大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！
[スレ作成日時]2010-05-21 10:21:47
>>148さん
＞マンションの住民を雇うのはまずいんじゃないの？
＞片手間にやるんだったら、頼まないほうがましだしね。
147さんのどこにその様なことが書いてありますか？
＞何か問題があった時はどうするの、責任はその建築士がとるの？
建築士が責任を取るような問題って例えばどの様な事でしょう？
＞建築士が住民にいれば、専門委員会に入ってもらえば、相談には乗ってくれるだろうがね。
ご自分で"住民の建築士なんてトラブルばかりで役に立たない"と言っておきながら何故こんなことを？？
138さんが「住民達で協力して目指す」と言っているのに、訳の分からない持論でイチャモンをつけるのは如何なのかと
「私は自己啓発でマン管士を取った理事長のお気に入りです」ｷﾘｯ
さみしいね。
必死だね。
そそ。小規模ならできるかも。
>>151
片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
お金を少しだけやるようなニュアンスだったので。
設計・監理は毎日作業員の仕事のチェックをしなければならないので、会社をやめなければできないのでね。
建築士が責任を取るということは、建設会社に仕事を依頼したけど、作業のチェックを
しなかったために、壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理を
しなかったとかをいうんだよ。作業員と住民とのトラブルについても、設計・監理会社が担当することになるしね。
住民の建築士は専門委員会では役に立つけど、設計・監理は別にプロを雇っているんだし、作業員に直接指示
するのは、余計なお世話になって、トラブルの原因になるということだよ。
>>154さん
＞片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
質問の答えになっていません、「どこにその様な事が書いてありますか？」と聞いています。
＞壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理
これ全て監理者に責任を負わせるのですか？基本は工事請負業者（現場代理人）でしょう。
住民とのトラブルについても、業者との間に入り調整するのが監理者だと思いますがどうですか？
あなたは143で
＞専門委員会にも入っていたけど、役にはたたなかったよ。
と言われているのに、154では
＞住民の建築士は専門委員会では役に立つ
と矛盾を仰る。なぜですか？
私が151で書いている最後の行についても見解をいただけませんか？
ちゃんと会話をしていただけませんか？
暇人同士なの？仕事しなさいよ・・・
>>157そんなに何回も総会をやるんですか？すごい組合ですね。
普通総会は年１回でしょうからね。
何か行動にうつそうとすれば、お金がかかりますよ。予算以外のことをやろうとすれば、理事会ではできない
ですからね。特に修繕積立金の取り崩しは総会決議事項ですし。
臨時総会オンパレードですね。
>>155
ということは、設計・監理は頼まないのですね。
工事業者だけが好きなように、適当に仕事をすればいいのかな。
トラブルの責任は元請でしょう、しかし、そのチェックをして委託された設計・監理にも当然責任は
あるでしょう。責任が全然なければ、工事のチェックや業者の手抜き等のチェック、作業員とのトラブルについては
設計・監理会社を通すのがふつうのルールだけど、何にもしなくて適当にやって、1,000万とか2,000万のお金が
もらえるんですからね。
普通、設計・監理会社に渡すお金は工事総額の１０％前後といわれています。
２億の工事なら2,000万ですよ、責任ある仕事をしてもらわないとね。一人の建築士がもらえるお金としては大きいでしょう。
こんな仕事を片手間か安い金額で住民にやってもらいますか？
住民達で協力してやるのはいいですが、みんな仕事があるのに、どうやってやるんですか、仕様どおり工事が
