二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 24

１戸対１戸の権利変換ではありません。従前の評価額とライズの卸売価格での権利変換。
複数の住戸に権利変換した地権者はザラです。住居用と賃貸用。複数の賃貸用などなど。

だいたい、瀬田交差点とか玉堤の渋滞なんなんだよ！！

ここは世田谷だよな
渋滞に時間使って何がウレシイんだよ！ 週末に車引っ張りだして来て、教習中みたいな運転しやがって！
うら道まで混んでるし。
自転車の方がよっぽど早いわ！

馬鹿かよ！ＩＱ低くすぎ！！

渋滞バカに限って、エコ、環境、地球にやさしいとか言うんだよ。

週末瀬田や玉堤にはまりに行くのは神奈川から川越える車です。
誰か橋もう一本かけてやって。

>>418
60平米台前半2LDKで25万円そこそこか…。
うーん、格安で出し過ぎじゃない？
単身赴任じゃ広過ぎだし…なかなか借り手がいないのかな？

どうしてもこの物件が許せない人がいるみたいですね

リボンストリートができるまでは、駅から遠いし、夜道は街灯が暗いし不便。
さらにリボンストリートがいつできるかわからない状況。最低７年はできないと言われているから、相応な賃貸料でしょう。

いや、夜間の暗さは治安不安で女性には無理だからまだまだ高い。もっと下がる。

>433
新築ワンルームで34.48平米で14万円なら錦糸町と同じ価格ですね。
こんな価格で賃貸に出しちゃって大丈夫なんですか？

http://www.kinshicho-cjs.com/mobile/details/?act=details&act_old=l...

いやまーここは大変だ、売れないよね。
このままじゃ。
業界じゃさらし者だもん。
入居者もつらいよなー！

実態は錦糸町と同じでしょう、二子玉川でだまされて割高で購入する人は変に憧れ持ってる川向こうの住人しかいないでしょう。

￥140000がもし本当ならすごい破格値ですね！現在、東急の旗の台駅前で￥135000のワンルームに住んでいます。借りたいです！引っ越ししようかな…。二子玉川に憧れています。しかも新築のあの二子玉川ライズですよね？職場まで少し遠くなりますが+￥5000で二子玉川ライズに住めるなら私にとっては価値があるかも。

賃貸、東急関係の入居者は、朝の混雑時にはエレベーターを使わず階段を使ってください。
エレベーター使用時に満員の場合には途中階でも降りてもらいます。

賃貸は管理組合員ではないから利用できないでしょ。

入居者かつ管理組合員

> 賃貸は管理組合員ではないから利用できないでしょ。

ほんと、無知でいい加減な情報ばかりだね。だからこんなとこ買っちゃ、、、、

賃借人も共有施設が使えるに決まってるじゃない。少しは自分の希望じゃなくて、常識ってものを調べよう。

実物を見たら夢から覚める。幻想を抱いているようだけど、内覧会で契約者から不満続出している。
家具らしい家具もない。向きも悪く花火も見れない。恥かしくて友人を招待できません。

管理規約読め
区分所有者が賃貸に出した場合共用施設の利用は使用することはできません

三井のタワマンと同一視しているのではないか？
ここの共有施設に見るべきものはない。維持費が安くていいという人向き。

>>433
>￥220000 68m2 2LDK

不動産の価値って、確か不動産から得る収益を利回りで割るすることで、簡単に計算する事ができますよね？

不動産の収益還元価値＝収益÷利回り

二子玉川で、しかも駅近で新築なので利回り6％だとすると・・・
22万×12÷6％＝4400万円

￥220000 68m2 2LDK の部屋の実際の販売価格がいくらなのかは知らないですが、
世間では これくらいの担保価値ってことです。

あくまでも収益還元法（直接還元法）から算出したケースですが・・・。

68m2 2LDK の部屋の実際の販売価格は、6000～6500万円

>>452さん
”二子玉川ブランド”が大きく加味される優良物件なので、私なら利回り８パーセントで見込んでいます。
桜新町とか用賀とか都心の駅前物件なら８～１０パーセントは常識ですよ。

ライズは駅前ではないです。
リボンストリートができるのは８年後くらいと聞いていますが、それまでは大回りしないといけません。
夜道は本当に暗くて危険です。

駅前といえばプラウドですが、賃貸利回りは良くて５％くらいです。
それでも空きがすぐ埋まるわけではないです。
もともと賃貸向きの立地ではないです。特に女性向きではないです。

郊外のマンションで利回り何かまじめに考えている人がいるんだ。驚きです。

少子化が進めば郊外で賃貸する人減るから、今計算しても机上の空論ですよ。

＞駅前といえばプラウドですが、賃貸利回りは良くて５％くらいです。

22万×12÷5％＝5280万円

あほかと言いたい

どんだけ ぼったくりマンションなんだよ！
恐るべし二子玉川ライズ！
実際の価値を見出せなかった購入者　→冷や汗

ファミリー向けなら新築物件でせいぜい租利回り５％程度でしょ。
しかも二子玉川は周りよりも利回り低いのは有名。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=73
賃貸なら用賀とかの物件のほうが遥かにいい。
賃貸利回りが低い⇒価格の上昇期待が大きい。　ともいえるし、
利回りが低い。⇒価格が割高でも購入意欲が強い地域。ともいえる。
また、賃貸需要＜購入需要　な地域ともいえる。
もしリンクのサイトの利回り4.2％で計算すると、
12×22÷0.042＝6285万　まあ妥当？
ていうかそもそも価格設定のときにこういうのを考慮して設定する。
ライズの価格設定は若干割高に見えるが、
数年後に駅につながる道やショッピングセンター、大きな公園が隣接することを考えると
割高ともいえない。そこは個々人の判断。

