ミニ戸建開発を阻止する方法について（教えて下さい）

うちの近所にも、どう見ても建蔽率違反(本来60%のところ、80%以上ありそう)の建売をキチキチに4軒並べて売ってるところがあります。
スレ主さんの仰ってる手法がよく理解できないのですが、もう少し具体的に教えてもらえないでしょうか？
いずれにしても、そんな裏技的なことが可能である(＝建築確認が通る)こと自体、常識的に考えて非常におかしいと思います。
多分、建築確認がおりてから何らかの小細工をしてそうに思えるのですが、役所に通報してみるという方法はいかがでしょうか？

早速のレスありがとうございます。

当方が聞いたのは以下の手順です。教えて頂いた方も開発業者ではないので、完全に正しいかどうか分かりません。逆に他の常套手段をご存知であれば教えて頂ければ幸いです。

①８０坪の土地全体で２０坪キチキチの家の建築確認申請をする。
　書類だけの審査であれば、建蔽率は余裕で満たしているので認可される。
②２０坪キチキチの家を建てる。
③２０坪の家部分だけを分筆する。
④残った６０坪の土地全体で、２０坪キチキチの家の建築申請をする。以下②③同様。
⑤残った４０坪の土地全体で、２０坪キチキチの家の建築申請をする。以下②③同様。
⑥最後に残った２０坪で４軒目をどう建てるのかは不明です。。。。

役所にはもちろん相談しようと思っていますが、この手法が脱法的といえど一応合法ということになると、通報しても積極的な対応をしてくれないのではと思っています。

合法なら手出しできません。
違法なら即刻中止させることができます。
いずれにせよ、法治国家であるということを念頭に置いて行動されたし。

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そりゃ当たり前
問題は裁判をしてみないと合法か非合法か定まらない事にある
周辺住民が提訴しなければ非合法なものでもそのまま建っちまうからね
国立のマンションしかり下落合のマンションしかり
その他ニュースにならないだけで裁判沙汰はあちこちで無数にある

当方は地域一体の区画整理によって、元々分筆していなかった
兄弟それぞれの家の建つ敷地を分ける事になりました。
土地は分けていなかったものなので、区画整理の仮換地により役所の方から予定の
線引きがなされ、その予定を変えて分筆する場合でも必ず５０坪以上の区画で
お願いしますと言われました。
理由は、区画整理した土地は全て一軒当り５０坪以上の敷地割りで決まっているからです。
つまり今後民間業者で開発分譲される土地も、５０坪以上での区割りで作られる
協定が組まれているとのものでした。
そして確かにその後売り出された土地や建売の区画は、５０坪以上でした。
景観や地域としての協定ですので、それは已む無しといったところでしょう。

ところがです。区画整理が終わり売れ残った土地に最近
５０坪を半分に割ったり、６０坪を３つに分割した建売が作られ始めました。
何故だか当初決められた協定など、何処吹く風です。

規定に穴があるのか、業者向けにも抜け道のある規定を用意しているのか解りませんが
当初は景観を売りにして、売れ残ったら反故にしてしまう。とても悪質です。

都市計画で住居の隣接距離を定めて、遵守させる。
温暖化対策、防犯、風通し、すべて良し。

既存不適格の建物になるのね。建て直し不可。
担保価値は無いなぁ…

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良い質問ですね。

私も地域のために行政に働きかけるため、有志で行動し始めようとしているところです。

結局、ああいう分筆ミニ戸は、売れれば後は関係ないという業者が自己の利益だけのために
作り出す公害のようなものです。また、それを承知で買い求める住人もそれなりです。

日本人はこうした外部不経済にもっと声高に異論を唱えるべきです。

すでに一部の市区では条例による規制を設けています。
こうした条例がもっと一般化すれば住環境が維持・改善されるでしょう。

確かに分譲住宅として、その土地の担保価値は著しく下がるよね。
買主がまず融資段階で銀行からケチがつくと思うけど、デベロッパーと
グルになっている銀行でもあるのかな??
どのみち、新築や増築や改築もままならないわけで。買主悲惨だな。

ちなみに自分も土地担保に新築計画中だけど、どの銀行も建築地以外に
建築許可が下りるための私道(別筆・自分持ち)まで担保に入れないと
ダメって言われているけどな。私道を担保にしておかないと、(私道が
第三者に渡って私道以外の用途になった場合)不適格状態になりえるからだと。

普通銀行からは借りられないのが多いよね
売るときもまともな所では断られるし
著しく安くたたかれるし
そんな分かって購入してるのか不思議だわ

脱法ではなくて、ズバリ違法でしょ？
条例で規制するまでもなく、行政がその気になれば建築基準法違反で摘発の上、
当該物件への居住を認めない、つまり、販売ができないようにできる筈。
こうした悪質業者を野放しにせず、きっちり取り締まって欲しいものです。

