WORLD CITY TOWERS??（再販売）??その11（通算48）

確かに昨日、におってたね。誰かがガラス洗剤と書いてたけど、そんな感じ。海岸、芝浦あたりでもにおってたな。

りんかい線が全線開通しようとも、近所で品川マンション戦争が勃発終結しようとも、港南口や品川シーサイドが開発されようとも、天王洲アイルでは何事もなかったかのように淡々と時が流れています。ある意味すごい。

>>41

天王洲アイルのフラン・フランついに閉店ですか。
少なくとも土日休日は客がほとんどいなかったしね。でも確かあそこは
一号店で天王洲アイル竣工時から入居し続けている数少ないテナントの
一つだったと思う。
インテリア業界はＩＫＥＡ、ニトリ、無印といった製造直販会社だけが
元気であとは壊滅的だからね。

そういえば天王洲アイルはかつて青山ブックセンターもあったけどね。
土日だけでもいいから駐車場をもう少し安くしないとね。
電車でのアクセスが悪いくせに、６００円／Ｈと都心並みの値段。
すべてがバブル時代の設定のまんまなんだよ。
ゲートシティー大崎なんかは土日は半額の２５０円／Ｈにしているん
だし

＞天王洲アイルでは何事もなかったかのように淡々と時が流れています。
そうなんだよね。
羽田ハブ化スレではさんざん叩かれてるけど
変に発展して人がワイワイして〜ってのは天王洲っぽくないしそうなってほしくないな。

ABCは立地に対してちょっとアート過ぎたよね。でもその後長いブランクを経てできた
期待の芳林堂書店もあっという間に撤退してしまった・・・

天王洲アイルは店舗の床面積が小さすぎるんだよ。シーフォート側もスフィア側も低層階
は法人向けサービスのKIOSKを想定してる様な小さなスペースばかり。

天王洲は、決して寂れてなくて、平日は人が多くてやっぱり会社がいっぱいあるビジネス街なんだなって感じなんだけど、休日は人がいないから寂れたオフィス街のように見えるんだろうね。でも、休日の天王洲の、みんなが愛犬連れて散歩してたり、ＴＹのテラスでリラックスしていたり、外人さんが走っていたり、お弁当ひろげてる人がいたりする、ユルーイ感じの天王洲が好きですね。こういう時、この辺って開放的で明るくて環境良くていいなあと思います。

平日も人がいないというか減ったんじゃない？
4年前から仕事で通うようになったけど
この1年で明らかに寂れてきてるよ

港南口へ移転する力のある企業は、あっちの方が便利だろうね。だけど、お昼時に吐き出されてくる人の数は多いようだけどね。

天王洲の就業人口はだいたい３万人くらいです。

港南口（品川）と天王洲では賃料がだいぶ違う。
品川駅前は坪４万は軽く超えるけど天王洲では３万以下。
もし天王洲のオフィスを出て品川駅前に移転するとしたら
それは儲かっている企業ってことです。

逆に天王洲の賃料が高い場合にはお台場や豊洲もしくは
木場辺りまでいけば賃料は２万円台前半に下がります。

日本一坪単価の高い大手町で平均は45千円くらいだから、品川駅前はそれに準じますね。

港南口エリアのマンション賃料は坪10500円くらいかなと思っていますが、実際はどうですか？

まあそんなもんだ。Vタワーは激安だね。

マジですか？

そんなこたーあるわけないだろ？Vは最低でも坪12000以上。条件よければ15000円。WCTでも、11000-13000円。10500円は1年契約とかではあるけどね。

いやだからVタワー分譲時も中古も激安だって意味。本当はオフィスにしたかったけど大規模開発にともなう住宅設置義務があるからいやいや作ったから。

そうか、
だから内廊下とか豪華な設備とかにはしなかったのか。

Vタワーって内廊下じゃないのか。内廊下のマンションって、以外と少ないんだなあ。湾岸でも、考えてみればほとんど外廊下。WCTの内廊下は広くて各戸ポーチもあるのは、珍しいかもしれない。

知ってる限り、この辺で外廊下は、グローブの一部、キャピタルマーク、シティータワー品川かな？ブランも？

後、内陸だけど、アークタワーズが、何気に外廊下。

考えてみたら、駅直結タワマンはVタワーを始め外廊下が多い。

今発売中の勝どきと東池袋のクレスト。
豊洲駅のタワー。市川で鉄筋問題を起こしたタワー。など

ぜんぜん関係ないが今日大阪に出張にいったんだが大阪ですみふがMEGA CITY TOWERSというマンションを分譲しているみたい。ワールドではなくてメガw　ハンバーガかっつーの

