管理会社の規制強化

まあ、悪質なのは自然淘汰されるよ
焦るな焦るな

言われた方は　いつまでも　覚えている　と言います

もっと、警察に動いてもらわなくては。
「背任罪」で、マスコミに取り上げられれば、
良い薬になります。

　管理会社の一括受託を禁止する法律を作る。
　1.　会計・出納・未収金督促業務―管理会社・ファクタリング会社
　2.　事務管理業務（理事会総会支援・設備管理・清掃）－1.とは別の管理会社又はマンション管理士
　3.　修繕工事（一般修繕・大規模修繕・耐震補強工事・長期修繕計画立案）－１級建築士又は別のマンション管理士

　私としては、管理会社には、1.　会計・出納・未収金督促業務以外させないのが一番良いと思います。

１９１さん、組合員のレベルの問題。私は、７年間それらに似た管理をして。

法人化、機械式駐車場撤去、駐車場代替用地購入、今度は隣接地の購入、等を

行ったが、収納管理の管理会社と共謀して組合員によって追放されたよ。残された

仕事は、漏水問題だけど、クーデター理事長の仕事になり、失敗している。事故多発。

このマンションは、漏水問題は急務と見て、計画中のまま、理事長追放である。

５年以内に、新しい住処を探さないと、スラム化する。管理会社任せの管理は危険ですぞ。

クーデター成功理事長の責任は、重大です。私は、もっと安全なマンションに変わります。

>191,192について、

経験に基づく、管理業務の問題点を明らかにしていて、大変興味深いです。

今の制度の一番の大きな問題点は、良心のあるマンション管理を目指す人達の
苦労が報われにくい制度になっていること。

それに、管理組合運営の安定性に欠け、それを支援する公的な十分な制度が無いこと。

さらに、オレオレ詐欺や振込詐欺では、、高齢者が騙され易いといわれていますが、
マンション管理では、善意の無知な人々（組合員住民）が大半なのにもかかわらず、
その無知につけこんで、騙そうとするヤカラが、暗躍できる素地が大きいこと。

マンション管理業者・管理会社に限らず、マンション管理士、一級建築士等にも、
悪意をもって、騙して、不当な利益を狙っている者がいます。

住居の安心安全は、重要なのに、集合住宅のマンション管理において、振込詐欺の
ように、善意者を騙そうとする、草刈り場になる素地があり、それは、今後、
経年マンションが多くなるにつれ、ますます、危険性は、増大すると思われます。

しっかりと、悪徳者を罰して、悪徳者を排除する仕組みを作らなければ、
極端なことをいえば、集合住宅のマンションに住み続け所有することに不安を覚える
時代がきてもおかしくない。

この制度には大きな欠陥があります。この制度を作ったのは、行政府よりも、むしろ、
議員立法での、政治家の関与が大きいといえるので、その点をしっかり、住民が
政治家に注文すべきだと思います。

＞マンション管理業者・管理会社に限らず
　これらと結託する不良役員も加えてください。

＞政治家の関与が大きいといえるので
　裏で操る業界団体の影響の方が大きいです。

　マンション管理士制度は、管理会社に都合のよい制度に変更するためのガス抜きとして設定されたものです。
　そのため、マンション管理士は、実務経験に乏しく、管理会社に対抗するには力不足で、生活するためにやむを得ず、管理会社と手を組む輩が増えているのです。

　今こそ、行政が制度の変更に着手するべき時期です。

先日、管理会社変更に立ち会いました。
　コンサルではありません。
　選定に必要な資料を収集し、整理して提供するだけの業務です。

　各社の見積もりを見て驚きました。
　業務内容は、管理組合運営支援・規約改正支援・長期修繕計画の立案・他社に依頼する修繕工事の調定・会計・出納・未収金督促・管理員業務・清掃業務など、ほぼ全部の受託です。

　ほとんどが受託戸数ランキング上位の会社ですが、築40年戸数300の管理組合で、委託費は月額65万～75万に集中していました。

　私の計算した該当業務人件費の1.1倍から1.3倍です。
　会社経費を入れると、どう考えても赤字です。

　本来業務では赤字で、管理組合の知らないところで会社の収益の大半を稼ぐなんて、なんという業界なんだ。　

＞これらと結託する不良役員も加えてください。

　不良役員を制御する有効な罰則規定について、現在のところ、主に、刑法だけが、
適用可能で、その管轄は、警察です。これが、そもそもおかしい。
警察が、マンション管理組合の内部に首をつっこむのは、事実上、不可能だし、
マンション管理に警察がどんどん介入し始めたら、管理そのものがおかしくなる。
他の法体系で、不良役員を制御し、善良な役員に変えていく仕組みが必要だと
痛感します。

