東京23区の新築分譲マンション掲示板「広尾ガーデンフォレスト その3」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2010-06-27 01:23:22

広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。

所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取:1LDK~3LDK
面積:71.44平米~197.05平米
売主:三菱地所
売主:三井不動産レジデンシャル
販売代理:三菱地所リアルエステートサービス
販売代理:三井不動産レジデンシャル
施工:鹿島建設



こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!

[スレ作成日時]2010-04-23 15:30:59

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広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判

  1. 931 匿名 2010/06/25 05:10:43

    要するに、住むには最高、投資には最悪ってことでしょ、皆さん。それでいい?

  2. 932 ネガ 2010/06/25 05:10:57

    ついでに書くと
    客観的な議論をする際には
    一般論も必要だよ。

    一般論と比較して、このマンションはどうなの?
    みたいな議論って普通じゃない?

  3. 933 ネガ 2010/06/25 05:12:05

    >投資には最悪

    もう一度最初からスレ読んでから書き込んでください。

  4. 936 匿名さん 2010/06/25 05:44:06

    マンション投資家さん

    以下、アドバイス頂けますと幸甚です。

    ・住人に対して
    ここを買ってしまった住人としては、どうすればいいでしょうか。
    自己責任として、住み続けるか、貸し続けるかすれば、
    といったところでしょうか。


    ・購入検討者に対して
    ここを購入してよい場合というのはあるのでしょうか。
    それとも、定借物件である以上、購入、との判断はあり得ないでしょうか。

  5. 937 マンション投資家さん 2010/06/25 05:55:31

    ①住むか貸すかしか基本ないと思います。
     そもそも高値掴みでしょうし。
     すぐに売るに売れないでしょう。どうせ。

    ②想定賃料×残存年数がアッパーが本来です。
     それより割安であるなら購入は止めません。
     ただ出口換金化が乏しいのは先述のとおり。

    逆に質問です。

    逆に何かここでないとならない理由があるのですか?
    販売員や購入済みの方は兎も角、客観的に検討者なら
    比較対象物件は新築でも中古でも他にないのですか?

    最高とか仰ってる方がいますが、そこまで最高なのか
    そもそも疑問ですし、住民板でも疑問が呈されてます。
    定借を度外視しても、青田でなく竣工売りなら買って
    なかった人も結構いるのでは?と勝手に想像しますが。

  6. 938 匿名さん 2010/06/25 06:09:40

    936です。

    ご返答ありがとうございます。

    ご質問については、簡単にいうと、気に入ったから、
    ということなのですが、ちょっと忙しくなってしまったので、
    本日中、あるいは、明日中には、もう少し詳細にお答えします。

    他の検討者、あるいは住人の方がお答え下さっても構いません。

  7. 940 匿名 2010/06/25 07:34:45

    まあ、どんな理由にせよ揚げ足を取りたいだけだから無視していきましょう。

  8. 941 匿名さん 2010/06/25 08:23:28

    同じ定期借地マンションでもパークコート神宮前と相当違いますね。

    神宮前は、建物の坪単価は300万前後ですが地代が非常に高額です。
    広尾は、建物の坪単価は高めですが地代はそんなに高くないです。

    どちらがベターなのかはっきり理解できません。
    ただ神宮前は相当値引きをしているらしいですがまだ90戸前後売れ残っているみたいです。
    完成して1年半も経っているのに完売するには今以上の値引きが必要では、、、、
    神宮前の適正価格は一体いくらぐらいなのでしょうか?

  9. 942 匿名 2010/06/25 08:44:47

    まあ、赤坂、十番、六本木…もっと郊外でも億超えの高額物件はほとんど完売していないからねぇ…
    あんまりスレ趣旨と無関係な話しはネガみたいにアクセス禁止になるので止めておきましょうね。

