匿名さん
[更新日時] 2010-06-26 16:22:59
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変動金利は怖くない!!その19
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384
匿名
377さん
誰もそんなこと思ってないでしょ、さすがに。
それに、返済シミュレーションはツールを使えば自動計算してくれるから、普通は意識しなくていいでしょう。
378さん
リスクプレミアムはその通りだと思いますが、現在の実態で考えないと。
今は、変動の方が低く、繰上返済で残債が減ることで、将来のどこかの時点で金利が逆転したとしても、総返済額は小さくなる、もしくは、変動の金利上昇後の約定返済額が現在の固定の約定返済額より大きく高くならない、というプランを立てることに、変動選択の意味があります。
さて、質問ですが、あなたはここで何を主張したいのでしょうか?
あなたの書き込みからは、変動がどう危険なのかを読み取ることはできません。
また、前も書きましたが、契約期間中の収入減や物件売却のがなくて十分な余裕があり、総支払額を重視するなら、あなたのおっしゃる通りでしょう。
でも、そんな人ばかりではありません。
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385
匿名
380さん
その認識であってます。
ただ、早い段階での金利上昇時に、約定返済額が高くなるリスクがあるので、変動で組むなら元利均等がよいと思います。
余裕があれば別ですが。
また、書かれている効果は、繰上返済でも実現できますよ。
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386
380
ありがとうございます!
変動で組むなら元利均等がいいんですか!?
知らなかったです。
やはり安いからですか??
早い段階での極端な金利上昇はないと見込んだ場合は元金均等でいいでしょうか!?
毎月少しずつ下がっていくのでちょっとづつの上昇には耐えられるかなと。。。
ここにいる変動のみなさんは元利均等が多いんですか??
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387
匿名さん
変動利用者の多くが元利均等だと思います。
というより、年収と職務ランク・借り入れ額によっては
元利がOKでも元金がNGの場合も多々ありますよ。
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388
匿名さん
年収400万で借り入れ2300万だったら元金均等は無理ですか?
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389
匿名
380さん
繰上返済しますか?
であれば、元利均等でよいと思います。
金利変動リスクを負いますから、少しでも約定返済額を小さくしておく方がよいと思います。
また、住宅ローン控除を満額受けられるなら、優遇後金利が1%以上になるまでは、残債を減らす必要はないので、後々の繰上返済資金として貯蓄しておけばよいと思います。
残債を早く減らすことが変動の王道と書きましたが、実際は住宅ローン控除を勘案し、繰上返済資金として貯蓄しておけばよいです。
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390
匿名
388さん
以前、質問されてた方ですかね?
変動にするかはよくよく検討してくださいね。
返済割合がかなり厳しいと思いますので、元金均等はやめた方がいいと思いますよ。
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391
匿名さん
というか、その年収でその借入額はどうなの?って感じですが。
もっと身の丈にあった物件に変更した方がいいじゃないんですか?
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392
380です
ありがとうございます!
変動にするなら繰上げ頑張ろうかなと思ってました。
元金均等を知った時にこれはすごい!と思ったのですがみなさん元利均等なんですね。
あまり余裕がないなら元金はやめたほうがいいのでしょうかね。
優遇後金利が1%以上に・・・・とありますが私が見た金利では優遇後1・075でした。
すでに1%超えてますがどうなんでしょう??
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393
匿名
380さん
であれば、繰上返済でよいと思います。
まあ、全力で繰り上げなくても、手元の流動資産として貯蓄してもよいかも、しれないですね。
あくまでも、繰上返済が第一の目的で。
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394
匿名さん
393さん
貴重なご意見ありがとうございました!
参考にさせていただきます!!
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395
匿名さん
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396
匿名さん
>>395
正直、ネタかと思ってしまうが・・・
いや、何でもない。
それより、今日も固定の魅力が一つとして語られてないぞ。
もともと変動派の多いスレではあるが、もう少し固定の素晴らしさをアピールして欲しい。
まぁ同じ金額支払うなら、低金利の変動で組んだ方が残債減るペースが速いからオススメだけど。
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397
匿名さん
いやー、対象外とまでは言わないけど、将来の破綻よb(ry
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398
匿名
リスク要因が人それぞれなら、リスクが顕在化した場合の許容範囲も人それぞれ。
ちゃんとリスクがあることを啓蒙することも重要ですが、リスクテイクすることにした人に、少しでも軽減できる方法をみんなで考えてもよいと思いますよ。
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399
匿名さん
>>398さん
あのー、だったらスレタイに「?」を戻してもらえません?
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400
匿名さん
はあ?そんなことして何の意味が?
固定の言うことはやっぱ意味不明だなあ
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401
匿名
398です
スレタイにこだわりはありませんので、どうぞ戻してください。
私は変動で借りてますが、変動は怖いと思って、ここを見にきてしまいます。
個人差はあると思いますが、怖くないと思って借りているのは、極少数なのではないでしょうか?
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402
匿名さん
複利計算を知らないって言うのに、ちょっとびっくりした。
そんな人が変動だ固定だって語る資格無いと思うんだけどなあ。
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403
匿名さん
ローンを語るのに資格が必要なんだって。
みんな、気をつけな!
