管理会社の規制強化

５５０です、訂正です
説に管理は　　設備管理のあやまりです。

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マンション管理業者が、管理業務委託契約（更新も含む）をするには、マンション管理適正化法の施行令で、管理組合の総会決議が必須要件のはずです。
総会決議なしの自動更新は、認めていないし、金額変更ならば、重要事項説明会も必要です。
適正化法は規制項目が少ないが、国交省も、さすがに、行政権限を使って指導・処分するのではないでしょうか。

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総会決議は普通決議だから否決される事は稀ですからね。
契約内容の変更は管理業務主任者をして説明させなければなりません。

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説明不足でしたが、毎年総会決議は経た上の自動更新です。
専門家によると、それも指針では毎回新たな契約書を交わすように、とのことでした。
値上げ要請(金額変更)対策は、４月の総会迄に業者変更の決議は間に合いそうにないので、抜本策は次年度理事に引き継ぐしかないか、と考えています。

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契約書の期間と理事長の期間が同時期でありたい。うちなどは契約書の理事長と
実際の理事長が異なる。

総会の終了と同時に理事長の変更と契約書の変更がされるべきである。

組合の運営は理事が変更になっても留まってはならない。ここら辺を整備して悪質
な管理会社、組合役員、マンション管理士等に隙を見せない事である。

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通常管理契約自至＝理事会自至は、方法としては大変に一理あると思いますが、当方のマンションでは輪番自薦他薦（アミダ確実）理事会が、一年間（当方二年間）の業務を真剣に精査し、内容の変更申し出、是正無ければ他管理会社のアイミツを取り、管理会社を変更の議案を期交代直前に議案にして期末総会は無理でしょう。
可決すればしたで、新管理会社を薦めた（そうみられます、、、）前理事会は、申し送りでオシマイとはならないでしょう。
じゃあ、、素人住民揃いだから、それを外注する為、優良コンサルやマン菅を引っ張って来ても、これは住民次第で悪質に変化します。悪質に変化した（居座る現管理会社）コンサルやマン菅は、業務よりその住民達の真剣度と役員の権力願望を虎視眈々と注視します。
ここらの整備は、住民自らなんですよね、、、悩みのタネです。

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管理会社は、管理組合が不適切な運営をしても、全ては、管理組合が責任を取る立場ということで、一切、責任を取らないのでは？

一方、組合員は、管理会社が何も言わないから間違ったことはしてないと思ってします。

ここに、付け入るスキがあるように思います。

https://ncode.syosetu.com/n5494dq/

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管理会社の善管注意義務違反を追及できるケースでも、管理組合が泣き寝入りしているケースが多くあるとみられる。管理組合が、管理会社相手に、もっと損害賠償請求の訴訟を提起して、悪事をはたらいたり、悪事に共謀することは、経済原理に合わないということを悟らせる必要がある。管理組合は、管理会社に訴訟を提起することをためらう必要はない。
さらに、現行制度上、区分所有者が管理会社を相手に訴訟を提起することは難しいが、良心がある弁護士は、悪徳管理会社が、ばっこする現状に危惧を抱くならば、全国的レベルで、管理会社相手の集団訴訟を検討して、判例を勝ち取って、区分所有者の権利が守られるように努力すべきだ。判例の積み重ねで、法制度も変更されてゆく。
区分所有者の権利が、決して、しいたげられない社会を目指すように、マンションのすべての住民・区分所有者も、努力すべきだろう。

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区分所有者の団体を急ぐべし、

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「陰る首都圏マンション販売」2017/1/19 日経電子版「マンション市場の陰りが鮮明になってきた。」と、報道（https://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ19HH9_Z10C17A1000000/）されて、　不動産経済研究所（東京・新宿）でも、2017年12月度で、マンション契約率７０％台に落ち込んでいると発表（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/314/s201712.pdf）しています。

株式市場も乱高下し、マンション販売も、先行き不透明になってきています。

マンション管理の問題が、あまりにも、ひどすぎるので、マンション購入や居住に二の足を踏む人も、多くなってくるのではないでしょうか。

不動産業界、宅建業者こそ、マンション管理業の規制強化を、強く主張して、マンション購入し居住しても、長期間にわたって、安心できることを、アピールすべきではないでしょうか。

深刻なのは、マンション管理の問題が、築年数が経過したマンションに重大な問題が起きていたのが、さらには、昨年12月の最高裁判決が出た、福岡のマンションのように、竣工まじかの、築浅のマンションにも、波及しているということです。