＞裏で操る業界団体の影響の方が大きいです。

　だいたい、高知県出身の国会議員が、このマンション適正化法の筆頭提案者、だと
いうこと自体がおかしい。高知県にどれだけのマンションがあるのか。
建設業の業界の流れが、このマンション管理の方まできていると考えるのが、
妥当でしょう。
もっと、都市部の住民が、声をあげないと、建設土木の利権に負けてしまいます。

＞本来業務では赤字で、管理組合の知らないところで会社の収益の大半を稼ぐなんて、なんという業界なんだ。　

　私も経験がありますが、その実態は、おかしいと思います。管理の表はではなく、
管理をとっかかりにして、裏で、稼ぐ。
この仕組みに、大きなメスをいれないと、善良な住民は、どんどん騙されて、
マンション管理のコストが、増大していきます。
これも、住民・所有者の厳しい目をもつ意識改革が必要だと思います。

皆さんのマンションの管理会社の良悪の一つの見分け方法を提示します。

管理人室の周りをウロウロして、管理人と接触を持つ住民が、

①　人柄の良い住民が多いマンションの管理会社、良。

②　人柄の悪い住民が多いマンションの管理会社、悪。

各自判定して下さい。管理人の本当の職務が、だいたい理解できます。

＞これも、住民・所有者の厳しい目をもつ意識改革が必要だと思います。
　そうなんですけど、これが無理なんです。

　元々、日本人は、税金を払時は厳しい目で見るけど、何に使うかは無関心なのです。
　国民性ですので、治らないと思います。

　管理会社は、それぞれ協力会社と言うのを持っていて、その会社が受託しているマンションの工事や点検業務を業者が受注すれば、自動的にバックマージンが入ってくる契約になっています。

　ですから、いくら競争入札をしても防ぐことはできません。
　管理に対する権力を分散し、不正利得を少なくするしかありません。

　中でも、修繕工事のバックマージンが一番大きいですから、これを管理会社の業務から外す事が次善です。
　191で書いたように、重要３業務を分散発注するのが最善です。
　各業務別に監査マニュアルを作り、理事会でマニュアルに基づいてチェックするのが、理事会業務を軽減し、無駄な出費を抑えるコツだと思います。

　管理費は一見増加しますが、結局は安上がりです。
　
　なお、完全自主管理はお勧めしません。
　ミスや新たな不正を呼ぶだけです。

>196
そもそも管理員さんをお見かけしませんわ


>197
>管理に対する権力を分散し、不正利得を少なくするしかありません。
商売だしね

>なお、完全自主管理はお勧めしません。
ミスや新たな不正を呼ぶだけです。
うまいことやってる組合もありますわ
万年理事だと詐欺横領着服するのもいるかめわからんけど

管理会社を見分けるには、総会議事録と修繕記録を確認。

マンションの清潔度の確認です。

共用部分が汚い、ルールやマナーの悪いマンションは、管理が悪い。

管理を、文さんは、組合に、是非取り組んでほしい。確かに、自主管理は、避ける事です。
基幹事務の管理会社に全部委託が、ほとんどですが、分散すると組合費の節約は簡単。

１９１さんの、重要３業務を、皆さんの組合で、導入するよう、是非考えて下さい。

＞管理会社は、・・・・自動的にバックマージンが入ってくる契約になっています。

実際には、管理業務委託契約の際の重要事項説明書にも、一切、このことが
書かれておらず、業界内の、暗黙の合意となっているようだ。

国交省は、本気で、このバックマージンを表に見えるような仕組みを作らないと、
悪いやからが、どんどん、さらに悪質な手口で、悪い管理組合の役員と手をくんで、
オーナーの共有財産を食いつぶしていくことになる。

みなさん危機感を持った方が良いですよ。

管理会社１０９の管理物件です。規約違反や、法令違反で、理事長とたくらみ、規約、法令違反を、
指摘する区分所有者の職場の上司あてに、この区分所有者を解職する旨の内容証明が送付された。
偽理事長を、問い詰めたら、この管理会社のアドバイスだという。管理会社は知らないという。
この管理会社は、分譲マンションの管理は、任せては、いけないと、思いました。

