パークハウス上石神井（西武新宿線）

表面上のお化粧で取り繕うのって新興デベのやり方っぽいですね。

地所は表面上ではない駆体部分の仕様はかなり高い。表面的にも良くて駅近なら全く問題ないよね。

マンション物件でスーパーゼネコンがやる仕事は今後はあまり出て来ないよ。なんたってデベの予算が低すぎるからね。安いくせに検査は厳しく、やり直しをよくさせる。やり直しをどの位させるかで社員が評価される大手デベも居る。一等地でもまずないね。堂々と二度とやらないと宣言しているスーパーゼネコンもあるし。

大豊建設は良いゼネコンですよ。三菱地所の施工はかなりの数をやっているので品質は全く問題ないと思います。

本当に購入を考えている人には、上石神井で三菱地所の仕様は誰も文句ないはず。そして大豊建設がイヤで検討をやめる人は絶対にいないと思う。
そこでディスポーザーだの必要ないものを無理やりイチャモンつけるのは、欲しくても買えない人か、欲しい人が抽選下げるために書込んでるか、近くの売れないマンション建てちゃったしょーもない業者のどれか。
ここの立地に納得できる人は絶対に欲しいはず。
パークホームズ石神井町でも三井の仕様の低さと馬鹿げた価格設定に多くの検討者が流れてきそうだよ。

なんだかんだいっても三菱地所は王者。
三菱レジデンスになっても王者であり続けられるかが勝負。

概ね455さんに同意です。
あと、売れ残りに期待する不動産業者さんもいるでしょうね。
ここみたいな竣工物件は中古扱いになるまでの期間が短いので
人気がなければ流通に回る可能性が高くなりますから。

ちょっと前に家賃の話が出てましたけど、ああいう相場情報がすぐに
出てくるのも流通がメインの不動産屋さんがよくみてる証拠かと。

ということで私もここはかなり気になっているんですが、これだけの物件がなぜ
竣工売りなのか？というのと、仕様・立地に比して価格がかなりこなれてるのが
どうにも腑に落ちない気もしています。

竣工販売の本当の意図は知りませんが、他のPH物件等（石神井公園、平和台）とかぶらないように、且つ他社と戦いやすい時期にしたかったのかも。（とはいえ平和台ではプラウドに惨敗したようですが・・・）
石神井公園なんかは上にもあるように、三井に落胆した方々がここを検討しているようですし。
このように三菱側の戦略だと考えるのですが、何か他にありますでしょうかね？
専門家ではないので私も知りたいです。

モデルルームを作らない分コストが下がるわけで、それによってこの絶妙な値段が実現しているのかもしれないし、商店街を心配する方には南側の静けさを体験してもらうために竣工販売はよかったのでは？我が家は実物を見なければ見送ってました。

駅近で仕様が高くて南向きなら竣工売りの方が営業がしやすいからじゃないかな。確かに値段はそんなに高くないから、利益より販売スピードを優先してるんだろうね。ということは真剣に検討している人にはお買い得なのかなあ。

