大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！
[スレ作成日時]2010-05-21 10:21:47
大規模修繕工事にかける費用はそのマンションの積立金次第です。
余裕のあるマンションは修繕周期を早めることも、修繕箇所を拡大することも、グレードアップや
バリアフリー化をすることもできます。
専有部分である各部屋にしても、余裕があれば壁紙を張り替えたり、カーテンを取り替えたり、家具を
買い換えたりできます。
そして、それにかける費用も千差万別です。
早く工事や改修をやればそれだけきれいになりますし、快適な生活ができるでしょう。
又、お金はかければかけるほど豪華にも、きれいにもなります。
１戸当り７０万とかが相場ともいわれていますが、戸建で外装、屋根、庭・門とかをやればそんなお金では
全然足りませんよ。それから比べればマンションの大規模修繕工事費は安いもんだと思います。
私のとこのマンションも今年１戸当り約９０万で工事をやりました。全面的におこなったため、本当に
新築のようにきれいになりました。
追加ですが、
マン管士でも、大規模修繕に関する進め方の知識がなければ意味がありません。
特に、施工会社選定時の総合評価方式や入札評価の採点方法は最低理解してなければ意味が
ありません。勿論私共は修繕委員会のメンバーだけでやりましたが、これぐらいは誰でもできますよ。
但し、仕様書だけは統一しないといけませんので、建築士に依頼しましたけど。
恐らくN0.1、NO.2の書き込みは、金儲けをしたい業者か相当な金持ちマンションなのでしょう。
私どものマンションでは、１期２期の理事たちが無駄遣い、垂れ流し、１期２期の理事たちの一部の連中がＨ社と組んで私物化して４０万円の負担増と言う状態になりました。幸い３期目の理事たちの努力により回避されましたが、現在長期修繕や管理に関する委員会を立ち上げ、有志で勉強会、専門家を雇い調査などを始めました。
今の我々の見解では管理会社の変更、修繕の会社も変更を考慮に入れていることです。最低でも相見積もりをすることと、親会社子会社でつるまれないようにすることを考えています。
こちらが主導権を握る事が大切だと思います
＞恐らくN0.1、NO.2の書き込みは、金儲けをしたい業者か相当な金持ちマンションなのでしょう。
１，２はごく常識的な書き込みだと思いますが。ただし、戸当たりいくら、という考え方はあまり意味ありません。マンションの形状や長期修繕計画の組み立て次第です。
よくわかりませんが、「修繕の会社も変更」とはどういうことでしょうか。毎度公募により決めるのが普通の考え方ですが、最初から決まっているのですか。管理組合が主導権を持つというのも当然のことで、管理会社が決定の主導権を握っていたのですか。大変なマンションですね。
大規模修繕工事の費用が高い原因に、建設業界特有の談合体質があります。
特にチャンピオン制と呼ばれる特定の工事業者が有利になる商慣行が根強く残っています。
チャンピオン制とは
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201007210000/
興味ある方は上記URLをご参考にしてください。
工事業者は営利団体なので、儲けることはいけないとは言いませんが、管理組合を食い物にして暴利を貪るのはやめてもらいたいものです。
ですから高い材料で品質の良い工事を安くするにはマンション住民の努力が欠かせません。
努力とは、信頼の置ける直工事の会社を見付ける事なんです。
ポッカーン怠慢役員やポッカーン怠慢住民のマンションですと、ボラレまくりは自業自得なんです。
ですからデベや管理会社は悪くありません。
マンション住民の頭が悪いだけなんです！
未だにマンションの大規模修繕工事を見ると足場に管理会社の名前が出てるわ。
いい加減に役員や住民は頭の悪い世間知らずのままではなく、自分達で業者選びが出来ないほど幼いのか？
管理会社にボラレまくっている現状を知りなさい！
住民のバカさ加減にも程がある！
恥を知れ世間知らずマンション住民め！
管理会社に任せている管理組合は相見積りすら取りません。
全て管理会社の言いなりなんです。
うちの役員も世間知らずばかりで、私達の大切な財産が失われています。
時には持ち出しも必要になりますよ(泣)
大規模修繕工事になぜ管理会社がタッチするんですか？
工事は専門委員会を設けて、そこですべて仕切ればいいでしょう。
会議には勿論管理会社は参加させません。
まず設計・監理会社なり設計事務所の信頼のおける会社を選ぶことです。
そして、そこが、仕様書を作成します。それに基づいて建築設計会社を公募して、ヒアリングを行い
専門委員会で評価して、業者を決めればいいでしょう。勿論、そこにも管理会社は一切ノータッチです。
見積もりを取る時には、同じ仕様でなければ意味がありませんから。そこは、専門家に依頼すべきです。
>>32さん
設計・監理会社については、信頼とかいうのは、あまり関係ないと思います。
１級建築士の資格をもった方なら、組合からの要望と値段だけで交渉すればいいと思います。
特に仕様書については、建築士なら誰でも作れますし、費用もそんなに高くないでしょうから、
