桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

そうそう、鹿島に聞きますっていつも言われました。
でもあれはうそうですよ、三井が決めてますよ、たぶん。
じゃあ、辞めますっていったらまた、下がりましたから
あの物件はとことんやった方がいいと思います。
うちは結果、やめっちゃいましたが
今でもちょっと気になる物件です。

久々に公式サイトをのぞいてみたら、クリスマスキャンペーンで
300万円分の購入支援券プレゼントですか。
売買代金から差し引くそうですから、実質300万円の値下げですよね。
値下げして売り切りたい売主の、契約済の方を配慮した対策でしょうか。

>557

300万の差は大きいと思います、最安値価格の住戸なら引いて3000万台で買えることになりますからうちのようにバッチリ予算圏内になる世帯も増えるのではないかと。

となるとこのキャンペーンを知ると検討者が増えることになりますね、大変だ。
上層階2ＬＤＫの条件なら値引きで何とかならないかと考え中です。

ホームページには告知される前でも、現地に行けば、
随分前から300万円くらいの値引きは余裕で、その倍は軽く行けたよ。
5000～6000万円台の物件で、1割引は余裕、2割も交渉次第で難しくない、
という感じではないかな。

竣工済物件は値引きが期待できると知っているセミプロ(?)層は、
ホームページでの値引き情報を見ても響かない。検討者が増える可能性は限りなく低いと思われます。

年を越せば残存年数が１年減るのでさらに強気で行けそうですね。

借地権物件でこの値段はないよ。
鹿島じゃマンション経営知らないからこんな事になるんだろうね。

借地権付きじゃ、あと1000万円値下げしないと売れないでしょう？
1000万引きでも自分は買わないけど。

建物自体は本当に素晴らしいと思います
ただ、立地と定借のハンディが大きすぎて二の足を踏んでます・・・

先日現地に伺いましたが、、、、およそ１５０世帯数に対し＞５０件近く売れ残っている様でした。叩いて買うべきか！？考えましたが、やめました。鹿島の損益分岐点ってどれくらいなんだろう！？

例えば家賃５万円として年間６０万円、５０年で３０００万円となりますので、これくらいが限界じゃないですかね。

モデルルーム販売してるから、ほぼ完売でしょう。低層で免震なら、70平米で賃貸しても２０万円はいくでしょう。中古ででないかな。

購入価格の他に、毎月賃料として地代が必要になってくるんですね。
他にも解体の積立金と解体準備基金が必要となってくるそうで、
どうも割に合わないような気がします。
割引価格が2割引もいけると言う話が本当なら検討する余地もありますがね～。

２割引きでも検討に値しないかも。
子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。
しかも借地権でも割安感がまったくない。

＞＞子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。

それはあなたの考え方の場合です。
おそらく定期借地権をあまり理解していないのでしょう。
価値がないマンションがなぜこんなに都内で増えているのですか？
考え方は人・状況によってそれぞれなので強くは言いませんが・・・。

まず詳細は割愛しますが、建物は良いですね。
同じ構造の加賀レジデンスはBCS賞を受賞しておりますし、
非常に魅力的な建物です。
気になるところはランニングコストですが、
煎じ詰めればグロスの価格をどれだけ抑えられるかに尽きます。
桜プレイスは平均坪単価約２５０万。
現在値引きしているそうですが、どれだけ落とせるか。
鹿島建設は滅多に値引きしないので、
２１０～２２０万で購入できるのであれば買いかなと個人的には思います。
もちろん立地環境が気に入っていればの話ですが。

２００３年頃なら坪２５０で所有権マンションが目白でも目白台でも選び放題だったのにねえ。

鹿島は建物はいいんだが、自分で販売するとやらかすよねえ。

建物良くても、間取りが悪すぎる。

今は、何割くらい値引きしていますか？

定期借地権で間取りも悪いのに強気の価格・・・
そりゃ売れないでしょ。
値引きがあってもこの物件、買いたいと思わせないね。

お住まいの方、土曜日の大雨はいかがでしたか。やはり川沿いの１、２階はやめておくべきでしょうか。

ニュースで神田川と目黒川溢れそうって言ってましたよね。

神田川のどの当たりかわかりませんが、あんな臭い川溢れた日には・・・
ここ素敵な名前ついていますが、駅からの道、すごいですね。

神田川の警報が出たのは中野区でした
東中野あたりが警戒水位に近づいたようですが、このあたりはまだまだ余裕でしたね。

共用の「水景の庭」が妙にシンプルでもしかして味気ないかなと思いきや。
成程これは夜見るのが醍醐味っぽいですね。
お昼は隣のエントランスラウンジから眺める感じが日本の和の中庭を思わせる構図でいいかもしれません。
あと別途ラウンジがあるようですが、こちらは飲食は可能なのでしょうか？？
といっても私はお茶やコーヒー程度で良いのですが、ゆっくり嗜めるといいなあと思いました。

