23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その４７）

都心でオフィスが過剰になると、都心の賃料は下落。
競争力が劣る新宿、渋谷のオフィスビルからテナントが抜けてガラガラになります。
新宿、渋谷に通勤する人が減るわけで、
郊外の場合、その影響も考える必要があります。

優勝劣敗、
食うか食われるかの世界ですよ。

取りあえずの現状。
これから地域間バトルが始まります。

事務所空室率の上昇続く、東京都心５区は平均8.82％　三鬼商事・４月末時点調査
　三鬼商事（東京都中央区）の調べによると、４月末時点の東京ビジネス地区（都心５区）オフィスビルの平均空室率は8.82％で、前年比2.03ポイント、前月比0.07ポイントそれぞれアップした。これで2009年９月から８カ月連続上昇となった。大型新築ビルの空室率は40.18％（前年比11.88ポイントアップ）、大型既存ビルは8.30％（同1.97ポイントアップ）だった。
　地域別では千代田区7.56％（前月比0.09ポイントアップ）、中央区8.44％（同0.19ポイントアップ）、港区9.74％（同0.13ポイントアップ）、新宿区9.98％（同0.10ポイント下落）、渋谷区8.84％（同0.17ポイント下落）だった。

というかチャンスとかそういう問題じゃないよね。普通に考えて相当危機的状況なんだけど…。
ギリシャの問題自体はそれほど大したことないが飛び火しすぎてる。

今回の影響がこれから徐々に効いてくると考えるとかなり怖い。
せっかく回復基調だったのに・・・。

インフレ
OR
大増税

インフレなら不動産価格は上がる
大増税なら不動産価格は下がる

ポイントは元の切り上げ、変動相場制移行
購買力が高くなる中国が世界を買いあさる、
中国からの輸出製品は高くなる。
そうなったら世界的なインフレ時代に突入。

国の借金減らすには

インフレ
OR
大増税

ギリシャ国民は大増税に反対

都心部の公示価格。
前年比で銀座25％下落、新宿8％下落、渋谷14％下落。

>>187
都心オフィスビル賃料、安値攻勢の前兆でしょうね。
新宿と渋谷は都心にめちゃくちゃにやられそう。

まだまだマンションは買えませんね。

教授は今日もあちこちのスレで平常運転

何年やってるの？いい歳したオッサンだろうに

>>188

商業地に関していえば、いち早く下げ止まり感がでた新宿が、
いま一番積極的に売買されていますよ。

銀座あたりはまだ下がるとみられているようです。

>>191
よくある下げ止まったと勘違いするパターンですね。
バブル崩壊後の１９９５年にもあったけど、
今度は本当にヤバイよ。

土曜の朝からタワマンの買い煽りが勢揃い！
どれだけ困窮してるかわかります。

↑　誰のどの書き込みがタワマン買い煽りっていうんだろう？
こういう人はタワマン羨望かタワマンで損したかで、「タワマン」かデベに怨みがあるんだろうね。
私は都心住宅地の低層のほうが好みだからタワマンを買うつもりはないけどね。

港・渋谷・新宿・池袋が最低ランクの湾岸と同一にされてるのはさすがにどうかと･･･

３県の中では千葉県が一番平均年収が高いんだね。知らなかった。
埼玉県はなんでこんなに低いんだろう？
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/63bairitsu-shuto.pdf

３県の差の理由が説明できる賢い人はいませんか？

平均年収高いなら
千葉県民が東京に入るときは、関税取ればよい。

電車賃は
東京 -> 千葉
よりも
千葉 -> 東京
の方を高くする。

同じような家族構成の成人男性妻子ありを仮定して

神奈川→見栄で買ったが、実際の所得はそんなに多くない
埼玉→安さに惹かれて買ってる、所得もそれなり
千葉→神奈川買って見栄張る気もしないが埼玉もな、というんで堅実な高所得者が集まった

というのはいかが？データの取りようもないけどね。

年収が高くて、家が安い千葉県民が経済的には一番幸せだってことは言える。
湾岸が売れているのは千葉県民が買っているからか？

売れてない。

>>204
23区のマンション供給の大半が湾岸部じゃないの？
内陸部は少ないと思うけど。
間違ってます？

内陸部のお客様は埼玉県民、
なかなか売れない(笑)

千葉県の平均年収が高いのは、
バブル期に家を買った人、今の５０代がいっぱい千葉県に住んでいるからですよ。
サラリーマンだと今一番年収が高い世代。
その子供はまだ２０代だから、千葉県の住宅需要が増えるのはまだ先だね。

その子供たちが湾岸を買うのか、地元を買うのか、どうなるのかね。

埼玉とか神奈川とかでも、坪300のタワマンが当たり前になってきてるけど
ああいうの買う人ってそれだけ払えるなら、都内に住むとか考えないんだろうか

まあその環境が好きというのなら、周囲は何も言えないんだろうけど

>>208
どうしても親元近くって人は結構多いですよ。
そのおかげで都心部が値上がりせずに済んでいて、
ちょっとムリすれば買えるレベルに収まっているんですが。
３県から２３区への流入は意外と少ないです。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2008/ji08000000.htm