できているのかのチェックもするんですか？すごい住民ですね。
↑だから２０戸くらいなら可能かも？といってるんだよ
以前の大規模修繕工事は設計・監理会社に頼みましたが、
現場に来ているか来てないか分からないくらいだったし、現場に来ても直ぐに帰ってしまうし、工事の間は毎日は顔を出していませんでした。
それを見ていた住民は非常に無駄金だと感じました。
次回の大規模修繕工事には設計・監理は不必要と住民達が判断しまして、職人の親方と役員や住民が深く綿密に色々と細かく打ち合わせして完了できました。
ですからワザワザ設計・監理に頼まなくても、それに代わる親方兼監督がシッカリしていて、役員や住民と意思疎通が上手に出来る親方なら何一つ問題ありませんでした。当然に経費は浮きました(^_^)v(^_^)v(^_^)v
↑20戸じゃ都合良く人材が居無い可能性の方が高いだろ。都合のいい事は言わない方がいいよ。
仮に20戸でも外壁改修とかの改修は難しいと思う．
そう言う仕事をやった事無い人の妄想。
>>163
仕様書は誰がつくるの？
見積もりはとらないのかな？
競争入札はなしなんだね。
業者が決まったら、今度はその見積もりの半額交渉をするんだよね。
手抜きとかのチェックは、その工事をやる親方に頼むんだよね。
まあ、２０戸程度のマンションなら何でもありでいいんじゃないかな。
どうせ、１０年もいれば出ていくんだろうから。しかし、売る時は二束三文しかならないけどね。
>>166
165だけど、業者じゃないよ、マンションの住民で、今年大規模修繕工事を終えたものだよ。
ひがみ根性をもったらいかんぞえ。
親切に教えてやってるんだけどな、経験を生かして。
無駄金にしないように、有効なお金の使い方を考えないとね。
節約するだけが良じゃないよ。マンションの資産価値を高めるためにもするんでしょう。
それに快適なマンション生活を送れるために。
小さいマンションの場合はどうしても、大規模修繕工事は負担が大きくなるからね。
マンション購入の賢い買い方としては、大規模マンションを購入するのがいいから、次回買い替えの時は
その経験を生かせばいいと思うよ。
小さいとマンション内の住民のことが筒抜けだし、理事の問題とかも負担が大きくなるし、管理員や警備員も雇えない、場合によっては、管理会社とも契約できないし、できても管理会社からは、上客とは思われない。
小さいマンションがいいと思って買ったんだろうけど、全く逆だということが理解できたと思うので、それだけでも
大きな収穫だと思うよ。
>>>167 マンションの住民さん
あなたは、マンションが特定できる多くの情報をこの掲示板で垂れ流し、
更には個人が特定できる情報まで書き込んでいる。
マンション管理士には守秘義務はないのでしょうか？
一度、あなたの投稿をすべてプリントアウトし、理事長に見せて意見を聞かれたらいかがですか？
そして奥方にも。
マンションの管理費が適正になりやすい指標値（独自理論）
総戸数÷エレベータの台数＝６０以上
マンションの大規模修繕にゼネコンが侵入して来るようなら世も末です。
公共事業の談合が厳しいからと言って、大規模マンションの談合をやられたら、マンション住民はケツの毛まで抜かれてしまいます(泣)
ゼネコンには二度と頼まない事です。
談合の工事なら金額はボッタクラるし品質は悪いしで最悪です……
ゼネコンの意味を分かって使っているのかな？
談合ってどうやって判断しているの？
入札価格が、並んでいるって言うだけじゃ談合って判断は出来ないと思うけど。
責任施工方式での一発見積もりであれば談合はありません。あとからコンサルを入れたらいいです。後だしの設計監理方式。これは独自理論ですが競争原理の徹底と品質管理を両立させる超裏わざ。
公共工事で談合やるより、民間工事で話し合い（勉強会）するほうが
気楽で良いわな？
業者間のギブ＆テイクは、当たり前
民間工事での協力は公共工事とは違って何の咎めもない分楽。
数千万円の工事見積もりするのに、書類調査だけで済むわけ無いでしょ。
まして、億の単位での見積もりなら、現地調査や図面調査にどんだけ人工が掛かると
思っているの？
仕様書だけでは、高額の見積書はできないだろうね。
