大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>624
基本的な工事だけでいいの？
共用廊下のシート防水（靴音防止と高級感）、バルコニーの防水、
窓枠のシーリング、玄関ホールの整備や模様替え、高齢化対策、
駐車場や植栽、ＬＥＤ化、舗装改修工事等いろんな補修個所があるけどねえ。
単なる、外壁の塗装、躯体改修工事、屋上防水、鉄部塗装だけではねえ。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
それに、資産価値の確保と快適なマンションライフをおくるためにもね。
基本的なとこしかできないマンションもあるけど、だからといって、ぼられるを
繰り返しても、負け　犬の遠吠えにしか聞こえないけど。

>624
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されており、
給排水管やエレベーター更新、高置水槽の取り替え、消防設備や
インターホンの更新工事等、殆どが組み入れられているよ。
それで積立金は、徴収されているから、借り入れとかはまったく考えられないよ。
あなたのとこの、修繕積立金は何を根拠に算出されているの？
たぶん、そういうのではなく、勘で積み立てられているようだね。

>625

物事には、それに適した考え方があります。

マンションの状態や住人の考え、もしかすると管理会社に水増しされたり、水増しではないにせよ、特にしなくて良いことをしたりしたものや、オプション工事を含めた総額で話をしても意味がないと言うことです。

まず、１０００棟あれば９９０棟は同じように考えて良い大規模修繕工事の基本的な部分の金額の目安を知らないと、高いのか安いのかさえ判断することが出来ないのです。

例えば、Ａさんから、車を買いたいが幾らくらい必要かと聞かれ、Ｂさんは２００万円くらいだと言うが、Ｃさんは、いやいや５００万円は必要だと言うのと同じなのです。
つまり、Ａさんが、どのメーカーのどのモデルを買いたいかどうかさえ分からないのに、更に、オプションの有る無しで、金額は大幅に違って来ると言うことです。

Ａさんは、定価１５０万円の車を考えているので、Ｂさんは偶々近い車を想定したので、諸経費を含め、２００万円くらいの金額は、ほぼ当たっていたのですが、Ｃさんは５００万円ですからオプションを含めても定価１５０万円の車が５００万円になるはずはありません。

しかし、Ｃさんは、定価１５０万円が定価の車でも、エンジンをフルチューンして、サスペンションを替え、シートをメーカー以外のところにオーダーした高価な皮にして、オープンカーに改造したら５００万円にはなると言っているのと同じことです。

まず、定価が幾らなのかを決めても、オプションを付けたり、タイヤとホイールを高価なものに交換するかどうかを含めてしまうと、それが高いのか安いのか、誰にも判断できなくなります。

誰もが、同じオプションを付けるとは限りませんし、タイヤとホイールを高価なものに交換するとも限らないのに、自分がそうするからと、それが基準だと言われても困りますからね。

その基本的な金額として、戸当たりで表現するのなら、５０～７０万円だということです。

>626

長期修繕計画書を見たことがないようですが、あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

購入時に、簡単であれ、重要事項説明の場で、その説明は必ず行われますので、分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことだからです。

最初の大規模修繕工事では、給水管などの工事は含まれません。

３回目に給水管などの予定はされますが、あくまでも予定であるとされています。

しかも、給水管などのことは、大規模修繕工事とは別の項目になっています。

分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことなのですが、どうして知らないのでしょう？

>628
確かに給排水管の工事は、３０年前後ですね。
６２０で第１回目にはないと書き込んでいるんですけどね。
長期修繕計画が、分譲時にあるところはないでしょう。
長期修繕計画だけではあまり参考にはならないですよね。
分かります？
長期修繕計画には、その内訳書がなければ何を工事するのかが
分かりませんからね。
内訳書見たことあります？ないでしょうね。
マンション管理に関することなら、何でも質問してみてください。
即答しますよ。
工事、点検費の相場、規約改正の仕方、滞納金について、義務違反者対策、管理会社の事務管理委託費、
高圧一括受電、電子ブレーカー、瑕疵保険、標準管理規約の不明な点等なんでもいいですよ。

>628
追伸
長期修繕計画は、現在は30年でたてますので、給排水管も入っているとこも
ありますよ。
それに、5年ごとに作成するんであれば、10年経過したマンションであれば、
当然給排水管、エレベーターの更新とかも入っている筈ですよ。