マンションのラウンジって基本的に飲食禁止が多いよ
そうしないと親戚知人集めて宴会する輩が現れるから

新目白通りをドライブしてたら、マンションに掛かるノボリを発見！

まだ売ってたのか～ｗ

かえすがえすも定期借地もったいないよねー。

神田川周辺はサイレンの警報が鳴りましたが水位はすぐに下がったようです。このあたりは昔と違って浸水の心配はまずないようですよ。

警報が鳴ること自体ダメだよね♪

昔はよく氾濫してましたが、護岸工事をしてから一度も氾濫してませんね。
警報がなるくらいはあるでしよう。
場所はよいです。春は神田川沿いの桜が独り占めですし。
ただ定借はダメ。

DM来たんで、安いと思ったんですが？わけありですか。ていしゃくは賃貸マンションと同じでしょう。

いや賃貸マンションなら５０年以上住める場合もあるけどここは５０年（もう４８年だが）で絶対に出て行かなければならないですからね。

安くなって、残っていた分が売れ始めているようですね。賃料を50年弱払い続けるより、コストは低いかと。完済すれば、残りの期間はフリーですし。もちろん、解体積立や土地の賃料はかかるわけですが。

人生の半分以上をあの場所で暮らせるのは、個人的には贅沢かと。

残り30件あまりを賃貸に回すという話を聞きました。七月で。もう間取りのいい部屋でかつ南西向きの桜の見える部屋がないようです。鹿島が全部かいとるんでしょうかね。鹿島が買い戻すくらいなら安くして売って欲しい。

あまり価格を下げると鹿島でも売却損が出てしまうでしょうし、
売れ残りが多すぎるので大幅値引き余力が少ないのでしょう。

賃貸に回すのは仕方ないかもしれませんが、
80㎡くらいの部屋で管理費込で30万円/月前後になるような。
一体誰が借りるのか疑問ですが・・

元々は、薬品会社の土地、土壌は大丈夫なのか、説明書には一部汚染土壌が見つかり除去埋め戻したと、この説明書も間をおいて配布されたとか、建物解体とは別に、建設時に地中深く打ち込まれたＨ鋼杭等の撤去も住民の責任とか、この準備金は？周辺地図パンフ数枚には周りの印刷関係工場、電子部品メーカーの存在記載一切ないらしい。臭気があるかもとも書いてあるらしい。心配で心配で吠えたワン、売主側の方反論して安心させてあげてくださいワンワン

雑司が谷はたしか鬼子母神でのお祭りが有名ですよね
この周辺は便利さというよりも静かな住宅街という感じですよね。
都電も走っていてなかなかいい町だと思います。

まだ副都心線の工事中に近くに住んでいました。
寂れた低地です。
地下鉄は急な坂の登り降りが大変。
しかも、目白通りの出入り口から改札まだかなり歩きます。
目白駅も同じ。
東西線ふた駅への歩きも、くたびれます。
池袋、新宿は都バスを利用しましたが、明治通りが混雑。
買い物はよしやができた時で、近所の小売店が殆ど閉店。
千代田区や港区ならわかるけど、ここで定借は有り得ない。
賃貸でもよほど安くしないと無理でしょう。

短期間だけ住んだだけでよくも知らないくせに適当なことをいうアホがいますが、立地は素晴らしいです。池袋、新宿にも出やすいですし、高田馬場は徒歩圏です。この物件の問題は借地権ということです。所有権ならプラス2000万くらいは下りません。近くにはすみふのシティテラス目白台などの高級物件もあり、坪単価も安定しています。
要は考え方でしょう。

これだけ売れていないということは、
>593のような考えをする人が極めて僅少（マイノリティ）ということでは。

ここの立地がすばらしいって、どんな理解でしょうか
高田馬場徒歩圏と言うけど、早稲田通りへはどの道を通っても上り坂
しかも馬場は学生街だからファミリーやシニア向けの店はほとんどない
川と低層住宅に囲まれた袋小路のような土地、そんな高く評価できますか？

春は、川を覆う満開の桜が綺麗ですよ。神田側に散りゆく花吹雪は、最高です。
都電の風情も相まって、たまらなく良いです。

感じ方は、人それぞれなんです。

５メートルでも坂道を登った立地なら違ったんでしょうけどね♪

上らなくても坪単価は高いんですけど。同じ低地に建築中のブリリア早稲田は7000万円代でも売れているようですしね。
要は借地権だからダメなんです。所有権なら即完売の立地なんです。猿と何とかは高いところが好きと言いますが、そういう人は山小屋にでも住んだらいかがですか。