マンション管理業や建設業、不動産業者、マンション管理士の業界団体が、
設立されているのに、

マンションの管理組合や区分所有者、管理組合組合員の利益を守る
強い団体が必要ですね。

ＮＰＯ法人はあるみたいですが、利益をむさぼり食おうとする
業界団体に比べて弱過ぎるみたいですね。

いっそ、管理組合、組合員の横断的な団体を作ることが必要です。

２０３さん、この件は、管理士会が担うしかないでしょうけど

職の無い不動産屋の仕事探し場所になっている状況では、無理

でしょう。何とかしなければならない事案ではあります。

管理会社云々の話題がおおいですね
お勧めするのは自主管理です
居住者の意識が変わります

>204

マンション管理士会が、本来する果たすべき役割について、このマンション
管理士制度を作る際に、ちゃんと議論できていないのが、問題なのだと感じます。

マンション管理適正化法で、マンション管理士制度を作ったのですが、
この法では、他にも、マンション管理業、国指定のマンション管理センターの件まで、
新設しています。

この議員立法の制定の際、現在別の分野を所管している大臣の、 石原伸晃議員が、
８名の立法提案者の中のひとりとなっています。

現職大臣で、マンションが多い東京選出の議員なのですから、
マンション管理の適正化のためにも、ぜひ、一肌脱いでほしいです。

>>206
法整備することばかり考えて、肝心の中身が伴っていないのでしょうか。

ふつう、
弁護士なら弁護士法、建築士なら建築士法、医師なら医師法、税理士なら税理士法
といように、～士なら～法の法律・制度が作られていますが、

マンション管理士には、マンション管理士法ではなく、
マンション管理業と同じ法律の、マンション管理適正化法で、規定されていて、
具体性や内部の統制の仕組みが不十分です。

建設業なら建設業法、宅地建物業なら宅地建物業法というように、
～業なら～業法が、ふつう、作られるのに、
マンション管理業には、マンション管理業法は作らていなくて、
マンション管理適正化法（議員立法）となっています。

中身が手ぬるすぎます。マンション区分所有者の利益・利便を守ることが
できるように、制度の改正が必要だと思います。

マンション管理業者が、補修建築工事を受注できないように、法改正が必要ですね。

それに、組合役員に、リベートを渡したら、業務停止命令をだすとか、健全化の仕組みも必要です。

>>208,209
現在の法律が少し手緩いというのはそうかもしれませんが、それを少しくらいいじってもいたちごっこのような気がします。要は国民の道徳心が薄れているという問題が根本にあるからです。
悪い事を考えるずるい奴らも結局は損得勘定でやっているので、それに対処するために法律を改正するならば、業務停止などの手緩い処罰ではなく、関係者全員を罰金や禁固刑に処す刑法並みのペナルティーにする必要があるでしょう。中々なくならなかった飲酒運転も、罰金の高額化と厳罰化で随分と減ったのです。

一部の居住者とグルになって、常識から外れたことをしている管理員がいるようです。
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q13158951603

こういう管理員を罰する法律を作りましょう。

>210
悪い事した全員ひっくるめて厳罰にする制度は大賛成です。

それを警察にやらせるのか、それとも、公取委や証券等監視委員会のように、
住宅問題を専門に扱う取締機関を新設して、対処させるか。もっと議論があるべき
だと思います。

国民の意識も大事ですよね。他人任せ、政治家任せにするのではなく、
自分自身達が、変えていこうという意気込みを、住宅問題にも、もっと強く
抱かないと。
高い買い物なのに、詐欺師みたいな連中が暗躍し、つまり振込詐欺みたいな
狙い撃ちにされる詐欺が、身近に起こっていることに
気付かず、気付いた時には手遅れになることもあるのに。

>>212
210です。
ポイントは会社にペナルティーを与えるだけでなく個人にもペナルティーを与えるような法律にする事ですが、刑法ではないので取締機関の新設が必要になるでしょう。その機関に強制捜査権などの強い権限をを与えて、身柄の拘束のような事が必要になった場合には警察に依頼するといった形でしょうか。

住宅問題に対する規制がなかなか進まないのは、一生に一度の買い物という特質上、他の事案と比べてトラブルの件数が少なく関心を持つ人の割合が低いためかと思います。しかし、当事者にとっては人生設計を狂わされる程のインパクトがあるのですから、もっと前向きに取り組んでもらいたいものです。

健全な組合活動の第一歩として　集会に於ける白紙委任状を廃止しましょう
議決権行使書のみで充分です　前提として詳細な議案説明書が必要です
見積もり　合い見積もり　議題提案の趣旨等　是がいい加減であれば理事会理事の無能と言えます

