大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

テレビドラマで近未来かのように取り上げている内容があるが、そのほどんとは実在することです。
数年後には、公になってしまうのでしょうが、今はまだ秘密にされているのです。

知らぬが仏ですね。

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>807
僕は弁護士だから知らない訳ないでしょう。

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>797

荒らしのような書き込みが多いので、見つけられないといけないので、改めて書き込みます。


それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。
　

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これだけ信用に値しないレスも珍しい
設計コンサルタントとかこんなレベルの人間が名乗るのでしょうね

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大規模修繕工事は、足場を組むだけではないよ。
３回に分けようが４回に分けようが、足場を組みそれに伴ういろんな工事を
していくのだけどね。
足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。

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>797です。
>813さんの補足
>足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。
足場を組まないと、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も出来ない。
だから、大雑把に考えると
工事開始は足場を設置、終了は足場を撤去と考えると分かりやすいね。
工期をずらす考えは、
複数棟が同時建築ではないので、修繕費の積み上げに年数差があることを考慮してはとの思惑です。

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質問です
1工区、2工区、3工区と3年かけて分譲されたマンションに住んでます
今年、1工区ができて4年目で来年修繕計画の見直しを予定しています
当初の修繕計画では、12年目から、工区順に1年ずつ大規模修繕の計画になっています。
どこかで周期をずらして、同時に大規模修繕にした方が、効率的な気がしています
実際はどうでしょう？

ちなみに私は会計担当の理事をしてます
建築のことはさっぱりわかりません

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＞＞800
マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。



☆そのとおりですが　理事長の尻をくすぐることの上手な管理会社です　更なる用心と総会での監視が大事です

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大規模修繕工事で一番高いのは、足場の設置及び解体代金です。
足場を組まないと出来ない工事は、まとめて行うべきです。

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足場どうするかですね
無駄な横槍を入れるレスのせいで流れ切られますね

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＞管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。

思慮に欠けるタイトルと思いきや、上記の喧伝だった。
これで分かる事は管理組合を始めから思慮に欠ける集団と捉えている思い上がった考えの持ち主だね。
これではお客は付かないよ。これがマン管士の総体と理解出来る好例だね。

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マンション管理士は本当にいらないからなぁ
きちんとした管理を知ってる人たちがきちんとした知識を教える場ができればいいと思う
でもそんなセミナーみたいなの聞くのは老害ばかりだし頑固だし、自分の地位を守りたいから
できれば他人に頼みたいのでしょうね
管理会社がしっかりやればいいのでしょうが、どこも民間ですから収益は稼がないといけない

マンション管理に興味があるのは、きちんとした真面目なホワイトカラーの人たち
実際にマンション修繕の現場で働くのはブルーカラーでも無い建設業
金額安くしようとすれば原材料なんてそんなにかわらないから人件費さげようとして前科持ちか外人にせざるをえない
そうなると中間に人がいないといけない構図だから金額が高くなるのは当たり前でしょう
そんなこと言うなら自分でやれ　って働いている人たち思ってるでしょうな

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理事会の議事録は自分たちで付けないと・・・

管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、
曖昧な表現に変更していた。

働くママさん、善意なのかもしれませんが、管理会社に寄りすぎですよ。
管理会社は冷徹ですよ。儲け主義かどうかまでいくかはわかりませんが、
工事はなるべく関連企業に回すでしょう。

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＞管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、曖昧な表現に変更していた。

魂を抜かれていますね。議事録は規約に規定されていますよ。

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＞管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、曖昧な表現に変更していた。

人に任せすぎ。
そして、なんでも理事会でしようと思わない事。
正しくは、管理員、フロントに議事録つけさせて理事会が修正する。
この修正ができない理事会が多いですね。

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（議長）
第四十一条 　集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
（議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

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最初から理事会の書記担当が作れば問題なし。

２週間後に議事録見せられたって忘れている。変なことが書いてあれば
修正はできるけど、抜けている事項を思い出すのは大変だよ。

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二週間前くらいの議事程度は覚えてるのが当たり前
わすれるくらいのものは元々いらない