50年で更地にするから長期修繕計画の積立金が安い、とかあるんでしょうか。
初期コストが高めでも、税制面や月払い費用が安いなら買いでしょうけど。

50年で更地をどう考えるかですかね。所有の満足感を感じられないものに、大金を払うのか、それとも賃料の前払いと考えればよいのか。
個人的には借地権はないかなと思います。

５０年というか、もう４８年だけどねｗ

永住を考えて購入とかよく聞きますが、人間何があるかわかりません。永住の気持ちで購入をしても仕事の都合などでどうしても引っ越させばならない場合もあるはず。その様なとき、この物件は売却が非常に困難でしょう。
富裕層が賃貸のつもりで住むのか一番理想的なのかもしれませんね。

マンションは来世には持っていけないんだから、老人ホームに入るまでもてば
いいとも言えるよ。
子供に相続ったって、50年もしたらどんなマンションも価値なんてなくなるんだし。

富裕層が川沿いにすむわけないでしょｗｗ

売却はどのような理由で困難なのでしょうか？
駅からの距離も遠くなく、都心にも近い、さらに周辺は静かなので
とてもいいばしょではありませんか？

それは、このスレを１番から６０４番までじっくり読めば分かると思うよｗ

例えば、20年住んだとして、売りに出すとしますよね。
その時、30年たったら更地になる物件を買う方がいるでしょうか。定期借地権とは借主の権利を制限するために設けられたものです。
老人ホームに入るまでの間住めれば良いとはいいますが、思いいれのある家にとどまりたい方もいるでしょう。
価値云々ではなく、思いいれだと思います。
年配者の方々には良いと私も思いました。

ここって低地なので昔確か狩野川台風の時に神田川があふれて水浸しになったと近くの老人から聞いたことがある。

私が幼少の時まで、30年くらい前までは氾濫することはありました。ただ護岸工事をしてからは氾濫してませんよ。

私も氾濫について調べてみたのですが、
この辺りは少なくとも最近は起きていないみたいですね。
基本的には大丈夫なのではないでしょうか。
そもそも近年のゲリラ雷雨や大型台風でも大丈夫なのですから…。
先人の治水に対する多大な努力に感謝したいですね。

氾濫しなきゃ良いってもんでもないでしょ。川沿いの低地は、川の臭いや湿気がこもったりしてカビが生えやすかったりするんだし、可能性はゼロじゃないから大雨のたびに緊張しちゃうよね。大雨の夜なんか寝れるのかな？

眠れますよw 氾濫もしないのに気にする人はいません。それこそ杞憂です。低地だからってカビが生えやすいなら近隣のマンション、戸建はカビだらけですよ。検討されている方に申し上げますが、場所は悪くないです。
ただ借地権なので私はパスです。

検討中の方もいるようなので住民からひとこと。40歳台の家族三人です。80平米の南西向きに住んでいます。住んでみて一年近く経ちますが良い点から。スーパー、クリーニングがちかい。酒屋は無料配達が二軒。新宿や池袋のデパートなら自家用車よりもバスが便利。明治通まで出るとバス停がある。桜の季節はもちろん素晴らしい眺めですが、夏のこの時期も桜の木が揺らぐ光景はとても安らぎます。水害の心配はなくはないのでしょうが隣の白十字に勤めている人が氾濫の経験はないと言ってました。自転車一台あれば、目白駅、椿山荘、早稲田大学、高田馬場駅はあっという間。スーパーもヨーカ堂、西友、ワイズマート、大丸ピーコックなど簡単に選べます。通勤は男の私の場合にはJR高田馬場駅まで12分、西早稲田なら7分くらい、東西線高田馬場だと10分でした。歩いている人が多く苦になりませんね。川沿いの道路は車はほとんど通らず朝夕は散歩やジョギング姿の人たちコースになっています。じぶんたちが新築を選んだように子供も結婚してある程度の年齢になれば新築の家かマンションを購入して住みたいと思うでしょう。つまりじぶんたちが住めれば十分、計算上は97歳まで住めますが老後に広すぎるようならここを貸して狭いマンションを買うつもりです。

613さんのコメント、大変参考になりました。
ありがとうございます。
バスが便利とは気が付きませんでした。
確かに明治通りを歩いていると頻繁にバスを見かけますものね。
駅まで10分以上歩くのは結構大変なのでは…と思っていましたが
意外にも歩いている方が多いのですか。
こちらに住むとそれが当たり前になってくるのかもしれませんね。

新宿区が出している洪水ハザードマップを見ると、ここは1～2m浸水することになっているね。
ここが浸水しやすいのは神田川の低地なのに加えて、さらに妙正寺川の合流地点だから。
明治通りと新目白通り交差点の高戸橋から上流を見ると妙正寺川がここで合流しているのがわかる。
昔から川が合流しているところでは特に氾濫しやすい。だって2つの川の水流がまとまって流れてくるのだから。

