桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

300
消費税はすべての分譲マンションに発生しますよ。
割高な先払い地代の話をそらしたいの？

権利金の支払いは当然ながら権利の発生と同時。
いつ払うかわかりますよね？

高田と目白台のイメージの違いとか豊島区と文京区の違いなどありますが、
神田川と桜並木、学生の多い文教地区に近い環境は魅力です。
もうすぐ桜の季節、楽しみにしています。

建築に詳しくありませんが…

タワマン企画が通ったとしても価格にそれほど違いは出なかったんじゃないかなと想像します。タワマンの方が建築資材費が大きくなるんじゃないかな、とか、タワマンだと50年後の解体費も大きくなるから積立とか大きくなるんじゃないかな、とか。

素人すぎます？

価格も営業もダメでした。

都電以外は駅まで遠いのでは。目白ではないと思う。桜は綺麗。
マンション入口はどこにできるの？馬場に行くときは遠回りしないといけないのでは？

桜がきれいとの意見ですが，その時期の神田川はくさいんですよ。
冬はまだましですが。春～夏にかけてはくさいです。

神田川って臭うんですか？
春から夏にかけては結構気になりますか？

私はここから少し離れた早稲田通りを越えた高台に住んでいますが、春になると見事な桜並木を見に行きます。
シティータワーのあるあたりから椿山荘にかけてですが、神田川がにおうことなんて最近はないですよ。むしろ、きれいな流れです。

私はくさいと思います・・・

臭いと感じたことはないが、まあ、感じる人は御愁傷様でした。

１年中、川の匂いをかいでしましたが、「臭い」ということは
まずないでしょう。
何が臭いのでしょうか？
１級河川ですし大分昔は別ですが浄化されているはずです。
元地元住民としてはあの並木沿いで大規模なマンションは
魅力的ですけど。

すんでみないとわかりづらいとは確かに思いますが・・・・
売れてるかどうかは知らないですけど、売れてないとしたら価格の問題では？
私が住んでいる時から販売をしていた住友のマンションも価格でまだ完売
していないようですし。
明治通り沿いで都電沿いの住友よりかは場所はよいと思います。

はっきり言って「目白」ではないですよね。
なぜ目白を前面に出すのか疑問です。
高田馬場なら生活圏ですし、来年には副都心線も東横線とつながる
からそれだけで十分便利な場所だと思うのですが。

でもこのマンションの2.5ｍのハイサッシは魅力ですね。
モデルルームで見た時は感動しました。
購入できればしたいですけどね。うちには予算が少し合わなかったかな。

2.5ｍのハイサイトサッシュって、高さが高い分だけ掃除が面倒じゃないですか？
最初はきれいでしょうが、やはり窓は汚れてくるし、多忙な方やものぐさの方だと
窓が大きいだけあって不便になってしまいそうです。

HP見てても雰囲気変えてきてますね。
売れてないんで迷走してる感ありですね。

定期借地権に詳しくないんですが、ここって50年ですよね？
最近の建物はしっかりしていると思うので50年って短い気がするんですが
定期借地権のマンションって大体がこのぐらいの期間なんでしょうか？

定借も70年のケースがありますよ。
パークコート神楽坂とかクレヴィア上野松が谷あたりがそうです。

＞３１７さん
70年もあるんですね。
例えば50年後ってどうなってしまうんでしょうか。。

>318さん

今さら何を…

2062年6月30日までに更地にして返還するってしっかり告知されてますよ。

ここに興味があるならきちんと自ら調べるべきだと思いますけど。こちらは興味本意の者ですが、それでも簡単に知り得る情報です。

>319さん

普通に読めば、>318さんは70年ある借地権の物件（パークコート神楽坂やクレヴィア上野松が谷）に
住んで50年経ったらどうなるか予想される状況を教えて下さい、という話をされてるように思えますが。

