都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。
※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2010-06-02 15:48:22
神田川って臭うんですか？
春から夏にかけては結構気になりますか？
私はここから少し離れた早稲田通りを越えた高台に住んでいますが、春になると見事な桜並木を見に行きます。
シティータワーのあるあたりから椿山荘にかけてですが、神田川がにおうことなんて最近はないですよ。むしろ、きれいな流れです。
私はくさいと思います・・・
１年中、川の匂いをかいでしましたが、「臭い」ということは
まずないでしょう。
何が臭いのでしょうか？
１級河川ですし大分昔は別ですが浄化されているはずです。
元地元住民としてはあの並木沿いで大規模なマンションは
魅力的ですけど。
すんでみないとわかりづらいとは確かに思いますが・・・・
売れてるかどうかは知らないですけど、売れてないとしたら価格の問題では？
私が住んでいる時から販売をしていた住友のマンションも価格でまだ完売
していないようですし。
明治通り沿いで都電沿いの住友よりかは場所はよいと思います。
はっきり言って「目白」ではないですよね。
なぜ目白を前面に出すのか疑問です。
高田馬場なら生活圏ですし、来年には副都心線も東横線とつながる
からそれだけで十分便利な場所だと思うのですが。
でもこのマンションの2.5ｍのハイサッシは魅力ですね。
モデルルームで見た時は感動しました。
購入できればしたいですけどね。うちには予算が少し合わなかったかな。
2.5ｍのハイサイトサッシュって、高さが高い分だけ掃除が面倒じゃないですか？
最初はきれいでしょうが、やはり窓は汚れてくるし、多忙な方やものぐさの方だと
窓が大きいだけあって不便になってしまいそうです。
HP見てても雰囲気変えてきてますね。
売れてないんで迷走してる感ありですね。
定期借地権に詳しくないんですが、ここって50年ですよね？
最近の建物はしっかりしていると思うので50年って短い気がするんですが
定期借地権のマンションって大体がこのぐらいの期間なんでしょうか？
定借も70年のケースがありますよ。
パークコート神楽坂とかクレヴィア上野松が谷あたりがそうです。
MR、とても魅力的でした。
借地賃料を50年間積み上げてみても
周辺より少し安いのかな。
全然盛り上がらないね、ここ。
チラシはしょっちゅうポストに入ってくるのに。
なんだかいいかもしれない、比較はできないけど。
・・というのがこの板の大半の読者の印象でしょう。
余計な柱がなく部屋が明らかにすっきりすることだけはたしかですが、ただ一般的に壁式免震方式って低層の建物に用いられており、中層マンションであるこの物件は、壁式免震方式で作られた数少ないマンションの一つです。
土台に免震装置がついてることもあり大丈夫そうではありますが、ただあまりマンションとしての実績がないので冒頭のとおり比較できません。
部屋をすっきりさせる分、通常の工法より値段は高くなってるでしょうね。
壁式免震・スッキリが好きなら加賀レジを買ってましたよ。
板橋とはいえ一等地だし、所有権なのにココよりずーーーーーっと安かった。
ここ数年、このマンションの前をよくジョギングで通っています。川沿いは排気ガスを吸わずに緑が続く平坦地でジョギングに最適です。途中で交錯する道路も、車の交通量は少ないです。都心部で、これだけジョギングによいコースは珍しいと思います。
さて、１年中走っていますけれど、川の臭いは全然感じません。昔は水も汚かった水も、今は澄んだ水の中で鯉が泳いでいます。
桜の季節、江戸川公園とは違って、土日でもこのあたりはそれほど人の多さは気になりません。川側の部屋なら、南向きで日は入るし、桜も見れるので快適ではないかと思います。
このマンションの位置する土地は、江戸時代は川でしたが、鹿島の施工なので、地震リスクはないでしょう。
早稲田を初めとして、いくつかの大学が近くにあるので、定年退職後、カルチャースクールとか通うにも好都合です。
都電も風情があり、下町散策も楽しい。少し歩ければ都バスの車庫があり、車庫からならばバスの便も充実しています。
いいことばかりのようですが、駅からの距離は気になるところ。自分が気に入って住むつもりで買うならよいでしょうが、投資目的なら止めた方がよいと思います。駅からの距離がハンディとなり、高い賃料は取れないと思います。
たしかにリタイア世代にはいいかもね。
急がなければ都電も使える。
バスで新宿や表参道にも行ける。
静かで環境はいい。
定期借地でも50年後は（たぶん）関係ないし。