>>4
の言う国立のマンションは、全く別だろ。

国立のケースでは、都市計画法に則った建築であり、違法行為はなかったはず。

都市計画自体がお粗末だったから、訴訟になった。

違法建築でもないのに、住民の集団訴訟で、計画通り建てられなくなってしまうデベロッパーは被害者であり、
本来なら、その周辺の配慮に欠けた都市計画を作った行政なり自治体が損失を補填すべきだった。

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いや、グレーゾーン。

いやなら改正してもらうしかない。

脱法であって違法ではない

違法じゃないなら合法じゃね？

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＞結局、ああいう分筆ミニ戸は、売れれば後は関係ないという業者が自己の利益だけのために
＞作り出す公害のようなものです。また、それを承知で買い求める住人もそれなりです。

感情的になるのも理解できるが、買う側まで非難するのはなんか違うと思う。
買う側だって夢のマイホーム、意地悪で買う人なんていないのだから。

違法だけど、建物が建ってしまうと取り壊せとまでいえない行政側の慣習を悪用した手法ですね。
合法ではないので大いに抗議すべきです。
行政側もいわば業者になめられた訳ですから、同じ手にのるのは恥と考えますので大いに抗議しましょう。
そうすることによって、同じ手は使えなくなる筈です。
まあ、一角だけその地域にそぐわない建物は建ってしまいますが。
一番かわいそうなのは、でも、買った人ですよ。
そういう悪徳業者はコンプライアンスなんて知ったこっちゃないでしょうからね。

スレ主です。皆様色々とご意見・ご情報有難うございます。
なお、家族が行政に問い合わせてみたところ、「書類上建築基準を満たしているのであれば承認をしてしまう。その後の分筆を行政が阻止することは現状は不可能。」との回答があったとのことです。。。

>>11
さん、
建築基準法違反で摘発というのは、何か具体的な事例でご存知のものがあったのでしょうか？また、販売できないように規制できるような条文等も建築基準法（またはその細則等）にあるのでしょうか？細かい質問ですみませんが、藁にもすがる思いですので、何か情報があればお教え下さい。

自分でも土地の専門家に当ってみようと思いますが、皆様もお知恵や具体的な経験があれば引き続き是非お教えください。

ミニコが乱立するエリアってのはミニコの需要があるから乱立するのです。
８０坪の土地が買える人が見つかりにくい、需要がないからこそ、業者の手に渡り、
需要のある価格帯に分割されて販売される。
完全に市場原理で成り立ってますから、購入者はもちろん業者を責めることもできないと思いますけどね。もちろん違法ならば問題ですが。

情けない行政ですね。
そんな態度だから悪徳業者がのさばるんですよ。
完全な逃げですね。
その後の分筆云々なんて責任逃れの言い訳だな。
現に建蔽率違反の建物がある、ってことが完全な違法ってことじゃないの？
スレ主さんももっと行政に噛み付いた方がいいですよ。
これじゃ税金ドロボーですね。
業者より行政がたち悪いかも！

それは行政を責めても・・・

とりあえず比較的効果的なのは，業者がミニ戸を建て始めたら，内容証明を業者（及びその代表者個人）へ送付。
保全仮処分を行うか，不法行為で訴訟するくらいしかないですね。

他には，分筆前に，自分の敷地にのぼり旗でも掲げて，容易に売りにくいなぁという印象を与えるしかないですね。

ミニ戸建の需要以前に、その地域で規定された環境を気に入って住んでいる人が居る。
その人々は、その約束された住環境に対して対価を払っている訳だ。

法の隙を突いて建てられてしまうなら、それが工場であっても風俗店であっても同じこと。

少なくともそんな悪意ある業者の建売を、間違っても買わない了見を持つべきだ。
売れなければ業者だって造らないはず。

個人で企業相手を起訴、となると大変な時間と労力がかかって現実的ではないな
>>21さんのアイデアが一番費用も安く効果ありそう
めんどくさいお隣さんがいるってわかってたらだれも買いたくなくなるからねぇ
ほかのご近所さんにもそんな目で見られるのが難点だが

2ｃｈで叩かれまくったマン業者のネガキャン必死過ぎて笑えるｗ

>>25
ミニ戸販売で生き延びてる零細不動産業者ですか？
そういう業者がはびこるから日本が汚くなるんですよね。

下記で、ミニ開発による悪影響の評価方法について、公的な資料が参照できます。

http://tochi.mlit.go.jp/tocsei/hyouka/index.html

理論的に考えればミニ戸など安いという購入者の利点以外に何らメリットはありませんね。
それにしたって価値相応の価格ではないので本質的には利点とはならない。
また、既存の住人とっては不利益なことばかり。