  10. 944 匿名 2010/06/25 09:36:52

    >>942
    スレと関係ない話は控えて下さい。

  11. 945 匿名 2010/06/25 10:19:36

    まあまあ、焦るなよ。
    もうちょっと待てよな
    ネガレスでどうしようもないやつはきれいに消えて、ネガはアクセス禁止になるから

  12. 946 ネタ 2010/06/25 12:36:32

    よくよく見ると
    ポジ(住人?)のレスもいくつか削除されてるよ。
    誹謗中傷や勝手な思い込みは読んでる他のみなさんの迷惑になるからやめてね。

  13. 947 匿名さん 2010/06/25 13:02:11

    色々議論されてるけど、
    今日、大手金融機関の融資担当(ローンセンター担当)に会って、定期借地の融資について聞いてきたよ。
    客観的な購入の判断材料になるといいです。

    大手メガでは、新築の定期借地の場合は提携ローン(販売会社が窓口となり申込みの代行を行える)の取り扱いが出来ることになってるらしい。

    しかし今の広尾GFは中古も混在しているため一概には言えないとの事。
    中古の場合は取り扱う仲介の提携によって対応も変わるらしい。すなわち客付けする仲介によっては融資が厳しくなることもあり得る。
    新築ならオッケーだけど中古になったらわからないという事だそうです。

    また、過去の定期借地物件の事例では、抵当設定や地主への必要書類等で物理的に融資(取り扱い)が出来ないということもあるようです(各銀行ごとに必要書類が異なるらしい)、価値評価の問題も含め所有権や旧借より融資は厳しい傾向にあり、当然築年数が経過すれば難易度は増すというお話しでした。

  14. 948 匿名さん 2010/06/25 13:05:28

    しかし残りがなかなか売れませんなー
    売れちゃえば荒らしもいなくなるんでしょうが…
    かといって値下げしてふさわしくない層が住民になられても困りますから悩ましいですね

    高級賃貸マーケットが崩壊した今や、結構きつめの割引率になっちゃいますからね
    高額物件が全体的に動きが鈍いので、金持ち層は今は様子見で極端に流動性が下がっているんでしょうね

  15. 949 匿名 2010/06/25 13:16:16

    借地が得意のM銀行もなぜか定期借地には消極的ですね。

  16. 950 匿名さん 2010/06/25 14:49:13

    これから賃貸に出す所有者が増れば
    マンション全体の価値にも影響を与えると思う。

    しかもオーナーチェンジでは融資が壊滅的だというから
    困った。

  17. 956 匿名さん 2010/06/26 04:49:17

    こんなにいいマンションなんだから金持ち層の人も早く買えばいいのに
    それとも買う価値がないってことに気付いたのかな
    どっちにしても売れない不動産になったら、ずーっと住むか貸すしかないってことだから、住んでる人が老人ホームに入るころには賃貸だらけになるってことか。
    それでも早く買って欲しい!

  18. 957 購入検討中 2010/06/26 05:05:19

    このマンションは見た目で判断せずに、色々慎重に検討したほうが良さそうですね。他のマンションなら最悪売ればやり直しができそうだけど
    ここは気分やノリで買うにはリスクが大きそうです。
    って掲示板見て思いました。

  19. 958 匿名さん 2010/06/26 05:14:56

    マンションの林立は、住宅地としての広尾の価値を下げている。

  20. 959 匿名 2010/06/26 05:56:50

    リーマンショックが誤算だったな。価格下げようにも下げられないでしょ
    販売当初から大幅に下げれば訴訟にもなりかねない。

  21. 960 匿名 2010/06/26 06:19:54

    >>945
    やはり、都合の悪い意見は削除すべきですよね?
    ここの評判が下がらなきゃ本当の事なんてどうでもいいんですから。

  22. 961 匿名さん 2010/06/26 06:20:18

    474戸のうち、443戸売れて残戸が31戸というのは、これだけの高額物件としてはまあよく売れたということではないですか。

    この後の2棟の販売もあるし、デベとしても急いで処分するために大幅な値引きをするわけにもいかないでしょう。

    賃貸としてはよくさばけているようなので、必要であればデベは残戸を社内の賃貸事業部門に渡すなどしてでも、残戸処分には気をつけると思いますが。

  23. 962 匿名さん 2010/06/26 06:29:16

    このスレッドでも実際に値引きとして確認できたのは、かなり早い段階で売り急いでいた様子の個人による70㎡台物件の15%引きと、最近の63㎡物件の7,380万円から6,980万円への5%引き(実際売れたかどうかは知りませんが)の個人による2件だけですね。

