大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！
[スレ作成日時]2010-05-21 10:21:47
妄想キャパシティを超えると理解できない。
地元の零細修繕業者は、元請にはなれないでしょう。
それに、単なる下請けの修繕業者が、建設会社選定の説明にはこないし、来る必要もありません。
説明をし、工事の総責任は元請会社ですから。
下請けが手抜きとか事故とかを起こせば、元請が責任を取るということですから。
うちの場合は、1戸当たり100万かけたけどね。相場というものはありません。
修繕箇所とグレード等で工事費は変わるのですよ。
専有部分の工事でも、改装をする場合、最低限の壁紙と襖の張り替え程度で済ませるとこもあるだろうし、
余裕のあるところは、カーテンや家具、照明器具、台所まで変えることができる。
相場とは関係ないのがお分かりでしょう。
>>地元の零細修繕業者は、元請にはなれないでしょう。
普通にやってますよ。
どの範囲で世の中を見ているかのちがいです。
自分のところだけを基準にしたら、そりゃあなたの言うとおりだろうね。
スレッド終了！ ２回目経験談 回答だけさせて
この修繕について管理会社は一切の関与をしていない、関連会社でもない
１１社の中にゼネコンは１社も無い。
社長が来たのは、以下（所在地、設立、直近３年平均完工、Ｐ点）
東京 昭和２２年 ５９億 １０５３
大阪 昭和５７年 ４４億 １０２１
うちは大阪府内、発注は東京の業者
グレードアップを除けば６０万円で収まった。
６５は何いってるのかね。
単なる経費が安ければいいというだけで工事をしようというだけじゃないの。
当然監理は頼んでないんだろうが。
手抜きだらけの工事しかやってないよ。
監理会社もいい加減だからね。
建設会社の工事に対して、細かいチェックまでは、余程のことがないと指摘しないよ。
屋上防水でも、何回塗ったかは、その工事の一部始終を見てないとわからないし。
却って、建設会社の現場責任者の方が、下請けの工事のチェックはしてるよ。
ということは、元請がいない工事はチェックが甘くなるということ、つまり手抜きがされる可能性が強いという
ことだよ。
特に、工事現場の事務所に建設会社と設計・監理会社が同居してるんであれば、まずだめだね。
69だす
下塗り、中塗り、上塗りは色が異なる。施工写真を見れば判る。
理事長と俺と修繕担当理事が、毎日見てる、うちの管理組合理事は暇人が多いのよ。
そうそう、監理会社には、集会所の一部を提供してる。
皆さん、ご心配有難うございます。
例えばね、タイルの補修については下請け業者は、傷んでいるタイルの数を増やすために、
傷んでいないタイルも剥がしているよ。その枚数は当然多くなるので工事費は高くなる。
世間知らずには何を言っても無理ですよ。
所謂、洗脳された占い信者と同じだからね(笑)
だから怠慢横着役員や住民こそ面倒くさいから管理会社に頼むのよ。
賢明な住民が一人でもいれば絶対に管理会社経由では頼まないよ。
設計監理方式を信じている方
大手ゼネコンの施工会社はローラーで３回塗るといっていたのに途中で時間が足らなくなりスプレーガンに切り替えたそうなのですが設計監理会社は何も言わなかったそうです。スプレーでシューと塗るだけ。
ははは。
出来上がりが、同じで安く済めば管理会社を経由しようがどうだろうが
どうでもいい事。
どんな契約方式を取ろうが、出来が悪けりゃ駄目なんだよ。
78の例なんて設計管理方式が、駄目な訳じゃなくて設計管理を請け負っ
た会社が駄目と言う事。それに、ローラーで塗るところをスプレーに変
えてどう言う問題が出るのか検討位したのかい。
もし、問題が有るならやり直しだろ普通。
策士策に溺れてる人が、多そうだ。
↑何が問題かわからんの？塗装の厚さがまったくちがうよ。
>>また出来上がりや工事内容や材料が全く同じで、管理会社経由で安い訳がなかろうが～余りにも無知過ぎて嘲笑されますぞ。
大手ゼネコンと管理会社（長谷工コミュニティのように管理会社が元請になる場合ね。）を比較した場合、
どちらも１５%程度とって修繕工事専門業者に出すので、どっちがやすいかなんてやってみないとわかりませんよ。
