桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

＞１８２のリンク先の記事で
販売担当者は、「前払い賃料を分譲価格に含めているので､月々の地代は安くなりそう」と語っている。
って書いてあるけど、地代が相当安くないと釣り合わないよね。

価格は平均＠２６０台でほぼ確定、地代は高くて３万円台。

ちょっ、ローンに加えて地代３万？
しかも５０年間続く。
管理費修繕積立駐車場と合わせたら１０万弱になる。
うーん、考えちゃうなあ。

目白通り沿いの７０㎡超の中古が６千万切って出てるからそっちのほうがいいかも。

最高でですよ。だいたいは１万円とか２万円台。
神宮前は９万円とかだったけど。

安いと思ったら定借だった・・・。

間違って資料請求してしまった・・・。

価格が明らかになったら誰もいなくなった…

マンションギャラリーに行きましたが、想像以上にと言うか、想像をはるかに超える価格で検討から外しました。外さざるを得ませんでした。立地があまりよくないと私自身は思っていましたので、少々驚く価格帯でした。

プレイスより安価で出ると噂された、シティテラスが驚愕の値段で撤退。
定借だけど、安ければいいかと思ったここも驚きの価格設定。
何時になったら、適正価格でマンションが買えるのか・・・・・。

２００５年販売時の目白プレイスが坪２６０万円程度、定借でこの値段はどうでしょうかね？

価格ははっきりしたんでしょうか？
物件概要を見ても「未定」としか書いていないのですが。

立地的には目白プレイスのほうがはるかに上。
学習院隣接だし馬場や目白にも近い。

なぜ土地所有権の目白プレイスと借地権の桜プレイスが同価格なのか。。。

>195さん

それはタイミングですよ。土地価格は動きますから。
売主が土地をどれくらいで手に入れたかによるのではないでしょうか。

待てば良い条件の物件が出てくるとは限りませんし、出てくることも有り得る。
100%気に入る物件はマンションにはないでしょう。注文物件ではないですから。
何を妥協できるか。
それしかないのではないでしょうか。妥協との線引きは難しいですが。

ココって最初はタワマンの計画でしたよね。
近所には計画図面まで配られたのに、結局１３階建てに。
総合設計かなにか有利な制度で容積率アップを狙ったものの頓挫したのでしょうか。
それでこんな割高な借地権物件、と。

この物件を非常に前向きに検討しておりましたが
過日、ジオ文京の事前案内会に参加し考えが大きく変わりました。
しばらく様々な事象を並行して検討する事と致しました。

どのような点ですか？
良ければ参考迄に差し支えない程度に教えて下さい。

199
権利形態と価額バランス

先日雑司が谷の鬼子母神のお祭り？に行ってきましたが、
雑司が谷ののんびりとした下町っぽい雰囲気が良いなって思いました。

買い物は池袋まで歩いてすぐなので不便じゃないし、
とても静かな雰囲気で良いですね。

建設現場を歩いてきました。周囲に汚いアパートがある上、道にはのら猫の糞とか落ちています。
小さな印刷工場も何軒かあり、フォークリフトが道路を普通に走行します。
この劣悪な環境を改善しないと購入はあり得ません。
スーパー前にある小さな児童公園はホームレスさんの喫煙場所になってました。

劣悪な環境は言い過ぎ。値段が高すぎるから環境を期待するだけ。近くのＧＨのように借景眺望料を分譲価格に入れなければ良いだけ。

定期借地でこのプライシングはありえへんって。
三井さんが鹿島のアホたれどもに上手にマーケニーズを
伝えなあきまへんで、おんまに。

確かにやや劣悪な環境ともいえますね。
隣に電機会社の工場、クリーニング工場、昼時は作業着の
作業員がうろうろしています。
日中マンションに居ないと大丈夫ですが、子育てする環境には
適していないかも。

そうですか、子育てには向いてませんか。
面影橋は素敵なんですけどね。

池袋から直ぐだから便利なんですけどね〜

周辺道路はタクシーの抜け道にも
なっていて、スピードを出す車が多いんです。
小規模な工場や古いアパートも結構多く
徒歩で行ける範囲の安心で清潔な児童公園は無いです。
アジア系の住人が多いです。

５０年後には更地にするから言われても
ヨボヨボになってる５０年後どうしたらえーねん？
８０歳やで！でこの金額？
高い！高過ぎる！

なんだかすごいネガの嵐ですね。

隣は電気会社の工場って、まあそうですが、一部上場企業の本社でもあるんですよ。
周辺の小規模な会社や工場にはアジア系の従業員もいますが、
それは東京のどこも同じ。
彼らは通ってくるだけでこのへんには住みません。
昔からのお年寄りが多い街ですので子育てに悪くはないと思います。