>629
あなたは分譲マンションを購入した本人だと言うことで、いいのですね？
私は分譲マンションを購入した本人で、仕事は建築関係者でして、建築関係者と言ってもいろいろありますので簡単に言うと、分譲マンションはありませんが、賃貸マンションや賃貸ビルなどを所有しているのオーナーさん側での仕事をしています。
なので、長期修繕計画の詳しい内容を管理会社に問い合わせて聞きました。
しかしこれは、私が建築関係者だからではなく、分譲マンションを購入した人なら誰でも教えてもらえることです。
実際には、我々が行うような細かいものではなく、管理会社がこれまでに調べたり、実際に行ったことをまとめ、それらの内容から、各々のマンションならこんな感じだろう、と言うことで出しているだけでした。
これは、新しい工法が出るかも知れませんし、法令などが改正されたりすることの含みもあるからです。
つまりこれは、マンション管理に関することになりますが、実際にはマンション管理ではなく建築工事に関することです。

>631
アバウトな長期修繕計画は殆どのマンションでは作成しています。
しかし、これは管理会社のフロントでも簡単に作成できます。ソフトにただ打ち込んで
アバウトな計画書を作成するものです。あなたのいっているのはこのことでしょう。
又、修繕修繕積立金はそれに基づいて算出されていないとこが多いようです。
普通５年ごとに作成し直すのが理想ですが、なかなかそこまでのレベルにはなっていません。
それで、大規模修繕計画のときに、詳細な長期修繕計画を作成するとこも多いようですが、
その時には、長期修繕計画の内訳書まで作成します。工事に携わった設計コンサルタントが行います。
そうすれば、各修繕ごとに工事内容の詳細と工事費が分かります。
不可解なのは、管理会社に聞かなくても管理組合はもっていると思いますよ。
うちの組合では、長期修繕計画のコピーは組合員全員に概略の計画として配布しています。
長期修繕計画に基づいて修繕積立金の算出をしていますので、値上げするときの説得資料
として配布しました。
ただ、内訳書については配布しませんでしたが。

>632
あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？
と、あなたに何度も問いましたが、返事がなく、無視されているのは何故でしょう？
分譲マンションを購入した本人かどうかを明確にすると問題があるからですか？
「分譲マンションを購入した本人」だと書いて、もし嘘なら「身分詐称」になりますからね。
私が何故こだわるのか説明します。
あなたが分譲マンションを購入した本人なら、自分が所有しているマンションの色んな書類を元に話の展開が出来ますが、そうでないなら、あなたはネットで調べたり、ネットで聞きかじったことや、想像したことで話を展開するしかないので、ありもしない架空のマンションについて話が展開されるからです。
ありもしない架空のマンションだと、何でも有りにすることが出来るので、現実とは違うものになるからです。

あなたが分譲マンションを購入した本人であるのなら、答えは簡単ですが、違うなら、答え難いと思うのでしょうが、それは違います。
分譲マンションを購入したことが無いのなら無いと明確にすることで、現実の話を展開することが出来るからです。
将来、分譲マンションを購入するための知識として役立てることが出来るからです。

今は分譲マンションを購入していなくても、持っているかのように見栄を張る必要はないのです。
見栄をはれば見透かされます。

あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

>633
632でうちの組合では云々と書き込んでいるでしょう。
これを読めば、マンションの住民で理事ということが分かる筈ですがね。
理事の経験者であれば分かることでしょう
理事の経験がなければ、ここにきませんし書き込むこともないでしょう。
それにね、身分詐称は滑稽ですよ。ここは匿名掲示板ですよ。
あなたの書き込んでいるのも詐称（建築関係者）かもしれませんよ。
629でも書き込んでますが、マンション生活25年（2軒目）で理事長や各種専門委員会の
経験者ですよ。
それ以外にも、外部のマンションに関する委員も各種してますよ。
マン管の資格保有者でもあります。

>634
あなたが自分で分譲マンションを購入した本人であると書けばいいだけの話です。
マンション生活２５年目だと言うことは、ローンのこともあるので年齢は５０～６０才くらいですね。
マンション管理士の資格保有者だと言うと、それが仕事だと言うことですね。
私は仕事柄、ビル管理士の資格を取るはめになり何とか取れましたが、単に、資格所有者と言うだけで、現場では資格の有る無しなんて関係なく、経験と現場での実作業のことが分っていないと単なるお飾りです。
私は現場経験がありますので、現場経験の無い有資格者と話をすると、大きなギャップがあるのが分りました。
現場経験のない有資格者は、理論とかデータばかりで、その建物の中などを実際に見ることなく、勉強した内容のまま、つまり雛形の対応しか言えないのです。
それに、現場では違うことがあると言うと、それは現場がおかしいかのように、本で勉強したことが全てであるとしか思っていないようなのです。
だから、工事の金額についても同じで、単価表での話しか出来ないので、現場に応じた工法の違いにより工程が変わったりするので単価表は使えないですし、単価表に載っていな作業などについても同様なのですが、受け入れようとしないのです。
現場で実際に作業したこともない有資格者は、役に立たないのですが、日本の制度は、それを分っていながら天下り先を増やす目的で、矛盾と知りながら改善しようともしないのです。