その意見には賛同しています。
ただし、法律的に委任状を否定することはできないと思います。
例えば、裁判で弁護士に委任するときにも委任状を用意します。

議決権行使書を廃止すべき。
そんなものを使うなら集会を開く意味はない。

議決権行使書を廃止したら過半数は集まらない。

議決権行使書は、あっても使わない人が大半です。

参考までに、うちの組合では
議決権行使書…１５％
出席者…３１％
委任状…４４％
未提出…７％

>>218

委任状を廃止しましょう
是が管理会社が組合をコントロールする悪の根源です

参考までに。

内の組合では。

議決権行使書　　　　３８％
委任状　　　　　　　　４％
出席者　　　　　　　　８％
出席者　合計　　　　５１％

です。ぎりぎり総会成立です。

この状態でも、規約の制定、変更、廃止は可決しています。
議事録の掲示もなければ、配布もありません。

理事長に確認すると、区分所有者の義務を遂行しない者
（議決権行使書、委任状未提出者）は賛成した者とみな
して可決したことにしているそうです。管理会社に確認
すると、こんなことは他のマンションでもあるそうです。

中国人による投資目的で購入されるマンションでは集会の成立について　何らかの措置が必要かも知れません

投資と居住では目的が違いすぎます　投資で購入されている区分の多いマンションは購入を避けましょう

規約で入居者を制限する方法を講じる必要がある。
専有部サービス業務は、今後マンションの居住者
に異変がおこる。先を見越した管理会社の商法。

>>219
面白い例があります。
総会で反対意見が強く、委任状で決議可能でしたが、
Ａ理事長は保留
Ｂ理事長は可決
としました。

>>223
議決権行使書・白紙委任状は、区分所有法の矛盾点ですよね。

同法では、管理組合の事項は、総会等の＜集会＞で決めることに
なっている。

でも、集会に実際に人が集まらなくても、<文書>が、集まれば、
その物言わぬ＜文書＞を＜人＞が、集まっているのと同じ効力があると
みなしている。

確かに、いちいち出席するのは大変だけど、話合い、議論がなくて、
物言わぬ文書で、すべてが決まって行ったら、良くない方向に
向かいやすくなることは、簡単にわかる。
国会でも議会でも、文書、委任状で、出席したことにはならない。

今のマンション管理制度は、集会、多数決の、民主主義を土台としている
ように装いながら、実は、矛盾、欠陥の、＜民主主義もどき＞の仕組み。

アメリカ大統領選やイギリスのEU離脱国民投票をみていると、
こんな制度を放置している日本の国民性を、もう一度考え直すべきだと
つくづく思う。

参院選、都知事選と続くが、いつも、マンション管理は、話題にならないね。
住民の暮らし・住まいの大事なテーマなのにね。

選挙の機会に、政党や候補者にマンション管理の実情を伝えたいですね。

規約に理事長の区分所有者によるよる推薦投票制にしてはどうか。

理事長の区分所有者によるよる推薦投票制には賛成。
あえて付け加えれば、立候補も受け入れること。
その代わり、リコール制度も設けること。

リコールは１０分の１くらいに下げるか。

>>225
勉強会とかしてる政治家なら聞いてくれますかね。
選挙期間中だと中々…演説も投票日に近づくにつれて公約より主張に傾いている気がします。

>>228
一部住民や管理会社の陰謀で簡単に「理事長クビ」ってできちゃいます。

>>230 匿名さん
どの辺の政治家なら、このような問題に真剣に考えているのだろう?
自民党、民進党、公明党、おおさか維新、共産党で政党による違いはあるのだろうか？

参院選で取り組み方がわかるね。

>>231
「話を聞いて考えてくれる」のは共産党ではないかと思います。
不可とは書かれていなかったので、サイトより引用です↓

『日本共産党は、二十数年前から各地域でマンション相談会を開催し、管理組合や居住者のみなさんといっしょに間題解決にとりくんできました。固定資産税の減税や大規模修繕などへの支援も国や自治体へ働きかけてきました。』

２３０さん、その逆もあるよ。一層の事５名以上の推薦にしますか。？

>>234
小規模ならよいと思いますが、大規模だと「けしからん」と叱られそうです。

殴り返せばよい。

>227
リコールは、今の管理規約でも、組合員５分の１の招集での議案で、解任決議案をだして、
理事長とかを首にはできるでしょう。
会社法（株主代表訴訟）や地方自治法（住民訴訟）のように、
管理組合が損害を負った時に、組合員が、直接、管理会社や理事長等に対し、損害賠償請求できる
制度を作った方が、抑止力は高まるのではないでしょうか。
マスズエ問題は、管理組合業務でも、良い例で、公私混同する管理会社・理事長を追い詰めるのは、
責任追及がきちんとできることだと思います。

