大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>685
残念ながら、683は、私ではありません。
建築士資格を持っていても、ペーパーライセンスの建築士資格所持者が沢山います。
建築士資格を持っていないので、工事申請などは出来ないが、工事に関する知識と経験は豊富なので、我々の世界では建築士資格所持者が現場で教えてもらうことも良くあることですので、資格所持者であることを誇示するような人は少ないです。
私も、現場で設計事務所の建築士資格所持者と打ち合わせをしていても、私より知らない人のほうが多いですし、良心的な一級建築士資格所持者なら、私に色々聞いて、現場の現状を正しく把握しようとするのです。

例えば、医師免許所持者だと言って、全てが脳の外科手術が出来る訳ではなく、同じ資格なのに、得手不得手が極端にあることはご存じでしょう。
建築士資格も同じなのです。
一級や二級と言うのも、単に法的に定めただけのことで、宮大工が全員、一級建築士資格を持っている訳ではないのと同じです。

在来工法の戸建てを行っている建設会社などの場合、今の一級建築士資格所持者で、まともな図面を引ける人は、非常に少なくて、大抵は、大工から教えてもらい図面を引いていることが多いのです。

大規模修繕工事は、新築ではないので、わざわざ無駄な設計監理を依頼する必要はないのです。

エントランスを面影も無いような大改造をするなど、躯体に関係するような申請業務が発生する場合なら、設計も関係しますので、設計監理を依頼しても良いでしょうが、通常の大規模修繕工事に関しては不要です。

大規模修繕に設計監理者（一般的に建築士）は不要だとの意見が多く投稿されています。

工事業者選定プロセスについては省略しますが、修繕・改修を多く手掛けている業者であれば
私も不要だと思っています。

（信頼したから選んだ）当該業者に設計を含め工事管理の責任を持たせればよい事です。
どなたかが触れていましたが、品質保証するのは施工業者です（設計監理者ではありません）

但し、業者保証を担保する為、住宅瑕疵担責任保険の一部である「大規模修繕かし保険」加入を
業者に義務付けると良いでしょう。

小さいか大きいかの違いだけで、マンションだから大規模修繕工事と言うだけで、工事内容は一戸建ての防水修繕工事と全く同じなんです。

一戸建ての修繕工事に設計や監理など頼む人は皆無です。
監督か親方で十二分です！

信頼できる業者に頼んでいるのですから現場監督や親方に信用して任せれば何ら問題ありません。

ですから設計や監理など全く不要ですから無駄使い費用は一切省いて下さい。

>690
信頼できる業者に依頼するのはどうやってやるのですか？
信頼できる業者が選べるなら建物診断もやらず、設計・監理も不要ですね。
手抜きやぼられることもないでしょうから、安心して全てお任せできますね。
例えば、大手ゼネコンは信頼できる業者にはいりますか？

>688
一級建築士は、左官やとび職、ペンキ職人の仕事は普通はしません。
だから、ペンキ塗りの技術はペンキ塗りの職人には負けますし、
知識もありません。
しかし、総合的な知識はありますよ。
医者でも、血液の分析やレントゲン技師の仕事、調剤の仕事はできないでしょう。
しかし、総合的な医療の知識は一番ありますよ。

中間手数料しか取らないブローカーの大手には勿論頼みません。
お金をドブに捨てているのと同じですから。

>693
要は零細企業を大切にしてくれということですね。
元請なし、設計・監理なしで、各工事ごとに、管理組合と業者が
直接契約するということですね。
ペンキ職人、足場組業者、ガードマン依頼、窓枠シーリング業者
解放廊下のシート防水業者、ベランドのごみ廃棄処分業者、工事日程・作業の告知業者等々
建物診断は必要ないですよね。悪くなったとこだけしかやらないので。
相見積をとったりしたら、信頼できる業者ではなく、価格だけということになるので
相見積は取らないということですね。
勿論相見積を取っても細かい内容のことは分からないので、信用のおける業者に
任せるので相見積は必要ないですね。
要するに、全て大規模修繕工事はマンションの住民でやり、業者に全てお任せ
ということなんだね。
めでたしめでたし
しかし、危険個所や雨漏りの可能性のあるとこだけの工事でいいのかな？

修繕積立金の少ない小規模マンションでは、実際問題として、
工事は最小限しかできないのは分かるけど。
そういうマンションには住みたくないね。

>692
失礼ながら、あなたの言う総合的な知識とは、広く浅くと言われるものです。

実際に、一級建築士資格所持者が設計した図面通りに建物が建つことは稀です。
必ずと言っていいほど、施工途中に問題が発生します。
そのほとんどが、学校や教科書で習っただけの広く浅い豊富な知識が原因なのです。

設計では、単に仕上がった状態を図面にするだけで、設計士は、その仕上がりになるように実際に作る方法を知らないことが原因で、現場で幾ら工夫しても作ることが出来ないと言う問題が発生するのです。

その時に設計士が現場に来て、あれこれ自分でやろうとするのですが、実際に施工出来ないことが判明するので、設計変更が行われるのです。

設計士は医師同様、同じ資格であっても、得意分野と不得意分野があるのです。

マンションなどの建物を設計する場合、水回りが得意な設計士は水回りだけを設計し、躯体が得意な設計士は躯体だけを設計し、意匠が得意な設計士が意匠を設計することが良くあるのですが、設計時点でも問題が発生します。

躯体の設計が出来ても、排水管が通らないので躯体の変更を強いられたり、排水管を通したので躯体が変更になったら意匠が収まらないので、意匠変更するか、更に躯体を変更するか、もしくは、排水管を別のルートに通し直すかなどの問題が良く出ます。