あなたが、そのような現場で作業したこともなく、現場のことを知らない、本で勉強しただけの有資格者でないことを祈ります。

>635
資格はもっているけど、輪番制の理事が回ってくるので取っただけで、それを仕事には
していないよ。
マンション管理の総合的な知識が必要だから取っただけのことですよ。
しかし、建築・設備等の技術的な知識はないけど、理論的には幅広い知識が身につきましたよ。
うちのマンションの大規模修繕工事の時は、専門委員会としてやったんだけど、理論を
身につけたお蔭で、技術的なことが良くわかりましたよ。
それから、消防施設、給排水管、ガス管や汚水管、給湯管、浄化水槽、エレベーター、インターホン、
監視カメラ、高圧一括受電や電子ブレーカー等技術的なことも良く理解できました。
工事の時の相見積の取り方、建物診断業者、設計・監理、元請会社の仕事の内容まで理解できましたよ。

ペーパーライセンスですね。

一般的に当たり前の話だから知っているとは思うが、大規模修繕工事費用はマンションの世帯数が多ければ多いほど、一世帯あたりの単価は大幅に下がることを頭に入れて置いて下さい！

>637
電気とか左官、とび職、給排水管とかだけの知識しかない者より
総合力はあるよ。
大規模修繕工事だけでみても、どれだけの技術者がいると思うの？
一人で全てはできないよ。
技術者はその中のほんの一部しか知らない・できないからね。

>636
>639

資格だけで実務には無関係なら、ペーパーライセンスと言われて仕方ないですね。
私は、父親が工務店をしていたので、学生時代はアルバイトで職人さんたちに色々教えてもらい、工学部の建築学科卒業で、ゼネコンや設計事務所などで、木造住宅からビルまで、実際の設計から現場管理までの経験があり、今は個人の資産家が持っている数棟の賃貸ビルや賃貸マンションなどをオーナー代行のような形で維持管理していますので、ビル管理士の資格を取ることになってしまったので、あなたが誤解しているような、単なる職人ではないと思います。

これまでに専業で資格所有者だと言う人たちに数十人ですが会って打ち合わせなどをしましたが、そのほとんどがペーパーライセンスと言われるような人でした。

経験豊富だと自負するマンション管理士もいましたが、出てくるものは教科書通りで、データや他のマンションでは、と言うことばかりしか言えず、この建物のことを自分の目で確かめもしないで能書きばかり言う人が多かったです。

勉強しているので、色んな知識は豊富なのですが、実際に経験していないことばかりなので、教科書通りで応用が出来なく融通も利かないのです。

別のマンションで行ったと言うのを突っ込んで聞いてみると、結局、自分は現場を眺めていただけで、作業場所に立ち会わず、スーツにネクタイ姿で軍手をしなくても良い状態でしか眺めていないだけだったと言う人ばかりでした。

実際に作業をしろとは言いませんが、せめて、作業着で軍手をし、職人さんたちが作業しているのと同じ場所で地面に寝転がり、床下に入ったりして、体験することくらいはしないと分らないことが沢山あるのです。

それを知らないと、見積りを見ても、何故この場合、他とは違いこんな内容で、こんな金額になるのかが理解できないことも多いのです。

例え、業者が良心的で、がんばって無駄な部分をカットしたりして安い見積りを出したとしても、何故この金額になったのかさえ分からずに、単に他と比べて安いとしか理解できない人に資格は不要です。

例えば弁護士でも色んな弁護士がいます。
単に資格だけを持っている弁護士、色んな刑事事件をこなしている弁護士、悪徳会社や指定暴力団について、悪事を働いても捕まらないようにする弁護士など、色んな弁護士がいます。
しかし、どれも同じ資格で差はありません。

資格さえ持っていれば良いのではなく、実務に於いての経験と言うバックグラウンドが必要不可欠なのです。

中には、資格は持っていないが、資格所有者など足元にも及ばない知識と経験を兼ね備えた職人さんもいますよ。

資格の有る無しだけで、持ち出された意見を判断するような人にも問題はありますが、資格を持っているだけなのに、私は資格所有者だから、私の言うことは本で勉強したことだから正しいと言うような人にも問題はあると思います。