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>830
２週間前の出来事は覚えていても、どんな話のニュアンスであったかとか、細かい部分などは覚えていないことや、自分に都合よく誤解してしまっていることも良くありますよ。
自分が普段から慣れていることや自分の仕事に関するようなことなら誤解も少ないでしょうが、大規模修繕などと言う、普通の人は経験したことがなかったり、２度目くらいの人だと、全く未知のこととも言えるので、２週間も明確に覚えている人は非常に少ないと思います。

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議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３ 　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
４ 　第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
５ 　第三十三条の規定は、議事録について準用する。

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＞議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。

下書きが恣意的に書かれていたら、それを修正するのは大変だよ。自分達で
下書きしたほうが絶対に良い。

マンション管理士なんて、理事が勉強すれば取れる程度の資格だし、大事
なのは実務の経験のほうなので、資格だけあってもどうにもならない。

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>833
理事でマン管所有者がいいんじゃないの。

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>こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。

下書きも含めて議長が書くものです。
理事長の未経験者ですね。
総会の議案の要領を理事長自身が書いていれば総会の議事録なんて簡単です。

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＞２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

だけですよ。

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理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。

自分で書いてどうする？

普通は書記役を作る。

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>835
普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。
出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。

総会の議案の要領は、どこも決まっているでしょう。
第一号議案は、業務報告及び決算報告、それに監査報告。
第二号議案が、細則とかの改正とか
第三号議案が、管理委託契約の更新とか
第四号議案として、次期予算書案
　　ここには当然次期修繕工事とかの決議も含む
第五号議案が、理事の役員選出について
第六号議案として、その他
こんな決まりきったことは、管理会社に素案を作成させればいいんだよ。
修正は理事長がやるけどね。

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＞理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。 自分で書いてどうする？

分かった、無能なロボット理事長なんだね。

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＞普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。 出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。

正直ですね、ロボットそのものですね。
これでは管理会社の変更は勿論、管理会社に有利な議案しか出るわけないね。
自立した理事長を選出することが必要ですね。

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>840
管理会社に有利な議案とは何なの？
長期修繕計画については、計画案を理事会で検討し、計画通り実施
するかどうかは理事会で当然議論するし調査するでしょう。
また、その工事については、管理会社に依頼する訳でもないでしょう。
相見積を取る場合は、管理会社の推薦業者もその相見積に参加しても
いいでしょうが、理事も推薦業者を捜すでしょう。
そして、工事の時期、業者、予算額等の案を決めるのは理事会ですよ。
そうして、決まったのを理事会案として、総会に提案して決議するのでしょう。
管理会社の変更は悪ければ当然理事会で検討するでしょうね。
理事会がうまく機能していない管理組合のことをいっているのでしょうね。
管理会社には管理組合との委託契約の範囲以上のことはさせませんよ。
あくまで主導権は理事会です。

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大手の管理会社は、関連企業を持っているのが普通。

なるべくなら関連企業に仕事をさせたい。これ、普通。

私が前に住んでいたマンションは、理事が書記をしていた。
新しいマンションでは、管理人が書記している。違和感が
ある。
　

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>842
デベ系の管理会社だからといって、関連会社に工事を
依頼することはないよ。
全て、相見積を取り公平に扱うのが理事会の役割。
理事会の書記では、議事録はまとめられないよ。
理事会での報告とかだけでは、内容が分からないからね。
だから、管理会社に素案を作成させて、中身をチェック
する方が効率がいいんだよ。
管理員が書記をするというより、管理会社のフロントが作成しているけどね。

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＞自立した理事長を選出することが必要ですね。

賛成！

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自立した理事長とはどういう意味？

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管理会社におんぶにだっこばかりしている理事長よ。

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逆ですね。

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いろんな考え方があるな、と感心してますよ。

レベルの低い理事会だったら、管理会社におまかせのほうがいいかもね。
多少高くなったとしても・・・・。

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十数年ごとの周期的な大規模修繕は、過去のマンション大規模修繕実績統計データから、
100万円/戸の±10%との結果が出てる。これを目安に管理組合は判断したらいい。

