桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

最近、防災用品を備えているマンションはすごく増えていますよね。
こちらのマンションHPにはまだ何も書かれていませんが、備えられると良いですね。

防災用品も大切だけど、
マンションの水害で怖いのは生活インフラ。
電気室などは音の問題があるため地下に作られることが多い。
万一それが水に浸かったら大変なことに。

それとこのマンションは免震装置がついてるけどこれも地下。
免震装置が水に浸かった場合に機能がどうなるのか、
ＭＲがオープンしたら尋ねるつもりです。

坂は電動自転車で対処するとしても、
ゲリラ豪雨は防ぎようがないですからね。
このマンション最大のネックは、やはり水害対策か

ゲリラ豪雨なら高台にあるマンションだって危ないよ。
変電設備や駐車場の機械はみんな地下にある。
高台だと部屋が水没するおそれまではないが、生活に支障が出るのは同じ。

>>106
まあ、たしかに。
でも高台の地下と低地の地下では発生確率が違うのでは？

>>107
そりゃそうだ。
高台で窪地だったら別だけどね

また出た。定借ネガ！
定借を理解して買うなら問題なし。

別に定借でもよくね？
何か苦い思い出でもあったのか？

この辺りって水害は良く起きてるんですか？
危ないってだけで、今まで冠水した事例ってあまり無いような・・・

大雨の日にどうなるか、歩いて調べてみるのも手ですよね。

>112

過去、この場所で水害があった記録はありません。
実際に水害があったのは明治通りの反対側、
ＪＲの線路と明治通りに挟まれたエリアです。
それも最後は20年以上前だったはず。

その後は治水対策が進んだため、神田川流域での水害は激減しました。
（数年前杉並区内で起きたのが最後かと）

川沿いで低い土地ですので可能性が消えることはないと思いますが、
地震と同じ「数十年に１回」の天災という理解でよいのではないでしょうか。

実際にこの周辺の神田川見ても、氾濫するなんて思えない
いつもちょろちょろですよ

>113

詳しい情報ありがとうございます。
水害について安心しました。

>地震と同じ「数十年に１回」の天災という理解でよいのではないでしょうか

なるほど。不幸がおきなきゃいいですね。

149戸のうち118戸が3LDKとは書いてあるんですが、
ほかはどういう間取りになるんでしょうね？

概要には「2LDK～4LDK」とありますね。
4LDKはすごく少ないでしょうね。
となると30部屋弱が2LDKになるのかな、と自分は考えています。

ほとんどの部屋が2LDKということは、DINKSや単身者向けなんですかね？

>119
よく読め。
１１６さんは「149戸のうち118戸が3LDK」って書いてるんだぞ。
なんでその発想になる？？？


>116
構造模式CGのページを見るとおおよその区画サイズがわかります。
東西向きの小さい区画が２ＬＤＫ、区画図からは見えないけれど高層階に４ＬＤＫが数戸という感じでしょう。

壁式免震って初めて知った。
部屋に柱や梁がなく、すっきりした間取りになるのは家具を配置する上で嬉しいけど、
壁の構造だけで揺れを抑えられるものか、少し不安ですね。
ここは地盤もしっかりしていて、基礎と建物の間の免震装置の数も48個とかなりの数入っているので
左右のゆさぶりには強いのかな？？

>構造模式CGのページを見るとおおよその区画サイズがわかります。

なるほど。
勉強になります。

＞１２１

左右には強いようですが、上下には未知数だと聞いたことが。

それと壁で支える構造なので、
角住戸でも側面に窓がない（または少ない）間取りになるのが難点です。

電動自転車の話題がありますが、千登勢橋方面からの急勾配な坂は下りの時も自転車で大丈夫ですかね？

坂がとにかく急だったイメージがあって、登りは電動自転車でいいとして帰りは随分スピード出そうだな、と

思ったんですが…

>124
そんなに急じゃないですよ。
心配なら自転車から降りればいいだけ

＞１２４

ブレーキで対応できると思いますが、
お子さんや荷物を載せて重くなっている時は要注意です。

それとあそこ、坂をいいことに自動車並みの猛スピードで降りてくる自転車が多いです。
（それも歩道のほうを）
徒歩の時、とくにベビーカーやお子さん連れの時は気をつけてくださいね。

