総会に管理会社って呼ばなきゃいけないの？

＞理事会には一般組合員が傍聴しないのが通例であるので、
＞そこに管理会社を読んだり傍聴させるのは問題がある。

うちは、管理規約で理事会の傍聴を認めており、現にほとんどの理事会で行われている
で、管理会社を呼ぶとどんな問題が生じるのでしょうか？　教えて下さい。

＞管理会社を呼ぶとどんな問題が生じるのでしょうか？

理事会の傍聴が認められているとは言え常時傍聴者がいるわけではない。
従って、肝心の理事会に管理会社を同席させることは両者の癒着、理事会の独立性が疑われても仕方あるまい。
理事会の決議事項、問題提起などがあり管理会社に知らしむべきことは理事長本来の仕事であるということです。

＞理事会に管理会社を同席させることは両者の癒着、理事会の独立性が疑われ

理事会と管理会社は協力して組合運営に当たるのが本来の姿と思う、
理事会の席に管理会社がいても癒着は起きないし決議に参加させないから独立性は保たれる。


＞理事会の決議事項、問題提起などがあり管理会社に知らしむべきことは理事長本来の仕事である

正しいとは思う、うちも過去には、ゴルフをしながらや理事長の会社でやっていた
先代暴走理事長は、理事会決議を一人で覆し、自己主張の通りに伝えたなんてしばしばあった。

現在はＭＳの外での打ち合わせや贈答品は全て禁止となっており、
時たま理事会後、フロントも交えて飲みに行くけど割り勘だ。

>理事会と管理会社は協力して組合運営に当たるのが本来の姿と思う、
とんでもない、管理委託契約書に基づく管理会社の業務履行だ。
＞理事会の席に管理会社がいても癒着は起きないし決議に参加させないから独立性は保たれる。
一般組合員はそうは見ない。癒着は勿論、任せっきりで主体性がないと判断する。

＞とんでもない、管理委託契約書に基づく管理会社の業務履行だ
あたりまえだ。　けど、うちの契約書には次のようにも書いてある
「本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、誠実に行わなければならない」
これを、理事会と管理会社は協力してと理解している。

＞一般組合員はそうは見ない。癒着は勿論、任せっきりで主体性がないと判断する
１割くらいはそう考える組合員がいるかもしれないが、気にしない。

ついでに >341
＞理事会の傍聴が認められているとは言え常時傍聴者がいるわけではない。
今年度１２回開催して１０回は傍聴者がいた。

＞「本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、誠実に行わなければならない」 これを、理事会と管理会社は協力してと理解している。

契約内容を「真面目にやれ！」ということよ。後は反論に値せづ。

マンコミュファンさんは事務局長『移行なりすまし保険』に加入してたか・・

理事会でも総会でも管理会社の出席は拒否すればいいんだよ。
運営は下手でも、内容次第で組合員の理解は得られるはずです。

＞退任済み理事長さんのマンションのように、コントロール出来ている組合はベストです。
自立できない組合は工夫をする必要がありますね。
例えば、投書箱を設置し、意見を出してもらい、その意見を議事録に出しましょう。
その意見に対する、賛否両論を出して貰い、皆で考えるようにすれば、
理事会は成功したも同然ですよね。
意見によっては、総会の議案にする。全部議案にしても不都合は無いはずです。
無記名投票にすれば、出席率は格段に上がるでしょうね。

管理会社が出席する必要がないとしても管理組合が議事録を正確に作成できでますか？
議長である理事長が作成することになっていますが、やってくれるかどうか疑問です。
なにしろ仕事が忙しいとかで断っていた人が輪番制でやむをえず理事長を務めることになった
のですから。

証人喚問的な意味では呼んでもいい

大方の結論は出ましたね。
１、総会、理事会に管理会社を呼ぶ必要は無い。
２、理事長が議事録を書かなくても良いし、誰でも簡単に書ける。
３、トラブルがあれば、マンション管理センターに加盟してよいアドバイスを受ければ良い。
４、つまり理事会、管理組合のことは管理会社に頼らなくとも自分らで出来るという事です。
５、ライフライン、建物点検などは近所の設計事務所で充分出来ます。
６、掃除、取次ぎなど普通の女性で出来ることですから、パートさんで充分でしょう。
７、団塊世代、早期退職者などマンション内に人材は多くいますよ。
つまり評判の悪い管理会社を、雇うメリットは無い訳です。
新築マンションは、管理会社を付けないでマン管センターに加盟、マン管士を派遣して貰う。
マン管士も管理会社がいなければ、遠慮無く指導してくれるだろう。
良い管理会社も沢山あるのだが・・