工事する箇所をいえば仕様書を作成してくれると思いますよ。
それで業者に見積もりを取ればいいのですから。
工事仕様書は、例えば壁面塗装・修復であるならば、同じ材料を使って工事をした場合の見積額を出す
ための資料です。同じ材料、同じ修繕箇所で見積もりを取らないと、どの業者が高いのか安いのかも
分かりませんので。
それから、設計は必要ないと思いますよ、単なる修繕工事ですから。
まず、どの部分を修繕するのかを決めることが先決です。決まれば、それを建築士にいって、材料は何を
使うのかの仕様書を作成してもらえばいいと思います。
私どものマンションでは、壁面補修・塗装、ベランダの塗装・防水、窓のシーリング、共用廊下のやり替え、
共用通路の塗装、窓のシーリング、屋上防水、ＥＶ内の改修、植栽の一部やり替え、集会室の壁面塗装、
鉄部部分の塗装が主な工事内容でした。
設計監理方式は気をつけないと談合の温床にもなるよ。知ってるとこで設計監理入れてるとこはどこも一戸当たり百万かかってるんだよね。なんでかな？中身が違うって言われたらそれまでなんだけど。
＞修繕部分の数量や面積範囲は仕様書に表記するという考え方で良いのでしょうか？
それで良い
＞私どものマンションでは、壁面補修・塗装、ベランダの塗装・防水、窓のシーリング、共用廊下のやり替え、共用通路の塗装、窓のシーリング、屋上防水、ＥＶ内の改修、植栽の一部やり替え、集会室の壁面塗装、鉄部部分の塗装が主な工事内容でした。
うちは、上の記載に対し、屋上防水を除外、集合郵便受け、玄関ドア、インターホン、網戸と面格子、共用部給水管を新調。全ての窓のサッシを調整で１戸当たり１００万円ちょっと
>>36さん
その考えでいいと思います。
37さんがいわれてますが、施工業者選定については、まず同じ仕様書で見積もりを取り、それで業者ごとの
ヒアリングを行えばいいと思います。
大規模修繕工事程度の規模で談合が行われることはないでしょう。
私どもは公募しました。
応募してきたのは、大手ゼネコン4社と地元建設業者3社でした。
総体的に、見積もり価格はゼネコンが安く地元業者は高かったですね。
それに、私どもでは、総合評価方式で専門委員会の者で点数をつけて、一番点数の高かった業者に決まりました。
勿論、この方式には、見積もり価格も計算に入っていますので、正当な評価ができたと思っています。
総合評価方式は素人でもできるんですけど、それが面倒くさいといわれるのであれば、見積もり価格と会社ごとの
工事に対する取り組み、安全基準、同様工事の実績、会社概要等をヒアリングして決めればいいと思います。
ちなみに、私どものマンションの業者の祭典では、やはりゼネコンが点数が高かったですね。
しかし、大手ゼネコンの中でも点数の差はかなり大きかったようです。
管理会社の系列の建設会社も参加しましたが、点数が悪く採用されませんでした。
40ですけど、私どものところも、格子の塗装はしました。網戸については、各戸でやっておられますのでやりませんでした。業者の紹介はしました、1枚1500円でした。自分でやれば、材料代1枚200～300円もあれば十分できます。
器用な主婦に講習会を開いてもらうのもいいのでは。
ちなみに、350戸で13年経過、工事費は1戸当たり約100万かけました。
実際の工事は34以外のことも入っております。見える部分は全てやりかえたといっていいでしょう。
駐車場の補修と駐輪場の増設工事も入っています。
>>各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
あー、それは当然ですよ。マージン１５％がかかってますから。
安いとこで１０％、高かったら２０％以上。
でも、実際に施工するのはそこじゃないんです。
知らないとこだと、いくらで下請けに出すのかまったくわかりません。
私が出したところは全部、把握していました。
私が出した会社は、管理会社（その関連と思われる何社か入っていました）と競合しましたが、
ガチンコ勝負となり、結局、管理会社になりましたけど、えー？っていうくらい安くなりましたよ。
実際のところ中身を心配してます。（設計監理を入れるのをカネがかかると反対するひとがいて、責任施工で押し切られたので、仕方なくライバルをいっぱい入れたんですよ。）
>>43
談合の実態をみましたけど、その事例は、管理会社が元請になり、設計・監理も管理会社がおこなう、そして
工事業者は組合が選定するが、工事業者のリストアップは管理会社が提案するという、完全に管理会社主導の
話しじゃないですか。それに、そのデータはマンション管理士のコンサルタントの宣伝でしょう。
その彼でも、公募をやれば談合はおこなわれないといってますよね。
それに、談合に応じない業者や利害に加わらないコンサルタントを参加させないとかいってますが、それが
分かれば何の問題もないでしょう。
３４や４０の方法でやれば、無駄な経費も削減できますよ。
管理会社に依頼したり、設計事務所任せにすることはないと思います。
設計事務所に依頼するのは、業者選定の基準となる仕様書を作成してもらうだけです。それと、設計・監理の
委託になるでしょう。
↑ちゃんと読みましたか?
