年収に対して無謀なローン　その１５

2151さん

2145です。ご意見ありがとうございます。
現在社宅（月５万程度）ですが、社宅も定年制
があり、４７～４８歳には退去しなくてはなりま
せん。社宅にぎりぎりまで住むという選択肢も
なくはないですが、ますます購入が難しくなる
気もします。フラット２０は金利が安いですが、
月々の返済が１５万程度（管理費・修繕費・駐車場
込み）となってしまうので、少し厳しいので、３０
年で仮に考えています。
子供たちの卒業後（１２年後）になんとか繰り上げ
で短縮していければと考えています。
（でないと３人分の大学費用キャッシュが厳しい
かと・・・）
現在妻のパート代（月７万円）は全額貯金できて
いますが、この部分が全て返済に回る（つまり社宅費
と合わせて１２万円）ことになると想定しています。

現在はまだざっくりした計算ですが、個人的には、今後の金利動向や税改正しだいでは相当厳しいかと思っているのですが・・

>>2145

貯蓄900万は使用目的があるのですか。
500万円を頭金にできるならば、大丈夫だと思いますが
フルローン必須なご事情ならば、子供の教育費や老後の
資金を考えて、もうしばらく社宅で貯蓄を増やした方が
良いと思います。

2153さん

2145です。ご回答ありがとうございます。
貯蓄900万は、子供の大学費用（60万×3人×4年＋120万）
がメイン（つまり１２年でなくなります）と想定しているので、奨学金制度を活用しないと老後が厳しいということです。５４歳から住宅ローン返済がメインとなりますが、退職金も一部当てないと厳しいと考えています。
子供が１人でも私立大学だとますます厳しくなります。

皆様の意見を伺うと、やはり厳しそうですね。

>>2145
ご心配なら、お子さんたちが独立するのを待ってコンパクトな物件を
手に入れるのはいかがでしょう？
地方県庁所在地ですとお子さんの就職先が違う都市になる確率も高い
かと思いますし、大学も別な都市になる可能性も低くはありませんよね？
となるとお子さん三人に対応する大きな家を買っても後でもてあまして
しまうかもしれません。
最終的に必要な広さが確定するまでは、賃貸で様子見するのもありかと
思いました。

当方ド素人です、適当に読み流してくださってかまいません＾＾；

＞2145
10年前の自分をみているようです。
ちょっとだけ先輩風を吹かさしてもらいますけど。
自宅通学ですが子供は3人皆私大に進学しました。
昼食は弁当にし、趣味嗜好はほとんどやめました。
家族一丸となって教育に投資するという姿勢を見せて本人達の自覚を促すことが必要です。
フルローンというのが気になりますが、その決意が家族全員のものであるなら不可能なことではありません。

最近、以下の内容で３ＬＤＫのマンションを購入しました。
これから１０年間貯金＆住宅ローン減税の還付分を貯めて、
当初１０年の固定金利期間の終了直前に５００万程度
繰上返済の予定です。目標５５歳までにローン完済！

また、妻は出産のため退職しましたが、７～８年後からはパートに
出るつもりなので年１０３万以内で収入増の予定です。
来年３月末に入居予定で現状は賃貸（共益費込８．４万/月）に
住んでます。

住宅ローンと管積を合算して賃貸の賃料とほぼ同じです。
賃貸の更新料より固定資産税の方が若干高いくらいで、
生活レベルは変えずに広い部屋に移れると思い決めました。
頭金以外の諸費用はローンや登記、その他引越しや耐久消費財を
含めて２５０万の現金を別途用意してます。

自分では特に問題ないと思ってますがいかがでしょうか？

■世帯年収
　　本人　　税込５３０万円（手取月３５万円、ボーナス年２０～２５万円）
　　配偶者　なし
■家族構成
　　本人　　３７歳
　　配偶者　２９歳
　　子供１　０歳
■物件価格
　　２,７９８万円
■住宅ローン
　・頭金　１，１０８万円（諸経費別途２５０万円は別途用意）
　・借入　１，６９０万円
　・期間　２５年（内、当初１０年固定１.２％、１１年目以後固定ｏｒ変動選択型）
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　４５０万円
■昇給見込み
　　年間０.１％程度
■定年・退職金
　　６０歳
　　１，０００万程度見込み
　　定年後、再雇用制度（年収１８０万程度）があるが６５歳が限界と思われる　
■その他事情
　・その他ローンなし
　・３年後に二人目欲しい