私も付近をよく通りますが、ほとんど同意見です。
ただし、多量の雨が降った後は川の臭いが気になることもありますよ。
確かにこのあたりはのんびりとしていていいですよね。
坂があるのがきになるところですが。。。。
川の臭いってどんな臭いなんでしょうか？ドブっぽい臭いですか？
３３２は近所の人じゃないね。
大雨の後は濁流になるから匂いなんかしない。
真夏で雨が少ない時にやや匂うかな、という程度。
ドブっぽいといえばそうだけど、かすかに感じるくらいだよ。
明日から一期二次の受付開始ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？
今日から受付開始ですね～。
あいにく悪天候で雪が降ってしまいましたね。
この寒い中10分歩くのはちょっとキツイかなって思いますが・・・
昨日の雪からお天気がよくなって良かったです。
今日と明日は盛況なんじゃないですかね？
温かな格好で行こうと思ってます。
先日見学に行きました。
親が定期借地権のマンションを購入をしたいというので、
とりあえず止めさせるため見学しましたが、
正直造りも含めて良いと思いました。
借地権についても営業マンがなかなか良い話をしていましたね。
他のマンションを見学したときとは全く違う話を聞かされたので
毎回こんな説明をしないといけないのは大変だなと思いつつ
納得させられる内容でしたのでレベルの高さを感じました。
レベルの高い営業をおいとかないとこの様なマンションは売れないのでしょうね。
自分が住むのではないので親の判断にまかせますが。
確かに。共働きの子育て世代向きの場所ではないですよね。
子育て施設が充実している場所はもっとありますから。
でも、雰囲気はゆったりとしている地域ですし、
そういうものを楽しむ余裕と時間があるのでしたら良いでしょうね。
あと気になるのは病院。
ある程度の年齢になるとお世話になる方も多いと思うのですが、
負担なく通院できるのはどこになるのでしょうか？
このあたりの人は大同病院が多いですね。
高戸橋交差点から高田馬場駅方面に行って一本入った所。
内科外科その他、ひととおり揃ってます。
入院するような総合病院だと女子医大か国立国際か、社会保険中央でしょうか。
面影橋駅の近くに「早稲田診療所」があります。評判は良く判らないのですが内科・小児科があるようです。駅に近いですし便利そうですよね。ＨＰで見たら第１・３・５土曜日は午前中の診療もしていると書いてありました。
整形外科は、都電の早稲田駅前の西早稲田整形外科がおすすめです。町医者とは違うレベルで、高度な設備があり、しっかり診てくれます。さらに高度な手術や検査が必要な場合は、慶応病院を紹介してもらうシステムです。
>339さん
親御さんは定期借地権狙いなんですね。
その理由を聞いてらっしゃいますか？
よろしければ参考までに伺いたいのですが、定借物件を終の棲家にして、
財産(税金の負担)を子供に残さないというお考えからなのでしょうか。
>340さん
書き込みを拝読すると、ここはご年配の方にとっては、なかなか良い環境のようですね。
友人が椿山荘で結婚式を挙げたのですが、ここの庭園のすばらしさはもちろんの事、
定期的に魅力的なイベントを企画しているので何度行っても楽しめそうです。
皆さんの書き込みを拝見すると病院にも不自由しないようですし、
実際シルバー世代の多いマンションになるかもしれませんね。
確かにシルバー世代には良いかもしれないですね。
スーパーよしやさんは買ったものを宅配してくれるようですので
そういうサービスが受けられる環境なのも良いですし。
会員になれば宅配料金が３１５円になるそうです。
宅配サービスがあるスーパーが近くにあると心強いです。
よしやはポイントカードを貯めると
バスツアーにも行けたりするんですよね。
病院情報についてお尋ねした者です。
色々と情報をありがとうございました。
評判の良い病院が色々とあるようで安心しました。
実は我が家も両親が一軒家を手放してマンションを探しているので
病院情報は特に知りたかったのです。
３３９です。
父が購入しようと思っていた桜プレイスが定期借地権マンションだった
という意味でした。３４７さんの言う通りです。
今はまだ検討中とのことです。
池袋までいけば、病院は結構沢山ありますよね。
大きい病院はありませんが。
よしや以外にも、近くにオーガニックエブリデーと言う自然にごたわった食材や化粧品を
扱う店がありますね。
ネット上にショップレポートがありました。
http://www.ohsawa-japan.co.jp/shop/keisaizumi/shopphoto_201101/shop_20...