そもそもここのマンション買ってる人は同じ区内に親がいて、相続すれば同じ区内に戸建てが手に入るが多いです。だから、相続したら中古で売られるなり、賃貸に出されるなりで、買った人がそのままずっと住むことは少ないです。心配な点はその時には少子化が進んで、売ることも貸すこともできなくなっていることです。郊外で１千戸のマンションはちょっと大きすぎます。

>457
>もともと賃貸向きの立地ではないです。特に女性向きではないです。

え？
ライズって女性向けでしょ？
思いっきり。
女性を意識した・・・
森ガール？じゃなかったでしたっけ？

＞賃貸に出されるなりで、買った人がそのままずっと住むことは少ないです。

え？？
実需向けマンションだったはずですよね？
投資向けマンションなんですか？？ここ

だぁかぁらぁ、森ガールなんてもう終わってるって。
ブームに疎い下請アラシが持ち出しただけでしょ。

>>464
戸建てを相続する時にほとんどが処分され、別の人に渡ります。
地元購入者が多いですから。

検討している方は、ぜひ夜に駅からライズまで歩いてください。
どういうルートをとっても、駅を少し離れただけですぐに暗くなって、女性が一人で歩ける雰囲気ではありません。

>>461さん
え～っとですねぇ、そのサイトって75m2が設定条件なんですけど・・・・。

[分譲75m2]
二子玉川 6,242（万円）
坪単価 275（万円）
賃料（管理費込）217,000

ライズは65m2でその価格6,242（万円）ですよ？
基準がまったく違っていますよ？
私の日本語、理解できていますか？

ライズの65m2で価格6,242万円ってどこの部屋？一番低層で安いもの？

確かに461さんは慌てんぼうさんですね（笑）

小学校のときの通信簿→→→おっちょこちょいが珠に傷

気をつけよう　墓穴を掘った　４６１

思ったことをすぐ発言してしまう人なんじゃないですか？

ここって結構安いんだね
坪３００以下では仕様や設備の程度が低くても仕方が無いと思った

461です。
スマソ書き方悪かったね。
>ライズの価格設定は若干割高に見えるが
てので68と75ｍの違いをいったつもりだったが…
まあ割高分を何の対価と考えるか、ということだよ。分かったかね君たち。

478余計に支離滅裂
いいからお前はもう黙っとけ（笑）

ライズは75mだと7500万くらいするよね。
ショッピングセンター、公園、毛虫ストリート、ハゲ庭、眺望、花火などに
1000-1500万くらい余計に金払ってるんだな。
さてその価値があるかないかは…

＞＞ショッピングセンター、公園、毛虫ストリート、ハゲ庭、眺望、花火などに 1000-1500万くらい余計に金払ってるんだな。


その通り
しかも賃貸に出しても赤字
終わったな

信濃町へ流れる分はどれほどか？

分譲価格は、まさにハコ代
ほかにも、オプション、モロモロかかりますから
ただ、知人はど～んと値引きしてもらったそうだから

シンプルでもいいと鷹揚にかまえるか
チープすぎて論外とパスするか

ライズに限らず
世田谷で新築なら
予算７５００～８０００万は平均的
でも、居室５畳未満はかんべん

急行停車駅でなくても
用賀、桜新町のほうが生活は便利だと思う
毎日、明治屋や紀伊國屋、伊東屋に行くわけでもなし

相変わらずすごい人気だな、このスレ。同じヤツが何度も書き込んでるだけか？

まぁ
ライズ信者3名
ネガ　　　20名

こんなもんだろ

土曜日も総がかりの突貫工事、、、入居後もガタガタ作業中かあ

植樹の幹、か細い、、、、本数も、申し訳程度、、、森どころか、緑にもならない

２３名は、神奈川発ですか？

>>487　なるほどー。ネガ20人にうちアンチ東急が15人くらい？

信者って表現は、どちらかというと東急不買運動にふさわしいな。

子どもの通学や中学受験の話題が、いっこうに出ない
ここの常連は、単身者か子どもさんのいない方ばかり？
アンチ世田谷も多いし
ゆとりがあって教育熱心な人は、そもそも、こんなスレのぞかないか
とっくに別の物件買うか、戸建てだろうから

