グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part2

皆さん　おっしゃるように価格帯に大きな開きがありますね。
低層階の1DKあたりは、このロケーションからして、投資目的で購入で人に貸したりするパターンでしょうね。
上層に行くと、それなりの方が購入するので、同じ棟でも、住民層に大きな価値観のギャップがあるのは、予想されますね。
したがって、購入後の問題になりますが、マンション管理の面、理事会の運営では、大変でしょうね。
理事なんて厄介なもの普通みんなやりたがらないので、無関心な人は無関心でしょうし、一部の人達が理事になってしまうと知らないところで、とんででもない方向に話が進みそうですね。
あまり関心がない人は、「聞いてないよ~」と後でなりそう。

ここも注目してましたが、浦和住宅展示場跡地にプラウドシティ浦和計画中の様です。
こりゃ売れそうだ。

あちらは駅から離れすぎているように思います。
どちらかというと郊外型マンション風ではないでしょうか

白っぽい建物って年数が経つとどうしても汚くなりますよね。最初のうちはいいんでしょうけどね…大規模修繕工事も頻繁にするわけもなく、汚れが気になることになりそうな気もします。

ところで、公式サイトにけやき倶楽部運営委員会という会員制「社交場」があるようですが、運営費が管理費とは別に月額100円って書いてありますが、これは入居者全戸強制なのでしょうか？イベントに参加するしないにしても？不参加も可能なのでしょうかね。

＞８０３
ここを検討する人とかぶるのかな？

>805

強制参加です。

>805さん
こういうマンションだと多いケースですね。マンションの属する町内会に入れとか、そんなイメージだと捉えてます。
ま、100円だから別にいいかと。
一世帯100円でも、全世帯分で10万円弱になると思うと、結構な金額ですね。。

>803
確かにプラウドシティ浦和、気になりますね。
具体的な案の発表が待たれるところですがここと掛け持ち案件には厳しいですね。

>808
町内会費と考えれば安いですね。戸建てだと月額400円くらいするところもありますし。

今住んでる場所の町内会は、マンションの方も会員になっていて、
配布物の受け取りや会合には代表の方がいらしてます。
ここは地域の町内会には入らないんでしょうか？

下町の町内会がありますが、参加は任意で強制ではないと
契約時に営業が言ってました。

町内会に強制参加のマンションは、契約時に事前に説明があったり
管理費なんかとともに会費を徴収するとこもあるそうですが
GMTは違うようです。

ここまで大規模だと、集金するのも大変そうですね。

普段の生活の固定費のことを考えると、確かに少し二期なる要素ではありますね。意外とマンションを購入してから、「あっ、こんなことあったんだ」というようなことにはなりたくないので参考になります。私は優柔不断なところがあるので、断れないところがありますけど…

けやき倶楽部というのは強制参加なんですね。当マンションにお住まいの方々により豊かで充実したって…書いてありますが、マンション住人だけの社交の場になるんですね。マンションが地域の町内会の会員になっていてまとめてその会費を支払う為の100円とかならまだわかるのですが、それとは別の話のようで…。けやき倶楽部運営委員会っていうのもあるんですね。参加したくないのに担当とか役員やることになったら嫌だなぁ。

強制参加というなら、管理組合の理事がその役員も兼ねるんですかね。
自分の住むマンションのこととはいえ、理事や役員の負担はできるだけ
軽い方がいいなと思うので気になりますね。

PTAなら子どもが卒業するまでと思って見通しもつくけど
長く住むとなるとそういう部分も覚悟しなきゃいけないものでしょうか。
そういうのって大体なりたい人がなって結構善意の人で上手く行く…というのが理想ですが
何か問題があってまずい方向へ行くようなら自分が出る事も念頭に入れておかないとならないかもしれませんね。

そういう面倒なことは、作らないでおけばいいのにね。。
マンション住人だけが対象なのは知りませんでした。
てっきりご近所地域の決まり事だったのかと、、、

いつの間にか、しれっと2期に差し代わったね。

そういやこないだアンケートが来た。
今まで買わなかった人が何を考えてるか調べてるみたいよ。
販売好調という訳ではなさそだね。

価格表は来ないよね？さすがに。

来ないね

え？
町内会に参加しない分譲マンションなんてあるの？

町内会はマンション・戸建限らずに、確かにどこでも任意加入だけれど、
マンションはどこでも半強制加入にしていない？
マンションを建てることで、町会に面倒をかける場面が多いから加入させているもんだと思ってた。

