桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

駐車場一番高くて4万円って高いですね。
この辺りの相場と同じに設定してるんですね。

＞267
開き直りではありません
建築工学の解らない素人は・・・

>269
大した問題じゃないなら、事件となって紙面を賑わす事もないような。
その後デベがどのような対応を取ったのかが気になりますね。
しかしこの事件が発覚したのって、内部告発なんでしょうねぇ、やっぱり。

>269
建築工学の解らない素人は・・・　
って・・・・。このスレッドに来る人は桜プレイスの購入検討者なわけで、みなさん素人です。269さんが建築工学をよく知っている専門家の方か、少し勉強されている方かわかりませんが、実際問題、「そんな建物、ばれてないだけで世の中にゴマンとある」では困るんです。これがマンションだったらどうでしょうか。7cmもずれたまま建築されたマンションに住みたいと思うかどうかです。自分が購入を検討しているマンションの建築主は鹿島建設なんですよ。気にして当然です。

私は、建築なんて学ぶ気も時間も無い、ただの購入検討者です。それが何か？

>>271
仮に大した影響がないとしても気分的に嫌ですよね。
時間のあるときにでも建築士事務所協会の無料相談を利用して
どの程度の問題なのか聞いてみるのもいいかな～と思っています。

ところで高田馬場駅からの所要時間が徒歩12分から14分に訂正されてますね
一つ一つは小さい問題かもしれないけど、続くとちょっと気になるな

数回足を運び検討を重ねましたが
購入見合わせます。
ずれと駅分数で決断しました。

>>273さん
モデルルームまでが12分で、物件までが14分と見た。

>>274さん
ずれって？
思いのほか、駅からの距離があったという事でしょうか。
私は価格の面で折り合いがつきそうになく、諦めようかどうしようか
考えあぐねているところです。

あ、ずれ＝7センチのずれの事ね。

昨日現地を見てきました。
山手線内側なのに本当にどの駅も遠いですね。
しかもどこへ行くにも上り坂。

それと明治通りと早稲田通りは別として、それ以外の道は夜暗くて人通りが少ないです。
目白駅への道なんて女性には無理。
現地周辺も微妙に暗いです。

大人の男性なら別として、
子供の通学や子連れの外出の時は面影橋から都電しか使えないと思います。
雑司が谷（副都心線）、東池袋（有楽町線）、大塚（山手線）で乗り換え。

無理矢理「目白」イメージを作っても住友の二の舞になるだけ。
都電面影橋最寄りの庶民派マンションだったらいいのに。
「面影橋プレイス」

物件詳細を詳しく見てみました。
いろいろなネックのある物件ですね。

現地近くの夜道は、確かに暗いですが、遅くなっても意外と人通りの多い場所ではあります。また、決して危険な場所ではありません。

なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。
住友さんの物件も、あれのマイナス度を見誤って、今だに売り続けていますよね。あの辺りの坂は、車で通るのも急すぎて怖いです。特に雑司ヶ谷側から下り坂にさしかかる場所は、下の通行者が見えないので、かなり気をつけないといけません。

西の方向に出る分には、全く大丈夫なんですけどね。。
場所自体は、静かですし悪くないですよ。
ただ、やはり所有権でないことを考えれば割高感は否めませんね。

>なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。

このサイトにこんな坂の写真がありました。
私も何度も池袋から早稲田まで自転車で通いましたが、安全を第一にしつつスリルを楽しめる場所として
自転車で「直滑降」してました。「東京一急な坂」というのは間違いないと思います。
http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/toshima-nozokizaka.html

でも、>278さんがいわれるのと違って、この坂があることが物件のネックだとは思いません。
この物件はこの坂の突当りではなくその奥の立地になるし、生活する上で東京一急な坂の上り下りを
することはほとんどないからです。
最寄駅の雑司ヶ谷駅までは普段の行き帰りに明治通り沿い（都電沿い）のなだらかな坂を使えばいいわけですし。
とにかく最大のネックは、メトロ雑司ヶ谷駅が最寄り8分、ほか主要駅には12分以上というこの微妙な位置自体に
あると思います。

