ブリリアンコート神楽坂

ちょっと調べてみました。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/26934/2/

構造説明会のとき、かぶり厚は40以上との説明でした。
概ね、「2世代長持ち（おおむね50～60年）」の仕様になるみたいですね。
ただ、長持ちすればよいということではなく、価格に跳ね返ってくるので、皆さんの価値観次第ですね。

ただ、最近販売されるマンションの多くは、「一歩上の仕様」になっている中では、珍しいかも知れません。

■フラット35対象物件（フラット35Sのところに記載があるのが一歩上の仕様かと）
http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Res...

抽選ってあんまり意味ないよねー
初めから煩そうな人や問題起こしそうな人はくじ前に速攻で排除
安定している高収入の人の中でも若くて金銭的に
余裕がある人が間違いなく当選するよ
公開くじ引きでも、からくりがあるので
また関係者の子孫が欲しがれば100%買える
ちなみに○千万積むから売ってくれとか下品な事を言う人
真っ先に排除対象者ですので気をつけて
後のクレーマーだもん

まぁ弱小デベならそういうこともあるかもね。必要悪っていうか。

でも野村でそれはあり得ないでしょ。抽選会場に行けばわかるよ。

しかし、駅前のディブレですら水セメント比は５０％以下、かぶり厚もここよりはまし。
そういう見えづらい所で手を抜き、あのデザインは採用するデベはどうなんだろうか。

将来売るときにはマイナス要素であること確実でしょう。
この立地と心中できるかか。確かに場所はいいんだから。今のところはね。

水セメント比は少ないほどいいのですね。
そんなにこのマンションは、不安ですか？要望書を出していますが、怖くなってきました。
やっぱり、将来売れないとなると困りますね。
立地がいいのと、きっと住むの便利で楽しいだろうなと思っていたのに。怖い。

ただの通りすがりのものですが、50年～60年持てば十分じゃないですか？　コンクリだけ強度があっても全体が問題なんじゃないですかねぇ。　100年が良いという方は割り増しでほか買ったらいいと思いますけど・・・　

ちなみに建物の価値と言う意味では一般的にマンションは45年～50年でほぼ0に成ったと思います。　競売物件みればそういう計算になってますよ。

しかしここはいろんな意味でおもろい物件ですね。

倍率高いみたいだから抽選会場に行って、
もし当選したら逆恨みされそうで怖い
顔が割れちゃうし、色々な人がいるからね
友達がそれで悩んでいたから絶対に会場には行きたくないなぁ
行っても行かなくても結果は一緒だし

抽選は９月末ですね
モデルルームを公開し始めたから、倍率はどんどん上がりそう

＞建物の価値と言う意味では一般的にマンションは45年～50年でほぼ0

どっかの地方の田舎じゃそうでしょうけど神楽坂であればいくら古くても広さで価値が決まる
でもこの物件食器洗い機ついてないんですね、今時標準装備だと思うんだけど。
キッチンの上にドーンと置きたくないからパスかな

食洗機はオプションでつけられますよ。多分10万ぐらいだったと思います。

食器洗浄器を標準にしている物件のほうが少ないと思いますよ。　今時のマンションでキッチンの上に置く方はいないでしょうに・・・　

洗浄器でもいろいろありますが、20万くらいはすると思いますけど・・・　パネル＆工賃込みでですが・・・

私の書いた価値とは建造物としての価値です。ですので田舎も都心も関係ありませんよね。　土地分はもちろん価値がありますし、実際の売買では建物も0とはしませんよ。

結局修繕（メンテナンス）がよくされていれば長持ちするし、やらなければ早くダメになります。　長期修繕計画を吟味するほうがよほど大切だと思いますけど・・・

いやいや、今から長期修繕計画を吟味するなんて…
そりゃ大事なのはわかってるから気にはするけど、
あんなのあくまで予定なんだから。途中で変わっても誰も文句言えない。
そんな先のことより、目の前のスペックダウンに目を向けるのは当然。