私は中階以上です。隣の区から引っ越してきました。入居済の方がコメントされていましたが2軒の意見として参考になれば。4人家族です。私もここがなくなる頃は100歳近いし築何十年も経ったマンションを子供に引き継いでも・・・と思いました。今の家族の生活を考えて選びました。住んでみての感想です。
１．会社に近い（30分）
２．クリーニング店、スーパー、ジムが徒歩2分くらい。大型散策公園が多い。新江戸川公園、甘泉園、外山公園など。
３．子供の私立小学校、中学校が近い。有名進学校が多い。ちなみに区立小は徒歩3分です。子供が小さいので通学環境はgood
４．椿山荘は散歩コース。桜は絶景でした。エレベーター2基あってとにかく早い。また、サブエントランスが便利。
６．池袋、新宿まですぐ
７．私は東西線の馬場つかってますが徒歩10分。帰り道に小料理屋、ラーメン屋に寄り道してしまう事がよくある。
８．洪水については中階以上なので全く気にならない
９．今のところマンション住民の方で変な人はいない、みなさん礼儀正しい感じです。
ようは考え方だと思いますね。不満はないですね。多分今なら相当値引きするでしょうから40代以上の方にはいいかと思いますが。

お住まいの方のお話どおり、本当に便利で生活が充実しそうな環境だと思っています。

リアルなご感想を読んでしまうともうここに決めてしまっても良いのでは？
という気持ちになってしまいますね（笑）

私が一番惹かれたポイントはバスで新宿や池袋に行けてしまうこと。自家用車では行った先で駐車場を都度確保しなければなりません。毎度こんなタイムロスをすることはせっかく桜プレイスという良立地に住んでいながら勿体ないことです。ですからバスが有効に生きる環境が大きなメリットとして目立ちました。

最近の池袋の物件がやたら高いから、
ここが（定借とはいえ）割安に思えてきたわ。

うちの予算で山手線内で買えるマトモな物件はここくらいしかない。

>616
住環境としてはかなりのものですよね。
神田川は、この時期は匂いが厳しいのが難点ですが、
春の桜は絶景ですし普段も木陰を散歩していると心が落ち着きます。
問題は定借と駅距離（坂）ですね。

結局は価格に更なるメリット感を出せるか次第でしょうが。
80㎡くらいの部屋が4000万円台前半くらいなら検討してもよいと考えていますが。

値引きされても買う資産価値はないのでは？
もっとも、資産価値は最初からないとおもっている方が買うには値引きしてくれるなら一応検討してみれば。

買うというより家賃前払いで借りると考えると良いかも知れませんね。

その通り。本物件は賃貸と比較して考えるべきであって、
資産価値を期待して購入する人は、既に入居済の方を含めてもあまりいないのでは。

値引後の80㎡3LDKが5000万円として、保守的に定借期間より短く30年間だけ住む前提にしても、
5000万円÷（30年×12ヶ月）≒13.9万円/月。管理費・修繕積立等が3～4万円/月くらい要するとしても、
近隣の3LDKは20万円/月は下らないと思われることから比較してもかなり得という考えもできます。
それにこの構造・管理スペックの賃貸物件は無いと思われますし。

賃貸を選ぶのは自由がきくからです。
割安とはいえ資産価値のない物件にこれだけの金額を払うなどあり得ない。

>616さん
>８．洪水については中階以上なので全く気にならない
確かにそうですが、エントランスなど共用部が浸水する恐れもありますよね。
水害には火災保険が適用されるとは思いますが、水や電気のライフラインは
絶たれてしまうのではないでしょうか。

なるほど、そうですね。賃貸を前払いで借りる…ですか。そう考えるとしっくりきます。
環境は文句なしに宜しいので、賃貸に出すにしても良いマンションかもしれませんね。
運用目的とするなら、今の価格よりも割り引いていただく事が前提ですけど。

充分割り引いている。これ以上は無理だろう。
しかし、所有の満足感を得られないマンションにお金をかける気にはならないな。

５０年後に延命の大規模修繕してまで同一マンションを所有し続けることがベストとは思わん。

違う。50年後に更地になるマンションを買う必要があるのかという話。
所有している安心感、満足感は理屈ではない。しかも賃借権の譲渡は簡単ではない。どういう理由で買うのか理解しがたいが、投資目的以外ならば購入すべきではない。
近隣の中古がで始めている。このエリアで考えている方は築浅中古も検討すべきだろう。

50年後は田舎暮らしやハワイ暮らしを考えてるなら、買いだろが

移住前提の他に、夫婦２人住まいとか、単身とか、子供に相続を期待させたくないとか、
修繕積立金が途中からどーんとハネ上がるMSよりも貯蓄に回せるとか、理由は色々あるだろう。