管理会社の問題が、築浅、築深に、関係なく起きている。それによって、マンションの区分所有者・住民は、振り回されることになっている。これを、マンション区分所有者住民は、もっと深刻に受けとめるべきでしょう。

管理会社の規制強化は、必然です。それを、宅建業者も、後押しすべきです。

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>>560 匿名さん
深刻な問題が起きたら、法整備が進むよ。

議員さんの対応は、なんでもそうだよ。
後手後手。泥縄式。

未来志向の行動や発想は、語られるだけです。

ゴール・想定結果を目指してプラン～実戦してるのは極々小数でしょ。

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宅地建物取引業者と分譲マンションの管理業者にお互い利害が関係して気を使ってできません。
マンション管理適正化法と宅地建物取引業法に規制を加えるべきですが。どうでしょう。？

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>マンション管理適正化法と宅地建物取引業法に規制を加えるべきですが。

↑まったく同感です。
ただし、あまり知られていないのですが、実は、両方の法律とも、議員立法なのです。だから、役所・国交省の方は、自分達の思い通りならないので、腰が重くなっています。

大きな事故、つまり、構造計算書の偽装や、杭打ち不正のような、社会的に大きな話題がないと、規制が動かないというは、悲しい国のありようです。

マンションの関係者が、大きな声を幅広く訴えていく必要があると言えるでしょう。

国会議員が、法律案を提出し、成立させても、結局、それを運用するのは、行政府の国交省なのですが、色々な国民の意見があっても、動きがとれない、国交省の一部の役人には、もどかしい思いがあるのではないでしょうか。

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まともなマンション管理士なら、自分達の仕事を増やすためにも、マンション管理業者の管理会社の規制強化に積極的になるのではないでしょうか。
そういう状況になっていないということは、マンション管理士も、あまり信用できないというあらわれなのでしょうか。

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管理会社が儲けることを禁止する法律を作ったらどう？

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>>560 匿名さん

そのニュース関係ないわな
最近回復しておるが
市場の状況によるもの。
値段が1.3倍以上になったりすれば、売れなくなるのは当たり前

マンション管理士なんて作ってしまったけど、そいつらの仕事を行政が必死で作ってるイメージ

ビジネスにならなければ企業はやらない。
嫌なら自主管理で全部やればいいんだよ。

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>>566 名無しさん
↑そのとおり。

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>566
ビジネスには、なっているのでしょうね。工事屋の御用聞きとして。
しかし、時代にそぐわないビジネスモデルですね。

マンション管理士は、行政が作ったというよりも、政治家が議員立法で、
作ってしまったという感じもするけど、どうなのでしょうね。
行政マンも、マンション管理士の資格ができるのは、望んでいたのでしょうかね？

作ってしまったのを廃止するのも難しく、けれど、仕事のない、マンション管理士試験の合格者が増えていくだけ。

いつまでこれが続くのだろう。

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マンションの居住者にマンション管理士が増える事は望ましい。

組合員がマンション管理士になってくれれば相談する事が出来る。

これ等を嫌がるのは誰と誰でしょうか。考えて下さい。

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相談したところで、実業を知らないマン管士がいても、間違った説法して揉めるだけだよ。
改修系の工事会社出身者の方が役立つ。もしくは職人。

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実業を知らないとは。？

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マンション管理士は役には立ちませんよ、薄く広い知識が要求されるが実践では無能。
同じマンション管理士でも一級建築士や施工技師などが、マンション管理士資格を
兼ねているようでないとただの趣味の資格というレベル。

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だから、実業を知らない、とはなんだときいています。話を反らさないで下さい。

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うちのマンションでは、工事会社出身者と職人の区分所有者が、管理会社と手を結んで悪さをはたらいた。でも、後でバレて、痛い目にあっていた。悪い事は、バレるし、するもんじゃないよね。

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　悪事はいつかバレます。　隠そうとするとウソをつかねばならず、ウソにウソを重ねて、収集が付かなくなります。　どこかの国の政府と一緒ですね。

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　国土交通省は実効のある管理会社の規制強化を出来るのでしょうか？
　マンション管理業協会では、１年前に指示処分を受けた財閥系悪徳管理会社が理事会社に復帰？
　これで、規制が強化できるとは思えません。

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管理会社東急コミュニティーなどは数年前に二年以内に二度の指示処分を受けて
営業停止処分を受けるはずが、少しずらして二度目の指示処分に緩和した。

