年収に対して無謀なローン　その１５

276です。

277様　早速のお返事ありがとうございました。
見ず知らずの第３者の方にそう言っていただけると、大丈夫かなという気持ちになって
参ります。

年収1000万～の掲示板を拝見する限り、みなさん頭金が多く、また頭金が少ない方に
対して、生活を見直せ的なアドバイスが多かったので、躊躇してしまい、こちらの掲示板
に書き込みさせていただきました。

アドバイス通り、今回でこの掲示板から失礼させていただこうと思います。
ありがとうございました。

夫35才 年収350万
妻32才 年収550万
子供1才(もう一人希望)

夫45才 年収700万
妻35才 年収200万
子供15才

双方共に3500万借入予定の場合
どちらが余裕ありでしょうか？

>>278
同年代、同収入帯の者ですが、私なら5200万の借入はさすがに躊躇しますね。
10年後20年後の見通し不明（今はどこもそうだと思いますが）というのならなおさらだと思います。
お子様の私立中進学、奥様の復職、勤務先の状況など、いろんな要因が絡んでくるので想定どおりに
事が進まない場合、操業に苦労することになります。
安全第一で（物件ありき、なんとかなるだろうではない）緻密な計画が必要だと思いました。

>>283

そもそも「余裕あり」ってどういう意味につかってますか？

余裕ありっていう言葉に本当にふさわしいのは１でも２でもない。
どちらも共稼ぎ夫婦+子どもあり+住宅ローンありの普通の家族でしょう。

世帯年収にすればそこそこですが、９００万で今からスタートするローンを抱えて余裕ありではない。
１は夫の年収が低すぎる、２は残り年数が短い。
どちらも余裕がある世帯ではない。

ちなみに貯金が出来る事、繰り上げができる事は世帯年収９００万では「余裕」の象徴ではありません。

余裕があるの反対は余裕無しか？と言えばそうではない。

余裕無しでもないが余裕ありでもない、どちらでもない普通なのが一般庶民です。

１も２も余裕と言う言葉とは縁のない普通の家族

どちらがどうと比較するのは意味がないです。

>>278
住宅ローンに関しては詳しい方がレスされると思うので、教育費に関して
中受の場合小４から通塾するとして、都内の進学塾（大手中小関わらず）月謝５万前後、
春季、冬季講習各数万～、夏期講習10万～って感じです。
他に習い事費、給食費含めると、平時の教育費が一人７万ぐらいになります。
夏休みに習い事の発表会と講習が重なると30万近く吹っ飛ぶ。
更に受験費用が一校３万前後、入学金寄付金等数十万～。
入学後の月謝５万～。その他通学費、雑費、修学旅行費等。
うちは学資保険を満期で300万、中学高校入学時に各90万（年間40万強の払い込み）で掛けていますが、
あくまでも入学時用で、月謝等は月々の家計からになります。

中受盛んな学区域なので周囲の家庭もどこも似たような教育費で、華やかなイメージのある地域ですが、
大抵の保護者の方はつつましく、ユニクロ、車無しの方は、うちも含めて少なくありません。

>>278

こんばんは。

多面的にシミュレーションしている点に大変好感を持ちました。我が家と家族構成、世帯収入が似ていますね。
私も4年前に都心マンションを5400万円で購入する際、同じように様々な角度から検討したことを思い出します。

さて278さんの検討プランを一見して感じたのは、節約すれば何とかやっていけるのかなという点と、
不安要素である40代後半からの出向による年収ダウン、奥様が続けて働いていけるかという点です。

アドバイスとしては、支出面についても詳細にシミュレーションしてはどうでしょうか？
住宅ローンを始め、食費、光熱費、教育費、固定資産税等の税金、管理費、修繕積立金、保険料、日用雑品費、レジャー費、交際費等をどの位の予算で行っていくかをエクセルで作成して、キャッシュフローが出るのかどうか。
いわゆるライフプランニングをやってみれば自ずと結論は出てくるかと思います。

