管理会社の規制強化

うちは、役員の欠格条項の規約を廃止したからね、狙われた。

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管理会社元請で、（社内館内公募のみ）でボッタくられた話をよく聞きますが、直近の長期修繕計画の推移表に基づく範囲で施工金額が決まり、管理組合（委員会）自身がその元請工事の20-25％は看板代と理解していれば、これはこれで選択肢の一つの気もします。
元請は乗っけてますので当然高いですが、その後の不具合のアフターの文句の言い先は、通常管理＝元請施工会社となりますので、これはこれで楽ではと思います。
長期修繕計画が工事前に意図的に変更承認等の心配は理事会（委員会）自身が概ね看板代利益を（技能的に）確認できる器量があれば引っかからないと思います。

その看板代利益を直接発注でゼロにし、更にはその発注を分離で行える能力の住民の方が万一存在しても、これはその住民が途中で投げる事、又は工事後に嫌気が差す結果になるかと思います。（自主管理除く）

又、元請が高いからと、調子のよい事をペラペラ喋るコンサルを連れて来ても、キックバック狙われて、管理会社を悪者にし、長期修繕計画も無視して、高い施工金額の議決に持ち込まれる危険も十分にあり、本末転倒となります。外された管理会社担当は、元請が無くなったら、静観を決め込みます。

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大型物件には必ず利権屋がもぐりこみ談合等で裏で利益を分配される。
組合員の大切な財産が食いつぶされる。マンションに住んでいる管理
のプロ（マンション管理士等）を探し役員に招き自分の城は自分で守
る方法を考えないといけません。第三者である管理会社、マンション
管理士等には極力口出しさせないことが大事です。

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管理会社に大規模修繕を全て任てなお将来的に修繕積立金に余裕のある管理組合で、役員の負担増を避けたい管理組合なら、管理会社元請での施工もアリでしょうね。ただ、管理会社の「看板代」利益を確認出来る実力のある管理組合が一体どれだけあるのかと言うと、それもまた疑問符が付く訳で。更に言えば、管理会社による提案内容の妥当性の検証の問題は残りますし、管理会社による施工品質チェックやアフター対応が真っ当に機能するかどうかも別問題です。

もちろん、コンサルにもリスクや問題はあり、中には悪質な企業や人物も少なくなく、必ずしもコンサルに依頼したからと言って優れた提案内容の、施工品質の良い工事が、適正価格で公正な競争の下で可能になる訳ではありません。でも、割高な管理会社元請での施工が必ずしも価格に見合った内容とは限らないこと、或いは何の事前及び事後検証もなく管理会社に修繕を任せることへの懸念は少なからずある訳で、そこに管理組合相手のコンサル商売の需要がある現実は踏まえておく必要があると思います。

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本質論として、管理会社・マンション管理業者とは、「建設業者の営業マン」、というのが、本当の姿です。

管理会社が、隠れ蓑で、マンション管理の「何でも屋」「困りごと対処する便利屋」という、口先の説明を
しますが、要は、そのマンション管理組合の財布の中身である「修繕積立金総額」「管理費の収納具合」を
探るためにすぎません。

つまり、管理会社を使って、マンション管理をすることは、建設業者のスパイみたいな人が、いつも、
管理組合の執行機関である理事会・役員のそばにいることになります。

この構造をみたら、明らかに、管理組合、区分所有者に不利です。

アフリカのサバンナで、ライオンやチーター、ハゲタカに、見つめれている、シカやキリンみたいなものです。

ひと昔前の役所の公共事業も、あからさまな不正・談合・汚職があり、色々法律を整備して、
それらがなくなるような仕組みつくりをしてきました。
それは、国民の怒りの声からです。

マンション管理も、区分所有者が、怒りの声を上げて、この圧倒的不利な局面を、改善する努力をしないと、
自分たちの血肉の財産が、ハイエナの管理会社どもに、むしばまれていきます。

怒りは、小さな器の中で騒ぎ立てるのではなく、外に向けて冷静沈着に、相手になぜ怒っているのか、
わかるように、その怒りに共感してもらうように、伝えなくてはいけません。

独りよがりにならずに、相手の意見も聞いて、どうしたら管理会社の汚いやり口を潰すことができるのか、
圧倒的に数では有利に立てるのだから、共感を広げていく努力をして、倒していくべきです。

そして、本当に、質の良い管理会社だけが生き残れる、管理会社規制の強化の実現を、強く求めていく
必要があると覆います。

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よっぽど可笑しな事がない限りお金をたくさん使えば管理会社元請けでも
何の支障はありません。マンションの中古を購入しようとして調べると各
マンションにより管理費等が高い所と安い所のばらつきが目立ちます。

結論から言って。安いから悪かろうでも、高いから良かろうでもないよう
におもいます。管理費等が安く駐車場も各戸に無料で割り振られていて管理
も行き届いているマンションもあれば、管理費等が異常に高く管理が雑でき
多ないマンションもあります。
この差をどう見ればよいのか。戸惑います。

管理費等が高いと管理が良いと言われるが、その逆の方が真実に見えます。

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タワーマンションや等価交換型マンションのように組合員の貧富の差の
大きいマンションでは、議決権の多い組合員、金持ちの組合員の発言力が
高く、管理会社も風上側について、金持ち側の意見でサービスの独占化
が進行して、当然委託費や管理費等が高額になり、貧しい組合員はそれ
に従えなくなり退去をせざるを得なくなる。

こういったッ現象も時々目にするようになってきた。管理会社はこれを
悪用して自社に有利に組合運営を行うようになる。

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マンション管理適正化法が施行されて17年目になる。起こればせながら
マンション管理士有資格者がそれ相当数分譲マンションに身をひそめて
生活している。
この合格者はマンションの管理の事は理論的には理解している。ほとんど
の合格者は不動産関係（特に管理会社）者が多いのは否めない。

この関係者以外の有資格者は意外と組合員として身をひそめて住んでいる
ので、組合員はこの資格者を掘り起こして役員かアドバイザーに起用する
努力をしてみてください。マンションの管理は変わると思います。

