だいぶ入居済みの部屋も増えてきました。
周囲も県の土地分譲が始まったり、貸農園ができたり、賃貸マンションの建設が始まったり、開発が続いています。
物件を検討中の方やご近所の方、もちろん入居済みの方々など、色々と意見を交換したいと思っています。
所在地：茨城県つくば市香取台（B57街区1）--保留地--
交通：TX万博記念公園駅 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.37平米～110.47平米
売主：東京建物不動産販売
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール ～三井ゆりのおうちＴＶ～
https://www.sumu-log.com/archives/1669
[スレ作成日時]2010-05-27 12:41:34
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 茨城県つくば市島名・福田坪地区B57街区1画地（保留地） |
| 交通 | つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 410戸 |
| そのほかの情報 | 構造、建物階数：地上15階地下1階 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2009年02月竣工済み 入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 | |
|---|---|
| 売主・販売代理 | [売主]東京建物不動産販売株式会社 |
|
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| ￥1,100（税込） | ||||||||
|
|
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行くたび少しずつ変わってて、宅地分譲も始まったようですし北側はそのだいぶ先まで開けてきてましたね。
南側のマンションの建設工事もいつの間にか始まってるんですね。
コンビニとかスーパーとかのお店もそのうちできるといいんですけどね。。
荒らしではなくて本気でうらやましいんでしょうね。
逆に考えればなんとなくわかります。
守谷にあるマンションが万博にあったとしても、
今のガレリアヴェールほど売れないでしょう。
ガレリアヴェールは物件自体に魅力があるから、
何もない万博であの価格にしては健闘してるんですね。
〉〉６さん
上り電車は かろうじて座れるか座れないかの微妙になって来ました。
女性専用車では座れますが、普通車両はどうでしょうね？
つくばと研学でかなり乗客数も上がってきてる感じではありますが。
住めば都
っていうだろ
住んでないのが何言っても
しらじらし
万博記念公園駅近は
静かでいいね
でも
このままではないだろうな
もっと
人口が増えるてくるとね
何も無いのもいいもんだ
これから開発していく街に対して「殺風景」とか「寂寥感漂」とかってあたりまえでしょ。
さて、前スレの615にあった地図、いろいろ憶測レスありましたけど
やっぱり凡例どおり緑のところは公園でした。神社のまわりとお寺の西側両方とも。
http://www.tsukubaexpress-ibaraki.jp/kakuchiku/shimana/riyozu_big01.ht...
お寺の西のほうはかなり広いですね。
私もパークと比較検討しています。
つくば市で駅近で大規模となるとやはりこの２つで比較しますよね。
一度契約ぎりぎりまで行きましたが、私的な事情でしばらく検討を中止してました。
前回検討の当初はパーク、ガレリアに加えてアデニウムも候補に入れていましたが完売してしまいましたね。
ミレニオは検討対象の広さや間取りの部屋がないので対象に入れてません。
前のときはどちらもまだ竣工前で、資料やイメージでの検討でしたが今は実物を見られるのでいいですね。