>231
政党が、話を聞くことも大事ですが、しっかりと、制度、政策に結びつけるのも大事だと思います。
住民・区分所有者の利益をきちんと守れる制度を作ってくれる政治家・代表者を選らばないといけませんね。

いきなり政党や政治家に請願するよりも、国交省に相談してみてはどうでしょうか？

>238

残念ながら、マンション管理について、国交省と話してみると、縦割りが強くて、
なかなか前に進みません。

実は、マンション管理について、国交省が、自分達で作った法律は無く、
（マンション管理適正化法は、議員立法。区分所有法は、法務省。）
今の法律では、国交省が、相談で、関与できる余地が、とても少ないのが現状だと
思います。

国交省に相談してみると、マンション管理センターに相談してくださいと言われる
かもしれませんが、マンション管理センターには、何らかしら、対応できる権限は、
全くありません。

性善説に基づいて、マンション管理の制度が作られていますが、
実際には、マンション管理には、悪人・悪人・悪人・がはびこっています。
もう制度疲労の限界ではないでしょうか。

拠って、管理会社の規制よりも管理組合の規制を急ぐべし、
築古のマンションが年々増加する中で管理組合を規制する
法律がない。例えば、管理者と、監事の資格制等。

>>240
管理組合を規制する法律は、必要です。
どこの役所に、それを担わせるか。

これは、参院選、知事選とも関係するが、
地方分権で、国ではなく、市町村に、その規制を受付させるのが、
実効的だろう。
ただし、規制の判断基準が、難しいかもしれないので、委員会方式とか、
管理組合の外部からも、チェックする仕組みが必要。

とりあえず、各管理組合で規制する規約を制定することがより現実的です。

そうですね。次の事例もあることですし。

http://okwave.jp/qa/q7304247.html

管理会社の言いなりになってはいけませんが、入居者の言うことも聞きません。
マンションに関係する者の大半は、自己都合しか考えていないからです。

管理会社への規制も必要だけど、管理組合の区分所有者や住民への規制も必要。
よく誤解している人が多いのだけど、マンションの管理会社への規制は、国土交通省。
しかし、区分所有者や住民に関するのは、区分所有法で、これは、法務省の作った法律で、
国土交通省は、関係できていない。
これが大問題だ。

悪い管理会社は潰しましょう

管理会社を比較できるサイトほしいですね。

食べログや価格.com、コスメ、旅行、賃貸不動産会社の、口コミサイトがあるのだから、
マンション管理の管理会社も、誰か作って。

悪い会社を潰すためにも、必要だよね。
なぜか、安くて、悪い管理会社が、のさばっていたりする。

おっしゃるとおりですね。
管理会社の比較サイトの具体的イメージとしては、管理会社の名前が横軸にずらっと並んでいて、それらに対して「いい」、「わるい」のボタンをクリックするようになっている。
そして、「いい」スコアが縦軸の上側に伸び、「わるい」スコアが縦軸の下側に伸びるようなグラフになっている。
そうすれば、「いい」「わるい」の比率がわかりますし、同じ比率でも回答数の多い管理会社（大手）と回答数の少ない管理会社（中小）がわかります。
是非、マンションコミュニティさん、管理会社比較ページを作成してください。

>>248 匿名さん

マンション管理業者（管理会社）の評価サイトだけでなく、
新築とか、大規模修繕工事とか、建設業や一級建築事務所を評価するサイトも
必要ですね。
マンション管理業者と建設業者が、兼業している場合も多いですが。

素人集団の管理組合は撤廃し、これからは【マンション管理運営基金】を各分譲マンションに設けましょう。

管理費等の徴収はこれまで通り行い、マンション管理の全てを管理会社が行います。

>>251 匿名さん

金融機関なみの、コンプライアンスがあるマンション管理業者、管理会社ならば、
任せてみたいと思うかもしれないが、区分所有者の利益よりも、自分達の利益のためなら、
何でもするというような、管理会社ばかりなので、その基金が食いつぶされて、
犯罪の嵐になるでしょう。

>>251 匿名さん
えらい！

正直者が困りながら損をして、悪さをたくらむ人がほほ笑んでいる、

これが、現在のマンション管理制度の実態でしょう。

国土交通省の人は、国民から色々な困っているという意見があるのを
知りながら、忸怩（じくじ）たる思いで仕事をしているとみえます。

現在のマンション管理制度の根幹は、建物区分所有法と
マンション管理適正化法で、この両方の法律に問題があるからです。

マンション管理適正化法は、自民党・公明党の8人の議員が提案した議員立法で、
その筆頭提案者が、今月の参院選後の安部改造内閣で、農林水産大臣に就任しました。

さらに、石原大臣も、提案者の一人です。今の安部内閣には、この法律の8人の提案者の内の
4分の１にあたる2人も閣内にいるのです。

マンションの管理会社・マンション管理業者や建設業者が、マンションの区分所有者を
だまして利益をむさぼろうとしていることが、多発している中、
国民生活のマンション区分所有者を守る方向へ、制度改正をしないと、今後、ますます、
マンション管理が難しくなるし、安心して、マンションを購入し、生活できない状況に
なってゆくことでしょう。