シニアに人気と。まあ若い世代には買えないわな。

このマンションに坪300万も払えないよなー。価値に見合っていない。

坪350ですよ。

パークコート二子玉川弐番館。。。９９８０万円（約３３坪）０３年８月築

プラウドタワー二子玉川。。。。。９９８０万円（約２４坪）０５年１２月築

ライズは新築とはいえ……

パークコート二子玉川弐番館。。。。９９８０万円３ＬＤＫ１１０㎡（約３３坪）０３年８月築

プラウドタワー二子玉川。。。。。。９９８０万円２ＬＤＫ　８０㎡（約２４坪）０５年12月築

ライズは新築とはいえ。。。

プラウド二子玉川レジデンス（０５年７月築）→２ＬＤＫ・74.28平米（22.46坪）→７１８０万円

坪350万でこれだけ環境の良いところに住めるのだから、
決してわるい話しではないと思う。

大井町で坪３２０万、中延で坪３００万円。
大井町線沿線で駅から５分くらいの物件です。

このあたりは駅に近い物件が少ないいことと、
親の援助を受けられる人が多いですから。

「優良物件ほど利回りが低い」という常識を知らないヤツが多すぎて困る。

　ネガも福島瑞穂なみのレベルの低さを露呈したな。

ローカルマーケットは少子化が進んだらお終いですｗ

>「優良物件ほど利回りが低い」という常識を知らないヤツが多すぎて困る。

この人、ド素人ですね。
自分の言っている意味、わかってるの？
マンション購入は初めてですか？
もう少しお勉強しましょうp(^^)q
頑張ってください。
検討者とは思えない発言なので、ついキツくなってしまったことをお許しください…。

503さん

　キャップレートという言葉ご存じですか？

　

「利回り」なんて、どうせ「空回り」

利回りの事なんか考えていると郊外にマンション買えなくなります。

無知な５０３が恥ずかしすぎ

マンション投資家が皆こんな人だと嬉しい。

503笑
恥ずかしいからもう発言するなよ笑
値段と利回りは反比例、トレードオフの関係なんだよ。
一般に賃料のほうが価格の弾力性が低いからね。
物件価値に対しても、質の良し悪しに対しても。

499さん
確かに世田谷物件としては、決して割高ではない。
当初は坪400万超か？なんて言われてたもんな。ここ。
まあリーマンショック前だけど。
不景気で割安に買えたのかも知れんよ。購入者さんたち。
植栽なんて、シニアな住民達で育てるの好きな人いっぱいいそうじゃん。
皆で仲良くトマトとか植えて、楽しんで！笑

503さん、

大丈夫ですよ。キャップレート知らなかっただけですよね。

簡単に言うと、不動産の投資利回のことですよ。

しばしばこの物件は利回り3%台とか言われたりしますが、この場合の利回りがキャップ・レート。
築古物件よりも新築物件の方が低く、田舎の物件よりも都心部の物件の方が低くなるから、
つまり、良い物件の方が利回りが引ってことです。
キャップ・レートの決定要因は、人気エリアかどうか、大規模開発か、新築か、
などの他にもいろいろあるから、勉強して、またきてね。

しったかぶりは、こうやってみんなに笑われるだけだからね。

>501
高額物件が必ずしも優良物件ではありません。
高額マンションが必ずしも高級マンションではないのと同じ。
ライズは高額マンションだが、高級マンションでも優良物件ではない。

契約はシニア層が多いの？　へぇ～

ライズが高額だから優良だと思い込んでいる時点で終わってます。

>>513
でも、これが世田谷区的考え方。
特に高齢者はね。

ＭＲで舞い上がっちゃう、、、老いも若きも

この掲示板を見て日本人は中国人を笑えないことを知りました。
ありがとうございます。

でも、これが世田谷区的考え方。

「新語」「造語」ですか？　

地元の公立校から進学高に繋がっていません。では私学かといえば、あの殺人的ラッシュに通学させられない。子育て世帯が住居を選ぶエリアではないです。

517
他人の文だが特に違和感は無い。
論旨に反論できないから言葉遣いにしか反論できないのか？

おいおい、５０３が引きこもりになっちゃうぞ

518さま

まったく世田谷の教育事情、ご存知ないですね。
田都で筑付の小学校へ通ってる子もいますよ。ラッシュがどうのこうの関係ありませんよ。
親以上に子どもたちはパワフル！
「サピ」で我が子の授業が終わるのを待つ親御さんの熱心なこと
高級外車で、ばっちり、おめかしのお母さん待機してます

517
他人の文だが特に違和感は無い。
論旨に反論できないから言葉遣いにしか反論できないのか？

書き込んでいる人だけ、わかってもねえ

>子育て世帯が住居を選ぶエリアではないです。

ベイエリアがいいとか、おっしゃりたい？

521
世田谷の教育事情が、二子玉川の事情に重なると考えている時点で終わってます。
道路事情の悪い二子玉川で外車でお迎えとは噴飯もの。
「サピ」程度しか行けないレベルの学力の子の親で、

（続き）
進学を語る価値は無い。

↑ふたこの話してませんよ！早とちりしないでね。ムキにならないで。

＞道路事情の悪い二子玉川で外車でお迎えとは噴飯もの。
「サピ」程度しか行けないレベルの学力の子の親で、


ニコタマは日能研。「サピ」ありませんよ、アハアハ
どこにお住まいですか？小杉？