実際に見るとガレリアの全体的なデザインや広々感はいいですね。
パークも共用設備とかその雰囲気がいいですね。
お寺の西の方の広い所に大きな公園、それと神社の周り(を取り囲むように？)にほどほどの公園みたいです。
神社の周りのほうは工事看板に第3号公園を作ってることと9月末まで工事だと書いてありました。
お寺の西のほうには公園を作ってるという看板はまだないと思います。
万博記念公園の最大の問題は、島名小学校が遠すぎる事でしょうね。
公園が出来るのは喜ばしい事ですが、小学校が新設されない事にはニューファミリーの転入が見込まれない。
このままでは田園都市どころか、駅近だけが売りの賃貸ベッドタウンになってしまうよ。
小学校までは ガレリアの場合は 送迎バスが利用出来るので 問題ないです。
歩いて行かせたい親御さんなら、徒歩30分の朝のウォーミングアップには、ちょうど良い距離ですよ。
周囲の賃貸の方々は絶対的に歩きが必須ですが、ガレリアの場合は バスか歩きか選択肢があることが凄いと思います。
小学校までの送迎バスがあるので、ここに決めたという方もおられますよ。
子供の教育だけでマンションを決めるのはありえない。賃貸マンションならわかるが。
そもそも子供は学校で学力が決まるわけではない。土一で東大入るより、一人しか東大に行けない高校から東大に入る方が価値があるかも。小山の大将の方がリーダーシップも養成されると思うし価値がある。
すべては本人次第！親の心がけ次第ですよぉ！
ちなみに家の長男は私立の高校からただひとり東大でした。
>万博記念公園の最大の問題は、島名小学校が遠すぎる事でしょうね。
違うと思います
>子供の教育だけでマンションを決めるのはありえない。賃貸マンションならわかるが。
突然どうしたんですか？
誰もそんなこと言ってないようですが
バスは、当初5年です。小学生がいないご家庭でも皆さんの管理費から賄いますが、
管理費・修繕金では賄いきれないものには、利用料がかかります。
無料開放にしてしまうと、マンションの平等性がはかれないことと、
修繕金が不足となり、追加出費につながります。
バスは利用料がかかるので、利用者は出費になります。
周りの小学生は送迎バスなどありません。ガレリアだけです。
学校は、帰宅時間が学年で違ったり、放課後の使い方で各学年バラバラです。
先生によっては、残り学習すると聞いております。
以上のことを考えると、難しいです。
皆さんは、パークを比較検討されている方いませんか？
検討版ですので、比較検討の見方もお聞きしたいです。
バスは、現在は放課後終わり時間が違っても、利用者の子供達の終了時間をきちんと把握して下さり、各自の終了時間に必ず迎えに来てくださっています。
ちなみに、利用料は、学期毎に4000円なので、月額にしたら1000円位でしょうか。
パークにしなかった理由は、下記です。
①気に入った間取りがなかった事
②その割りには価格が高い事
③イーアス等の影響で、休日が渋滞する事
④平日の通勤時間帯は必ず渋滞する事
これらが理由で、パークは選びませんでした。
研学周辺の道路をよく利用する者として少し訂正した方が良いと思うので。
>③イーアス等の影響で、休日が渋滞する事
午後の３時〜５時のあいだは確かに渋滞しますね。
しかし、この道を避けて通る事は十分に可能です。
>④平日の通勤時間帯は必ず渋滞する事
これは、万博と比べてということでしょうか。
研学の道は毎日通ってますが、渋滞は全くありませんね。
もちろん万博と比べると交通量は多いですが、
信号で捕まることはあっても、たいした混雑もありませんから快適ですよ。
両方見てきました。ダラダラと書いてみます。
どこと書いてないところは、ここの事です。
共用部分
エレベーターが、Ａ棟を除いて１台しかない。これは、戸当りの台数的にはパークハウスと大きな差が無い様に見えるが２台若しくは３台あるパークハウスと比べて効率面で劣る。
エレベーターが、小さい。１３人乗り１台と９人乗り４台の計５台。対するパークは、駐車場ですら１１人乗り(２台)、１３人乗り５台と１７人乗り４台の１１台。何故か、１１階以上または３１ｍを超えているのに非常用エレベーター(最低１７人乗り)が無い(理由を聞くの忘れた)。