今月からの新しい安部内閣の中に、このマンション管理制度の根幹の制度を作った人達が複数いるのですから、
今のマンション管理で、マンション住民、区分所有者が困っている
という声を伝えて、制度を作った責任を感じてもらう必要があります。

一つ一つの声が大きくなれば、腰を上げざるをえなくなるでしょう。

住民、区分所有者の利益を第一にしてくれる制度を求めたいです。

要は、共産党ではなく政権与党の自民党の要職にある人物に訴えなさいということですね。
それには、個人ではなく団体もしくは組合レベルで訴えないとなりません。

近鉄住宅管理会社で委託契約しているマンションに住んでいます。
しかし業務がおろそかです。
そして管理会社の変更が総会で決まりましたが、受け入れてくれず困り果てています。
近鉄住宅管理会社はずさんな管理会社です！
法律改正してほしい。

管理会社は修繕で儲ける。その為に諸官庁は業界に利益誘導する諸規則を作っています。
大規模修繕こそ管理会社が狙う最大の山場でこの頃では金融機関も融資も含めて管理会社と
結託して商売しようとしています。
管理組合がしっかりせず言いなりのところでは既に第１回目の大規模修繕までに積立金は使われて
しまい全く費用が捻出出来ないマンションがたくさんあります。

現実には大変なのですが２年に一度、管理会社を見直す条項を総会で決議して
管理会社に緊張感を与える、また年に一度の総会時に理事長の交代と管理会社の契約の更新が
設定されているがある意味、自動的に契約延長になるパターンなので契約時期をずらして
管理会社再考の時間を作る事も必要です。
また完全にこちらの味方の一級建築士を相談のパートナーとして特にお金が出る時は頼むべきです。
大規模修繕時には諸官庁も管理として一級建築士事務所を入れることを推奨しています。
管理会社と利害関係の無い事も調べた方がいいです。

私のところは都内で４６世帯のマンションで昨年、大規模修繕をやりました。
理事会の他に当初からマンションは勤め人が少なく建築関係の経営者や設備機器の経営者や
医者、税理士などで修繕委員会なるものを組織していて普段の雑工事や管理会社｛ク〇オ｝の
子飼いのメンテ会社も精査して高い業者は契約解除して管理組合との独自契約に終始してきました。
当然、大規模修繕の業者も独自に選定して依頼。居住者の某社長と同級生が社長をしている
建設会社｛公共事業入札業者｝に決定。すべてを検査してくれて新築時の建設業者にも瑕疵と
思われる所は期限を過ぎているのに抗議して修繕協力金という形でお金を取ってくれる、
各部の保証｛塗装などは通常２年｝を１０年にしてくれて塗料なども高価な物に
してくれたりと至れり尽くせりで施工をして貰いました。タイルも１万枚張り直し
一世帯あたり９５万と低価格で済みました。修繕の積立金も上げること無く
借り入れもせず払った後でも約２７００万の積み立てが残っています。
管理組合や居住者の努力があればの２回目の大規模修繕も余裕で出来ます。

補足
一世帯当り９５ｘ４６世帯、合計４３７０万という事です。

区分所有者の意識の高さが、そのマンションの管理の質に最も影響を与える。

国交省もこの立場をとっているようです。
ただし、これは大変危険、不安定だと思うのです。

所有者が入れ替わったり、築年数が増して検討すべき事柄が増えれば、
管理が良い状態が持続できているか、なかばその時の運のようになってしまいます。

マンションを購入入居しても、長期間に渡ってある程度先が見通せるようにする。
オレオレ詐欺のような管理会社、工事業者に自分自身の財産を食いつぶされないよう
業界を規制し指導する。
当たり前の安心が確信できるようにする。

