大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>644
＞ビル管理士なるものがどれぐらいのものかをちょっと調べてみたけど、
＞合格率７０．４％の資格なんですね。

これこそ、あなたの本質であり、本音なのです。
その資格の本質を考えるのではなく、単なる上辺だけである合格率でしか判断しようとしないのです。

日本の誤解が生んだ試験制度の犠牲者である官僚と同じですね。
日本の東大などの国立大学は、受験者が受験の時だけ合格点が取れれば合格するので、人間性は無関係なのです。
だから、学習塾や家庭教師は、試験に受かるテクニックを重視して、合格さえすれば良いと言う、本来の勉強とはかけ離れたものが持て囃され、今もそれを信じて疑わない人がいますが、それと同じです。

例えばハーバードなどは、試験の点数ではなく、例え答えが出なくても、間違っていても、この問題を、どのように考えて答えようとしているのかを評価するのに加え、受験者がどのように育ってきたのか、何をどのように考えているのかを面接によって聞き、合否を判断するのです。

単に合格率で判断するような人が親だとすると、その家庭で育った子供の将来は恐ろしいとは思いませんか？



＞マンションは、技術的な知識を設計・監理（設計コンサルタント）にお金を払って依頼するのですよ。
＞その道のプロにね。
＞総体的な知識がそこそこあれば、理事はいいんですよ。

典型的な、勘違いしている官僚、お役所仕事ですね。



こんな考え方の人に、マンションの将来を任せる気になる人がいるとは思えません。
　

>645
マンションの将来を任せる気になる人がいるとは思えませんといってるけど、
現実は理事長としてやってますけどね。
どういう試験制度であるにせよ、まず合格することが先決ですよ。
そういうやり方で合格した東大生が全てダメという訳ではないでしょう。
合格者の中にはいろんな考えをもった者がいますよ。
合格しなければ、どんな努力も報われません。
あなたの考え方はおもしろいですね。

>645
わたしは総体的な知識がそこそこあればいいと思っていなかったので
資格にチャレンジしたのですよ。

>646
あなたのような考えを持つ人が居るので、日本はこんな状態になっているのです。
だから有能な研究者は、そのほとんどが日本から出て行っています。

大規模修繕工事の金額について話すのなら、出来るだけ同じような基準で話をしないといけないと言うことです。

ここ最近の分譲マンションであっても、山などの特殊な立地であったり、高層タワーや低層であっても外装やデザインに特殊で特注などの高価な素材などを用いたものや、分譲する一部屋の大きさが１５０㎡以上などの一般的ではない分譲マンションでない、一般的な範囲の分譲マンションで考えるべきだと言うことです。

また、駐車場などを含めてしまうと、平面で戸数分の用意がある自走式駐車場なのか、戸数の半分以下の機械式駐車場なのかで、金額が大幅に変わってしまうため、駐車場なども除外して話すべきだと言うことです。

大規模修繕工事の金額は、一般的に共通する項目についてのみの範囲で話をするべきで、個別の分譲マンションだけにしか起こり得ない「改造工事」や破損した部分の「補修・改修工事」、雨漏れなどに由来する「防水などの工事」などを含めず、モルタル仕上げの床に長尺シート仕上げにするとか、長尺シート仕上げの長尺シートを張り替えることなどのような分譲マンションの仕様を住人の意思で行う「グレードアップ工事」なども除外して話をしないと、元々の共用部分の床がタイル仕上げであるような分譲マンションと比較すれば、金額が大幅に上がるのは当然なので、除外した金額で話合わないといけないと言うことです。

大規模修繕工事の金額を、余り意味のない一部屋当たりで話すので、次のことを考慮しないといけないのです。

まず、一般的な分譲マンションであっても、ファミリーが対象に設計された世帯数が多く、複数の共用施設があり、一部屋の面積が７０～１００㎡であるような分譲マンションがあります。
それとは対照的に、独身などを対象に設計された都心の分譲マンションで、世帯数が少なく、共用施設もなく、一部屋の面積が４０～７０㎡であるような分譲マンションもあります。