15年後に手放したいと思った時、総寿命50年のマンションを買いたい人がはたしてどれくらいいるでしょうか。

間取り図を見ていて気になったのですが、屋上のハト小屋って何でしょうか？

一般的な物なのか、、、本当にハトを飼うわけではないですよね？

豊洲みたいなダイナミックな景色は期待できないかも

景色は望めないと思います。最上階でみえてもそんなにきれいではないですよ。たかが13階ですもの。

利便性と、大手でなく建設も微妙を計算して買う物件でしょう。
私は多分申し込みます。

最上階でも大久保通り側は何も見えないと思いますよ
現地のほぼ真正面に14階建て位の新しい大きなビルがあります
逆側はまだ景色は良いと思いますが
設計図を見る限り大久保通りが拡張されたら、
アプローチや植え込みが無くなり歩道からほぼ直結で入口になりそうですね

>>233
風の通りは結構良いです。
平地から台地に変わる境目だからぎりぎりですが海からの心地よい風がとどきます。

ハト小屋→→屋根の上や屋上に、配管やダクトを囲うために設ける小屋状の覆い。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q147767664

237さん
ハト小屋について情報ありがとうございました。実は私もYahoo知恵袋で調べていて、同じ質問にたどり着きました。

お隣の部屋との壁の厚さが13.6㎝とはいくらなんでも薄すぎでは？
調べたところ平均が18㎝程度との事
声が隣に筒抜けになるのではと心配です

136mmは普通だと思いますよ。
（平均180mmはコンクリート壁の場合では？）

http://www.yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika05.html
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45768/all

ここは抽選必至ですね。私は高くて手が出そうにありません。残念ながら…

240さん
戸境壁は吉野石膏の商品ですか。
A-2000・WI、A-2000・WI-S、A-2000・WIストロングの3タイプあるようですが、どれに当てはまりますか？

インターネットはシーファイブという会社ですが、情報検索してみると、スピードが遅いという書き込みが多いような。フレッツが良かったです。

うちも娘のＭＳ買う時乾式壁の事はスレで話題になりました。　まだ出来てないので住んで見なければわかりませんが、今の乾式はかなりいいようです。　コンクリを大幅に減らすので重量を低減しますし。　タワマンじゃなくても大手でも普通に使われていますよ。　

ただ他のところのＭＲで（そこも乾式でした）、この壁の場合固定式のバーなどは構造上後からはつけられないと言われました。　その後オプションの案内でタオルかけや絵を飾ったりするバーを最初からつけてもらう事にしました。　2箇所で2,3万だったと思いましたけど・・・もちろんタオルくらいなら壁固定じゃなくてもいいかもですが・・・（笑）

細かいことを気にしていてはどうしようもないですが、インターネットの「シーファイブ」って評判悪そうですね。。。
その他も、ここに書かれていることを読んでいたら、申し込むのが不安になってきました。。。

>244
プロバイダなんて入居後に管理組合でいくらでも変更できますよ。
そんなことで物件を諦めたら損。
むしろ変更の効かない立地や構造の方を気にしてください。

２４２さん
２４０です。構造説明会のとき、吉野石膏製との話しがありました。
どのタイプかは不明です。
（ただ、戸境壁の説明図をみると、A-2000・WIに似ていますね。）

Nタイプだと、子ども1人でも生まれたら収納追い付かないでしょうか？

240さん。
242です、回答ありがとうございます。
高音についてはそれほど心配なさそうですが、低音や足音のドスドス音が心配ですね。
このマンションに限らずですが、隣家次第でしょうか。
（うちに幼児がいるので逆に迷惑かけそうで心配）

あと、個々の間取りは全体的に良さそうですが、寝室が隣の家のLDKに接するのが気になります。

247さん
Ｎタイプ、子ども1人までなら何とかなると楽観的に考えていましたが、キツイですかね。

子ども部屋と夫婦寝室は確保できるけど、確かに収納や来客時は厳しそうですね。

抽選まで時間があり退屈ですねえ。
この物件買おうと申し込むと、その選択が正しかったのか確証を得たくなり、他の物件を見て比較してしまいます。まるで入社する会社を決めた就活生みたいな心境です。いつ就活止めようか、みたいな。

