大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

建築屋の理事長さんは、自分が住むマンションでも商売して儲ける、と言うことですね。
しかも、世帯当たり１５０万円などと言うのなら、一部屋が１５０～２００㎡の都内にある高級住宅地などの高価な限られた少数のマンションなのでしょう。
一般の話ではありません。

大規模修繕工事をやる場合は、設計・監理が応募業者に対し、同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ材料等での相見積を取るので、技術的なことは専門家に任せ
ればいいだけのこと。
足場や共用廊下のシート張り替え等についても、全て平米単価で計算し、材料の
品番まで指定して見積もりを出させるからね。
塗料も当然どのメーカーのどの品番と決められているから比較は簡単だよ。
コンサルタントは当然異常に価格が安い業者の見積もりもチェックして、数量落ち
とかも見逃さないからね。
当然専門委員会のメンバーは、そういった修正がされた相見積をみて、説明会を
聞き、どこの建設業者にすればいいかを決めればいいだけのこと。
専門的なことは、高いお金を払って契約している設計・監理のプロに任せれば
いいだけのこと、何も心配することないよ。

８５７が書いた内容は、明らかに建築業者側の望みですね。

つまり、専門家と呼ばれる側の言いなりになって金を出せばいいんだ、と言っています。

まさか、この内容に疑問も持たず受け入れてしまう人はいないと思いますが、念のため書き込んでおきます。

この８５７の言う通りにすると言うことは、専門家側だけが儲かると言うことです。
　

＞857

同意。

このスレッド読んで誤解する人（理事）がいるんじゃないかな？
ちょっと怖いスレッドだね。タイトル見て、きちんとした
メッセージが書かれていると誤解するような気がする。

>857　>858
相見積を取る場合はどうやってとっているの？
ただ、漠然と工事個所だけ示し、それで見積もり額を提出させてるのかな？
使用材料とか使用量が分からなければ、高いのか安いのかの判断はできないでしょう。
設計コンサルタントを雇い、工事内容までチェックさせて手抜きとかの
防止もしないといけないでしょう。
餅屋は餅屋、技術的なことは専門家にまかせた方がいいでしょう。
専門家だけがもうかるというのではなく、マンションにとってもメリットは
大きいですよ。ちゃんとした工事ができるのですから。
それから、私は理事で大規模修繕工事の専門委員の経験があるものです。

>860
合い見積もりの取り方ですが、幾つかの方法があります。

合い見積もりとは、管理会社が見積りを出したとすると、合い見積りを管理会社が別業者に依頼して出させるのではなく、マンション側が管理会社と無関係の工事会社に依頼して見積りをしてもらうことです。
管理会社が別業者に以来した場合、悪徳管理会社であったなら、業者に見積り金額を指定することをするから比較対象にはならないからです。


では、合い見積もりの取り方ですが、まず最初に見極めないといけないのは、工事内容が確定しているかどうかです。

工事内容が確定していると言うのは、見積りを取る前か取る時点で、業者が建物全体を調べて傷んでいる部分を見つけ出し、工事エリアを改修方法を決め、その工事範囲と同じ工法で行った場合の金額の違いを比べる方法です。

この場合、一般的には、最初に建物をチェックして見積りを出した会社が作成した見積書の工事内容と数量は残し、金額だけを抜いたものを提出してもらい、同じ数量で無関係の工事会社などに見積りを出してもらう方法です。

この方法だと、金額の比較は簡単で良いのですが、工事内容と範囲に落ち度があった場合、その責任は業者ではなくマンション側となってしまいます。


もう一つの方法は、大規模修繕の意図だけをマンション側で決め、業者を数社選び、各々の業者に建物をチェックさせて業者独自の見積りを出してもらう方法です。

手間はかかりますが、業者の得手不得手が明確にでることが多く、見落としが少なくなり、同じ部分の工事でも、別の工事方法があるのが分ったり、同じ部分の同じ工事なのに、数量に大きな差があったりしますので、金額だけでなく、業者の技術力と経験の違いを見分けることにもつながります。


うちの場合、悪徳管理会社と言われている管理会社でしたので、実際には、まだ大規模修繕工事をしなくてもよい１０年目に僅か５０世帯のマンションなのに７０００万円と言う、当時の修繕積立金の積立額を少し上回る工事金額を提示してきて、来年行わないと雨漏れが起こったり大変なこととなり、今の理事の責任となりますと言うとうなことを理事会で演説したそうです。
理事たちは、自分たちでは手に負えないと考えたので、他のマンションに習い、修繕委員会を発足させました。
その修繕委員の１人として、私も選ばれました。