管理費などと一緒に強制的に町内会費を引き落とされるけれど・・。
ってか、加入させていないマンションなんて他にあるの？アパートはたまに聞くけれど。

町内会があればマンションごと加入は普通です。マンション住人がある程度の世帯数まとめて住むことになるんだし、あと断れる理由もないですよね。
ここはマンションの中だけでけやきクラブが強制加入になっていることがいやだって話になっているのではないですか？町内会がどうという話じゃなく。

もう建物もほとんど出来ているんだし、どれか一つの部屋の内装工事だけ済ませちゃって、現物を見せて売ってくれたら分かりやすいんだけどな・・・

822さん、同感です。私も部屋の中が見たいです。
モデルルームだけではなかなかイメージしきれないし。
現物を見ることができればわかりやすいですよね。

下町は線路沿いから東西に広がっていて、
１丁目が線路沿いから南銀のあたり、２丁目が高島屋通り周辺、３丁目がGMT・ライオンズ周辺と
商業用・企業用ビルばかりでマンション以外の住宅ってほとんどありませんよ。

ここは商業地域だし、住宅地の町内会とは違って元々住んでる住民が少なく
あんまり町内会に関してうるさくないんでは？

氷川参道を越えた東側の住宅街は浅間町、大和タワーも吉敷町と違う町内会なので
下町の町内会はウェリスとGMTの住民が大部分を占めそう。

ウェリスとGMTの住民で、町内活動に積極的な人が多ければ
下町の町内会が、一気に活性化しそうですね。

これだけの世帯数があって、町内会に加入させないとしたらすごいけどな

マンションは行政だかの許可を得てからではないと、実際の部屋を見せることができないって聞いたことがあるよ。
１部屋だけ完成させて見せるっていうのが出来ないのは、そのせいかもね。

普通は竣工しない限りは、そりゃ見れんだろーな。
まだ工事中なわけで。
事故が起きたら誰が責任を取る？

まれに、竣工前でも客にヘルメットかぶらせて
見せてくれるとこもあるにはあるけど。

ＧＭＴは総戸数が多いだけに、客をいっぱい集めて
じゃー勝手に見て下さいね！は出来ないだろうから
現実的には難しいと思われる。

え、ここってそもそも商業地域ですか。
見落としていました。

大規模マンションだと、逆に既存の町内会に加入を嫌がられて
自治会みたいなのをマンション独自で作るとこが多いよ。

ここは周辺で建設反対の声もなかったみたいなんで
売り主と町内会で強制加入の約束はしてなさそう。

もし強制なら管理費等と一緒に強制的に集めるようにしないと、
全戸分、役員が回収するのはムリでしょう。

そういってみれば、よく町内会の入会が条件になっているところも見かけますが、それにはそんな背景があったなんて…

なんだか、意外な大人の裏事情を知ってしまったような気がします。

>828
へえ。
大規模だから嫌がられるってこと？
何でだろ。

独自自治会を作って代表出した方が楽な気もするけど。
最近はリタイア後に地域でキャリアを生かす！とかってそういう活動頑張る方増えてるらしいから
そういう人たちに頑張ってもらえばいいのでは。
子育て世代にはとてもじゃないが手が回らない。

多数派のウェリスとグラミの住民が地元の町内会でかち合ったら、地元は歓迎しないだろうね。

こちら周辺は氷川神社が氏神様になるんですかね。

春には大宮公園で見事な桜が拝めますね。

大宮公園の遊園地はまだあるんでしょうか。あそこの動物園は小さなお子さんには

ちょうどいい規模ですよね。

氷川神社はいい場所ですよ。この場所を購入する人には大きな検討材料になるのではないですか。

830さん

古い考えをもつ住民が多い町内会だと、
新参者が多く入ってきて今までの町内の慣例を変えられてしまうのを
嫌がる所があるそうです。

戸建ての住民とマンションの住民って、
生活スタイルや地域への考え方に差がありそうだし、
町内の決めごとを多数決とると新参者のマンション住民の意見に
左右される可能性がでてきますからね。