以前の工事関係者が・・・とあったけど、その場合は、以前の会社は現地の状況の把握が
易いでしょうが、他の公募してきたスーゼネは、現地調査しないと仮設、工事工期すら積算できないのでは？
ゼネコンも、営業・調査・設計・工務の各部署縦割りだから、簡単に億単位の見積書は出てこないと思います。
設計事務所や、ＮＰＯなどのブローカーが絡んで、色んな調整しないと
順番で美味しい仕事は廻ってこないんでしょう。
営業協力とはそんなもの
見積書作成するまで、どれだけ人件費掛かると思います？
しかも、スーゼネの社員の給料は、地場のゼネコンとは比べ物にならないくらい。
その辺で、２０戸位のマンションでは可能かも？と言っていたんでしょう？
まあ、１００戸以下で、単等物件なら、修繕委員会などと理事会役員含めると、結構な人数になるし
２～３年後の実施を考え、十分検討をつみ重ねれば、可能だと思います。（個人的には）
検討委員会にて、何度も業者を呼んで勉強のつもりで検討したら、スーゼネが付き合いの良い会社でないことは
すぐ判りますよ。
地方のマンションでは、スーゼネ使うメリット少ないでしょ？
大規模修繕を名の通るスーゼネでやったと言っても、誰もありがたがらないでしょう？
業者を呼んで勉強会を繰り返せば、それこそ癒着発生の温床になることは間違いないでしょう。
しっかりした仕様書を作成して、それで見積もりを取り、ヒアリングしていく方法がベストですよ。
そして、その仕様書通りに工事がすすめられているか、手抜きはないかとかのチェックをするのが設計・監理だけどね。
地方のマンションでスーパーゼネコンを使うメリットはないというけど、見積もり額とヒアリングでそこが一番
評価点が良かったんだからね。それをとやかくいわれても。
それにスーパーゼネコンは元請であり、そこが実際の工事をする訳ではないでしょう。
実際の工事をするのは、下請けや孫請けの地元業者が修繕工事をするんですからね。そこのところが理解されて
いないようですね。元請が本社から技術者や作業員を呼んで仕事する訳じゃないですよ。
↑ですから、地元業者がゼネコンの冠をかぶっているだけですよ。
ゼネコン４社の見積もりは、地元業者が頼んだからでてきたのです。
現地調査したのは地元の会社です。
>>179
スーパーゼネコンも地元の建設会社も、見積もりはだしているんだよ。
元請にスーパーゼネコンが決まった場合、地元の建設会社は使いません、必要ないですから。
使うのは専門業者ですよ、左官、とび職、植栽業者、警備員とかの。
元請はその仕切り役。
うちのマンションは５０世帯未満ですから、予算は１５００万円～２０００万円で、地元の信用や安心できる防水工事屋さんに直でやってもらう予定です。
無駄な金を出してまで大きな会社に頼む必要性は全くありませんので。
↑小さければそれでいいよ。修繕工事を定期的にやること自体が難しいのだから。
だから、その談合は、どうやって判断するの？
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
談合を不可能にするには住民が業者を探して応募してもらうように動くしかないのだ。
総合評価方式は官庁とスーゼネによる勉強会で出来上がった代物。
必然的に大手が点数良くなるようになっているよ。
持ちつ持たれつが理解できないとどうしようもないし、舞台裏を見ることも無い。
地方はその傾向がいまだに高いです。
そそ。だから、総合評価方式は管理組合内部の意思決定のためのセレモニー。
そうなんだよ、マンション内に裏切り者が出ると、必ず談合が起きる。
談合はどうやって判断するかって？
答えは、・・管理会社、理事長らにイロイロ質問を浴びせたらすぐに判るよ。
質問内容が、あまりに幼稚ではダメだよ！ 役所やインターネットで調べて！
総合評価方式なんか怪しいもんだよ！
談合の防止には成りっこないし！ 総合評価方式を持ち出す奴を信用するなよ！
理事長も１００万もらったら、少々高くても、その業者にするよな。業者にしてみれば、それで受注できれば安いものだしね。
２億の工事だとしたら、１千万やっても全然関係ないからな業者にしてみれば。
貰う者はいいけど、一般組合員は損することになるし。