適正化法は弱い管理会社いじめをしているような気がした。特に保証機構の保証
委託契約約款などを読んでみると可笑しな条文がかなりあります。

保証委託契約などはしなくて、管理委託契約に定額委託管理費を出来だけ払いに
すれば保証機構の存在価値は無くなる。

保証委託契約約款を読んでみてください。順番制の理事に管理会社が倒産した時に
保証金の請求をする能力が有るでしょうか。？

委託費を出来高払いにしておけば被害を受ける事は有りません。

東急コミュニティーの２回の指示処分の記録をおもちのかたは投稿願います。

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　一つはこれでしょうか？

　改善措置指示　平成24年12月21日　株式会社東急コミュニティー
　元社員が管理組合財産を着服し、 当該管理組合に損害を与えた。(法第81条第1号)

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うちにもいたな。悪いやつ。

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　もう一つはこれでしょうか？

　改善措置指示　平成27年3月25日　コミュニティワン株式会社
　管理業務を受託している複数の管理組合において、元社員が管理組合財産を着服し、当該管理組合に損害を与えた。(法第81条1号)

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そうです有難うございます。パソコンに保存していたのに探せませんでした。
その後に管理費等の収納方式をすむーずの名称で三菱信託銀行の口座に変更。

これも預金通帳がないそうですね。？少し不安です。

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５７８さん
それより２年数か月前にも処分されております。

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　これ以上は探せません。　「それより２年数か月前にも処分されております。 」はどうすれば探せますか？

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　これかな？

　改善措置指示　平成25年8月9日　東急ファシリティサービス株式会社　① 重要事項説明書未交付（法第72条第3項違反） ② 契約成立時の書面未交付（法第73条第1項違反） ③ 修繕積立金等金銭を管理する場合の保管口座に係る管理組合等の印鑑を管理 （法第76条違反） ④ 月次報告の未作成（規則第87条第5項） ⑤ 管理事務報告の未作成（法第77条第1項違反）

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５８３、５８４さん。平成22年度だと記憶しております。私も探せません。
そのうち探せますでしょう。有難うございました。

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　財閥商社系ではこんなのもありますが？

　改善措置指示　平成27年12月21日　三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
　1）元社員が管理組合財産を着服、 対象管理組合は12組合、被害額は約8,400万円(法第81条第1号)　2）複数の管理組合において、従前の管理受託契約と同一の条件で契約の更新をした際に、 区分所有者全員に対して、重要事項説明書を交付しなかった。(法第72条第2項違反)

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ほとんどの管理会社が絡んでいる。私達一区分所有者の大切なお金がかすめ取られる。

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　財閥系では三井がありませんね。　でも反省はあったので、横浜では大盤振る舞いしています。

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　残るは住友ですが、特に悪質ですね。

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住友も有るよ。皆だよ。指示処分だから皆処分されているよ。小学生の学芸会です。
恥ずかしくないかね。弱いものから金をむしり取りながら嘘が上手なだけでしょ。

組合員よこんなアホ連中に飯の種を与えるな。居住しているマンション管理士を利用
しなさい。

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　財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の仕業じゃないけど、あったよ。　９年前だけど。

住友不動産建物サービスでも社員の不正　　　　　　元フロント担当　使用料収入の一部着服
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（マンション管理新聞　2009.8.5より抜粋）

　　　1１月末の総合管理受託戸数が１４万戸を超える住友不動産建物サービスで今年 ３月、元フロント担当社員による不正が発覚した。　管理スタッフが現場で受け取る共用施設使用料の着服や管理費用の不正支出が確認されており、社員も不正を認めている。　管理組合の被害額は、会社側の調査では使用料の着服分だけで約1000万円に上っている。不正発覚後、社員は懲戒解雇。会社側は被害に遭った管理組合に事情を説明する一方、不正支出分も含めた被害額を全額弁済する意向を示している。この社員に対して刑事告発も行う方針だ。

元社員による不正が明らかになったのは、神奈川県内の分譲マンション４件。いずれも元社員の担当物件で、会社側の調査によれば、不正を行っていた時期は平成13年から16年の3年間に及んでいた。

この間、現場で集計される使用料の一部を、複数にわたって着服していた。使用料はフロント担当社員が集計された現金を持ち帰り、社内の会計責任者に手渡す仕組み。出納簿は現場で作成されていたが、決算書案を作成する際会社側によるチェックは行われていなかった。フロント担当社員の持ち帰る現金イコール使用料収入と見なされていた格好で、フロント担当に悪意があれば簡単に着服ができる状況だった。