ただ・・・値段のつけ方がアレなのは大問題ですが。

坂の下（谷底）の川べりであの値段はありえない。
夏は小バエや蚊が多いだろうし、
都電を除いた最寄駅の雑司ケ谷まで微妙な距離だし高低差激しいし
ハザードマップで見ても微妙な地域だし、価値が見出せない。

周辺のアパートにはアジア系住人が住んでますよ。
小規模な会社と言うより、小さな町工場がたくさんあります。
プレイスの完成により周辺環境も今より少しは綺麗になることを
期待しています。

神田川の堰のせせらぎ音や桜並木癒されます。

＞２１０さん

東京本社ですね。本社は大阪です。

以前通勤で毎日歩いてましたが、そんなに劣悪な環境とも思いませんでした。

少し行けば鬼子母神も学習院方面ものんびりした印象でした。駅までの距離はやはり微妙ですかね。

学習院や鬼子母神は雰囲気いいですよ。
でもこの地域とは違います。
神田川の横、川沿いにある低地、工場横なんです。

なんか公共施設っぽくね？

ここは以前何かあった場所だったよーな・・・。

【テキストを一部削除しました。　副管理人】

>>217
絆創膏や包帯、介護用品（サルバＤパンツなど）のメーカー・白十字の本社・工場がありました。
土地の所有権は白十字が持ったままだと思います。

いま本社は明治通り反対側の自社ビルに、工場は郊外へ移転し、しばらく駐車場になってました。
このマンションの東側にある倉庫や工場の半分以上は白十字の関連企業です。

鬼子母神辺りから比べるとガラッと雰囲気変わりますよね。

夜は静かそうだけど、どうなんでしょうか

静かですよ。
人通りがほとんどありません。
高層階だと明治通りの音が聞こえるでしょうけど。

ありがとうございます。夜は車の音以外は静かなんですね〜

騒音は気にならないならいいですね

２１８さん
そうだったんですか。
詳しくありがとうございました。

ここと意匠がほぼ同じという加賀レジデンスを見てきました。
桜の時期もキレイですが、紅葉の季節もいいですね。
再来年の今ごろはこの物件でも同じ景色が？


値段がネックで買えませんが・・・。

>218
白十字社だと結構大きな企業ですね。土地を売るのではなく貸すんですね。
低借でも、土地の持ち主が途中で変わるケースってあるんでしょうか。

>>224

資料なり物件概要を見るとこう書いてあります。
「定期借地権の転借地権の準共有」

土地の所有権は白十字が持ったまま鹿島に貸します。
定期借地権は鹿島が持ちます。
購入者は鹿島からその借地権を借りる。だから「転借地権」です。

購入者から見れば土地の貸主はあくまで鹿島。
仮に白十字の所有権が移っても購入者と鹿島の関係は変わりません。

白十字は堅実な会社ですから今後よほどの環境変化がないかぎり大丈夫でしょう。
この土地も最初は５８階タワマンの企画だったのですが、周辺住民から異議が出たので、
近所に迷惑をかけられないという白十字の社長の意向でボツに。
それで１３階建てになったと聞いています。

＞２５５さん
詳しくありがとうございます。
いずれにせよ、借り手側がある程度有利ではありますよね。

以前に工場がどうとかありましたが、「目白」という括りに入れれば
定借でも安い価格設定ですよね。

＞２２６

＞「目白」という括りに入れれば定借でも安い価格設定ですよね。

目白の１～４丁目、下落合２、３丁目なら定借でも安いでしょうけど、
この立地では所有権物件の価格だと思います。
近隣で売れ残っている勘違い物件のせいで相場が乱れている気がします。

明治通り反対側で同じデベが分譲した「目白プレイス」は土地所有権で駅寄りですが、
値段を比べてみてください。

>227
目白プレイスってマンション価格が安かった2005年4月分譲でしょ。
文京区のプラウド、ブリリア、パークハウスが坪300万切ってた時代と値段を比べてもしょうがないのでは？

２２８様

２００５年と２０１０年の新築マンション相場を勉強なさってから来て下さい。

229のほうこそ勉強したほうがよいかと。

２００２年～２００５年はかなり安かったもんね。　

２２８、２３０の勝ちー。

＞223さん
加賀レジデンスは所有権物件ですが、ここより高いということはありませんよ。
ここが買えるのなら十分買えると思います。

価格表が送られてきました。チラシ等々が入っていたので改めて見てみたのですが
このマンションのＨＰや広告の作り方、変わったと思いませんか？
当初、名前の通り「桜」を売りにしていたところ、急に「目白」を前面に押し出して
きたような印象をうけます。