関西って安いんだね４ＬＤＫで３８００万だって

名前は完全に2ひきめのドジョウ狙い。

駅直結じゃん。

メガは快速一駅6分で天王寺
ワールドは徒歩4分で天王洲

似ているw

ワールドは新幹線一駅6分で東京駅

たしかに、このマンションは2つと無い色々な特徴があるから、人気が高いのもわかる。

誰かが以前書いてたが、この立地に特徴のないマンションを建てても多くの人は買わなかっただろう。
そこで「２つとない特徴」を付加して売ったという物件だよね。

それを魅力的と思うかどうかは各人の価値観次第。

面白いマンションではある。単なる住まいじゃなくて、クルーズサービスとかパーティーとかバーベキューとか遊べるマンションだな。

>マンションって

とても小規模なマンションもあれば、ここの様なとても大規模なマンションもあります。
マンションって、と一纏めに考えるのは適当ではありません。
詳しいことは、営業さんに聞くべきでしょう。

では、誰の発言を参考にマンションを買うのだろう？

ポジ？、ネガ？、マスコミの提灯記事？、Ｓ氏？

このマンション、竣工後2年で買いました。内見チェック、細かい部分の手直し、全て完璧にやってもらいました。むしろ、マンツーマンなのでじっくり時間をかけてもらい、一部の壁紙は貼り直しまでしてもらいました。完成在庫は、実物見られるから安心だし、追加サービスがあることもあります。良く、配管がどうのとかいいますが、全く問題はなかったです。

ただし2年たつと、中古扱いですね。わたしは、気になりませんが。

リア・ディゾンみたいなマンションだよね
落ち目すぎるよ

逆に新築の利点ってなんでしょうね？
中古扱いだろうが瑕疵担保やアフターさえあれば大きな問題はないと思います。

>>84
>>86
＞中古扱いになる年数は決まっているのですか？
「不動産の表示に関する公正競争規約」第１条（用語の定義）

「新築」と呼べるのは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの（規約18条1項）。

おもに広告上の問題ですね。
建築後っていうのは竣工後と読み替えても差し支えないかと。

あと一般的に所有者の名義変更（登記）されたら、未入居でも中古でしょうね。
長期未販売などはデベさんも資金繰りのため同業他社に降ろすことがありますが、その時点で「中古」になってる場合もあります。＜実害は変わりませんけど。

部屋を閉め切っていると、室内の空気は必ず腐る。空室の部屋をしばらく放って置くと、間違いなく空気が腐ってきます。

空き部屋も24時間換気にすればいいかな。電気代がかかるけど。

空き部屋の空調ってどうしているんですかね？
換気しないとシックハウスとかになりそうなんだけど・・・

シックハウスはもともと無い仕様ですよ。

以前、別な湾岸エリアの未入居物件タワマンを見に行ったら、
コンロの上のレンジからは風が逆流して入り、
サッシは隙間があるらしくて風切り音がしていました。

電気を使わなくても換気されて、エコだねぇ。

「レンジから」ではなく「換気扇から」。

住んでいないと、住んでいるより痛むという話があるとすれば、明らかに間違いですね。普通に考えてみれば、わかる話ですね。そりゃあ、埃は多少つもるかもしれないけど、それも窓開けなきゃ関係無いし。

この場合、痛む→傷む、ではないでしょうか。

デマです。

素人だらけだね…
周囲にいる詳しい人に自分で聞いてみて下さい。

「新築でも家は放っておくと傷む」
これは間違い、家は住人がいようといまいと、メンテナンスが出来ていなければ傷むが正解です。
（人がいれば良いという物ではありません）

人間の活動がないと、空気の移動が無く停滞しますね。
空気が停滞すると、カビが発生しやすくなります。
具体的には無人の家が傷むというのは、カビによる腐敗ですね。
勿論、湿気の乾きにくい北側や水周り（排水管には相当期間水は溜まったままでしょうから）から発生して、掃除（除去）をしないから繁殖していくのでしょう。

前に住んでたマンション、転売しようてして荷物をどけたらクロゼットの奥がカビていた。
その裏側に配水管が通っていて結露したらしい。
どこがカビるかは、カビてからじゃなきゃ分からない。

きちんと掃除しなさい笑
未入居仲介の場合、物件の状態はオーナー次第で随分違うから確認すれば問題ないよ。
数ヶ月〜１年とホントになにもしてない場合は水回りのニオイやら結構凄いことになってることもある。

