住宅ローン名義変更

>>00
土地はあなたのもの。
建物は全てが夫のものかどうかは不明だが、土地はあなたに使用貸借している状態。
住宅ローンは夫だけで借りているのか連帯債務であなたも借りているかが不明だが、主は夫の住宅ローンで、あなたの土地を担保提供している。

投稿を読むと、こういうふうに読める。

建物は全てがあなたのものではないから、離婚して使用貸借を解消しても、建物を賃借権無しの時価であなたは現在の夫から買わなければならない。
従って、現在の夫のローンを引き継ぐかどうかにかかわらず、もっと大きな住宅ローンにしなければならないね。
どのみちローン審査そのものがやり直しになる。

建物の変更登記も必要になる。夫と現在借入している金融機関の同意が必要。

中古マンションを購入しました。３５年ローンです(返済中)今、内縁関係の相手と暮らしていますが、自分名義で購入しているので、もし自分に何かあったら、その内縁相手は、正式な妻で無いので、マンションの権利は、取れないですよね？　たぶん、私の身内の誰かになってしまうのでしょう…　　堂々と、内縁相手が住めるには、どのような手続きを、法律的にすれば良いのでしょうか？

そこまで考えてるなら結婚すりゃいいじゃん。

>>03
法律的には０４さんの書かれた通りですね。

内縁関係のままで、権利を保持したいとすると、登記を修正するしかありませんね。
その場合ですが、内縁の配偶者も資金を出していますか？
出していないと、登記持ち分を変更するならその分を贈与することになります。
贈与をして、ほんのわずかでも持ち分があると、その財産を処分するには共有者全員の許可を得る必要があることになります。
こうすると、財産分与でゴネルことが出来るようにはなりますが、あまりお勧めするやり方ではありません。

早速の、ご回答・ご返事、ありがとうございます。法律的には、難しいんですね……結婚出来るのであれば、難しい事を考えず　結婚してますが…籍を入れる事が出来い理由があり…　　以前、遺言書をしっかりと残し、私に何かあったら、内縁相手に贈与するとすれば、出来るのでしょうか？

つ弁護士

遺言で遺すことは可能です。
ただし、遺留分権利者がいる場合は、減殺請求をされるケースが有ります。
遺留分権力者には現金で遺留分を遺し、内縁妻には、不動産を遺すような遺言を書けば、大丈夫です。
生前の贈与は検討する必要は有りません。
費用がかかるばかりで無駄です。

No.８　さん、ご返事、ありがとうございます。申し訳ありませんが、知識が薄く、お尋ね致しますが……遺留分権利者と言うのは？減殺請求と言うは？　こんな知識不足ですが、もし　　お時間が有れば、お手数ですが、解りやすく…お願いします。

今、病気を患い、入院中で……自分自身　何とか良い方法は無いかと…　内縁相手に、残したく…　　私に何かあれば、ローンなども消え、家屋は渡せるかと思って…　　申し訳ありませんが…　No.８さん　　少し　お知恵を…

それでは、あなたのご家族関係を詳しく教えてください。
法律上の配偶者はいますか？子どもはいますか？親は健在ですか？

結婚ができないってことは、
・自分が結婚している
・相手が結婚している
の、どちらかじゃないの？

本当に考えているのならば、本当の決着をするべきではないでしょうか。

自分ができることを命がけできちんとやる。

それができないならば、自分に何かあれば、愛する人にも明日はない。

結局、誰も守れない。

>>9

>>8　ではありませんが、簡単に書いておきます。

結婚してる相手がいたり、子供がいたりする場合、その人たちには遺産をもらう権利があり、
最低限の割合が決められています。
その割合以上を渡さないと決めても、相手が権利を放棄しない限り、渡さないといけません。

また、内縁相手に渡したいといっても、スレ主の亡くなった後に（本妻から）裁判を起こされた
場合、内縁者の権利が認められないことがあります。
要は、本妻がいるのに不貞をしていたのだから、そのような関係を前提に遺産を渡そうとしても
裁判で減らされるということです。