事例２は管理会社は関係ありません。設計事務所主導の談合ですよ。
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
↑公募でガチンコ勝負かどうか判るのは、業者を紹介した区分所有者だけだよ。公募だったら誰が紹介したかわかりはしないのだから、自分で動いて、知り合いか、知り合いの知り合いでも、とにかくいっぱい入れたらいいんだよ
↑中身じゃなくて包装紙を評価してるだけだって意味がわからんの？公募なんかしたって
ひとつの専門業者がゼネコンの冠かぶって何社にも見えてるってわからんの？
自分で動いて業者を入れたら少なくとも自分のとこと、それ以外がガチンコだってわかるでしょ？
まあ、理解できなかったら仕方がない。
そうじゃないんだけどね、実際うちの指定をうけた大手ゼネコンは、私の勤務している会社が
昔から使っている会社なんだけどね。当然私もうちを担当した責任者（常駐）は顔見知りだけどね。
総会で住民説明の時に初めて知ったけど。すごく良心的な会社だと思うよ。
ひとつの専門業者とかいってるけど、ヒアリングを行い総合評価方式でやったので、談合はできにくいと
思うけどね。ひとつの専門業者というのが理解できないね。
もし、我々がやった工事で談合が行われていたとしたら、全ての工事が談合で行われているだろうし、
防ぎようがないと思う。もしそうだったら、仕方ないね。万全は期したつもりだから。
公募に応募する会社は1社単独では出さないとおもう。無作為に振るいにかけられることもあるから、なんとか残るために、よその名前借りて、とにかくいっぱい入れるんだよ。
公募だからと安心して住民が動かないと、結局、設計監理会社とか管理会社の取り巻きばかりが応募してたってことになりかねない。設計監理会社とか管理会社が気を利かして知ってるとこ3社ぐらい入れとくかと考えて、ふたをあけてみたらその3社だけだったとか。十分ありうるはなし。
あー、でも現場代理人は元請の社員限定にしたんでしょ？工事の成否は現場代理人6割、職人4割らしいよ。現場代理人を面接して選んだのなら、十分に意味はあったかもね。
>>54
検査については、設計・監理会社がチェックするんでしょう。
>>55
設計・監理会社は、建築会社を公募する前に決めて、修繕部位ごとの仕様書を作成してもらいました。
それから先は、すべて専門委員会で行いました。管理会社は完全ノータッチでしたし、設計・監理会社は
ヒアリングの時に、参加はしてもらいましたが、採点にも参加してませんし、発言もありませんでした。
各業者は、担当者が見積もりを退出し、それから各社、15分間で会社の概要、経験の有無、担当者の資格や
経験、その他を説明しました。それを聞いて総合評価方式で採点をしたのですが、これで談合が行われていたとしたら、もうあきらめざるをえません。どんな方法を使っても無駄でしょうから。
私どもの工事に応募してきたのは7社でした。
ん？現場代理人の面接してないんですか？そりゃ問題ですね。
現場代理人って、素人でも見たらわかるらしいですよ。ちゃんと仕切れる人かどうかって見た目で大体はわかるでしょ？総合評価方式もいいとは思いますが、第一印象も重要ですよ。大体、当たるでしょ？第一印象。
もっとも、面接はうちもやってません。私が面接するようにうるさくいったんですが、値段で明確な差が出てしまい、面接するまでもなく業者が決まってしまいました。（もろに管理会社に発注です。責任施工方式で。）
1戸あたり8万円も違ったので仕方がない。。。
それもこれも、私ががんばってガチンコ入札に持ち込んだからです。管理会社が安く引き受けるんだったら、文句も言いやすいし悪くはありません。塗装の手抜きは必ず発覚するらしいですからね。手抜きしてたら解約ですよ。
２回目経験談
１社目が２.８億、２～１１社目が３億から３.３億
２社目は前回の大規模、新築施工したゼネコンの下請けでほぼ全部行った
ヒヤリングに来たのは１社目と２社目は社長・予定現場代理人を含めて７人以上の陣容
３社目からは３人程度、談合があったと思う。
今回新築施工ゼネコンは資本金不足で除外した。
管理会社が建設業やってるとこもあるんだよ。（長谷工コミュニティなど。）
どこが元請になろうが１０％－２０％は抜いて修繕工事専門業者（50人くらいの会社）に発注だよ。