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>>448
組合員をアドバイザーに起用することへの反対の理由を書きます。

１．組合員のマンション管理士有資格者は、専業マンション管理士として多くの管理組合相手に仕事をした実績がないか、少ないペーパー管理士であるケースが多く、仕事の依頼先とするにはリスクが大きい。

２．たとえマンション管理士の有資格者であろうとも、一組合員としての立場は他の組合員と対等であることには変わりはない。にも関わらず、有資格者として起用されることで、特定組合員の発言力が強化されることになり、それは組合運営上望ましくない。

３．毎日居住する場所であるゆえに、仕事を依頼される方の心理的負担も大きく、依頼した他の役員や組合員も仕事に何か不満があったり問題を感じた時にも同じマンションの住人である故にモノが言いにくい。最悪の場合、仕事上のトラブルが元で依頼された側がマンションから出て行かねばならない事態にも繋がりかねない。

なので、マンション管理士であれ、建築士であれ、弁護士であれ、司法書士であれ、行政書士であれ、他の如何なる有資格者であれ、人物の如何を問わず内部の組合員の起用には反対であり、起用する場合はマンション外に居住する方であることは必須条件だと考えています。

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マンションに住んでいる組合員の資格を持ったマンション管理士で
理事や理事長職の経験者は豊富で、住みながら総会にも出席したり、
議案書や、議事録、契約書や重説をそのマンションに沿った事案を
見たり聞いたりしているので、４４９さんの仰る実務経験と異なる
現場を見ている本物の実務経験を持っている。

しかるに他の実務経験は、理事や理事長の実務を積みながら専門家
に自分の知識の良否を確認しながら実務をこなせます。

ある一定の規模の大型マンションにはこの類の有資格者は大体住ん
でいるので活用する方法が一番良いと思う。

有資格者が区分所有権を持ちかつマンションに住んで生活している
だけで日頃のマンションの管理状況は見聞きしているので適役だと
思います。勿論この有資格者を中心にして外部の有資格者の活用を
考えることは重要である。

一言、同じ構造で管理が同じマンションはありません。貴方のマン
ションは住んでいる組合員が一番知っておりますが。
住んでみいないで、なおかつ、組合員でもない有資格者では一から
勉強しなければなりません。

築古のマンションになると、規約だけでも標準では間に合わないこ
とぐらいはご理解頂けると思いますが。？

理事長が順番制で、第三者管理で有資格者を外部から管理委任する
事は現状からして、さらに危険な管理の状況を複雑にして危険だと
思いますが。

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↑文章がひどすぎ。
この人はたぶんガテン系ですね。

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なんでマンションによって微妙に違ってくるかは、規約違反を放置した結果、因習が生まれるからですね。高級自転車なら取られるのがいやだから自転車置場でなく廊下に置いていいとか。
それを黙認すると因習になります。
輪番によりたまに大改革が起きますが、元理事長の奥さんとかはなかなか言うこと聞かないでしょう。改革するときは、副理事長におばさんを起用しておばさんとおばさんで話をさせるといいかもしれません。

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まず、第三者管理にすべきとか、その為に外部から管理士を招聘すべきなんて、此方は一言も言っていないんですけどね！？そのように理解されていたのなら、それは曲解だと言っておきます。

組合員の管理士の方に報酬を支払って起用するにも関わらず、その上更に外部の有資格者を起用するなんて、管理費の無駄遣いもいいところです。組合予算に余裕のある大規模物件だとしても、それで組合員の理解が得られるのでしょうか？それとも、管理に無関心で取り敢えず賛成する組合員達の委任状や議決権行使書を集めさえすれば問題ない、とのお考えなのでしょうか？

それから、組合員でありマンション管理士だからそのマンションのことを良く知っていると書かれていますが、一組合員・一居住者である利害当事者であるがゆえに、外部の方のように客観的な判断を下すことことは中々難しい局面もあるかと思います。

450さんの反論レスを読んだ上でもなお、組合員のマンション管理士等の起用にはメリットよりもリスクが勝り、起用に反対との考えは変わりませんね。

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↑組合員のマンション管理士が規約違反の犬飼ってるとかね。

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第三者のマンション管理士が規約や、法令に違反するとんでもない悪人の
外部の管理会社等と共謀してマンションを食い物にする。

其れよりもマンション内に居住しているマンション管理士等を活用した方
がより現実的で安全である。有資格者の数も増えてきている。

第三者管理を組合と委任契約するにはどうしても管理会社からの情報が必要
でありますので、さらに、危険である。中心はマンションに居住している有
資格者が最適である。その有資格者のもとで第三者を導入するかを決める。

順番制の素人集団の理事会では、有資格者と管理会社が共謀すればアウト。

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↑文章がひどすぎ。

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　マンション管理士は、組合員であっても、外部者であっても、資格によって報酬をもらうからには、報酬提供者・依頼者の管理組合の利害に反した場合の、ペナルティーも大きくすべきです。
業務停止や資格取消・損害賠償など、基準を明確にすべきです。

　このスレは、管理会社の規制強化についてありますが、マンション管理士の規制は、管理会社の規制よりも、さらに大あま、になっている。

　人数増えて、規制基準が不明確で、質がさらに悪くなっていく、これを誰も止めようとしなければ、おおかたの管理組合から信頼はえられません。

　マンション管理士用の管理組合から訴えられた場合の損害保険ができたようですが、自分の身を守るだけでなく、管理組合からマンション管理士と名乗って報酬にみあうだけの信頼が得られる工夫をすべきです。人の質のバラツキが大き過ぎて、むしろマンション管理士と管理組合内で名乗ることがマイナスになることもあると思う。マンション管理士自身が、お互いに牽制しあって、質の向上に取り組むべき。有資格で、ここまで、人によって質のバラツキのある資格は聞いたことない。腐った考えのマンション管理士の資格に制限をかけるのは、同じマンション管理士の資格を持つ者なのだという自負をもて。
　本来は、マンション管理において、管理会社よりもマンション管理士の方が、より重要な役割を果たすべきなのだが、そうなっていないのは、上に書いた事情も関係あるだろう。