しかし、癒着があるかどうかは分からない。
大規模修繕時に理事長が回ってきたのがラッキーということかな。
どこのマンションでも、大規模修繕工事の時は、理事長や専門委員会には、中元・歳暮の贈り物が多くなるといわれてるし。接待も出てくるしね。
めぐり合わせというもの。
その時の理事長はラッキーだよ。
その時の理事にはお金はいかないの？
理事長だけがいい思いをするんだろうか。
やはり理事長にならないとダメなんだ。
考えてみれば、受注できれば業者にとっては百万や二百万は安い出費ですよね。
公務員じゃないから、法的に罰せられることもないでしょうから。
そういう目で理事長を今後みるのはさびしい気がしますけど。それが現実かもしれません。
↑接待、饗応は合法ですよ。ワイロもOK。理事長は公務員じゃないから。
業者選定を自分の好みでやっただけでは、背任の立証は極めて困難だと思います。
マンションを購入する人であれば、人が変な事すると感ずかない程バカはいないだろうに、
バレないだろうと思うんだよな。金に目が眩むとその辺の判断が付かなくなるんだ。
晩年を汚してでも余計な欲に走る、哀れだね・・・
団塊の世代も年寄りと呼ばれるようになったが、悲しい年寄りが増えたね・・・
ここで談合って騒いで居る奴は、何も確証がある訳でも無く、ただ妄想で書いているだけだね。
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
談合を不可能にするには住民が業者を探して応募してもらうように動くしかないのだ。
この問題に対処するには、管理費、積立金の不払いしかないと考える組合員達がいるよ。
やっぱり、管理費、修繕積立金の不払い出しか、対等な話し合いにはなりませんよ！
まあ、口だけ出して、汗かない住民多すぎ。
総会などで、質問攻めに・・・
なんて、愚の骨頂？
口出しするなら、修繕検討委員会の立ち上げほか、たまには汗もかきなさいな？
言うだけタダだと思って言いっぱなしの奴が多いと
提案するまで汗かいた人たちが、馬鹿を見る？
管理会社～業者～ブローカー～ＮＰＯは、金でつるんでいるのではと思うけど
住民～役員～修繕委員は、金貰ってないんじゃないの？
そこまで疑われると誰もやり手がいなくなる⇒役員したがらないとなるのでは？
万年理事長で、役員同じなら可能かも知れませんが
ちゃんと改選して、その都度メンバー変更していればそれはないでしょ？
だから、大規模修繕時は特別委員会を作って、理事会と相互監視
させればいいのでは？
調査・企画・監理は修繕委員会を主にして、理事会と協議し総会にはかり
支払い関係や、各種検査時は理事会主体で行うことが良いと思うけど？
でもね、大規模修繕の時は、理事長と修繕委員会の委員長には、業者からお中元やお歳暮が
きてるのは事実ですよ、それもかなり高額の商品券が。
管理会社経由の大規模修繕時に役員達が極チッポケな二束三文の付け届けで騙されようが、
それによって住民が汗水垂らして拠出した大切な住民の財産である管理費が、
管理会社や業者には何千万円も水増しされ搾取されている事実を、賢明な役員さんや住民は早く把握して下さい。
しかし、個人的には、１０万円の商品券が貰えれば、それでもいいと思うしね。
ボラレテいないか。適正な施工が行われているか。が、重要なんだろ。
理事長が、お中元お歳暮を貰ったところで、それらが達成されていれば騒ぐほどの問題じゃないと思うが。
賄賂と言う意味で書いている奴ばかりだが、工事を上手く進めるために、業者としては理事会の協力は必要
不可欠な訳だから理事長や担当理事にご苦労様です的な物があっても不思議じゃない。
自分では、何もしないで文句だけ言って、自分がもらえないのは損とばかりに何でも袖の下だと思っている
ような住民ばかりだと理事会も大変だろうね。
自分の目を養う努力ぐらいして、ボラレテいたら総会で理事長を吊るせばいいだけじゃん。
↑ 区分所有者ではないね！ 管理会社の社員だな！
↑思い込み激しいね。
大規模修繕工事は管理会社に取りましても、何年間で最高に美味すぎる金づるですから、どんな手段を使ってでも、役員を丸め込んでも取りに来ますから気をつけて下さい。
