大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>601

前期高齢管理士さん、あなたが書いたこれのことですよ。


No.545 by 前期高齢管理士　2013-10-29 11:30:11

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



ゼネコンとは、元請業者のことですし、工務店でも下請けを使うのは当然のことです。

＞匿.名さん

本当に久しぶりですね（元気にされていましたか？）
最近はコテハン仲間の投稿が減って、議論が出来ず寂しい思いをしています。

匿名さんの相手をしていたら、ご指摘の様な方に付きまとわれるし…。

相手の言い回しに拘ったり、僅かな知識で大言壮語をしたり…
居るんですよ、色々な管理組合とお付き合いしているとこの様な方が。
実活動では慣れていますがね。（あしらい方には気をつかいます）

>>607
オタク、もういい加減スレ違いな投稿は辞めなさい、非常に迷惑、気分害されます。

>608
あれ？
慌てて書き込んだので、間違ってしまったのでしょうか？

「匿.名さん」じゃなく「匿名さん」のままですよ。

おそらく、前期高齢管理士のキャラとは違うことを表現したい、と言うことなのですね。


大規模修繕工事の基本的な工事なら、特殊なタワーマンションや他では使わないような高い材料などを用いているマンションではなく、一般的なマンションで、戸別の占有面積の違いや、建物形状の違いなどを考慮して、世帯当たりの金額の目安にするのなら、５０～７０万円になると言うことです。
　

こんばんは。築3年目、800戸のマンション住人です。
来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)
6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)
12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。
（消費税は5%で計算）

これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

>610

８００戸と言っても、タワーのように背の高い建物１棟での８００戸か、１５階建て・１０階建て・６階建ての３棟での８００戸なのかが分らないと、答えようがありませんし、修繕積立金の金額が分りませんが、できるだけ推測してみます。


＞来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)

防水保護塗装ですが、普通、４年毎ではなく５年毎で、毎年の建物点検の状況でかわりますが、都内の空気の悪い場所でなら、最初は６～７年くらいで行うのが一般的です。
郊外や空気のきれいな場所に建っているのなら７～８年で行うことが多いです。

防水保護塗装だけなら足場は不要なので、９６０万円と言う高額なことから推測すると、屋上の面積は１５００㎡以上はありそうですので、タワーマンションではない２棟か３棟に分かれた建物のようですね。


＞6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)

鉄部塗装は６年毎が一般的ですが、塗装だけで幾らの金額なのでしょう？

給水ポンプは、どんなポンプが何台あるのかが分らないので教えてもらう必要があります。


＞12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。（消費税は5%で計算）

「外壁改修塗装換」「防水改修」と言う工事の内容が全く分りませんので答えようがないのですが、大規模修繕工事のことだと思いますので、これも建物の状態を毎年チェックしていれば、伸ばすことができます。
今、都内や、トラックなど振動が激しい場所のマンションでも、１２～１５年くらいが多く、その他の場所や郊外なら１５～１８年くらいが多くなっています。
特に、１９００年代の建物より、２０００年代に建てられた建物のほうが使われている物の寿命が長くなっているものが多いので、大規模修繕工事の工事間隔は長くなっています。


＞これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
＞この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

最初に書きましたが、これだけでは何とも言えません。


＞ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
＞なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

これ以上の細かい情報が無いのは不自然です。
もし知らされていないなら、管理会社に要求してもらう必要があります。
分譲マンションの所有者ですから、管理会社が拒否することは出来ません。
要求したのに管理会社が拒否すれば、ぼったくりであると言えそうです。

>612
610です。回答ありがとうございます。
ご指摘どおり　15階建ての4棟構成です（端はルーフバルコニーを用意するため階段状）

6年目の鉄部塗装は1590万円になっています。

全体的に周期を短めに設定しているみたいですね。

細かい情報というのは、面積や台数といった情報でしょうか？
修繕計画段階でどこまで細かい内容を持っているのが正解なのか少しわからなかったもので。

まずは、この周期でやる必要があるのかどうかから見直しですね。

目安ですね。
それも、最も高い金額と最も短い周期。

>613

給水用のポンプですが、台数だけではなく、どのようなポンプなのかは、マンションの基本的なことですので、細かいことではありませんので、普通の管理会社であれば、聞けば直ぐに調べて教えてくれます。

給水ポンプには大きく分けて２種類があります。
ひとつは、水中ポンプと言うもので、文字通り、建物に設置されている受水槽タンク内部の水中に設置されているものです。
もうひとつは、陸上ポンプと言うもので、受水槽タンクの外に設置されているものです。

給水方式が幾つかあるので、それによって、ポンプのオーバーホールが必要になることがあるのかも知れませんが、私が知る限り、ポンプを使用途中でオーバーホールすると言うのは聞いたことがありません。

だから、もしかすると私が知らない、特殊な給水システムに使う特殊なポンプなのかも知れないと思ったのですが、築３年のマンションですから、給水ポンプを扱っているメーカーは世界で探したとしても見つかるはずなのです。

余程特殊な給水システムなのか、管理会社が悪徳管理会社で、そのように有りもしない給水システム専用のポンプだから、オーバーホールが必要なんだと言っているのかも知れないからです。