海外長期出張が多く
毎回２４時間換気システムをオンにして出るが、
最長４ヶ月、４年間、お陰でカビ一つ生えない。
未入居部屋も、それを利用していると思うが。

でも、1年ならともかくここの億を超えているクリアランス住戸はあと2、3年は余裕で売れないでしょう。
都心の物件の供給も続くし、新規物件の価格は下がってきているし・・・そもそも興味のある人はもう買っているだろうし
最終的にはどうするんだろう。。。賃貸？ファンド一括？値引き？

こんなとこであーだこーだ言ってないでスミフに聞けば？

ゲスト部屋になったら良いな～♪

ペントハウスは売れないだろうし、ゲストハウスになれば泊まりたいなぁ

真空で無い限り傷むのは当然。
宇宙の果てなら大丈夫だけど。（笑）
嘘だと思うなら１年間空室にして試す事だね。

見入居住居も24時間換気システムまわしているの？
電気代とかフィルターとかスミフが全部メンテしてるの？

どんな名目で経費を落とすんだろう

名目うんぬんは知りませんが、２４時間換気は原則オフれません。
スミフ分譲分は当然オンでしょうが仲介未入居はオーナー次第でしょう。

まあ、このマンション乾燥しているからかびることは無いでしょ。完成在庫買ったけど、水回りは、全く問題はなかった。むしろ、内見者による傷とかがあることがある。ウチもスミフが嫌がるくらい指摘したけど、建具やドア枠などに小さい傷が何箇所か。ただ、引き渡し前に清水さんが3人来て、どうやってこんなに綺麗に直したの？ってくらいに完璧に仕上げてくれた。

スミフはペントハウス売るのに焦っている気配はまるで無いね。どういうつもりかしれないが。1億円以上の金が出せる人は滅多にいないし、高過ぎて逆にリセールも簡単じゃ無いだろうから、ああいう部屋が欲しいという金持ちは滅多にいない。そういう金持ちが現れるのを気長にノンビリ待っているという雰囲気。

まあ実際スミフが良いなら誰が困る訳でもないし。
プレミアムをまとめてごっそり流しちゃうどこぞの物件よりマシですね。

>>113

＞嘘だと思うなら１年間空室にして試す事だね。

ここじゃないけど、昨年３月にセカンドハウスとしてマンションを購入。月一回程度の使用（大概一泊）だけど、傷んだ形跡はないよ。新築時と変わらず。

24時間換気は常時onだけどね。

どこがどう痛むか、考えてみればよいのでは？

・日焼け
・カビ
・錆
・フィルター等の消耗（24時間換気ONなどの場合）
・害虫害獣の発生（高層ではまずない）
・使わないことによる○○の劣化
...

浴室など中途半端に使うとカビの危険性はあるものの、居住している方が痛みやすいものしか思いつかないね。

マンション内の船舶免許講習で免許とってレンタルで最近は自分の操船で東京湾クルーズとちょっと足伸ばして横浜まで行くこともあるけど、不満な点が一つ。マンション内の桟橋、江戸川の業者のチャーターのみ停泊できて、自分の船やレンタルした船はとめられないんだよね。業者だけでなくマンション住人にも解放して欲しい。
芝浦アイランドの桟橋は住人の船一時停泊できるらしく、いいなぁと

誰だか友人の船でマンション内から出港したと前スレッドであったけど、それはできないよね。特別に許可もらったの？

一瞬止めて、すぐに出発したのかもね。。係留はルール違反だけど、一瞬の停船ならやる人がいても
不思議じゃない。

面倒だし、事故が起きた時のことを考えれば、管理組合は許可しないでしょう。

ここの売れ残りは、残り、じゃなく意図的に残してると思うよ。
たぶん。
特にプレミアム仕様が残ってるなら尚更。
マーケティングの基本のフロントエンドとバックエンドでしょう。
いろいろ言われてるけど、立地以外はサイコーのタワマンだと思います。

よくわからないけど
ここの億を超える住戸を買う人はもう買っているんじゃないの？
これから築２年、３年と経ってから売る販売戦略って普通に考えておかしいけど・・・
金利も経費もタダじゃないし、この販売戦略が正しいと思った理由を教えてほしいな