ご近所に住んでます。
まず場所ですが住めばいいとこですよ。目白の高級感がなく下町の雰囲気がします。
やさしいかたが多くて住みやすいです。

ただ桜プレイスが建つところは以前何だったかを調べた方がいいと思います（数年前まで工場でしたよ）
また雑司ケ谷駅入り口に着いてからホームまでが長いんです。笑っちゃうほど。
明治通りを通り、駅まで行くと坂の角度は小さいですが遠いですね。毎日経験するとわかります。
雑司ケ谷駅まで徒歩8分は入り口まで。ホームまでは...あと副都心線はよくダイヤが乱れます。
馬場まではメトロの一番近い入り口まで12分ですね。JRは遠いです。
おそらく交通は不便な方かもしれません。交通の便では住友の勝ちといえます。

ただマンション名からわかる通り桜の季節はきれいですね（花見で歩いている人でうるさいかも...）
ある意味桜の見える部屋でないと...

>>280

上の方に何回も出てますが白十字の工場ですからね。
重金属とか土壌汚染の心配はありませんよ。

雑司が谷駅は目白通りの入口からホームまで、
エスカレーターや動く歩道に乗ったまま（歩かない）なら６分、
一生懸命歩くと３分くらいです。

明治通り側の入口までは現地から徒歩10分、
入口からホームまで５分くらい。

副都心線を使うなら西早稲田のほうが便利だと思います。

３割値引があれば買います。

>>281

西早稲田っていうのはどうかな。朝の通勤通学で毎朝ダラダラと上り坂が続くこと考えたらどっちもどっちかな。

↑　確かにそのあたりは閑静な住宅街ですね。
早稲田の学生も裏通りは意外と少ないですから。

上り坂なんですね。自転車は電動じゃないときつそうですか？

>285

子供さんを乗せるなら電動は必須。乗せなくても電動たら楽。という土地柄。


でもトイレットペーパーとティッシュを同時に買っても歩いて運べぶのが容易なのは日常生活を送る上ではいいと思う。

このマンションの購入層って年齢的にはどのぐらいなんでしょうか？

結構落ち着いた世代がターゲットなんですかね。

>279さん
画像拝見いたしました。
「東京一急な坂」「胸突坂」って、すごいですね！
駅まで遠いので自転車通勤にしたいけど、こちらも坂があって大変そう。
電動アシストつき自転車だと、駐輪場も盗難の心配がないところを探さなきゃだし。

数十年来地元に住んでいる者ですが、現地は工場→駐車場になってかなり経ちます。今回のマンション工事に先がけて、アスベスト除去工事がされていました。以前建っていた建物は、アスベストが社会問題化する前のものだったのでしょう。庭付き一階があるわけではないので、直接影響はないと思いますが・・・

電動アシストの自転車って盗難保証付きの自転車売ってますよ？

逆に電動よりも、電動じゃない自転車の方が盗まれやすいですよ

たぶん電動チャリに盗難補償がついているかついていないかの話ではなく、盗難が起こらないような安心できる駐輪場所があるかの話をされてると思います。それならこのマンション内の駐輪場で大丈夫ですよ。

上のコメントのあまりの噛み合っていなさに横から失礼しました。

そういえば全く販売状況に関するコメントがないのですが、やはり売れてないのでしょうか？

＞２９２
誰も動いてないんじゃない？
価格が発表されるまではココも賑やかだったけど
勘違い価格でみんな離れていった。

サイトのトップには「目白プレミアム」。
目白駅はいいとしても東京カテドラルや自由学園明日館まで！
ご近所の例の物件と合わせて目白勘違いコンビになりそう。。。

>293さん

「勘違い価格」「勘違いコンビ」、言い得て妙です。私も同意です。
「目白プレミアム」って・・ふつう目白といえば、高台にあり高級住宅が集まる閑静な住宅街
だけど、ここの川向こうは早稲田・高田馬場だし、川沿いの低地かつ庶民的な雰囲気が漂う立地。
それでも最寄駅などへのアクセスがよければまだよいですが、さすがに「目白」の名前を出して
ネームバリューで誤魔化すにもほどがあるといわんばかりのアクセスの悪さ。