私も４５５さんの意見に賛同します。買えない人や業者のネガティブな発言は控えてほしいものです。

パークホームズ石神井町の場所に地所がこの仕様この価格で出したらどうなったのだろうかね？

ポジとネガにわかれてきたね

少しでも販売価格をあげて完売したいでべと、脳天気な検討者がポジ、
少しでも販売価格と倍率を下げさせたい申し込み予定者と脳天気なライバルデべ営業がネガ。

立地と仕様。
パークホームズ石神井町と、物件の評価が正反対で面白いね。

パークハウスの完成物件は「素」でも説得力あるからねぇ。
厚化粧のモデルルームとの差は歴然。

ここの仕様は気合いが入ってるよね。
確かに最近の三井のスカスカのマンションとは違うよね。

でも西武新宿線。

新宿線だから安いと思うんですけどね…
完璧な物件はなかなかないと思いますよ

西武新宿線が嫌なら買わなければいいだけ。
総合的には買いの物件には違いないはずだからあとは踏ん切りだけだね。

立地の三井、仕様の三菱、石神井２物件、悩ましいね～。

西武池袋線と西武新宿線、なぜ差が付いたのか。

仕様はなんとでもなるが、沿線は変えられない。

西武新宿線が不便な路線なのは間違いなく、
迷っている人は「中央線に近い」ってことにどれだけ価値を見いだせるかが、
一つのポイントだと思う。

中央線が近いって徒歩何分くらい？

わかってかいてらっしゃるのかもしれませんが徒歩は無理、バスか自転車で１５分位です。

ここ、仕様がよさそうで候補だったんですけど、立地を好きになれずに断念しました。

商店街の一角というのと、車や自転車がバンバン走っているけど歩道がないのが気になりました。


共働き夫婦やお子さんがある程度大きければそんなに気にならないかもしれないですね。
私はこれから出産なので、ベビーカー押して歩いたり、ヨチヨチ歩く位になった子供のことを考えると不安になりました。


ちなみに、吉祥寺まで一時間くらい歩けば行けそうですよ！
(私は歩くの好きなので)

私は小さい子供がいますが全く気になりませんでした。
子供が小さい時期は少しだけですし、むしろ大きくなったからは駅近の方が色々と安心だと思いました。

私は日当たりの良さにかなり惹かれました。
先日モデルルームに行ったときにエアコンや床暖房が稼働していない部屋も案内してもらいましたが、リビングはちょっと汗をかいてしまうくらい暖かったです。
営業の方によると夏は逆に風が通ってエアコンがいらないくらい涼しいとのことです。

私も上石神井駅前のごちゃごちゃ感は気になります。ベビーカーは卒業しましたが、小さい子供がいて、ママチャリ乗り回さねばならないので、人も車も自転車も一緒は危険だなあと常々思います。
ちなみに早稲田方面の朝は学生たちがウジャウジャしてるなかバスも通るしでホントに危険
数年我慢というより大人でも慣れないとキツいです。

気になりはしますが、私はそれよりも駅近で南向きのほうが優先順位は高いです。完璧なマンションはないですし、そういうものがあればこんな価格では買えないでしょうから、

新宿線特有のメリットもありますよ。
西武新宿から毎日座れちゃいます。
大江戸線へは乗り換えもＪＲほど遠くない。

西武新宿線はイマイチ路線だけど上石神井はよさそう。

西武新宿線はいいよ。
小田急・京王線のよりも全然空いているし。
高架の駅は少ないのでダッシュで電車乗れます（笑）
立派になった池袋線と比較されますが、
どの駅も駅前過ぎ住宅街に入ったらどこも一緒の練馬大根です。（昔と変わらぬ）

まだしばらく先ですが、井の頭線が吉祥寺から上石神井を経由して石神井公園まで延びるという話を聞いたことがあります。
そうなれば一気に価値が上がりますよ。
今が最大の投資時期かも。

田無です。
でも上石神井経由で石神井公園だとよかったですね。

西武新宿線は・・・
皆さんが懸念されるのもわかる気がします。春秋の季節など車内の空調がとまっていることが多く、通勤時間帯など相当蒸し暑いです。今朝もそうでした。朝間混雑の苛々感と相俟って「他路線に引っ越したい」と思うこともありますね。

西武線は急病人が出たくらいで非常停止ボタン押すの止めて欲しいね
昨日は急病人で今日は混雑で遅延してるし･･･
エアコンをケチるから貧血で倒れる人いるし喧嘩みたいになるし
いいとこないな、この電車は

新宿線は、ここ10年くらいで、以前より大分混雑緩和してますよ。

西武線って殆ど使わない。

492さん
大京あたりの一般的なマンションを基準した場合は多少高く、
地所のパークハウスだということを考えるとお値打ち、というのが
この物件に興味を持っている方の感覚なんじゃないですかね。
私は少なくともそう感じています。