ご家族の幸せのためどうぞ頑張って下さい！

そんなギリギリでがんばって家を買う価値ってあるんでしょうか・・・。
１か月住めば、まぁこんなもんかといった感じじゃないでしょうか・・・

私は、自分の年収からしたら安めの物件を購入しましたが（そのかわり交通便が悪いですが）、今になって、あの時無理をして高い物件を買わなくてよかったと実感しています。

>１か月住めば、まぁこんなもんかといった感じじゃないでしょうか・・・

そんな程度の物件を買った人が、他人に意見しても意味がない。

>>278です。
皆様アドバイスありがとうございました。
現在の支出を起点に考えてばかりで、一番支出の多い子供の教育費がかかる時期について
あまり深く考えておりませんでした。
改めて考え直した方が良さそうですね。
この十数年間どうしても住みたかったエリアで、しかも子供の教育環境にも素晴らしい地域、
しかも駅近など好条件の物件なので、頑張れるかどうか（子供が犠牲にならない無理ない範囲で）
もう一度シミュレーションしてみます。
ありがとうございました。


>>284さん
コメントありがとうございます。
やはり普通は躊躇しますよね・・・。
せめて頭金が千数百万円はあったら、そこまで悩むこともないとは思いますが、
賃貸派から分譲派に転向したのがつい一年前、第二子妊娠がきっかけで、
慌てて工面したものの全くの準備不足でした・・・。
自分ひとりの問題ではないので、仰る通り
安全第一で更に試算してみる必要がありますよね。

>>286さん
コメントありがとうございます。
進学塾そんなにかかるんですか・・・。
私は地方政令指定都市出身なのですが、25年前、小学校時代の塾代が
週3回25000円程度だったので、その程度で考えていました。
さすがに世間知らず過ぎましたね・・・。
ちょうど教育費にお金がかかりだす頃、修繕積立金の増額やローン減税の終了、
フラット３５Ｓの金利優遇の終了などが重なることもありますし、
これから数年間で試算するのではなく、教育費のかかるタイミングの試算も
しなくてはならないですね。
子供への教育が最優先のため、この週末、改めて試算やり直そうかと思います。

>>287さん
コメントありがとうございます。
マンション購入時のお話を伺ってみたいです。
さすがに私よりは頭金しっかり準備されているかとは思いますが・・・。
年収ダウンについては、家を買ったら仕事に精を出して頑張るしかないって感じですね。
景気変動や会社の業績と違い、自分次第ですから・・・。
287さん同様286さんもおっしゃった通り、まずは教育費、それからその他支出面でも、
直近ではなくて10年後、20年後を見据えて試算してみた方が良さそうですね。
この週末、いろいろ試算してみます。

>>290
284です。住宅ってほんと高いですよね。それでも買う人がいるからその価格になるのでしょうが。
290さんが仕事に専念でき（本業第一）、安心して子育てができることが一番大切だと思います。
家を買うことが仕事や人生の励みになるのであれば、買うのもありですし、逆に資金繰りの心配等で将来仕事に
支障をきたしたり、家庭不和や子供への犠牲になる懸念があるのであれば、今回は見送る必要もあるのではないか
と思ってコメントさせていただきました。
いずれにせよ、不確定要素が大きく難しい意思決定問題だと思いますが頑張ってください。

〉278=290さん
教育の話でご参考までに…
　お子さんの中に女の子はいますか？いる場合、小学・中学の塾、習い事のお迎えに行ったり、高校の頃に部活で帰宅が遅くなった場合、駅遠や帰路に寂しい路地があると駅までお迎えが必要になります。男の子でしたら塾の頃のお迎えの心配だけだと思います。
278さんは住みたいエリアが限定されていて今検討されている物件は駅近だということなので、私だったら(女の子がいるので)今背伸びして購入＋かなりの倹約生活をするか、駅近に絞って中古を待つ(その間に頭金を増やす)かにします。

