大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

管理費・修繕積立金は専有部分の床面積比によって金額が違っています。
何故でしょう。
しかし、おかしいと思いませんか。
修繕積立金は、壁面の洗浄や補修、共用通路の長さが長くなるとかで分からない
でもないが、管理費でいえば、事務管理費、管理員人件費、清掃費、各種点検費等
専有面積比で経費がかかる訳でもない。
強いてあげれば、共用廊下の掃除で若干スペースが広くなることと、ベランダの専用使用面積が
広いぐらいかな。
エレベーターにしても、部屋の広さは関係ない、むしろ上階の者のほうが高くてもいいぐらいだし。
管理費については、各戸同額にし、修繕積立金は専用使用料で算出した方がいいかもね。

＞７５１

修繕改修を含め共用部分の維持管理費用は全区分所有者が等しく負担しなければなりません。
（等しくとは均一の意味ではありません）
負担割合は色々な意見もありましょうが、区分所有法第１４条１項及び第１９条に基づき
専有面積割合が定着しています。

>752
修繕積立金は理解できるのですが、何故管理費は専有部分の床面積
なのかが分からないのです。
ゴミを捨てるのが多い訳でもないし、管理員の手間がかかる訳でもないし。
共用部分の電気料金が余計にかかることもないし、雑排水管の高圧洗浄に
しても、他と経費がかわらない。
給水にしても同じことだし。

＞７５３

解らない訳でもありません。あなたの様な意見による識者による議論や訴訟沙汰が有っても
おかしくは無いと思いますが、生憎と私は知りません。

>753
管理費のことですが、初めて共同住宅が作られたころは、全て同じ広さと間取りでしたので、管理費を徴収すると言う考えが出たとき、単純に部屋数で割っていたことが由来となっているそうです。
その後、修繕積立金を徴収するようになったころには、部屋の広さや間取りが違うような共同住宅が生まれ出し、管理費が広い面積なのに同じだとは不公平だと言う考えから、管理費や修繕積立金が部屋の広さによって変えられるようになったそうです。
今でも広さの違いによって変えられていると言う部分は共有ですが、アパートやマンション毎で、独自の工夫がなされています。
単に専有面積だけで算出したり、専有面積に付帯するベランダの面積やルーフバルコニーとか角部屋だとか、ポーチが有る無などによって、一定の金額を割り振ったりしているところや、管理費や修繕積立金と言う名目ではなく使用料として徴収している場合など様々です。
古いアパートや賃貸マンションだと、面積の違いに関係無く同一と言うところが有っても不思議ではないでしょう。

良く見掛ける５０～１００世帯くらいで３ＬＤＫの分譲マンションの最初の５年間の修繕積立金はおよそ５～６０００円くらいです。
長期修繕計画によって６年目から値上げが予定されていて、その額は８～９０００円くらいです。

長期修繕計画で大規模修繕工事が予定されているのは１０年目です。

１０年目に行う大規模修繕工事の費用が、１世帯当たり１００万円以上になるのが当たり前なら、長期修繕計画で１世帯当たりの積立金が最低でも１００万円以上になっていないなら計画とは言えません。

５０００円で５年間積立ると３０万円です。
６０００円だと３６万円です。

６年目からの５年間で、８０００円だと４８万円です。
９０００円だと５４万円です。

これだと１０年間で７８万円から９０万円の積立金なので、１０年の間、何も使わなかったとしても足りません。
最初の大規模修繕工事で借り入れをするか、一時金の徴収が必要不可欠になります。

大規模修繕工事の費用が１世帯当たり５０～７０万円なら、５０万円ならグレードアップ工事を含めて十分行うことが出来ます。
７０万円なら、グレードアップ工事は控えて行うことが出来ます。