この物件は、特に設備面では新しいパークハウスの基準みたいなものが
見える感じですね。ひとつ残念と言えば、最近三菱地所がはじめた、
一括高圧受電と太陽光発電を合わせた設備がないことでしょうか。

他社と違って共用部の設備にならず、住み手からするとコスト負担ゼロの
このシステムは今後標準になるようですし、そこだけちょっと残念ですかね。

一括受電と太陽光発電は将来的なコストとメンテナンスを考慮して今回は採用していないそうです。

大手にしては割安だと思いますよ。２００７年には藤和不動産の上石神井徒歩七分の地下ありマンションが坪単価２６５万円で完売しましたから、立地的にも仕様的にも坪単価２５０万円弱のこのマンションは割安です。藤和不動産のマンションを買ってしまった人は後悔してるでしょうね。
ただ地所と違って営業の強い野村不動産なら坪単価２７０万円くらいは狙ってくるでしょうね(笑)。

うちは動くのが遅くダイアの上石神井レジデンスを購入出来なかった口ですが、こちらを購入したほうが後々の資産価値やらで結果的には良かったとなりますかね？
将来的な値下がり率もだいぶ違うのでしょうか？

どこかのランキングで三菱地所のマンションは中古の騰落率が最も良かったですよ。三菱地所で駅近で南向きなら資産価値を高める要素はかなり揃ってると思いますよ。

どこかの機関が発表したランキングでは三菱地所のマンションは中古の騰落率が最も良かったですよ。三菱地所で急行停車駅の駅近で南向きなら資産価値を高める要素はかなり揃ってると思いますよ。

なんだかんだ言っても即日完売するんだろうね。

上石神井ないし西武新宿線沿線マンションの騰落率はどうですか？

マンションブランドよりこちらの方が遥かに大きな要素だと思いますが

上石神井は分譲マンションの中古物件の絶対数が少ないので、物件が出たら客付けはすぐにできるエリアですよ。

絶対数の問題かなぁ。
それって本来需要ある場所が前提の話でしょ。

上石神井は分譲マンションが少ないからといって、絶対数的に中古売れてるとは言えませんよ。ただここならそう値崩れしなそ。

あとこの掲示板は読んでればわかるけどデベ側の努力がかなり見受けられるので
何はともあれ参考程度にしましょうや。

そうですね。
最後は実物見て自分の判断で決めるしかないですよね。

地所の販売さんは去るもの追わずって感じで、ガツガツ営業してこないんである意味冷静に判断できて良いですけど。

494さん
それはこの物件の営業さんから聞いたのですか？
「将来的なコストとメンテナンス」とは、それを負担する三菱地所側の採算の問題ということですかね。
地所のこの仕組みは、493で書いた通り、購入者側の負担は初期費用もメンテナンスもゼロなので。


501さん
住まいサーフィンだったかな、騰落率関連はあのサイトが一番詳しいと思います。
あちらて聞くのが早いかと。サイトに掲載がなくても問い合わせれば教えてくれると
思います。有料かもしれませんが。

新宿線で物件を探しているものです。
現地で聞いてきた方、教えてください。

この物件、仕様が良いような書き込みが見受けられるのですが、
生活散歩で送られてきた資料やＨＰを見ても、設備仕様の良さで
売れるほどの物件には見えません。
もちろん悪くはないのですが、内廊下や天カセである訳でもなく、
食洗機や天然石程度であれば、まあ、お化粧の部類であり、
さしたる原価もかかっていないと思います。
また「地所は見えないところが...」のような書き込みもありましたが、
ＨＰで構造を見る限りボイドスラブの250mmで特別ではないようです。
もちろん不満はない仕様なのですが、「パークハウス」としては
最低限の仕様のような気がします。

とはいえ、（不動産業界の中では）奥ゆかしい地所さんのことなので、
当たり前のこととして、あえて簡単な資料やＨＰでは記載を省略して
いるような仕様があるような気もします。

残念ながら今週末は所用で動くことができません。
実際に現地モデルルームを見て、何か「これはいい！」と思うような
建物の仕様が聞けた方がいらっしゃれば教えてください。

