23区内のマンション価格はもう上がり始めている？Part.2

相続までの仮の宿需要に特化したマンションが郊外で増えて、郊外マンションの狭小化が進んでいます。使い捨てマンションが郊外で増加中。

都内って東京都全体の話？

都外って何だろ？

埋立地は街自体が使い捨って感じじゃない？

狭小化の現状
現在平均専有面積７０ｍ２未満のところを、５年前と比較してみました。
何か傾向は分かりますか？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_4.html
船橋市76→68、府中市76→68、江東区63→67、川崎市高津区74→67、板橋区73→67、
日野市82→66、横浜市神奈川区73→66、立川市68→65、横浜市鶴見区72→65、荒川区71→65、
川崎市幸区75→65、蕨市68→64、練馬区72→64、渋谷区53→64、新座市71→63、
国立市71→63、川崎市川崎区73→63、国分寺市83→62、品川区60→62、町田市75→61、
目黒区60→61、北区63→58、台東区54→58、調布市68→57、豊島区67→57、
墨田区66→55、文京区60→55、中野区53→54、横浜市中区63→54、新宿区54→51、
大田区62→50、中央区61→50、横浜市西区70→50、小金井市72→48、横浜市南区65→38

>>345

確かに大規模開発地は一気に人やマンションが増え、
一時景気が良さそうに見えますが、そこがピークであとは下り坂。
全てが同時期に供給されているので、新陳代謝の余地がなく、
街全体が同時に老朽化していくんでしょうね。

うるさいから割高外周区をだれか買ってやれよ。

外周区のみ。この方が全体が見えるんじゃない？

板橋区73→67、練馬区72→64、北区63→58、大田区62→50、

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

外周区、新築マンションの平均価格を5年前と比較（単位：万円）
大田区4154→4047、世田谷区5557→6804、杉並区5391→7367、
練馬区4624→4476、板橋区3852→4157、北区3734→4176、
足立区3440→4087、葛飾区3391→3865、江戸川区3617→4296、
世田谷区と杉並区を除いて、4千万円あたりに収斂されるつある様子が良く分かるでしょう。
これが購入者層の懐具合です。

と言うことは、4千万円で70m2として、坪単価約190万円になるって事ですね。
それが出来ない区は、マンションが狭小化するので売れなくなる。

一方で、世田谷区と杉並区の特別扱いが続くのか？って問題もあります。

狭小化してると言ったその口で、
基準を70平米にしてみたり・・・

支離滅裂ですね。

一番肝心の坪単価が抜けてたので。

平成22年度新築マンションの平均坪単価ベスト15です。 （とりあえずその下は省略）
01港区　　　455
02千代田区　439
03武蔵野市　374
04品川区　　331
05渋谷区　　331
06目黒区　　311
07文京区　　310
08杉並区　　309
09新宿区　　308
10豊島区　　298
11世田谷区　291
12中央区　　289
13台東区　　287
14中野区　　279
14大田区　　279

>>354
狭小化しても売れるのは以下の需要があるからで、この需要はいずれ無くなる。
そうなれば予算4千万円で、70m2に向かわざるを得なくなる。
・老夫婦の戸建てからの買い替え需要
・若夫婦の相続までの仮の宿需要

今坪単価が高すぎる外周区がとこなのか、お分かり頂けたでしょう。

>>355

ベスト15とそれ以下ではマーケットが全く違うんでしょうね。

外周区の坪単価の目安は190万円。

みなさん、しっかり記憶して行動しましょう。

>>357さん
都心部と外周区では需要層がちょっと異なります。
基本的には、
外周区＝ファミリー層
都心部＝ファミリー層＋ＤＩＮＫＳ層＋独身層
従って、都心部の方が坪単価は高くなります。
それだけファミリー層が都心部でマンションを買うのは大変な事なんです。

さっき工務店のオッサンに、中古マンションをスケルトンでやり直すと、オッサンが今手がけてる50㎡の物件で、
1,000万円オーバーと言っていた。
買う事を検討している80㎡のを、25年に一回やったとして・・・・・
って考えていくと、都心部でも頑張って土地買って、木造建てた方が初期費用はともかく、結局安いんだよな。
資産価値的にもね。