夫名義で住宅ローンを組んでいます。
このたび、マンションを買い替えようと思い売却を進めていますが売れません。
次のマンションの契約を夫名義でしているため、（マンション売却が前提）このマンションが売れないと
買い替えができません。特約はつけていません。（妻では収入面で新しいマンションの契約ができなかった）

ダブルローンも無理とのこと。
そこで、妻は正社員で働いていますので妻名義でローンを組み、賃貸に出せないかと考えています。
調べましたがなかなか名義変更も難しいので、不動産業者に正式に依頼し、妻が夫からマンションを購入するというのは難しいでしょうか？
もちろん、正規の手数料を払います。
そうすると贈与税もかからないのではと考えているのですが、甘いでしょうか？


最低価格で売れたとしてもかなりの損が出るため、賃貸として運用したいのです。
知恵をお貸し下さい。

ちょっとわからない点もあるのですが、新しい物件のローンは組めて、
売却しなくても（＝住居物件にもローン残債あり）やっていけるのですね？
そうしたら14さんが内助の功で両方払えばいいのでは？
離婚するなどのことがない限り、どっちの登記でもそれほど困りません。
また、相談の仕方で違ってくるかもしれませんが、ローンは夫名義でも
結局支払いは妻がしているということなら、新しい物件に名義を入れても
大丈夫かもしれません。
夫婦間での売買や贈与よりまだましと思えます。

親族間売買でも売却金額が実勢価格より少なすぎたり多すぎたりすると
その差額が贈与税の対象になりますので注意が必要です。
また親族間での譲渡は売却損の損益通算が出来なくなります。
それでも奥さんが買い取りたいなら、奥さんの収入と想定家賃収入を基礎に
銀行にかけあってみてはいかがでしょうか？

あと、親族間で売買するのに不動産業者に依頼する意味はないと思います。
贈与税を心配して実勢価格を知りたいだけなのかもしれませんが。。。

＞１５　１６

次のマンションの契約はしていますが、今のマンションが売れることが条件です。
二つ分のローンは無理とのことでした。
特約をつけてはいませんが、あと少しが期限となります。（デベの譲歩です）

夫婦間の譲渡は難しいので、不動産屋を入れると認められると思ったのですが。
今のままでは値段を下げても１０００万ほどの損が出ますので、
それならば贈与税や、ローン保証料を払って妻名義にし賃貸に出したほうが得かと。

５年以上の住み替えではありません。
分かりづらくてすみません。

なるほど。5年以上住んでいないのなら損益通算は関係ないですね。

夫婦間の譲渡を誰に認めてもらおうとしているのかわかりませんが
税務上は実勢価格と売却価格に乖離がなければ贈与税の問題はありません。
この場合、贈与税の申告は必要ありません。
確定申告で譲渡の申告をしておけば、あとから問い合わせられることもないでしょう。

銀行さんに認めてもらうのなら、購入者の収入と物件の担保価値次第ではないでしょうか。
人に貸すのなら住宅ローンじゃないので、その分、審査のハードルも利息もあがります。
大家さんとしての実績があれば当然有利になります。

いずれにしても不動産業者を間に入れるかどうかは関係ないです。


特約なしとのことですが融資特約の方じゃないですよね？？

？？
今住んでいる住居は夫名義でローン残債あり
予定している住居はやはり夫名義でローンを組むなら現住所のローンを終わらす必要あり（売却して清算する）。

そこで、奥さんは現在居住しているマンションを買い取り（ローンで？）買い取り後は賃貸に回す。
夫婦は夫のみのローンで予定している住居に住む。

家庭内に本当に二つローンがあってもやっていけますか？
もし、返済能力に問題があるわけでないなら、どうしてダブルローンが組めないのか・・

わかるようなわからないような、不思議な気分です。

？？
今の住居は妻が現金で夫から購入すると言う事ですか？
夫からの譲渡（売買）で妻がローンを組むのは無理ではないでしょうか？
一度、中古の不動産やさんに聞いてみたらどうでしょう？
どのみち、今の住居が清算されないと、ということは、一般に売るのでなく
業者買い取りと言う事ですか？
結局売れない場合（期限までに？？）はどうなるのでしょう？
やはり？？？が多すぎです。