逆に言えば、目白の名前を出して高額にしておかないと、白十字への支払金や投入予定の壁式
免震方式やハイサイトサッシュの建築費用に追いつかないんでしょうね・・

タクシーに乗って目白って言っても着かないわな。高田か高戸橋か学習院下だよね。あの辺に住んでる人で，目白に住んでるって思っている人っていないでしょ。

>296さん

>鹿島としてはタワマン企画がポシャった分の収支を穴埋めしたいのだろうけど、
それを購入者にこんな形で負わせるのは理屈に合わない。

なるほど、たしかに頓挫した計画の収支を穴埋めすると考えれば、先払い賃料などの
どうしても割高だと思える価格設定に納得がいきます。

HPを見ても、第1期1次は終わったのでしょうが、次の2次や第2期の販売について、
まったく告知がありません。それだけ人が集まっていない証拠かもしれません。

>297です。名前が「契約済み」になっていますが、コメントの通り未契約です。

予定販売価格の内訳を確認しましたが、消費税の価格にぶったまげてしまいました。
マンションの価格が高額なので当然と言えば当然ですが、数字で提示されると
引きますね。
それと、前払い賃料とは手付金のように初めに支払わなければいけないんでしょうか？
その場合、どのタイミングで納めることになりますか？

300
消費税はすべての分譲マンションに発生しますよ。
割高な先払い地代の話をそらしたいの？

権利金の支払いは当然ながら権利の発生と同時。
いつ払うかわかりますよね？

高田と目白台のイメージの違いとか豊島区と文京区の違いなどありますが、
神田川と桜並木、学生の多い文教地区に近い環境は魅力です。
もうすぐ桜の季節、楽しみにしています。

建築に詳しくありませんが…

タワマン企画が通ったとしても価格にそれほど違いは出なかったんじゃないかなと想像します。タワマンの方が建築資材費が大きくなるんじゃないかな、とか、タワマンだと50年後の解体費も大きくなるから積立とか大きくなるんじゃないかな、とか。

素人すぎます？

価格も営業もダメでした。

都電以外は駅まで遠いのでは。目白ではないと思う。桜は綺麗。
マンション入口はどこにできるの？馬場に行くときは遠回りしないといけないのでは？

桜がきれいとの意見ですが，その時期の神田川はくさいんですよ。
冬はまだましですが。春～夏にかけてはくさいです。

神田川って臭うんですか？
春から夏にかけては結構気になりますか？

私はここから少し離れた早稲田通りを越えた高台に住んでいますが、春になると見事な桜並木を見に行きます。
シティータワーのあるあたりから椿山荘にかけてですが、神田川がにおうことなんて最近はないですよ。むしろ、きれいな流れです。

私はくさいと思います・・・

臭いと感じたことはないが、まあ、感じる人は御愁傷様でした。

１年中、川の匂いをかいでしましたが、「臭い」ということは
まずないでしょう。
何が臭いのでしょうか？
１級河川ですし大分昔は別ですが浄化されているはずです。
元地元住民としてはあの並木沿いで大規模なマンションは
魅力的ですけど。

すんでみないとわかりづらいとは確かに思いますが・・・・
売れてるかどうかは知らないですけど、売れてないとしたら価格の問題では？
私が住んでいる時から販売をしていた住友のマンションも価格でまだ完売
していないようですし。
明治通り沿いで都電沿いの住友よりかは場所はよいと思います。

はっきり言って「目白」ではないですよね。
なぜ目白を前面に出すのか疑問です。
高田馬場なら生活圏ですし、来年には副都心線も東横線とつながる
からそれだけで十分便利な場所だと思うのですが。

でもこのマンションの2.5ｍのハイサッシは魅力ですね。
モデルルームで見た時は感動しました。
購入できればしたいですけどね。うちには予算が少し合わなかったかな。

2.5ｍのハイサイトサッシュって、高さが高い分だけ掃除が面倒じゃないですか？
最初はきれいでしょうが、やはり窓は汚れてくるし、多忙な方やものぐさの方だと
窓が大きいだけあって不便になってしまいそうです。