>>2158

年収500万円台で、37歳時点で2000万円近い貯蓄されたのですから、
このままの生活で大丈夫だと思います。

一人目の子供の大学進学前にローン返す計画は賛成します。

2155ー2157の皆様

2145です。皆様ご回答ありがとうございました。
2155さんのご意見も選択肢の一つになると思います。
確かにもう少し待ってもよいかもしれません。子供が住まない前提であれば、地方都市であれば１５００万程度の２LDKで十分ですからね。

2156さんの言われる通り、妻がもっと働くということも考えています。（月１０万程度であれば、仕事はあると思います。さ来年度には配偶者控除もなくなるような気がしますし・・）
2157さんのように実際の体験が聞けると少し気が楽になります。節約はかなり大変そうですが・・・

若い頃からもう少し貯金をしていればよかったのですが、今となってはいずれの選択肢でも前向きに頑張って行くしかないと考えています。。皆様ご意見ありがとうございました。

＞さ来年度には配偶者控除もなくなるような気がしますし・・）
あなたもそう思いますか。私もそう思います。
来年は所得の高いひとだけだが、さ来年は所得に関係なくなくなりそうですね。
あの民主党の無駄使いぶり、選挙対策のバラマキぶりからみるとどこかでまた個人への増税ラッシュとなるでしょう。
スレちで失礼しました。

■世帯年収
　夫　税込420万円　地方公務員
　妻　税込0万円

■家族構成　
　夫　28歳　
　妻　28歳
　子供 0歳

■物件価格
　3600万円 （諸経費込）

■住宅ローン
　・頭金　1100万円
　・借入　2500万円

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　　　200万円（家具家電用に別途100万）

■昇給見込み
　微増…一昨年と昨年で年収で数万上がったのみ　

■定年・退職金
　60歳
　

子供はもう一人望んでいます。
妻は子供が保育園に行くようになったらパートに出ると言っています（扶養範囲内ですが）
親の援助はありません。

>>2164

FPに相談に行ったら学資とかやるのはお勧めしないと言われたよ。

結局貯金や大して利子のつかない学資をして塩漬けになる資産があるなら、
繰上げ返済して高い利子を少しでも払わなくしたほうがいい。

それと教育関連の費用は、その気になれば低金利で貸してもらえる口がいくらでもあるとか。

というわけで私はそれを信じて学資は加入しないことにしました。

>>2165
学資って利子云々だけじゃなくて旦那が亡くなった時に以降保険料払わず満期にちゃんとお金がおりるっていうメリットもあるけど。
まあ絶対亡くならないって自信があるとか他の保険に入ってるなら確かにあまり得はないだろうねえ。
返戻率もそ高くないし。

>絶対亡くならないって自信があるとか
その言い方は正しくないね
絶対亡くなる予定があるなら学資保険には入るべき
そうでないなら入る価値なし

教育用に塩漬けは塩漬けでもいい気がします。
一人200万円程度なら塩漬けで用意しておいたほうが気持ちが楽な場合も多い。
あまりにそれがキツイということはもともとの資金計画がよくないと。
特にローン減税中はそれより低利な貸付ってあまりないし。

うちも学資保険入ってる。トータルで500万弱（中高大と３期に分けて下りるプラン）。
住宅ローン繰り上げは、そりゃ出来れば出来るに越したことないけど、絶対ではない。
でも学費は現金で用意しておかなきゃいけないから。
住宅ローン組むのだって結構精神的に重圧あるので、教育費までローン組むのは凄いストレス。
自分たち夫婦がそれぞれの親から教育費出してもらった以上、子供に教育ローン背負わせる気も無いし。

軽い話題提供のつもりでしたが、案外 学資はやらないという人は現れないですね。
学資をしない分、ローンを高額にしたり、生活費を浪費できるとは言っていませんが、
そう理解されたならちょっと誤解がありました。