出入りするドアの仕様やその数の違い。例えば建物周りの自動ドアや電気錠等の配置、数の違い。駐車場側から入るのには鍵を差し込んで扉を開けなければ成らない。図面上で数えても自動ドアで倍違う。自分が使う動線を考えて検討したほうが良い。
車椅子等の場合意外なところに段差が合って慣れないと危ない。回り込むスロープは付いているので通れないわけではないが一見真っ直ぐ行けそうで２段ほど落ちている所がＡ棟ホールエントランスに有る。
エントランスなどの仕上げは、石の類は貼ってない。でも気分の問題。
駐車場に傘をささないと濡れずに行けない。パークハウスもさくらは機械式なので同様だが、けやきは傘が無くても移動できる。
駐車場の１階は、４トン(上階は２トン)で全部２トン(機械式は２．３トン)のパークハウスよりは良い。大型の外車もとめることが出来るスペースがある。駐車場のラインがただの四角なので下手糞や無頓着の隣だと泣くかも。駐車場にエレベーターが無い。駐車場出入りを制限する装置(チェーンやバー、シャッターとか)が無い。
雨の日には、駐車場同様傘をささないとゴミ捨てに行けない。これは、晴れるまで溜めておくと考えるかどうか。
外廊下の手すりが、格子。パークハウスはパンチングメタル。
緑地帯が、多い。でも、周囲が緑地帯みたいなものだし剪定費用がかかりそう。
敷地が広い。将来フットサルコートを潰してマンション建てられそうな位。
専有部分(一部共用部分)
外廊下の面格子が、スリットだから夜間窓を開けてと言うのは難しい。パークハウスは、２段ルーバー上部を開けて視界は遮るとかできる。しかも、パークハウスは花台などが有って多少通路と離れるが、ここは殆どの住戸は外壁(窓の前)のまん前が通路。独立性やプライバシーの確保で劣るがカーテンで何とかする以外面格子は勝手に変えられない。
ドアも外壁と面一なのでパルシステムを利用する場合も返却するボックスの置き場が外廊下しかない。
玄関ドアの取っ手がチープ。
カーテンボックスの作りが、外廊下側は露出のボックス。見た目だけの問題。
キッチンの引き出しが、開け閉めの都度ゴロゴロ。全ての扉と引き出しにソフトクローズが無い。これは、リフォームで対応可能。
食器棚等を置くスペースは、パークハウス(1600以上取れるプランが少ない)のプランより広い。好みの棚や作り付けの夢は広がる。
換気扇連動レジスターが、無い。壁に穴は開けられないので増設不可。２４時間換気の一部が換気扇に成っている。
各部屋のレジスターが、閉か開の選択しか出来ない。パークハウスは、３段階。
収納が、多い。棚の高さ位置をパークハウスに比べ細かく設定できる金物を使っている。
マルチメディアコンセントなのにＬＡＮ端子がどこにも無い。パークハウスは全室装備。ネットは、電話回線利用のＶＤＳＬ。パークはＦＴＴＨ。無線ＬＡＮやＰＬＣを使えば良いと考えるなら問題無し。
お風呂の混合栓にサーモが付いていない。使用中にキッチンでお湯を使ったりすると変化が出るかも。それ以前に温度調整するのは面倒。
バルコニーから下を見ると他所のバルコニーが結構良く見える。
リビング側のバルコニーの手すりが、コンクリートか透明な板かで眺望に差が出る。と言っても完売したＤ棟以外は目の前に他所のマンションが鎮座してちょっと。眺望については、パークハウスの弐番館も同様だし壱番館も将来は？透明の手すりだと下からの視線が？
室内とバルコニーの境目の段差。掃除機を使うのだから掃除への影響は無いかもしれないが、ちょっとうっとおしいかもしれない。
床は、感触に慣れが必要。ミシミシと鳴ったけどそう言うのはモデルルームなら気をつけよう。
トイレの照明スイッチが、中に付いているので電気の消し忘れが起きそう。
管理費や積立金は、管理委託契約書や重説を見比べれると人件費の違い設備の数の差が大きいそう。管理費には、リュクスクラブの費用も考慮して考えたほうがよいかも知れない。
周辺環境