一般的な分譲マンションと言っても、少なくともこれくらいの違いが存在しますので、それをまとめて一世帯当たり何万円だと言うことは出来ないのです。

しかしながら強引に一世帯当たりに必要な大規模修繕工事の基本的な工事部分だけに関する金額で話をすると言うのなら、一世帯当たり５０～７０万円と言うしかないのです。

悪徳業者などは、バブル時代の金を湯水のように使っていた時の金額で、グレードアップ工事なども含めた工事金額を持ち出して、タイプの違う分譲マンションなどお構いなく、一世帯当たり１００万円以上が当たり前だと言っているだけなのです。

例えば、良心的な業者が大規模修繕工事を行った場合でも、そのマンションがファミリータイプで共用施設が多く、付属の駐車場も含めた工事で、グレードアップ工事も含めた盛り沢山の大規模修繕工事の総額だとすると、一世帯当たり１００万円になるかも知れません。

悪徳業者は、このような実例を持ち出し、他の分譲マンションとは共通しない、グレードアップ工事が不要なのと同様に、不要な工事が含まれている盛り沢山の工事内容を説明せず、単なる金額だけを持ち出して、どんな分譲マンションでもこれくらい掛かるのは当たり前だと言い出しますので、実情を知らない人は簡単に騙されてしまうのです。

一般的な分譲マンションにおける大規模修繕工事の基本的な金額を、強引に一世帯当たりで表現するのなら、一世帯当たり５０～７０万円です。
　

>649
相見積をとったことはないのだろうね。
相見積をとる場合は、要項書を見積もり参加業者に送付して、
それに基づいて見積もり金額を出すんだよ。
その要項書には、修繕個所、仕様、材料、その他が同じ基準となるように
見積もらなくてはならないんだ。それじゃなきゃ比較ができないからね。
だから、ぼられているとかいうことは考えられないよ。
ぼられているというか、高い見積もりを出した業者は当然外されることになるしね。
それから、見積もりをだしてくる業者が１戸当たりとかいう見積もりを出してくることは絶対ありません。
全てヘーベー数で算出されてますよ。
不要な工事の見積もりはだせません。要項書に記載してないから。
こんな基本的なことも分からずに、１戸当たり70万前後を連発してもねえ。

>650
あなたには、私が書いた内容が、相見積もりを取る以前のことだと言うことが理解できないようですね。
これらの認識があって、見積りをとったり、相見積もりを取って比較することが出来ると言うことです。

単に出された見積りを見た素人が、何を基準にして、どのように判断すればいいと言うのでしょう？

相見積もりを何社から取ろうが、それらが全て繋がっていたとすると、出された見積り全てが所謂「ぼったくり」の金額であったとすると、何の基準もないマンション住人は、全てぼったくりの金額の中で検討することになるのです。

例えば、１０社から見積りを取ったが、９社は管理会社経由で取ったもので、１社は近所で評判が高い工務店だとした場合、基準を知らないと、９社の悪徳業者が出したぼったくり金額の９千万～１億円前後で揃っているのに対して、評判が高い工務店の金額が６千万円だったとした場合、圧倒的に悪徳業者が出した、ぼったくり金額のほうが正しいように思え、安いのは「安かろう悪かろう」になるのではないかと考えてしまい、金額が揃っている悪徳業者が出した、ぼったくり金額の中から選んでしまうことになるのが常です。

しかしここで、私が書いた内容を理解しているのなら、基本的な工事の金額をその他を分けて考え、基本的な工事でも、妥当な数量と単価かどうかを判断すれば、９社は揃って１億円くらいだったが、それは全てが、ぼったくり金額だと言う正しい判断が下せるので、たった１社であったが、適正な金額を見積もった工務店が正しいと判断することが出来るのです。