HP見てても雰囲気変えてきてますね。
売れてないんで迷走してる感ありですね。

定期借地権に詳しくないんですが、ここって50年ですよね？
最近の建物はしっかりしていると思うので50年って短い気がするんですが
定期借地権のマンションって大体がこのぐらいの期間なんでしょうか？

定借も70年のケースがありますよ。
パークコート神楽坂とかクレヴィア上野松が谷あたりがそうです。

＞３１７さん
70年もあるんですね。
例えば50年後ってどうなってしまうんでしょうか。。

>318さん

今さら何を…

2062年6月30日までに更地にして返還するってしっかり告知されてますよ。

ここに興味があるならきちんと自ら調べるべきだと思いますけど。こちらは興味本意の者ですが、それでも簡単に知り得る情報です。

>319さん

普通に読めば、>318さんは70年ある借地権の物件（パークコート神楽坂やクレヴィア上野松が谷）に
住んで50年経ったらどうなるか予想される状況を教えて下さい、という話をされてるように思えますが。

あなたの勝手な解釈で相手を馬鹿にするのはいかがなものかと。

そうだそうだ

>320さん
教えて

＞３２０
そう読めますか？
私には全然違う意味にとれますが。

【一部テキストを削除しました。管理人】

意味したかったことを318さんが答えてくれればいいってことだな。

MR、とても魅力的でした。
借地賃料を50年間積み上げてみても
周辺より少し安いのかな。

全然盛り上がらないね、ここ。
チラシはしょっちゅうポストに入ってくるのに。

>326

デカ版を４つ折りにした立派なやつね。
そういうとこにはお金かけてますな。。

鹿島の壁式免震対応とはなんなんですか？
他のマンションよりも優れているのでしょうか？

なんだかいいかもしれない、比較はできないけど。

・・というのがこの板の大半の読者の印象でしょう。
余計な柱がなく部屋が明らかにすっきりすることだけはたしかですが、ただ一般的に壁式免震方式って低層の建物に用いられており、中層マンションであるこの物件は、壁式免震方式で作られた数少ないマンションの一つです。

土台に免震装置がついてることもあり大丈夫そうではありますが、ただあまりマンションとしての実績がないので冒頭のとおり比較できません。

部屋をすっきりさせる分、通常の工法より値段は高くなってるでしょうね。

壁式免震・スッキリが好きなら加賀レジを買ってましたよ。
板橋とはいえ一等地だし、所有権なのにココよりずーーーーーっと安かった。

ここ数年、このマンションの前をよくジョギングで通っています。川沿いは排気ガスを吸わずに緑が続く平坦地でジョギングに最適です。途中で交錯する道路も、車の交通量は少ないです。都心部で、これだけジョギングによいコースは珍しいと思います。
さて、１年中走っていますけれど、川の臭いは全然感じません。昔は水も汚かった水も、今は澄んだ水の中で鯉が泳いでいます。
桜の季節、江戸川公園とは違って、土日でもこのあたりはそれほど人の多さは気になりません。川側の部屋なら、南向きで日は入るし、桜も見れるので快適ではないかと思います。
このマンションの位置する土地は、江戸時代は川でしたが、鹿島の施工なので、地震リスクはないでしょう。
早稲田を初めとして、いくつかの大学が近くにあるので、定年退職後、カルチャースクールとか通うにも好都合です。
都電も風情があり、下町散策も楽しい。少し歩ければ都バスの車庫があり、車庫からならばバスの便も充実しています。
いいことばかりのようですが、駅からの距離は気になるところ。自分が気に入って住むつもりで買うならよいでしょうが、投資目的なら止めた方がよいと思います。駅からの距離がハンディとなり、高い賃料は取れないと思います。

たしかにリタイア世代にはいいかもね。
急がなければ都電も使える。
バスで新宿や表参道にも行ける。
静かで環境はいい。
定期借地でも50年後は（たぶん）関係ないし。

