パークハウス上石神井（西武新宿線）

説明会で西武池袋線の石神井公園駅に行きました。

確かに、駅もきれいに整備され、電車も新しかったです。（これが普通・・）
新宿線のローカルな雰囲気とは大違い。
駅も電車も古いし、本数も少ないし、昔の目蒲線・池上線の雰囲気でした。

でも、それが良いって言う人もいるし、買おうとしてる方は下見をされている
でしょうから承知でしょう。

これから西武線のように整備されるといいですね。

池袋線の石神井公園と新宿線の上石神井とは比べれるようで比べられません。

多くを語るまでもなく、池袋線の石神井公園は複数の線が乗り入れる（今後東急東横線も予定されてます。）急行停車駅でもあり、現在大規模？な再開発も行われています。

一方新宿線は残念ながら、なかなか将来性が見込めないようです。（これは同線の物件でよく比較、討論？されてというか、ひどい言われようでした・・・。）

そしてなんといっても、パークハウスの上石神井と少し前に即日完売したパークハウス石神井公園では値段が比較になりません。

私も別に高田馬場の乗り換えが慣れれば、別に毎日いろんな線を使うわけではないので気になりませんし、まぁ駅や電車が古いのも味があると思えば・・・ってところでしょうか。
我が家はここだから、買えるのも事実です。

周辺物件で苦戦しているものがいくつかあるので、
ネガティブな書き込みがあるのも当然といえば当然ですね。。

新宿線が中央線や池袋線と比較して沿線の価値が相対的に低いのは事実ですが
駅徒歩5分以内だとほとんど相殺されますしね。駅から離れてしまうと沿線「力」のない
ところだと二次曲線的に売りづらくなる、ということです。

ここは竣工売りなので、現物を見てから検討できるというのは大きなメリットだと思うので
まずはよく見ることですね。私自身も楽しみにしています。

280さん
南側に庇がない物件(タワー等のカーテンウォールも含めて)は、南西側は暑いです。
ガラスがLow-Eだったり、そうでなければ何かしらの工夫が(カーテンやフィルム加工)必要かもですね。

雨、音はあまり気になりませんが、掃除が気楽に出来ないというのはありますね。
余談ですが、ハイサッシも人気のある設備ですが、あれも掃除が大変です。

それとMタイプですが、物件サイトの画像を見る限りでは庇が小さいので下の階よりは
日当りが良い(良すぎる？)かもしれませんね。あとここは戸境壁が乾式壁なんですよね。。
私はそれが気になっています。

この物件、間取り図は全て掲載されているので、自分で全ての間取りをつなぎ合わせてみると
隣住戸との位置関係もわかって良いですよ。

駅徒歩5分だろうと新宿線じゃ相殺されませんよ。

>285さん
戸境壁が乾式壁なのは6階と8階の一部だと思います。図面を見る限り。

駅徒歩3分、日当り良し、生活便利、仕様良し。非常に見に行くのが楽しみな物件です。

西武新宿線で練馬の外れというマイナス点しか見つかりません。つまりはこの土地に買いたい人にとっては最高の物件なのかと。
私はこの土地に愛着がないのでまだまだ検討中ですが。

販促の方ですね
大変だと思いますががんばってください

288さん
乾式壁の件、そのつもりで書いてましたが説明不足でしたね。
ご指摘の通り、おそらく一部の住戸のみ乾式壁でしょう。
間取りからは設計上の自由度を優先して採用したように見えますね。