ところで、住宅ローンのどんな場面で複利計算が必要になるんだっけ?
402の人、教えてよ。
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404
匿名さん
元金均等の変動金利の商品取り扱っているところは、少ないんじゃないんですか。
以前みずほ銀には、やってないって言われましたけど。
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405
匿名さん
年収400万でも年齢と職業によっては有りだと思うけどね。
将来の所得増が見込めるとか。
ま、年収700万でも30後半以上で35年固定とかも自殺行為だと思うけど。
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406
匿名さん
>年収700万でも30後半以上で35年固定とかも自殺行為だと思うけど。
借入れ金額によると思うんだけど。そう言えるのは。
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407
匿名さん
>406
借入金額が少ないなら変動で早く返すか固定にするなら短い期間にするべきでは?
70歳過ぎても返済を続けるような計画はどうなのでしょうか?
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408
匿名さん
35年固定で組んでても、どっかで全額繰上返済するでしょう。年金生活に入ったら、フツウ住宅ローン返済やめるでしょう。借入れ少なければ、可能でしょ。
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409
匿名さん
そうですね。貯蓄が有れば何でもアリだと思います。でも退職金を充てにしているのならばそれは無謀だと思います。それは貯蓄では有りませんし、100%あてには出来ませんし、何より老後の蓄えが無い事になりますから。我々の時代、年金がどれほどあてに出来るかはかなり不透明ですからね。
でも全額繰上返済する貯蓄が有るならばそれこそ変動のほうがいいのでは?借入額によりますが利息だけで数百万単位で開きが出てくるでしょうから。負債は早く無くして貯蓄を増やしたほうがいろいろと安心かと。
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410
匿名さん
>利息だけで数百万単位で開き
年収700万でも30後半以上で35年固定とかも自殺行為でない前提だから、借入れ1千万くらいなんで、まして繰上して20年以内で完済だから、そんな差出ないですよ。
将来の変動だって、どうなってるかわからないんだから。
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411
匿名さん
だから変動で借りといて低金利ならそのまま。上がったら一括返済でいいじゃん。
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412
匿名さん
てことは30後半で貯蓄もろくに無いのに年収700万程度で3000万35年固定借入とかは自殺行為でOK?
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413
匿名さん
OK。
だけどさすがにそんな人滅多にいないんじゃないかな?というか銀行はお金貸さないんじゃないの?
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414
匿名さん
>>412
人によってはOK!
ただ付け加えるなら、その条件は変動でも当てはまる。
それでいいかな?
リスクは人それぞれ
でも前提に、同じ年収・借入・期間の中での話だから
より良い条件と方法をみんなで考えているだけ。
だから基本的に固定さんの登場は
理解不能の煽りさえなければ大歓迎なんです。
「固定にするメリットが今の変動を超える」と納得できれば
私は固定に借り換えます。
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415
匿名さん
住信SBIネット銀行では元金均等やってました。
この銀行は大丈夫?
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416
匿名さん
>414
私は30後半で4年前に変動借入。繰上が進んで1/4は残債が減ったのでこのまま行けば20年ちょっとで
完済出来そうです。60歳前の完済と有る程度の貯蓄を目指しています。
4年前ですとこれからは金利は上がるから固定にするべきとの意見も結構多かったのでかなり悩みましたが
変動で正解でした。もしあの時固定を選んでいたら元本はほとんど減らず、60歳完済は難しかったかもしれません。
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417
匿名さん
結局、固定にするメリットが見当たらない。
変動の方が残債が早く減るのに、あえて固定にする理由が思いつかない。
低成長の日本で金利が上昇する可能性は高くないのでは?
早期かつ大幅に金利が上がらないと変動に負ける。
仮に金利が上昇しても、その後、短期間に沈静化するとそれも負ける要素になる。
誰か固定にする合理的な理由を説明して欲しい。
理由が納得できれば乗り換えるかも。
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418
匿名
>>413
審査が固定なら通らないが変動なら通るなんて銀行は存在しないと思うのだが
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419
匿名さん
417
金利上昇リスクを全く考えてないんでしょ?
じゃ変動のままでいいじゃん。
そんな金利上昇しないって思ってて残債早く減らしたいって思ってる
あなたはもちろん元金均等よね?