だから、どうしても１世帯当たりで大規模修繕工事の目安金額を表すとするなら、５０～７０万円になるのです。
　

そうですね！
また世帯数が多くなればなるほど一世帯あたりの単価は確実に下がります。
日本中のマンションがやる通常の一般的な定期的にやる防水大規模修繕工事なら、３００世帯なら一世帯あたり３０万～５０万で収まります。
当然、全く不要で仕事をしない横流しだけの中間搾取業者を省いての話ですが。

>759
何の根拠もない試算ですね。
分譲時には、まとまった金額の積立金が徴収されているでしょう。
うちは、去年第１回目の大規模修繕工事が終わりました。
１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。
現在の修繕積立金は8,000円程度ですが、駐車場使用料からの振り替え分が
毎年２,400万円ほどあります。1戸当たり換算では年6,000円となります。
長期修繕計画でみるとほぼクリアーできる金額となっています。
只、消費税の５％アップ分は含まれていませんが。
当然計画は余裕をもってくんではありますが、それは、それ以外の修繕個所に充当
していきます。

＞７６１
＞分譲時には、まとまった金額の積立金が徴収されているでしょう。
十年位前から新築物件で流行り始めた方式です。
デべの意図は解りませんが、当面のランニングコストを安く見せるだけでなく、ローンを組む
金額に含む事が出来ますから、若い購入者には好い方法かも…。

＞修繕積立金は～駐車場使用料からの振り替え分
標準管理規約では、第２９条；駐車場使用料～それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積
立金として積み立てる。と指導しています。
問題は、管理費会計に含まれている場合に管理費が実態より安く見え、誤解する区分所有者が
結構存在する事です。（各種使用料は別会計にすべきでしょうね）

>762
うちの場合は、分譲当初から駐車場使用料の一部が修繕積立金に繰り入れられていまして、
予算書にも、ずっと同じ金額が計上されていまして、総会でも質問等があったことは
ありませんでした。
使用料を今さら別会計にする方が戸惑いがあると思われます。
勿論、分かりやすくはなりますが、長年同じスタイルを取ってきたので、変えなくても
いいとは思っています。

＞７６３

＞変えなくてもいいとは思っています。
組合員が納得しているのなら構わないでしょう。（関心すら無いのは問題を孕みます）

但し、平地駐車場は左程の問題は起きませんが、自走式や機械式の場合は維持・メンテ費用や
更新時の費用が結構掛かりますから、別会計にして収支を明確にすべきです。

なお、予算で「一部が」修繕積立金に繰り入れられているの理由（目的）が良く解りません。

>761
試算ではなく、一般的な事例です。


＞分譲時には、まとまった金額の積立金が徴収されているでしょう。

これこそ、あなたの身勝手な想像であり、何の根拠もない話です。


＞１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。

１戸の部屋面積は何平米ですか？
何棟のマンションですか？
外廊下ですか内廊下ですか？
工事内容を教えて下さい。
オプション工事は行いましたか？
オプション工事を行ったとすると、どんな工事を行い、金額は幾らでしたか？


＞現在の修繕積立金は8,000円程度ですが、駐車場使用料からの振り替え分が毎年２,400万円ほどあります。1戸当たり換算では年6,000円となります。

駐車場はどんな駐車場ですか？
平面式、機械式、機械式ならどんなタイプの機械式駐車場ですか？
駐車料金は幾らですか？
何台分の駐車場があるのですか？


あなたが自分で購入した分譲マンションについてのことですから、それを考えるに当たり、これは最低限必要な情報であることくらいはご理解頂けると思いますので、教えて下さい。

>766
修繕積立基金くらい知っていますが、全ての分譲マンションに導入されている方式ではありません。
と言うよりも、修繕積立基金を導入している分譲マンションは、修繕工事が高くなるのが最初からわかっているので、それを毎月にすると修繕積立金の支払が２倍にもなってしまうため、修繕積立金を高く見せないようにしただけの話です。

それと、あなたの購入した分譲マンションの個別の内容とは無関係です。

私が質問した内容は、本当に購入して住んでるマンションであれば、管理会社に問い合わせたりせず自分が持ってる資料から簡単に答えられるものです。
それが出来ないなら、嘘だからと思われても仕方ありませんね。