個人的には乾式壁は将来的な性能低下が気になります。＞主に遮音
まあこれは乾式壁に限らず、サッシや玄関等、開口部には付き物の話ですけども。

この物件はエコポイント付きますか？
ＨＰでは確認できないので、対象外でしょうか？

新宿線は急行停車駅でかつ駅近ならかなり資産価値は高い。実際にこの沿線に住んだことがある人なら分かると思うが、急行と各駅停車では扱いが全くことなり急行は本当に早く高田馬場まで行ける一方、各駅停車は急行に二回くらい抜かれるのが普通。各駅停車駅に住んでいた私からすると大袈裟かもしれないが上石神井は憧れの駅だった。
ここは間取りと仕様はいいと思う。竣工済みマンションだから音や眺めを確認できるのもよい。価格も高値追求ではなく程良い感じなので結構お買い得だと思うし、上石神井や鷺ノ宮で徒歩三分の大手デベのマンションはなかなかでないので、待っていた人は結構多いはず。

西武新宿線また今日も遅れてんじゃん
雨降ってる日は早めに出た方がいいですよ

新宿線、大変なんですね。
昔は田無や花小金井で一軒家探しているころを考えればはるかにいいんですが。。。
我が家ごとですが・・・。

上石神井から高田馬場で利用していますが
本当によく遅れますよ
高田馬場で乗り換えの時間を想定して西武新宿線に乗る時は
特に気をつけた方がいいです

そんなに新宿線は遅れちゃうんですか・・・。毎日のことなんでちょっと気になりますよね。

春に即日完売したパークハウス石神井公園と比べて、値段は南向きでなければ、ここの南向きと同じくらいでしたかね？仕様等は殆ど同じっぽいですが。

南向きにこだわったせいで、パークハウス石神井公園が高額で見送ってしまいましたが、北向きでさえなければやはり池袋線の石神井公園のほうがよかったかな・・・。

でも今ある石神井公園の物件は、ほぼ南向きらしくてとても手が出ない・・・プラウド石神井公園の低層階で南向き以外ならここくらいの値段があるかもですがよくわかりません。。

まぁ、今更ですし、そんなの人それぞれですよね。。
失礼しました。。

でも、今度のP鷺宮コート？も気になる・・。

あの～

ちょっと待った、一言だけいわせて欲しいな

新宿線は他の線に比べたら本当遅れないよ
少しは遅れても止まることなどほとんどないし。

いつの日か地下鉄に乗り入れたら便利になりますね！

確かに遅れても三分から五分くらいのような気がするので、他の沿線と大して違いはないですよ。

妻が、どうしても練馬区が嫌だ、と言っていますが、何かいいところはありますか？いもっぽい練馬がどうしても受け付けないそうです。。。

３００さん

吉祥寺はどうですか？
自然も結構ありますし、ショッピングでも便利ですよ。
あ、でも車が「多摩」ナンバーとか、電話の市外局番が「0422-」ですけど。

あと、代官山とかも便利でお洒落ですよね。

練馬は確かに芋っぽいとこはありますが、住環境、自然の多さ、教育環境などのバランスはかなり良いと思います！
世田谷のようなブランドはありませんが、そこまでマンションの値段は高くないので一度住めば気に入ると思いますよ。

吉祥寺はあまりよく知らないのですが、良さそうですね。6500万以内で3ＬＤＫは買えるくらいなんでしょうか？

法政の跡地のマンションなら買えるんじゃないですかね
その値段なら戸建てもかえますが…

ただその価格だとバス便は必至だと思います。高い価格の吉祥寺バス便か、５０００万円くらいで上石神井駅近＆バス便が良いかは個人的な趣味の問題ですが、私は駅近の方が将来的な資産価値という点では上かなあと思います。吉祥寺の駅近が買える予算があるのであるのであればそれが一番良いかとは思いますが。

ただその価格だとバス便は必至だと思います。高い価格の吉祥寺バス便か、５０００万円くらいで上石神井駅近＆バス便が良いかは個人的な趣味の問題ですが、私は駅近の方が将来的な資産価値という点では上かなあと思います。吉祥寺の駅近が買える予算があるのであるのであればそれが一番良いかとは思いますが。