他にも仕上がりに不満があるなどの理由で、管理組合が許可していない実施済みの工事費用等の支払いについて、無断で支払いを行うなどの不正を働いていた。「無断支払い」はさまざまな出金伝票の中に、組合未許可の支出分の伝票を混入。未許可の支払い分が含まれているかどうかが、わかりにくいよう細工した上で理事長から押印を受けていた。

金額は業者への支払いに充当する一方、着服を行っていた他物件への穴埋めにも回された、と見られている。こうした一連の不正は平成13年から元社員がフロント担当職を離れる平成16年まで、足掛け４年にわたって行われていたが、会社側は今年 １２月まで不正を見抜けなかった。住友不動産建物サービスでは会社が作成した、決算書が綴じ込まれた総会議案書は、フロント担当が必要分をコピーし、区分所有者に配布等を行う決まりだったが、元社員は会社側が作成した決算書を受け取った後、「仮払い金」「前払い金」等の勘定項目を調整するなどして決算書を改ざんし、実際の残高と決算書の数字が合致するように操作していた。

残高が合致したため、会社側が所持する正規の決算書、残高証明書からは、不正や改ざんが分からなかったという。

　　　元社員から業務を引き継いだ担当も、これらの粉飾に気付かなかったが、今年、ようやく担当者の１人が決算書に疑問を持ち、本社の会計担当に説明を求めたところ粉飾が発覚。元社員の過去の担当物件を調査した結果、４件で不正が明らかになった。不正の舞台となった横浜市内のマンションでは施設使用料の着服推定額が約３６９万円、修繕費等の無断支払額が約８８５万円に上がっていた。

会社側は無断支払いを不正支出に含め、総額1254万円と年５％の経過利息を加えた額を弁済する意向を示している。他の物件でも同様の対応を行っているようだが、被害総額については会社側は「無断支払い額」をどう集計していくのか、といった問題もあり、現時点では確定できていない」と説明している。

「無断支払いは、業者や管理組合双方にいい顔をしたい。自分に対する評価を下げたくない」といった動機から行われたケースが多いようだ。

事件の発覚を受け住友不動産建物サービスは、使用料の管理では入金専用のレジスターを導入、レジから出力した累計表を添付するなどしてフロント担当者が金額を操作できないようにする一方、決算書を含む総会議案書の印刷・発送にフロント担当者を関与させない、といった業務改善策を打ち出している。

出金については、社内会計担当者、責任者による、必要書類や予算計上の有無を確認した上での支払い伝票起票・検収を徹底する。

住友不動産建物サービスは「管理組合の信頼を裏切る形になってしまい、大変申し訳なく思っています。再発防止策を適正に実行し、信頼回復に努めていきたい」と話している。

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https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/170310_sumito...

どうぞ。？

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　 ありがとうございます。
　これを見て、てっきり社員マンション管理士の上級フロントだと思ったのですが、同じ穴の狢がいたわけです。
　他にも同類が、管理会社に山ほどいますから不良社員を処分しないと大変なことになります。

　不良社員は、管理会社だけでなく、大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社にもいますから、「管理不全マンション」大発生で、国土交通省が意図した正常化とは逆になっています。
　国土交通省のご努力は認めますが、「限界マンション」を少しでも防ぐよう、管理会社等の規制強化を期待します。

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管理会社１０９は組織ぐるみだよ。関東地方整備局の行政処分を投稿しようか。
もういいだろう。他の話にしよう。

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　面白そうだから、関東地方整備局の行政処分を投稿して。
　マンション管理業協会理事長会社に、敬意を表して。

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　マンション管理業協会理事長会社関連のレスは、夜が明けてから。　おやすみなさい。

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　昼は過ぎましたので起きています。
　「管理会社１０９は組織ぐるみだよ。関東地方整備局の行政処分を投稿しようか。」は遠慮なく投稿してください。
　マンション管理業協会理事長会社でもこんなことが起きると参考になります。

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　管理会社の規制強化は、抜け道を管理会社が探しますから、管理会社の姿勢が変わらなければ、管理強化は、盗人に逃げ道を教えることになります。
　今は無理ですが、国土交通省の対応も変わり、正常化に向かうことを期待しています。

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　だいぶたつけど、関東地方整備局の行政処分の内容はまだ？

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インターネットで、マンション管理業者の監督、処分情報を入力しなさい。見れるよ。

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