＞１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。

１戸の部屋面積は何平米ですか？
何棟のマンションですか？
外廊下ですか内廊下ですか？
工事内容を教えて下さい。
オプション工事は行いましたか？
オプション工事を行ったとすると、どんな工事を行い、金額は幾らでしたか？


＞現在の修繕積立金は8,000円程度ですが、駐車場使用料からの振り替え分が毎年２,400万円ほどあります。1戸当たり換算では年6,000円となります。

駐車場はどんな駐車場ですか？
平面式、機械式、機械式ならどんなタイプの機械式駐車場ですか？
駐車料金は幾らですか？
何台分の駐車場があるのですか？


あなたが自分で購入した分譲マンションについてのことですから、それを考えるに当たり、これは最低限必要な情報であることくらいはご理解頂けると思いますので、教えて下さい。

修繕積立基金があるマンションって、少ないよね？
郊外の物件で軒並み１００㎡以上の３ＬＤＫや４ＬＤＫばかりの広いマンションだと毎月の修繕積立金が高くなるので、仕方なく修繕積立基金にしていたりしますね。

>764
駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は
管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を
借りています。同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

＞７６９さん

補足のご説明有難うございます。

＞総額から積立金を引いた金額は管理費に充当
管理費の収支が毎期バランスしているのならば、実質赤字と云う事ですね。
皆さんがその事を納得されているなら、口を挟む筋合いではありませんが、老婆心ながら
管理費の各項目の支出金額が甘くなっている可能性を指摘しておきます。

＞建築士は５０年以上は問題ないといっています。
鉄骨構造だと思いますが、安全性からも信じられません。消火栓だけでなく床等構造部分の
定期的な補修が必要です。

>769

駐車場に関して大きな疑問があります。

＞各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
＞同じ料金にしてあります。

マンション所有分の２６０台と言うのは、敷地外にあると言うことですか？
残りの１４０台分は居住者で必要ない人がいたとしても借りていると言うことですか？

こんな意味不明なことをする分譲マンションなんて聞いたことがありません。
普通なら、敷地内に全戸の６０％の駐車場を作っておき、６０％以上の申し込みがあれば抽選となり、抽選で外れた人は敷地外の月極を自分で探すと言うのが一般的な方法です。


それよりも、もっと重要なことについて教えてもらっていません。

＞１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。

１戸の部屋面積は何平米ですか？
何棟のマンションですか？
外廊下ですか内廊下ですか？
工事内容を教えて下さい。
オプション工事は行いましたか？
オプション工事を行ったとすると、どんな工事を行い、金額は幾らでしたか？


これがわからないと考えようがありません。

質問が甘かったのに謝罪もせずまた尋問ですか〜
それに加え意味もなく否定から始める論調は避けた方が良いですよ

まともな結論が出てくる印象がしません

オプション工事とか意味わかりませんし
あなたは図面見ないと出せないと最後に言うのでしょうがそんな事を求めているわけじゃないと思いますよ
空中廊下かどうかは聞かなくていいんですか？
セットバックは気にしなくていいんですか？
屋根は？タイル面積は？擁壁は？

細かく聞くならもっと聞かないとどうせ何にも出せませんよ
生兵法ですな

>772

これではっきりしましたね。
あなたが書いた内容は、あなたの空想です。

４００戸の分譲マンションで全戸分の駐車場があるのなら、郊外のマンションです。
しかし、自走式２階建ての駐車場に２６０台が敷地内にあるのかどうかもわかっていないようですし、残りの１４０台分を月極で借りているなんて有り得ません。

普通、４００戸のマンションで都内にあるのなら、駅から少し離れたところにあるのが普通なので６割程度の駐車場を敷地内に作ります。
しかし、都内なら敷地を自走式の駐車場にするような設計にはしません。