スーパーの類が無いので車での買出しと成る。渋滞は、考えられないがつくば中心方向に向かうなら時間的には遠い分とイーアスの前がちょっと混む分をどう考えるかがポイント。出入りするルートはいくつかある。さくらは1つだけだけど。
駅までの距離は、パークハウスより近いがエレベーターの効率や横に長いのでその差は僅かと言う感じ。電車通勤する人が少なかったり車通勤なら関係無し。
学校関係は、五十歩百歩。
ザッとこんな所です。
感想としては、予算に多少余裕があって低層でよければパークハウスのモデルルームを更に値切り倒す。予算的問題ならこちらと言う感じです。
>「２４時間換気の一部が換気扇に成っている。」とありますが、どこが換気扇になっているのですか？
問題がありますか？
貰ったパンフを読み間違っていたので勘違いだと訂正します。
パークハウスの方が、木や石が色々使われていて高級ポクできています。でも、共用・専用部分の内装とかの仕上げは、好みの問題だと思います。
外壁がＡＬＣなのと二重サッシでパークハウスの方が、少し断熱性能が良いです。柱とスラブのコンクリート部分さえ残っていれば壁を交換することも技術的には可能です。ただ、ＡＬＣはパネルの継ぎ目が見えるので近くで見るとちょっと安っぽいです。
複層ガラスより二重サッシの方が断熱性・遮音性とも性能は上です。壱番館の低層でも窓を閉めていれば問題ないと思いますが個人差ありです。それと、ＴＸの遮音壁は、結構効果が大きいです。パークハウスで感じたことは、バルコニーから時線路の見える場合と見えない場合で聞こえ具合に差が有ります。これは、時刻表を片手に見学しないと駄目ですね。
パークハウスは、逆梁なので戸境壁で住戸間が完全に仕切られていて独立性が高いです。ここは、上の空いた板ですから声匂い等場合によっては抜けてきます。タバコの煙などもパークハウスは外柱を回りこまない限り漂ってきませんがここは板の周囲から簡単に漂ってきます。
免震は、保険みたいなものです。どの位の価値が見出せるか次第ですね。これを書くと直下型の縦揺れに弱いとか言う人が居ますがパークハウスが浮き上がるような縦揺れにここが堪えられるのかどうか。無いよりは、有った方がましですし後から付けると事は技術的に可能でも非現実的です。
こちらは、敷地が広いのでバーベキューが出来たり運動が出来たりと健康的です。パークハウスは、バーベキューは出来ませんし共用の部屋自体無いです。
管理人やコンシェルジェの対応、掃除の状態は住民板ででも聞いてください。
55サン。実際にガレリアに入居しているものですが、検討されている方のため一部付け加えさせていただきます。
①エレベーターの数は、戸数が違うため比較はできませんが、一台あたりの広さは狭いです。今のところ入居数が約６割程度なので、他の住民と一緒に乗る機会が少なく、あまり気にはなりません。
②駐車場側の扉は、鍵を開けなければ成らないため、荷物等があるときは不便に感じます。動線上、出入口のドア数が少なく感じたことはありません。
③線路側のエントランスにスロープがなく、電車利用時スロープを必要とする人は不便です。
④駐車場に傘をささないと濡れずに行けないですが、出口を選べば３秒程です。駐車場にエレベーターはありませんが、３階建てなので必要ないと思います。荷物の積み下ろしの際、建物に沿って道路が設置されているため、停車できるスペースが多く、利便性は良いと思います。
⑤駐車場同様傘をささないとゴミ捨てに行けませんが、２箇所あるゴミ捨て場の一箇所はぬれても３秒程です。
⑥管理費のリュクスクラブ費用は１戸１０００円／月です。
⑦学校については、現在は島名小学校も葛城小学校も距離はほとんど変わらないと思います。しかし、小中学校が新設されると話は違ってきます。葛城地区は10年以内、島名地区は15年以内に新設される予定です。島名はマンション裏手にできますが、葛城地区は東光台方面（ケーズデンキのさらに裏手）にできます。春日にもできますが、どちらにしろパークからは遠い距離です。
また、公立幼稚園に通う場合ですが、ガレリアは島名幼稚園で、市の無料の幼稚園バスがマンションまで迎えに来てくれます。パークは松代幼稚園で距離も遠く、幼稚園バスがないと聞きます。私立に通園させる場合は問題ないと思います。