これだけの金額を溝に捨てても、ハワイに移住するくらい資産がある富裕層が住むマンションってことですかw
現場違うようですがね。無見識はなはだしい。

は？ハワイ移住なんて安いもんだが

西郷隆盛が言いました、「我子孫に美田を残さず」、素晴らしい言葉です。子供は自分の力で資産を形成しろ、というわけです。そういう教育方針であれば、故意にこのマンションを購入するということも考えられるかもしれません。私は西郷どんの言葉に大いに共感しますが、そこまで徹底できないので底地所有権のマンションを買いました。

５０年後に金食い虫のボロボロ物件を所有して、ハワイも行けず、どうするのかな？

５０年間に支払う巨額の修繕積立日と、５０年後に「足りないので」と追加費用を
請求される。合計金額を考えたら、５０年後に特養ホームに移って安心生活。

＞634
資産形成って言うけど、現金一括払いなの？

>636

繰り上げ返済して、築９年で返済終了です。

６３４さんに一票。

買えば子供に良い教育になるし、買わなくて底地所有権に走っても資産形成できる。結局どちらでも良いということだよね♪

築50年のマンションって、資産になるのかしら？
よっぽどの立地じゃないと立て直しか大規模なリフォームでもしないと

築５０年のタワマンは価値が無いと思うけど、普通の８階建てとかのマンションであれば底地所有権も１０坪近くあったりして価値があるんじゃないですか？

色々言われてますが、４００万円もの値引きをしても売れてないことが何よりの証でしょう。

完売まで至ってないのは、所有したい派が主流というのは、その通りだと思います。
人生設計によっては少数派が納得して選ぶわけで、ケチつけることは無いと思いますよ。

家具付き住戸販売、その他の住戸は４００万円購入支援券。普通に購入した方にも支援券は配られているのでしょうか。

ねーよ。

だったら先に買った方々は大損ですね。かわいそうに。

ただ、武蔵野中町の借地物件のテラス武蔵野中町よりだいぶ割安だと思うんですよね。
個人的には場所はこっちのほうがいいと思います。こちらは50年後に更地にする、むこうは転借地権なので更新可能。その違いで値段があまりに違いすぎるかなあと思います。50年後のことなんて誰も予想できませんが、堅実に貯蓄していけば何とかなると思うですがね。
あとは売却が所有権物件と比べてしにくいところをどのようにするかでしょうか。

いまはまだ定期借地物件は主流じゃないからなあ。
賃貸がすぐ出るかもしれないと思って、待つのも手かな

賃貸にだすときも４８年後の明け渡しについては説明しなきゃいけませんからね。

でも、それは仲介の仕事だし、賃貸で何十年も住む人いますかね？

＞＞650

それぐらいなら住む人いるかも。
私の親族に20年少々住んでいる人がいますよ。住まいって賃貸でも愛着が湧くとなかなか引っ越せないみたいです。それにここだと駅近にして複数路線利用できる便利過ぎる条件ですから慣れると離れられないのではないでしょうか。

加えてここはパブリックスペースがお洒落。住んでいれば誰でも利用する権利がありますよね。

半分くらい賃貸に回せば良かったんですよね。賃貸のほうが需要あるでしょうし。

しばらく休眠状態だったこのスレ、最近活発になってきましたね
何か理由があるのでしょうか
比較するような物件が出てきたのかな？

強いて言えばブリリア早稲田、セントラルレジデンス西早稲田が比較対象ですが、立地はこちらがよいですね。

低地同士の比較は頂けません。比較するならブリリア目白台と比較しましょう。

おそらく明治通り沿いの南北でタワマン建設中の某財閥系と予想

自社の勘違い物件は６年かけて最近完売したから、この場所をネガっても火の粉は浴びない
アレが完売してからここのネガがひどくなった

　

ということは、ここも６年掛かるのかな？６年も掛かったら残存期間４４年になっちゃうよ？

まあ、ここは低地なんだが。655の言ってることがよくわからないので、誰か解釈してください。

655は低地同士でレベルの低い比較をしても仕方がないと言いたいのでしょうが、立地は単に高台にあればいいわけではない。近隣にスーパー、コンビニがあるか、教育施設、病院、銀行、郵便局などはあるかといった点も含みます。
残念ながらブリリア目白台は利便性の面でここより劣ります。住環境は良いですがね。

高台の方が低地に劣るというのは面白い理屈ですね。

>660
>高台の方が低地に劣る

>659を読んでもそのように解釈はできないけど？日本語苦手な方？

>強いて言えばブリリア早稲田、セントラルレジデンス西早稲田が比較対象ですが、立地はこちらがよいですね。

私は新宿区の方が良いと思いますが。

なぜ新宿区がいいのか詳しく説明してください。何と無くや、イメージじゃないでしょうね。

>664

新宿区と豊島区の新築マンションの平均坪単価をご存じですか？

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

これによると、新宿区３２３万円、豊島区３０３万円となっていますね。しかし豊島区でも３００万超えてきたのが感慨深いです。アベノミクスを実感しました。このまま上昇続けてくれればここの完売も近いですね。