郊外で比較的交通の便が良い駅に近い物件で土地の値段も安いのなら、駐車場は６割程度で自走式の駐車場にすることはりますが、非常に少ないですし、残りの４割を近隣の月極で契約することは有り得ません。

つまり、良く知らないことを適当に繋ぎ合わせて、それらしく見えるようにしたのでしょう。

部屋の広ささえ分らないくらいですからね。
　

>773
何故、アドバイスなのでしょう？
私はアドバイスなどする気はありません。
あなたは自己弁護のため、アドバイスにしたほうが都合が良いだけの話です。

しようとしていたのは、検証です。

検証は、終わったことにしか行えないのです。

でも、検証されると襤褸が出るので誤魔化して逃げようとしているのです。

駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

ワンフロア１３０台　車路を含め　形状不明　１０００坪以上

２６０台　１３０００円　満車で　２０８万円／月　２４９６万円／年　税込？

なのに

積立金２４００万円　監理費計上分１６００万円　合計４０００万円

計算が合わない

駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

ワンフロア１３０台　車路を含め　形状不明　１０００坪以上

２６０台　１３０００円　満車で　２０８万円／月　２４９６万円／年　税込？

なのに

積立金２４００万円　監理費計上分１６００万円　合計４０００万円

計算が合わない

隣の敷地分の収入だろうな

>777
２６０台×１３０００円×１２ヶ月＝４０５６００００円
４０００万-２４００万＝１６００万　　計算しなおせよ

話を、おかしな方向に向けようとしているようですね。
駐車場は大規模修繕工事の対象ではないので、本題の建物に戻しましょう。


＞１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。

１戸の部屋面積は何平米ですか？
何棟のマンションですか？
外廊下ですか内廊下ですか？
工事内容を教えて下さい。
オプション工事は行いましたか？
オプション工事を行ったとすると、どんな工事を行い、金額は幾らでしたか？


１戸当たりの金額で表すのであれば、一部屋が６０㎡クラスの部屋なのか１００㎡クラスの部屋なのかでも、その金額は大きく違ってきます。
また、１棟で４００戸と４棟で４００戸とでは、外壁面積が２割くらい違ってくることで、大規模修繕工事で金額の割合が非常に大きな足場などの面積が違ってくるからです。

第一回目の大規模修繕工事なので築１０～１５年くらいの分譲マンションのはずなので、２０年以上前の分譲マンションとは違い、バリアフリーなど基本設計に手を入れるような部分があるとは思えないのですが、もしかして、大幅な改造工事などを行った可能性もあるのですが、それを含んで考えてしまうと、それはその分譲マンション特有の金額になってしまい、他の分譲マンションと比較できる内容ではないからです。

自動車を買ったと値段の比較をしても、軽四輪にオプションを付けていない自動車と、大型高級セダンにフルオプションを付けた自動車とを比べても意味がないのと同じです。

大規模修繕工事を行う時、業者の選定や工事内容と金額については、総会で決議しますから、工事内容や金額を書いた見積書と工事概要について、全ての住人に配布されていますので、知らない人はいませんから、答えられて当然のことです。
行う前なら分らないこともありますが、行った後ですからね。

４００戸と言っても、何棟になっている何階建ての建物かわからないし、一部屋の大きさや付帯設備なども不明だし、普通は行わない工事を行ったかも知れないから、１戸当たり９０万円かかったと言われても、それが妥当なのか不当なのか判断することすらできないね。

確かに、架空の４００戸だとか駐車場が自走式２階建て２６０台だとか、つじつまの合わないことばかりだから、これ以上書くと、訳が分からなくなるから書けないだろうね。

本当のことを書いたのなら答えられるけど、そうじゃないから質問されても困るよね！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

国土交通省からマンション修繕積立金に関するガイドラインが出ているから、目安はコレでいいじゃない？
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