通常は、現場代理人は元請がやるので丸投げではない。
修繕工事専門業者に直接発注すれば安くはなるけど、保証期間内につぶれちゃうかもしれないから、ゼネコンに頼むことが多いのかな?保険みたいなもの。
大丈夫ですか？って総会で突っ込まれても困るから、でかいとこに頼みたいんだろうね。
ゼネコンといっても売り上げ1兆円以上のスーパーゼネコンから1000億くらいの中堅まで幅広い。
社長が挨拶に来たっていうのは修繕工事専門業者の話だろう。
修繕工事は今は1戸当たり70万円が相場。こまかいリベートとかはつきものなので、気にしたらきりがないよ。総額が問題だ。
地元の零細修繕業者は、元請にはなれないでしょう。
それに、単なる下請けの修繕業者が、建設会社選定の説明にはこないし、来る必要もありません。
説明をし、工事の総責任は元請会社ですから。
下請けが手抜きとか事故とかを起こせば、元請が責任を取るということですから。
うちの場合は、1戸当たり100万かけたけどね。相場というものはありません。
修繕箇所とグレード等で工事費は変わるのですよ。
専有部分の工事でも、改装をする場合、最低限の壁紙と襖の張り替え程度で済ませるとこもあるだろうし、
余裕のあるところは、カーテンや家具、照明器具、台所まで変えることができる。
相場とは関係ないのがお分かりでしょう。
>>地元の零細修繕業者は、元請にはなれないでしょう。
普通にやってますよ。
どの範囲で世の中を見ているかのちがいです。
自分のところだけを基準にしたら、そりゃあなたの言うとおりだろうね。
監理会社もいい加減だからね。
建設会社の工事に対して、細かいチェックまでは、余程のことがないと指摘しないよ。
屋上防水でも、何回塗ったかは、その工事の一部始終を見てないとわからないし。
却って、建設会社の現場責任者の方が、下請けの工事のチェックはしてるよ。
ということは、元請がいない工事はチェックが甘くなるということ、つまり手抜きがされる可能性が強いという
ことだよ。
69だす
下塗り、中塗り、上塗りは色が異なる。施工写真を見れば判る。
理事長と俺と修繕担当理事が、毎日見てる、うちの管理組合理事は暇人が多いのよ。
そうそう、監理会社には、集会所の一部を提供してる。
皆さん、ご心配有難うございます。
世間知らずには何を言っても無理ですよ。
所謂、洗脳された占い信者と同じだからね(笑)
だから怠慢横着役員や住民こそ面倒くさいから管理会社に頼むのよ。
賢明な住民が一人でもいれば絶対に管理会社経由では頼まないよ。
設計監理方式を信じている方
大手ゼネコンの施工会社はローラーで３回塗るといっていたのに途中で時間が足らなくなりスプレーガンに切り替えたそうなのですが設計監理会社は何も言わなかったそうです。スプレーでシューと塗るだけ。
ははは。
出来上がりが、同じで安く済めば管理会社を経由しようがどうだろうが
どうでもいい事。
どんな契約方式を取ろうが、出来が悪けりゃ駄目なんだよ。
78の例なんて設計管理方式が、駄目な訳じゃなくて設計管理を請け負っ
た会社が駄目と言う事。それに、ローラーで塗るところをスプレーに変
えてどう言う問題が出るのか検討位したのかい。
もし、問題が有るならやり直しだろ普通。
策士策に溺れてる人が、多そうだ。
>>また出来上がりや工事内容や材料が全く同じで、管理会社経由で安い訳がなかろうが～余りにも無知過ぎて嘲笑されますぞ。
大手ゼネコンと管理会社（長谷工コミュニティのように管理会社が元請になる場合ね。）を比較した場合、
どちらも１５%程度とって修繕工事専門業者に出すので、どっちがやすいかなんてやってみないとわかりませんよ。
一般に言われる管理会社経由が高いといわれるのは、業者紹介を頼んだ場合でしょ？業者同士が談合してるから出来レースになっているんです。設計監理会社を入れても設計監理会社に業者紹介を頼んだら競争原理が働かないのは同じことですよ。公募しても住民がライバル業者をいっぱい連れてこないと競争にはなりません。住民が動かないと応募してくるのは設計監理会社の知り合いだけだよ。
↑わかってないのはあなた！
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
>>90