単純に他人に払う高い利子ほど馬鹿らしいものはないって考えてましたので。
それならキャッシュで家買え！と言われそうですが笑

そもそも、住宅ローンと学資保険は各家庭によって契約時期がバラバラだから語りにくい

子供がいない時期に家購入して住宅ローン組んで、その後子供が生まれた時に学資は組まずに住宅ローン繰り上げ選ぶ人もいるだろうし、
既に子供がいて学資保険も組んでて、その後住宅購入して住宅ローン組む人もいるでしょ

学資は、大黒柱が不幸に合わない限り、そんなに得ではないですよ。
利回りはむしろ低いし。
むしろ、普通のちょっとした貯蓄性のものや、ローン返済のほうが、お得です。

ただ、やはり保険ですから。
家が残っても、大黒柱がいなくなって、まともに学校に通わせられないでは困ってしまいます。
家は大きな買い物ですが、きちんとした教育をつければ、うちの家程度のものを子供たちが買うことは十分に可能ですし。
祖父・義祖父も父・義父も主人・私も、高い教育をバネに、別に親の援助や遺産なしでも、毎世代自力で家や資産は買ってます（買い足してるといったほうがいいわけですが）。
だから家よりも、まずは教育を重視したいですね。
それに、家は他の保険でなんとかなりますので。

ということで、あくまで保険という意味で、うちは子供一人分は十分にやってます。
もう一人の分は、多少利回りのいい貯蓄性のものに回してます。
一人分なら、主人に何かあった時でも、他の保険で十分にカバーできますし。

＞だから家よりも、まずは教育を重視したいですね。

同感です。
財産はなくなることもあるけれど、教育は一生残りますからね。

2145です。

前回投稿した際に、皆様にいろいろご意見を頂いたものですが、学資保険に関してです。私は３人子供がいて、大学進学を控え、お金がかかることを再認識しているところですが、実は別のところにお金をかけています。それは「個人年金」です。子供が生まれた際、「学資保険」も当然検討しました。ただ私が自分の親の考え方に影響されているのかもしれませんが、「将来子供の世話にならない（あくまでも金銭的にです。）」という考えです。つまり、お金がかかる時期が確定し、かつ「学資保険」以外に奨学金や教育ローンという代替手段がある「学費」に対して、夫婦の老後という期間が未確定かつ年金受給額低減及び支給時期が遅れるであろうことが想定され、かつ代替手段が限られる「自分たちの老後費用」に一定の金額を振り向けることを優先したということです。

現在、「個人年金」に月５万円支払（６０歳完了）で、年間２８０万円支給（１００万×１、９０万円×２：６１～７０歳（支給開始年齢変更可））で加入していますが、これがかなりの負担になっており、住宅購入に大きな支障になっています。つまり、キャッシュフローコントロールを失敗しているということです。

「学資保険」加入是非については、個人の環境要素（収入・考え方等）が大きいと思いますので、何とも言えませんが、私自身については、「学資保険」「個人年金」両方にバランスよく加入しておけばよかったと後悔しているのが現在の正直な実感です。

>>2179
個人年金は良いとは思えません。

個人年金の一番の問題点はインフレリスクが考慮されていない事です。
物価が３倍になれば支払われる年金は実質１／３になります。
30年後、今と同じ物価でしょうか？


横レスですいません。

>個人年金の一番の問題点はインフレリスクが考慮されていない事です。

今はそうでもないよ。
知識が古いっす。

2145です。

2180さんご意見ありがとうございます。そうですね。確かにインフレリスクはあると思います。ただし、デフレメリットもあります。つまりさらなるデフレが継続すれば、将来実質手取りは増加すると言う事です。さらに支払期間内にインフレになれば、一般的には給与水準も並行して上昇し、実質支払い負担は軽減されるはずです。支払期間内のみがデフレで、受給期間内にインフレになれば確かに大きなリスクですが、これは「学資保険」も同様です。さらに公的年金ではヘッジ（マクロスライド：来年度はデフレなので支給額が下がりますが）があるので、住宅購入を検討されている（あるいはされた）皆様は「心理的負担軽減」をキーワードにした、「学資保険」「個人年金」といった商品に加入（検討）されるのではないでしょうか？「学資保険」「個人年金」のみならず、貯蓄性保険加入を検討されている時点で、将来のヘッジ（インフレ・デフレ）はみなさん考えられていると思います。（そうでなければ貯蓄性保険の加入自体を検討しない方がよいと思います）もちろん、スタグフレーション（物価上昇、賃金低下）になれば悲惨ですが、これは各種保険加入検討以前の問題で、全国民が被害者になると思います。