他力本願で恐縮ですがお願いいたします。

基本的なスペックは世田谷クラスの仕様でした。水回りは勿論、玄関カメラや防犯ガラスなど防犯面も良かったですし、食洗機、食器棚、姿見やピクチャーレールなとが全て標準装備なのは練馬のマンションとしては珍しいと思います。洗面化粧台は地所で初採用のもので、トイレはパークハウス一番町と同じものを採用しているとのことでした。
これらも素晴らしいと思いますが、個人的には駅近なのに南向きでバルコニーが広く、リビングのサッシュが自由に開閉できるのが凄く良かったです。

私は地所のマンションに住んでいますが、構造面ではコンクリートの耐久性や水とセメントの比率、遮音性やアフターサービスについては地所のマンションは業界でも最高水準ですので、その辺は安心して良いと思います。
また建設中に行う検査項目の数も標準基準の何倍もあり、他のデべに比べれば非常に安心だと思いますよ。
地所のマンションは構造面ではコストカットができないので、郊外型はお化粧部分の仕様を落として利益をあげていますが、このマンションに関してはお化粧部分も充分ハイグレードなので事業担当者 のものづくりにかける思いが伝わりました。

507です。
508さん、509さん、ありがとうございます。

508さん
リビングのサッシュは確かに見てみたいです。
ただし間取り図を見る限り、このサッシュが採用できなそうな間取りは1Fから6Fの
両側の角室だけのような気が...
他の設備もこの物件ではオプションで付けなく良い分、多少は割安なのは確かですね。
問題の立地なのですが「急行停車駅3分」というのが絶対的な魅力なのは確かです。
ただし敷地が狭く道路との距離が非常に近そうなのと、南側の建物との距離が
近そうなのが微妙な感じです。
道路も閑静な道路ではないみたいですし（近隣の方、すみません）。
上層階なら問題ないのでしょうが、恥ずかしながら予算の問題がありまして。

509さん
実際に住んでいる方の意見、参考になります。
現に地所さんのマンションにお住みでありながら、本件の設備（お化粧）も詳細に
検討していらっしゃるようなので、もしかして２件目or住み替えのご検討中ですか？
もし、そうなら羨ましい...
ご意見をいただいた内容は一見、華やかな部分ではないのですが大切な話ですよね。
実際、あえて地所さんのマンションを選ぶ方はそういう部分を選ぶのでしょうね。
素人的な質問で恐縮なのですが、そのような目に見えない部分はどのように確認
したら良いのでしょうか？住宅性能評価とかをみれば分かるでしょうか？

是非とも一度モデルルームに行ってみてはいかがでしょうか？実物を見て、疑問点は全て販売員に聞いてみればかなりすっきりすると思いますし、道路や近隣の状況も御自分の生活スタイルと照らし合わせて判断されれば良いと思いますよ。

511さん

ご意見ありがとうございます。
現地についてはある程度土地勘があるので立地についてはわかります。
確かに後は自分の判断ですね。
建物については質問したのは、この掲示板で（特に最初のほうで）あまりに仕様を
絶賛する人が多いので、みんな知っていて私だけが知らないことがあるのかな？
と思って聞いてみた次第です。
せっかくの竣工販売ですし、おっしゃるとおり現地で実物を見ながら質問したいと思います。
なかなか時間があわないんですけどね。

見に行ったものです。
仕様が高いのは練馬区、西武新宿線沿線の中では際立ってって事です。

道路から近くて高級感に欠けるとか駐車場が無くて分譲賃貸のコンパクトマンションみたいという外見的な問題はありますよ。

検討の末、見送る事にしました。

やはり、西武新宿線の将来が見えず、資産価値として値崩れしそうな予感があったからです。
確かに地所の物件は中古でも需要があるはある程度わかりますが西武新宿線ではとても不安です。
当方、10年後には売却予定してますので西武線なら池袋線の方がまだマシかと。