知人のマンションも大規模過ぎて、
町内会に加入を断られたとこありますよ。

住民の中で自治会を別にたてる動きがなく、
管理組合が兼ねてしまってる様ですが…

GMTは管理組合やけやき倶楽部があるので
自治会も兼ねてもらえるといいですね。

832さん、今どき町内会でかち合うほど気合い入る人も稀では。
むしろそういうしがらみは、そもそも無くなって欲しいｗ

835さんの言うように町内会加入をむしろ向こうに断ってもらえたら最高。
あとくされがない。

>町内の決めごとを多数決とると新参者のマンション住民の意見に
>左右される可能性がでてきますからね。

なるほどー
納得。

氷川参道沿いは、もっと神社寄りだと良いのですが
このあたりはちょっとね…

都市の中心部にありながらこの環境が維持できてるのは
兎にも角にも氷川さまのお陰に尽きると思います。
時代は変わってもご神域に対する畏敬の念が住環境を良くしてくれるのでありがたい事。
この部分がどうこうと現状を憂うよりこの程度で踏みとどまってると考えた方が適当かもしれません。

共用施設についての詳細がアップされていたんですね。
各施設を利用できる時間や料金が書かれています。
フィットネスジムが5時から0時まで無料で利用できるのはいい感じ。
ちょっと驚いたのは、ゴルフスタジオの定員が1名という事。
規模的にはゴルフバーみたいなもの？

この辺は個人的にはけっこう気に行っている場所なんですけどね。値段的な兼ね合いが難しいところですか。

大宮駅徒歩圏での競合はしばらく無いと思うと、単純にタワーだし価格面もokだし買いじゃない?
タワーで全員が納得する仕様と設備なんてないし
いいと思っちゃうけど、単純に

841
そんなあなたにはウェリスがありますよ。

842
価格面で納得できるのは低層階や北向き、コンニチワ住戸など。
坪単価の幅が大きいだけにきちんと精査しないとね。

共用施設についての詳細、私も見てきました。
オーナーズライブラリーは24時間使えるんですね～。
時間が限られていると思っていたので少し驚きました。
でも私自身は真夜中は利用しないかなぁ。

>844さん
複層ガラスです。もらった資料に書いてますよ。
結露は大丈夫だと思います。

↓以下原文ママ
2枚のガラスの間に空気層を設けた複層ガラスは断熱効果に優れ、冷暖房効率も高め、結露の抑制にも効果的です。また、共用廊下側には遮音性能に優れたT2等級のサッシを採用し、音に配慮しました。
※バルコニー側はT1等級になります。

T1とT2はどう違うんでしょう。

Ｔ１よりＴ２のほうが、遮音性が高いです。
一般的に防音サッシと呼ばれているものは、Ｔ１のレベルがあります。

849さん
勉強不足ですみません。。
そうなんですね。
どうもありがとうございます^^

共用部分を含め結構しっかりした作りの印象。
中々魅力的じゃないですか。
今でも複層ガラスじゃない仕様のマンションたまに見かけるし、いい部類かと。

私もものはしっかりしていると思います。モデルルームも始めはどれが標準だか分かりませんでしたが、標準の部屋を見せてもらった何となく印象はつかめました。グレードは高い方だと思いますよ。
でもモデルルームを見ていて、意外と他のお客さんが少ないと感じました。別のマンションを見に行ったときは、そっちのマンションも大世帯数のものでしたが多かったのと比べると、何だろうかと思ってしまいます。やっぱ価格なのかな？

>>850さん
このページは分かりやすいです
http://www.ads-network.co.jp/seinou-kiso/kigou-T.htm

バルコニーの壁ですが、間取り図を見ていて、アルミ格子やガラス手すりと書いてあるのは、そのままアルミ・ガラスになるんだと思いますが、何も書いていないものはコンクリートということでしょうかね。
どなたか分かる方いらっしゃったら・・・
あとモデルルームって、ガラス手すりとコンクリートのはあったと思いますが、アルミ格子なんてありましたでしょうか？？