例え一棟１００世帯×４棟＝４００世帯であろうと、一棟４００世帯だろうと足場代は同じですよ。

一戸建てが定期的にやる美観＆防水のための工事なら一世帯あたり３０万～５０万が妥当金額です。

>787
部屋の大きさを全て同じで、４棟が完全にセパレートされていると仮定します。

１部屋は、短辺が７ｍ、ベランダと共用廊下を含んだ長辺が１５ｍとし、階高を３ｍとします。

１棟で１００世帯を簡単にすると、ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯です。
ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺が７０ｍ、高さ３０ｍなので、壁面積は５１００平方メートルです。
４棟だと２０４００平方メートルです。

１棟で４００世帯だとすると、同じ１０階建てならワンフロアの短辺１５ｍで同じでも、長辺は２８０ｍで高さ３０ｍなので１７７００平方メートルになります。

更に、出入口が単純に考えて、１棟で２か所なら４棟だと４倍になりますので、その分も増えますし、実際には、エレベーターや階段の分もありますので、その差はもう少し多くなり２割近くになります。

例えば

＞１部屋は、短辺が７ｍ、ベランダと共用廊下を含んだ長辺が１５ｍとし、階高を３ｍとします。

＞１棟で１００世帯を簡単にすると、ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯です。

これを、ワンフロア５世帯・２０階建てにすると

ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺が３５ｍ、高さ６０ｍなので、壁面積は６０００平方メートル
４棟だと２４０００平方メートル

ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺は１４０ｍ、高さ６０ｍなので、壁面積は１８６００平方メートル

４棟で２４０００平方メートル、１棟で１８６００平方メートル、だから、１.３倍になる。
　

計算するまでもない、妻面が増えるので表面積が増えるのは当たり前です。

>786

壁面積だけをみても、７８８や７８９のようなことがあるので、国土交通省のガイドラインは、現実を知らない役人が勝手に作っただけのものですから、当てはまるものよりも当てはまらないもののほうが圧倒的に多く、現実には即しないものなのです。

目安なんだから、1.5倍くらいの差は許容範囲なんじゃないの？
仕様を明確にしたって、業者ごとに２～３割は見積金額違うじゃん。

1.5倍を目安とは言いません。

１億円が目安だと言われ、１億５千万円だと言われ、目安通りだと言うとは、まともではありませんね。

1.5倍が目安だと言ってると、常日頃から、そんなことをしてぼったくってるからだと思われますよ。

疑問ですが、
ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯のマンションを
同時に修繕工事するのと、
一棟ずつ順番に修繕するのと
どちらが安くつくのでしょうか？
想像できるのは、足場の運搬費が安くなるのと、
東日本大震災で職人が不足していて人件費が高騰しているので、
一棟ずつ順番に修繕した方が安くなると、私は予想します。

>797
それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。

テレビドラマで近未来かのように取り上げている内容があるが、そのほどんとは実在することです。
数年後には、公になってしまうのでしょうが、今はまだ秘密にされているのです。

知らぬが仏ですね。

>807
僕は弁護士だから知らない訳ないでしょう。

>797

荒らしのような書き込みが多いので、見つけられないといけないので、改めて書き込みます。


それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。
　

これだけ信用に値しないレスも珍しい
設計コンサルタントとかこんなレベルの人間が名乗るのでしょうね

大規模修繕工事は、足場を組むだけではないよ。
３回に分けようが４回に分けようが、足場を組みそれに伴ういろんな工事を
していくのだけどね。
足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。

>797です。
>813さんの補足
>足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。
足場を組まないと、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も出来ない。
だから、大雑把に考えると
工事開始は足場を設置、終了は足場を撤去と考えると分かりやすいね。
工期をずらす考えは、
複数棟が同時建築ではないので、修繕費の積み上げに年数差があることを考慮してはとの思惑です。

質問です
1工区、2工区、3工区と3年かけて分譲されたマンションに住んでます
今年、1工区ができて4年目で来年修繕計画の見直しを予定しています
当初の修繕計画では、12年目から、工区順に1年ずつ大規模修繕の計画になっています。
どこかで周期をずらして、同時に大規模修繕にした方が、効率的な気がしています
実際はどうでしょう？

