桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

＞裁判所に供託って・・・こういうデタラメを平気で書き込める人の神経がわからない。

無知！！

すみません、だいぶ前に「神田川からはドブの臭いはしません」と書きましたが、
訂正します。夏は川のすぐそばまで行くと少し臭います。しかし、川から少し離れれば、
よほど敏感な方ではないかぎり、臭さは感じないと思います。

この物件もったいないんですよね。
鹿島の設計がいまいちというか。
角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし。
タワマンでもないのに定期借地で地代とって鹿島の儲けにはなっても
価格が大して安いわけでないから住む人にメリット感じなくなっているですよね。
販売苦戦してるのもブランドのある販売会社に２社に任せてなんとかしようと
いう鹿島の殿様商売的なとこが色濃く出てますね。

安ければ構造は良いので立地の悪さは都心ということで目をつぶれるレベル
なのでおしいってとこかな。

丁度坂下になっていて、目白・雑司ヶ谷に行くには23区内有数の急坂、
高田馬場に行くにも坂があるので日々の通勤等を考えると利便性ではかなりマイナス。
駅からも結構遠いし。


仰る通り定借で価格が安ければいいのだが、さして割安感もない。
構造は良いのだが。。

販売は大苦戦のようで、売り出して半年以上経過するも、まだ全戸の4割も売れてないよね。

買わないと明確に言ったのに営業マンから未だに連絡があるよ。

テコ入れに御用ジャーナリストに記事書かせたりしてるけど・・

＞角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
＞面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし


この物件の最大の特徴は壁式構造。
壁で全体を支えるから当然上のようは特徴になる。
検討するなら少しは研究なさい。

と思ったら近所民か。仕方ないね。

＞この物件の最大の特徴は壁式構造。

目白ガーデンヒルズと同じような構造なんだ。

直床で安く作って儲かった目白プレイスで味をしめての第二弾？
住友もシティテラスで大ボケしちゃったから、つまることろ高いマンションが
売れるような土地柄じゃないんだよね、豊島区でも最低地の川沿いですから。

レンタルCDのマンションには、その筋の人が多数いると地元では有名なエリアだから。

はちきゅうさん。まんせえ。

定期借地なのに分譲並みの値段だから、売れませんね。
立地もいいわけじゃないし、厳しいね。

加賀レジの弟君は苦戦しているようですね。先々月、某◯◯社より、兄上である加賀レジ住民宛に、桜プレイスの販促材料として取材をしたいとの封書がきてました。同じ意匠で建設された加賀レジからのナマの声を届けたかったのでしょうか。謝礼金も魅力的でしたね。しかし、それを見て、あぁ、苦戦しているんだなと思いました。弟君には頑張って欲しいですが、いくら建物が魅力的でも、、無理か。

神田川はふつうに臭いぞ

あの～、正確を期すとですね、鹿島には販売部がない訳で、販売に関しては何処かに委託するしかないんだよね。それが殿様商売がどうかは別の話でして。

大苦戦していることもあってか、竣工前だけど結構な値引きを考え始めているみたいだよ。
「即決する」等の強い購入意向を示せば行けるかもしれない。

私も営業に値引きを示唆されました。
立地が気に入らないのでスルーしますが、価格がネックで躊躇している人はチャンスかと。

兄弟物件の目白プレイスのスレは土壌汚染や学区で盛り上がっておりましたが
ここは静かですね。

2011/09/17 22:43 終了～。

今回の台風でさえ神田川が大丈夫だったんだから、
この立地も再評価されていいと思うんだけどねえ・・・

>425さん

別に川沿いのために台風や集中豪雨を心配してみんなが買わないわけでなく、そもそも駅からずいぶんと離れている地だから買われない。見直すも何もないのでは？

駅からずいぶん離れているといえば、そうなのでしょうかね。
どの駅を使うかにもよるとは思いますが、まずまずの徒歩圏内
ではないのかなという気もするのですが。

>427さん

ホームまで10分以上歩くことを「徒歩圏内」という人もいらっしゃるでしょう。
でも目白をうたってはいるが実アドレスは異なる上に、いわば「谷」の底に位置する下町的な立地は
少なくとも駅に近いくらいの利点がなければ、一般的な通勤・通学スタイルの人間からすると
興味関心が薄れてしまいます。
やはり山手線内の物件では10分以内が一つの大きな基準です。