管理会社が出した見積りを建築関係者がチェックしたところ、建物を見るまでも無く、おかしい部分を幾つか指摘しました。
その後の理事会で報告する時、管理会社は６０００万円の見積りを出してきたのです。
内容をチェックすると、内容はほとんど変わらず、金額だけが変わっていたのです。

こんなことがあり、管理会社は大規模修繕工事から除外することにしました。

理事会と修繕委員の間で、最初に書いた通り、２つの方法に意見は分かれましたが、初めての工事なので、制約は付けず、色んな業者にみてもらうことになりました、

業者は、理事や修繕委員だけでなく、居住者全員から推薦してもらった業者に依頼しました。

大手ゼネコンから他の管理会社系の工事会社や、近所の工務店までの５社に見積りを依頼しました。

管理会社系の工事会社は、うちの悪徳管理会社とよく似た話をしていましたが、金額は５０００万円くらいでした。
大手ゼネコンや他の工務店などは、ほぼ同じ意見で、それは、この建物はまだそんなに傷んでいない状態なので、１０年で大規模修繕工事を行うのはお金の無駄になりますが、やれと言うならありがたいので工事させて頂きます、と言うような結果でした。
多少の汚れはあるが、建物として大切な防水などに関する部分は、まだ柔軟性がありまだまだ大丈夫だと言うことで、各社の見積り金額も安かったのです。

それらの中では、大手ゼネコンが一番高く４０００万円、その他の工務店は３０００万円前後でした。

工事内容も違いますし、工事金額の中でも金額的割合が大きい足場を自社で持っているのかレンタルなのかなどでも百万円単位の違いになることなどもわかりました。

業者の話をじっくり聞いた結果を総会で報告し、大規模修繕工事は１０年目で行わず、１５年を目安にして再度検討し直すと言うことに総会決議となって決まりました。

また、大規模修繕工事を１０年で行う長期計画が１５年で行う長期計画に変わったため、予定されていた修繕積立金の値上げ計画を見直すこととなり、毎月４０００円を上げる予定が、１０００円の値上げに変更されました。

うちの場合、悪徳管理会社でしたが、普通の管理会社であっても、コンプライアンスを重視するため、うちのようなボッタクリはしませんが、決まり通り、１０年毎に大規模修繕工事を行い、屋上の１０年保証を更新し続けることになると思いますが、屋上の１０年保証と言うのも疑問で、雨漏れが起こったとしても、必ずしも屋上防水から漏れたと決めつけることは出来ないことが多く、保証が使えない場合も多いそうですし、一般のビルで１０年毎に屋上防水をして保証を付けると言うようなことをしているビルは非常に少ないそうです。
漏れたら手直しをすると言うことで、漏れなければ５年毎にトップコートと言う紫外線をカットする塗料を塗るだけで良いそうです。

うちの場合、１５年目を予定していますが、何も問題は起きていないので、また伸びる可能性が高いです。

>861
大規模修繕工事は、快適なマンションライフを送るためにも行うものです。
周期については、普通１２年～１３年で行うのが一般的となっています。
悪くなってからやるとかえって工事費は高いものになります。予防保全
それから相見積の取り方ですが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様であれば、
管理会社からも見積もりを取っても構わないでしょう。
塗料ひとつとっても、使用量が少なければ安くなります。安い塗料の場合も同じです。
私のところは、大手ゼネコン、地元の建設会社の８社の応募がありました。
当然管理会社の推薦業者もふくまれていました。
そして決まったのは、大手ゼネコンの一つでした。見積もり額が安く、説明会での
評価も高かったのが、決まった理由です。

工事費については、１戸当たり８０万～１００万が標準でしょう。
勿論、高くすることも安くすることもできます。それは、そのマンションの積立金の額
にもよります。
本来は設計・監理のプロを採用するのがいいんでしょうが、５０戸では大変でしょうね。
工事が仕様通り、又使用量とか材料も予定のものが使われているのかどうかのチェックは
施工会社にお任せなんですね。
手抜きとかするのは、元請ではなく、下請け、孫請けの業者がするんですからね。
本来は、コンサルタントが、例えば使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり
してチェックするんですけどね。

築5年で管理会社の言いなりになって防水保護塗装工事をやるアホ管理組合が多い。

＞合い見積もりとは、管理会社が見積りを出したとすると、合い見積りを管理会社が別業者に依頼して出させるのではなく、マンション側が管理会社と無関係の工事会社に依頼して見積りをしてもらうことです。