ちなみに私は会計担当の理事をしてます
建築のことはさっぱりわかりません

＞＞800
マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。



☆そのとおりですが　理事長の尻をくすぐることの上手な管理会社です　更なる用心と総会での監視が大事です

大規模修繕工事で一番高いのは、足場の設置及び解体代金です。
足場を組まないと出来ない工事は、まとめて行うべきです。

足場どうするかですね
無駄な横槍を入れるレスのせいで流れ切られますね

＞管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。

思慮に欠けるタイトルと思いきや、上記の喧伝だった。
これで分かる事は管理組合を始めから思慮に欠ける集団と捉えている思い上がった考えの持ち主だね。
これではお客は付かないよ。これがマン管士の総体と理解出来る好例だね。

マンション管理士は本当にいらないからなぁ
きちんとした管理を知ってる人たちがきちんとした知識を教える場ができればいいと思う
でもそんなセミナーみたいなの聞くのは老害ばかりだし頑固だし、自分の地位を守りたいから
できれば他人に頼みたいのでしょうね
管理会社がしっかりやればいいのでしょうが、どこも民間ですから収益は稼がないといけない

マンション管理に興味があるのは、きちんとした真面目なホワイトカラーの人たち
実際にマンション修繕の現場で働くのはブルーカラーでも無い建設業
金額安くしようとすれば原材料なんてそんなにかわらないから人件費さげようとして前科持ちか外人にせざるをえない
そうなると中間に人がいないといけない構図だから金額が高くなるのは当たり前でしょう
そんなこと言うなら自分でやれ　って働いている人たち思ってるでしょうな

理事会の議事録は自分たちで付けないと・・・

管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、
曖昧な表現に変更していた。

働くママさん、善意なのかもしれませんが、管理会社に寄りすぎですよ。
管理会社は冷徹ですよ。儲け主義かどうかまでいくかはわかりませんが、
工事はなるべく関連企業に回すでしょう。

＞管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、曖昧な表現に変更していた。

魂を抜かれていますね。議事録は規約に規定されていますよ。

＞管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、曖昧な表現に変更していた。

人に任せすぎ。
そして、なんでも理事会でしようと思わない事。
正しくは、管理員、フロントに議事録つけさせて理事会が修正する。
この修正ができない理事会が多いですね。

（議長）
第四十一条 　集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
（議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

最初から理事会の書記担当が作れば問題なし。

２週間後に議事録見せられたって忘れている。変なことが書いてあれば
修正はできるけど、抜けている事項を思い出すのは大変だよ。

二週間前くらいの議事程度は覚えてるのが当たり前
わすれるくらいのものは元々いらない

>830
２週間前の出来事は覚えていても、どんな話のニュアンスであったかとか、細かい部分などは覚えていないことや、自分に都合よく誤解してしまっていることも良くありますよ。
自分が普段から慣れていることや自分の仕事に関するようなことなら誤解も少ないでしょうが、大規模修繕などと言う、普通の人は経験したことがなかったり、２度目くらいの人だと、全く未知のこととも言えるので、２週間も明確に覚えている人は非常に少ないと思います。

議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３ 　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
４ 　第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
５ 　第三十三条の規定は、議事録について準用する。

＞議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。

下書きが恣意的に書かれていたら、それを修正するのは大変だよ。自分達で
下書きしたほうが絶対に良い。

マンション管理士なんて、理事が勉強すれば取れる程度の資格だし、大事
なのは実務の経験のほうなので、資格だけあってもどうにもならない。

>833
理事でマン管所有者がいいんじゃないの。

>こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。

下書きも含めて議長が書くものです。
理事長の未経験者ですね。
総会の議案の要領を理事長自身が書いていれば総会の議事録なんて簡単です。

＞２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

だけですよ。

理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。

自分で書いてどうする？

普通は書記役を作る。

>835
普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。
出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。