練馬のいいところは何？というご質問で、区そのものの特性か練馬にいい場所あるかという意味ではコメントも変わってきますが、区自体はあまり気にされなくてもよいのではないでしょうか。
もちろん世田谷、目黒、中央線沿線は言うまでもなくいいです。私も予算が許すならそれらに住みたいです。
しかしもし私のようにそこまで予算が・・・という方には少し上に上がって石神井公園どうですか？

最初私の妻も実は練馬にビミョーなリアクションしてました（笑）確かに理解できなくもありません・・。
しかし、自然が近くにある場所に住みたくて私が誘って見に行ってみたところ、公園とその町並みの雰囲気、再開発を知ってここはいい！と最初に言い出した私より気にいった次第です。

私は上石神井はまだ行ったことがありませんが、とにかくどこでも一度足を運ぶことをお勧めします。

いろんな意見があると思うので、あくまでどうですか？までですが、練馬にこだわってコメントしてみました。

練馬は世田谷や杉並ほどブランドはないけど、住環境はブランドの差ほどは無いので、そのあたりを割り切れる人には凄く良いエリアだと思いますよ。

外から越して来るひとには上石神井の魅力はあまり通じないだろうし、300さんみたいな人は杉並にしておけばよかったと後で思いそうだからやめたほうがいいですね。練馬区内あるいは西武新宿線西側に在住で賃貸から住み替えの人には十分魅力的でオススメです。

確かにブランド志向の人には練馬はちょっと向かないかもね。どちらかというと実をとりにいく人向きかな。

上石神井って過小評価されてると感じる。
つまりお買い得みたいな。
オレだけかしらん。終電も始発も急行も恵まれすぎ。

練馬って住まないと良さが分からないだろうね。

即日完売したPH石神井公園みたいな、現地見たら魅力がすぐ分かるようなエリアもあるけどね。

不便でも住めば都ってことですか　笑

私はキッチンの大理石にやりすぎ感を感じるのですが、皆さんは特にレンジ周りなどに不安を感じませんか？

314です

すみません、お手入れに関する不安です。

もう一度学区の良し悪しについて情報をいただきたいです。よろしくお願いします。

ここは不便だから買っても資産価値がない。
ここは町の雰囲気もよくない。
ここは学区もよくないから、子供を行かせたい学校などない。
こんなとこに三菱ブランドなど必要ない。
この場所に5千万以上も払いたくはない。
カミシャクなどというあだ名をつけても親しみなどわかない。
全くもって申し込む価値のかけらもない。
こんなとこ絶対に私は申し込まない
こんなとこ絶対にあなたも申し込まない。
そうしてわたしは4階以上の角部屋を手に入れるのだ！

314さん
個人的にはプレーンな単色(白など)の人工大理石のもののほうが好きですが
長期的に考えると天然のものは劣化も少なくて良いという面はありますね。

318さん

ご意見ありがとうございます。
私も人工大理石のほうが使い勝手の面でもいいかなと思うんです。
食器を少しぶつけただけでも壊してしまいそうで。

318さん

天然のほうが、シミなどがとれにくいと聞いたことがあるのですが、劣化はしにくいのでしょうか？
天然は見た目が豪華でいいなと思ったのですが、汚れが目立つのはいやですよね。

ここは、コンロ前の壁も天然石なんですよね？
ホームページのイラストだとそのように見えるのですが、実物をご覧になった方いらっしゃいますでしょうか？
コンロ前は油も飛ぶし、お手入れが大変そうですよね。

モデルルーム公開はまだですが、HPには全住居の間取図がありますね。
みなさん希望は固めてらっしゃいますか？
我が家は抽選覚悟で南西角の４、５階です。

西側の駐車場にも八階のマンション建設予定看板があるんですね。あぁ…

西側の駐車場マンション予定地になってたのですか？
道路を挟んでいるから、比較的影響は少ないかも知れませんね。
それにしてもヤル気マンマンの方が多いですね。
４、５階の角部屋は抽選ですか～？頑張ってください。
当方は見送りですね。