このあたりは区の境界だから、ナンセンス。
道路を１本渡ったらどうのこうのって・・・

>663
なにこの人そんなに興奮してるの？w

>一般的にいエバ
の誤変換から、オタクかと。

良いじゃないですか、もう買っちゃったんだから、いまさらじたばたしても始まらないでしょ？

また、値下げしました？

建物内モデルルーム６タイプ７住戸って凄いね。モデルルームにして値引きすることを正当化するわけだ。

わたしゃ神奈川の横浜住まいだけどこっちまでここのチラシが郵送できたぞ
一瞬、山の手内で5000万！？と思って見なおしてしまったよ。
そしたら定期借地権でした、ってオチｗｗｗ

紛らわしいなあもう。

コンクリートの性能が上がってるんだから５０年はダメよね。法律で最低６０年に規制するべき。

いま、先着で特別割引やってるね。

この物件ではそんなの情報にならない。

公式ＨＰやチラシで割引キャンペーンを打ち出したのは初めてだね

やはり定借は立地がよほど良くないと厳しいね。
麻布や新宿、渋谷などはあっという間に完売したからね。

っていうかいつの間にか値引き幅が５００万～６００万に増えてますよね。
ホント最初に買った人が馬鹿を見るというかなんというか。

でも定借物件だと普通の物件以上に経過時間に対する見方が厳しくなりそう。

１か月ごとに家賃相当額の価値が減っていくからね♪

680
そうそう、ちゃんと減価償却分を誠意をもって値下げしてくれるのは良心的ですよね。
もちろん早く売り切るためが主でしょうけれど。ここは三井＆野村！

雑司が谷の駅の改札付近に大きな看板発見、これって月１０万とか掛かるやつだよね？鹿島だけでなく全部のデベの教訓にしてほしいね。定期借地権で５０年は勿体ない！

散々シミュレーションしたけど、我々夫婦にとっては、定借はむしろお得という結論に。40過ぎだし、子供もいないし。むしろ問題になっているのはハザードマップですね。そこで悩んでおります。

定借は悩んでいる間に価値は確実に減じますよ

ここ桜並木を売りにしているけど、川臭うよねえ。

川のにおいは低層階は気になるでしょうね。上層階はあんまり関係ないかも。あと、何度も出てますが、神田川は護岸工事をしてから一度も氾濫してませんから。定期借地じゃなければなあ。もうちょっと安ければ考えるかな。

お子さんがいない方にとっては定借はいいかもしれませんね。
ただ、お子さんが小さいファミリーだと後のことを考えれば、不安になりますよね

ということは、お子さんがいる方よりも、ご高齢（リタイヤされた方）やお子さんがいらっしゃらない夫婦が多いの
でしょうか？

1Fの外からの見え具合が気になるかも。
見るに植栽による柵的役割は確認できます、でもこれは植物だけに季節で無くなる時もあるんじゃないですか。

桜ポケットパークは公道みたいだから道行く人たちからの見え方を一度確認したいところです。
もう前を通った方いますか？

川の臭いは川面から５０メートル離れれば大丈夫な感じですね。

学校が多くて賑やかそうな地域じゃないですか。
学生さん達はこの町のどんなところを楽しんでいるんでしょうね。
私も気持ちだけ若返って色々なスポットを楽しみたいので情報が欲しいです。

見た感じ商業環境がすごく発達している感じはありません。
ショッピングとなると物足りないと思います。
別の楽しみ、たくさんあるといいなあ。

ここに住み始めて、ほぼ１年になりますが、気に入っています。南西側住戸ですが、周りの騒音も、神田川の匂いも全く気にならない。付近の「よしや」はスーパーとしては割高ですが、新目白通りを高田馬場方面に進むと、24時間営業のY'sマートがあって結構便利。高田馬場は賑やかだけど、目白駅方面だと落ち着いているし、美味しいお店を発見する楽しみもある。定借はちょっと気にしましたが、50年後にボロボロになった住み処に多額の修繕費用を払い続けて住むのもどうかなと思います。書き込みをしている人の中には、ネガティブキャンペーン（周辺物件を販売している競合会社の方々？）も含まれている気がします。少しでも気になる方は、内覧してみると良いのでは。百聞は一見にしかず、ですよ。

逆に６９１サンに５０年後のライフプランを教えてもらいたい。参考までにお願いします。私は５０年後運が良ければ生きてますし、そのとき住む場所が必要です。有料老人ホームでも入るつもりなんでしょうか。そのときの資金はどうやって捻出するのでしょう。