本当にそうですね。
私も南町のプラウドが気になってオープンしたら見に行こうと考えています＾＾

あと、場所は好きじゃないけど高輪台駅前のヒルトップレジデンスとかも
港区で高輪台駅上という好立地のわりにほとんど価格（坪単価？）が変わらないみたいですよ。
うれ抽選で賑わっているみたいですよ。

野村さんも早く抽選しないと、人集めているつもりが逆に登録減っちゃいますよ！
ってここで警告しときましょう＾＾

私も南町のプラウド気になってますが、別のプラウド見に行った営業から聞いたんですが、
坪４００万ぐらいだと聞きました。。。(ホントかどうかはわかりませんが・・・)
さすがにその価格だと手が出ません。

神楽坂も検討中という話をしたら、要塞っぽいですよねって言われました・・・
同じ野村が販売してるのに普通そんなこと言いますかね？

Ｃタイプの台所の使い勝手が心配です。L字型で作業するスペースが小さそうなのと、食器棚の位置が微妙にズレているので、、
みなさんどう思いますか？

253さんへ
確かにＬ字形のところに吊り戸棚があるので、高い段や奥の物が取り出しにくそうですね。

一般的な対面Ｌ字キッチンはどのようにこの問題に対処しているのでしょうか？

253です。254さん、ありがとうございます。やはりそう思われますよね、、
L字型キッチンて使ったことなくて。現物もみれないので少し不安です。
似たようなかんじのキッチン使った経験のある方のコメントなどいただけたらと思います。

Ｎタイプだけホームページに掲載されないのはなぜだろう？？

野村不動産と野村不動産アーバンネットは関連会社だけど別会社だよ？
ちなみに売主は大栄不動産だからアーバンネットは営業だけよ。

新大久保通りの音って、八階以上の部屋だとあがってきますかね？Aを検討しているのですが、うるさくて窓が開けられないということはないでしょうか？

258です。間違えました、ＡじゃなくてＬです。

私もＬを申し込んでいます。大久保通りは、そこまで車どおりが多くありませんが、うるさいですよ。大通り沿いですからね。空気が綺麗なわけではないので、窓は掃除のときに少しあけるぐらいではないでしょうか？
新宿に住むのはそういうものかと思います。

２５８です。
２６０さん、そうなんですね。
とすると、バルコニーが通り側にある以上、洗濯物も外には干せないですかね～。
今もっぱら乾燥機とか浴室に干す生活なんですけど、せっかく南側にバルコニーがあるから、活用したいと思っていたのですが・・。残念。

ここを購入すると固定資産税はいくら位になるのでしょうか？

例えば6000万円の物件の場合など。
広さも関係ありますか？

確か新築マンションの場合5年間は固定資産税の優遇があるよね
予想だけど5年間は10万位
6年目からは倍近くになるから20万位じゃないかな
新宿区だし神楽坂は高いと思うけど、優遇が無くなっても30万はいかないのでは？

263さんへ

ありがとうございました！
評価額が購入額の約70％で、その1.4％が課税額と聞いたことがあり、そうすると
6000万×70％×1.4＝59万！？とビックリしておりました。

洗濯物は干してもいいのでは？
静かな環境ではないけれど、干す分にはいいと思います。
私は、新宿区に在住ですが、バルコニーのそばの、換気する小さな穴（なんという名前かわかりませんが）は、すぐ黒くなります。干しっぱなしでなければ、汚い空気でアレルギーみたいなのが起こるのでなければ、いいと思うので、私は干しますよ。

＞263
固定資産税それは安過ぎじゃないですか？
減税期間で20万ちょっと、期間終了後は40万越えだと思いますけど…（広い部屋の場合です）
なかなか固定資産税は下がらないって言いますよね
月々のローン返済＋固定資産税4万位は考えておいた方が良いのでは