総会の議案の要領は、どこも決まっているでしょう。
第一号議案は、業務報告及び決算報告、それに監査報告。
第二号議案が、細則とかの改正とか
第三号議案が、管理委託契約の更新とか
第四号議案として、次期予算書案
　　ここには当然次期修繕工事とかの決議も含む
第五号議案が、理事の役員選出について
第六号議案として、その他
こんな決まりきったことは、管理会社に素案を作成させればいいんだよ。
修正は理事長がやるけどね。

＞理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。 自分で書いてどうする？

分かった、無能なロボット理事長なんだね。

＞普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。 出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。

正直ですね、ロボットそのものですね。
これでは管理会社の変更は勿論、管理会社に有利な議案しか出るわけないね。
自立した理事長を選出することが必要ですね。

>840
管理会社に有利な議案とは何なの？
長期修繕計画については、計画案を理事会で検討し、計画通り実施
するかどうかは理事会で当然議論するし調査するでしょう。
また、その工事については、管理会社に依頼する訳でもないでしょう。
相見積を取る場合は、管理会社の推薦業者もその相見積に参加しても
いいでしょうが、理事も推薦業者を捜すでしょう。
そして、工事の時期、業者、予算額等の案を決めるのは理事会ですよ。
そうして、決まったのを理事会案として、総会に提案して決議するのでしょう。
管理会社の変更は悪ければ当然理事会で検討するでしょうね。
理事会がうまく機能していない管理組合のことをいっているのでしょうね。
管理会社には管理組合との委託契約の範囲以上のことはさせませんよ。
あくまで主導権は理事会です。

大手の管理会社は、関連企業を持っているのが普通。

なるべくなら関連企業に仕事をさせたい。これ、普通。

私が前に住んでいたマンションは、理事が書記をしていた。
新しいマンションでは、管理人が書記している。違和感が
ある。
　

>842
デベ系の管理会社だからといって、関連会社に工事を
依頼することはないよ。
全て、相見積を取り公平に扱うのが理事会の役割。
理事会の書記では、議事録はまとめられないよ。
理事会での報告とかだけでは、内容が分からないからね。
だから、管理会社に素案を作成させて、中身をチェック
する方が効率がいいんだよ。
管理員が書記をするというより、管理会社のフロントが作成しているけどね。

＞自立した理事長を選出することが必要ですね。

賛成！

自立した理事長とはどういう意味？

管理会社におんぶにだっこばかりしている理事長よ。

逆ですね。

いろんな考え方があるな、と感心してますよ。

レベルの低い理事会だったら、管理会社におまかせのほうがいいかもね。
多少高くなったとしても・・・・。

十数年ごとの周期的な大規模修繕は、過去のマンション大規模修繕実績統計データから、
100万円/戸の±10%との結果が出てる。これを目安に管理組合は判断したらいい。

＞100万円/戸の±10%との結果が出てる。

これが適応されるマンションは全てではありません。
どちらかと言うと、少数のマンションにしか適応されません。

これが適応されるマンションである大きな条件だけを挙げておきます。

管理会社が大手ゼネコン業者並の工事金額になる業者であること。
防水が傷んでいなくても、１０年毎に保証を付けると言う意味だけで屋上防水工事を必ず行うこと。
傷んでいなくても、共用廊下の長尺シートなどを張り替えること。
世帯数ではなく、世帯単位の専有面積が広いマンションであること。

です。

ワンルームマンションなどは、世帯が関係する共用部分の面積が狭くなるため、世帯当たりの負担額は安くなります。
表面積が同じマンションＡ・Ｂがあるとします。
基本的に大規模修繕工事費用の総額は変わらないとします。
Ａは４ＬＤＫばかりで５０世帯で世帯当たりが１００万円負担するとすると、Ｂは２ＬＤＫばかりで１００世帯なら５０万円負担となるからです。

また、立地の違いで工事内容も変わりますので、同じ条件のマンションを参考にしないといけないのです。