    デベによる値引きは、あったとしても口外しない約束なのか、はたまた実際には大した値引きでなかったのか、どうも確かなことはわかりませんね。

    他に、実際にはどんな値引き事例があったのか、情報をお願いします。

  24. 963 匿名 2010/06/26 06:32:02

    そうそう。良い情報だけ流しておけばそのうちはけるでしょ。

  25. 964 匿名さん 2010/06/26 06:35:01

    下手に正しい情報流したら叩かれますからね。このスレは。

  26. 965 匿名 2010/06/26 06:51:22

    ローンで買った人はよほどの理由がないかぎり一年そこらで売らないでしょ。
    だから事例が少ないのは当たり前、
    むしろ新築が残ってるのに中古が出まわり、新築価格より下げてるにもかかわらず売れない。
    悪循環でたち悪い。

    なんとか売れるようなアイデアは無いものでしょうか?

  27. 966 匿名ちゃん 2010/06/26 06:55:02

    大阪のおばはんじゃあるまいし、値引き情報なんて言わんがな。

  28. 967 匿名さん 2010/06/26 07:22:12

    以前のレスにも記載がありましたが、販売価格のうち権利金の値引きは無理ですが
    建物価格は相当値引きして販売しています。

    それに100万円インテリアもプレゼントして貰えます。

  29. 968 匿名さん 2010/06/26 07:31:21

    先日来、悪口雑言をいわれている「渋谷オンブズマン」を見てみました。
    なんだか、まっとうな市民運動だというかんじですよ。
    日赤裁判についてまとめてあり記事がありました。
    http://shibuyaopen.blog17.fc2.com/blog-entry-830.html

  30. 969 匿名さん 2010/06/26 07:46:06

    こういう憧れの対象となる物件は、どこも不必要に叩かれますね。
    まぁ、仕方ないのかもしれませんが…。

  31. 970 匿名 2010/06/26 07:49:36

    定期借地だから安いというイメージはこのスレを読んで変わりました。
    権利の違いだけで安く買えるって思ってましたが根本的に異質のものなんですね。
    外観や環境に左右されずに、安いなりの理由をもう少し考えてみたいと思います。

  32. 971 匿名さん 2010/06/26 07:56:52

    >>969
    そうなんですよね。
    お隣のヒルズは誰もが羨むヴィンテージになったくらいの立地ですから。
    ここも普通なら億ションなのに、権利が違うだけで、貧乏人の私達にもじゅうぶん手が届きますからね。
    憧れなんでしょうね。

  33. 972 匿名さん 2010/06/26 09:26:54

    定期借地か所有権かの議論は専門の別スレッドでやったほうがいいとは思いますが、ここのマンションについてということで許して頂くとして、、、。

    確かにここを買うと、例えば80㎡ちょっとの物件でも1億2000万円前後の値段で買えますし、今ならひょっとしてもう少し安く買えるかもしれません。

    でもこの広さと、ここ並みのグレードを新築の所有権物件で求めたら、近くのプラウド元麻布でも(駅は麻布十番なのでここより少し落ちるかもしれませんが)ある程度の広さのあるものだと今でも坪680万円とかしているので、80㎡台(25坪とか)だと1億7000万円は覚悟しないといけなくなりますよね。

    確かに所有権物件だと、80㎡台物件でも理屈上10坪程度相当の土地の権利が付いてくるけど、どうせ50数年もすると建物自体は建て替えが必要になるだろうし、その土地10坪を所有するために今あと5000万円(坪500万円)も払うことになります。

    これが現在の土地相場並みだとしても、50数年後の日本の土地がどれだけの価値になっているのかなんて全く予想もできないし、そもそも子供たちにのためにそこまで資産を残してあげる必要もないようにも思うし、、、なんて考えると、経済成長の鈍化している日本で、そんな将来、自分の生きていない可能性の高い時の土地相場に現在の資金を5000万円も余計にかけるよりは、ここに50数年暮らして、セーブした5000万円を老後などの豊かな暮らしに使ったほうが、よっぽど幸せかなと、私は考えます。