管理会社経由であろうが、設計事務所の紹介だろうが、公募であろうが、同じ仕様と同じ修繕箇所なら、
見積もり価格の安いとこがいいに決まっているでしょう。
元請がどこだろうと全然関係ないでしょう。
実際工事に携わる下請け・孫請けは問題外、この連中は元請に仕事をもらい、その通りに仕事するだけ。
元請が下請けの作業までする訳ないよ、下請けまでする人材を元請の会社が抱えるような非効率なことはしないよ。
元請の仕事の内容分かってます？元請が工事することはないですよ、建設じゃないんですから、単なる修繕工事
ですよ。
仕事を受注して、後は下請けを使って仕事をさせ、元請はチェック・指導をするだけのこと。
↑何もわかってないですね。大規模修繕工事は住みながら工事を行うため、さまざまなノウハウが必要で、修繕工事専門業者しか出来ません。ゼネコンが請けても、管理会社が請けても、実際に工事を仕切るのは専門業者です。
>>元請がどこだろうと全然関係ないでしょう。
だから総合評価方式での業者選定は管理組合内部の意思決定のためのセレモニー。
どこの専門業者が工事するのかまったく知らずに評価してるんだから、包装紙の品評会だよ。
私は自分とこの工事に、包装紙だけ変えて、いっぱい応募してもらったよ。実は1社なのに4社に見えてるんだが、
そんなこと応募に関与した住民しかわかりようがない。公募だからホントに競争してると考えるバカな理事が多すぎだよ。
ゼネコンといっても売上げ1000億-2000億程度のとこだったら、地元業者みたいなものですよ。
（本社の所在地が近所ならですが。）
売上げ1兆円以上のスーパーゼネコン（大手5社）と同じではありません。
↑ああ、あなたにいったんじゃなくて、104に言ったんだよ。ゼネコン（総合建設業）と言っても規模がいろいろあるのに同列にしてるから。中堅ゼネコンだったら、1級建築士が余っていたりするので、１００戸以下の大規模修繕でも普通にやってますよ。地元専門業者より１０％-１５％程度高いだけのことです。それが安心料。
下請けの地元専門業者を人夫出し（派遣会社みたいなもの）と勘違いしてるひとがいる。住民がそのまま住みながら行う大規模修繕工事が出来るのは専門業者だけです。事故が起きたり、苦情がきたりしないように、さまざまなノウハウがいるからです。一級建築士や一級施工管理技師がちゃんといます。
会社の数もそんなに多くはありません。職人さんを集める会社はその下請け、孫受けになります。ゼネコンや管理会社の直下にいるのは地元専門業者ですよ。人夫出しじゃないんだよ。
管理組合によっては地元専門業者に直接発注する場合もありますよ。ゼネコンとの違いは倒産する確率のちがい。
値段がそんなに大事ならボロボロの賃貸にでも○営住宅にでも住めばいいし車も中古のボロボロなのに乗ればいい
そうじゃないからマンション買ったわけだから大規模でも同じでしょ
ある程度高かろうがトラブルのない住民生活にも配慮できてこちらのニーズに一番対応してくれる業者を選ぶよ
>>119
まだそんなこといってるの。
大成建設に決まったんだけど、その現場の責任者はたまたま私が勤務している会社がビルを建てたときの
現場主任かなんかだったんで良く知っている者だったよ。
建築会社が決定して、その会社が住民に説明するときにその彼がいてあいさつをしたぐらいだからね。
公募にスーパーゼネコンが４社きたのも事実だよ。
理事とかが、わざわざ電話して見積もり参加の依頼なんかする訳ないし、全然意味ないことだよ。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事に参加する時代になったということだよ。
元請の仕事としては、下請け・孫請け等の業者を使いこなせばいいだけのことで、大した仕事ではないよ。
元請が直接作業をする訳でもなし、そんなに人でをかける訳じゃないし、ぼろい商売だし思うよ。
>>理事とかが、わざわざ電話して見積もり参加の依頼なんかする訳ないし、全然意味ないことだよ。
どうして意味がないんでしょうか？公募っていろいろあるけど、マンション管理新聞に載せるとか設計監理の会社のホームページに載せるとかマンション内に掲示するとかね。
理事、修繕委員、区分所有者が電話して見積もり参加の依頼することが意味のないことだったらね、