ちなみに人気エリアの駅近中古物件の場合、複数の人が買いたいと思うような良物件は、ネットやチラシに出る間もなく売却依頼から1日で不動産屋が挙って自分たちの登録客に勧め、2日目以内に申込し、売主が誰に売るか選択するパターンです。複数の申込者から売主に選んでもらえるように手付金は少なくとも1割は即納で準備することが必要。うちは2割程度用意して2回ほど中古の申込をしましたが申込複数で買えず、結局新築マンションを購入しました。

278=290です。
皆様再びコメントありがとうございました。

>>291さん
アドバイス＆激励ありがとうございます。
家を買うのは幸せになる手段であって、目的ではないですしね。
家を買ったせいで家族が犠牲になったり、家庭不和になったりと不幸せになっては本末転倒ですよね。
仰る通り、不確定要素が多く、シミュレーションしてもどうなるかは分かりませんが、悲観的に万全の準備をしつつも、楽観的に臨むようにしたいと思います。

>>292さん
コメントありがとうございます。
子供は二人とも娘です。

そうなんですよね。
夫婦共働きで遅くなりがちですし、通学・通塾の危険性や家族皆の時間的ロスを考えると、どうしても駅近しか考えられないです。
希望するエリアでは、駅から徒歩13～15分程度なら物件は結構見かけるのですが、つい先日も試しに夜そうした物件の周辺を歩いてみたのですが、やはり人通りの少ない物寂しい夜道（よく言えば閑静な住宅地）をひたすら歩かせるのは危険だと思いまして、やはり駅近は必須という結論に達しました。
駅近に絞って頭金を増やしたいところですが、貯金については、フラット３５Ｓの募集枠とローン減税等の優遇措置を考えると、今年さっさと買った方が得だったりするんですよね。せっかくの貯金を税金に持っていかれるのも癪ですしｗ

まさに先日、このパターンで中古を逃しました。
上記新築5600万円と比べはるかに安い、不動産屋への手数料を含め4400万円（プラスリフォーム代300万円くらい？）ほどの物件です。
しかも、その新築とは目と鼻の先。
面積は8平米ほど狭く、部屋も一部屋足りない2LDKですが、金銭的なリスクが低いですし、元々立地最優先でしたし、いろいろリフォームするのを楽しみにしていたので（漆喰の壁など）、非常に気落ちしました。
こればっかりは縁ですね。

>>293
教育費のレスをつけた268です。
293さんとは夫の年齢、年収、購入希望のマンションの価格、頭金等、ほぼ同じです。
我が家も立地優先（限定）で、希望されてる地域も、もしかしたら同じ区か隣接区かもしれないです。
違うのはうちは子供が小学校高学年１人っ子で、妻が専業主婦。中受終了を機に働く予定。
うちの場合、若いうちに結婚してすぐに妊娠出産で、本来なら数年間dnksで貯金すべきところを、早いうちから育児教育費に回しており、また社宅が無いため自腹賃貸で、住宅購入資金を十分に貯める余裕がありませんでした。
ここ３年ほど、中古物件でマンションを探していましたが、タッチの差で３件逃しています。今回、希望地域内（現在住んでいる地域です）にいくつか新築マンションが建つ事になり、その中で最もマイナーなデベ（というか、他がかなり大手）のマンションが、我が家にとって最上の立地である上に、デベの関係か価格も抑えられていたので、購入を検討しています。ここ何年か観察してみたところ、もうこの先、この地域にマンションが建ちそうな土地は無く、仮に既存の建物が壊されて新規で建つとしても、数年先になる状況です。
そんな中、この先何年も狭い部屋に高い家賃を払いながら購入資金を貯めつつ（それも僅かな額）、不確定要素の強い中古物件出待ちをするよりも、さっさと腹をくくって希望通りの新築物件を購入した方が、我が家にとっては精神衛生上良いのかもしれないと思っています。
もっと地価の安い郊外でという選択肢があることも承知ですが、今の場所は夫婦双方の出身地で実家も近く、愛着がありすぎて、他の土地に永住というのは考えにくい。実際、いくつか他の土地に住んでみたこともあるのですが、結局地元に戻ってきてしまった次第です。通勤という側面も含めて。
うちの場合は、思い入れの無い場所で家を買って僅かながら金銭的に余裕になるよりも、思い入れのある場所にマンションを買って節約しながら働く方が性に合ってるような気がします。
お互い、頑張りましょう！
長文失礼しました。