桜では人が集まらず、目白を出して高級感を出そうとしてるんでしょうか。
価格は50年借地権物件としてはとても高額だと思えるんですが。

週１回くらいの頻度でチラシが郵便ポストに投函されます。ちょっと、しつこいかなあ。

　目白の杜
　　目白一丁目の学習院（現地より約360m）にひろがる杜から新江戸川公園（現地より
　　約810m）、椿山荘（現地より約1,170m）へと続く杜のことを表現しています。

住所は「東京都豊島区高田」ですけどね・・・

定期借地権の物件って、建物部分は50年で減価償却が完了する（資産価値が0円になる）
という考え方であってます？

減価償却も何も、50年後には解体して更地にするので0でしょう。

積み立てるのも修繕積立金じゃなく解体準備金となってたような気がしますが。

２３５さんは分譲マンションに住んだことがないのですね。

マンションは１０～１５年に１度は大規模修繕がありますよ。
５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。

分譲の場合、もし買い換え等で売ることを考えた場合、建物の価格は20年もたてばほとんどゼロとして計算されると考えていますが正しいでしょうか？基本的に土地の価格プラスα が売買価格になるのかなと。

>236は読解力と理解力が全くないのですね。

↓この物件の物件概要より
その他費用
解体準備金（月額）1733円～2936円　　解体準備基金（引渡時一括）488972円～828298円

■借地権概要
●種類／定期転借地権（賃借権）
●存続期間／２０６２年６月３０日まで約５０年（建物解体期間含む）。
期間満了時に更地返還が条件。期間延長は一切不可

> ５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。
あなたがお住まいの分譲マンションは、
ここと同じように50年後に解体して更地にするんですか？
所有権マンションは「定借と同じ」で「50年後に取り壊す」んですか？

235～237
勉強不足

>>238
いま売ってるマンションが50年も住めるか疑問だなー。
定借だろうがなんだろうが30～40年で建て替えじゃない？

それと>>235が変なこと書いてるけど、
ここは解体関係の積立とは別に修繕積立金もあるよ。つまりダブルね。
修繕積立金（月額）4620円～7380円
修繕積立基金（引渡時一括）231100円～391400円

勤労感謝の日にパトカー大量出動してましたけど
あれって何だったんですか？

>240は本当に日本語が読めないんですね。
「今売ってるマンションは50年住めます」なんて
一言も書いてないですけどね。

>定借だろうがなんだろうが30～40年で建て替えじゃない？
仮に40年で建て替えしたとしても、
定借50年だったら、50年過ぎたら解体して更地にして出て行くんだろ。

これでも、
「５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。」
と言うんですかね？

言いがかりも甚だしい。

工事現場の入り口に「暴力団関係者の立ち入りお断り」の掲示が貼ってあります。
２４１に書いてありますが、何かトラブルでもあるのでしょうか？
入居後も色々と＊＊＊に難癖付けられたら困ります。

>定期借地権の物件って、建物部分は50年で減価償却が完了する（資産価値が0円になる）
という考え方であってます？

>５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。

>基本的に土地の価格プラスα が売買価格になるのかなと。

あたま悪そうな人も住み着いてるね。

↑　君は頭がいいのかい？

>５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。

これは正しい部分と誤っている部分がある。住民の4分の3が建て替えに賛成した場合において建て替えが可能となるわけであり、一般的にはだいたい30年ほどで大規模修繕をおこない、それでもガタがきたら取り壊すという一連の流れがある。正しい部分というのは概ね50年ほどで取り壊す物件は取り壊すことがあるが、必ずしも50年経てば取り壊されるものというわけではない。

>234
>定期借地権の物件って、建物部分は50年で減価償却が完了する（資産価値が0円になる）
という考え方であってます？

>235
>減価償却も何も、50年後には解体して更地にするので0でしょう。

という流れを受けて、

>236
>マンションは１０～１５年に１度は大規模修繕がありますよ。
>５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。

と言ってるから、頭が悪そうと言われてるんですよ。

登録期間が始まってますが、肝心の登録状況はどうでしょう？
送られてきた価格表をみると当初の値段より下がっていますね。
人が集まっていない証拠でしょうか。

定期借地権で50年で更地（ということは実質49年で強制退去？）、目白というより
高田馬場に近い立地、都電を除く主要駅には歩いて10分以上、なのに所有権付き物件
にも匹敵する価格、で、どこまで健闘できるでしょうか・・