相見積をした事が無いようですね。
合ではなく相ですよ、即ち複数の業者に見積もりを出させて競合させ、その中から業者を選ぶのですよ。
組合が選ぶのは4社にして、その中から値段、手段、人材、工機の項目で業者を選ぶことです、必要なら組合員参加のもと業者の説明会を行い人気投票をすることも有ります。

>864
その相見積の提出の仕方が問題なんですよ。
当然同じ条件でなければ、比較のしようがないですから。
相見積は開封厳禁で、修繕委員会の中で、開封をします。
相見積の金額だけでなく、説明会を開催して、マンションの工事の実績、
現場監督の資格とか経験の有無。
会社の業績とかを判断します。
そして、専門委員会で後日決定しますが、管理会社はその中には当然入りません。
総合評価方式を採用しているところもあります。

同じ条件を作成するのは、専門委員会では無理ですよね。
又、工事の内容のチェックをするのも、専門委員会のメンバーでは無理。
結局、プロの設計コンサルタントが必要なんですが、小規模マンションでは
積立金の関係で難しいのが現状ということですね。

>863
モルタルで保護されていない防水層の保護塗装と言うトップコートは、５年で塗るのが一般的です。

>863
保護モルタルの無い防水部分があるマンションに限らず全ての建物で、紫外線などから防水層を守る働きをするトップコートを５年を目処に塗るのは一般的なことです。

見積もりを各社にだしてもらい、

その項目名で仕様書を造り、再度見積もりをもらう。素人でも勉強すれば
十分可能。手間はかかるけど・・・

項目の意味は比較すれば十分理解可能。

塗装の下塗りが片や500万円、別の会社が800万円と書いてあれば、どうして
違うのかと調べたり、質問したりすれば良い。

＞コンサルタントが、例えば使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり

そこまではやらない。それだったら、ずっと付きっきりで監視してなければ
ならない。その人件費のほうが高くつく。

ブランド名とか過去の実績は当然、一番の検討項目だよ。ブランドのある会社
はブランドを守るためにきちんとやる。

例えば、中国製の掃除機が5000円、パナの掃除機が10000円だったとする。
中国製の掃除機がすぐ壊れたらあきらめる。パナだったら、交換させる。
パナが3万円だったら、中国製を選ぶかもしれないけど、後悔するかもね。

管理会社を変えるときってどういう方法とればいいんでしょうかね
うちは変えたってマンションに住んでいる人
教えてほしい。修繕費って管理会社との独占的なもともとの計画時点からでの癒着とかも考えられるし、
なんでもかんでも管理会社通してからいろんな事やものを決めていたら
それこそずーっと管理会社の思うつぼ
869さんの話みたいに各社見積もりを出しても間に管理会社
いろんな管理会社ごとの各社見積もりとりたいときどうすればいいのやら
そのほうが風通しがよくなる気がしてならない。
ちなみに毎年出てる満足ランキングが低いところから高いところに変えてみたいな
今の管理会社だと管理修繕計画とただの癒着派遣会社紹介のような感じだもの

＞管理会社を変えるときってどういう方法とればいいんでしょうかね

それより管理委託契約期間はどうなっているの？
一年として毎年の通常総会で管理会社を更新するか否かの議題を出して、毎年人気投票するのが普通だよ。

>870 > 使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり

工事監理が入っていればこんな事普通にやるよ

コンサルタント会社が、使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったりするのは、単なる、仕事してましたよと言うポーズです。
実際にコンサルタント会社が現場ですることはほとんどありません。
教科書の知識はあっても、現場の経験はありませんので、工事会社の現場監督や職人のほうが圧倒的に詳しいのです。
ところで、塗料の缶は４面ありますので、缶をくっつけて撮れば、１缶を４缶にすることが出来ますよ。
写真だから出来ることなのです。
コンサルタント会社のほとんどは、仕事が無い有資格者の集まりなのです。
修繕積立金が有り余っているのなら、コンサルタント会社を頼んでもいいかも知れませんね。

管理会社を変えるには、まず、議事録作成を理事が取り戻すことが
先決。

議事録を管理会社が作っていて、管理会社の変更を促すような議事録を
作成するはずがない。

大規模修繕を依頼する会社の選択と同じで、相見積もりを取って選択
するだけの話。品川Vタワーは、管理会社をころころ変えるので有名。
品川Vタワーは、雨でも傘ささないで帰れるマンションとして有名。
たぶん、日本でもっとも高い坪単価のマンションのひとつだと思う。
飯田橋のほうが高いかな・・・