行政、政治は、マンション管理についての上のような状況になるように
改善策を出し続け仕事をすべきです。怠慢を許してはいけない。

>>257 匿名さん

タイル張替えですか？

そこが問題ですね。
何があったのか！？気になります。

タイルは基本的には、張替えしないでメンテナンスを安く上げる仕様です。

タイル張替えが事業主判断および負担ならば、合点いきますが金額的にも管理組合負担のようですね。

正直、？？？です。

マンションと管理委託契約のある管理会社は、建設業工事の受注ができないように、
国交省が、規制強化しないとね。

>>261 匿名さん

別の会社作るだけ

管理会社が、裏のリベートを受け取るのを禁止するべきじゃないの。

国交省は、指導＋処分がアマアマだよね。
管理組合は、英語で言うと「ファンド」に当たるはずだから、
金融庁に担当替えする検討もしたらいいのに。

規制する必要はありません。
放っておけば衰退するでしょう。
管理組合は高い意識を持ち、あくどい管理会社からは離れ、自主管理に移行することでしょう。

順番制の抽選で知識の無い理事長や理事をたぶらかした大手の
管理会社を追いこんだ。善管注意義務違反は登録管理会社の国
の罰則は甘いので、一応組合としては厳重注意に留め、管理会
社の変更とします。各組合が管理の資質の向上をして、あくど
い管理会社は、排除するようにしなさい。それには管理士の活
用です。管理士の良し悪しは勇気を持って大きな悪と戦う姿勢
がある、マンションに住んでいるマンション管理士を探しなさ
い。

>>266さん
>管理組合は高い意識を持ち、あくどい管理会社からは離れ、自主管理に移行することでしょう。

そうしたいですね。
自主管理にして金銭と会計部門を税理士事務所に依頼するってのは?
大規模修繕の時は、管理会社や建築設計事務所と同じで多額のマージンもって行かれそうだね。
どうしたもんじゃろね。ちょこっと古いか。

マンション管理適正化法の議員立法の代表提案者、
その人が、今話題の、山本有二農林水産大臣です。

TPPの失言で辞任要求が出てたり、文春が労基法違反の記事を
だしたりして、今話題となっていますが、

安部内閣の大臣になってまだ２ヶ月位しかたっていないのに、、、、

問題の多い、マン管法、ちゃんと制度見直ししてほしいです。

マンションの管理組合は、「財団」と言えますよね。
そうすると、「ファンド」ともいえる。
そのファンドの資産の管理に関与している、「マンション管理業者」は、
金融資産を含む資産管理の業務をしている。
国交省ではなくて、金融庁管轄にして、規制強化すべきではないか。
豊洲新市場やオリンピック施設関連でも、建設業関連は、業界全体が、
ブラック過ぎる。
マンション管理業者管轄が、建設業関連の国交省建政部にあることが、
この業界全体がブラックな一因なのではないだろうか。
思い切って、金融庁に管轄替えをしたらどうだろう。
山本有二農林水産大臣、TPPも一息つくのだから頑張って。
いっそのこと、マンション管理業者の管轄を農林水産省にするか？！

国土交通省も、何もやっていないわけではないのですね。

管理会社と管理組合の関係を検討している。しかし、それが、制度に
反映できていないのが、一番のネック。

国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室がおこなった、
平成２７年３月、第１１回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会
報告書（案）の５ページ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...
「管理業者が一括で管理受託をし、専門的な面からの助言、支援等を行って
いるが、全ての管理業者にも可能な訳ではなく、また、利益相反取引の防止で後述するとおり、企業本来の立場（区分所有者の利益の追求と管理業者としての企業利益の追求は、立場、目的が異なる上、どちらかを重視すれば他方が損なわれるトレードオフの関係にあること等）から、常に管理組合の立場のみに立って管理組合を支援し、資産価値の最大化が図られるとは言い切れない。」

と、何とも悩ましいながら、現在の状況をよくあらわしているコメントが記載されています。

だけど、マンション管理業の管轄は、国土交通省土地・建設産業局不動産業課。
つまり、住宅局と土地・建設産業局の縦割りの結果、あの程度のコメントがあっても、マンション管理業を規制するのではなく、マンション管理士を活用せよ、
ということになる。

けれど、マンション管理士も玉石混淆 。悪者と賢者のマンション管理士の
区別は、並大抵のことではない。
良いマンション管理士の表顔をして、実際には利益誘導する者も、避けることは難しい。