看板によれば２１年１２月完成の八階建てマンションです。リーマンの煽りでポシャったようではありますが。地元の不動産屋の計画みたいです。

323さん

見送られた理由はなんですか？

プロジェクト説明会でモデルルームの写真を見せてもらいましたが、キッチンの天然石は凄く豪華でまるで都心の高級マンションのようでしたよ。確かに人工石の方が手入れは簡単のようですが、天然石で何かクレームになったことはないとのことでした。７日のモデル訪問がたのしみです。

３２５さん

見送った理由は資産性と環境です。
物件の仕様・設備はなかなかだと思いますが、賃料査定が南西角部屋の５Ｆでも16万円台と低かったですね。
投資目的ではありませんが、いざという時のために貸せる物件が欲しかったということが一点。
もう一点の環境面は、駅からのルートと小学校までのルートでの車の多さです。
幼稚園に通う小さな子供と一緒に歩いた時に不安を感じました。
ただし、永住できる人や、子供がそれほど小さくなければ、魅力ある物件だとも思います。
価値観は人それぞれですからね。

グレードが若干劣っても、もう少し都心よりを検討したいと思っています。

319さん/320さん
天然石のほうがモノ自体の劣化は心配ないですね。
食器の話は、食器自体の心配ですかね？　ワークトップに使う天然石は非常に硬いので。
人工のものは、経年の変色等がどうしてもあるので、時間が経つとちょっとみすぼらしくなる
というか、ピカピカにならなくなりますね。天然石の場合はそういう心配はないです。
天然石の場合、汚れ防止施工してあるか確認してもいいかもですね。後で施工することも出来ますけど。

それとコンロの前は天然石ではないのでは。通常はステンレスのパネルか、高級な仕様ならタイル仕上げでしょう。

いずれにしても、時々ワークトップの天然石と、それ以外の素材やデザイン(キッチン収納の化粧パネルとか
フローリング材)とがマッチしてないことがあるので、そうでないといいなあと思っています。

西の角部屋、和室のある部屋は人気ありそうですね。
このタイプなら、4Fかなあ。5Fは北側が6Fの屋根(バルコニー)になるので
断熱面ではやはり不利ですから。(滅多に使われないバルコニー下の
主寝室は上からの音を気にしなくていい、というメリットもありますが)

西側のマンションは予想してましたが、道をはさむぶん、東側よりは
やっぱり良さそうです。東側はかなり隣接ビルと接近しているようなので。

みなさん、駐車場いらないディンクスさんばっかりなのでしょうか～

３２７さん

３２５です。お返事ありがとうございます。
参考になりました。周辺環境のチェックが足りていなかったです。
我が家は今週末のモデルルーム見学なので、交通量や通学路などを
よくみてこようと思います。

賃貸収入は我が家の返済計画を大きく上回るのですが、
賃貸は使用・設備のいい上石神井よりも同じ金額なら
ちょっとグレードが落ちても都心のほうが良いのはすごくうなずけます。
我が家も転勤がないわけではないので、急な貸し出しが発生することを
思えば別を考えたほうが良いのかもしれません・・・。
ありがとうございました。

すいません、質問してもよいでしょうか。
その賃貸査定は三菱地所による査定でしょうか？
また、16万台は70㎡くらいの広さのところですよね？

三菱だとどうなの？

７０平米で１６万円は安すぎですよ(笑)地所は周辺の事例から賃料を算出してるんでしょうけど、上石神井の駅近で大手の分譲マンションなんてないから弱めの設定してんじゃないですか？実際はここなら２０万円までなら借り手はつくと思います！

沼袋で２０万くらいでは？だから上石神井では１６万は納得。大手デベの分譲の賃貸だと相場よりだいぶ高くなるんですか？

賃貸だと大手デベの物件かどうかは賃料にはあまり影響ないですね。
上石神井駅近は単身者向きのワンルームが多く、ファミリーで住むには環境イマイチですが、逆に貸す分には貴重で狙い目かもしれません。