建物の基礎が出来上がり、だんだんと上部の建設が進んでいます。
竣工が楽しみです。

何度も足を運び丁寧な説明を受けましたが
価格表もきましたが登録はしません。
坪で２３０～２４０位が妥当です、そこまで待つか
所有権で３００程度の近隣で考えたいですね。

私も細かく検討しましたが、この立地ですと定借であれば＠２３０～２４０が上限だと思います。
所有権物件だとすると＠３４０程度ということになってしまいますから。

ミニバブル価格を引きずっているように見えましたので、撤退します。

>253
そうですね、やはり定借を考えると割高ですね。
駅近でもないですし。。

物件の価格がネックですし、何気に駐車場や駐輪場も高いんですよね。
駐車場:29,000円～40,000円
駐輪場:250円～900円
バイク:4,000円

定期借地権付マンションって、所有権付分譲に比べて
買い求めやすい価格設定がメリットなのだと思ってました。

駐車場の価格は周囲の月極め駐車場と比較しても高いのですか？

＞２５５さん
割高のようにも見えますが、目白の相場はどのぐらいなんですかね。

http://news.www.infoseek.co.jp/society/story/15kyodo2010121501000882

鹿島、鉄骨ずれたままビル建築 大阪駅そば、データも改ざん (共同通信)

大阪のはオフィスビルですかね？
ちゃっかり完成させて引き渡してしまったようですが、
鹿島は補償するのでしょうか。
以下、別のニュースサイトより。
>>鹿島によると、第三者機関の検査でビル自体の安全性に問題はないことを確認したという。

>257さん
目白の駐車場の相場は約３２０００円の様です。高くて５００００円、安くて２５０００円との事。
マンション居住者向けなのだからもっと安くてもいいのにと思ってしまうのは私だけでしょうか。

255さん
駐車場って月額 29,000円～33,000円じゃないんですか？
近隣駐車場より高いということは考えにくいのですが。
駐車場はいいですが、駐輪場は高いですね。というか、
250円～900円とかなり差があるように感じますが、
機械式の上下段の違いなのでしょうかね…

259さん
安全性に問題ないとしても、鉄骨がずれているかと思うと
怖いですよね。そんなビルに入りたくもない…

>259さん
7cmのずれなんて、大した問題じゃないですよ。
構造物は耐震基準よりも何割か強く作っているでしょうし。
そんな建物、ばれてないだけで世の中にゴマンとありますよ。
こんなニュースが出てきたのも、一つはネットを使ったリークが
注目されるようになった結果なんでしょうね。

>261さん
将来、管理費とか修繕費がすぐに上がりやすそうで怖いです。

>261さん
Yahoo!不動産の方には
月額使用料:29,000円～40,000円と書いてありましたが、
どちらが正しいのでしょうね。
駐輪場の900円は、室内の平起きでも高いと思う。
複数台とめられるタイプ？

263さん
本当ですね。Yahoo!不動産の方に29,000円～40,000円と書かれていてびっくり。
33,000円と40,000円では差がありすぎですね。どちらが正しいんだろう…
駐輪場の複数台とめられるタイプというとサイクルスペースのようなものですよね。
サイクルスペースがあるのであれば、そう書くと思います。Yahoo!不動産には
平置33台、2段ラック式116台とありました。やっぱり900円は平置なのかも…

駐車場はマンション内に止められなかった人に配慮して近隣の月極めと価格をあわせていると聞いた事があります。

近隣の月極め駐車場料金とほぼ同じような料金設定にしてあるってことですね。
マンション内の駐車場なら料金安いよなって勝手な思いこみなのかぁ。

駐車場一番高くて4万円って高いですね。
この辺りの相場と同じに設定してるんですね。

＞267
開き直りではありません
建築工学の解らない素人は・・・

>269
大した問題じゃないなら、事件となって紙面を賑わす事もないような。
その後デベがどのような対応を取ったのかが気になりますね。
しかしこの事件が発覚したのって、内部告発なんでしょうねぇ、やっぱり。

>269
建築工学の解らない素人は・・・　
って・・・・。このスレッドに来る人は桜プレイスの購入検討者なわけで、みなさん素人です。269さんが建築工学をよく知っている専門家の方か、少し勉強されている方かわかりませんが、実際問題、「そんな建物、ばれてないだけで世の中にゴマンとある」では困るんです。これがマンションだったらどうでしょうか。7cmもずれたまま建築されたマンションに住みたいと思うかどうかです。自分が購入を検討しているマンションの建築主は鹿島建設なんですよ。気にして当然です。

私は、建築なんて学ぶ気も時間も無い、ただの購入検討者です。それが何か？

>>271
仮に大した影響がないとしても気分的に嫌ですよね。
時間のあるときにでも建築士事務所協会の無料相談を利用して
どの程度の問題なのか聞いてみるのもいいかな～と思っています。