区分所有者、組合員の利益をかなえるためには・・・・・
もっと、区分所有者、組合員が、怒らないと、・・・・損をするだけだ。

結局、全て、組合員の責任である。マンションは永住地にはならない。

自主管理で適正に運営できるならすればいいだけのこと。

自主管理も長い目で考えたら不安定な要素が多く、成功するのは、なかなか難しいのではないでしょうか。

戸建住宅を売って老後にマンションに入居する人も都市部では相応にいると聞きます。

あまり知られていませが、国交省策定の標準マンション管理業務委託契約書も、今年改定されています。

マンション区分所有者でない人も、現在区分所有者の人も、関心をもつべきテーマで、
管理会社の横暴を許さないように、強く求めていくべきなのでは。

管理委託契約の更改に伴って重要事項の説明会と管理規約の設定、変更　廃止
を兼ねた。定期総会の為の案が、総会の１週間前に、各区分所有者に配布され
た。総会は各々の案は無事可決された。新任の理事長が、自身にに配布された
各々の案と、原本を比較したところが、原本と異なる文言を発見した。その後、
各々の案を原本どうりに訂正し直して各区分所有者へ配布した。

その後、総会のやり直しのクレームに応じて、臨時総会を開催したら、規約の
設定、変更、廃止の案が否決された。組合員間で規約の内容で利害が対立して
もめている。この新理事長は、間違った事はしていないとして反論もせず粛々
と、組合業務を、法令と規約に基ずいて運営している。この管理会社は横領等
で問題の多い大手である。新管理会社の候補は３財閥系の内から選ぶそうです。

>286

3大財閥系は、妥当？良心的？あくどい？

管理規約のうち、どういう規約内容でもめてる？

社員の資質

建設業界は談合が常識
入札制度は公務員の手抜きが常識
管理会社を規制して組合が業務を丸投げできると思うのは大間違い
理事会役員の一般社会での経験が通じる相手と思うのは大間違い

自主管理が最上の索

中古マンションを探しているが、自主管理のマンションは、
管理費等が、規模の割に高い、窓口も素人ぽい、爺さんがい
る。胡散臭くて買う気がしない。

大変思慮深い議論になっています。

政界では建設業界の談合は常識だが、普通の一般人は、それを知らない。
管理組合の役員や組合員、区分所有者も、当然、その談合など知る由もない。
建設業界の談合体質が残っているのは、いわば、政治がそれを黙認しているから。官僚組織は、政治家には、逆らえないので、建設談合がある前提で、仕事を進めていく。

建設業に近いというか、それそのものなのが、マンション管理業者・管理会社。
だから、管理組合の中心部に、マンション管理業者・管理会社を入れることなぞ、
公共事業やオリンピック事業で談合が行われるがごとく、
マンション管理組合の様々な事業・修繕工事などで、談合といえるものが、はびこる要因となるぞと。
そんなマンション管理業者に任せるのではなく、組合員の区分所有者が自主管理する方が、よっぽどマシではないのかと。

しかし一方、自主管理しているマンションは、所詮、専門知識の少ない者達が、
情報や経験に不足しながら、対処せざるを得ないので、本当に効率的効果的な管理を成し遂げられのか、大きな疑問が残る。

政府関連の公共事業ならともかく、本当は、住民の生活の根本にかかわるマンションに、このあくどい談合体質がはびこる制度を温存していることに、大きな問題があるはず。住居は、生活の基本、不安なく長期間すごせるようにと、高い買い物ををするのに、実は、裏では、安心できる制度になっていない。

制度としても、マンション管理で、自主管理が安心してできる制度になっていない。

自主管理を進める事情は、理解できるが、現実に、安心して、そして、自主管理に、相当の利便性があると、区分所有者が納得できるような環境になっていない。

そのところを、変革していかなければ、マンション購入、マンション暮らしが、
将来の不安の出発点となってしまう。

本当は、政治家の出番なのに、政治家が、見て見ぬふりをしている今の政治は、
国民の生活を大事にしようとしているのか、それとも、業者の利益を確保しようとしているのか。
注意深く見ていく必要があると思う。

変な会社はさっさと１０３してほしい(^o^)

変な会社ほど、金儲けが上手、１０３しませんよ。
その変な会社をコントロールして組合の為に働く

役員を持ちましょう。上手な自主管理をめざせ！

宣伝する訳では無いけれど
戸数200戸低度の組合なら年間300万の経費削減は出来る
其の余剰資金で専門家を雇用し　自主管理体制を創れば更なる経費削減は出来る
顧問に建築士　税理士なども契約出来る

失礼　　程度

２００戸以上もあれば、管理方法は無限大である。
知恵が有れば、私は、マンションの隣接地を買収
して将来に備えた。管理会社に相談した事はない。

管理会社のフロントは、不動産業の落ちこぼれが
する仕事だから、知恵があるはずが無い。小使い
で良い。管理員は居ません、清掃員は専属がいる。

隣接地の買収は可能なら行うべきことです
老朽化しての立替もスムーズに出来るでしょう
売却も高値で出来るでしょう
買収後の収益を生む活用方法は多く在ります