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>>455

何で第三者管理の話に持っていかれるのでしょうか？何もリスクの大きい第三者管理の仕事なんか依頼せず、通常の顧問契約を結べば良いのでは？

それから、外部のマンション管理士やコンサルタントだけでなく、マンション内に居住する組合員のマンション管理士とて管理会社とグルになって管理組合を自分に都合の良いように誘導する可能性だって十分あり得るのですが？

管理会社はやる気がなくチェック機能の働かない輪番理事会を意のままに操作することを基本としている一方で、管理組合の中に独裁的だったり発言権の強い人物が現れると、そうした人物をうまく取り込む術もよく心得ています。

管理会社や専門業者などとつるんで、同一人物が何期にも渡って理事長を務める独裁化したマンションがあることはご存知かと思いますが、マンション管理士有資格者だからと言って、無資格者の独裁理事長に取って代わられない保障などどこにもありませんよ。

そうなれば、管理士有資格者のアドバイザーということで、他の組合員よりも自ずと発言権が強くなってしまうだけに、無資格の独裁理事長よりも始末が悪く、危険な存在にすらなりかねません。

管理会社主導からの脱却、マンション管理士等の不正癒着防止、特定区分所有者の発言力の強大化・独裁化防止、といった運営にまつわるリスクを考慮した上で、今のところ下記のような運営形態がベター（ベストという訳ではない）だと考えています。

①２年任期半数改選の輪番制理事会を基本とするが、必ずしも立候補を妨げない
②特定区分所有者による独裁化を防止する為、５年超の長期就任を禁止する
③一般組合員の理事会へのオブザーバー出席を認め、理事会承認の下発言する
④外部居住の実績あるまともなマンション管理士との通常顧問契約（第三者管理不可）
⑤よりマシな管理会社との管理委託契約（同じく第三者管理不可）

そして、役員就任を面倒だと考えている人にも役員に就任して貰い、所有・居住するマンション管理について自分の問題と捉え、マンション管理の為に貴重な時間を割いてでも関わろうという人を少しでも増やしていくことが大事だと思います。

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447

＞タワーマンションや等価交換型マンションのように組合員の貧富の差の 大きいマンションでは、議決権の多い組合員、金持ちの組合員の発言力が高く、管理会社も風上側について、金持ち側の意見でサービスの独占化が進行して、当然委託費や管理費等が高額になり、貧しい組合員はそれに従えなくなり退去をせざるを得なくなる。

こりゃ管理組合運営をめぐる階級闘争は必然だね！

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タワーマンションの上層階と下層階の固定資産税の法改正がなされると、その内
管理費等も区分所有法の改正がなされる。さらに、規約の改正等で階級闘争が激化する。

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444さん　仰る事ごもっとも。
悪質コンサルに入り込まれ、理事会は言いなりで積立金残額ゼロ円で、その後施工の不具合はコンサルは無関係で直接工務店と話す事態よりは、、

直接工事費分野の適性価格を確認し※、看板代の金額を20％以内※に抑え　役員の手間と住民間人間関係の不和の要素を少なく、輪番後（委員会解散後）も、窓口一本でスムーズとは思いました。

しかし、上記ポイントが理解出来る住民達（理事会委員会）が存在するなら、皿管でも竹管でも上手く行き、特に元請にこだわる必要はありませんね。

追記※
理事会役員（長）なら、特記仕様・数量表を借出し、理事会名義で各業者に粗見積依頼は可能です。
しかし疑問を持った一般住民が、個人で他社見積もりでコネ以外で話を聞く業者はいません。
そもそも基になる劣化診断書で工事範囲の必然性を住民が本当に確認が出来ているかは疑問附です。
大手なら通常管理業務に含まれる「（他者でも）大規模修繕工事少しは協力」含め約17％程度の元請看板代が理想です。
通常管理会社＝元請ならば、工事終了後に大幅な積立費アップも必ず事前に確認できます。
よほど管理会社にナメられていない限り、完工後の新長期修繕計画・推移表で承認を取ります。
（同地域で同規模のマンションで大規模修繕初回後の管理費と積立金のばらつき相当大きく、これは避けたいです）

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↑文章がひどすぎですね。
ぼけ老人の廃除とかが重要です。

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17パーセントとか、どこから聞いてきたんですかね。
大手ゼネコンの淺沼組が大規模修繕工事をやる場合は看板代は5パーセントしかとらないですよ。
長谷工でも15パーセントです。
合人社が30パーセントらしいですから
聞きかじった話を平均したのかな？

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４６３さんのスポンサーの管理会社はいくら位でしょうか。もっと高いですよね。

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↑スポンサー？井げたの管理会社かいw

怪しげなコンサルが増えているから、責任施工方式で大規模修繕工事専門業者に直接発注するほうがいいかも？という考えが最近の主流になりつつある。

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井げたの管理会社などは関わることがないから
全くしらないが、住友、三井などのマンションに住む住民の民度は極めて高いので、大規模修繕工事をゼネコンに発注している場合は騙されているのではなく、信用を買っていると考えてよい。
一部住民はそれを理解できず、ここの掲示板で井げたを連呼してるけどw

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そんなやつを井桁が相手にする訳なかろうが。

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↑住友不動産のスレッドみてみろ
あほ

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組合役員がしっかり音頭をとる能力があれば責任施行方式の方が良いに決まっている。

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↑あほ。

>>組合役員がしっかり音頭をとる能力があれば責任施行方式の方が良いに決まっている。

この発想に落とし穴があることに気が付いていない。

「組合役員がしっかり音頭をとる能力」が無いのが通例であり、だからコンサルを雇う設計監理方式になりがちだが、「組合役員がしっかり音頭をとる能力」が無いが故に、コンサルと業者の癒着を見抜けないわけである。