あなたの勝手な解釈で相手を馬鹿にするのはいかがなものかと。

そうだそうだ

>320さん
教えて

＞３２０
そう読めますか？
私には全然違う意味にとれますが。

【一部テキストを削除しました。管理人】

意味したかったことを318さんが答えてくれればいいってことだな。

MR、とても魅力的でした。
借地賃料を50年間積み上げてみても
周辺より少し安いのかな。

全然盛り上がらないね、ここ。
チラシはしょっちゅうポストに入ってくるのに。

>326

デカ版を４つ折りにした立派なやつね。
そういうとこにはお金かけてますな。。

鹿島の壁式免震対応とはなんなんですか？
他のマンションよりも優れているのでしょうか？

なんだかいいかもしれない、比較はできないけど。

・・というのがこの板の大半の読者の印象でしょう。
余計な柱がなく部屋が明らかにすっきりすることだけはたしかですが、ただ一般的に壁式免震方式って低層の建物に用いられており、中層マンションであるこの物件は、壁式免震方式で作られた数少ないマンションの一つです。

土台に免震装置がついてることもあり大丈夫そうではありますが、ただあまりマンションとしての実績がないので冒頭のとおり比較できません。

部屋をすっきりさせる分、通常の工法より値段は高くなってるでしょうね。

壁式免震・スッキリが好きなら加賀レジを買ってましたよ。
板橋とはいえ一等地だし、所有権なのにココよりずーーーーーっと安かった。

ここ数年、このマンションの前をよくジョギングで通っています。川沿いは排気ガスを吸わずに緑が続く平坦地でジョギングに最適です。途中で交錯する道路も、車の交通量は少ないです。都心部で、これだけジョギングによいコースは珍しいと思います。
さて、１年中走っていますけれど、川の臭いは全然感じません。昔は水も汚かった水も、今は澄んだ水の中で鯉が泳いでいます。
桜の季節、江戸川公園とは違って、土日でもこのあたりはそれほど人の多さは気になりません。川側の部屋なら、南向きで日は入るし、桜も見れるので快適ではないかと思います。
このマンションの位置する土地は、江戸時代は川でしたが、鹿島の施工なので、地震リスクはないでしょう。
早稲田を初めとして、いくつかの大学が近くにあるので、定年退職後、カルチャースクールとか通うにも好都合です。
都電も風情があり、下町散策も楽しい。少し歩ければ都バスの車庫があり、車庫からならばバスの便も充実しています。
いいことばかりのようですが、駅からの距離は気になるところ。自分が気に入って住むつもりで買うならよいでしょうが、投資目的なら止めた方がよいと思います。駅からの距離がハンディとなり、高い賃料は取れないと思います。

たしかにリタイア世代にはいいかもね。
急がなければ都電も使える。
バスで新宿や表参道にも行ける。
静かで環境はいい。
定期借地でも50年後は（たぶん）関係ないし。

私も付近をよく通りますが、ほとんど同意見です。
ただし、多量の雨が降った後は川の臭いが気になることもありますよ。

確かにこのあたりはのんびりとしていていいですよね。
坂があるのがきになるところですが。。。。


川の臭いってどんな臭いなんでしょうか？ドブっぽい臭いですか？

３３２は近所の人じゃないね。
大雨の後は濁流になるから匂いなんかしない。

真夏で雨が少ない時にやや匂うかな、という程度。
ドブっぽいといえばそうだけど、かすかに感じるくらいだよ。

明日から一期二次の受付開始ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？

今日から受付開始ですね～。
あいにく悪天候で雪が降ってしまいましたね。

この寒い中10分歩くのはちょっとキツイかなって思いますが・・・

カンバン持って立ってる人がかわいそうでした…

昨日の雪からお天気がよくなって良かったです。
今日と明日は盛況なんじゃないですかね？
温かな格好で行こうと思ってます。

先日見学に行きました。
親が定期借地権のマンションを購入をしたいというので、
とりあえず止めさせるため見学しましたが、
正直造りも含めて良いと思いました。
借地権についても営業マンがなかなか良い話をしていましたね。
他のマンションを見学したときとは全く違う話を聞かされたので
毎回こんな説明をしないといけないのは大変だなと思いつつ
納得させられる内容でしたのでレベルの高さを感じました。
レベルの高い営業をおいとかないとこの様なマンションは売れないのでしょうね。
自分が住むのではないので親の判断にまかせますが。