明治通り沿いを行けば良いのだよ。

>坂をいいことに自動車並みの猛スピードで降りてくる自転車が多い

確かに。
でもあそこは、車道走るのも怖いんですよね〜
まぁ、自転車もスピードの出し過ぎには注意が必要ってことですね

１２７
その明治通りに爆走自転車がいるという話なのだけど。

たまに居ますよね。坂道でスピード出して走る自転車。
歩いてるこっちは怖くてヒヤヒヤします。

自転車といえば駐輪場。
ここの１戸あたり１台って少なすぎる。
ファミリータイプだし立地的にチャリが一番活躍する場所。
最低でも各戸２台は確保して欲しいなー。

いま住んでるのが山手線徒歩５分ですが、
親と子、夫婦とか、各戸２台以上欲しがって大変です。

置けない自転車はどうするんでしょうね？

＞＞131
ちょっとコンビニ行くのにも自転車を使いたい場所ですよね
駐車場の少なさは諦められるけど、自転車については不便を感じそう

駐輪場の数はデベの責任感を示すと思う。
売りっぱなしで構わないのか、売った後のことも考えているか。

駐輪場が足りないとエントランス付近や周囲の道路への駐輪が増える。
それとエレベーターに乗せて廊下に放置とか。
管理組合でモメるケースも多い。

発売前の今のうちに改善する気があるのか、鹿島に注目。

近隣です。

大体価格はどの位になるんでしょうか。
不動産のことを全く知らないので検討もつきません。

この辺りは買い物が不便ですね。
近くのよしやは広いけれど品数は微妙だし
価格は高い。

どんな方が購入されるんでしょう。
お金持ちさんかなー…

「よしや」のあたりはマンションも多いし、
そこに住んでる人が買い物するんじゃないですか？
近くにスーパーないですし。
坂を登っていけば肉のハナマサがありますけど微妙だし…

買い物するのに、坂が多そうですね。電動アシストつきは必須そうですね。

第1期販売まで1ヶ月きりましたが、まだ販売価格が出てこないですね。
気になるところです。

よしやで足りなければ早稲田通りの三徳があるよ。

↑
あー、たしかに。
でも、十分よしやで事足りると思うけど。

うちは「よしや」の他は
早稲田の「グルメシティ」
早稲田通りの「三徳」
を大体利用しています。
ハナマサは坂がきつくて行っていません。

西友とかヨーカドーとか格安スーパーができると助かるんですけどね。

西友やヨーカドーは土地柄出来なさそうな感じがします。

ハナマサは大量買いにはお得感がありますよね。

よしやは一通りあるので、特に不足する事はないかと思います。
いつも同じスーパーだと飽きてしまうので、他に選択肢があるのは良いですね。
ハナマサは我が家のように運動部男子がいるとかなり重宝します…。

近くにおいしいレストランとかありますか？
高田馬場は学生向けの安い店ばっかりというイメージが強くて…

＞144さん

どんなお店がご希望か分かりませんが、
高田馬場も大人向けのお店が結構ありますよ。
住み分けができている気がします。
しかも土地柄か、お安くておいしいお店が多いです。

ラミティエ(お得なフレンチ)
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13004131/

とん太（激うまなとんかつ屋）
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13003984/

バー・カヴェルナ（ワインバー）
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13006132/

菜々せ（和食）
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13025092/


目白のぎんきょう（フレンチ）
http://www.ginkgo.jp/

など、たくさんのお店があるので、開拓するのも楽しいと思います！

ここから気軽に行ける距離だと

・ブリックタイ（タイ料理）

・天孝（てんぷら）

・學下コーヒー（カフェ）

それと急坂を登る必要がありますが、
目白通りに出ると隠れた名店がたくさんあります。

レストランじゃないけど、高田馬場と行ったらやっぱりラーメンでしょ

周辺の飲食店の情報、嬉しいです。
料理のボリュームが驚くほど多いと言うラミティエは一度行ってみたいですね。
どうも、大人数でないと食べきれないようですが。
學下コーヒーは落ち着いた雰囲気のようで、非常に好みです。
休みの日に1人でぼんやりできそう。