私も付近をよく通りますが、ほとんど同意見です。
ただし、多量の雨が降った後は川の臭いが気になることもありますよ。

確かにこのあたりはのんびりとしていていいですよね。
坂があるのがきになるところですが。。。。


川の臭いってどんな臭いなんでしょうか？ドブっぽい臭いですか？

３３２は近所の人じゃないね。
大雨の後は濁流になるから匂いなんかしない。

真夏で雨が少ない時にやや匂うかな、という程度。
ドブっぽいといえばそうだけど、かすかに感じるくらいだよ。

明日から一期二次の受付開始ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？

今日から受付開始ですね～。
あいにく悪天候で雪が降ってしまいましたね。

この寒い中10分歩くのはちょっとキツイかなって思いますが・・・

カンバン持って立ってる人がかわいそうでした…

昨日の雪からお天気がよくなって良かったです。
今日と明日は盛況なんじゃないですかね？
温かな格好で行こうと思ってます。

先日見学に行きました。
親が定期借地権のマンションを購入をしたいというので、
とりあえず止めさせるため見学しましたが、
正直造りも含めて良いと思いました。
借地権についても営業マンがなかなか良い話をしていましたね。
他のマンションを見学したときとは全く違う話を聞かされたので
毎回こんな説明をしないといけないのは大変だなと思いつつ
納得させられる内容でしたのでレベルの高さを感じました。
レベルの高い営業をおいとかないとこの様なマンションは売れないのでしょうね。
自分が住むのではないので親の判断にまかせますが。

>>339
これだけの文章を書ける339様の親御さんですから、おそらくリタイア世代かリタイア間近だと思います。
ズバリ、ココに向いている方だと思います。

将来の資産価値を考えなければここはいいですよ。
しょせんマンションなんて所有権だろうが借地権だろうが、自家用車と同じ消費財です。

山手線の内側で環境も良くて、散歩がてら椿山荘やら目白やら行けます。
桜ばかり強調されますが神田川の遊歩道は一年中素敵な場所です。
都電や都バスを使えば決して不便な場所でもありません。
のんびり暮らすには良い場所なのでは？

子育てしながら共稼ぎするような、アクティブなファミリーに向かないだけです。

確かに。共働きの子育て世代向きの場所ではないですよね。
子育て施設が充実している場所はもっとありますから。
でも、雰囲気はゆったりとしている地域ですし、
そういうものを楽しむ余裕と時間があるのでしたら良いでしょうね。

あと気になるのは病院。
ある程度の年齢になるとお世話になる方も多いと思うのですが、
負担なく通院できるのはどこになるのでしょうか？

このあたりの人は大同病院が多いですね。
高戸橋交差点から高田馬場駅方面に行って一本入った所。
内科外科その他、ひととおり揃ってます。

入院するような総合病院だと女子医大か国立国際か、社会保険中央でしょうか。

面影橋駅の近くに「早稲田診療所」があります。評判は良く判らないのですが内科・小児科があるようです。駅に近いですし便利そうですよね。ＨＰで見たら第１・３・５土曜日は午前中の診療もしていると書いてありました。

整形外科は、都電の早稲田駅前の西早稲田整形外科がおすすめです。町医者とは違うレベルで、高度な設備があり、しっかり診てくれます。さらに高度な手術や検査が必要な場合は、慶応病院を紹介してもらうシステムです。

>339さん
親御さんは定期借地権狙いなんですね。
その理由を聞いてらっしゃいますか？
よろしければ参考までに伺いたいのですが、定借物件を終の棲家にして、
財産(税金の負担)を子供に残さないというお考えからなのでしょうか。

>340さん
書き込みを拝読すると、ここはご年配の方にとっては、なかなか良い環境のようですね。
友人が椿山荘で結婚式を挙げたのですが、ここの庭園のすばらしさはもちろんの事、
定期的に魅力的なイベントを企画しているので何度行っても楽しめそうです。
皆さんの書き込みを拝見すると病院にも不自由しないようですし、
実際シルバー世代の多いマンションになるかもしれませんね。

３４５さん。買おうとしたマンションが定期借地権という意味ではないか？定期借地権狙いではなく。

確かにシルバー世代には良いかもしれないですね。
スーパーよしやさんは買ったものを宅配してくれるようですので
そういうサービスが受けられる環境なのも良いですし。
会員になれば宅配料金が３１５円になるそうです。