うちは家族がアレルギーもちなので、こういうお店が近くにあると助かります。
食品以外にも、自然派の石鹸や台所用洗剤は日常的に必需品なんですよね。
ちなみにここ、近隣への配送もしてくれるそうですよ。
新宿方面に大きな病院ありますよね、国立国際とか女子医大とか。頑張れば歩いていけなくもない距離では。
都心は大病院が近くなるから良いですよね。
>>357さん
よく救急車でたらいまわしにされてしまうという事を
ニュースで聞いていますが、ここの地域の周りには
大きな病院が点々としているので受け入れ先などは
すぐに決まりそうですね。
病院が多いのは安心ですね。
ちなみに、この病院は対応悪かった、見立てが微妙なんていうのはあります？
ちょっと調べただけでもクリニックは出てきますね。
自転車だともっと行動範囲も広がりますから、高齢の方でも安心ですね。
親御さんが買われる、というのもなんとなく判ります。
反面、ファミリーは少なくなってくるのでしょうか？
>366さん
実際ファミリーが多く入居を予定しているかしていないかは、いち閲覧者なのでわかりませんが、
マンションの条件から想定されることとして以下のことは言えると思います。
仮に子どもが成長し結婚や独立で家を離れる期間を30年とすると、そこまでの期間住んでしまったら、
残り期間が限られ、そして定借物件ということでローンの組み方が限られてしまうため、売却は難しい。
またこの物件は徒歩で駅に向かうには遠く、車か自転車を活用できないファミリーには敬遠される。将来の売却を考えない、車・自転車での通勤が可能、という方なら問題なしでしょうが、はたして
そういうファミリーは多いでしょうか。
他の掲示板でもそうですが、50年の定期借地権・駅から電車に乗るまで徒歩10分という条件が、
ファミリー向けというよりシニア向けであるというのは明白だと思います。
こう考えると、ファミリーで入られる方は少ないのでは、という予想がたてられます。
367さん
詳しい解説をありがとうございます。自分達は今のところＤＩＮＫＳなのですが、いざ子どもが生まれた場合はどうなのかはまだ子どもがいない分色々と深く検討出来ていなかったので助かりました。
こちらの物件のサービス部分、見てみると高い年代向けのものなのかなとも思われるので、367さんの解説がしっくりきますね。
確かに廊下とリビング、お風呂場の入口がバリアフリーになっているし、
ホテルやスポーツクラブとの提携など、現役を退いてゆったり過ごす
シニアにターゲットを絞った物件なのかもしれませんね。
ロケーションで紹介しているお店も、金銭的に余裕のある層向けの高級店ばかりです。
営業の書き込みですかね〜。
実際のリタイア組はこういう不便なとこ好まないんですよ。
駅前のタワマンが売れるのは年寄りが買うからなんですよ。
以下、その理由。
足腰が弱って買い物に遠くに行けない、歩きたくない。
鍵１個かけるだけで出かけられるのは便利。
年寄りには階段がある一戸建てからの逃げ切り（タワマンでも低層で十分、つまり格安に希望が叶う。年寄りは停電のときに高層から階段でおりることになるのが怖い）。
共有部分があるから高層の景色も楽しめる。
日常、視力低下と聴覚低下で駅前の騒音が気にならないし、景色を必要としない。
以上、ここは年寄り向けではありません。まあ、立地が悪くてだれにもあんまり相手にされてないけどね。
自分の親に老後どんなところに住むのが安心か良く聞いたらわかりますよ。
物件概要を見ると残６戸ですね。
それぞれ間取りタイプも違うようで。
そんなに不便かな、と思うけど。
残っている部屋は方位もタイプもばらばらですね（方位が違えばタイプも違ってきますが…）