私もここら辺のお店情報知りたいです。
やっぱり近場に色々お店があると便利ですもんね～

145です。

ラミティエおいしいですよ～！
ボリュームは確かに多いのですが、
元々予約が取りづらいので、大人数だと
少し先の予約を取られた方がいいと思います。

坂を上りますが、
「モズカフェ」もおいしいです。

鬼子母神へのお散歩がてらいかがですか？

鬼子母神と言ったら「ひなの郷」さんのたい焼きがオススメです！

ぎんきょうの近く？に和菓子のおいしい名店があったと思うんですが…
名前ご存知の方いますか？午前中に行かないと午後には売り切れてしまうという人気店で、
豆大福が特においしかったんですよね。
このマンションからも行ける距離だったような

＞１５２
名店っていうと「志むら」でしょうか。
九十九餅で有名なお店で２階に喫茶室があります。
夏は特製シロップのかき氷が人気です。

でも豆大福で有名なのはもうちょっと先（住所は下落合３丁目）にある「高砂屋」なのですが。。。

両方とも試してみてください。

早稲田通りを少し大学方面まで足を延ばせば、タイ料理のTUNTENや中華料理の東北餃子房なんかもなかなかいけますよ。
このあたりのインド料理やタイ料理のレストランは学生向きでゴチャゴチャしているのが多いですが、TUNTENは落ち着いた造りでサービスもよく、家族や同僚との食事でもゆっくりとできます。
東北餃子房はなんといっても焼き餃子が１８０円とあの王将よりも安いし、おいしい。
席もゆったりしており、こちらも家族で楽しめます。

次々とおいしいお店情報が出てきて嬉しいですね。

カレーと言えば高戸橋交差点にある
「テトゥリア」がとてもおいしいです。

駅からも遠く、いい立地とは言えませんが
かなり長年やっています。

http://www.tetulia.jp/

ここら辺は都内であってもどこかゆったりとしていて好きです。

ちょっとした一角にいいお店があって開拓していくのも楽しいでしょうね。

そういえば明治通り沿いに(鬼子母神近く)、小さくてかわいい教会がありますね。

たまに結婚式を挙げていて、それを見る度にほんわかしたのを思い出します。

公式HP掲載の間取りは、なんだか暮らしにくそうな間取りばかりですね。

・外廊下に面した居室
・窓のない居室
・リビングから直接出入りする居室

おちつける部屋が一つもない。。。

早稲田と言えばやっぱり「メルシー」ですよね

メルシーは早稲田OBなら誰でも知ってる正統派のラーメン屋ですね。
早稲田－高田馬場のラーメン激戦区ができる前からやっており、OBがわざわざ食べにくることもあるようです。
ただ、早稲田大学の正門側で、ここからは反対側になるので、ちょっと遠いのでは？

このマンションからそう遠くない早稲田通り沿い（TUTAYAのそば）に、「高田馬場プロジェクト」という名称でこの１年くらい鉄骨だけで曝されているビル（とはまだいえない）がありますが、どうなっているのかご存知の方いらっしゃいますか？
高田馬場から明治通りに向かうこのあたりでは一等地にあるので、気になっています。