    まあ、マンション投資家さんをはじめとして、土地の持ち分は持っていないと、全く意味がないという将来の日本の土地の価値に強い信念をお持ちの方だと所有権物件に限ることになると思いますが、ここのような物件を買って住むのもひとつのライフスタイルかなと思います。

  34. 973 匿名さん 2010/06/26 10:59:30

    そうですね。50年後のことなど誰にもわかりません。
    ここら辺が、魅力ある土地であるか否か。
    税制がどうなるか?とくに相続税。
    今後住宅需要はどうなるか。
    10年後のことも分かりません。
    現金が最も安全なのではないかとも思います。
    まあ、とはいえ、住むところは、必要ですよね。

  35. 974 匿名さん 2010/06/26 12:23:24

    それと気になるのは、日本の都市の場合、高度利用が進む上海やシンガポールなどと違って、都市計画上の高さ制限が各地でどんどん厳しくなってきていることです。

    新宿などに続き、渋谷区でもほとんどの地域を20メートルから30メートルまでの高さに制限する方向です。

    http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodo_kettei.pdf

    一応特例があるので、同じような建物を建てる場合は、1回に限って建て替えを特例として認めてもらえる可能性はありますが、多くの建物が既存不適格状態になってしまうようで、今後原則として高さ制限までの建て替えしかできなくなります。

    http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/koudo_keikaku.html

    このエリアも30メートル高さ制限地域になっており、これだと6階程度の建物までにしか建て替えられません。

    渋谷区の規制の実際の施行細目はよくわからないですが、建ぺい率を上げて建物を敷地にギュギュウ詰めに建てれば別ですが(それでは中庭などもなくなり魅力が減りますが)、このような高さ制限がどんどん進むと、50年、60年後のマンション建て替えの際に、所有権による持ち分の土地1坪の持つ価値は、さらに下がってしまうのではないかと懸念します。

  36. 975 匿名さん 2010/06/26 12:41:34


    すみません、オフィスビルならともかく、マンションだったら30メートルあればきっと7、8階は建ちますね。
    今より低くなるところが多いことは事実ですが、6階程度まではおおげさでした。失礼しました。

  37. 976 匿名 2010/06/26 14:00:33

    そうですね、仰る通り定期借地でこその価格設定だと思います。
    所有権物件と比べると何割か安いのと言われてますが、この割合には基準みたいなものがあるのでしょうか。

  38. 977 匿名 2010/06/26 14:22:23

    確かに、相続には有利かもしれませんね、このマンションは。
    所有権と比較して、購入価格と評価額の割合が極端に大きくなる(評価が低くなる)ことも一因としてありますからね。
    今の税制では5000万(ブラス相続人1人に対して1000万)から控除されますから、20年後にそこまでの評価が出ない定期借地物件であるならば有利になるといえます。(当然その他の資産にもよりますが)
    一方、所有権は建て替えの可能性がありますが、前の方の方が述べた通り、法律が厳しくなったにせよ共有持ち分は変わりませんから、50年でも100年経ってもその当時の評価はゼロにならないので、残期間が減少するにつれ価値が下がると言われる定期借地物件と比較すると、所有権物件は永遠に相続税が課税されるリスクがあるといえますね。

  39. 978 匿名さん 2010/06/26 14:35:26

    つまり皆さんの仰りたい事は、低層で所有権つきの物件はますます人気が上がるって事ですね。
    長期的にみれば、ちょっと古いが、ここと同じくらいの単価でててるの広尾ガーデンヒルズも比較したほうが良いって事。

  40. 980 スレ主 2010/06/26 16:23:22

    次スレッド
    広尾ガーデンフォレスト その4 です
    よろしくお願いしますね


    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/

  41. by 管理担当

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暮らしやすさアンケート (2件) レビューを見る:入居者・契約者口コミ

