大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

不思議なことを言いますね。
戸建て同様、土地は残りますし建て直しもできます。

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土地と建物の所有権分離を言ってるのでしょう。
戸建は土地と建物は別べつに売却や取得が出来ます。
ところが区分所有建物は専有部分と敷地権は分離できません。
すなわち別べつに売却や取得が出来ないということでしょう。

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マンションはなぜか共用部分の登記がない。法定共用部分、規約共用部分とも。

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共用部分を登記なんかしたら、全区分所有者を甲区に書かないといけない。
しかもローンの抵当権は共同担保として共用部分の持分にまで及ぶ。
しかも権利変動があるたびに変更登記が必要。
ところで、この登記費用は誰が負担するのか？
少なくとも管理組合法人でない限り、管理組合名義で所有権登記はできない。

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重要事項説明の時に質問したとしても、こんなに分り易い説明は返ってこないでしょうね。

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区分して所有されている建物の部分を所有する権利は区分所有権ですが、これに対応する土地についての権利を「敷地利用権」といいます。敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の何分の何という形で決められています。
区分所有権と敷地利用権は一体のものとされていて、別々に処分することはできません。

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だからマンションは「土地持ち」の感覚がない。
土地は利用権、実際はコンクリの塊を持ってるってこと。
だからマンション持ちは「地主」とは言わない。
地主といわれるには土地をもってないとダメ。

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誰かに釣られ、スレ趣旨逸脱の話を展開されていますね。
スレ趣旨に戻りましょう、削除されてしまいますよ。

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もうすぐ１０００だから埋立が始まってるようです。

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削除されてもレス番は進むからいいのでは？

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そろそろラストですね。

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ここを暇つぶしの遊び場としている人は、そのような考えなのですね。
管理者はご存じなのでしょうか？

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I don't no .でしょう。

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残念中学生以下の英語力。

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Yes We Can !　今、来てるね。

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宅建主任者が宅建取引士の士業に変わるね。

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先生ですね。

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へーえ、士業の仲間入りできるんだ。
弁護士、公認会計士、企業診断士、社会保険労務士、マンション管理士、司法書士等
士がついているね。
良かったね。

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取引士の改称はＴＰＰと関係あるのですか？

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アメリカの宅建資格と同等に格上げするのだろう。

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>弁護士、公認会計士、企業診断士、社会保険労務士、マンション管理士、司法書士等

マンション管理士だけが名称独占のみで具体的な独占業務が何もないね。

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弁護士さえ食えない時代だ、後は推して知るべし。

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地位の向上が目的だろう。

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マンション管理士の資格持ってる人はいますか？
具体的にどのように活用してますか？

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>980
このスレタイを読みましたか？

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大規模修繕のアドバイザーにマンション管理士を頼む場合があるね。

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浪費に過ぎない。

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まんかんしなんて入れるだけ時間の無駄
バカしかいない

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私も、アドバイザーやコンサルタントを雇うのは、無駄な浪費になると思います。

例えば、アドバイザーやコンサルタント料が安く見せていても、マンション側に提案する工事内容は、工事業者が喜ぶ内容を選び、それは、すべき工事だとマンション側を説得し、そこにキックバック用の金額を上乗せした見積りを、選定した全業者に提出させ、どの業者に決まってもマンション側からもらう安く見せたアドバイザーやコンサルタント料金に加え、高額になる大規模修繕の数千万円以上の見積りに混ぜ込んだ数十万円の高額なキックバックを混ぜ込んでいるのですが、それは単に倫理的にどうかと言うものであり、違法でもなんでもないのです。

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マンション管理士試験は合格率10%切る難関試験ですよ。

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合格率と言うのは、一種のマジックです。
点数で合否を決める場合でも、人気が無ければ難しくても合格する実力のある人ばかりが受ければ合格率は高くなります。
しかし、兎に角受けて通ればもうけものだと思って受ける人が多いと、合格率が低くなるのは当たり前です。

ところで、知識があって資格を持っていても、営業力がなければ何の役にもたたないですし、営業力があっても、マンション側の意向を汲み取る力がなければ、やはり役に立ちません。

だから、食っていくために、少ない仕事で大きな利益を上げないと成り立たない商売なので、違法にならないぎりぎりの無駄な工事までを提案していくしかないマンション管理士が多いのでしょう。

ここでも言われているように、まともな考えをしているボランティアのようなマンション管理士はいないし、それはマンション側も知っていることが多いので、もはや需要が減少したため飽和状態になっていて、資格は持っているが転職したり、仕事の取り合いになっているようです。

儲かると言われた時代は短かったですね。

だから、大規模修繕工事に入れると言うのは、余程お金が余っているマンションくらいでしょう。

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理事会の役員でマンション管理士の資格持ってる人はいるのですか？
管理会社のフロント担当は、管理業務主任者とマンション管理士の資格持ってます。
名刺交換したときに、フロント担当の人の名刺に書いてありました。
私の名刺には、書くべき国家資格がないので引け目を感じました。

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>私の名刺には、書くべき国家資格がないので引け目を感じました。

仕事上の信用を得るのに自信がないので、管理業務主任者は不正予防に國が課している資格で両方共に國にすがっているだけです。
貴方は役員ならば組合員から選任された人格で対処するので引け目を感じるなんて理解できませんね。
一般に資格は業務に必要であるが、マンション管理士はその点無意味な資格で国土交通省の宣伝マンに過ぎません。
その業務は実力があればだれでも商売も出来ますが、マンション管理士を名乗れないだけです

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でも名刺に資格書けたら強いと思うよ。
管理会社や業者に対する牽制になる。
「お前らに騙されないぞ！」と。