オー、メルシーですか。

私はいつもモヤ大です。

渡なべもおいしいよ～

外食ネタで盛り上がるって侘しいですね。

>163
竣工が再来年ですからそれは仕方ない

近所にいろいろあるのは楽しいですよね。

この付近のスーパー・公園に行くと分かると思いますがちゃんとした奥さんとお子さんが多いです。
地価的にも髪の毛を派手に染めてるような方がたくさん住める地域ではありませんので・・・。
ただ、量販店が少ないのでこども用品を安価に購入するのは難しいです。（ネットならＯＫですが）
近くには甘泉公園（新宿区）という管理人がいる大きな公園があり、小さな子を安心して遊ばせることができます。
幼稚園も多く、近くのおおや幼稚園は１８時まで預かってくれます。
皆さん新宿区・文京区・目白などの幼稚園に送迎バスや電動サイクルで送り迎えをしています。
近くの高南保育園は延長保育がないと思います。新宿区に勤務されているなら高田馬場第二保育園が近いです。
小学校は高南小学校が徒歩圏内。付近のマンション建設ラッシュで児童数も増えてきているようです。
隣接校選択制で人気の目白小にも入学できますが、建て替え工事のため２年間遠くに通学しなくてはいけません。
中学校は千登世橋中学校が徒歩圏内。こちらも豊島区では人気が高いようです。

この近くには学習院大学や早稲田大学がありますね。
学生が多いのはちょっと、と考えるかもしれませんが、どちらも一流大学ですので、学生自身限度をわきまえないと将来損することは知っているようです。
その意味では住みやすい街なのでしょう。

166さん
子育て環境についての情報提供をありがとうございます。
甘泉園公園は、写真で見ると日本庭園が美しい公園のようですが、
子供が遊べるスペースもあるのでしょうか。
公園は朝の7時から開いているようなので、朝早くから外に出たがるエネルギッシュな
お子さんがいる場合、助かるかもしれませんね。

＞１６８

甘泉園には庭園部分とテニスコート、それといわゆる公園部分があります。
パーゴラや小さい砂場もあるので子供を遊ばせることも可能です。

また、本当に小さいお子さんでしたら、
マンション横の氷川神社とか、
地図には載っていませんが神社の北東側にある「高田公園」など、
ちょっと手をつないで散歩できる場所はたくさんあります。

もちろん神田川の緑道は春夏秋冬の季節を感じることができて最高ですよ。


＞１６７

大学に近くても住んでいる学生は少ないです。
学生向けのお店も早稲田通り近くまでいかないとありません。
交通の便がイマイチなので、
学生は駅周辺や西武線沿線のほうを好むみたいです。

子育て環境に関して追加情報としては、付近に評判のいい産婦人科がないため、聖母病院・国際医療センター・大塚病院
もしくは里帰りで出産される方が多いです。
また小児科も少なく、近くでは面影橋の早稲田診療所（午前のみ診療）や西早稲田の本庄医院などでしょうか。いざという
時は救急で国際医療センターか大塚病院があります。
よしや（スーパー）から明治通りを渡るとすぐに区民ひろば（＝旧児童館）もありますので、小さいお子さんのいる方は安心
して遊ばせながら情報交換もできると思います。
高南小学校さんはのジュニアバンドがあるので、音楽に興味のあるお子さんや保護者には良いのではないでしょうか。目白
小学校さんは中学校受験率が高く保護者も教育に熱心な方が多いそうです。公立なので特別な授業をするわけではないので
すが、教員は中学受験の情報をかなり把握しているようです。

桜プレイスのモデルルームがローソンストア１００豊島高田店の西隣にできていますね。公式サイトにはまだ載っていませんが。

高田馬場駅前の学生がいっぱいいる雰囲気があまり好きではありません。
決して礼儀正しい人ばかりではありませんし。
一駅だけなのに目白の駅前とは大違いです

30歳で買ったら80歳の時出てかなくてはならないことかな？ お金持ちには無用の心配だろうけど…

＞１７１
高田馬場駅周辺は早稲田の学生より予備校や専門学校生が多いですからね。

ああいう雑多な雰囲気が苦手なら目白か地下鉄利用をお勧めします。

ここはいくらくらいで販売するのでしょうか？
定期借地物件ですから、周辺相場よりかなり安くなりますか？

価格がでるのはまだ先じゃないですか？
竣工が再来年の３月予定ですし。

昨日、今日行かれた方。だいたいの価格帯は教えてもらえましたか？

神田川沿いのこの物件、水没する心配はないでしょうか？最近ゲリラ豪雨が頻発していて心配です。

２０年前とかは良く水が出てましたが、最近は全く問題なしです。水位も余り上がりませんよ。

神田川は何本も分水してますもんね

ここって予約なしで見れるのはいつから？

今日モデルルームの前通ったけど案内板には何もなかったから、一般はまだ先ではないでしょうか。

坪単価は260万円だそうです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/22th/times/news376.htm