いくら三菱地所＆駅近物件と言っても、最近は駅近物件は乱立していますし、数年後に上石神井物件に興味を示す若者がどれくらいいるか？とてもいるとは思えない？･･･。
やはりせめて西武池袋線、出来れば中央線で検討しようという結論に至りました。

仕様は上石神井では良いと思うのですが･･･売却を考えれば将来が見えないのはやはり怖いです。

上石神井悪くないと思いますが。新宿線の方が中央線に出やすいですし。

514さん
お気持ちはわかります。先行き不透明な時代ですから出来るだけ
リスクは減らしたいですよね。このあたりは人それぞれではありますが。。

話変わって、三菱地所の品質についてですが、私が以前聞いたのは
二重床フローリングの施工チェックですね。きちんと理解してなかったのですが
二重床というのは、必ずしも直床より防音性が優れているわけではないそうで
なおかつ施工が悪いと非常にうるさくなるそうです。

チェックするのは、壁とフローリングの接触する部分。ここに隙間(数mmだったかな)
がちゃんと空いているかを確認するそうです。ここに隙間がないと、二重床内部の空間で
反響した音が全部下の階に伝わってしまうそうで、隙間をあけて自分の部屋に抜けるように
しているんだとか。

竣工している物件だとこういう部分は確認できるので、私も今度見てみようと思っています。

構造の部分は、
三菱の物件は大丈夫でしょう。

中央線や池袋線は確かに良いと思いますが、そもそもマンションの価格が高いので買えない人は多いと思いますよ。中央線や池袋線を買える予算があればそちらを買えば良いかと思います。ただ中央線や池袋線で坪単価２５０万円くらいのマンションはそんなに良い物件はないですから、予算が無い方は新宿線の駅近マンションの方がかえって高い資産価値がキープできると私は考えますね。

う～ん、そうでしょうか？

永住が前提なら良いのでしょうが、
売却が前提の場合、将来需要が期待でない駅っていうのは･･･？
上石神井駅に絞って物件を探す人はかなり稀というか、
近くに実家があるとかの条件が付くような気がします。

だったら、多少予算を割り増ししても需要の見込める沿線、駅にした方が
リスクが少ないと思うのは当然ではないでしょうか？

確かに中央線で坪250万円は厳しいとは思いますが、
池袋線でなら（大泉学園までで）まだ出てきそうな気はしますが･･･甘いですかね？（笑）

西荻窪で三井が坪240で出してますよ！

そもそも資産価値うんぬんいうヤツはマンションを買えないヤツ。そんなこと言ってる間に結局買えなくて後悔するパターン。

大泉学園より上石神井でしょ。池袋線は供給多いから中古は値崩れしていくと思う。

今日モデルルームに行ってきましたがやはり仕様は素晴らしかったです。
また南向きのおかげなんでしょうが、エアコンが稼動してなくてもお部屋の中はかなり暖かったと感じました。
最上階はスカイツリーと富士山も見えて素晴らしい眺めでした。

完売が見込まれているからか、価格も営業の態度も強気でした。
他のモデルルームに比べ、大した説明もしない、上から目線の営業・・・
人間同士、相性あるかもしれないですが・・・。

物件は感動する程の日差しや充実した設備なだけに、残念でした。

うちの営業担当はとても感じの良い方でしたよ。女性の受付の方も子供と遊んでくれたりで、かなり好感度高かったです。物件の仕様設備は本当に素晴らしく感じました。日当たりも抜群でした。ただ、上石神井でこの価格が妥当なのかがわかりません。過去分譲された藤和不動産の物件より安いとのことですが、今その物件が坪単価どの位で取引されてるのかがわかると少しは参考になるのですが。。

藤和上石神井南町ホームズは、2010年6月に坪単価176万円の取引事例があるとHOME'S不動産アーカイブに掲載されています。

せいぜい新宿線は下落合〜中井まででしょ。
新井薬師〜鷺ノ宮で微妙、野方越えたらきついよね。上石神井なら石神井公園は当然として大泉学園の方が上じゃない？
新宿線と池袋線じゃ西武自体の金のかけ方が違いすぎる。＝今後の街の発展具合もしかり。
終点がどこにも繋がってない歌舞伎町とメガステーション池袋だから仕方ないけど。