＞　１、総会、理事会に管理会社を呼ぶ必要は無い。
呼ぶ呼ばないの問題ではなく、総会は理事長（議長）が常にリーダーシップを発揮するようにすれば、管理会社如きに気を使う必要は全くない。出席を求めて来たら議題如何で別室に待機させるか傍聴させるか議長が判断し総会宣言時に説明すれば良いだけのこと。
＞　２、理事長が議事録を書かなくても良いし、誰でも簡単に書ける。
間違い。区分法に従い議長が書くことが当然。
＞　３、トラブルがあれば、マンション管理センターに加盟してよいアドバイスを受ければ良い。
間違い。無責任集団に聞いても一般的常識に留まり役に立たない。
＞　４、つまり理事会、管理組合のことは管理会社に頼らなくとも自分らで出来るという事です。
出来るとは？　管理規約を読めば自明の事で自分等でやる義務がある。
＞　５、ライフライン、建物点検などは近所の設計事務所で充分出来ます。
管理委託契約による。
＞　６、掃除、取次ぎなど普通の女性で出来ることですから、パートさんで充分でしょう。
規模により一概には言えるものではない。
＞　７、団塊世代、早期退職者などマンション内に人材は多くいますよ。 つまり評判の悪い管理会社を、雇うメリットは無い訳です。
管理委託契約の内容と相手の選任は組合員、それから選ばれた理事、理事長が責任を持つ事が当然。
自主管理は現在の経済環境では経理部門だけは外注にしないと内部汚職のリスクが多く保証も得られない。
＞新築マンションは、管理会社を付けないでマン管センターに加盟、マン管士を派遣して貰う。
ウソ。そんな制度は無い。
＞マン管士も管理会社がいなければ、遠慮無く指導してくれるだろう。
マンカン士は実績は勿論、経済力なく、関与させた場合は管理会社の様な法律的な規制は全くないので危険極まりない。
＞良い管理会社も沢山あるのだが・・
第一に現在の管理会社との契約、実態を吟味し改善点あれば変更させ同意無くば変更する自立の確立が大切。

↑
全然駄目

どの辺がだめなの？

私の意見ですが・・
問題のある管理会社を対象に考えられた対策案ですね。
１、問題のある管理会社が出席を求めてきたら、●『先ずは、意見を文書で提出してもらう様にする。』一線を引くという意味で、管理会社の出席は最小限にとどめる。
２、議事録は誰が書いても、理事長の印鑑が押印してあれば有効。
３、問題のある管理会社に入り込まれたら、マン管センターを信頼することです。
４、管理組合の運営は、義務もあるし権利、自覚、責任を皆で持つ事が大切。
５、管理会社との委託契約を毎年、見直せばよいだけの事。●書面で確認する事。
６、規模の大きい所も基本的には同じ事。良い管理会社なら全部任せても良いんですが？
７、５と同じ。毎年の見直しは当然ですね。●書面で確認。
経理部門は、マン管センター、会計士、銀行などと相談。
新築ﾏﾝｼｮﾝで、管理会社を何処にするか？住民に確認、了承をしてもらう所もある。将来的にはそうなるでしょう。　マン管センターからのマン管士の派遣であれば信頼できる。
第一に現在の管理会社に不満が無ければ、問題は無い。自主管理という事ではなく、現状からの打開策であって部分的に出来る所から、改善するあるいは検討するという事でしょう。

このスレッド　『総会に管理会社って呼ばなきゃいけないの？』
　　●個人的には監視されているようで、態度も偉そうで、嫌なんだけど。
　　　うちの管理会社も同様で悪質で無作法なのであろう。
悪質管理会社をコントロールするには、大変ではあるがマンション内の区分所有者の５～１０％が団結すれば、簡単です。広報誌を発行して、１～７を訴えてゆけば賛同者は過半数確保出来ると思いますよ。

＞いずれも議事録作成を管理会社に丸投げの所は無理ですけどね。（３４７さん）
これが一番大事なことですよ。
すべてはココから始まる、と言っても過言ではないでしょう。
●議事録作成を自分達でやる・・ビラ、マンション新聞、広報誌など以上の効果がありますからね。