>>339
これだけの文章を書ける339様の親御さんですから、おそらくリタイア世代かリタイア間近だと思います。
ズバリ、ココに向いている方だと思います。

将来の資産価値を考えなければここはいいですよ。
しょせんマンションなんて所有権だろうが借地権だろうが、自家用車と同じ消費財です。

山手線の内側で環境も良くて、散歩がてら椿山荘やら目白やら行けます。
桜ばかり強調されますが神田川の遊歩道は一年中素敵な場所です。
都電や都バスを使えば決して不便な場所でもありません。
のんびり暮らすには良い場所なのでは？

子育てしながら共稼ぎするような、アクティブなファミリーに向かないだけです。

確かに。共働きの子育て世代向きの場所ではないですよね。
子育て施設が充実している場所はもっとありますから。
でも、雰囲気はゆったりとしている地域ですし、
そういうものを楽しむ余裕と時間があるのでしたら良いでしょうね。

あと気になるのは病院。
ある程度の年齢になるとお世話になる方も多いと思うのですが、
負担なく通院できるのはどこになるのでしょうか？

このあたりの人は大同病院が多いですね。
高戸橋交差点から高田馬場駅方面に行って一本入った所。
内科外科その他、ひととおり揃ってます。

入院するような総合病院だと女子医大か国立国際か、社会保険中央でしょうか。

面影橋駅の近くに「早稲田診療所」があります。評判は良く判らないのですが内科・小児科があるようです。駅に近いですし便利そうですよね。ＨＰで見たら第１・３・５土曜日は午前中の診療もしていると書いてありました。

整形外科は、都電の早稲田駅前の西早稲田整形外科がおすすめです。町医者とは違うレベルで、高度な設備があり、しっかり診てくれます。さらに高度な手術や検査が必要な場合は、慶応病院を紹介してもらうシステムです。

>339さん
親御さんは定期借地権狙いなんですね。
その理由を聞いてらっしゃいますか？
よろしければ参考までに伺いたいのですが、定借物件を終の棲家にして、
財産(税金の負担)を子供に残さないというお考えからなのでしょうか。

>340さん
書き込みを拝読すると、ここはご年配の方にとっては、なかなか良い環境のようですね。
友人が椿山荘で結婚式を挙げたのですが、ここの庭園のすばらしさはもちろんの事、
定期的に魅力的なイベントを企画しているので何度行っても楽しめそうです。
皆さんの書き込みを拝見すると病院にも不自由しないようですし、
実際シルバー世代の多いマンションになるかもしれませんね。

３４５さん。買おうとしたマンションが定期借地権という意味ではないか？定期借地権狙いではなく。

確かにシルバー世代には良いかもしれないですね。
スーパーよしやさんは買ったものを宅配してくれるようですので
そういうサービスが受けられる環境なのも良いですし。
会員になれば宅配料金が３１５円になるそうです。

宅配サービスがあるスーパーが近くにあると心強いです。
よしやはポイントカードを貯めると
バスツアーにも行けたりするんですよね。

病院情報についてお尋ねした者です。
色々と情報をありがとうございました。
評判の良い病院が色々とあるようで安心しました。
実は我が家も両親が一軒家を手放してマンションを探しているので
病院情報は特に知りたかったのです。

>348さん
よしやは宅配してくれるんですね。知らなかったです。
会員は年会費みたいなのかかるんですか？？

３３９です。
父が購入しようと思っていた桜プレイスが定期借地権マンションだった
という意味でした。３４７さんの言う通りです。
今はまだ検討中とのことです。

池袋までいけば、病院は結構沢山ありますよね。
大きい病院はありませんが。

よしや以外にも、近くにオーガニックエブリデーと言う自然にごたわった食材や化粧品を
扱う店がありますね。
ネット上にショップレポートがありました。
http://www.ohsawa-japan.co.jp/shop/keisaizumi/shopphoto_201101/shop_20...