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    入居者・契約者クチコミ2022-12-11 15:52:04
    anemone(女性・(家族所有)マンション・50歳以上)
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    購入物件
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    広尾ガーデンフォレスト(新築・3LDK・非回答万円台)
    検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163308/
    住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48277/
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    住まい環境について良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    セキュリーティーの確かさ (4重のガード) ゴミの収集の個人負担が色なく快適です 清掃スタッフ、コンシェルジュ セキュリティースタッフの教育が行き届いていて 気持ちよく過ごせる
    
    
    暑さ(特に夏)陽が入りすぎて暑い ベランダ(ひさし)にもう少し幅が欲しい 壁紙を貼る施工業者に疑問! 仕事が粗い
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    設備や共用施設について良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    玄関からマンションエントランスまでの間の空間(庭の造作 および手入れが) 素晴らしい アテンドスタッフも常駐していて電球の取り替え、重い荷物家具の移動など全て無料でヘルプしてくださる
    
    
    思い浮かばない むしろ共有部分を利用する一部住民のモラルにがっかりすることがある
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    周辺環境について良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    日赤病院がま隣です 医療連携が組まれており インフルエンザ接種などの折には 一般の方とは別に マンション住民のためだけに日程が組まれるなど 色々便利
    
    
    都バスが停留所がマンション真前にあるが 東京女学館の生徒の登下校時間には混む お行儀のいい生徒さんばかりではないので 残念な思い をすることがある
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    交通・アクセスで良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    恵比寿および澁谷駅初の都バスが マンションの裏門徒歩30びょうのところに 止まる 日比谷線広尾から12~15分 タクシーも頻繁に拾える
    
    
    思いつかない
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    治安・安全の面で良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    近くに大使館があり、大使館スタッフ、島津さん(上皇さま妹)がお住まいなので 治安はいいような気がする 他の場所に詳しくないので あくまでも 偏る感想です
    
    
    近年近くにバー(?)や焼肉屋さんができました たまに酔っ払った人を見かけます
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    管理面で良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    セキュリーティー コンシェルジュ 清掃スタッフの対応に満足しています 言葉遣いにも不満はありません たづねてきた友人も 言葉遣い 駐車場への案内対応に関心していました
    
    
    スタッフは素晴らしいのですが 管理業務会社のトップに 残念な人がいました 。。。。
    
    今はどこかへ移動されました
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    このマンションの最も良い点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    ハード(建築構造やデザイン性 ブランド)面ではなく ソフト面(スタッフ 対応 言葉遣い 範囲を超えない親しさ)
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    このマンションの最も残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    さまざまな住人の中に どうしてもルールを守れない人がいる それも 決して少なくはないのが残念
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    並行して検討したマンション名
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    広尾ガーデンヒルズ
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    上記の中からマンションを選んだ理由
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    当時の営業スタッフの人柄
    
    
    (※管理担当より)
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総戸数 31戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

5790万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸

MJR新川崎

神奈川県川崎市幸区南加瀬1-2127番の一部

5798万円~7698万円(うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む/使用期間:2024年3月30日~引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。)

3LDK~4LDK

67.07m2~76.05m2

総戸数 92戸

[PR] 東京都の物件

オーベル葛西ガーラレジデンス

東京都江戸川区南葛西5-6-4

4600万円台~7700万円台(予定)

1LDK+2S(納戸)~4LDK

62.72m2~82.02m2

総戸数 155戸

クレヴィア西葛西レジデンス

東京都江戸川区中葛西4-16-1

6990万円~9990万円

1LDK+S(納戸)~3LDK

56.35m2~77.29m2

総戸数 48戸

ユニハイム小岩

東京都江戸川区南小岩7丁目

5600万円台・8200万円台(予定)

2LDK・2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

5600万円台・7600万円台(予定)

3LDK

66.72m2・72.74m2

総戸数 62戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~7900万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7498万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~104.44m²

総戸数 78戸

リビオ光が丘ガーデンズ

東京都練馬区高松6丁目

未定

1LDK~3LDK

43.67m²~75.44m²

総戸数 74戸

ジェイグラン船堀

東京都江戸川区船堀5丁目

6998万円・7248万円

3LDK

70.34m2・74.58m2

総戸数 58戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

4900万円台~7100万円台(予定)

3LDK

55.92m2~63.18m2

総戸数 78戸