越後湯沢のマンションですが、何度か総会に出席して分かった事は、理事会のメンバーが変わらない事です。
理事は任期が二年で、規約では毎年、半数が入れ替わる事になっています。
総会の一か月前位に、半数の理事が辞めるので新規役員に立候補するよう、案内が送られてきます。
その後、新規役員立候補者一覧が添付された総会議案書が送られてきます。
驚いた事に、辞める筈の現役員が立候補しているではありませんか、、、。
総会は、出席者が一割程度で白紙委任状が多くを占めるため、理事会の意向で現役員が再任されます。
、、、この様な役員選挙が二十年以上に渡り繰り返されてきたようです。
昨年、立候補してみたところ、管理会社から連絡が入り、「大丈夫ですか?」「役員枠がオーバーする」
と言うではありませんか。
管理会社の担当者がなぜ?と疑問に思っていたら、次は理事長から「会って話したい」との連絡が入り、
今は空きがないので、私は当選しないとの事。(こうゆう事に空きがあるないって、どうゆう事)
総会での結果は、私は落選、現役員の再任というストーリー通りになりました。

リゾートマンションのオーナーの皆さんの所では、この様な事態が起きているのでしょうか?
今年は、同志を募って改選人数分の立候補者を立ててみます。

私のマンションは管理会社は１０９ですが、反１０９派の区分所有者の部屋番号を
抽選箱に入れていませんでした。役員選任方法は組合員の苦情で絶えず変更されま
すが、色々小細工をしています。永久に管理会社の変更は出来ないでしょうね。

ご愁傷さまです。

呼ばないことです

管理規約の全面改正を行った。工事業者の斡旋等は理事は禁止の規約になりました。
理事会や総会等も管理会社の担当を必ず出席させることになりました。規約全文を
変更前と比較表を作ってみて比較すると区分所有者の権利は全て管理会社の監視さ
れています。管理会社抜きで工事等の運営は出来なくなっております。改正時の理
事長に回答を求めたら大手で信用できる管理会社だから任せればいいとの返答でし
た。理事長は建設会社を定年退職しています。区分所有者の意見は通らない非民主
的な規約であり、マンションにならなければと危惧しています。

　１０９　とは東急コミュニティのことですか？　近隣の複数のマンションでは、１０９の評判は悪くなく、２０年程度管理会社を変えることもなく、片方のマンションでは耐震補強まで行い、見違えるようになりました。　とても信じられず、虚偽の投稿と思います。　片方の、マンションでは、１０９は来ており、重要事項説明書の通り、助言や資料の作成や提出にも、不安を感じたことはありません。

>>360 マンション管理士さん
↑またでてきましたねw
あほ

東急はかなりまともな管理会社ですよ
たぶちゃんも東急を信用して
自分のマンションにナチスに倣った全権委任法を導入しました。
総会欠席者は議長に委任したと見做すという規約はナチスの全権委任法と同じです。
あほ

　広島に本社のある管理会社の、セミナーと相談会に行ってきました。　相談会では、現管理会社とその管理会社との違いについて話をしてきました。　相談員はまじめな方で、親身に相談に応じていただき、現管理会社の資料も含め、現状を知っていただきました。　　スレ題とはそれた話で申し訳ありませんが、セミナーや相談会は行くと役に立つと感じました。　

この管理会社は規約や法令を遵守して組合を指導してくれる日本で唯一の管理会社です。
逆恨みや、他の管理会社の誹謗中傷と戦いながらマンションの事を真剣に考えてくれる
独立系です。新規物件の管理受注や中興の物件の管理会社変更による受注も増加してい
ます。管理に詳しい役員がこの会社のノウハウを期待しての管理会社変更だと思います。

順番制の役員制度の管理組合の素人集団の好む管理会社ではありません。それは１０９へ
どうぞ。

良く弁護士を読んで組合員に法令講習などしてくれる管理会社です。１０９も最近まね
だしました。

　１０９は東急コミュニティのこと？

367さん、あちらこちらに同趣の投稿をしていますよね。
東急コミュニティーの関係者ですよね。土曜日ですから。
いい加減にしなさい。

　ここにも、住友不動産建物サービスの投稿がありますね。　国土交通省からお目玉を２度も頂戴したのに懲りませんね。

３６９さん東急関係者であることを白状しましたね。語るに落ちるですよ。

　これと同様の投稿があります。　そちらに投稿しておきましたので、ご面倒ですが、ご覧ください。

　管理会社がいないと、報告や助言が受けられないじゃないですか。

　一般的に、管理会社は、ＩＳＯ認証を受けている場合が多いので、総会では　ＰＤＣＡ　が必要です。
　質問等に　Ａの、アクションだけはあり得ません。　そうでしょう
　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士