結局、儲けられれば何してもいいという不動産業者の利益になるだけでしょう。

我が家のお隣も建蔽率オーバー確実なミニ戸建が２軒並んでいます。うちが一番の新参者で、越してから１年半ほどたちますが、すでに２回、裏のガス器具を修理するとかでうちの敷地を通らしてくださいとお願いされました。いつでもどうぞと申し上げておりますが、住まわれている方々は自分の家が違法建築だとは認識していないと思います。

スレ主さんの場合ですが、分筆による裏技的合法開発ではないと思います。この方法では最後の区画に家が建ちません。一般には建築確認申請して確認通知を受けた上で、実際には建築確認図面とは全く異なる建物を建ててしまう確信犯が多いようです。公庫融資を受けたり、住宅性能保証制度を適用したりしない限り、中間・完了検査が課されないということを悪用した手法です。また、確認申請だけするのは、建築確認を受けている場合にはたとえ申請とは異なる違反建物であっても公共水道の供給ストップなどの行政処分を行えないという判例があるかららしいです。

建ててさえしまえば後は手を出せない、ということを知り抜いた上での確信犯ですが違法であることは間違いありません。自治体の建築課に場所を特定した上でたれ込んで、今後どう対処してくれるのかあらかじめ見解を聞いておく。そして実際に基礎の縄張りがされて建蔽率オーバーが目に見える形になったころに再度たれ込む、といった手段が有効かと思います。役所も当然２０坪の土地に建蔽率４０％の合法住宅を４軒建てますなどという申請がうそだということは承知していますから、地域住民からたれ込まれたら何らかの措置を取らざるを得ないはずです。何もしなかったら彼らの責任を問われますから。

とりあえず見下して優越感に浸りたいヤツらは理屈をこねたがるもんだ。

>>21
>不法行為で訴訟するくらいしかないですね。
訴えても、当事者じゃないから、訴えの利益がない、って敗訴しそうです。

建物が建っている場合、その建物が違法となるような分筆を認めちゃいけないよね。
行政、司法の怠慢ですね。

コメントを読ませていただいた雰囲気からは違法建築ということではないのではないかと思います。

ごぞんじないとは思いますが、現在住宅ローンでは中間検査・完了検査の済書が必要となります。
また、建築確認通知書に記載のある土地の面積を建物敷地として銀行に担保として提供する必要があります。
ひらたく言うと、建築確認のっている土地面積を買わないと住宅ローンが通らないので、お客さんは家を買うことはできないということです。

スレ主さんの言っている手法は15年以上前の建築確認通知書の土地面積を偽造してもばれなかった時代のものです（今から考えれば信じられませんがそういう時代もあったのです）。

風致地区の規制は地域によって、異なりますが当然その規制を守らないと建築確認はおりませんので、仮に軽微な違反（カーポートによる建蔽率超過、建物外観の色彩等)があったとしてもおおよそ規制通りの建物が建築されると思います。

仮にその分譲地の建築が適法に行われるならば、隣接地所有者のスレ主がその開発計画に反対しても相手方が聞き入れることはないでしょう。
相手方も所有権に基づいて土地を有効活用する権利は当然あります、隣接地所有者の権利が侵されず、その行為が適法ならば何の問題もありません。

上記前提であえて相手方に計画変更を求めるならば日照権があります。
よく勉強されてから分譲業者に言われるほうがよいと思いますが、10ｍ以下の三階建は原則として日影図の作成義務はありません。ですので隣接地にいくら影を落としてもそれが建築基準法で規制されることはありません。
但し判例で、総高9.95ｍの建物が、日影規制をのがれるためにあえて10ｍ以下の建物としたとの認定により日影規制を仮に受けた場合違法か合法化を審理され、結果建築計画を変更することになったというものがあります（ただし、9.95ｍの建物でも日影規制をクリアするものは作れますので誤解なさらないようにしてください）。

日照権裁判は地域性、周辺環境、交渉の過程、その他いろいろなものが総合的に判断されますので訴えても負けてしまうことも結構あります。実際私の知り合いの業者が隣接地住民に訴えられましたが相手方の主張は話にもならないものでその業者は完全勝利しました。
また、建築基準法や建築に関する所問題に詳しい弁護士は少ないです。先ほどの私の知り合いの件でも相手方の弁護士はよく知りもしないで勝てるといって裁判を勧めたそうで、結局相手方は着手金を丸損し設けたのは弁護士だけという話でした。