一般に言われる管理会社経由が高いといわれるのは、業者紹介を頼んだ場合でしょ？業者同士が談合してるから出来レースになっているんです。設計監理会社を入れても設計監理会社に業者紹介を頼んだら競争原理が働かないのは同じことですよ。公募しても住民がライバル業者をいっぱい連れてこないと競争にはなりません。住民が動かないと応募してくるのは設計監理会社の知り合いだけだよ。
公募の方法とその意味が分かってないんだね。
それに、同じ仕様書とヒアリングのやり方も。
↑わかってないのはあなた！
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
>>88
あー、すみません。やっぱり素人には無理です。深く考えなくていいです。
素人には包装紙（元請）の中身（実際の施工業者）が同じかどうかはわかりません。
たぶんあんたがやったのは、包装紙の品評会ですが、管理組合内部の意思決定にはそういうセレモニーが必要ですからね。
>>90
管理会社経由であろうが、設計事務所の紹介だろうが、公募であろうが、同じ仕様と同じ修繕箇所なら、
見積もり価格の安いとこがいいに決まっているでしょう。
元請がどこだろうと全然関係ないでしょう。
実際工事に携わる下請け・孫請けは問題外、この連中は元請に仕事をもらい、その通りに仕事するだけ。
元請が下請けの作業までする訳ないよ、下請けまでする人材を元請の会社が抱えるような非効率なことはしないよ。
元請の仕事の内容分かってます？元請が工事することはないですよ、建設じゃないんですから、単なる修繕工事
ですよ。
仕事を受注して、後は下請けを使って仕事をさせ、元請はチェック・指導をするだけのこと。
↑何もわかってないですね。大規模修繕工事は住みながら工事を行うため、さまざまなノウハウが必要で、修繕工事専門業者しか出来ません。ゼネコンが請けても、管理会社が請けても、実際に工事を仕切るのは専門業者です。
>>元請がどこだろうと全然関係ないでしょう。
だから総合評価方式での業者選定は管理組合内部の意思決定のためのセレモニー。
どこの専門業者が工事するのかまったく知らずに評価してるんだから、包装紙の品評会だよ。
私は自分とこの工事に、包装紙だけ変えて、いっぱい応募してもらったよ。実は1社なのに4社に見えてるんだが、
そんなこと応募に関与した住民しかわかりようがない。公募だからホントに競争してると考えるバカな理事が多すぎだよ。
>>93
だから元請が実際の工事をするのではなく、下請けの業者がやるといっているでしょう。
元請が、ペンキ塗りとか足場を組んだり、交通整理とかを直接する訳はないでしょう。
そういった連中まで、社員に雇っていたら会社が倒産してしまいますよ。
そういったことを束ねているのが元請というんだよ。
元請がいなければ、各下請け業者が勝手に仕事をすることになるじゃないの。誰が交通整理をするの？
分かっていないんだね。
>>93
どの専門業者が工事をするのは知る必要はないよ。
決められた仕様できめられた修繕箇所をちゃんとやってくれればいいんだから。
その通りやってなければ、元請が責任をとるだろうから。
>>95
もうひとつ付け加えれば、設計・監理をする者は、工事の作業を取り仕切るんではないからね。
仕様通りに行われているかをチェックするのが設計・監理の仕事だからね。
分かってないだろうが。
93さんは94、95、96のレベルで話をしていないよ。
あと、ブルーカラーに「連中」等発言をするのは失礼過ぎ。
>>97
大手ゼネコンの給与所得、福利厚生等は、とび職や左官、大工等と比べると雲泥の差があるよ。
大手ゼネコンもできればそういった連中も社員にしたいだろうけど、それじゃあ会社が成り立たない。
だから、ゼネコンは現場の作業員はそこの地元の者を活用すればいいんだよ。
作業員まで社員だったら、交通費や宿泊費まで負担しなければならなくなるしね。
ちゃんと仕事しないんだったら、次からの仕事は与えない、それが建設業界の流れだよ。
だから、作業員は元請会社の社員には頭があがらないんだよ。
従って元請は大事ということ。
↑そうでもないですよ。ゼネコンと競合させたら、相当に安くなりました。ほんとにびっくりしました。
元請、ゼネコン、下請け地元企業