　総会開催時には、だいぶ前で、改正前の管理規約では、総会の１週間前となっているので、よく確認しましょう。
　総会資料に不備があれば、遠慮なく管理会社を追及しましょう。　重要事項説明書で、総会議案書案の作成は、管理会社ですから。　理事会で、議案書（案）を審議して、配布したとしても、議案書（案）が間違っていれば、管理委託契約書にあるよう、管理会社の善管注意義務違反であり、信義誠実の原則に反する行為です。
　もちろん、悪質フロントの使用者責任も責任も追及しましょう。
　場合によっては、若社長を、管理員（清掃員でもいいけど）として、マンションに来てもらいましょう。

　総会資料の確認に、便利なものがあります。 マンション管理業協会ＨＰの「管理組合監査資料　※マンション標準管理規約（2016.3.14版）対応」です。　井桁の付いた財閥系悪質管理会社の若社長が、マンション管理業協会役員ですが、参考になります。

　当たり前です。

総会には、管理会社も出席しておりましたが、最近は管理会社が議案説明から全てを取り仕切っています。
規約には、議長（理事長）が総会進行に当たって委託できるのは理事と記載されています。
管理会社とは一切記載されていません。
ただ、管理会社の仕事として総会を補佐できるとは書いてあります。
この場合、理事会、管理会社の行為を止めさせることが法的に出来ますか。

管理委託契約の内容による。

補助するとは、管理組合の運営を補助するのであって管理会社が主導するのではない。
管理組合理事会は組合員（家主）の代表であり、管理会社は家主の代表ではない。

理事長（家主の代表）が組合員（家主）の為に管理会社に管理を委託している。
組合員（家主）に不利な事を理事長（家主の代表）と委託先の管理会社が共謀して組合
運営を行ってはならない。

>>14 匿名さん
理事会が管理会社に丸投げでは、
あちら様のやりたい放題になってしまいそうですね…

>>379 匿名さん
簡単ですよ。あなたが理事長に立候補して議長になれは理想の運営に近づきますよ。自分以外の誰かがやってほしいと思うなら引っ込んでろ。一律に性善説でも性悪説でもないというのはやってみなきゃわからない。やらずに外野がとやかく言うんじゃない。恩恵だけ甘受しようとするのは卑怯者のやることじゃない？

そもそも理事会にも管理会社って呼ぶべきじゃないと思います。

メール等で必要事項を送ってもらえればいい。そもそも管理会社のフロントが理事会に来る一番の目的は、マンション管理を支援するのではなく、手っ取り早く言えば修繕や設備更新工事の営業に来ているのです。管理会社というコンサル的な立場を悪用して独占的に受注しようとするから、公正な競争が促されません。その結果、管理組合は損失を被ることになります。

>>384 匿名さん
私も管理会社は呼ぶ必要はないと思います。フロントも時間外や休日に来たくて来ている訳ではないと思いますよ。工事等があるマンションはあなたが言うような疑わしさはありますが常に工事がありますか？私は理事会が自主運営できないことが最大の問題だと思います。管理会社が無理矢理来る問題というより管理会社来てください問題です。町内会なんかがやっているようにやれば良いと思うのですがね。どうしても管理会社頼みになりますね。

7年前になりますが、理事長就任して、初めての理事会で、管理員が進行してました。
管理員の仕事ではないので、その次から管理会社の担当フロントに来てもらい、月次報告をしてもらうようになりました。
決算理事会は、管理会社抜きで、行いました。総会上程第一議案が、管理会社変更だったからです。
理事長と理事全員のしっかりした改善意志があれば可能です。

総会議事録を理事（理事長）が書き、尚且つ、後日、総会の内容報告を管理会社にすれば、別に管理会社を呼ばなくていいと思いますよ。

>>386 理事長経験者さん
自主である程度運営可能な組合の事例ですね。
そもそもマンション購入の手続きができるくらいだからやれるんですよね。やりたくない思いが強すぎるだけで。

>>386 理事長経験者さん
とある管理員さんの求人に、
総会・理事会への参加
というお仕事内容が出ていたのを見かけた気がする。