私自身は、現在住宅購入を検討していますが、いわゆる「キャッシュ貧乏」なので、「個人年金」の一部解約も検討しています。教育費高騰時期と住宅購入時期が重なってしまい、苦労していますが、実は固定ローン利用による住宅購入はインフレヘッジの側面があります。いろいろ書きましたが、結局将来の社会状況を予測し、個人個人が判断して行くしかないと言う身も蓋もない結論になってしまいます。

>>2183
「ローンさえ払えればＯＫ」って気持ちでは買えないなぁ。
金銭的には賃貸の方が安上がりだし。
年金の事を考えると将来不安も大きいし。

考え方の違いかもしれないけど。

なんといっても身体が資本。
世の中がどうなろうと健康で元気があればどうにでもなる。

2184さん

2145です。ご意見ありがとうございます。2154で記載の通り、一定の教育資金は準備していますし、不足分を奨学金で対応しようと考えています。そういった意味では、ご指摘のように子供たちに「自力で返済」させようと思っています。（自分自身は奨学金ではなかったため、多少気が重いのはありますが）また、年金受給期間も変更可能ですので、基本的には２０年払い（６１～８０歳）に変更予定です。

ご指摘の通り、確かに「一般的」ではなく、そのため現在苦労しているのですが、支払のお金に色があるわけではないので、一定期間内の返済目的が違っていても問題ないのではないかと思います。

資金のリスク運用（投信（新興国メイン）やFX）も少額やってますが、トントンといった感じです。もう少し勉強しないと、運用額を増やすのは正直言って怖いです。

>>2187
＞ご指摘のように子供たちに「自力で返済」させようと思っています。
＞（自分自身は奨学金ではなかったため、多少気が重いのはありますが）

自分は親から出してもらったにも関わらず、
子供の不足分の教育費は出さず、自分の老後資金にする。

って、何だかな。。。

うちは子供が大学卒業する時点で（ストレート入学留年無し院無しとして）夫婦共に47歳だから、老後資金は子供のが大学卒業してから貯める。現時点で36歳。来年から住宅ローン開始。最初の10年は教育費と住宅ローン。その後は住宅ローンと老後資金。学資保険は既に入ってる。

2188さん

2145です。おっしゃる通り、気が重いのはその点ですが、様々な支出すべてを自力カバーできない自分の甲斐性なしというしかありません。高度経済成長期ならともかく、このような時代ですから、親としては、子供が将来設計できるように、子供の負債額を最低限に抑えたうえで早めに確定させ、かつ老後の負担なしということで考えています。

>>2191
＞買った方が得なタイミングで、極力良質な物件を選択する。それが基本。

買った方が得なタイミングは何時ですか？

金銭的に賃貸の方が安いとよく見かけるけど、
賃貸は大家の利回りが乗るから理論上購入物件より安くなることは有り得ない。
2007年頃に買った人は賃貸の方が良かったって思ってるだろうけどね。

買うタイミングはバブル以外オッケーでしょ。
今も当然買いどきじゃないかな？

今不況だけど、2005年頃まで続いた不況よりナンボかマシ。
あの頃の地価水準を下回ることは難しい。

>>2193
＞賃貸は大家の利回りが乗るから理論上購入物件より安くなることは有り得ない。

新築の分譲物件を購入して、
数十年間、賃貸に出すと大家は得すると思いますか？

>>2194
少年、賃貸用の物件は貸し出しても利益が出やすくするように費用を抑えて建築するのだよ
新築の分譲物件とは発想が異なるのだよ

>>2195
分譲物件では大家が損するということは、
分譲物件を購入するより賃貸で住んだ方が得という事になるのでは？

>賃貸は大家の利回りが乗るから理論上購入物件より安くなることは有り得ない。

そんな事ない。
賃貸用物件と一般用物件では、販売会社の販売時の利鞘が違うから。
特に、不動産会社が自ら建てて賃貸している物件では、単純に建設コストのみに賃貸の利回り乗せてるケースも多いし。

>>2198
＞直近だと2008年のリーマンショックから2009年初めくらい。
＞その前だと2002-2005年くらい。

つまり、そのタイミング以外では
購入の方が損する場合が多いという事ですね。