プラウドシティ池袋本町　Part 5

>>12

目白はともかく、この辺のエリアで、ここより少し高いところとなると、巣鴨、駒込エリアだと思います。
2年ぐらい前の物件は割高ですが、ここ最近でかなり価格調整が進んできて、最寄駅名だけ見るとここが突出して安い感じはしなくなってきているような気もします。実は、巣鴨近辺あたりも面白い価格帯になってきていると思います。

それでもここが人気なのは、価格下落トレンドを先取りしたのと、やはり埼京線、三田線の２つの使える路線が使え、両方駅徒歩5分以内という希少性ということでしょうか。（結局、希少性を考えれば割安ということでしょうか）

今日（もう昨日か）ＭＲ行ってきましが相変わらず混んでましたよ。
２期の販売数が先週より増えていたので人気は健在だと思いました。

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もうここは全期即日完売だね。

買いたい人は急げ。

野村は嫌いだがモノは悪くない。

確かにコストパフォーマンスのいい物件ですよね。　ＭＲの映像を2本見せられた時には関心しました。　でも実際の仕様を見るとそのＣＰを上げるためにいろいろ犠牲にしている部分がみえてきます。　その部分を納得できるかと言うことですよね。　

坪単価を考えるなら同様の構造・仕様で比較です。　都心の場合ほとんどが内廊下でしょう。　板橋区あたりでは少し前まで外廊下ばかりでしたが。　今回の販売部分の大半が窓から見えるのは反対側の廊下部分です。　離れているという説明でしたが・・・　

仕様は中程度と言ってよいかと。　特に台所周りがかなり簡素化されているという印象でした。　この部分も都心の大手デベの仕様とは大分ちがいます。　逆に共用施設は充実しています。

要するに狙っているお客様層の絞込みがうまく、コンセプトが伝えやすいので人気が高まったということなんでしょうね。　うちの子供は眺望問題であきらめましたが。

ここは中庭で子供を安心して遊ばせることが売りのマンションなんですが。
また、中庭はマンション内に併設されている保育園児の遊び場でもあります。
子供の声が嫌と言っている人は、何を勘違いなさっているのでしょうか？

行ってみようかなぁ

魚焼きグリルが両面じゃないのが残念だったなぁ
今時両面焼きにしてよね

両面焼きグリルはオプションですね。
6万くらいだったかな？
高いからやめました。

＞魚焼きグリルが両面じゃないのが残念だったなぁ
＞今時両面焼きにしてよね

グリルはオプションを付けるか買い換えれば済むので別に良いのですが…

占有面積の微妙な狭さ、天井高の低さ、戸境の壁スラブ、床スラブの薄さといった、根本的なコストカットは気になりますね。

ここの中庭は子供を遊ばせていいんですか？
保育園の遊び場になるということは、保育園の方はマンション内に入れるんですか？
中庭は遊び場には出来ないと認識していました。

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>29

>戸境の壁スラブ、床スラブの薄さ

どのくらいか教えて下さい。

>29

どこと比べてるの？
テキト―なこと言わないでくださいね。

加賀レジデンスなんて鹿島使って立派に作っているのに高すぎると酷評。
グリーンパーク駒込染井坂なんて、仕様のレベルは相当でしかも割安なのに、無名デベ物件で反響薄く・・・。

結局、大半の客は仕様なんてそれほど重視してないから、そこそこの仕様でそこそこの価格にするのは当然の理では。

>>31

150mm & 200mm
二重床、二重天井だし、まあ普通の仕様。
天井高も243~263mmで高くはないが、取り立てて低くもない。
下がり天井や梁の出っ張りもあるが、これも普通。

これらの構造部分の仕様を上げると、500万、1000万ぐらい簡単に物件価格に跳ね返る。
5000万円台メインの物件の仕様にそんなに金をかけても客は評価しないというのが
野村の判断で、売れ行きを見ると、その判断は正しかったということ。

床スラブはベタスラブで200mm。

最近はそれ以上のマンションもよくあるけど、
たいだいボイドスラブなので遮音性はあんまり変わんないよ。

>>1
そもそも野村が「プラウドシティ池袋本町」って名前にしたから
スレが荒れたんだよ。
掲示板のせいにしないで。

>34,35

ありがとうございます。こういうのは参考になります。

＞150mm & 200mm
＞二重床、二重天井だし、まあ普通の仕様。
＞天井高も243~263mmで高くはないが、取り立てて低くもない。

一般的なマンションとして普通というか最低限の仕様だとは思いますが、板橋とはいえ一応は「プラウド（シティ）」ですから…

スラブ厚や天井高は百歩譲っても、占有面積はプラウドというより低グロスマンションを想起させるような…

＞5000万円台メインの物件の仕様にそんなに金をかけても客は評価しないというのが
＞野村の判断で、売れ行きを見ると、その判断は正しかったということ。

今の調子で倍率が付いたまま全戸完売という事態になると、むしろ「コストカットが過剰だった」という評価になるような気がします。

>>38

>今の調子で倍率が付いたまま全戸完売という事態になると、むしろ「コストカットが過剰
>だった」という評価になるような気がします。

言ってる意味がよく分からない。

「買いたい」と思った人がいるから「全戸完売」となるわけで。

野村が何かを隠して売るなら話は別だけど、スペックは公開しているし
検討者に聞かれたことには全て答えるでしょ。

誰が「コストカットが過剰だった」と判断して、それが何にどう影響するのか意味がわかりません。

具体的な影響を言ってください。

>38

29と38は同じ方だと思いますが、なんで他の方のように具体的な数値とか
比較マンション名を出さないで話をされるのでしょうか？

＞具体的な影響を言ってください。

>>34で「野村の判断は正しかった」と断定されていたので、「野村の内部では『もう少しグロスを上げて、品質と利幅を確保しても売り切れたのでは』という評価がなされる可能性がある」と書いたのですが…