ところで高田馬場駅からの所要時間が徒歩12分から14分に訂正されてますね
一つ一つは小さい問題かもしれないけど、続くとちょっと気になるな

数回足を運び検討を重ねましたが
購入見合わせます。
ずれと駅分数で決断しました。

>>273さん
モデルルームまでが12分で、物件までが14分と見た。

>>274さん
ずれって？
思いのほか、駅からの距離があったという事でしょうか。
私は価格の面で折り合いがつきそうになく、諦めようかどうしようか
考えあぐねているところです。

あ、ずれ＝7センチのずれの事ね。

昨日現地を見てきました。
山手線内側なのに本当にどの駅も遠いですね。
しかもどこへ行くにも上り坂。

それと明治通りと早稲田通りは別として、それ以外の道は夜暗くて人通りが少ないです。
目白駅への道なんて女性には無理。
現地周辺も微妙に暗いです。

大人の男性なら別として、
子供の通学や子連れの外出の時は面影橋から都電しか使えないと思います。
雑司が谷（副都心線）、東池袋（有楽町線）、大塚（山手線）で乗り換え。

無理矢理「目白」イメージを作っても住友の二の舞になるだけ。
都電面影橋最寄りの庶民派マンションだったらいいのに。
「面影橋プレイス」

物件詳細を詳しく見てみました。
いろいろなネックのある物件ですね。

現地近くの夜道は、確かに暗いですが、遅くなっても意外と人通りの多い場所ではあります。また、決して危険な場所ではありません。

なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。
住友さんの物件も、あれのマイナス度を見誤って、今だに売り続けていますよね。あの辺りの坂は、車で通るのも急すぎて怖いです。特に雑司ヶ谷側から下り坂にさしかかる場所は、下の通行者が見えないので、かなり気をつけないといけません。

西の方向に出る分には、全く大丈夫なんですけどね。。
場所自体は、静かですし悪くないですよ。
ただ、やはり所有権でないことを考えれば割高感は否めませんね。

>なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。

このサイトにこんな坂の写真がありました。
私も何度も池袋から早稲田まで自転車で通いましたが、安全を第一にしつつスリルを楽しめる場所として
自転車で「直滑降」してました。「東京一急な坂」というのは間違いないと思います。
http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/toshima-nozokizaka.html

でも、>278さんがいわれるのと違って、この坂があることが物件のネックだとは思いません。
この物件はこの坂の突当りではなくその奥の立地になるし、生活する上で東京一急な坂の上り下りを
することはほとんどないからです。
最寄駅の雑司ヶ谷駅までは普段の行き帰りに明治通り沿い（都電沿い）のなだらかな坂を使えばいいわけですし。
とにかく最大のネックは、メトロ雑司ヶ谷駅が最寄り8分、ほか主要駅には12分以上というこの微妙な位置自体に
あると思います。

ご近所に住んでます。
まず場所ですが住めばいいとこですよ。目白の高級感がなく下町の雰囲気がします。
やさしいかたが多くて住みやすいです。

ただ桜プレイスが建つところは以前何だったかを調べた方がいいと思います（数年前まで工場でしたよ）
また雑司ケ谷駅入り口に着いてからホームまでが長いんです。笑っちゃうほど。
明治通りを通り、駅まで行くと坂の角度は小さいですが遠いですね。毎日経験するとわかります。
雑司ケ谷駅まで徒歩8分は入り口まで。ホームまでは...あと副都心線はよくダイヤが乱れます。
馬場まではメトロの一番近い入り口まで12分ですね。JRは遠いです。
おそらく交通は不便な方かもしれません。交通の便では住友の勝ちといえます。

ただマンション名からわかる通り桜の季節はきれいですね（花見で歩いている人でうるさいかも...）
ある意味桜の見える部屋でないと...

>>280

上の方に何回も出てますが白十字の工場ですからね。
重金属とか土壌汚染の心配はありませんよ。

雑司が谷駅は目白通りの入口からホームまで、
エスカレーターや動く歩道に乗ったまま（歩かない）なら６分、
一生懸命歩くと３分くらいです。

明治通り側の入口までは現地から徒歩10分、
入口からホームまで５分くらい。

副都心線を使うなら西早稲田のほうが便利だと思います。

３割値引があれば買います。

>>281

西早稲田っていうのはどうかな。朝の通勤通学で毎朝ダラダラと上り坂が続くこと考えたらどっちもどっちかな。

↑　確かにそのあたりは閑静な住宅街ですね。
早稲田の学生も裏通りは意外と少ないですから。