自分で考えましょう。

住友不動産はここだけを売ってるわけではありません。

名簿は最強の営業ツールです。

>>126

>マーケティングの基本のフロントエンドと
>バックエンドでしょう。

消費財と耐久財(住宅投資含む)ちゃんと区別してマーケやってる？？

区別とは具体的にどうゆうことですか？
名簿集めるのに区別する必要はありますか？

名簿で売れるならもうとっくに完売してる。たしかに完成在庫の山
スミフにそんな高額顧客のリストがあれば麻布十番も三茶も豊洲も有明も、もちろんここも完売

簡単な話を難しくしか話せないヤツはホント頭の悪い。無駄に話が長くて仕事できないんだろうなぁ

仕事出来なくてすいません。
難しく書いたつもりはありません。
説明不足でしたか。
勉強になります。
それでもこのマンションはやはり住友不動産のモデルルームという位置付けとしか考えられません。
ここがなかったらあなたが書いたマンションはもっと残ってると思います。

キミがエアー社員で能力が低いのはよ～くわかったわ
こんな遠隔地に16戸もモデルルームを準備して
竣工済みで直接で部屋を確認できる完成在庫の販売に役立てるとは
すごい戦略だねぇ

楽しかったよね。。。

んー
やはり説明が下手みたいで伝わりませんね。すいません。
まあ、ここまで書いたらわかる人はわかると思うのでもーいーです。
わからない人が多い方が仕事しやすいですし。

決算対策で残してるだけでしょ。利益調整したい時に売って利益をあげる。利益出てる時はとっておく。それだけのこと。

スミフが利益がどうのとか考えていない事は確か。だって、コストかかっていないし現地販売事務所に
いる人だって普段は事務所内で別の仕事してるでしょ。最上階1億から4億もする部屋は一気に売れない事を
想定し、最初から＋αと計画しているのは当たり前。だから、売れれば全部粗利になる。数億円もするん
だから、1戸でも売れれば現地の営業数人の人件費なんて出しゃうし在庫の管理費は知れているし、
事務所費はかからないからね。あとは宣伝用のうちわ代とティッシュ代？考えてみれば良い商売。

ここの経費はわからないけど、同規模の完成在庫マンションの例だと
空き住戸の維持管理（固定資産税や組合管理費、室内のクリーニング代など）にかかる年間5000万円もの費用負担

スミフは上場企業。数％の営業利益しか生まないマンション事業でグロス金額の3％を占める在庫を放置
あなたも社会にでたほうがいいですよ

当行といたしまして在庫はなるべく持たないようお願いしております。

＞空き住戸の維持管理（固定資産税や組合管理費、室内のクリーニング代など）にかかる年間5000万円もの費用負担

だからさ、それも想定内でしょ。ただね、5000万もかかっていないさ。5000÷16で、一戸あたり312万？
ローンの返済以外に、そんなに維持費がかかったら、それこそ買った人たち大変だよ。


＞あなたも社会にでたほうがいいですよ

いちおう、日本じゃ知らない人のいない経常利益数千億の会社の部長職をやっているんだけどね。

＞スミフは上場企業。数％の営業利益しか生まないマンション事業でグロス金額の3％を占める在庫を放置

だからさ、スミフのあの余裕見れば既に在庫は減損処理している。引き当てして、事実上在庫評価はゼロにして
いるさ。だから、売れれば全部引き当ての戻し入れで100％粗利。キャッシュフロー的にも、すでに建設費は
全て費用計上済だな。

>>146

それは金を返してもらえないケースでしょ？金を返してもらうか、在庫を減損処理してB/Sが健全なら
全く問題ない話。売れ残り在庫を資産計上し続けたうえに、売れなければ借り入れ返済が出来ないような
資金繰り状況だと話は別だけどね。仮にそうだとしても、2100戸中2084戸売って99％以上利益を乗せて
回収して、それで銀行返済が出来ないわけが無い。

>>147
>だからさ、スミフのあの余裕見れば既に在庫は減損処理している。
>引き当てして、事実上在庫評価はゼロにしているさ。

あなたの国ではゼロ評価が認められるかもしれませんが、日本ではWCTの在庫をゼロに減価することは不可能です。そもそも減損処理の引当って何ですか？？

>売れれば全部引き当ての戻し入れで100％粗利。
間違いなくその処理は否認されます。そもそも粗利って・・・

149じゃないけど、別に在庫を持っていてもBSとキャッシュフローが健全なら問題ないんじゃないの？
会社としては大きな利益出ているんだし。経済成長率の高いときは、マンション立てて一気に売り切る
のが当たり前だったけど、最近は好適立地も少なくなってきているし、大規模マンション建てて
少しずつでも着実に売る方が賢いと思うよ。そうしないと、業績に波が出来すぎるでしょ。スミフは
13期連続増益で1000億以上の利益を上げる超優良企業。16個のマンション在庫どころか、全国に多数の
在庫を持っているけど、それを中期で確実に売る戦略でしょ。