後は、悪徳業者が出した、ぼったくり金額は除外し、適正な見積りを出した１社を目安の金額にし、別の業者を探し、見積りを依頼すればいいのです。

>651
あなたは、設計・監理というものを知っていますか？
出てきた見積もりをどういう基準で判断すればいいのか？
設計・監理業者が、出てきた相見積の中で、各部分で他と比べ
かなりの額が違う場合は、その業者に対して何故高いのか、何故安いのかを
聞き取り調査をしますよ。
そして、違う材料を使っていた場合は、要項書通りで見積もりを再提出させますよ。
安いところは、何か洩れているかもしれませんので、そういったチェックをプロの
一級建築士（設計・監理）が指摘するのです。
それに、相見積を取る場合は、公募、管理会社推薦、地元の優良業者、大手ゼネコンへの
相見積参加を要請しますよ。
管理会社経由の推薦業者も1社から2社はあるでしょうがね。
当然見積書の公開は、理事や専門委員会の目の前で一斉に開封します。
その中から、いい業者を専門委員会で5～6社選び、後日ヒアリングを行うのです。
大規模修繕工事の進め方で、業者選定方法の勉強をされたらいかがですか。
見積もりを取るのに、基本的な工事云々は関係ないのです。
そのマンションが、修繕個所、仕様、材料等を要項書

>652
設計管理は、私の仕事の一部ですから知っています。

>653
ということは、あなたは一級建築士なんですね。
設計・監理は一級建築士しかできないことになってますので。
それだったら、応募業者に見積要綱書と見積明細書を送って
見積書を提出させるということは分かっていますね。
そして出てきた要綱書や明細書を見て、不自然なとこがあれば
修正等をする役割があることを知ってますよね。
そういう仕事を、建築のプロがやればぼられるということはありませんよ。
設計・監理社は見積もりで不自然なとこがあれば、見積もり内容を見て、
修正をかけさせたりしますからね。

>654
あなたは本当に知らないようですね。
一級建築士でなくても実務は出来るのです。
ちなみに私は１級ではなく２級です。
最初は、見積りを提出する側の仕事をしていましたが、今では見積りを依頼する側の仕事をしていますので、出す側のことも知っているのです。

>655
二級建築士でそんな基本的なこともしらないの？
大規模修繕工事の設計・監理は一級建築士じゃないとできないと
記載されているよ。
それに、実務はできるとは何？
見積もりをだすということ？そんなのは誰でもできるよ。

>655
設計・監理の仕事の内容が分かっていなくて二級建築士なの？

「あい見積もり」を取るには、幾つかの方法があります。

その前に、説明しておくべきことがあります。

ちなみに、「相見積もり」のように「相」と表記したものと、「合い見積もり」のように「合」と表記したものとがありますが、同じ意味で使っている場合もありますが、別の意味で使っている場合もあります。

別の意味で使っている場合、簡単にその違いを書きます。

「相見積もり」は、どちらかと言うと、業者の力量を見ると言う意味もあり、概略だけを伝え業者任せで、複数の業者から業者の独自の見積りを取ることです。
この場合、同じ概略であっても、各々の見積り内容は同じだとは限らないのです。
よって、全ては見積もった業者の責任下となるので、何か問題が起こった場合、施主側は徹底的に責任を追及することも出来るような見積りの取り方を意味します。

「合い見積もり」は、施主側から見積り内容を決めて業者に説明し、その内容に沿った見積りを業者に出させるようにすることです。
施主側からの見積り内容は、工事項目だけの場合もありますが、時には、工事項目の中の作業項目まで決められているものや、数量まで決められているものもあります。
これは、例えると、製造業などで用いられるような、どんな質の何と言う材料を何トン買うのなら幾らで売ってこれるのか、と言う方法に似ています。
よって、業者側の技量が発揮できないだけでなかく、施主側が指定した通りの工事だけを要求しているので、後で何か起こった場合、施主の言う通りに工事するしかなかったため、業者に責任を追及するのが難しいことになる見積りの取り方を意味します。

よって、次のような見積りを依頼する方法は、「合い見積もり」となってしまい、業者への責任は半減されてしまうのです。
この方式は、施主側が建築に関する詳しい知識と経験が必要不可欠な方式とも言えます。

＞相見積をとる場合は、要項書を見積もり参加業者に送付して、
＞それに基づいて見積もり金額を出すんだよ。
＞その要項書には、修繕個所、仕様、材料、その他が同じ基準となるように
＞見積もらなくてはならないんだ。
＞それじゃなきゃ比較ができないからね。