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↑管理士資格で上位で合格云々とかはない。合否のみ。資格と大規模修繕工事の管理組合で議決進める実務は別問題。
劣化診断書の施工分野の必然性を目で確認して、どこまでやるかを確認。基本設計の仕様書で工法を確認して数量表で積算をしてみろ。
％はその時の元請、施工業者（コンサル皿管は除く）、竹管の、社会的景気や、着工可能時期（近所の他現場との兼ね合い）。
看板代はネットでは出ていないので平均は不可能。住友も他者も決して教えてくれません。（ひょっとして、管理士上位合格は職権で聞ける？）
専門家は基本設計で予想をするんですよ。
管理組合役員すら経験がない老人は、実務は全く理解できない。分譲の経験がないんじゃないのかね。

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↑何いってるかわかりませんw
完全にbokeでますね
これが管理組合の実態かもねw

マンション管理士試験に合格すれば下位でも上位でも関係ないという発想は下位合格者の発想。
下位合格者は管理費削減額の成功報酬目当てに自主管理、管理人直接雇用を主張するが、上位合格者はそんな愚かな提案はしない。
あほ

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４７１さんの仰るとおりです。

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469さんの仰るとおりです。
スレ荒らしばかりの私ですが、お許しを…。

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471さん
アフォーのマンション管理士試験上位合格者です。
私、あほ、違いまんねん、パーでんねん!!

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管理会社を大規模修繕工事に関与させないこと、関与させたとしても、極めて限定的な役割にすること。
これが、管理会社規制強化の一番の柱といえる。

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管理委託契約書　本マンションの維持修繕に関する企画又は実施の調整

○項　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕を外注により乙以外の
業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行います。

この契約条項はあらゆる場面に登場する。素人には良く見えるがプロの
眼にはどう映りますか。？

ここら辺が問題にした方が良いと思いますが。？

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新築の分譲マンションの契約時に規約等の承認販売を禁止できないでしょうか。
私は売主に規約等の承認はしないが、この物件は購入したい旨を伝えたら見事
に販売を断られた。ここら辺は禁止した方が良いと思います。

宅地建物取引主任士による重要事項の説明は役に立ちます。
管理規約等の件は管理会社の担当との規約、契約の説明を受けた後、売買契約
をするシステムにするべきだと思います。

売買契約前に建築方法、設備等の説明を宅地建物取引主任士に説明を求めたら
煙たがられてしまいました。物件によっては売主のほうが強気ですので、そこ
辺の法的規制が足りません。

分譲マンションを購入する時点から区分所有権が弱い所有権になっている。

施主、建設業者、管理会社の三者は超プロ、ド素人の買主は金は取られて
３対１では勝ち目はありません。

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　規制強化は、井桁の付いた財閥系悪質管理会社だけではだめ。　悪質や低級コンサルも撲滅しなければ。　マンションや管理組合や地域社会は守れない、

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モグラ叩きは辞めた方がいいと思うよ。

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談合屋・悪質ドロボーの　建設業者、設計建築事務所、管理会社、マンション管理士、管理組合の役員

これらを、まとめて、取り締まり、厳罰にする法律・条例を、作ってもらうように、地方・国会議員に
マンション区分所有者、住民は、強く訴えかけましょう。

どちらの勢力が強いのか、マンション区分所有者・住民の人数が、多いに決まっている。

悪さをしている連中は、繰り返しているから、方法をわかっていて、悪質になっていくばかり。
うぶな素人の、マンション区分所有者・住民は、たばになって、この状況を戦わないと負けてしまうぞ。

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だから区分所有者の団体（組合等）を結成しましょう。発起人を募集します。

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↑あるでしょ
おたくが知らないだけ

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組合の団体は知っているが、区分所有者個人の団体は知りませんが、？

有るなら、アップして下さいませんか、内容によければ加入しますが。

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区分所有者の団体、マンションのオンブズマン制度実現できる団体を目指すのもありえますね。

管理組合の団体は、ＮＰＯ法人であるますが、区分所有者個人個人の加入できる団体は、ないでしょう。
悪質な談合屋の情報や、やり口が収集され、談合防止になるような役割を果たすのを期待しますね。

オフ会のように、少しずつ、考えが共有できる人が、まとまっていくのが、ひとつの方法でしょう。

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区分所有者一人一人の財産をきめ細かく守れる団体は出来ないものか。
加入資格の厳格化等。利害関係が対立する者の加入禁止はどうでしょう。

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市区町村単位で設立。

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あまり知られていないが、日本にも、消費者団体代表訴訟制度がある。
これをマンション管理の分野でも、できれば、ずいぶん変わる。
つまり、区分所有者の消費者団体が、ひとりひとりの区分所有者に代わって、損害賠償請求をする。

ただし、どの区分所有者が悪で、どの人が善だと、はじめから決めつけるのも難しい。
やはり、悪さをした人を、徹底的に罰する仕組みが必要だろう。
区分所有者の内部でも、悪事をした人が、なんて割に会わないだと知るような、責任追及が必要だろう。

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都道府県単位で設立　政治活動で法律の制定を促進。

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>>490 匿名さん
過去スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133218/16/

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　規制強化してもダメなものはダメ。　井桁の付いた財閥営悪徳管理会社は、社員マンション管理士の上級フロントがいるので、規制強化してもダメ。

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財閥系、独立系の違いはなく、多くのマンション管理業者で、不正がおこなわれ、マンションの区分所有者の利益に反する業務がおこなわれている。

国交省の怠慢と縦割り意識が、区分所有者の利益よりも、マンション館業者の利益を守っている実情になっている。

重要なのは、マンションの財産管理と、建物の修繕管理を、きっぱりと、わけることのはずだ。

これを一体化している、山本有二前農林水産大臣が筆頭提案者の法案作成者といる、マンション適正化法は、
欠陥法律だと思う。

山本前大臣と期を同じくして、この法律の共同提案者の石原伸晃前大臣も、安倍内閣から出た。
両者の前大臣も、この欠陥法律の責任重大な二人で、閣外になって、一国会議員として、時間がとれるようになったのであろうから、マンション区分所有者は、この二人の前大臣に、この法律・マンション管理適正化法の作成経緯を尋ねるとよい。