１戸が２ＬＤＫ、残りが３ＬＤＫ
入居は１年後なので、入居前に完売するのでは？
374さん
＞あとネガレスは売らせたくないからしてるわけじゃないのでは？
＞こういう懸念材料があるよ、ということを知らしめるために
＞書かれてる方がいるのであって。
なぜ懸念材料を知らしめる必要があるのか疑問。
私たちのような近隣の人間がわざわざそんなことすら思いつかないと
思うのですが。
【一部テキストを削除しました。管理人】
>375さん
あなたは何かを購入する時、良い情報だけ集めて満足できる方
なのですか？
普通は良い情報（メリット）だけでなく悪い情報（デメリット）も
仕入れて、両方を勘案して考えるものです。
うん千万円もするマンションを購入するならなおさら。
いろんな見方をする人がいるのだから、その人が感じた印象を
「知らしめる」「知らせる」のがこの掲示板の役目でしょう。
【一部テキストを削除しました。管理人】
解体準備金が月額1733円～2741円、解体準備基金が一括488972円～773197円と
書いてあって「？」と思ったら、ここが定期借地権だからなんですね。
定期借地権付物件を検討するのは初めてになるのですが、
月々のローン支払の他に解体準備金、地代がかかるとなると、メリットがあまり感じられないのですが
如何でしょう。物件価格が格安という訳でもないですよね・・・。
地代を50年間払い続けると、この辺りの相場より高い？
ので、やめました。
うーん、でもどのマンションも５０年経てばさすがに建て替えになるんじゃ？と思っています。
そういう時って解体費用は修繕積み立てだけでは足りず、結局融資を受ける事になるのでは？と考えているのですが…どうでしょう？
素人考えでしょうか？
よく３０年が限界と聞きますが。
５０年だと今回のような地震ではもたなそう・・・
書き込みが少なくて寂しい掲示板になってますね・・
今回の地震でこのマンションは注目されるんですかね。
免震構造ですし確か地盤も良くて基礎が直接だったはず。
元々造りはかなり良いと思っていました。
私はもう他の物件購入しましたが桜プレイスと迷っていたので
正直少し後悔。地震への安心度が全然違うので、だって私の買ったマンションは
杭が25ｍ以上も刺してあるマンションですから・・・・
埋め立て地ではないので千葉みたいはならないと思うのですが少し不安です。
jc*QRPUm, speak.ginzamoonlight.com, 23歳のミサトちゃん, http://speak.ginzamoonlight.com/tokyo/1.html
物件ＨＰトップのパースに描かれている満開の桜が、
川から溢れた津波襲来の絵に見えてしまう。。。
ちょっと怖い絵だねｗ
定期借地でカワッペリでこの価格はねえな。消し！
直接基礎、免震の安心感は高いうえ、何よりも壁式構造は
最強だと知り合いの建築士が言ってました。
定借だから外しましたけど。
しばらくＭＲ休止なんですね。
価格の見直しでもするのでしょうか。
この物件、本当なら桜が満開の季節に売りたかったのでしょうが、
震災でそれどころではなく。
免震構造が注目されるかと思えばそれほどでもなく。
建物自体は決して悪くないのに、なんだか残念な物件になっちゃいましたね。
年代が違うから単純に比較は出来ないですが、目白プレイスのレジデンスより室内の仕様は上のようですね
共有スペースも品格を感じる良いマンションだと思います。
近くの目白ガーデニアが駅から遠い割には、中古市場で人気がありますから住まいとしてはいいですね。
まだ半分くらいしか売れていないんだよね。
強みは何といっても、建物の構造は素晴らしい。流石鹿島。