元請、管理会社、下請け地元企業
所詮どっちでも似たようなものですね。
>>104
従来は大手ゼネコンは、マンションの大規模修繕には見向きもしなかったけど、現在は積極的にその分野に
進出してきているんだよ。
公募すれば、２００戸以上のマンションの大規模修繕工事には、大手ゼネコンが積極的に参加してきますよ。
そして、大手ゼネコンが地元建設業者を見積もり価格や会社の規模・組織力、経験等を活かし、落札することになる。大手ゼネコンには、地元建設会社はまず見積価格で太刀打ちできないよ。
信用もあるしね。ちゃんとした仕事をしてくれるよ。
安心料・・・フラットみたいなものか。
ゼネコンといっても売上げ1000億-2000億程度のとこだったら、地元業者みたいなものですよ。
（本社の所在地が近所ならですが。）
売上げ1兆円以上のスーパーゼネコン（大手5社）と同じではありません。
↑ああ、あなたにいったんじゃなくて、104に言ったんだよ。ゼネコン（総合建設業）と言っても規模がいろいろあるのに同列にしてるから。中堅ゼネコンだったら、1級建築士が余っていたりするので、１００戸以下の大規模修繕でも普通にやってますよ。地元専門業者より１０％-１５％程度高いだけのことです。それが安心料。
下請けの地元専門業者を人夫出し（派遣会社みたいなもの）と勘違いしてるひとがいる。住民がそのまま住みながら行う大規模修繕工事が出来るのは専門業者だけです。事故が起きたり、苦情がきたりしないように、さまざまなノウハウがいるからです。一級建築士や一級施工管理技師がちゃんといます。
会社の数もそんなに多くはありません。職人さんを集める会社はその下請け、孫受けになります。ゼネコンや管理会社の直下にいるのは地元専門業者ですよ。人夫出しじゃないんだよ。
管理組合によっては地元専門業者に直接発注する場合もありますよ。ゼネコンとの違いは倒産する確率のちがい。
清水建設に大規模修繕を頼む感覚は異常ですよ。まー、安全管理は超厳格にやるとおもいますけど。大手は現場の絶対数が多いので、死亡事故などが起きる件数も多いらしい。（現場が多いのだから当然なのだが目立ってしまうから安全管理にお金をかけるらしいよ）
値段がそんなに大事ならボロボロの賃貸にでも○営住宅にでも住めばいいし車も中古のボロボロなのに乗ればいい
そうじゃないからマンション買ったわけだから大規模でも同じでしょ
ある程度高かろうがトラブルのない住民生活にも配慮できてこちらのニーズに一番対応してくれる業者を選ぶよ
>>ゼネコンでも仕事がない危ない会社くらいしかやりませんよ。
仕事があって危なくない会社ってどこですか？日本にあるなら教えてよ。
互助会ですから。
>>119
まだそんなこといってるの。
大成建設に決まったんだけど、その現場の責任者はたまたま私が勤務している会社がビルを建てたときの
現場主任かなんかだったんで良く知っている者だったよ。
建築会社が決定して、その会社が住民に説明するときにその彼がいてあいさつをしたぐらいだからね。
公募にスーパーゼネコンが４社きたのも事実だよ。
理事とかが、わざわざ電話して見積もり参加の依頼なんかする訳ないし、全然意味ないことだよ。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事に参加する時代になったということだよ。
元請の仕事としては、下請け・孫請け等の業者を使いこなせばいいだけのことで、大した仕事ではないよ。
元請が直接作業をする訳でもなし、そんなに人でをかける訳じゃないし、ぼろい商売だし思うよ。
>>理事とかが、わざわざ電話して見積もり参加の依頼なんかする訳ないし、全然意味ないことだよ。
どうして意味がないんでしょうか？公募っていろいろあるけど、マンション管理新聞に載せるとか設計監理の会社のホームページに載せるとかマンション内に掲示するとかね。
理事、修繕委員、区分所有者が電話して見積もり参加の依頼することが意味のないことだったらね、
スーパーゼネコンが４社は公募をどうやって認識したの？新聞やホームページみてその4社っていうのはあまりにも不自然じゃないですかね？そうおもわない？
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】