固定資産税についてですが＞262さんの計算であっていますよ
他の方の曖昧な計算の方がおかしいです
新築ですので減税され最初の5年は30万程度、それ以降は60万程度です
固定資産税は高いですが納税は義務ですし仕方がないですよね…

モデルルームで作ってくれる資金シミュレーションには出てこない、団信もお忘れなく。借入金1000万円あたり年間3万円強必要ですから、当初は年間数十万円支払います。

団信の保険料て、ローンの利率に含まれてるのではないのですか？

返済とは別で、さらに必要なのでしょうか？

２５８です。２６５さん、ありがとうございました。
もし住むことができたら、私も干してみようと思います。

資金計画が団信込みかどうかはよく確認したほうがいいてですよ。
少なくともフラットは団信別です。変動の場合ネット銀行の一部や新生銀行は団信かかりませんが、都市銀はほぼ団信別ですね。

団信込みで計算してくださいとモデルルームでお願いしましょう。

基本的なことで申し訳ないんですが、団信は必ず加入しないといけないのですか？

２７３さん

ネット銀行はかわりませんが、都銀で組む場合は団信加入が必須です。ただ、保険料は
金利に含まれています。（0.2％分)

フラットは任意です。単独だと確か1000万あたり33500円だったような。
4000万の借入だと年間13万超ですね・・・
夫婦で入る場合はさらに約1.55倍ぐらいです。

273です。
274さん、ありがとうございました。よくわかりました。

例えばモデルルームで変動で資金計画お願いすると0,975とかで計算してくれますがこれは団信こみと考えていいんでしょうか。ブラス0.2なんでしょうか。

固定資産税はやはりその位しますよね
それ以外に維持費や管理費は年々上がりますし、
首都計画税や住民税などもっとかかります
ローン払い終わっても月10万はしますね
車持ちなら駐車場や保険で月15万以上かな
固定資産税さえ高いと思う自分は（この不景気で何十年ローンなんていつ何があるかわからないし）
やっぱりもう少し待とうかな
来年以降もっとマンションは安くなるみたいです

↑甘いよ
ローン払い終わっても月15万以上はするよ
車持ちなら20万ね
都心部にマンション買うならそれ位覚悟しなきゃ

マイホームは、資産ではなく負債である・・・

by 金持ち父さん

２７３さん

２７４です。

訂正します。(汗)
金利の中に団信料が入ってるのは間違いないですが、
0.2%ではなかったです・・・すいませんｍ(＿＿)ｍ
0.2％は保証料でした。
諸費用の中で銀行ローンの場合、保証料というのがありますが、
資金で払う場合はそのままですが、諸費用で払わないようにする場合は
0.2％上乗せすればその分、手持ち金は減らせます。

２７６さん

その0.975％に団信料は入ってますよ。

あのぅ、固定資産税で納付書が来るときには都市計画税も一緒に来ます。普通、固定資産税というとき都市計画税を含んだ金額です。
また、住民税はマンション所有の有無のかかわらず所得に対してかかります。

278さんへ、ローン払い終わっても月15万以上費用かかるって 何を根拠にいってるのかな?

うーん。

久しぶりに掲示板見ましたが
ド素人の質問にに野村の営業が答えているだけの掲示板になってしまってますね。

ここの検討者はかなりレベルが低いんですね。がっかりしました・・・。

＞282
その位普通にかかりません？
固定資産税60万を１ヶ月で考えれば5万
それに住民税や自営なら事業税を１ヶ月で割って、
管理費と修繕は年々上がるから3万以上にいずれなるし
合計したら15万位じゃん
それに車持ちなら駐車場代と保険で20万でしょ