>>294さん

コメントありがとうございます。

事情を伺う限り、もしかしたら同じ区どころか、同じマンションかもしれませんねー。
２路線２駅で数分の距離だったりとか？
他の物件は、話題になった某有名ブランド、さらにどころか思いっきり駅近で、約1.5倍の値段だったりします？
これ以上突っ込むと販売業者の方がもし見ていたら身元バレバレなので、控えますがｗ

しかも、手頃な中古を諦め、ちょっときついが新築をというのも同じ境遇ですね。
本音は、経済的な理由もありますが、好きなようにリフォームしたいということもあって、中古の方がいいんですけどね。
メーカーお仕着せの内装はあまり好きではないですし。

夫婦共々非常に愛着ある土地に住めるって素晴らしいですね。
僕の場合は、愛着というか住んでみたいなという憧れ？みたいな気持ちですが（２駅奥の地域は住んだことありますが）。
この新築が駄目だったら、このエリアで駅近の中古なんてなかなか出ないでしょうし、
来月いっぱいで見つからなかったら、諦めて他の土地をあたるかもしれません。

お互いがんばりましょう！
もし、同じマンションでしたら、その時はよろしくお願いします。
それどころか同じ部屋を抽選で争う羽目になったりしてｗ
と、怖いことを考えるのはやめて、お互い希望が叶うといいですね。

これから金利が上がり、将来インフレになる可能性を考えると、いまフラット３５Ｓで低利でめいいっぱい借りて不動産を借り、税優遇を受けながらノンビリ３５年かけて返済するのもありですかね。

所詮借金ですからね。さっさと返すのが最強。長く借りて得をすることはありえません。

生涯収入3億円とします。
生涯手取り80%とし2.1億円。

手取りの80%で生活するとして残金4200万円。

手取りの70%で生活するとて残金6300万円。

人によって退職金の有無、多少はあるでしょうから調整します。

将来年金破綻により全くもらえないか、もらえても増税による相殺、支給年齢の引き上げ(75歳〜とか)などにより自腹で生きていくとします。

住宅にどのくらいお金かけますかね？

そういうこと詳しい人いますか？

>>298

住宅の値段を元にキャッシュフロー表を作れば、自分の家族にあった大まかなライフプランは立てられるでしょう。

■世帯年収
　本人　　税込500万円
　配偶者　税込50万円 （パート）

■家族構成　※要年齢
　本人　　30歳
　配偶者　29歳
　子供１　4歳
　子供２　0歳
■物件価格
　3700万円

■住宅ローン
　・頭金　600万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3100万円
　・変動　35年・変動0.875％（1.6％優遇）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　定期昇給あり（35歳で600万にはなるはず）

■定年・退職金
　60歳
　2700万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・時期未定だが妻が再就職すれば年200～300万円は稼げる（専門職なので）、ただし場合によっては再就職
　　しないかもしれない。

販売員は「だいじょうぶです」と言いますが、
自身で不安に感じていること
①　毎月、返済+管理費等で10万円を捻出すると貯蓄ができない。
②　変動金利で組むが、現状では繰上返済困難　→　金利上がったらどうしよう。
③　子供の教育費は？　私立の学校には通わせられない。
④　50年生きるとして死ぬまでマンションがもつか？　もたない場合、転居先確保できるか？（資金面で）

どうでしょう。このローンは無謀ですか？

フラットで返せる根拠がなければ
やめた方が無難じゃないでしょうか？

ウチもかなりの無茶ローンですので
子供の中学受験は考えてません。
もし私立の中学入試等をさせるのであれば
止めた方がいいです。
小学校4年生くらいから塾通う事を考えると、、、