マンション管理について、国交省が悪者になっているが、この二人の前大臣が、その種を作ってしまっている。
このふたりの前大臣には、国会議員として、国民の視点にたった、政治をしていほしいものである。

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管理会社が、修繕工事で、リベートをもらっていても、紹介料で、正当だ、という言い分。
わからないでもないが、これが、裏でこそこそやっているから、おかしいんだよね。
日本だったら、問題ないが、欧米では、民間取引でも、罰則付きの犯罪となっている所もある。
日本の悪習が、マンション管理をダメにしているんだよね。
これに気付かないと、バカな国民性と、世界で笑いものだよ。

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忖度がそれだ。

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>>495 匿名さん

そういうバックマージン禁止の契約にすればいいだけでは？
その代わり当然紹介はできなくなるだろうけどね。

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国交省の標準管理業務委託契約書に、バックマージン禁止の条項を入れるように、政治家を使って圧力をかけたり、パブリックコメントで、住民総出で、バックマージン禁止条項を入れるコメントを国交省に送り付けて規制強化をするのがよいのでは。

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その旨を各マンションで規約及び細則を制定しましょう。足元から固める。

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>>495
>>日本だったら、問題ないが、欧米では、民間取引でも、罰則付きの犯罪となっている所もある。
どこの国ですかね？

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イギリス、フランスにあります。

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国土交通大臣を公明党から自民党に変えれば解決です。

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いや、日本ファーストの会だった。

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東京都で、禁煙条例を制定するのが、現実味を帯びてきた。 マンション管理のことでも、都で、マンション管理の条例や、管理会社のコンプライアンスを守らせる条例は、必要です。２３区レベルでは、一部の区で、マンション管理の条例を作る動きがある。都でも、強い権限で、マンション組合員を保護する条例制度が必要です。なんちゃらファーストかんばれ。 マンション区分所有者ファーストを結成するぞ！！！

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管理会社は、修繕工事で儲けないとやっていけません。
特に独立系の管理会社は、委託費が安いので、ここで儲けないと、
会社として成り立ちませんからね。
コンサル会社から10％、施工会社から5％の手数料が最低ライン
でしょうね。
素人の管理組合からが、施工会社も一番取りやすいですからね♪

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解散総選挙の観測が流れてきました。この管理会社の法律を作ったのは、自民党と公明党の国会議員で作った議員立法の法律です。ついでに、マンション管理士を作ったのも、この法律。きっちり、責任をとってもらいましょう。
議員立候補者に、○×　で、管理会社の規制強化のアンケートをとって、公表するなど、マンション区分所有者も、選挙に関心を持ちましょう。

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↑ツイッターで聞いてみたらどう？

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最近、大手の新聞社の、読売、朝日、毎日が、やっと、マンション管理の黒い問題について、記事を扱うようになってきた。東京にマンションが多いのだから、東京新聞も、大々的に扱って、マンション管理の黒い部分を変革する動きを作ってほしい。新聞社だけでなく、テレビマスコミも、文春、新潮の週刊誌も、腐敗したマンション管理会社の特集、すっぱ抜きをやってほしい。悪い管理会社を一掃しよう。

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　井桁のついた財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントは、大規模修繕コンサルタントとつるんで、工事会社と管理組合をだましています。　談合等の疑惑は、財閥系悪徳管理会社と悪徳コンサルタントに発展しました。
　コンサルと工事会社でなく、井桁のついた財閥系悪徳管理会社と工事会社に偽情報を流す悪徳コンサルの、新しい手口に発展しました。

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管理会社・マンション管理業者にしても、マンション管理士にしても、マンション管理適正化法で、制度設計している。この議員立法の筆頭提案者の山本有二衆議院議員には、マンションの区分所有者にも、講演会をしてもらい、大々的に、この制度の現実を説明してほしい。法案提案当初の説明と、現在の適正化法の実際の状況は、かい離している。選挙で争点にはなっていないかもしれないが、筆頭法案提案者としての説明責任は、重大だ。国交省内部では、この適正化法の扱いに相当に困っている現実がある。誤った法を作ってしまい、その後の修正がしずらくなっている、ひとつの典型的な例が、このマンション管理適正化法だろう。誤った法律を作るとどういう事態が起きるのか、今マンションの区分所有者は、壮大な実験台の上に立たされている。自民公明の連立政権以来、国交省の大臣を連続してだしているのが、公明党だが、この適正化法の８人の提案者のひとりは、公明党の重鎮だった、冬柴氏であった。自民党以上に、公明党にも、このマンション管理の状況の責任は、重大だ。民進党にしても、維新や小池新党系にしても、マンション管理についての方針が見えないのが、とても残念だ。マンション管理は、よくよく考えると、その国の民主主義のレベルを示す、ひとつのメルクマール・判断基準だといえる。私達の民主主義のレベルがためされている。

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　同様の投稿を過去にも見ました。　悪法も法ですから、どのように変更すれば、マンションのためになるか考えましょう。　適正化法成立に至る経緯は知りませんが、少なくとも適正化法ではマンションのためにはなりません。　マンションは「一点物」ですから同じ管理はできません。　そのことを意識しながら、適正化法に従えないなら、管理規約を随時見直し、そのマンションに合った管理規約を作らねばなりません。　マンション管理のすべてを、実質上、法律や管理委託契約、管理規約通りにはできませんから、言い方はよくありませんが、許容範囲内で、手間ひまをかけ、時間もかけて、まじめでまともな排他をしない管理は必ずできます。
　

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↑わかっていませんね。
理事長は管理会社に騙されているのではなくて
守ってもらってるんですよ。
井げた連呼の老人は理事長に文句が言えないから管理会社のせいにしてるだけだよ。
井げたの管理会社が問題ならリプレースすればいいだけだが他の住人が同調しないだけ。