うちは家族がアレルギーもちなので、こういうお店が近くにあると助かります。
食品以外にも、自然派の石鹸や台所用洗剤は日常的に必需品なんですよね。
ちなみにここ、近隣への配送もしてくれるそうですよ。

354さんが書いてるようなショップも必要とする方にとっては便利でしょうね。
我が家はよしやで間に合いますけど。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/16toshima.htm

やはり住むとこじゃないね。

新宿方面に大きな病院ありますよね、国立国際とか女子医大とか。頑張れば歩いていけなくもない距離では。
都心は大病院が近くなるから良いですよね。

356さんがリンクしているページを拝見しましたが、
高田2丁目は特に問題なさそうですが？
建物倒壊危険度も、火災危険度も1000位以内にも入ってないし。
地盤的に危険なのは隅田川、荒川沿いの
「足立区南部から荒川区、台東区東部、葛飾区西部、墨田区、江東区北部に広がる地域」だそうです。

>>357さん
よく救急車でたらいまわしにされてしまうという事を
ニュースで聞いていますが、ここの地域の周りには
大きな病院が点々としているので受け入れ先などは
すぐに決まりそうですね。

>356
?
ここは悪くないと思いますが…
ランクが３なので、ランク的には真ん中です。

>>333
川が近くにあるマンションに住んだことがありますが、川の臭いって自然を感じられるような臭いです。
中にはドブ臭い川もありますが、浄化されているような川なら大丈夫かと。梅雨の時期はちょっと臭うかもね。

>>349
スーパーよしやってバスツアー企画なんかもあるんですね。まさにシルバー向けサービスといった感じ。
ご年配者には違う楽しみがあって良いのかもしれませんね。

>361
ある程度浄化されていたりすると本当に気にならないんですけどね。
川の匂いはここらへんに長年すんでいる方じゃないとわからないかも。

>353
池袋までの明治通り沿いなんかは結構な病院の数なんですよね。
ちょっとしたメデカルモールのようになっていて病院には事欠かない地域です。

病院が多いのは安心ですね。
ちなみに、この病院は対応悪かった、見立てが微妙なんていうのはあります？

ちょっと調べただけでもクリニックは出てきますね。

自転車だともっと行動範囲も広がりますから、高齢の方でも安心ですね。

親御さんが買われる、というのもなんとなく判ります。

反面、ファミリーは少なくなってくるのでしょうか？

>366さん

実際ファミリーが多く入居を予定しているかしていないかは、いち閲覧者なのでわかりませんが、
マンションの条件から想定されることとして以下のことは言えると思います。

仮に子どもが成長し結婚や独立で家を離れる期間を30年とすると、そこまでの期間住んでしまったら、
残り期間が限られ、そして定借物件ということでローンの組み方が限られてしまうため、売却は難しい。
またこの物件は徒歩で駅に向かうには遠く、車か自転車を活用できないファミリーには敬遠される。将来の売却を考えない、車・自転車での通勤が可能、という方なら問題なしでしょうが、はたして
そういうファミリーは多いでしょうか。

他の掲示板でもそうですが、50年の定期借地権・駅から電車に乗るまで徒歩10分という条件が、
ファミリー向けというよりシニア向けであるというのは明白だと思います。
こう考えると、ファミリーで入られる方は少ないのでは、という予想がたてられます。

367さん
詳しい解説をありがとうございます。自分達は今のところＤＩＮＫＳなのですが、いざ子どもが生まれた場合はどうなのかはまだ子どもがいない分色々と深く検討出来ていなかったので助かりました。