優良賃貸物件に長期間の賃料前払いで入居するという感覚が受け入れられるかだよね。
所有権物件は確かに処分価値は残るだろうけど、
20年経過すれば購入価格の半分くらいまで処分価格は落ちてしまう訳で。

ただ、こういう物件は２０年くらいで売却するとき大変じゃないですか。正直、５０年住む人なんていないでしょ。
所有権物件は価値が下がろうとも価値はある。この物件は買いたたかれるでしょ。
よっぽどこの地域に密着した生活をしている人以外はやめたほうがいい。

大幅値引きの投げ売りが始まってますね。
購入者の方々はアクションを起こさないのでしょうか。
賃貸に回せばいいのにと思ってしまうのですが、どうしても売りたいのですかね。鹿島ちょっとひどいです。

定期借地なんてそんなもんだろ。
年数が経過すればするほど、大幅値下げ。

定期借地なのに、賃貸なんてしたら鹿島が大損。
鹿島だって企業だから、損切りしてるんだよ。

室内外問わず共用を使っている住人の方は多いでしょうか、
とても綺麗でシンプルに思います、
せっかくあるのに使われないでは勿体無いなと、
住んでいない立場ながら心配してしまうほど魅力的です。

また利用頻度によってはその場の清掃頻度や老朽化速度にも関わってくると思います、
かなり使われているようなら短いスパンでのメンテナンスが必要になりますよね。

私は職場も近くにあり、地元でもあるので魅力を感じましたが、最近の大幅値下げにはひきました。
定借は難しいですね。

どうしても４８年後に生きているリスクがありますからね。

場所は最高に良いですね。
会社まで自転車で通勤できる距離に有るなんて何て素晴らしい。
場所さえよければ20年過ぎて少々古くなっても、賃貸で貸して20万円/月の
収入になる。
子供に財産を残す必要もないし、賃貸料収入で海外に住むこともよいね。
夢が膨らんでくる。

２０万で貸せるわけ無いでしょ。不動産貸したことありますか？

値下げ１割くらい？
借地期間が２年くらい減っているのを考えると、実質は５％引きみたいなもんかな。

じゃあ、もう少し待てばもっと下がりますね。

家賃分、毎月価値が下がって行くんです。

25％になったら本気で考えるけどな

資産価値はあまりないですね。所有権物件も価値は下がってはいきますが、定借ほどではありません。

はい４８年後に価値がゼロになるのが定期借地物件の特徴です。

こちらの掲示板で大幅値下げされていると知り、公式ホームページにはせ参じてみましたが
モデルルーム使用住戸が640万円の値引き、家具付むきモデルルーム住戸が同じく640万円の値引きで
かなりお求め安くなっていますね！
他にも、先着3名に購入支援券500万円分プレゼントと出ていますが、まだ猶予がある状態ですかね？

場所は悪くないのに、定借はなあ。

いや、場所が良ければ定借でも売れますよ

ここは建物レベルは高いけど立地の評価が低いわけで

>>710

結局は値段によると思います。
場所にふさわしい値段がどうかです。

いつの間にかホームページには最終1邸と表記されていますね。
モデルルール使用住戸の先着販売が最終1邸なのかな。
それとも本当にあと1戸になったのか。

しかし鹿島が施工の物件、信頼できたもんじゃないですね。

世の中、値上がり基調になってきましたから、一気に売れてきましたね。

残り１戸なのに年明けに「新春大商談会」ってのも不思議ですが・・・


ともあれ最初はあり得ないと思った値段も、
池袋や大久保のタワーをはじめ他物件が暴騰してるので、
相対的に妥当なように感じてしまいますね。

それに資材や職人が不足する前に工事が終わってるので、
そういう点でも安心感があるし。

安いでしょ

浸水ネタはもう出尽くしたと思ってたら事情の知らない馬鹿がまだいたのね。
ここは神田川の護岸工事を３０年以上前に行ってから一度も河川の氾濫はしてないんだけどねえ。
ついでにいうとその「底地」に目白ガーデンヒルズっていう高級物件もあるけどねえ。
つまらないネガは検討者の参考にならないから、消えろ。
あと一戸だし。

個人的にいまの状況では施工も鹿島というのが最大のネックです。

馬場も近いじゃないですか、山手線物件とは言い過ぎかもしれませんが乗り換えを何度もするより馬場まで行って乗ったほうが都合がいい人もいるでしょう。

また東西線に乗れば大手町までダイレクトで行けますし、仕事目線では便利そうな立地だと思いますよ。問題は日常品の買出し、かな･･あまりお店が充実してはいないですよね。