年収1000万円ないとここの南西角部屋は買えないのでしょうか？
頭金にもよるとは思いますが。

いくらの部屋を頭金いくらで買うかにもよるね。
そういうのを全部考えずに５０００マソ借りる仮定で計算したら
月の支払いはだいたい１７マソ程度→年間返済２０４マソ
返済率２５％→８１６マソ
年収８００あれば買えるっちゃ買える
もっと低くてもローンは通るだろーけど、お父さんそこまでして頑張ったところで
嫁子供が心配するはめになったらいかんのでお勧めできない。

横レス失礼します。逆に年収800万円だと、どれくらいのローンを組むのが無理なく妥当なんでしょうか。

年収800万で無理なく＆妥当・・・が人それぞれですが、
私の個人的意見は4000万くらいが妥当で3500万くらいからが無理なくかな～という感覚です。
年齢にもよりますしね。

856さん

とてもじゃありませんが800で5000借りるのは
そうとう無理があるのでは。

4000でもきついと思いますが。

＞No.833 by 匿名さん
＞春には大宮公園で見事な桜が拝めますね。

＞大宮公園の遊園地はまだあるんでしょうか。あそこの動物園は小さなお子さんには

＞ちょうどいい規模ですよね。

この物件のレスを見ていて、大宮公園の存在を遠い記憶から思いだしました。
大宮公園って言えば、県南部では、昔から幼稚園や保育園遠足の定番でした。
私も勉強不足でしたが、大宮公園は、第２、第３とあるんですね。
遠い記憶の私は、見事な桜、小動物園、野球場、サッカー場のあるオリジナルの大宮公園しか知らなかったわ。
私の記憶が確かなら・・・１９９０年にここの桜は、桜１００選に選ばれたと思います。
２０年前に満開の桜の下で写真を撮った記憶があります。

第２、第３とエリアが拡大し、グレードアップした大宮公園ってどんな感じなの？

近隣の方　教えて下さい。

吉敷町のへんまで行くと水が出るイメージがありますが
この辺りはそれほど土地は低くないのでしょうか。
大雨とか大丈夫なのかな、と。

駐車場は水害の懸念が少ないのは心強いけど。
（地下ピットのある機械式と比較しての話）

＞８５９
年収８００で５０００マソは無理あるよ。そりゃーそうだべ。
銀行がローンを通してくれるかどうかの話で言うとイチオウ通るってことを言いたかっただけ。
勤続年数とか既存借り入れとかモロモロのハードルもクリアしたとしての話。

年収８００マソだとどうだろ？税金やら社会保障で手元に７割残るってとこかね？
手取り年間５６０マソに対してローン管理費一緒にして２３０飛んでったら、
貯蓄１０として月の生活費１７マソ！子供がいればきついかもね！

やっぱ妥当なのは８５８のレベルだろーね。
ここはそれくらいで買える部屋もいっぱいあるし、お父さん無理して角部屋買ったところで
嫁子供が心配するはめになったらいかんのでお勧めできない。

>>861
ハザードマップ見れば分かんじゃない？

ローンが今は提携の変動だと1%を切ってるけど、ローン審査するときは3〜4%で試算して、月収の35%程度におさまらないと通らないんじゃなかったんじゃない？
ローンを組む銀行や、職業、勤務年数によって数字は多少変わるはずだけど。

ﾘｽﾄﾗされたら…なんて考えてたら、いつまでたってもﾏﾝｼｮﾝ買えない。
でも考えちゃいますけどね。 やっぱり現金があるといいんだろうなー。

＞８６４
そだね！ローン審査んときに銀行がナンボで試算してるか分かんないが
返済率は４００マソ未満→２５％、４００～５００→３０％、５００以上→３５％
てな具合だったハズ。ただしココ記憶あいまいな！
８５６の返済率２５％の前提は金利２％。３％で返済率３５％で計算するんだったら
年収８００マソ→月収６６→３５％→月２３マソ→金利３％３５年→約６０００マソ
借りれるコトになる。
ただしお父さん無理してローン組んだところでこれに管理修繕費とか固定資産税とか
都市計画税とか家族サービス代とか嫁の小遣いとかガキのプレステのゲーム代とか
さらに上乗せされ嫁子供が心配するはめになったらいかんのでお勧めできない。