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5分ほど話をすると、いつでも化けの皮ははがれますよ。

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ペーパー資格じゃだめ、実務を積んでないと。

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マンション管理士は管理組合役員を経験してないと実務は積めないでしょう。
戸建にしか住んだことないマンション管理士なんていますから。

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皆さんの言うように、理事でマンション管理士の資格を持っている人がいれば、管理会社も一目置くことになるでしょうが、単なる資格所有者であってペーパーだと分ると、悪質な管理会社であれば、マンションの理事に資格所有者がいることを逆に利用されてしまうことにもなるでしょう。

この逆の場合のほうがいいでしょうね。

管理会社側の資格所有者が、ペーパーだったり、単なる知識だけで実際の経験が乏しい場合、管理会社側には資格所有者であることがプレッシャーになり、管理組合側から、マンションの現状を事細かに確認していくことで、管理組合側も分ったつもりで実は分っていなかったと言うことを防げますし、管理会社側も資格所有者だから黙って言うことを聞いていればいいんだと言う態度ではなく、管理組合側の意向を良く聞いて、それに適した判断を知識の中から探し出し、解決策に結び付けると言う理想的な形になる可能性が高いですね。

ただ、管理会社側が単なる資格所有者で経験も乏しいペーパーだったとしても、悪意をもって資格を持っているんだから言うことを聞け、と言うような押し付けをしてくることもあり、そんな時、管理組合側が、その資格に屈服して大人しくなってしまうこともありますが、これこそ最悪の状態ですね。

大規模修繕工事に於いては、そのマンションにとっては無駄とも言える工事を、教科書通り行わせることにもなり、それを理図目で押し切られ、マンションの現状を客観的に正しく把握も出来ないので反論も出来ず、認めてしまった場合、予定外の出費が出ることとなるので、修繕積立金の徴収額を上げることにもなってしまうのです。

良くあるのが屋上防水工事ですが、大規模修繕工事で行うことにされていますが、実は、特殊な設計のマンションでない限り、足場無しで行える工事なのです。
大規模修繕工事を行う時に屋上防水などから雨水漏れが起こっていなくて、見るからに傷んでいないなら、工事する必要はないのですが、それを知っている人のほうが少ないため、大規模修繕工事で屋上防水をするのは当たり前だと誤解しているのです。

管理会社側が大規模修繕工事を仕切る時、悪意のある管理会社の場合でなくても、管理組合側がこのような誤解をしてくれているなら、それをわざわざ否定することなく、管理組合側の意向でもあるので、屋上防水をしっかり行いましょうと、しなくても良い高額な工事を、管理会社側から薦めることなく、管理会社側の責任でもなく、大きな利益が得られるようになるのです。

みなさん、このようなマジックに引っ掛からないようにして下さい。

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まるで幼児ですね。

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>994
まるで屋上防水はしなくてもいいような書き込みですね。
屋上防水は１２年～１３年周期でやるのが理想ですよね。
雨漏りがしだしてからやるんではなく、予防保全は必要です。
それに、大規模修繕工事を、各部ごとにやるのは非公立的ですし、
住民も工事が多いのは嫌ですしね。
又、部分的にやるのは、工事費も割高になります。
それに、修繕委員会や住民に対する説明会等負担が多くなりますよ。
計画修繕は必要です。

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みんなでかんがえましょう。

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>998
あなたのような考え方が正しいと信じ込まされている人が、悪徳管理会社や悪徳マンション管理士たちのターゲットなのです。
分譲マンションだけの都市伝説ですよ。
一般の同じ鉄筋コンクリートのテナントビルやオフィスビルで、そんなに頻繁に屋上防水工事は行いません。
それを知らないから、分譲マンションの都市伝説を信じこまされているのです。

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>998
大規模修繕工事は、工事費用の中でも多額の費用となる足場を建てるので、足場が無いと出来ない工事のみをすればいいのです。
屋上防水は、足場無しで行える工事です。
足場に合わせてしまうと１２～１３年で行うことになるので、漏れてもいないし傷んでもいないのに無駄な工事をすることになる費用が３０～４０年の間でみると３～４回行うことになってしまいます。
実際に雨漏りが起こったり、毎年行われる建物チェックで大規模修繕工事とは別に行うのであれば、３０～４０年の間で１～２回の工事で済みます。
屋上防水で雨水漏れが一番多いのは、防水端部の立ち上がりの末端です。
防水の平面部分から漏れることなど、まずありません。
防水端部の立ち上がりさえチェックしていれば漏れることは防げますし、漏れたとしても、防水をやり直すのではなく、漏れた部分だけを補修すればいいのです。
露出防水の寿命と言われているのは、平面のことではなく、端部の立ち上がりの部分に関してのことなのです。
それを細かく知らされないので誤解しているのです。
まあ、その誤解で、業者は高額な防水工事が受注できるし、１０年保証を出してマンションを安心させることが出来るのですが、実は工事業者側にすれば、普通に工事すれば、１０年で漏れることなどまず起こらないのを知っているのです。
漏れたとしても、端部を簡単に補修するだけですし、被害は保険がありますので、痛くもかゆくもないのです。
痛くもかゆくもないどころか、高額な工事を受注できるので、儲かるのです。

それを知らなくて誤解している人は、業者とっては最高のお客様なのです。

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偉い

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つまり、業者やコンサルタントが、仕事をし易いように、儲かるように、勝手に常識だと作り上げたことを広め、洗脳していたと言うことですね。
　

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>屋上防水で雨水漏れが一番多いのは、防水端部の立ち上がりの末端です。
>防水の平面部分から漏れることなど、まずありません。

防水端部の立ち上がり部分とは、排水の側溝の縁ですね。
ドレイン周りの清掃をしないと水たまりが出来て、それが防水層に浸透して漏水するのですか？
また平面から漏れることがないなら、トップコート保護とそうはあまり意味がないと言うことですか？

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