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なんでマンションが一点物なんだろうね。
注文住宅じゃないですからね。

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マンションの共用部は公共の場所なんです。
自分たちのルールではなくて社会のルールに従うべきでしょう。
511が言っているのはガテン系住民が多くて規範意識の薄い大阪府南部のマンションと、意識の高い大阪府北部のマンションでは住民のレベルが違うから同じ管理はできないといいたいのでしょうが、規則を守らない住民がいるから規則をなくす、緩和するのではなんのための規則ですかね。
511にわかるかな。

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　マンション適正化法の成立に至る経緯、

　これは、衆院選挙で、議員候補者さんが、たくさん、出歩くことになるので、特に自民党・公明党の国会議員候補者に聞いてみましょう。
　候補者予定の山本有二氏と石原伸晃氏は、この法律の8人の提案者のうち、まだ国会議員の候補になる数少ない貴重な方々です。他の提案者は、国会議員ではなくなっています。ただし、議員立法には、提案者以外にも、30名の国会議員の賛同者が必須条件で、この法律は、法案提出の際、多くの自民党公明党の国会議員の30名の法案賛同者があって国会提出されています。まだ、国会議員を続けようとしている方々もいるので、よく聞いてみましょう。

　マンションは、高い買い物です。そして、マンション管理は、長年の間、密接に区分所有者の利害と関係してきます。
　そんな大事なマンション管理の根本の法律制度が、どのようにして、どうして、作成されたのか、知る機会がないのは、とても悲しいことだと思います。
　日本の法律のほとんどは、政府提出法案として、成立し、マンション管理適正化法のような、議員の提出法案で、成立するのは、割合が低いです。
　マンション区分所有者、全員にとって、長い間、とても大事になる、この法律・制度の経緯を、高い買い物をする区分所有者が知らないというのは、とても、残念なことでしょう。
　ヒントになるのは、最近の例でいえば、カジノ解禁法・ＩＲ法でしょう。これも、議員連盟が、深く関係して、議員立法で、成立しています。
　マンションの区分所有者は、自分達が長期間にわたって深く密接に関係するこの法律のことを候補者に聞いたり議論して、自分達のマンションの所有についての権利を高めていくべきではないでしょうか。
　マンション管理適正化法は、区分所有者の権利には、全くと言っていいほど、貢献していません。これから、貢献してもらえるように、国会議員候補者を説得すべきでしょう。
　連休明けから、選挙運動は、正式に始まります。短期間ですが、国民有権者の声が、直接、国会議員になる人に届く機会です。大切にしましょう。

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投票日まで、あと1週間。今からでも、候補者が、マンション管理に関心を持っているかいないか、質問しましょう。マンション管理の制度を作ったのは、議員立法の議員さんたち。この法律を改正して、マンションの区分所有者の利益になるように作り変えてもらうのも、国会議員の人達です。行政マンの国交省は、議員さん連中が怖くて、この制度の改正には、二の足を踏んでいます。徹底的に、候補者に、このマンション管理のことを聞いてみましょう。そして、有権者が、マンション管理に関心をもっていることを示しましょう。

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区分所有者の個人団体を立ち上げないと政治家も動きたくても動けないのではないですか。？
立候補者の個人名でもいいから、区分所有者の意見を聴く候補者か政党かを名乗ってください。
確認して投票します。各地区から一人でも宣言すれば、その指にとまります。

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>517
>区分所有者の個人団体を立ち上げないと政治家も動きたくても動けないのではないですか。

　マンション管理適正化法の提案に関係した国会議員の秘書と話をしたことがあります。同じようなことを言っていました。つまり、適正化法は、業界団体の影響を受けて、制定されて、区分所有者の影響は、ほとんど受けないで制定されてしまった、ということだと思われます。
　そうすると、区分所有者の側の方を見て、その意見が反映される法律に変えるには、区分所有者の利益を守れるように、区分所有者がしっかりとまとまって、業界団体との側と向き合わなといけないということでしょう。
　そうしないと、修繕積立金・管理費は、どんなに積立しようと、業者に湯水のように食いつぶされるだけです。
　業者は、利益のためならば、業界でライバルであっても、かたまりを作ります。区分所有者も、自分達の利益のために、かたまりにならないと、太刀打ちできなくなるでしょう。
　誰が音頭をとるのか、面倒で、直接は自分のもうけにならないことに、率先して誰が取り組むのか、そしてそれを支え、協力しあえる体制を構築できるか、課題は色々とあるでしょうが、少しずつ一歩ずつ進む必要があるでしょう。
　選挙は、自分達有権者の考え方・意見を国会議員に伝えるひとつの良い機会です。みんなで、マンション管理に関心をもつ候補に投票行動をするなど、一人からでも今からでもできることをひとつひとつ進めていくことも必要でしょう。
　政治家の本来の役割は、リーダーシップを発揮すること。区分所有者の団体設立や利益・意向のために、リーダーシップを発揮することを明言している人を応援するのも、ひとつの考え方でしょう。
　国会議員は、議員宿舎に住んでいる人が多くて、マンションの区分所有者の政治家が少ないのかもしれません。それも、問題なのかもしれません。そうすると、国会議員も、議員宿舎でなく、自分でマンションなどに住んでもらうとか、国で用意した議員宿舎のマンションではなく、自分達で、区分所有者となって、管理組合を作ってもらって、民間マンションの宿舎にしてもらうなど、国会議員の特権に対する提案もあると思います。
　国民の一人一人の生活の意見が反映される政治にするためにも、積極的に、投票行動をすべきですね。

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選挙演説でマンションの件を言う議員は独りもいませんね、誰かいませんか。？