>865さん

よくマンション買うときの頭金は2割なんて言いますが

実際に2割も貯金してる人ってどれ程いるんでしょうね。

自分はもちろん親戚、知り合いでそれだけ持っていそうな

人は皆無だし、正直考えられないです。

それともみんな、しれ～っとした顔して持ってるのかな？

低金利だから買えるようなもので、バブル期って7、8％くらい金利あったよね？
あんなんじゃ買えないし買う気も出ない…
その頃に家を建てた親が今の金利は夢のようだといっている
そんな高金利でもウェルカムの時代がここ数年で来るとは思えないが
今の時代、一人で1000万貯蓄できる人がいたら相当だよ
そんな人はそもそもマンションなんか買わないで都心戸建てとか買いそうだ
賢い夫婦が二馬力でそれくらいかと

個人的には頭金20%はないと将来が心配で手がだせません。
35年ローンで4000万とか返すとした、ものすごく高い買い物になるよ。

利息3%で35年返済すると、借りた額の1.8倍支払うと聞いたことがある。
とんでもないよね。
結局もうかってるのは不動産屋と銀行か。

３５年後には定年迎えてるのに、営業マンには、退職金で完済する人が多い、とか言われる…。でも、退職金ない職場も多い。やっぱり、ある程度頭金入れないと心配。先が見えない世の中だし。

レジデンスギャラリーからはがきが届きました。
来週からの第2期先行案内会ではモデルルームがリニューアルされているようですよ。

ちなみに4000万のローンは固定金利３％で35年の総返済額は\64,654,832円。当初1％金利優遇なら\62,082,636円。
普通は繰上げ償還とかして35年もかけないだろうけど、数十年先の将来は、今と違ってインフレになっていても全然おかしくない。インフレになってそんとき現役で稼いでいれば、実質の負担はもっと低くなる。
５，６年先も返済がなんどかできる想像できるなら、その先の10年後とかはもっと楽に返済が出来てるかもしれないし・・・。

うちは今まで節約生活をして頭金40%弱。他に手元に預金をある程度残しました。
みんな贅沢しすぎるから、頭金が貯まんないんですよ(汗)
購入後は少し贅沢する予定ですが…。

873さん
十年〜二十年前にそう思って買った人は目も当てられなくなっている訳ですし、一般人が素人の憶測でインフレを期待して不動産を買うのは危険ですね。
リーマンの時のように、プロの不動産業者さんがたった一年後二年後の見通しさえ間違えて大量に倒産したんですから。
だいたい、ここのマンションも確か名前の消えた売り主さんがいましたよね？

本当に未来は分からないものですよね。
経済状況の見通しをそのまま鵜呑みにするのは危険だと思います。

うちは結婚生活２年の30代前半ですが、独身時代も結婚してからもコツコツ貯金していましたから
6000万の物件に対して、２割以上の貯金は持っていましたよ。
みんなとは言いませんが、意外にしれ～っとした顔して持っているものです。

お恥ずかしい話ですが…。親からの援助の額が大きかったりします…。

８７３さん
それでも１．６倍支払うことになるんですね。銀行にしてみりゃ３５年も貸してんだから当然だろって言われそうだけど、ちょっとビックリです。あ、でも実際に支払う金利はもっと安いのか。フラット３５ｓでも実際はもっと安いですよね。

フラット３５よりも、今は変動で組めば４０００万借りても総支払いは３５年で５０００万位程度。
この超がつくほどの低金利時代に金利で銀行が儲かるなんて勘違いしてる人は、永遠に買えないよ(儲かってたらこんなに潰れないよ)。金利は今より安くはならないしね。
１０数年前は、フラット３５(当時の公庫)が今では考えられない５％以上の金利でも安いと言われ最も利用されたもんだ。
当方もこの頃からロ−ンを借り返済してきた。