なお、日照権はあくまで民法上のものですのでそれをもって役所に文句を言っても全く意味はありません。

ミニ戸建、違法ではなさそう、法の隙を突いている訳でもなさそうだとの意見がございます。

さて、それではどうやって建てているのでしょうか？
仕切り直して一からの意見をお願い致します。

32さんへ

戸建て分譲をエンドユーザーが購入するときのローンがつかないとのことです。


33さんへ

20坪×建蔽率60％＝ワンフロア8坪×3層＝24坪
なら十分建築可能です。
狭小住宅ですので売価は安いでしょうが（単価ではなく総額が）、市場性もあるでしょう。

但し、風致地区の規制の中に壁面後退（隣地境界船及び道路境界線からの建物壁面線の後退義務、道路側（公共用空地側）の2階壁面線に対する3階壁面線の後退規制）がある可能性がありますので、隣地に対する後退距離が１ｍ以上あれば事実上建築不可能でしょう。

それを逃れる方法としては、連棟（テラスハウス）になります。都市銀行は住宅ローンの対象外ですが、信用金庫は住宅ローンの融資対象物件にできるところが多いと思います（地銀はわかりません）。
売価が安ければ、信用金庫での住宅ローンしか組めない物件でも十分販売可能です。



もし分譲業者がすでにその土地を取得済みならば、その建設方法はもうすでに解決済みだと思います。
分譲業者は、多額の資金を使いその土地を取得するならばそのような問題も検討を終えてからしか取得しません。
また、今の社会情勢からあえて違反建築（どのような方法かはおいておいて）を建築するリスク（違反建築を建築してはたして販売可能なのか）を犯してまで分譲はしないでしょう。

一見、見た目には戸建住宅（分かれてる）で、
所有形態がテラスハウスの様に区分所有なら、問題なさそう。

俺は住みたくないけど。

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＞ミニ戸建の需要以前に、その地域で規定された環境を気に入って住んでいる人が居る。
＞その人々は、その約束された住環境に対して対価を払っている訳だ。

条例で新規で土地のミニ分割禁止が定められていればミニ戸が新たに開発される事はないよ。
そういう条例がない地域では何も約束されていません。

>>28
>うちが一番の新参者で
新参者ってことはその状況がわかった上での購入ってことですよね？
後から来てなんじゃかんじゃ言うべからず。

>>31
論点がずれている。
違法なことはしないならこのスレの意味なし。
皆が皆ローン前提ではないって判ってます？ローン前提でない人には関係ない話。
テラスハウスのことまで持ち出してきたが、余計なこと。銀行がダメで信用金庫ならローンが可能なんて嘘はやめましょう。
長い文の割りにスレに沿ってない。頭が悪いと類推する。

>>37さん
>>28さんは別にお隣に難癖は付けていませんよ。
違法か既存不適合か分かりませんが、それを知らずに住んでいると思われる
お隣さんを気の毒に思っているような感じさえしますが。

連棟住宅じゃないの？いわゆる長屋
買って売るのにてこずった人いたな

2ｃｈで叩かれまくるマン業者のネガキャン必死過ぎｗ

こういう問題が勃発する前に、自治会等で議論して地区計画を作るべし。

容積率をしばり、用途制限で長屋・集合住宅を禁止すれば、問題はかなり解決する。

違法と思える建物であっても、どうやら住宅ローンは組めそうである
少なくともローンも組めない建売を作る業者は、まず無いだろう。

しかし実際の検査は誤魔化して建てられる程甘くないとの話もある

それでもミニ戸建が所狭しと建つ現実
なにか私達の知らない、裏技が存在しているのでしょうか？

みんなあが知ってたら裏技にならないからねぇ
なんか抜け道があるのだろう

>>44

確かに建築確認のプロセス自体は無駄に厳しくなったっていうか、融通が利かなくなってる。
問題はそこじゃなくて、申請が通った後の違法な分筆とかがここでは問題視されてるんでしょ？
行政の怠慢・無能さが露呈されてる一例ではあるが、何ともならんものかなあ。

裁判してハッキリ白黒つけろ！

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何を裁判で争うのですか？
民事？刑事？

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40はミニ戸販売してる悪徳業者か？
妄想したい心情はわからんでもないが、ここにはマンション業者など一人も来てないよw
そんな調子だとマーケティングもずさんだろうから、ヤバそうだねw
まあ、せいぜい頑張って下さいな。

①都内では、傾斜地の宅地開発に宅造許可を必須とする。
②隣接する住宅間の距離を都市計画において1.5ｍと定める。

①は安全な住宅地盤の確保、②は通気を確保してエコ住宅、延焼防止の観点から重要と思う。

ミニじゃないけど建売住宅、販売会社の物件はＵＲ都市機構からもリンクされてるけれど
隣の家との壁の間は８０センチもナッシング、塀との隙間は通るのも厳しい

こんなんで建築確認が下りてるんだから、工夫すれば結構どうにでもなるんじゃないのかな？