モデルルームへ固定資産税の目安を問い合わせました。Ｎタイプ60㎡、5000万台後半の物件で最初の5年間は14〜15万円くらいの見込みとのことです。

5年経過後は、建物部分の半額控除がなくなります。土地は元から控除されません。つまり固定資産税の総額は2倍にはならないだろうけど、20万くらい？？

私も60万くらいになるかと思っていましたが、意外に安いですね。

＞283

ド素人の質問で何が悪いんです？

普通に答えてるだけで野村の営業とか思っちゃうあなたも相当低レベルですよね。

あなたみたいな人が申込と思う方ががっかりですよ。

残念な人ですね～

ここは敷地が700ちょっとで51戸ですか。1戸あたりの平均持ち分は15㎡程度と非常に小さいですね。

固定資産税は20万位が妥当な印象ですね。

戸数の割りに敷地の広い低層マンションだと固定資産税はそれなりに高額になります。

ここ購入希望のかたは、
オプションなにつけますか？
私なら食洗機だけかな。

288さん
お風呂にiPodで音楽聴けるやつ！
あと、キッチンの壁をモデルルームみたいに透明なガラスにしたい。

資料に載っているキッチンやお手洗いのグレードアップはほぼ全て行う予定です
あとダウンライトへの変更と全窓のUVカットも
それ以外にもこだわりがあり色々とお直しをするので400万はかかると思います

食洗機って後付でビルトインできるか、ご存知方いらっしゃいますか？
同じ機種が10万程度で購入可能みたいです。設置工事費いれても15万以内で収まるのではないかと思っています。

もともと食洗機が付けられるタイプのキッチンであれば市販のものは付けられますよ。　また洗浄力の強いタイプや大型なんかも選べますよね。　パナなんかではデモしているところがあるので行ってみれば。

ダウンライトにしたいです。

引き渡し後にリフォーム業者に入ってもらってやった方が
格段に安く済みそうですが、、、規約とかありますよね。

まだこの段階では管理会社に問い合わせて許可をもらい
工事すればよかったんでしたっけ？

＞293
リフォーム扱いになるから申請して許可貰ったりするのかな
あとは上下左右の住民に菓子折りもって挨拶まわり
引越し早々にリフォームって聞いたらオプションケチったなと思われるよね

283さん
ここでそんな事書いたら「あの掲示板の人」ってバレちゃいますよ…
オプション以外でのリフォームはやっぱり近隣に迷惑をかけちゃいそうですよね。
また最初の印象は強いので気をつけた方が良いかと思います。

＞293さんの間違いでした

NO292さん
NO291です。
＞もともと食洗機が付けられるタイプのキッチンであれば市販のものは付けられますよ。
そうなんですね。知りませんでした。
＞パナなんかではデモしているところがあるので行ってみれば。
後学のためにも行ってみます。ありがとうございました。

>294,295

ぷっ、わらける。

わらけるとは方言ですすか
生まれてから都内住みなのでよくわかりませんが
住民になる仮定としてレスをしたまでです
あなたみたいな方と一緒に住むかと思うと本当に残念ですね

ダウンライトは、8コでワンセット
だって、ちょっと多い気がするのですが
どー思いますか？

今までは、皆積極的に考えて前向きな意見や、心配事があっても誹謗中傷のような人はいなかったのに、２８３から変わった。２８３のような人は、私生活でも嫌われ者なのでしょう。妻帯者であっても、子供に無視されたり、年をとっても部下がついてこない、陰で女性社員から陰湿なでもわからないいじめを受けているなんてね。罰があたっても助けたくない。そういう人って匿名でも、相対すれば分かるものです。買う買わないは別にして、欠点をのべるのは、こういうスレには大事でそういったことも教えてもらいたいけれど、それに対して誹謗中傷を言う人は、中に入ってこないでください。こういうスレでも、あなたの実生活と同じ、皆嫌いですよ。

いよいよ9月5日に販売開始ですね。私は最上階がいいと思って、ずいぶん前に買うことに決めました。最近はまったく足を運んでいません。皆さんの意見を聞いて、最上階は暑いと知りまして、11階ぐらいにするかもしれません。
土曜は仕事だから、行けませんが土曜に抽選なのかしら？いっせいに販売みたいですね。