>>208
神奈川県と埼玉県は、千葉県と違ってバブル期前に家を買った人、今の６０代が多い。
サラリーマンの場合、６０代になると嘱託になって年収ががくんと下がる人が大部分。
だから、平均年収が低くなっている。

でも、その子供たちは今３０代で、
ばりばりの持家購入世代だから埼玉とか神奈川とかでも、坪300のタワマンが売れているんです。
まあ、この世代が終わったら次は千葉県の番になって、
埼玉と神奈川のマンションは値下がりになるでしょうね。

逆に言えばそういう物件は事情が無い人はスルーした方が無難、ということなのかな
まあ、好きこのんでそんなタワマンを買いたいとは思わないんだろうけど

>>211
一時的なものですから、どうでも良い人は見送るべきでしょう。

川崎市（武蔵小杉）と世田谷区（ニコタマ）の多摩川はさんだネガ合戦も今が旬です。

郊外どうしのバトルもおもしろいよ。

結局、最後はどっちもどっちで下がっちゃいますけどｗ

今日も検討客皆無の１日でした。

>>213
アンタも同類だよ教授w

209さん

その通りだろうね。
子育てや保育の公的機能が弱い日本では、親元近くがやはり便利。
たんに子育て考えても、環境や治安の面で都心は不安が残る。
しかも都心は慣れ親しんできた地元より、日常生活に不便でコストもかかる印象がある。
結局、親の近くか、そうでなくても日常生活が便利で気楽な郊外って感じになるでしょ。

千葉の平均年収が高いのは成田のお蔭もあるんじゃないかな・・・
あれだけの空港だし、けっこう地元業者とかたくさん入ってるよね
国際空港なのに千葉の銀行がいい場所に入ってるとか、などなど
千葉の人口規模だと、あの空港のインパクトは大きい気がする

だから羽田に国際便が流れちゃうと、千葉にとっては死活問題
千葉以外の人間の不便は顧みず、抵抗するわけだよね（笑

千葉の平均年収が高いのは50代の人口比率が高いからです。
その子供たちが持家購入を始めるのは５年後で、そこで千葉の不動産は持ち直すだろうね。

神奈川県、市部、埼玉県は今の30代の持家取得が一巡する５年後から、
逆に不動産が値下がりし始める。
以降、持ち直しの要因はゼロで、じわじわ下がり続ける。
はっきり言うと、今が最高値買いになるね。
下がると千葉県人も買うと言う意見があると思うけど、
各郊外は地元愛がけっこう強くて、同じ郊外なら地元を離れることはないでしょう。
３県、市部はそれぞれがブロック化していると考えるべきでしょう。

一見２３区には関係ないように見えるが、
市部、３県居住の人は隣接する外周区も持家検討の対象に加えている。
従って、神奈川県、市部、埼玉県に隣接する外周区についても
今が最高値買いになります。

買え買えは母の日も買え買えなんだ。
寂しくないか？

相続が進むとどんな感じで家が余って不動産価格が下落していくのでしょうか？

市部の場合、人口構成だけで見て、５年後の需要は現在の２割減、
１５年後は現在の４割減になります。
これに相続による需要減が加わるから、不動産の下落は確実でしょう。

郊外の商売が減っていくと、郊外ローカルの業者は大変だなあ(笑)

若い上京者が郊外に興味ないから、
新しい需要も期待できませんからね。

安値の千葉県に需要が行かないのを見てもよく分かります。
価格の問題じゃないみたいですよ。

千葉県・埼玉県・神奈川県に住んでる人は「東京はどこでも同じ。値段次第」
と思ってるだろうね。


だから、「千葉県・埼玉県・神奈川県→山手線内側移住」は少ないと思う。

「千葉県・埼玉県・神奈川県→湾岸地区移住」というのはあるかも。
表面的にもオシャレっぽいしね。

多分、ニュータウンの怖さ・地盤・地歴・インフラ不足・猛毒、を数年後知るのかと。

>>225
千葉県・埼玉県・神奈川県、市部に住んでる人は２３区だと
通勤、通学の時に通過する隣接外周区が希望ですよ。
基本は親元近くの同じ県内ですが、多少なりとも通勤が短くなるのを希望する人は
隣接する外周区になります。馴染もありますから。

都心部は馴染が無いし、値段も高くてかなり敷居が高いイメージです。

ネガニモ負けケズ

アンチニモ負ケズ

ナツノドブクササヤ

ジシンノエキジョウカニモ負ナイ

･･･

ソンナテンバイチュウニ　私モナリタイ

↑　教養を感じさせる。
こんな書き込みをする人はたいそう頭がいい人なんだろうね。

でも、
ソンナテンバイチュウニハ　ナリタクナイ

転売って最高じゃない？

売主も高く売れてラッキー。
買主も新築より安く買えてラッキー。

ウィンウィンな関係って、不動産が値上がりするときじゃないと成り立たない気がする。