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　衆議院選挙の投開票が行われ、マンション管理適正化法を作った、一番の責任者の、山本有二氏が、小選挙区で落選しましたが、比例では、政党の地区最下位の名簿順で復活当選しました。高知の衆院小選挙区で自民党候補者が落選したのは、２０数年ぶりみたいです。
　これが、マンション管理適正化法の改正の動きに、どのような影響を与えてゆくのか。マンションの区分所有者は、大きな関心で、見てゆきたいですね。
　マンション管理の制度改正のことを言えば、その候補者・議員の人達の得票につながるということを、区分所有者は、地道に示してゆく必要があるでしょう。

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区分所有権者の権限がなくなりでしょうね。規約などを普通決議でＯＫとか。建替え決議
３分の２とか。管理会社や、一部の組合員が管理をし易くするとか。益々役員の選任が重
要になりますね。組合員は利口になってください。大切な財産を泥棒から守りましょう。

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良い管理会社を生き残らせ、悪い管理会社をつぶしていくには、どうしたらよいのだろうか？
普通は、住民は、他の管理会社の情報が無い。

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　今のところ、「マシ」な管理会社はありますが、「良い」管理会社はありません。　規制強化をしても、抜け道を探すだけで、業務改善をする気はさらさら感じられません。　マンション管理業協会は業界団体としての機能を持っているのでしょうか？　とりあえず井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の理事はいなくなったようです。　どのような改革案が出るか見てみたいです。

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今ひとつわからないのは、どの業界も、利益を重視し、法の抜け道を探そうとするのは同じだと思うが、このマンション管理の管理会社の業界は、まともになるには、ほど遠い道を歩んでいる。
マンションの住民・区分所有者と結託し、役員を抱き込んで、マンションを荒らして、それでも表舞台から消え去ることはない。
一昔前は、建設業界が、ひどかったが、それよりも、今のマンション管理の業界の方がひどいのではないか。
マンションが売れなくなって、値崩れを起こしかねない。

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管理会社１０９などは、１０９が、規約や法令に反する組合員を排除する為に
その組合員の勤務先の社長宛に首にするように理事長を騙して内容証明を送付
した。

管理業協会はこの管理会社１０９をいつまで協会員にしておくのでしょうか。
こういった事を一つでもする会社はそう多くありませんよね。

管理業協会の幹事会社は何をしているのでしょうか。？

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　マンション管理業協会の会長会社でも至らないことはあります。　しかし、最近理事からも名前の消えた、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社に比べれば、はるかにマシです。　良いとは言えませんが、今後の業界団体の自浄努力を見届けたいと思います。　念のため、マンション管理センターは、管理規約違反は管理会社の善管注意義務違反との見解ですから、「管理規約は管理会社に関係ない」との言い訳は通じません。

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管理会社への規制を強化するには、所轄官庁である国交省から独立した規制機関が必要だと思う。その規制機関はマンション管理以外にも、マンション・戸建を問わず欠陥住宅などの問題や不動産の売買契約や賃貸契約などの問題含め、住宅に関わる問題全般をする組織にすべき。さすがにマンション管理一点だけでは設立の根拠や動機に乏しい。

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法整備がでくるかどうかわ、解らないが、出来るまでのあいだ、各マンションの規約で規制すれば良い。
例えば５年に一度は必ず管理会社を変更しなければならない。

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＜管理規約で規制をする＞というのも、現状で対処方法のひとつかもしれないが、何のために、税金を払っているのか、という思いになる。

悪人が、マンション管理をターゲットにしているのは、マスコミ関係を含め、みんなわかっている。それを黙って、見過ごしていいのか。

振り込め詐欺も、弱い、高齢者がターゲットになっていた。それを、重点キャンペーンをしたりして、防ごうとしている。新宿・歌舞伎町のぼったくり悪質店も、交番周囲に、大勢の人だかりができていたのが、警視庁も本腰を入れて、その店の前に警察官を配備したり、弁護士会も、重点地区対策として乗り出したりして、悪質店を減少させた。政治家、役所や弁護士は、やらなければならないことは、税金を払っている国民のために、努力すべきだ。

もっともっと、黙っていないで、とにかく騒いで、問題があることを、認識させるべきだろう。

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悪い組合員と管理会社１０９が共謀している限り真面な組合員はトラブルに巻き込まれるの
で、避ける傾向にある。これは、自然の流れです。

とりあえず、規約や管理委託契約に管理会社や管理員の業務内容を細かく明記するべきです。

兎に角規約には悪い管理会社を排除し、悪い組合員を住みにくくするシステムを考えること
です。

規約は各マンションの強制力のある法律です。区分所有法の強行規定は少なく、規約に設定
出来る案件の方が多いはずです。

理事長がやる気があれば出来るでしょう。

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＞悪い組合員と管理会社１０９が共謀している限り真面な組合員はトラブルに巻き込まれるので、避ける傾向にある。これは、自然の流れです。

逆に言えば、大勢の組合員が面倒を避け無関心を装う姿勢が、管理会社や管理会社とつるんで悪巧みをする一部役員・組合員を増長させている。自分が関わりたくないが、誰かが問題を解決してくれることを期待したり、モノ言ったばかりに自分だけ損するのは嫌だと思っている。免責は禁物。

＞規約は各マンションの強制力のある法律です。区分所有法の強行規定は少なく、規約に設定出来る案件の方が多いはずです。

いくら管理規約や細則を整備しようとも、組合員がそれらを遵守し遵守させる意識がなければ有効に機能しない。

＞理事長がやる気があれば出来るでしょう。

やる気のある人がいないマンションは変わらないし、仮にやる気ある理事長が居てもその他大勢がやる気なければ孤立無援になり、その理事長が辞めたらまた管理会社主導に戻ってしまう。

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５３１さんは、知識と実務経験の豊富な方とご推察いたします。私も５３１さんの意見に賛成します。