スーパーゼネコンが４社は公募をどうやって認識したの？新聞やホームページみてその4社っていうのはあまりにも不自然じゃないですかね？そうおもわない？
>>125
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
談合を不可能にするには住民が動くしかないのだ。
どうしてそんなにするの？
答え
中間搾取のブローカーが沢山に介在するからです。
ブローカーが介在しない下請けや孫請けの直工事なら、ゼネコンの見積り額の１／２か１／３の予算で十分に足りますよ。
>>138
見積額の半額を目指すとはどういうこと。
同じ仕様・同じ修繕箇所で見積もりをとり、一番安かった業者から更に半額の値引き交渉をするということ。
当然、見積もりに必要な条件は同じにするため、プロにその仕様書は作成させるんでしょうね。
そして、設計・監理を建築士なりと契約して、その通りに実施されてるのかもチェックするんでしょう？
それで半額になるんだったら、それを引き受けた建設会社は赤字になるのは間違いないよ。
見積もりを提出させ、それで決まったらその値段でいくのは普通だけどね。その過程がしっかりしてなければ、いくらでも値引き交渉はできるけど、最初から高い見積もりをしとけばいいし、値引きされたら、材料の質を落としたり修繕箇所を減らしたり、タイル等の結果で請求金額が違うところは、水増しすればいいからね。
肩書きは一切不要です、マンションではボランティア精神と正義感を持って、何事も即座に行動できる役員や住民こそ大変に素晴らしい人材なんです。
正に口八丁手八丁の役員なら何ら問題なしのアッパレです！
しかし現実は口八丁だけが目立つ、能無し役立たずの烏合の衆マンションが多いから困り果てます。
全て管理会社や業者の鵜呑みや言いなりで、私達の財産をドボンドボンとドブに捨てられています(大泣)
>>148さん
＞マンションの住民を雇うのはまずいんじゃないの？
＞片手間にやるんだったら、頼まないほうがましだしね。
147さんのどこにその様なことが書いてありますか？
＞何か問題があった時はどうするの、責任はその建築士がとるの？
建築士が責任を取るような問題って例えばどの様な事でしょう？
＞建築士が住民にいれば、専門委員会に入ってもらえば、相談には乗ってくれるだろうがね。
ご自分で"住民の建築士なんてトラブルばかりで役に立たない"と言っておきながら何故こんなことを？？
138さんが「住民達で協力して目指す」と言っているのに、訳の分からない持論でイチャモンをつけるのは如何なのかと
>>151
片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
お金を少しだけやるようなニュアンスだったので。
設計・監理は毎日作業員の仕事のチェックをしなければならないので、会社をやめなければできないのでね。
建築士が責任を取るということは、建設会社に仕事を依頼したけど、作業のチェックを
しなかったために、壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理を
しなかったとかをいうんだよ。作業員と住民とのトラブルについても、設計・監理会社が担当することになるしね。
住民の建築士は専門委員会では役に立つけど、設計・監理は別にプロを雇っているんだし、作業員に直接指示
するのは、余計なお世話になって、トラブルの原因になるということだよ。
>>154さん
＞片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
質問の答えになっていません、「どこにその様な事が書いてありますか？」と聞いています。
＞壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理
これ全て監理者に責任を負わせるのですか？基本は工事請負業者（現場代理人）でしょう。
住民とのトラブルについても、業者との間に入り調整するのが監理者だと思いますがどうですか？
あなたは143で
＞専門委員会にも入っていたけど、役にはたたなかったよ。
と言われているのに、154では
＞住民の建築士は専門委員会では役に立つ
と矛盾を仰る。なぜですか？
私が151で書いている最後の行についても見解をいただけませんか？