弱みは交通アクセス。
どの駅に行くのにも急な坂を登らねばならないのが不便だし、
駅からも遠い。
あと、東京駅方面へのアクセスが悪い。
また、定借の賃料負担があるので、初期費用が安くとも
トータル負担は結構重いことも弱みだね。
副都心沿線が通勤・通学地であれば非常にいい物件だと思うが。
トータルの金額がかなりですね。
ローン＋4万円＋管理費
そして50年後には何も残らないでは
選択肢から消えても仕方ない
連休中にMRに行ってきましたが、低層階以外は結構売却済とのことです。
震災の影響で、かえって湾岸エリアをターゲットにしていた客が流れ、追い風になったようです。
MRは5月中休止しますが、壁や床のオプション選択エリアを改装し、免震構造をアピールするエリアにするそうです。6月には再オープンかと。
>>396
GWに価格表をもらったけど、第1期・第2期の未販売分は低層中心に
20戸弱くらい残っていて、「次期以降販売」が南東の低層と南西・北西の
物件中心に60戸強くらいといった感じだね。
まだまだ半分くらい残っているので、そんなに売れている感じではなさそう。
兄弟マンションの目白プレイスと同じような売り方ですね
過去スレを見ると流れがわかるかもしれません。
>>400定期借地って、デメリットだらけですよ。
借地期間が２０年切ると、売るに売れない。買う人がローン組めないし、購入者自体がいないでしょう。
また借地期間が、近づいてくると修繕の問題がでてくる。
地震で建物に損傷があっても、借地期間１０年切ってたら修繕するのか。
借地だから固定資産税が無い分、更地にして返却するから解体費用を出さなければならない。
長生きしたら、借地満了後の老後が不安ですね。
借地にはデメリットがあるから、その分安くないと買う意味がないですよ。
不当に高い地代は、契約期間の途中でも値下げ交渉が可能です
地主が承諾しなければ、適正と思われる地代を支払うことも可能です
地主が受け取らなければ裁判所の供託すればいい。
地代の値下げ交渉に地主が応じなければ、調停するれば収まることが多いです。
分譲後の賃借人は管理組合ですから、将来こういったことは想定の範囲内です。
＞賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
地主は地代を得て固定資産税を負担し、残りを収入とします。
慈善事業ではありませんので、誤解されないように。
マンションの固定資産税について間違った知識を持ちのようですが
固定資産税＝土地＋建物 と別個に課税されます。
建物は、地主のものでなく借地人の共有財産です。
普通借地権は、建物が朽廃していなければ更新することが可能です
朽廃の状態とは、人が住めないということです。
定期借地権は、更新できない替りに地代は低額にされるのが普通です。
マンションの賃貸についても、更新できない定期借家契約はは大幅に家賃が安いのが普通です。
そう 定借は土地代が掛らない だから駅近で安くないと、所有権を蹴ってまでして定借を買おうとは…
30才で50年経って80才になった時にはもう賃貸は借りれないし、権利金返ってきても買う資力も無いだろうし……
東西線と西武新宿線の乗り入れ計画なんて話、ありましたね。
いまや都心に乗り入れてない路線は西武線ぐらいなものだから
構想自体はまだ残っているかもしれません。（実現可能性は低いですが）
ただ、できるにしてもこのルートが現実的でしょうね。
http://chizuz.com/map/map28051.html
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