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＞100万円/戸の±10%との結果が出てる。

これが適応されるマンションは全てではありません。
どちらかと言うと、少数のマンションにしか適応されません。

これが適応されるマンションである大きな条件だけを挙げておきます。

管理会社が大手ゼネコン業者並の工事金額になる業者であること。
防水が傷んでいなくても、１０年毎に保証を付けると言う意味だけで屋上防水工事を必ず行うこと。
傷んでいなくても、共用廊下の長尺シートなどを張り替えること。
世帯数ではなく、世帯単位の専有面積が広いマンションであること。

です。

ワンルームマンションなどは、世帯が関係する共用部分の面積が狭くなるため、世帯当たりの負担額は安くなります。
表面積が同じマンションＡ・Ｂがあるとします。
基本的に大規模修繕工事費用の総額は変わらないとします。
Ａは４ＬＤＫばかりで５０世帯で世帯当たりが１００万円負担するとすると、Ｂは２ＬＤＫばかりで１００世帯なら５０万円負担となるからです。

また、立地の違いで工事内容も変わりますので、同じ条件のマンションを参考にしないといけないのです。

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マンションの塗料はマンションごとにかなり違う。空気の汚れも違う。

一律で判断できるわけがない。塗料によって、費用がかなり違うってこと
知っているの？　タワーかどうかでももちろん違う。

資格取っただけの管理士はどうしようもないね。

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単純計算で分るように表現すると、こんなイメージでしょうか。

Ａは、１０階建てでワンフロアに１ＬＤＫの部屋が１０部屋ある１００世帯のマンション。
Ｂは、Ａと同じ外観で、１ＬＤＫの二部屋を一部屋とした４ＬＤＫがワンフロアに５部屋ある５０世帯のマンション。

ＡとＢの外観は、ほぼ同じなので、大規模修繕工事に関する費用もほぼ同じです。

大規模修繕工事の費用を５０００万円とします。

Ａは１００世帯なので、大規模修繕工事の費用負担額は、総額５０００万円を１００世帯で割った金額で、５０万円／世帯となります。

Ｂは５０世帯なので、大規模修繕工事の費用負担額は、総額５０００万円を５０世帯で割った金額で、１００万円／世帯となります。

また、管理費や修繕積立金なども、世帯当たりの面積の違いによって金額が変わるのは、ごく一般的なことであり、当然のことです。

なのに、世帯当たりの面積の違いによる負担割合が違うにも関わらず、世帯当たり１００万円が統計データから算出した間違いのない数値だと言うのは、単なる平均を出しただけであり、基本的な工事に掛かった金額のみではなく、オプション工事なども含まれていたり、大幅な改装工事なども含まれていたのかどうかも不明な金額から出したものですから、意味の無いものであると言うことです。

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不毛な議論ですね。

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事実はひとつです。

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統計平均値だとしても100万円/戸の±10%は管理組合にとって判断の目安になります。
うちは600戸以上ですが、管理会社の出して来た1発目の予算見積は10億超えてます。
予算取りは業界では「原価の1.5倍で出す」とのことですが、正に当てはまります。
私は建築屋の理事長ですが、本業では予算取りの場合は御客に対して同じことをしてますから分かります。

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建築屋の理事長さんは、自分が住むマンションでも商売して儲ける、と言うことですね。
しかも、世帯当たり１５０万円などと言うのなら、一部屋が１５０～２００㎡の都内にある高級住宅地などの高価な限られた少数のマンションなのでしょう。
一般の話ではありません。

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大規模修繕工事をやる場合は、設計・監理が応募業者に対し、同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ材料等での相見積を取るので、技術的なことは専門家に任せ
ればいいだけのこと。
足場や共用廊下のシート張り替え等についても、全て平米単価で計算し、材料の
品番まで指定して見積もりを出させるからね。
塗料も当然どのメーカーのどの品番と決められているから比較は簡単だよ。
コンサルタントは当然異常に価格が安い業者の見積もりもチェックして、数量落ち
とかも見逃さないからね。
当然専門委員会のメンバーは、そういった修正がされた相見積をみて、説明会を
聞き、どこの建設業者にすればいいかを決めればいいだけのこと。
専門的なことは、高いお金を払って契約している設計・監理のプロに任せれば
いいだけのこと、何も心配することないよ。

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