こちらの物件のサービス部分、見てみると高い年代向けのものなのかなとも思われるので、367さんの解説がしっくりきますね。

確かに廊下とリビング、お風呂場の入口がバリアフリーになっているし、
ホテルやスポーツクラブとの提携など、現役を退いてゆったり過ごす
シニアにターゲットを絞った物件なのかもしれませんね。
ロケーションで紹介しているお店も、金銭的に余裕のある層向けの高級店ばかりです。

営業の書き込みですかね〜。

実際のリタイア組はこういう不便なとこ好まないんですよ。

駅前のタワマンが売れるのは年寄りが買うからなんですよ。
以下、その理由。

足腰が弱って買い物に遠くに行けない、歩きたくない。
鍵１個かけるだけで出かけられるのは便利。
年寄りには階段がある一戸建てからの逃げ切り（タワマンでも低層で十分、つまり格安に希望が叶う。年寄りは停電のときに高層から階段でおりることになるのが怖い）。
共有部分があるから高層の景色も楽しめる。
日常、視力低下と聴覚低下で駅前の騒音が気にならないし、景色を必要としない。

以上、ここは年寄り向けではありません。まあ、立地が悪くてだれにもあんまり相手にされてないけどね。
自分の親に老後どんなところに住むのが安心か良く聞いたらわかりますよ。

そんなに不便かな、と思うけど。
残っている部屋は方位もタイプもばらばらですね（方位が違えばタイプも違ってきますが…）
１戸が２ＬＤＫ、残りが３ＬＤＫ
入居は１年後なので、入居前に完売するのでは？

>371～>373さん

まさか物件概要に載っている販売戸数を残戸数と捉えてますか？
違いますよ。残戸数がいくらあっても売りたい戸数として
販売戸数を設定するのが一般的です。いくら余っていてもね。
（正直ここが残り6戸なんて思えません）

ＭＲにしてみれば、物件概要の数をみて>371さんのように
勘違いして駆け込んでくれればしめたもの。
心理的なプロモーションにうまくのってしまいましたね。

あとネガレスは売らせたくないからしてるわけじゃないのでは？
こういう懸念材料があるよ、ということを知らしめるために
書かれてる方がいるのであって。

【一部テキストを削除しました。管理人】

374さん

＞あとネガレスは売らせたくないからしてるわけじゃないのでは？
＞こういう懸念材料があるよ、ということを知らしめるために
＞書かれてる方がいるのであって。

なぜ懸念材料を知らしめる必要があるのか疑問。

私たちのような近隣の人間がわざわざそんなことすら思いつかないと
思うのですが。

【一部テキストを削除しました。管理人】

>375さん

あなたは何かを購入する時、良い情報だけ集めて満足できる方
なのですか？
普通は良い情報（メリット）だけでなく悪い情報（デメリット）も
仕入れて、両方を勘案して考えるものです。
うん千万円もするマンションを購入するならなおさら。
いろんな見方をする人がいるのだから、その人が感じた印象を
「知らしめる」「知らせる」のがこの掲示板の役目でしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

解体準備金が月額1733円～2741円、解体準備基金が一括488972円～773197円と
書いてあって「？」と思ったら、ここが定期借地権だからなんですね。
定期借地権付物件を検討するのは初めてになるのですが、
月々のローン支払の他に解体準備金、地代がかかるとなると、メリットがあまり感じられないのですが
如何でしょう。物件価格が格安という訳でもないですよね・・・。

地代を50年間払い続けると、この辺りの相場より高い？

ので、やめました。

うーん、でもどのマンションも５０年経てばさすがに建て替えになるんじゃ？と思っています。
そういう時って解体費用は修繕積み立てだけでは足りず、結局融資を受ける事になるのでは？と考えているのですが…どうでしょう？
素人考えでしょうか？