つまり、総合力の問題でもなく、現場を直接見て触れるのは当然のことで、一人の意見や考えで物事を決めてはいけないと言うことです。

>640
技術的なことはその専門家に任せればいいだけのことです。
大規模修繕工事でも、建物診断業者、設計・監理業者、元請会社が
行いますが、それぞれ知識や技術はありますが、それをいかに使いこなすかが
大切なことです。使いこなすというより、いかに優秀な信頼できる業者を選ぶかです。
依頼者はわからなくても、その道の専門家がそれぞれの仕事をこなしていくのです。
総合的な知識と技術的な知識とは別物なんですよ。
いかにマネジメントしていけるかが大切なことですよ。
あなたは、技術屋の域を出ていません。
工事をする場合、その住民がへたに口出しするとやりにくくないですか？
例えば、住民の中に一級建築士がいたりしてね。ところどころ口出しされたりすると。

>640
私は資格はあるけど、それで商売をしている訳でもないしね。
マンションの理事長をするので自己啓発として資格を取っただけのことだよ。
何にもしない理事長よりはいいでしょう。

>641
＞技術的なことはその専門家に任せればいいだけのことです。

お役所仕事の典型ですね。

あなたが言うように、技術的なことは専門家に任せるのなら、技術者の言う通りになってしまいますよ。

失礼ながら、あなたには何を言っても聞く耳持たない、馬の耳に念仏と言う状態のようです。

私が書いた内容を熟読する時間もなく即答していることからも、私の意図を理解することのない返答ですので、あなたはその類の人間ではないかと思いました。



これ以後は、あなたではない人のために書きます。



私は、自分でビル管理士の資格を取ろうと思いもしなかったのですが、オーナーに言われて取りました。
資格を取る前、資格所有者の人たちを援護するようにしていたのですが、同じ資格をとってみると、これまで私のことを無資格者だと見ていた人の態度が一変したのには驚きました。

これまで口には出していませんが「君は資格を持っていないんだから」と言うことが多かったのですが、私が資格を取ってからは、資格を取る前と同じことを言っているのに、資格を取ってからは、私の意見を非常に尊重してくれるようになったのです。

私は、それを痛感しましたので、自分が有資格者になったが、これまで通り、末端の職人さんの意見も聞いていたことを忘れないように心掛けていますし、今も忘れてはいません。

テナントの皆さんが、言い辛いことでも、察して聞いてあげるようにしないと、オーナーが持っているビルたちの状態が分らなくなるのです。
毎日、使っているのはテナントの皆さんだからです。

分譲マンションも同じで、と言うよりも、テナントは賃貸ですが、分譲マンションは個人所有者の集合体です。

素人であれ、子供であれ、住んでいて何か気がついたことがあるのなら、その気付いたことの中に、大規模修繕工事で行うべき、考慮すべきことが含まれているかも知れないのです。

大規模修繕工事に個人的な部分は組み込めませんが、共用部分に関することは盛り込むべきであり、同じことが起こっていても気づいていない人がいることも良くあるので、大規模修繕工事で全体を改修することにつながることもあります。

それを専門家任せにするようなお役所仕事をしていると、聞いていたのに行わなかったと言うことが起きます。

聞いていたので大規模修繕工事で一斉に行えば、金額が安くなっただけでなく、マンションの持ちが良くなったはずだと言うことが多いのです。

お役所仕事しかしない資格所有者の言うことに従うのが一番だと思っていると、金銭面的なことでも大変な目に遭うことが多いのです。

技術者がこの工法が良いので、この工法で行いますと言っても、それは一般的な分譲マンションの平均的なデータに基づくことですので、この分譲マンションに適しているとは言えないのです。

マンション住人の総意を組み、大規模修繕工事に掛けられる金額を考え、この部分に関しては技術者が薦める一般的に良いとされる工法ではなく、別の工法で行うことが、このマンションの状態と住人に総意に沿っていると言うことがあるのです。

技術者任せでは、このような判断をすることが不可能なのです。

みなさん、ペーパーライセンスの資格所有者は、信用しないほうが賢明ですよ。
　

>643
ビル管理士なるものがどれぐらいのものかをちょっと調べてみたけど、
合格率７０．４％の資格なんですね。
私は大学は経済学部であり、建設・設備に関しては関心のない典型的な
文系人間ですよ。
しかし、資格を取るということにより、今まで経験のなかった建築・設備まで
勉強しましたよ。
勉強は、今まで知らなかったことだったので楽しかったですよ。
マンションは、技術的な知識を設計・監理（設計コンサルタント）にお金を払って
依頼するのですよ。その道のプロにね。
総体的な知識がそこそこあれば、理事はいいんですよ。