ポジティブとまでいかない客観的なレスにいちいち噛み付いてる人、いったい何なの？

老婆心というやつでしょう。

ここは、資産価値の維持という観点で、やはり５０年の定期借地権というのがまずいのだと思います。銀座の一等地とか新宿渋谷駅前とかであれば仕方ないなと思えますが、この立地で借地権だと、周りに所有権のマンションもあるのでそちらを先に検討したくなってしまいます。シティテラス目白まだ売ってますしね。

新宿や都心へチャリ通、駅遠いけど繁華街は嫌という人にはアリか。
雨の日は山手線まで歩くか、バスか都電。
定年したらのんびり郊外へ引っ越しでOK

この辺りはとてものどかで良いと思いますよ。
治安も悪くないと思います。
利便性にはかけますが住環境にはばっちりそうですね。

10月16日～鬼子母神社でお祭りがありますよ。むかしからの伝統のお祭りで有名ですよ。

>429

>客観的なレス

個人的な印象を述べてるに過ぎないんだから、客観的とは程遠いでしょ。

現地を確認しましたが、荒川線の踏切りの信号（交差点の所）の音が耳に障りました。
恐らく、窓を開けてれば100%聞こえると思います。
また、明治通り・新目白通りの交通量が一日中多いので、やはり多少の騒音は避けられないと思います。

山手線・明治通りの内側というブランド感はありますが、騒音・場所の利便性はそこまで良い様には感じませんでした。

定期借地権については、担保や売却の時の査定に影響しそうです。この件については無知なので分かりませんが。

山手線・明治通りの内側というブランド感??

>>431
定年して郊外へ引っ越そうとしたら、定期借地権に買い手が付かない、担保価値もない、
という可能性があるわけで。
定借自体が日本でまだ日の浅い制度だから、不透明感が強いんですよね。

不透明？期限が来たら建物を撤去して返還するんだからこれほど明確なことはないでしょ。幾らで売れるか？５０年でゼロになるんだから毎年２パーセントずつ引いて行けば良いんだから明確ですよね。

>437

>436さんは「定年御、引っ越すことを考えたときに定借物件に買い手が付かない」
→「売れるかどうかわからず引退後、物件を売って家を替えるなど予定が立てられない」
ということで、将来に対して「不透明」だと言ってるように思われます。
定借の制度内容が不透明と言ってるのではないと読んでわかるでしょ。

ではなぜ噛み合わないのか。それは436さんと437さんの将来への考え方の違いですね。
436さんは、現在引退後の生活を考えるうえで一般的な、現在の物件を売却して新生活の
資金にするという考えを大事にしているから。
437はもうこの定借物件で満足して、その次に住む物件のことなんて考えてないから。
この物件を買う人はぶっちゃけ後者を支持する人でしょうね。

まあ人生なにが起こるかわからないので、いつでも売りたい時に売れる物件の方が安心できる
という人が全体として多いでしょうから、この物件が販売に苦労するのはうなずけます。

ここはリタイア時期のシニア世代にオススメですよ。

駅が遠いとは言っても急がない＆早朝深夜でないなら都電や都バス（明治通り・早稲田通り）であちこち出かけやすいし。
神田川沿いの遊歩道を江戸川公園まで往復するのは一年中気持ちいいし。
日常使いのクリニックは近くにあるし総合病院もタクシーですぐ。
周囲も閑静。
ちょいと浮世離れしたこの立地、のんびり暮らすには最高だと思いますよ。

この物件が売れないのは単純に高くて不便だから

436です。言葉足らずですみません。だいたい439さんのおっしゃるとおりです。
勉強が足りていないこともあるでしょうが、
概念上、あるいは税務等もろもろの計算上２％と明確に分かっているとしても、
その額面通りに中古価格や担保評価が付くのかというと、それはまた違う話です。
定期借地権が一般に浸透し、需要者層に厚みが出るかどうかに、多分に依存している
状態であり、それがまだわからないところを「不透明感」と言いました。