あなたの知らない世界でしょうが、これが現実です。

>695
基本的に、大規模マンションでも小規模マンションでも、平米当たりで徴収する修繕積立金の金額は、それほど変わりません。
小規模マンションには無駄な施設などがありませんので、修繕積立金が割安になるのは良くあることです。
故に、小規模マンションだから工事を最小限にすると言うのは誤解です。

>696
大規模修繕工事は、建設ではありません。
あくまで補修工事が中心ですよね。
設計は必要ないのです。

>697
30戸のマンションが足場を組むのと300戸のマンションが組むのとでは、
1戸当たりの工事費はかなり違ってきますよ。
私は、積立金の少ない小規模マンションと限定していますよ。
大規模マンションでも、積立金がなければ、最低限の工事しかできませんが。

段取りとしては、まず最初は管理会社に見積りを取らせ、管理会社の見積りを臨時総会で長く検討し、今は不要な無駄な工事を省いて行き、工事内容が決定したら、同じ工事内容を作成し、大手や中小零細も含めて、最低１０社は見積ります。

そこから金額の一番安い会社から３社を臨時総会を開いて面接し質問応答をします。

そこで決まった１社でやらせるだけです。

以上の通りで大規模修繕工事の見積りや会社選択など輪番制の役員でも誰しもできる超かんたんな仕事ですわ。

世帯数が多くなれば多くなるほど一世帯あたりの単価は必ず安くなるのが当たり前で常道です。

１００世帯以下の小規模ファミリーマンションで一世帯あたりの単価が７０万なら、、、
１００世帯以上の大規模ファミリーマンションなら一世帯あたりの単価は５０万位に必ずなります。
しかし、ぼったくり業者が入ると世帯数が増えても安くなりません。

>700
なんだ、管理会社の見積もりが中心になるのか。
多分、デベ系の管理会社のマンションなんだろうね。
同じ工事内容とは、仕様や材料、修繕個所が同じということなんだろうね。
あなたのとこのやり方では、悪徳業者や信用がおける業者かどうかは分かりませんね。
手抜きとかはどうやってチェックするのかな。全てお任せしかないですね。
業者の見積もりを取るときは、まず、修繕個所、仕様、材料等を同一にして
相見積を取り、でてきた見積もりをみて、積立金がすくなければ何をカットするか等を
決めていくもんだけどね。
それに、あなたの書き込みでは、元請業者はいないようだけど、修繕個所ごとに
相見積を取り、説明会を開き一番いい業者に発注するということかな？

>702
ここに参加している業者は、自称二級建築士しかいないのでは？
彼は技術屋に間違いないだろうが。
もし、他にいたとしても、自分の会社に工事依頼がくる訳でもなし、
何のメリットはないよ。
誰も1戸当たり100万以上とはいっていないのでは。
スレタイにあるように、80万から100万での話しですよ。
工事は、最低限の工事だけでなく、当然改修工事やグレードアップ化も含まれますが。

>698
696には書いていませんが、あなたと同じ理由で私は、大規模修繕工事に設計監理は不要だと書き続けています。

>699
足場を見積もる時にどうするかご存じですか？

簡単に説明します。

足場を組む壁面の面積を算出します。
その面積に足場の単価を掛けて足場代を出します。

よって一般的な分譲マンションの場合、足場面積が広いから割安だとか、足場面積が狭いから割高だと言うことはありません。

もし、足場面積が狭いから割高になると言う説明をする業者がいれば、それは、その業者が素人相手に足場代で儲けようとしているからです。

一般的には、足場はレンタルで、レンタル費用は１本だから割高にはなりませんし、１万本だから割安になることもないからです。

かえって、足場面積が広い方が、搬入搬出と運搬費用が高くなりますので、運搬費用も含めると、広い面積のほうが少し高くなるくらいです。

>700
そう言うやり方だから、悪徳業者のターゲットにされてしまうのです。
悪徳業者が一番やり易いマンションの典型的な例です。

基本的な大規模修繕工事の金額を世帯当たりにすると言うことで、金額のマジックが使えるため、素人を騙し易くなるのです。

一般的な分譲マンションとは、外壁がタイル仕上げで、共用廊下が長尺シート張り、共用施設として理事会が行える会議室が一つある程度で、６０～８０㎡くらいの間取りのマンションのような分譲マンションのことで、タワーなどは含まれません。

このような一般的な分譲マンションで、例えば全世帯が７０㎡の１００世帯が１棟になっているとした場合、世帯当たりの基本的な金額を無理矢理出すのなら、６０万円程度でしょう。

１世帯当たり６０万円なら、１００世帯で６０００万円の工事費用になります。

これにエントランスを工事して豪華にするとか、バリアフリーに対応していなかったのでバリアフリーにする工事をすると言うグレードアップ工事を行った場合、エントランスの広さや内容にもよりますが、だいたいの費用が３００万円だったとすると、１００世帯当たりにすると、１世帯当たり３万円の増加となります。

例えば、追加工事やグレードアップ工事で１０００万円の費用が増加したとしても、世帯当たりでみると僅か１０万円の増加に過ぎないと勘違いしてしまうのです。

しかし、総額でみれば、６０００万円だったものが７０００万円になっているのです。

６０００万円が７０００万円になると聞くと、１０００万円も上がったのは何故だ？と誰もが思うでしょうが、１世帯当たり１０万円高くなっただけですと言うと、文句はおろか疑問すら持たない人が多くなるのです。

このような理由で、総額の工事費の話をするのでなく、世帯当たりの金額の話にすれば、高額な値上げを素人に説明し易く、認めさせ易いので、悪徳業者は世帯当たりの話をしたがるのです。


みなさん、騙されないようにして下さい。