よく３０年が限界と聞きますが。
５０年だと今回のような地震ではもたなそう・・・

書き込みが少なくて寂しい掲示板になってますね・・

今回の地震でこのマンションは注目されるんですかね。
免震構造ですし確か地盤も良くて基礎が直接だったはず。
元々造りはかなり良いと思っていました。
私はもう他の物件購入しましたが桜プレイスと迷っていたので
正直少し後悔。地震への安心度が全然違うので、だって私の買ったマンションは
杭が25ｍ以上も刺してあるマンションですから・・・・
埋め立て地ではないので千葉みたいはならないと思うのですが少し不安です。

>385さん

免震構造で制震装置もあるから川の真横という要素はあっても地震には強いでしょうね。家の価値で耐震性を一番重視する方にはいいかもしれません。

ただ、定借マンション特有の、聞き慣れない項目で費用の積み増し、山手線すぐ外の所有権マンションとあまり変わらぬ金額、というずっと批判的に見られている点を覆すかというと、やはりそこまでは・・という印象です。

jc*QRPUm, speak.ginzamoonlight.com, 23歳のミサトちゃん, http://speak.ginzamoonlight.com/tokyo/1.html

物件ＨＰトップのパースに描かれている満開の桜が、
川から溢れた津波襲来の絵に見えてしまう。。。

ちょっと怖い絵だねｗ

定期借地でカワッペリでこの価格はねえな。消し！

直接基礎、免震の安心感は高いうえ、何よりも壁式構造は
最強だと知り合いの建築士が言ってました。

定借だから外しましたけど。

建物は素敵だけど立地がね

しばらくＭＲ休止なんですね。
価格の見直しでもするのでしょうか。

この物件、本当なら桜が満開の季節に売りたかったのでしょうが、
震災でそれどころではなく。

免震構造が注目されるかと思えばそれほどでもなく。

建物自体は決して悪くないのに、なんだか残念な物件になっちゃいましたね。

年代が違うから単純に比較は出来ないですが、目白プレイスのレジデンスより室内の仕様は上のようですね
共有スペースも品格を感じる良いマンションだと思います。
近くの目白ガーデニアが駅から遠い割には、中古市場で人気がありますから住まいとしてはいいですね。

まだ半分くらいしか売れていないんだよね。
強みは何といっても、建物の構造は素晴らしい。流石鹿島。

弱みは交通アクセス。
どの駅に行くのにも急な坂を登らねばならないのが不便だし、
駅からも遠い。
あと、東京駅方面へのアクセスが悪い。
また、定借の賃料負担があるので、初期費用が安くとも
トータル負担は結構重いことも弱みだね。

副都心沿線が通勤・通学地であれば非常にいい物件だと思うが。

トータルの金額がかなりですね。
ローン＋4万円＋管理費
そして50年後には何も残らないでは
選択肢から消えても仕方ない

連休中にMRに行ってきましたが、低層階以外は結構売却済とのことです。
震災の影響で、かえって湾岸エリアをターゲットにしていた客が流れ、追い風になったようです。
MRは5月中休止しますが、壁や床のオプション選択エリアを改装し、免震構造をアピールするエリアにするそうです。6月には再オープンかと。

>>396
GWに価格表をもらったけど、第1期・第2期の未販売分は低層中心に
20戸弱くらい残っていて、「次期以降販売」が南東の低層と南西・北西の
物件中心に60戸強くらいといった感じだね。
まだまだ半分くらい残っているので、そんなに売れている感じではなさそう。

兄弟マンションの目白プレイスと同じような売り方ですね
過去スレを見ると流れがわかるかもしれません。

>>395さんの言うとおり。
定借なら安くないと何のメリットもないよ。
ローン＋賃料払うなら、賃料分もローンに含めて共有のマンション買った方がいいね。

所有権だと土地の固定資産税が発生するけど、定借だと土地の固定資産税が無い代わりに賃料負担になる。賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？