>>42

だから具体的には？

もしもあなたが野村の人間だったら利益を求めませんか？
なるべく利益を出すのは企業の使命です。

もしもあなたが購入者だったら、納得した物件を買うでしょう？
値段と構造、品質に納得して自己責任で買ってるんだから、それでいいんです。

なぜ、意味のないことを書くのか。
頭、大丈夫ですか。
陽気が暖かくなってきたのですから同情する部分もありますが。

書くならもっと「何に」「いくら」「どう」影響するのか「具体的に」お願いします。
意味分かりますか？会社でもそんな感じですか？

このマンションは安くしたから売れた。それは正解。
だがもう少し高くして利幅を広げても売れたかもしれない。
また、安くしすぎてプラウドの高級イメージが崩れた。ここの住民にとっては小さな問題だが、これは負の部分。

>>44
それは検討者に言っても意味がないでしょ。
あなたが野村不動産（野村不動産ホールディングス(株)【3231】）の
株主なら、経営者をクビにすればいい。
それだけのこと。簡単でしょ。

ここの仕様が本当に不満な人は、ここは買わない。ここを買おうと思う人は、仕様、価格、その他の条件のバランスに納得した人。そういった人が実際殺到してるのだから、客観的には「コストカットが過剰だった」ということはない。

不満を持つ人がいるとすれば、もっと高く売れたんじゃないかと思う野村の上層部。担当者はどこか飛ばされるかも？　でも野村の宣伝にもなってるし、購入者としてみればむしろ得な話。

価格を上げてでももっと仕様を上げれば買ったのに・・・という人？　残念ながら野村の販売戦略から外れたということ。他の物件を探してください。

プラウドブランドに誇りを持ってる都心のプラウド居住者？　でも、ここより安いプラウドもどんどん増えて「プラウド」の名前自体にそこまでのブランド力はないし、それはわがままというもの。そもそもここの購入者からすればどうでもいい話。

野村が損→購入者が得→購入希望殺到、ということか。

>>47
>野村が損→購入者が得→購入希望殺到、ということか。

野村の当該プロジェクトの責任者が責任とれば済む話。

＞不満を持つ人がいるとすれば、もっと高く売れたんじゃないかと思う野村の上層部。
＞価格を上げてでももっと仕様を上げれば買ったのに・・・という人？
＞プラウドブランドに誇りを持ってる都心のプラウド居住者？

あとは
「下駄履き低グロス戦略ゆえ年収1000万円以下のボリュームゾーンまで巻き込み人気化したため、抽選に外れてしまった分相応な購入希望者」
なども不満を持っているかもしれませんね…

立地は良いとしても、この配棟でしょ。この価格以上だと他を検討したくなります。二期であまり価格を上げなかったのだから、野村はそこそこ満足してるんじゃないの？。

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>>50
分からない人だねぇ。

>立地は良いとしても、この配棟でしょ。この価格以上だと他を検討したくなります。

だから、他を検討しろよｗ

＞51 いえいえ、この価格なのでここを検討します。

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>>52
最初からそういえよｗ

>>53
ごめん、素直になれなくて。

段々建物ができてきましたが、まだ一番手前(駅に近い入口側)が建ってません。あそこに建物建ったらかなり圧迫感ありますよね？ベランダが中庭側のルームプランはイメージだと過ごしやすい感じですが実際は目の前にドカーンとぬりかべが建ってる感じだとおもいます。シスナブより強烈かも、、、人によってイメージは変わりますが一度見学しにいったほうがいいかも。。。出来上がってから検討するべきだと思うけど、、、まーこんなこと言っても決めるの自分だしね、、、とりあえず現地いってみれば何となく想像つくと思うよ。

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>50->54
の流れに吹いた　この掲示板でこんなレスがつくとはね（笑）

小規模は土地仕入れから分譲までの期間が短いので、
地価が下がった後に土地を仕入れたマンションで明らかに坪単価が下がって来ているものもあります。
今後売り出される大規模物件の販売価格や、中古相場にもじわじわ波及していくのでしょうね。
まぁ、それを待っていては減税も縮小されていくので、痛し痒しですが･･･。

>>54
これ？
http://www.youtube.com/watch?v=idqGvrB4Zck&feature=fvw

>>60
とっても興味あります。
何かヒントを！！！

ここの駐車場って屋根がありましたっけ？
雨降ったら普通に濡れちゃうの？

この物件なら買って一年後に倍の値段で売れそうですね。

そんな訳ないでしょ。
ちゃんと８掛け程度ですよ。たぶん。
すぐ近くのプラウドだってそんなもんなんだから。

まぁ、これだけ買い手がいるってことは売る時も楽勝ですな！

野村も長谷工も有名大企業ですしね。

非難を浴びせる方の気がしれないね。

人気というのは高級感や高いだけじゃありませんよ。

ユニクロや和民を見ればわかるでしょう。

それだけ買いたいというニーズ＝結果として人気となるのです！

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でしょうね。

売れない・・・と困ることはなさそう。ってくらいかな。

ま、上がるなんて思いでは買わないでしょ。

たしかに長谷工=和民って感じはわかる。

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