何も無いのと便利なのと単なる好みだからいいも悪いも無いと思うが。にしても、建物自体は仕様も構造もグレードが違うと思う。ここの対抗馬は、もう残り少ないけどブランズとかセンチュリーじゃないのかな。
それじゃ、比較に成らないんでは。
予算があればパークハウス。予算不足ならガレリア。にしかならなくないですか。基本的な仕様や細かな部分も違う。
ソフトクローズが付いていないキッチンとかコスト下げるためとは言え今売っている沿線で類を見ないよね。お風呂のサーモとかもそう。
高ければ仕様が良いのは当然ですよね。
将来を見据えたときどうなるかは何とも言えないのではないのかな。予定通り小中学校ができるならガリレアのほうが断然近くて良いと思う。あとは好みの問題ですね。
研究学園駅の周辺はすでに満杯になってきているようですね。ビジネスホテルが二つできるけど、にぎやかになって良しとする人もいればそうは思わない人もいるわけです。パークハウスの立地はけして良いとは思わないですね。
思いは人それぞれですから聞き流すことです。
以前検討したことのある同駅の某マンション、自走式じゃないから諦めたけど、ソフトクローズもディスポーザもスロップシンクも床暖房もあって逆梁ハイサッシュだった。
デベが逝ってしまったとは言え完売したのわかる気がする。
>万博記念公園まで来るとつくばといえど名ばかりの様な気がするが。
地元の方の発想なのでしょうね。
東京方面から検討してくると、逆につくば駅に近づくにしたがって遠くなりますから印象は逆でした。
つくば駅は快速が止まりますが駅の近くに物件がなかったですしね。
1つ手前の市、人によってはもう一つ手前の市と比較したときに、
基礎自治体としての「つくば市」であることが重要なのであって、
地理的な、つくば駅の周辺(センター地区？)には特に意味も興味もありませんしね。
>予算があればパークハウス。予算不足ならガレリア
そんな単純なことでもないと思います。
うちも両方かなり見たし、戸建も考えたけど予算で決めたわけもないですし（もちろん要素の一つではありましたが）。
それに実際の最終見積では意外と金額に差はありませんよ。
もっと予算があればパークにしたかったなぁ~的な思いは全くないです。
ソーラーパネルの技術革新は将来１㎡で一家の電気がまかなえるまで進むといわれています。そうなるとバルコニーを利用してパネルを設置することもＯＫなわけで、マンションでの電気の自給自足も夢ではない。
ガス仕様マンションではそれが難しい。
ガレリアを買った人は、パークハウスと何を比較してガレリアに成ったんでしょうか？
「一応、つくば市だから」「何も無い静けさ」「外装のデザイン」「将来近所に学校が出来る」「敷地が広い」「高層が買える」建物自体のこう言う部分とか機能性とかは無いのでしょうか。
建物自体は、免振でなくても１５階くらいでは気にならなかった。２５階ともなるとまた違うのでしょうが。免振は入居者より建主にメリットがあるのかも。
スラブ厚とか戸境壁厚とかの違いは気にするほどのことではない。騒音についても２重床と直張りの違いはあるが、使用するフローリング材でカバー出来る。
そうですね、何もない静けさ！が決め手でしょう。
研究学園駅界隈の利便性は確かに魅力ですね。でも猥雑な感じが嫌い。なにもない万博記念公園周辺は静かで好ましかった。こじんまりとしているところが住宅街って感じで。スーパー等ちょっとした店は出来てもゴチャゴチャした猥雑な街になることはこれからもないと思えた。
万博記念公園駅の評価は人それぞれで、好みも人それぞれです。気に入った人だけが買う。そして、ここ最高！！と思えればなにも言うこと無し。
今日ダイレクトメールが届きました。それによれば残り１２０余。７割が供給済でした。
今年中には９割が売れるでしょうか。新しいマンションが建たないので供給がない現状を考えると、妥当な数字と考えますが…。
私が考えるガレリアヴェールの魅力は、
一番は駅近。通勤で電車は利用していないが、自宅から５分あれば余裕を持って電車に乗れるため便利。