>>125
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
談合を不可能にするには住民が動くしかないのだ。
どうしてそんなにするの？
答え
中間搾取のブローカーが沢山に介在するからです。
ブローカーが介在しない下請けや孫請けの直工事なら、ゼネコンの見積り額の１／２か１／３の予算で十分に足りますよ。
↑よく言われますが、それは幻想です。住人を一時退去させれば可能かもしれませんが、住みながらの工事は、無理ですよ。
ここで、総合評価で入札をやった人ってどう言う技術提案を求めたの？
↑ん？1年経ったら色が違うって問題になったらしい。なんで途中から変えたのか？時間がなかったから。細かいことは知らないよ。よその話だ。
２０世帯くらいで建設業界ＯＢの定年退職したひとが住人にいたらできなくはないかも。
>>138
見積額の半額を目指すとはどういうこと。
同じ仕様・同じ修繕箇所で見積もりをとり、一番安かった業者から更に半額の値引き交渉をするということ。
当然、見積もりに必要な条件は同じにするため、プロにその仕様書は作成させるんでしょうね。
そして、設計・監理を建築士なりと契約して、その通りに実施されてるのかもチェックするんでしょう？
それで半額になるんだったら、それを引き受けた建設会社は赤字になるのは間違いないよ。
見積もりを提出させ、それで決まったらその値段でいくのは普通だけどね。その過程がしっかりしてなければ、いくらでも値引き交渉はできるけど、最初から高い見積もりをしとけばいいし、値引きされたら、材料の質を落としたり修繕箇所を減らしたり、タイル等の結果で請求金額が違うところは、水増しすればいいからね。
自分のやり方を人に押し付けるな、足りないひとだね。
住民達で協力すれば無駄に経費をかけなくて済む。
1級建築士が住んでたら安くできるよ。
「私はマンション住民です２０年２棟目」ｗ
さみしいね。
必死だね。
単なる一行の批判レスはやめて欲しいね。
肩書きは一切不要です、マンションではボランティア精神と正義感を持って、何事も即座に行動できる役員や住民こそ大変に素晴らしい人材なんです。
正に口八丁手八丁の役員なら何ら問題なしのアッパレです！
しかし現実は口八丁だけが目立つ、能無し役立たずの烏合の衆マンションが多いから困り果てます。
全て管理会社や業者の鵜呑みや言いなりで、私達の財産をドボンドボンとドブに捨てられています(大泣)
>>145
何事も即座に行動する役員？
規約や使用細則無視ということかな。
自分でいいと思ったら、理事会や総会に諮らず、勝手にお金をざぶざふと使う役員がいいんだね。
それが行動力のある役員ということなんだ。
即座に単独で行動するというのは、管理会社や業者には都合がいいね。
>>143
だから、そんな一級建築士が住む様なかっぺマンションと一緒にするなと言っている。
肩書きだけで委員会に入れたのもどうかしてるし、経験はあるけどイマイチなんて事だって
多々あるんだよ。
金を貰うという事は責任が生じる訳で、ビジネスとしては最低限のことしかやらない場合が多いけど、
住民で建築関連の知識とやる気があれば「自分達のものは出来る限り自分達で」って考えは極普通だと思うよ。
もちろん、仕様書作りや法的事務（がある場合）などの専門分野は手間がかからないように金を払っても良いと思う。
色々なやり方があるという「事実」を認めないとね。○○なんだからがんばって。
>>147
あのね、自分の住んでいるマンションに建築士がいたとしても、マンションの住民を雇うのはまずいんじゃないの？
設計・監理の仕事は、その工事現場に毎日顔をだし、工事業者や作業員の指導等もやるんだよ。
片手間にやるんだったら、頼まないほうがましだしね。
それに、何か問題があった時はどうするの、責任はその建築士がとるの？
建築士が住民にいれば、専門委員会に入ってもらえば、相談には乗ってくれるだろうがね。
ビジネスとは別だよ。
あんたも○○なんだからがんばって。
専門委員会に建築士がいれば入ってもらったほうがいいですよね。しかし、設計・監理を依頼することはないでしょう。仕事をリタイアしてれば頼んでもいいですが。