私は業者ですが、賃貸では分譲仕様かどうかは非常に重要です。現に賃貸マンションになった分譲仕様のパークハウス練馬春日町は、幹線道路沿いで、３ＬＤＫで２０万円程度の部屋がありますが常に満室稼動中ですよ。地所の分譲仕様が練馬で通用している紛れもない実例です。
また各駅停車の沼袋より急行停車の上石神井のほうが駅近ファミリーの供給量が少ないため客付けは絶対に楽です。

そして過去に上石神井で駅五分以内にファミリーマンションは供給された事例はないので、賃貸面でも隠れ需要はかなりあるはずです。

業者っていうか、ココの営業さんでしょ(笑)
ココで20万はあり得ない。
地域も離れ沿線も違う春日町と比較しても…。しいていえば地所つながり。
賃料保証してくれるなら買おうかな。

春日町って最寄り駅は有楽町線の氷川台？

ここの内容を初めからすべて読ませていただいて、うちも見送ることにしました。ありがとうございました。もう少し都心で環境のいいファミリーマンションを探します。

そもそもこの立地は賃料のみで判断するべきではない。都心でもっと環境の良いマンションがあれば良いがかなりの高額になるのは間違いない。
そもそも棟内モデルルームを見る前に、業者ばかり掲示板であるマンコミでの内容を重視して検討から排除するようなマンション選びはどうかと思いますよ。

業者ですが営業ではないです。パークハウス練馬春日町は都営大江戸線の練馬春日町から徒歩五分です。立地的には明らかに上石神井の方が上ですし、練馬春日町は駅前にファミリー賃貸物件がそれなりにあるので供給面からも上石神井の賃料は期待できると思います。ちなみに仕様はパークハウス上石神井の方が遥かに上です(笑)ただ賃料保証だと正直２０万円は厳しいと思います。

築古の賃貸アパートと三菱のハイグレード分譲マンションなら同じ場所にあっても賃料はかなり違うでしょ。自分が借りる身になれば後者の方が高くても違和感ないと思わない？

いつもの通り

ヒント
・西武線の23区内は比較的所得が高い層が多い
・新宿線には企業の社宅や賃貸も多い
・分譲マンションの供給は少ない
・大手の新規分譲も少ない
・駅近物件は少ない
・三菱地所の西武新宿線は過去４か所のみ（鷺宮、井荻、新井薬師、西武柳沢）馬場を除く
・上石神井は急行停車駅、物足りない部分もあるが落ち着いて良い
・上石神井から吉祥寺は自転車なら近い、バス便も豊富
・教育環境も良い
・竣工売りなので実物を確認できる

ヒント
ベリスタ

わかんな～い

ヒント プラウド

ディスポーザーはついてますか？

パークハウス石神井公園では西向きの70㎡の部屋でも25万円からの賃料設定が可能だと伺いました。
同じパークハウスでも上石神井だと南向きでも20万が難しいのですか？
差が激しいですね・・・。

賃料設定なら20万だろうが50万だろうが可能なんじゃない。
借り手がいるかは知らないけど。

ディスポーザーないですよ

HOME'S家賃相場で沿線ごとの賃料が出ていますよ。

そりゃPH石神井公園なら25万～ってフツーでしょ。
ここと比べても再開発中の駅と古くさい駅、多くの乗り入れを持つ池袋線と発展の見込めない新宿線、公園周りの豪邸が並ぶ石神井6丁目と下町でマンション前のとおりを車に怯えながら通勤・通学するところとじゃ賃貸価格でも10万くらい差がついても全く疑問に思わないよ。
売却するときなんかもっと差がつくんじゃない？

石神井公園との比較は不毛なので、西武新宿線の都心よりのランクが落ちるマンションとの比較とかをお願いします。

…という我が家は見送りですが。

同じ石神井でも雲泥だな

石神井公園との比較は意味がありません。そもそもパークハウス石神井公園とは販売単価が一割以上違うのですからね。。池袋線と新宿線を比較するのも同じく意味がないと思います。新宿線の雰囲気と割安感を感じるような良い人に買ってもらえれば本望です。