専門的な知識を持っている方にとってはそんなことはないのかもしれませんが、
一般人の認識レベルというのは、需給を左右する土台になるものでしょうから。

437
年２％なんてとんでもない数字です。
引き渡し直後に７掛け程度で売れれば御の字位の物件です。

そうですね中古になった瞬間に１割位は落ちるかもですね。そこから毎年１．８パーセントずつ引いて行けば良いですかね。

50年後の取り壊し費用は住民負担？
定借買うぐらいなら賃貸の方がはるかにマシでしょ。

先日近くを通りかかったら外観はほぼできあがってました。
白亜、という表現が似合うんでしょうか、外観は目を引きますね。
しかし50年の定借では引いた目も背けられてしまうわけですが・・

しかし誰も書きこまない板ですね。

私も年明けに通りましたが、真っ白で綺麗でした。
なんというか、透明感のある独特の白さですね。
あの一角がパッと明るくなった感じ。

でも見ようによっては神田川に白鷺が舞い降りたような違和感も・・・

壁式免震で構造面では文句無し。近所のスーパーも便利。
でもやはり急坂・駅遠と交通利便性の問題大。定借なのに価格のメリット無し。
確かに定年後に静かに安全に暮らすなら、価格を考慮外に置けばいい物件と思う。但し神田川の氾濫が怖いので三階以上か。
価格はこの販売状況ならば竣工後値引き期待も持てるので、強気に押せばいいのでは。

結局、壁式免震って坪当たりどれくらいのコストアップなんでしょうね。あの解放感にはそれなりのプレミアムをつけてもいいと思うので、ここも堂々と所有権で売って欲しかった。

>>449
＞ここも堂々と所有権で売って欲しかった

たしかにそうですけど、
そもそもこのプロジェクトは地主の白十字（看護介護用品メーカー）社有地の有効活用から始まった話。
地主は本業が超好調でこの土地を売る気はこれっぽっちもない。
あくまで所有権を持ったままの有効利用。

一時期は58階建賃貸タワマンのプランが近隣にも示された。
けど反対も多く工事も大変ということで消滅。
そして出てきたのが今の計画。

地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ

・・・のはずが、鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。

１００年コンクリートの時代に５０年定借はないよなあ、というのが正直なところですね。地価が安いから等価交換も成立しなかったんでしょうね♪

>450さん

地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ

鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。


・・なるほど！わかりやすいです。
地主も鹿島も買主からのお金がなければウハウハにならないわけで
その意味では三角形の頂点にくるのは買主になるかと。
しかし、その肝心な買主にとって、例えば売りたい時に売れない
可能性が高い危うい定借に一家の体を支えてもらう安心感はない。
そこを「安けりゃ買うでしょ」的に買主を見ていたとしたら
それは我々がみくびられたとかナメられたとしか言いようがないです。

定借は50年間縛られるぶん、単に賃貸マンションを契約するより不利だよなぁ。かなり安くないとメリットを感じないわ。

地代を一括先払いにしたのが失敗ですね

毎月の負担が多少多くても価格が安ければ一気に売れたと思います

一括先払いでしたっけ？毎月支払う分もあったような。

>>455
一部一括先払い、一部月払いですね。
月払いのほうは将来の物価変動に合わせて変わる可能性あり、と。

一括先払い分は安い部屋で600万円、高い部屋で900万円強。
この分がなければ割安に感じられると思います。
その分毎月の払いが多くなりますけど。

建物自体は素晴らしいのに、本当にもったいない物件だと思います。
選択肢から外したつもりでも、時々気になって売れ行きをチェックしてる私・・・

定借って、50年の賃貸契約をして、家賃を先払いするような感じなんだよね。しかも建物の維持修繕も大家じゃなくて自分達がやらなくちゃいけない。なんだかなぁ。

たとえば現在40歳で、25年ローンでここを購入すると、65歳でローン完済し、その後90歳までは月々管理費や地代などの支払いだけ。
賃貸だと、何歳になっても変わらぬ家賃を払い続ける。ここくらいだと月25〜30万くらい？

皆さん、リタイア後もそんな家賃払い続けられるんでしょうか？私は無理だなあ。

>>458
でもね、その例で言って80歳の時、
築40年でしかも10年後に取り壊しが決まってるマンションってどんな雰囲気なんでしょう。
建物の管理状況とか住民層とか。
老人が住むのに適した状態なのかしら。

普通の所有権マンションなら安心という保証もないのですが、
先例がない不安って大きいです。