詳しく説明すると、この数十倍にもなりそうな長い文章となりますので控えます。

一般の分譲マンションで大規模修繕工事などの工事を行う場合、時間を掛けることが「ぼったくり」や無駄な工事を防回避し、必要な工事範囲などを決め、居住者全員で積み立てた修繕積立金を無駄なく有効に使うことが出来るはずです。

例えば、床の長尺シートを張り替える場合、業者によって、面積の出し方が違ったり、同じ材料を使っても単価が違ったりします。
廊下の長さが１００ｍで幅が１.５ｍだとすると、長尺シートの製品幅が１.８ｍだとすると、材料は１.８ｍで１００ｍ分が必要になるのに、数量指定をして１５０㎡だとしてしまうと、業者は実際の施工で出てしまう幅０.３ｍの半端が１００ｍ分出てしまうので、それを単価に上乗せしないと赤字になってしまうことになるのです。

また、塗装などにしても、見た目の平面的な「見付け面積」で数量指定した場合、実際の塗装場所は平面だけでなく、両側が回り込んでいるなど、実際に施工中の一工程として行い、仕上がれば別の仕上げなどで隠されてしまう「取り合い部分」などもあるのですが、専門職じゃないと知らないような部分もあるので、これも単価に上乗せしないと赤字になってしまうことになるものもあります。

工事項目や数量指定をした見積書をチェックするには、専門家の知識と経験が必要になるのです。

業者任せで行う場合、業者が責任もって見積もった内容ですので、全て丁寧に説明してくれるのです。
また、こうすると、何故、この業者は高いのか、安いのかが理解できるようになりますので、ぼったくりに気が付く切っ掛けにもなるのです。

ぼったくり業者は、施主から工事項目や数量などを指定されるほうを好むようです。
しかも、１社で行うのではなく、よくあるのは、悪徳管理会社がマンション側から指定された工事内容で、複数の業者から見積りを取るようにするので、簡単に価格の談合が行えるのです。
マンション側は、工事内容や数量なども指定したと言うことで、「ぼったくり」は防いだと思い込んでいるので、簡単に騙されてしまうのです。


色んな搾取するテクニックを持った悪徳管理会社や悪徳業者からみれば、数年前まで盛んに行われていて今もひっそり行われている「リフォーム詐欺」などと同様で、簡単に騙すことが出来るのです。
施主側が、騙されないようにと工事内容な数量を指定することが、施主側の油断を招くので、かえって騙し易いことも熟知しているのです。


皆さんで積み立てた大事なお金です。
騙されないよう、無駄に使わないように心掛けて下さい。
　

>656
>657

単なるネットで得たような知識なのですね。

正式な設計管理を行う責任者は一級建築士の資格が必要です。

しかし、分譲マンションで行うとすると、設計管理は複数人で行います。

船の操縦は、船舶免許を持っていなくても、船舶免許所持者が同船していれば違反にはならないのと同じようなものです。

外科手術で、医師免許を持っていなくても、看護師免許を持っていれば医師免許を持っている医師に代わり、手術の手伝いを出来るのと同じようなものです。

自動車でも、運転免許を持っていなくても仮運転免許を取れば、運転免許所持者が同乗することで、一般道路を運転免許所持者と同様に運転が出来るのと同じようなものです。

これくらいのことは、ご存じですよね？

>659
マンションで設計・監理を依頼するのは一人ですよ。
まずあなたのは、設計・管理で字がちがってますよ。
プロなら、こんな簡単な当たり前のことを間違う筈がないのですがね。
元請会社の現場監督は、工事内容のチェックはするでしょうが設計・監理ではありません。
設計・監理って本当に知ってます？