下落合の高台住宅地はとても良いところだけど最寄り駅は山手線目白駅ですからね

やはり坪単価高いですよね。仕様もよく駅近で、ほしいけどいま新しいからそう思うだけ？
中古になったときの価値は下がりそう。。。上石神井だから。
値引き交渉された方いますか？

それだけの値段払っても住みたいと思えば申し込めばよし。思えなければ、余計なレスなどせず次を探せばよし。
営業が気に入らなかろうが、物件が気に入ったら申し込むべし。営業と住むわけでなし。
販売前の値引きなんてあるわけないでしょ。

藤和のマンションではあるけど、3年経ったら1000万程目減りするんですね。。
地所だと700万位下がるって見とけばいいのかな。

確かに新宿線にしては高いけど、ほどほどのサラリーマンが頑張れば買えない値段ではないので値引きはちょっと厳しいと思いますよ。設備と日当たりはかなり良かったので条件の良い部屋は抽選になるんじゃないですかね。

営業の方に聞いたら、過去１０年で西武新宿線の徒歩３分以内でかつ全戸南向きのマンションはパークハウス上石神井しかないらしいです。三菱としては沿線ナンバーワンを目指して仕様も高めたらしいですから、そんなに安売りをする気は無いんでしょうね。

全戸南向きっていっても買うのは1部屋。営業トークとしてはイマイチかな。
でもマンションのMR行くと「過去10年でここだけ」って話はよく聞くから定番なんでしょうね。

ただ同じ坪単価のマンションなら全戸南向きの方が南向き住戸の価格は低くなりますよね？そういう意味でこのマンションの下層階は結構お得かなと考えています。

まあ駅近で南向きで悪いことはないでしょ。
要は自分の欲しいエリアがどうかだけじゃない？

これだけ人気があるって事は、確実に抽選ですよね？！
Ｃタイプの２ＬＤＫはエレベーターと面していますが、ここも抽選になるのでしょうか？

遮音・防音の対策は取っているそうですが、どんな感じなんでしょう？
こういうタイプのお部屋に住まれた事がある方いらっしゃいますか？

音の気にする度合いは個人差がありますから、難しいですが・・・

私は他のパークハウスに住んでいますが、エレベーターの音は全く気になりませんよ。確かに個人差があると思うのでここは完成済みマンションですから実際に体感させてもらったらいかがでしょうか？

そもそも「マンション」は余った土地が少なく土地代の高い都市部での居住形態向けに開発されたものですよね。
上石神井あたりは「戸建」てのニーズが強いエリアの気がしますし、
駅近とはいえこの場所に「マンション」が欲しい人がはたしてどれほどいるのか･･･

仰る通りニーズは無さそうですが、さすがに27戸なら何とかなるでしょう。

抽選だろうね

ここは大丈夫。色々書いてあるけど上石神井がダメでない人はいっぱいいるでしょ。

たった２７戸で売れ残るようだと相当終わってるよ

西武新宿線自体が遅いだけに上石神井は別格だな。馬場まで12分、西武新宿まで15分は魅力だ。

駅が近いのは良いのですが、運動不足になりそうですね。上石神井駅近くでオススメのフィットネスジムはどこですか？

善福寺公園は？

たくさんの人たちが一日中ぐるぐるウォーキングしてるよ。

近くに区が運営するジムがありますよ。それなりに設備は揃ってますが、確か一回２００円くらいで利用できたはずです。

上石神井駅付近にはフィットネスジムは無いですよ。
公営の設備で我慢できれば548さんの言う上石神井体育館を利用するのがベターですが、駅からマンションの間にあるわけではないので使い勝手はイマイチかもしれません。

急行停車駅で駅前にスポーツクラブが無い駅なんかあるのか？