ちゃんと会話をしていただけませんか？
>>155
ということは、設計・監理は頼まないのですね。
工事業者だけが好きなように、適当に仕事をすればいいのかな。
トラブルの責任は元請でしょう、しかし、そのチェックをして委託された設計・監理にも当然責任は
あるでしょう。責任が全然なければ、工事のチェックや業者の手抜き等のチェック、作業員とのトラブルについては
設計・監理会社を通すのがふつうのルールだけど、何にもしなくて適当にやって、1,000万とか2,000万のお金が
もらえるんですからね。
普通、設計・監理会社に渡すお金は工事総額の１０％前後といわれています。
２億の工事なら2,000万ですよ、責任ある仕事をしてもらわないとね。一人の建築士がもらえるお金としては大きいでしょう。
こんな仕事を片手間か安い金額で住民にやってもらいますか？
住民達で協力してやるのはいいですが、みんな仕事があるのに、どうやってやるんですか、仕様どおり工事が
できているのかのチェックもするんですか？すごい住民ですね。
以前の大規模修繕工事は設計・監理会社に頼みましたが、
現場に来ているか来てないか分からないくらいだったし、現場に来ても直ぐに帰ってしまうし、工事の間は毎日は顔を出していませんでした。
それを見ていた住民は非常に無駄金だと感じました。
次回の大規模修繕工事には設計・監理は不必要と住民達が判断しまして、職人の親方と役員や住民が深く綿密に色々と細かく打ち合わせして完了できました。
ですからワザワザ設計・監理に頼まなくても、それに代わる親方兼監督がシッカリしていて、役員や住民と意思疎通が上手に出来る親方なら何一つ問題ありませんでした。当然に経費は浮きました(^_^)v(^_^)v(^_^)v
↑20戸じゃ都合良く人材が居無い可能性の方が高いだろ。都合のいい事は言わない方がいいよ。
仮に20戸でも外壁改修とかの改修は難しいと思う．
そう言う仕事をやった事無い人の妄想。
>>166
165だけど、業者じゃないよ、マンションの住民で、今年大規模修繕工事を終えたものだよ。
ひがみ根性をもったらいかんぞえ。
親切に教えてやってるんだけどな、経験を生かして。
無駄金にしないように、有効なお金の使い方を考えないとね。
節約するだけが良じゃないよ。マンションの資産価値を高めるためにもするんでしょう。
それに快適なマンション生活を送れるために。
小さいマンションの場合はどうしても、大規模修繕工事は負担が大きくなるからね。
マンション購入の賢い買い方としては、大規模マンションを購入するのがいいから、次回買い替えの時は
その経験を生かせばいいと思うよ。
小さいとマンション内の住民のことが筒抜けだし、理事の問題とかも負担が大きくなるし、管理員や警備員も雇えない、場合によっては、管理会社とも契約できないし、できても管理会社からは、上客とは思われない。
小さいマンションがいいと思って買ったんだろうけど、全く逆だということが理解できたと思うので、それだけでも
大きな収穫だと思うよ。
マンションの大規模修繕にゼネコンが侵入して来るようなら世も末です。
公共事業の談合が厳しいからと言って、大規模マンションの談合をやられたら、マンション住民はケツの毛まで抜かれてしまいます(泣)
ゼネコンには二度と頼まない事です。
談合の工事なら金額はボッタクラるし品質は悪いしで最悪です……
責任施工方式での一発見積もりであれば談合はありません。あとからコンサルを入れたらいいです。後だしの設計監理方式。これは独自理論ですが競争原理の徹底と品質管理を両立させる超裏わざ。
公共工事で談合やるより、民間工事で話し合い（勉強会）するほうが
気楽で良いわな？
業者間のギブ＆テイクは、当たり前
民間工事での協力は公共工事とは違って何の咎めもない分楽。
数千万円の工事見積もりするのに、書類調査だけで済むわけ無いでしょ。
まして、億の単位での見積もりなら、現地調査や図面調査にどんだけ人工が掛かると
思っているの？
仕様書だけでは、高額の見積書はできないだろうね。
以前の工事関係者が・・・とあったけど、その場合は、以前の会社は現地の状況の把握が
易いでしょうが、他の公募してきたスーゼネは、現地調査しないと仮設、工事工期すら積算できないのでは？