>658
例えば、外壁塗装を行う場合、同じ材料、同じ面積に吹付を行う場合、
職人の熟練度によって、塗料の使用量が違ってきますよね。
熟練度の高い職人の場合は、同じ使用料を少なくしても、同じ効果が
でるように吹付をするのです。
しかし、こんな技術的なことは見積もりとは関係ないことですよ。
見積要綱書の中に、面積や使用材料、修繕個所等が記載されていますので、
見積もりに参加する業者は、それに沿って見積もりをだし、設計・監理や管理組合は、それで
業者を選定するだけなんですよ。
そして、実際の工事では、その通りに仕事がされているかを設計・監理（設計コンサルタント）
がチェックするのです。
例えば、塗装でいえば、見積もりに提出された通りの量を使っているのかを、塗料缶に通しナンバーを
書いてごまかしができないようにして写真に取っておくとかをするのです。
設計・監理はこんなことも仕事としてやるんですよ。
不正を防止するためにね、そのために高いお金を払っているのですから。

大規模修繕工事を難しく考え過ぎの方がいるようですが大規模修繕など簡単で容易です。
世帯数が小さい大きいも関係ありません。
役員や住民が自ら努力するなり調べるなりとマンション住民の為にと考えないズボラ役員や住民が多過ぎるために、事を複雑にして何でもかんでも他人任せや管理会社任せや業者任せにしてしまうから、ぼられてしまうのです。
役員や住民が自分達のマンションを守るんだと言う強い意識と団結力があれば何でもかんでも他人任せにして高額に、ぼられることありません。
設計や管理など無駄な人件費は省きましょう。

>662
小規模マンションの場合は、設計・監理や建物診断とかを別々の業者に任せる
ことはできないけど、うちなんかは、400戸以上のマンションだから、設計・監理も
当然つけるよ。

>660
すいません、ご指摘の通り、変換ミスをしていました。
「設計監理」でした。

マンション側から依頼するのは一個人ではなく、設計事務所か個人事業主で、個人の設計士に依頼する例は知りません。
マンション側からすれば、何の保証もない一個人に依頼するのは、非常にリスキーだからです。

昔のバブル時代なら、設計監理を設計事務所に依頼することもありましたが、今は非常に珍しいことです。

今、設計監理を依頼する可能性のあるマンションは、マンション数の数％にしかならないような、数百世帯にもなるような大型マンションの中の一部です。

例えば、２００世帯以下のマンションだと、設計監理を依頼するマンションは非常に珍しく、まず無いと思います。
設計監理に掛かる費用対効果を考えると、無駄な出費となるからです。

１００世帯のマンションで設計監理を依頼すれば、それだけで大規模修繕工事費用が１割増しくらいになってしまいます。
５０世帯のマンションで設計監理を依頼すれば、それだけで大規模修繕工事費用が２割増し近くになってしまいます。

世帯数が少なくても、設計監理で行う仕事量のさが、あまりないからです。

現場管理だと、世帯数の違いに比例するような感じですが、設計監理は世帯数が多くても少なくても、作業量で見れば、そんなに違いが出ないからです。


悪徳管理会社や悪徳業者は、これまでに、誤った多くの情報を世間に与え続けていますので、このような間違った情報が、本当のことになってしまっているのです。


あなたは詳しいと自負されているので、ちょっと専門的なことを書きます。

外壁のシールですが、意図的に悪い設計監理で建てられたマンションは、普通の設計監理で建てられたマンションと同じシール材を使って同じ業者が建てたとしても、意図的に悪い設計監理で建てられたマンションのシールは１０年くらいで大規模修繕工事を考えないといけない建物になるのに、普通の設計監理で建てられたマンションは１５年経っても大丈夫な状態である理由を知っていますよね？

それと同じで、設計監理を入れたからと、必ず良いことになるとは限らないのです。

また、悪い設計監理だと、次期の大規模修繕工事が１０年で行えるようにすることも簡単なことですし、大規模修繕工事が終わってから、何か起こったとしても、工事中の手抜きなどではないので業者に責任はないと逃げることも簡単になってしまうのです。


言い換えれば、マンション側と業者の「一対一」ではなく、マンション側と設計監理と業者と言う「一対二」と言う、本来マンション側に近い中立であるはずの設計監理が、設計監理の責任ではないと言い張ることで、業者を庇うことになってしまうのです。


残念なことに私は、このような事を何度か目の当りにしてきました。
金にはなりますが、大きなストレスになります。

だから私は施主側を望み、今は施主側にいるのです。