＞718
確かに建物はすごくキレイだと思った。立地も許容範囲。
ただ定借なのが残念。これは考え方次第なのだろうけど。

この定借物件でも売れる、って結構すごいなと思った。

近所ならわかるけど、便利だからね。立地悪くないです。
定借はなあというところ。

台風がきて大雨になると神田川が溢れそうになるほど水位が急上昇するのです。
大雨の時見に行って確かめた方が良い。
確か50年ほど前の狩野川台風の時溢れた以降は溢れてないが。

>720
目白ガーデンヒルズは海抜15～16m
ここは海抜9～10m
目白ガーデンヒルズに水が迫ってくる時はここは2階まで水没している。

＞727

周囲の状況からしてそれほどの標高差はないと感じるのですが、
ソースがあれば教えて下さい

それと目白プレイスはどのくらいの高さにありますか？

うちの場合は夫婦ともに五十代なので50年後はまず生きていない。子供は既に成人していて就職している。将来子供は自分の好きな場所に自分の経済力で住居を買うでしょう。だから夫婦が生きているうちに住めれば全く問題なしということで決めました。ローンは３０００万で組みましたので年間300万の返済と臨時の繰上げによって60までに完済する予定です。ここは管理体制がしっかりしていて桜が本当に綺麗。早稲田も馬場もわりと近く自転車があればさらに便利ですね。スーパーはよしや、成城石井、イトーヨーカドー、などを商品によって使い分け。薬局もセイジョー、マツモトキヨシ、龍正堂などを使い分けてます。池袋西武までも自転車でも6、７分ですよ。ただしうちはスポーツサイクルですが。

住みやすそうですね

副都心線は使い勝手いいですか？

729
成城石井とヨーカドーはどこにありますか？

成城石井は高田馬場駅に歩いていく途中、早稲田通りに。イトーヨーカドーは早稲田大学方面に。

ここに住んで早稲田のヨーカドー食品館は遠いでしょ
高田馬場のピーコックや西友のほうがマシ。

それでも遠いけど。

５０代でローン組むというのが驚き。５０代は老後資金を貯めた方が良いです。例えばリートで年間２００万入ってくるようにしておくとかです。

このマンションは賃貸で結構出回っていたから、
最終1邸まで減ったのは賃貸に転用した部屋を増やしたからかもしれないね。

現地に行くと外壁にところどころ黒いシミが目立つね。
白地のマンションなので仕方はないだろうが、何だか残念ではある。

>728
標高はgoogle earthやyahoo地図で調べることができる。

定期借地で取り壊し時期が決まっているマンションで、３年目突入は痛いですね。

７２６，７２７さん、私は地元なので言いますが、神田川は護岸工事をしてから一度も氾濫していません。
その点は問題ないのでは？　

>739

１０年や２０年氾濫しなかったからといって安心安全というのは随分ポジティブ思考ですね。

氾濫してない上に更に対策強化中。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2009/05/70j5l200.htm
平成29年度まで

まあ、昨年の九州とか中国なみのゲリラ豪雨がくれば
氾濫しそうではあるな

近隣に住んでるんでわかるが、まず氾濫しない。
気になる人は見に来れば？
理由わかるから。

100%氾濫しないなら、ハザードマップって何のためにあるんでしょうね。

過去氾濫をしていることから対策はしているとは思いますが
ここ最近の異常気象そしてフィリピンの大型台風など今後日本に来ないという
保証はありません。
特にフィリピン級の台風が今後も多く発生する確率は高いので
100%氾濫はしないと思わずに日々氾濫した場合を考えて避難経路や
連絡方法を話し合いをしたり備蓄などもしっかりしておくといいと思います。

100%氾濫しないとは言っていない。可能性は低いということ。
有明、豊洲などよりは全然マシ。

つまりハザードマップで青くなっている場所は、そうでない場所よりもリスクは高い、ってことでしょ。

あとはそのリスクの可能性ですよね。
文京区では大和郷、西片、小日向の、高台でも色つきですし、
リスクの高さがどのくらいの可能性なのかということ。
予防接種とにてますね。
まあ、可能性はほぼゼロだと思います。
ここがだめなら、山手線の東外側は全滅でしょう。

748さんに賛成。
無駄に煽る人って何なの？

【全戸完売御礼】

竣工後2年弱ですか。もっと時間がかかるかと思っていました。

この鹿島物件、最後の契約者は施工上の不具合ないかちゃんと確認して買ったんだよね。

工員不足になる前だから、丁寧に作られてるでしょ

賃貸でそこそこ出回ってた時期が有るから、何物件か賃貸に回したのだと思うけど。

何はともあれ完売おめでとう。竣工時の空き具合から完売なんて遠い未来と思っていたが、
思いきった値引きで最後は賃貸との比較で値ごろ感が出て来たかな。

近くで火事？