次に、どこかで聞いたようなフレーズだが、居住面積の広さと価格。またマンションの敷地も広く、休日はのんびりと過ごせ、共有スペースの充実している。
最後に将来の発展性。新都市中央通りの完成と国道３５４バイパスがつながれば交通量が増え、なにかしら商業施設が出店すると考えている。また、幹線通り沿いに誘致施設、奥まった場所に宅地があり、計画的な街づくりが気に入った。
おそらくリーマンショックがなく、計画的に開発が進んでいれば書かれているような閑静＆最低限のセンスある商業施設 という街が出来ていたのでしょう。
本当にタイミングが悪かったんだと思います。
もはや理想の形への開発は困難でしょうが、夢と希望で万博を先物買いした人達のために、スーパー位はなんとかすべきだと思います。
開発地域なので、住民の声がどうであれ、県がまとめるでしょう。
ただ、場外馬券売場の建設案は住民運動で廃止か延期？かになってるようですので、住民の声を全く無視はないでしょうが…。
研究学園程の商業施設は反対ですが、生活に必要なスーパー、コンビニ（ATM付き）、子供の習い事等は近くに欲しいな～とは思いますね。
ガリレアかパークがいいなと検討中なのですが
気持ちはガリレアの高層階に向いています。
価格表を見ると、値下がってきた物件もあるようですが
現在新規販売の第六期販売物件は何時頃に値下がるでしょうか？
ここ最近の価格表しか見ていなくて、これまでどれぐらいの時間をかけて
値下がってきたのかが知りたいです。
誰か知っていたら教えて下さい。
ガリレアの回りは空いていますが、近くに高層マンションや高層ビルが建つことはありえるでしょうか？
中間の７階ぐらいに住むと、回りに何か建ったときに日陰になったり
景観が悪くなったりしないかが心配です。
ガリレアの周りが、低層しか建てられない土地だといいのですが。。。
誰かこちらも知っている方がいたら、教えて下さい。
>現在新規販売の第六期販売物件は何時頃に値下がるでしょうか？
私は逆に最近の価格を知りません。
お手元の価格表の内容を教えて頂ければある程度答えられるかもしれません。
といっても170以上部屋はあるので困りますよね。適当にどこか決めましょうか。
ではA棟の中層階で100平米の価格を教えてください。
今の空き状況わからないので中層階と指定しましたけど回答頂く際は具体的な階数をお願いします。
10階前後がいいですかね。
>ガリレアの回りは空いていますが、近くに高層マンションや高層ビルが建つことはありえるでしょうか？
可能性はゼロじゃないけど「高層」とつく建物はまずないんでは。
10階建てくらいのマンションが建つらしいけど、歩道含めて道幅もあるし真冬の一時期の夕方に下層階が陰る程度みたい。
南側は商業地域のはずだから高い建物立つよ。容積率まではしらないけどね。
ただ、南側はかなり広い道路だし日影規制があるから高層階は大丈夫。
下のほうはちょっと問題あるかもね。
あ、商業地域は80/400だって。
私が引っ越してきた４年前にはガレリアもミレニオもなかったが、賃貸はさすがに駅近なので埋まっていた。でも、スーパーもない、万博公園も近くないこの状況で分譲は売れないだろうと正直思った。そしたら意外にもアデニウムがあっさり完売して、ガレリアもなんとなく埋まってきている。まあ値下げもしているのだろうけど。自分は車生活なのでスーパーあるならあったほうが良いな、程度だけど、同じ感覚の人もけっこういるのかな？
茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
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2900万円台～5200万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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63.8m2～80.4m2 |
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総戸数 138戸 |