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420
匿名さん
元金均等が有利だと思ってる時点で勉強不足なんだなぁ。
過去スレで元金均等はあまりメリットが無いって結論になってるんだなぁ。
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421
匿名さん
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422
匿名さん
元金均等と元利金等のどちらが良いか
元利均等の方が良いです。
元利金等を選択しておいて、元金均等と同じぐらいの繰り上げ返済をすれば
元金均等と同じ効果になります。
たとえば、
元利金等で月に10万円支払い
元金均等で月に14万支払い
だとしたら
元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型)
とすれば、同じ支払いになります。
初めから元金均等にして、支払いがきつくなるのが困るなら
元利金等にしておいて、元金均等と同じ支払いを目指しながら調整してみればよいです。
・繰り上げ返済手数料無料
・支払額軽減型
この2つができる銀行ならば、いろんなやり方ができます。
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423
匿名
421さん
繰上返済を前提なら、変動では元利均等がオススメです。総支払額に大きな差は出ません。
固定なら、元金均等の方がメリットあるかもしれませんが。
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424
匿名さん
過去スレ見つけてきた
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/465
変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると(現実的ではないという話は別として)
元金均等
元本71000円+利息22000円=93000円
5年後
元金71000円+利息19100円=90100円
元利均等+差額返済
元金71000円(元々の元金61000円+繰上返済10000円)+利息22000円=93000円
5年後
元金71000円(元々の元金64000円+繰上返済7000円)+利息19100円=90100円
金利が今のままとしたら全く同じ。(あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別)
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒(差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う)だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。
次に5年125%ルール
↑は元利均等元金均等の比較の為に元金均等の返済額に合わせているけど、ここでの変動繰上の王道と思われる
3%相当繰上を行った場合、
当初から3%固定
元金40500+利息75000円=115500円
3%差額繰上
元本93500(元々の元金61000円+差額繰上返済32500円)+利息22000円=115500円
まず5年ルール。半年間金利変動が無いというルールに従うと、次の金利見直し時期(半年とする)までに
変動が3.075まで上昇しないと未払い利息は発生しない。もし1年間今の金利が継続すれば1年後に3.15まで
変動金利が上昇しないと未払い利息は発生しない。
当初から3%固定の1年後の元本残高2950万円
変動差額返済した場合の1年後の元本残高2887万円
2887万円を34年で払うと金利が3.15まで上昇しないと未払い利息は発生しない。
よって、低金利(変動が3%に到達しない期間)が長ければ長いほど、元本は減っていくので未払い利息発生
金利はどんどん高くなり、そのリスクはどんどん減っていく。
そう考えると1年以内に変動が3%超えるか、3~5年の間に変動金利が4~5%を超え、さらにその状況が継続すると
思うのならば未払い利息が発生するリスクがあるので変動での借入はやめたほうがよいとなる。
同じように125%ルールも83000円の125%なので5年後に増える可能性のある月々の返済額は104000円。
金利相当でだいたい2.3%。仮に5年間繰上を一切しなかったとしても変動が2.3以上上昇して初めて125%ルール内に
収まらない金額に到達する。ましてや差額繰上で115500円毎月返済しているとなると、125%ルールによって未払い利息が
発生する為の金利はもっと高くなっているはず。
むしろ、変動は5年125%ルールのおかげで向こう10年間の返済額の上限が決められているので現在の返済額の25%増しを
頭に入れておけばほぼ返済額を固定出来ているのであり、急激な金利上昇でも無い限り、このルールはメリットである。
このルールが無ければ金利変動が起こるたびに対応を検討する必要があるけど、このルールのおかげで10年間という
長いスパンでトータル的に検討すればよいのであり、元本が多く、低金利のうちに対策をとっておけばよいとなる。
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425
匿名さん
元金均等でも元利均等でもどちらが得とかはない。
金利は同じなんだから返済スタイルが多少違うだけの話。
これは単純に好みの問題。
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426
匿名
得かどうかは変わらないなかもしれないけれど、金利上昇時の許容量は元利の方が上になる。
変動なら金利上昇時の許容量を確保すべし。
そういう意味では、借入期間も同じで、20年で返すつもりでも、とりあえず35年で借りること。
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427
匿名さん
>過去スレで元金均等はあまりメリットが無いって結論になってるんだなぁ。
逆だよ。逆。
元金の減る額が、逆転するまでに、同額繰り上げていくならばってね、結論出ているじゃん。
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428
匿名さん
余裕があれば繰り上げたら良いだけなのに、何故元金均等?
メリットが分からん。
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429
匿名さん
あまり深く考えないで借りた固定さんの意見です。
流してあげて。
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430
匿名さん
意志が弱い人には元金均等がいいじゃね?
金銭管理が妻と夫で分散してたりすると、気付いたら使いすぎてたとかありそうじゃん(つーか、うちがそう)
だったら、強制的に返済するっていうのもあり。
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431
匿名さん
毎月一定額を手数料無料で勝手に繰上返済してくれるんだから使いすぎも何もないよ。
返済額は固定と変わらず、気づいたら元本が沢山減ってる。そんな感じ。
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432
匿名さん
ちょっと前に元金&元利について質問したものです!
424さんとても参考になりました!!
ローンの勉強始めたばかりでこの二つの仕組みも先日知りました。
あまり考えたくないからフラットにしようと思っていたけど今変動に傾いてます!!
424さんの書き込みはなるほどと目からうろこです。。。
つまり自動繰上げ返済や完全に手数料無料のところが絶対条件ですね!!
将来にわたって払う利息やはりできれば少しでも安く抑えたいので変動で元利で繰り上げ!
ですね!!
分かったつもりで書いていて申し訳ないのですが「3%差額繰上げ」あたりで出てくる
「未払い利息」がちょっと分からなかったです。
無知で申し訳ないですがどーゆーことでしょうか??
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433
匿名さん
舞い上がって、金利上昇リスクをすっかり考慮外にしちゃってるよ。
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