宅配サービスがあるスーパーが近くにあると心強いです。
よしやはポイントカードを貯めると
バスツアーにも行けたりするんですよね。

病院情報についてお尋ねした者です。
色々と情報をありがとうございました。
評判の良い病院が色々とあるようで安心しました。
実は我が家も両親が一軒家を手放してマンションを探しているので
病院情報は特に知りたかったのです。

>348さん
よしやは宅配してくれるんですね。知らなかったです。
会員は年会費みたいなのかかるんですか？？

３３９です。
父が購入しようと思っていた桜プレイスが定期借地権マンションだった
という意味でした。３４７さんの言う通りです。
今はまだ検討中とのことです。

池袋までいけば、病院は結構沢山ありますよね。
大きい病院はありませんが。

よしや以外にも、近くにオーガニックエブリデーと言う自然にごたわった食材や化粧品を
扱う店がありますね。
ネット上にショップレポートがありました。
http://www.ohsawa-japan.co.jp/shop/keisaizumi/shopphoto_201101/shop_20...

うちは家族がアレルギーもちなので、こういうお店が近くにあると助かります。
食品以外にも、自然派の石鹸や台所用洗剤は日常的に必需品なんですよね。
ちなみにここ、近隣への配送もしてくれるそうですよ。

354さんが書いてるようなショップも必要とする方にとっては便利でしょうね。
我が家はよしやで間に合いますけど。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/16toshima.htm

やはり住むとこじゃないね。

新宿方面に大きな病院ありますよね、国立国際とか女子医大とか。頑張れば歩いていけなくもない距離では。
都心は大病院が近くなるから良いですよね。

356さんがリンクしているページを拝見しましたが、
高田2丁目は特に問題なさそうですが？
建物倒壊危険度も、火災危険度も1000位以内にも入ってないし。
地盤的に危険なのは隅田川、荒川沿いの
「足立区南部から荒川区、台東区東部、葛飾区西部、墨田区、江東区北部に広がる地域」だそうです。

>>357さん
よく救急車でたらいまわしにされてしまうという事を
ニュースで聞いていますが、ここの地域の周りには
大きな病院が点々としているので受け入れ先などは
すぐに決まりそうですね。

>356
?
ここは悪くないと思いますが…
ランクが３なので、ランク的には真ん中です。

>>333
川が近くにあるマンションに住んだことがありますが、川の臭いって自然を感じられるような臭いです。
中にはドブ臭い川もありますが、浄化されているような川なら大丈夫かと。梅雨の時期はちょっと臭うかもね。

>>349
スーパーよしやってバスツアー企画なんかもあるんですね。まさにシルバー向けサービスといった感じ。
ご年配者には違う楽しみがあって良いのかもしれませんね。

>361
ある程度浄化されていたりすると本当に気にならないんですけどね。
川の匂いはここらへんに長年すんでいる方じゃないとわからないかも。

>353
池袋までの明治通り沿いなんかは結構な病院の数なんですよね。
ちょっとしたメデカルモールのようになっていて病院には事欠かない地域です。

病院が多いのは安心ですね。
ちなみに、この病院は対応悪かった、見立てが微妙なんていうのはあります？

ちょっと調べただけでもクリニックは出てきますね。

自転車だともっと行動範囲も広がりますから、高齢の方でも安心ですね。

親御さんが買われる、というのもなんとなく判ります。

反面、ファミリーは少なくなってくるのでしょうか？

>366さん

実際ファミリーが多く入居を予定しているかしていないかは、いち閲覧者なのでわかりませんが、
マンションの条件から想定されることとして以下のことは言えると思います。

仮に子どもが成長し結婚や独立で家を離れる期間を30年とすると、そこまでの期間住んでしまったら、
残り期間が限られ、そして定借物件ということでローンの組み方が限られてしまうため、売却は難しい。
またこの物件は徒歩で駅に向かうには遠く、車か自転車を活用できないファミリーには敬遠される。将来の売却を考えない、車・自転車での通勤が可能、という方なら問題なしでしょうが、はたして
そういうファミリーは多いでしょうか。

他の掲示板でもそうですが、50年の定期借地権・駅から電車に乗るまで徒歩10分という条件が、
ファミリー向けというよりシニア向けであるというのは明白だと思います。
こう考えると、ファミリーで入られる方は少ないのでは、という予想がたてられます。