鉄部塗装ですが、１５階建てが４棟の８００戸だとすると、１５９０万円の金額からすると、塗装すべき鉄部が多いと思います。
築３年と言う最近のマンションでありながら、アルミ素材やステンレスなどの素材を用いず、わざわざ維持費が掛かる鉄に塗装と言う方式を選らんだと言うのは、デザイナーズマンションに良く見られるのですが、８００戸で４棟に分かれているデザイナーズマンションと言うのは聞いたことがありませんので、もしそうだとすると、検索すれば直ぐに見つけられるくらい珍しいものになると思いますので、違うでしょう。

ただひとつ考えられる理由があります。

意匠設計士が、メンテナンスフリーのアルミやステンレスを使わず、鉄に塗装を選ぶ理由は、建築費を安くすることが出来ると言う理由です。

鉄の強度が必要な部分だと、ステンレスにメッキを用いるのでメンテナンスフリーとなり、維持費が掛からないのですが、鉄に塗装としたことで、材料費は３分の１から４分の１くらいになってしまうからです。

でも、こんな選択をするデベロッパーは、少ないと思います。


ここで判断を求めるのなら、もっと情報が必要ですね。

>613
管理会社がデベ系の場合は、早めの工事、高めの工事費となる傾向があります。
多分、お宅のマンションはデベ系であり、管理会社はそこの系列ではないんですか？
管理会社によっては、工事をせかしてくるとこがありますから。そういう管理会社は、
殆どがその工事は系列の業者がやっています。
工事については、管理会社主導ではなく、あくまで組合主導でやることです。
そして、相見積を取る場合、管理会社の推薦も含めて、組合推薦や公募をして
厳正にやるべきです。
当然、見積書は厳封で理事や修繕委員会の前で開封します。
決して管理会社に任せないことでしょうね。
説明会をやるにしても、最終的に業者を決めるときは、管理会社を外して決めるように
すれば問題はないと思います。
ただ、工事の時期については、要検討です。これも管理会社任せではだめでしょうね。

なるほど、一度、専門家に見てもらった方がよさそうですね
ありがとうございました

>617
専門家と言いますが、どのような専門家かで状況は変わります。
法的に適正かどうかを判断する専門家なら、決められた時期よりも早く行うことは問題ないので大丈夫だと言われるのが関の山です。
金額が適正かどうかを判断する専門家なら、マンションの状態に関係なく、これまでのデータなどから得た情報だけで判断するだけなので、どのようになるかは分りませんが、あなたのマンションに即した意見がだされるかどうかはわかりません。
少なくとも、マンション居住者全員が、皆のマンションをどのように維持管理して行きたいかに即した内容で、建物の状態を把握した上で、適正な選択肢を示し、各々のメリットとデメリットを説明でき、長期に渡り、あなたのマンションを継続して診てくれるような専門家がいればいいのですが、そんな人はなかなか見つかりません。
結局、あなたのような問題意識をしっかりと持った居住者たちが、率先して自分たちで実情を確かめながら、管理会社と協議し、進めることが、無駄な金を専門家のような人たちに支払うことをせずに済む、マンションにとっても良い選択肢です。
他人任せにしないことです。

結局、オプション工事も無しで、特に問題が無く特別な金のかからないマンションでも、戸当たり１００万円以上になるのは当たり前って言うのは、嘘だったってことですか？

そんなことはないでしょう。
彼は、盛んに基本的な最低限の工事といっていましたからね。
その最低限の工事なら７０万程度でもできるが、それ以外に
いろんな工事があるから、１００万もありえるといってましたよ。
オプションでも、給排水管まで入ってくる２回目の大規模修繕工事なら
１００万は軽くオーバーするでしょうから。
勿論、給排水管を除いても９０万～１００万はオプション次第ではかかるでしょう。

普通に考えれば、１戸当たり９０万はかけて工事をしたいですね。
ぼられてるとかいわずに、ぼられないとしてだよ。
ぼられずに、１００万程度の工事をすれば、すばらしく甦るでしょうからね。

金を掛ければ綺麗になると考えているのは、悪徳業者から洗脳された人くらいです。
もしくは、悪徳業者の言い分です。

実際には、特殊なマンションを除いた一般的なマンションだと、一部屋当たりの面積などの違いにより、５０～７０万円が妥当な金額です。

>622
基本的な最低限の工事ならそれでできるでしょうが。

基本的な大規模修繕工事の金額は、超高層などのタワーマンションや、高級マンションで一部屋が１５０㎡以上で何億円もするようなマンションでない限り、５０㎡～８０㎡くらいの一般的な分譲マンションであれば、戸当たり５０～７０万円です。

長期修繕計画でも、戸当たりにすれば５０～７０万円くらいで計画されています。

なのに、戸当たり１００万円以上も掛かるとなると、最初の大規模修繕工事で修繕積立金が足りなくなり、一時金として全戸から３０～５０万円を徴収しないと工事が出来なくなります。

実際に、悪徳管理会社や悪徳業者に騙されて、一時金として徴収されたり、そんな金を一時金として払うことが出来ないので銀行から何千万円も借り入れることになったと言うマンションもあったようです。

戸当たりで考えるなら、５０～７０万円です。