一応無駄な条項でも規約や契約書に明文化はしておかれた方が良いでしょう。マンションによっては、
住民はルールやマナーを守らない方が多いマンションもあります。

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>531
>532

　とても同意する部分は多く、思慮深い意見です。
　政治とマンション管理は、似ている面が多いと感じていて、関心の度合いと、国の制度設計は、とてもつながりが多いと思います。
　この国の国政選挙や地方選での投票率の低さや関心の低さ。そして、経済一流、政治三流っといわれるこの国の国際評価。
　選挙で選ばれた、政治家が愚かであっても、しかし、選挙を経ない、官僚が優秀ならば、なんとか国が運営できると考える人が、多いという現実。
　
　しかし、いつまでもこういうことは続かないと、考える人もいるのではないでしょうか。
　お任せではなく、きちんと意見を交わしあいながら、合意点を探り、それを、制度・システムとして定着させる。
　マンション内という共同体から、共感の輪を広げて、面倒だが、長期的ビジョンをもって、多くの人が納得しうる、やり方・運営を目指す。
　マンション管理にも未来の展望がほしいものです。

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管理委託契約の一例、ご感想を投稿して下さい。
１、企画・調整
（１）修繕の企画
乙は、必要に応じて、修繕に関する企画案を作成し、甲に提出する。
（２）修繕の実施の調整
一、乙は、甲が本マンションの修繕（大規模修繕を除く修繕）を外注により、乙以外の業者に行わせる場合
　　の見積書の受理、発注補助、実施日の調整、実施の確認を行う。
二、前号に掲げる実施の確認は、作業報告書の受領の代行。

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>>533

政治は三流と言われていた時代からますます劣化し、経済も一流とは言い難くなっているのが現状では？経済が停滞し、新興国に追い抜かれ、「先進国」と言えなくなる日もやって来るかもしれない。

制度的には民主主義でありながら、民主主義が定着しているとは言い難い。他人任せで誰かがやってくれることを待望している。マスコミと政治家が演出した劇場型政治に踊らされているだけ。

マンション管理組合も同じ。毎月管理費を払っているのだから、管理会社任せで当たり前だと思っている。管理会社任せでは駄目だと言えば、面倒なこと言ってくれるな、余計な波風を立ててくれるな、としか思わない。

管理会社は物言わぬ管理組合のままでいてくれた方が有り難いから、管理会社任せを望む役員・組合員を味方に付け、モノ言う役員・組合員をクレーマーの如く扱う。かくして管理会社任せのマンション管理が果てしなく継続する。

このようなことが当たり前のように罷り通る現状は、到底民主的とは言えない。

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悪い事をして証拠を示されても、していないと居直る悪い根性のある人間が支配する社会ですの
で、真面目な人間は、濡れ衣を着せられないよう自己研鑽に努めましょう。悪が善をくじく時代
になった。これをサ００００と言う病気ではないでしょうか。？

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　マンション管理は、建物修繕・建築関係の理系の分野とルール・法律・資産・会計など文系の分野が交錯していて、とてもわかりずらい。
　わからないことだらけで、生半可な知識では太刀打ちできないので、それならば、いっそお任せにしてしまえと思ってしまう。
　自分に被害がなければ、他の人がなんとかしてくれるだろうから、見て見ぬふりがいい。
　こんなことを考えてしまいがちだ。

　その意識につけこんで、甘い汁を吸うことを覚えた管理会社や建築関係の業者や悪い区分所有者たちが、経験を積んで、さらにだます技を磨き上げていく。

　いつの間にか、安心してマンション資産を維持できなくなってきているのに、ほとんどのマンション区分所有者や住民は、まだ気付かず、見て見ぬふりの方が、徳だと錯覚をしている。

　どこの世の中、国や社会にも、自己中心的で、騙したり盗んだりして、生活しようとする、悪い連中はいっぱいいる。
　だけど、悪いことをしたら、罰が厳しく、成功する確率は低く、結局はメリットは少ないのだと、学習させることによって、治安が保たれ、犯罪抑止となっている。

　それが、マンション管理の分野は、いわば、未開の原始時代、プリミティブのまま。　槍や斧といった古い道具で、身内同士の殺し合い、奪い合いが行われる。文明的な歯止めがかからない。あああわれ。

　泣き寝入りしないで、この愚かな状態をさらけ出して、この未開の原始時代のマンション管理の時代がいつ終わるのか、マンション管理の行くすえを、マンション区分所有者が気づいていくのを待つしかないのだろうか。

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役員選任の方法が曖昧である。

区分所有所有法における強行規定の多数決の原理を理解していない。

組合員に拠れば何でもかんでも議案は出席組合員の過半数で決すると思っている。

自分のマンションの区分所有権の数と、議決権の数を知らない組合員が多い。

たまには管理会社の担当でさえ議事録をこの数を間違えて配布している。

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>538 役員選任の方法が曖昧である。

だから、管理会社と管理組合の役員が、悪さを仕掛けることができるんですね。
はっきり言って、すべてのマンションで、起きても不思議ではないこと。
さらに、悪いことに、こういうことに、マンション管理士もからんだりする。

国交省も、この点について、あまり議論していなく、むしろ、マンション管理士を活用せよ、と思っているようだが、そのマンション管理士の人達が、私利私欲で信用できない人が多いのだ。
　いくら、管理業務主任者試験や、マンション管理士試験を合格しても、倫理観が育っていない人が多いのが、マンション管理会社のフロントの人達や、マンション管理士の人達。
　管理組合の役員になるには、なんの試験・資格もいらないから、もっと倫理観が劣っている人が多くなる。マンション管理で、人間不信になる人も多い。災いが多すぎる。

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　マンション管理業協会のセミナーに大金をはたいて参加しました。　驚いたことに、有料セミナーにもかかわらず途中入退室者が多く、本気でセミナーで何かを得ようとする気があるか疑問に思いました。　数日後に行われた大阪市住まい情報センターで行われたセミナーでは、無料にもかかわらず、途中入退室した方もほとんどおられず、質疑応答でも、真剣なやり取りがありました。　マンション管理業協会の理事長会社の、「倶利伽羅紋々　付」とのつながりを疑わせるレスもあり、マンション管理業業界全体が疑いの目を向けられても、仕方のない状態です。

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