管理会社には厳しい厳しいノルマがあるから必死なんです！
ここは、グチグチ書いている216や218みたいな妄想壁なのばかりか？
節穴の目を早く治療しれ。
↑自分に知識が無いって事が、問題なのが分からない奴。
思い込みが、激しいから妄想に走るんだよね。
お願いですから早く管理会社変えて下さい。こっちから解約はしづらいので。
さすがに管理会社も理事長さんには必ず伝えてるでしょ。
組合員全員に伝えるか伝えないかは、理事長さん次第ですね。
組合員全員へ報告義務がある事項以外は、理事長さんへの報告にして、
そこから先は理事長さんの判断におまかせが多いんじゃないですか？
>>227
口止め料かは知らないけど、いいことはありそうな気はしますね。
悪事を働いた管理会社を責任も追及せず、大規模じゃないけど、全組合員の２年分以上の修繕費を使って工事をさせた理事長。
責任を認めなければ、組合員に知らせて解約するって言ってたのに、責任追及も任期中にせず、バカ高い工事も見積り１社で管理会社に。臨時総会で承認させたけど、事前に管理会社のやったことを公表しなかった。
見積りだって、形だけで質問が出てもわからないことばかり。ろくに相見積りしたようでもないが、同時に修繕積立金も値上げ承認。値上げするのに必要な工事かわからないものまでやるとか、管理会社と理事長って？
ろくに見積りとらないのも怪しいって…。
そんなにひどい理事長や管理会社を改心させるにはどうすればよいのでしょうか？
現実の対応はどのようにすべきでしょうか？
実はうちのマンションでも、同じように感じています。
自分で理事長やればいいじゃん。
社会の底辺で生きている人は屈折の思考が蔓延するのでしょうか。
＞２２９さん 理事長や管理会社を改心させるにはどうしたらいいんでしょうか？ ダメです。
この連中には何を言っても無駄ですよ。 お金に目の眩んだ人間はドウショウモ無いのです。
現実的対応を考える事ですね。
大規模修繕は必要だからあんなにするんです。
積立金を総会の承認の許に使うのよ、焼きもちは焼かない事よ。
＞管理会社にはノルマがあり大規模修繕が取れなかった場合は減給
相見積もりを採用すればその用な事は予防出来ます。古い考えは今は通用しません。
マンション内にビラを出します。
汚い管理会社とバカな理事長、理事、協力者達を駆除しましょうね。
ビラをビラビラと！
管理員の除去作業で終わり。
見直し改定案
（業務）
第32条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
『ビラ』 について、議論をしましょう。
＞爺さん マタ出て来いよー
あげ
大規模修繕工事費が非常に高いのは金を中間で搾取し遊んでいる会社が多く介在しているからです。
能無し役員が合見積りも取らずに大手建設会社や大手管理会社任せの言いなり工事をするからです。
遊んでいる中間搾取会社を省くだけで大規模修繕工事費は半額未満になります。
住民の一番の不安ですが、省いたところで安全性や手抜き工事など問題ありません。
住民が賢明になり世間を知れば、搾取会社を省くのは簡単です。
>いつもの総合評価君のハッタリじゃないの。
実際に修繕委員長を担当した者ですが、246さんと同意見です。
①依頼した一級建築事務所推薦以外の工事業者を委員会推薦で数社最終見積先にいれたこと。
委員会推薦業者は、東京都等に提出している決算報告書等を、都はネットで公開しているので参考にする。
②工事仕様が確定し見積書が提出された段階で、委員会が独自で2社程度に、貴社に絞るからと再度見積書を提出させ、商談も行う。設計事務所は入れないで。
③管理会社は当初の候補には入れるが検討段階で外す仲間に入れる。
④修繕委員会が時間をかけ交渉する事で、結果として当初見積額の50%に成りました。
⑤当然設計事務所とは、工事監理業務も委託していますので自分の推薦以外でもきっちり仕事はしてもらいました。
理事会や委員会が自分達で考え行動することが自分達の財産減少を防ぐ第一の方法です。
１戸あたりいくらくらい？
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