練馬区の新宿線エリアで三菱地所は初めてマンションを分譲します。決して安い価格ではないと思いませが、立地やグレードを見ていただければ、十分うなずけるような価格設定であると感じていただけると思います。
逆に見ていただいた上で検討から除外される方はそれで良いと思いますが、三菱地所のグレードの良さは感じていただければと思います。

我が家は一歳がひとりと二人目計画中の世帯です。マンションのスッキリした外観と仕様の良さ、交通の良さ（私の通勤と妻の買い物にとって）にひかれています。が、商店街の様子や隣の駐車場にリスクを感じており
ここに決めたファミリー世帯の方がいらっしゃいましたらご意見うかがいたく。

ここは多分抽選ですよね

子育て世帯には、あの商店街の道は危険ですよ。

全ての道路は危険です。事故が起きるかどうかはドライバーと歩行者のマナー次第です。
ちなみに近所に住んでいますがあの辺で事故が起きたことはありません。商店街の中なので車もゆっくり走ってますよ。

私も検討中ですが、西側の駐車場は気になってます。が、道路も挟んでますし、そもそも２３区の駅近マンションなので近くにマンションがあるのは当たり前だと思ってます。

商店街は路駐の車、自転車が溢れて、歩道（線が引かれただけですが）をまともにあるけないですよね。
学校までにある踏みきりも車がすれ違うときには歩行者は歩けないです。

そこの歩道はこの先広がらないだろうし、車の交通量も変わらない。
毎日のことだから慣れてしまえば気にならないが、慣れなければこれほど辛いことはないね。
これを我慢して購入して、事故にあってしまったらもう悔やんでも悔やみきれない。
ところで石神井公園は再開発で商店街の狭い道に通っていたバスが通らなくなるそうだ。
あっちは安心して毎日通える。
そりゃ雲泥の差になって当然。
鷺宮の今度のプラウドならもう少しいいんじゃない？各停駅だけど。

うちはまさにそのプラウドとの間で悩んでます。

鷺ノ宮は急行止まるんじゃ…

鷺ノ宮プラウドは最寄りは各停の下井草ですよ

そうでしたか
失礼しました

プラウドは駅から遠すぎです。それこそ娘が痴漢にでも会わないか毎日心配ですよ。やっぱり中古の資産価値を考えてもマンションは駅近に勝るものはないですよ。

新宿線の各駅停車は辛いっす。高田馬場に行くのに急行電車に二回くらい抜かれてしまうし。電車が動いている時間と停車している時間が同じような感覚っすよ。新宿線を使っている俺からすると下井草より断然上石神井って感じですわ。

カミシャクで痴漢に会わなくても事故に会うのは心配ではないのだろうか・・・。

上石神井、マンションの南側からは閑静な住宅街なんですよね・・・。
でも東は商業ビルだし正面はBook offだし、西は駐車場・・・
難しいなぁ。とにもかくにもモデルルーム行ってみますわ。

下井草は、一度駅を降りられて周辺を見た方がいいとおもいますよ。
スーパーは一応ありますけど、逆にそれ以外何にもないです。

大きな道路もあるし、感じ方は人それそれなので一概には言えませんが、
私は住むにはちょっと・・・って感じでした。

迷われている方は、ぜひ実際に両方の駅に降りて比較検討されたほうが良いと思います。

上石神井は裏吉祥寺ですね、鷺ノ宮は裏阿佐ヶ谷ですよね

だから事故った実績はないて言ってるじゃないですか。
それに駅から遠いマンションなら事故にあう確率も高くなるんじゃないですか。

そりゃ事故があっちゃこまりますよ。にしても商店街は歩きにくい。

最近のパークハウスはだんだんベリスタに近づいてしまっている気がします。

天然石のキッチンは良いね。

そういや、近くのパン屋は旨いよ。