住友の物件がこのあたりの相場観を乱してるね。
定借で２６０なんてあり得ないくらい高い。
せいぜい２００～２２０でしょ。

今の段階での鹿島の希望価格でしょうから、一般的に5～10％下がると思いますので、坪240代という感じにまとまるのではないでしょうか？

平均が240台ということはおそらく部屋によって200から300の間ということになりますので、まあそんなもんじゃないですかね。

低層の条件の悪い部屋で坪200となると　80平米で5200万ぐらい。

この辺の高田の現状の分譲物件の実力は平均で250から300がいいとこだろうから（スミフは勘違いの3割高ね）定借で2割引きと考えると、まあ無難なとこじゃ無いでしょうか。

＞１８２のリンク先の記事で
販売担当者は、「前払い賃料を分譲価格に含めているので､月々の地代は安くなりそう」と語っている。
って書いてあるけど、地代が相当安くないと釣り合わないよね。

価格は平均＠２６０台でほぼ確定、地代は高くて３万円台。

ちょっ、ローンに加えて地代３万？
しかも５０年間続く。
管理費修繕積立駐車場と合わせたら１０万弱になる。
うーん、考えちゃうなあ。

目白通り沿いの７０㎡超の中古が６千万切って出てるからそっちのほうがいいかも。

最高でですよ。だいたいは１万円とか２万円台。
神宮前は９万円とかだったけど。

安いと思ったら定借だった・・・。

間違って資料請求してしまった・・・。

価格が明らかになったら誰もいなくなった…

マンションギャラリーに行きましたが、想像以上にと言うか、想像をはるかに超える価格で検討から外しました。外さざるを得ませんでした。立地があまりよくないと私自身は思っていましたので、少々驚く価格帯でした。

プレイスより安価で出ると噂された、シティテラスが驚愕の値段で撤退。
定借だけど、安ければいいかと思ったここも驚きの価格設定。
何時になったら、適正価格でマンションが買えるのか・・・・・。

２００５年販売時の目白プレイスが坪２６０万円程度、定借でこの値段はどうでしょうかね？

価格ははっきりしたんでしょうか？
物件概要を見ても「未定」としか書いていないのですが。

立地的には目白プレイスのほうがはるかに上。
学習院隣接だし馬場や目白にも近い。

なぜ土地所有権の目白プレイスと借地権の桜プレイスが同価格なのか。。。

>195さん

それはタイミングですよ。土地価格は動きますから。
売主が土地をどれくらいで手に入れたかによるのではないでしょうか。

待てば良い条件の物件が出てくるとは限りませんし、出てくることも有り得る。
100%気に入る物件はマンションにはないでしょう。注文物件ではないですから。
何を妥協できるか。
それしかないのではないでしょうか。妥協との線引きは難しいですが。

ココって最初はタワマンの計画でしたよね。
近所には計画図面まで配られたのに、結局１３階建てに。
総合設計かなにか有利な制度で容積率アップを狙ったものの頓挫したのでしょうか。
それでこんな割高な借地権物件、と。

この物件を非常に前向きに検討しておりましたが
過日、ジオ文京の事前案内会に参加し考えが大きく変わりました。
しばらく様々な事象を並行して検討する事と致しました。

どのような点ですか？
良ければ参考迄に差し支えない程度に教えて下さい。

199
権利形態と価額バランス

先日雑司が谷の鬼子母神のお祭り？に行ってきましたが、
雑司が谷ののんびりとした下町っぽい雰囲気が良いなって思いました。

買い物は池袋まで歩いてすぐなので不便じゃないし、
とても静かな雰囲気で良いですね。

建設現場を歩いてきました。周囲に汚いアパートがある上、道にはのら猫の糞とか落ちています。
小さな印刷工場も何軒かあり、フォークリフトが道路を普通に走行します。
この劣悪な環境を改善しないと購入はあり得ません。
スーパー前にある小さな児童公園はホームレスさんの喫煙場所になってました。