本当ですね…一人(?)残念な方がいますね
この様な方が隣人だったり、管理組合でご一緒したりと
同じマンションで生活をするのが不安になりますね

9月4日から申込み開始をするそうで、期間は2週間程度
その後9月末に抽選が行われるそうです

最初の方に申込みをするか、締め切りぎりぎりで競争率の少ない
お部屋に申込みするか（担当の方に伺うと各部屋の倍率を教えてくれるそう）迷います

いよいよ登録間近ですね。
しかし、どうしてもあのユニークな形が気になってしまい、最後の決断ができないです。
（友人、家族に相談した際もやはりあの形にまず驚かれました）
その他の条件は許容できるし、立地等のメリットも相応にあるのですが。

＞305
不安な形の建物ですので地震の時に心配ですね。
神楽坂は関東大震災でも地盤が良い為に
ほとんど倒壊はしなかったようなので、申込む予定です。
建物の形は変わっていますが、豊洲や晴海などの
埋立地よりはずっと地震には強いと思います。

306さん
305です。確かに豊洲等と比べたら地盤は良いですよね。
＞神楽坂は関東大震災でも地盤が良い為にほとんど倒壊はしなかった
知りませんでした。そうであれば、かなり安心度は高そうですね。
ご教示、ありがとうございました。

＞305細木数子さんが神楽坂に家や事務所を建てられたのは、
山の手内側で一番地盤の良い土地だったからとの事。
地盤は良いとして不安材料は古い木造家屋が多い事。
周りが火の海では逃げられません。
先週も火事があり神楽坂に何台も消防車が来ていましたよね。
そこだけがネックです。
マンション前が大久保通りなので逃げ道の確保や救助はしやすいかと思いますが。

抽選は９月１３日予定と聞きましたが。
倍率高そうだなあー。

９月に公開抽選って聞いたのですが・・・。見に行かれる方はどのぐらいいるんでしょうか？？

帰宅したらここのモデルルームオープンのチラシが郵送されていました。なんで今頃・・・（笑い）　一気に51戸売り出すんですね。　一発勝負できるくらい申し込みが多かったんでしょう。私が最初聞いていた価格の上限辺りでついてました。　

出来上がり時期が希望と合わず、あきらめてちっちゃい中古物件にしてしまったのに・・・　写真眺めていると残念で・・・とほほ・・・　抽選落ちた方はもっと残念でしょうからはやくその時の感想が見たいなぁ（爆）

景気が良いんだか悪いんだかマンションの売れ行きだけ見てるとわけがわかりませんなぁ。

いま、どういう状況ですか？
静かに抽選を待つ感じですか。
自分の部屋が何倍とか分かってるんですよね。でも、最後の申込状況見ながら結構みんな動くようです。やっぱり最上階が良いと思ってた人とか。

最上階は何倍くらいになりそうですか？

登録は入れてから途中で変えられますか？
どなたかご存知でしょうか？

また、手付金はいくらぐらい用意しなければいけないのでしょうか？

＞314
申込み後のお部屋変更は難しいと思います。
最終日まで待ち、倍率を担当に聞いてからで決めても良いのでは？
手付金は購入価格の一割を現金で支払います。
手付金を支払った後でキャンセルしても返金されないので注意です。

営業の方に質問しましょうね。
詳しく分かります。

どのタイプの部屋が人気なのかな？Ｅgは半地下で微妙ですかね？

どの部屋も人気みたいですね～
家族が増えるかもしれない若い夫婦なら3LDKかな
年配の夫婦は2LDKが人気そう
階数は高いほど人気は高くなるんじゃないかな

大久保通りが思ったより早く広がりそうで悩んでいます
もうすでに飯田橋から厚生年金病院までは買収済み、空き家もあります
図面集で確認した所、都市計画線まで大久保通りが拡張されるので、
歩道から玄関までのアプローチが無くなり、植え込みも全て無くなるんですね

そうなるとすぐ目の前が大久保通りです。
4車線になるそうだから、交通量はかなり増えるでしょう。
歩道がありますが、それでもかなり本線と近くなりますね。
植え込みは残ると思っていましが、、、。

道路拡張後の騒音、粉塵など環境の悪化が気になります。