ゼネコンも、営業・調査・設計・工務の各部署縦割りだから、簡単に億単位の見積書は出てこないと思います。
設計事務所や、ＮＰＯなどのブローカーが絡んで、色んな調整しないと
順番で美味しい仕事は廻ってこないんでしょう。
営業協力とはそんなもの
見積書作成するまで、どれだけ人件費掛かると思います？
しかも、スーゼネの社員の給料は、地場のゼネコンとは比べ物にならないくらい。
その辺で、２０戸位のマンションでは可能かも？と言っていたんでしょう？
まあ、１００戸以下で、単等物件なら、修繕委員会などと理事会役員含めると、結構な人数になるし
２～３年後の実施を考え、十分検討をつみ重ねれば、可能だと思います。（個人的には）
検討委員会にて、何度も業者を呼んで勉強のつもりで検討したら、スーゼネが付き合いの良い会社でないことは
すぐ判りますよ。
地方のマンションでは、スーゼネ使うメリット少ないでしょ？
大規模修繕を名の通るスーゼネでやったと言っても、誰もありがたがらないでしょう？
業者を呼んで勉強会を繰り返せば、それこそ癒着発生の温床になることは間違いないでしょう。
しっかりした仕様書を作成して、それで見積もりを取り、ヒアリングしていく方法がベストですよ。
そして、その仕様書通りに工事がすすめられているか、手抜きはないかとかのチェックをするのが設計・監理だけどね。
地方のマンションでスーパーゼネコンを使うメリットはないというけど、見積もり額とヒアリングでそこが一番
評価点が良かったんだからね。それをとやかくいわれても。
それにスーパーゼネコンは元請であり、そこが実際の工事をする訳ではないでしょう。
実際の工事をするのは、下請けや孫請けの地元業者が修繕工事をするんですからね。そこのところが理解されて
いないようですね。元請が本社から技術者や作業員を呼んで仕事する訳じゃないですよ。
うちのマンションは５０世帯未満ですから、予算は１５００万円～２０００万円で、地元の信用や安心できる防水工事屋さんに直でやってもらう予定です。
無駄な金を出してまで大きな会社に頼む必要性は全くありませんので。
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
談合を不可能にするには住民が業者を探して応募してもらうように動くしかないのだ。
総合評価方式は官庁とスーゼネによる勉強会で出来上がった代物。
必然的に大手が点数良くなるようになっているよ。
持ちつ持たれつが理解できないとどうしようもないし、舞台裏を見ることも無い。
地方はその傾向がいまだに高いです。
そうなんだよ、マンション内に裏切り者が出ると、必ず談合が起きる。
談合はどうやって判断するかって？
答えは、・・管理会社、理事長らにイロイロ質問を浴びせたらすぐに判るよ。
質問内容が、あまりに幼稚ではダメだよ！ 役所やインターネットで調べて！
理事長も１００万もらったら、少々高くても、その業者にするよな。業者にしてみれば、それで受注できれば安いものだしね。
２億の工事だとしたら、１千万やっても全然関係ないからな業者にしてみれば。
貰う者はいいけど、一般組合員は損することになるし。
しかし、癒着があるかどうかは分からない。
大規模修繕時に理事長が回ってきたのがラッキーということかな。
どこのマンションでも、大規模修繕工事の時は、理事長や専門委員会には、中元・歳暮の贈り物が多くなるといわれてるし。接待も出てくるしね。
その時の理事にはお金はいかないの？
理事長だけがいい思いをするんだろうか。
やはり理事長にならないとダメなんだ。
考えてみれば、受注できれば業者にとっては百万や二百万は安い出費ですよね。
公務員じゃないから、法的に罰せられることもないでしょうから。
そういう目で理事長を今後みるのはさびしい気がしますけど。それが現実かもしれません。
マンションを購入する人であれば、人が変な事すると感ずかない程バカはいないだろうに、
バレないだろうと思うんだよな。金に目が眩むとその辺の判断が付かなくなるんだ。
晩年を汚してでも余計な欲に走る、哀れだね・・・
団塊の世代も年寄りと呼ばれるようになったが、悲しい年寄りが増えたね・・・
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