私の両親もかなり高い金利で借りていて、借り換えの恩恵を受けたのはずいぶん前のことです。金利を合わせた支払い額も知っておくべきですね。

ローン払える見通しが立たなくなって売却なんてのもよくある事だし、
結局は似たり寄ったりの層が同じマンションに集まるのが通常だけど。

棟内で価格差が大きいと層もばらけてくるんだろうね。

>>880

>変動で組めば４０００万借りても総支払いは３５年で５０００万位程度

変動金利で組んでいるのに、35年間金利が変わらない前提で
総支払い額を計算している時点で説得力なし。

ローン審査金利が4%等で計算される事を考えたら、883さんの言ってることは一理あるよね。
上がるのを前提で変動は借りないとね

>>883
失礼な人だね。そんなこと誰も解ってるんだよ。そう言ったって、あなた含め変動金利が急に上がるという確証は出来ないでしょうが。優遇が大きい新築不動産の変動金利の場合は現時点で変動とフラットの金利の差は２％近くある(フラットSだって所詮初めの１０年だけ優遇)以上、今超低金利の変動金利で借りればフラットに比べ元金もどんどん減る訳で、仮に５年、１０年後にどのくらい上がったらフラットの方が得だか計算してみよう。
１％や２％上がったって、元金がフラットより減っていくことで返済額も総支払い額もフラットよりまだ安い。
この日本の経済状況下で、５年か１０年後までに３％も４％も上がると本気で思うなら、固定にすれば良いこと。それから、変動だって後から固定に変えることだって出来る。ちなみに私は金融関係です。

>>885
少なくとも35年変わらない前提で計算すべきでない、
言いたいのはそれだけ。金融関係にお勤めなら尚更。
本業ではリスクを客に説明するでしょう。

1～2年ぐらいの金利だったらなんとなく予想できるけど
5年後どうなってるかなんてわかりませんよ。本当に。
885さんの考えは危険だと思う。

この辺のマンションの資産価値は10年後どうなるんですかね？金利も気になるけど、そっちも知っておきたいところです。

私も将来の資産価値については気になりますが、
10年後のことは本当に予想がつきませんよね。
東口の商店街もガラッと景色が変わっていたりして。

徒歩５分以上の物件は資産価値下がりやすいですよね

このタワーを買ったかたは永住するつもりの人が多いんじゃないですか？

資産価値は微妙だと思いますが満足して買ったなら気にしないほうがいいでしょう

>871さん
今のご時世、退職金をアテにしてはいけませんよね。
万が一リストラでもされたら路頭に迷い、折角購入した家を手離すはめになってしまう。
でも、今はそういう人多いみたいですよね。
先日も任意売却についてニュース番組で特集されてました。

885
経済情勢がどうなるかを予想できるのは、せいぜい2〜3年がいいとこ。
それ以上は誰も予想などできない。

私は８８５に賛成です。心配症だったり堅実派でいくなら固定金利を選べばいいけど、８８５さんの言う通り私は向こう１０年は３％以上は上がらないと読んでいる。この低金利時代に固定はもったいない。
当然私は変動金利を選ぶつもりです。

繰り返しますけど、誰にも断定的な予想が付かない訳だから、最終的には個々が判断すれば良いことだと思う。銀行マンにもロ−ン相談しましたが、どちらをおすすめという事は言えないと言われました。

＞１％や２％上がったって、元金がフラットより減っていくことで返済額も総支払い額もフラットよりまだ安い。

ここ同意です。
支払い始めに金利が安い方が元金の減り方が加速度的に早くなります。
８８５さんの言ってることも理にかなってると思います。

営業マンはほぼ間違いなく2年固定とか
変動を勧めてくるんですけどね（笑）
安く見えるから。。

私は東京スターで借りようかと。
金利はゼロだし、月々の手数料も安いし。
３５年で組んで１０年間早期弁済しなければ
ローン減税で益が出ますよ。

金利ゼロって、借り入れと同額を預金するって意味？

最近募集していた、金利ゼロのプランは限定で終わったんじゃない？
ってか、まだやっていても、募集数に達する前にローン実行されないと対象にならないんじゃない？

退職金が殆どローンで消えちゃうのはやだなあ。
そんなだったらもっと郊外の安いとこにしたい。
という人には大宮は向かないってことか。
まあ、埼玉だったら大宮に住んでるんだ～（キラキラ）みたいなとこもあるからね。

東京スターってそんなにいいのかな？
ネガで言ってる訳じゃないけど、前に2、3年で上場廃止になったとこだし
ローン利用するには自分ならおっかなびっくりだ。

東京スターは同額の預金をしていたら、ですね。
やってるか終わったかは知りませんけど。

やってるよ。
持っている人なら300くらいのマイナス金利になるよ。

↑預金の金利も付くからですか？