それでいいと思う。
>>148さん
＞マンションの住民を雇うのはまずいんじゃないの？
＞片手間にやるんだったら、頼まないほうがましだしね。
147さんのどこにその様なことが書いてありますか？
＞何か問題があった時はどうするの、責任はその建築士がとるの？
建築士が責任を取るような問題って例えばどの様な事でしょう？
＞建築士が住民にいれば、専門委員会に入ってもらえば、相談には乗ってくれるだろうがね。
ご自分で"住民の建築士なんてトラブルばかりで役に立たない"と言っておきながら何故こんなことを？？
138さんが「住民達で協力して目指す」と言っているのに、訳の分からない持論でイチャモンをつけるのは如何なのかと
「私は自己啓発でマン管士を取った理事長のお気に入りです」ｷﾘｯ
さみしいね。
必死だね。
そそ。小規模ならできるかも。
>>151
片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
お金を少しだけやるようなニュアンスだったので。
設計・監理は毎日作業員の仕事のチェックをしなければならないので、会社をやめなければできないのでね。
建築士が責任を取るということは、建設会社に仕事を依頼したけど、作業のチェックを
しなかったために、壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理を
しなかったとかをいうんだよ。作業員と住民とのトラブルについても、設計・監理会社が担当することになるしね。
住民の建築士は専門委員会では役に立つけど、設計・監理は別にプロを雇っているんだし、作業員に直接指示
するのは、余計なお世話になって、トラブルの原因になるということだよ。
>>154さん
＞片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
質問の答えになっていません、「どこにその様な事が書いてありますか？」と聞いています。
＞壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理
これ全て監理者に責任を負わせるのですか？基本は工事請負業者（現場代理人）でしょう。
住民とのトラブルについても、業者との間に入り調整するのが監理者だと思いますがどうですか？
あなたは143で
＞専門委員会にも入っていたけど、役にはたたなかったよ。
と言われているのに、154では
＞住民の建築士は専門委員会では役に立つ
と矛盾を仰る。なぜですか？
私が151で書いている最後の行についても見解をいただけませんか？
ちゃんと会話をしていただけませんか？
暇人同士なの？仕事しなさいよ・・・
>>157そんなに何回も総会をやるんですか？すごい組合ですね。
普通総会は年１回でしょうからね。
何か行動にうつそうとすれば、お金がかかりますよ。予算以外のことをやろうとすれば、理事会ではできない
ですからね。特に修繕積立金の取り崩しは総会決議事項ですし。
臨時総会オンパレードですね。
>>155
ということは、設計・監理は頼まないのですね。
工事業者だけが好きなように、適当に仕事をすればいいのかな。
トラブルの責任は元請でしょう、しかし、そのチェックをして委託された設計・監理にも当然責任は
あるでしょう。責任が全然なければ、工事のチェックや業者の手抜き等のチェック、作業員とのトラブルについては
設計・監理会社を通すのがふつうのルールだけど、何にもしなくて適当にやって、1,000万とか2,000万のお金が
もらえるんですからね。
普通、設計・監理会社に渡すお金は工事総額の１０％前後といわれています。
２億の工事なら2,000万ですよ、責任ある仕事をしてもらわないとね。一人の建築士がもらえるお金としては大きいでしょう。
こんな仕事を片手間か安い金額で住民にやってもらいますか？
住民達で協力してやるのはいいですが、みんな仕事があるのに、どうやってやるんですか、仕様どおり工事が
できているのかのチェックもするんですか？すごい住民ですね。
↑だから２０戸くらいなら可能かも？といってるんだよ
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
