広尾ガーデンフォレスト　その3

＞投資家の下品なレスが削除されてるねぇ

ええ、やはり自作自演を繰り返していました　笑　別の名前で繰り返し連続6回も書き込みを行っていたようですね。

思ったとおりですね。

まあ、携帯・iphone・eMobile等、執念で書き込みを続けること目に見えてはいますが。

投資家のカキコミ全部残ってんじゃん。何言ってんの？

夕方見ていて、さっき帰ってきたから、ちょうど投資家くんの１、２行の無意味な連投レスが続いていたあたりが
ごっそり抜けているのははっきりわかるよ

削除対象は投資家くんの分だよ。彼の既存IPアドレスは恐らく接続拒否だろ。

別媒体で復活する可能性大だけどね。

何でも一人に見えたり自作自演に見えるのは何度も言うが病気なんだよ。蔓延してる。
或いはポジこそ一人では。こんなこと複数が主張するほどお粗末なら相当レベルが低い。
飴と鞭とか言ってたヤツもいたが、あーあ失敗しちゃったよ、ぐらいが正しい反応だろ。

よくこれだけ定借などに強弁できるよな。それだけ掛けたカネの恨みは大きいって事か。。
まあ引き返しがつかないってとこだな。住み心地がとか、別の主張で昇華せざるを得ない。
誰にも認めてもらえないブスが、自分のモテさ加減をひたすら主張する様に近いよ。醜悪。

お、投資家先生の復活。

投資家大先生は記憶力大丈夫ですか？「強弁」というお言葉を頻出されますが、ポジの方々が「定期借地権は最高ーー！」なんていつ誰か言ってましたっけ？

異論を唱えているけれども、「いい！」なんて誰も言ってないこと、何度読んでも理解できないですか？？

ポジの方々は総じて「定期借地権についていろいろな意見はあるけれども、事実無根の価格を含む定量情報には異論を唱える」というスタンスなだけですよ。

それとも投資家大先生の読解力では、「強弁」と認識してしまうのかな？国語を勉強しましょう。

てか「昇華」って言葉の遣い方、きちんと調べたほうがいいよ

じゃあ、定借に資産性が無い、銀行評価が得られない、このぐらいは最低理解が出来るわけだな。

一定の経年後に、ＥＸＩＴが著しく乏しくなり、家賃×残存年数がアッパーで収斂するのはどうだ？

仮に20年後や30年後にこの物件を買う立場として、一体どう考えるのか？

ひすとりかるでーたがーーーとか、悲痛なモテナイ叫びはいらんよ。

そんなこと納得して買ってるだろ。定期借地権に手を出すんだから、皆ある程度の認識を持った上での購入だろ。理解してないで買っているとでも思っているの？

「ええええ、定期借地権（地上権）って所有権とは違うんだー。流動性無いんだー。初めてしったー」なんてこと言う人、住民にはいないよ。

で、それがお前とどう関係あるの？

【一部テキストを削除しました。管理人】

ぐだぐだはいいが、
認めるんだな。

銀行評価や中古融資について凡そ理解の乏しい人物がこのスレだけでも相当程度いたような気がするがな。

ちなみに資産性が無いはお前の勘違いだよ。資産性が無かったら、このマンション全体の現在の価値はゼロ円なんだ？

お前が言いたいのは、「銀行の現在のスコアリングシステムでは対応しずらい」から「資産評価を出しにくい」んだろ。お前どんだけ知ったかなの？

【一部テキストを削除しました。管理人】

あと、一つだけ優しさで教えてあげると、銀行の担保評価の際のシステムで出される「担保価値」はその不動産を売却した時につく「市場価値」とまったく一致しないことくらい知ってるよね？

もしかして、「担保価値」が銀行で出しにくいから、市場価値でゼロ資産価値とか思い込んでいるんじゃないよね？

まあ、お前のことだからその可能性も無きにしも非ずだがな。

夢の中でこの掲示板に嫌がらせ書く夢でも見て満足しな。

なんか１対１の構図になってないか？

>>794

担保評価がゼロな物件の資産価値って例えばどんなのがあるか教えてください。
無いならスルーで結構。

担保価値がない物件。
再建築できない土地や譲渡期限満了直前の借地がある。
その他マンション等でも築年数が古すぎるものだったり
いわゆる不動産鑑定評価が付かないものとほば同類のものをいう。
担保評価が無いという事＝融資が困難
であるため、不動産価値は極めて少ないといえる。

これ常識。

こんな駄レスが続くとこのマンションの評価は確実に下がってくんだけど・・・・・

では、一つまじめにレスしまそう。

担保評価ゼロなんてことは「現行の」（つまり、定期借地権にうまく対応できていない）銀行与信システムのアルゴリズムの中でもありえません。ただし、残存期間が短くなるに従って、投資家先生が仰るとおり、収益還元法から示唆される、つまり将来キャッシュフロー（CF)の総和を現在価値に割り引き戻した価値の合計値に等しくなるのは事実です。

ちなみに、以前「なぜ50年以上残存期間がある状態では収益還元法で求められる賃料総和よりも高いの？との質問がありました。良い質問だと思います。

ファイナンス的には、これは割引率の想定の違いから発生している問題です。CAPM(Capital-Asset-Pricing-Model)という考え方がありますが、この前提値が違うことにより割り戻したときの価値に差異が出てしまうのです。割引率が高ければ現在払うべき金額は小さくなり（＝資産価値は安くなり）、低ければその逆（＝資産価値は高くなり）です。

人によってその割引率が違うことから、価格に差異が生じてくるのです。だからこそ不動産や株式、為替、デリバティブの取引マーケットは成り立ちます。

この考えを自分が住む住宅に当てはめると、自分が払っても良いと思うその家の賃料を現在価値に割戻し、その総和合計に賃貸では得られない効用（例：自由に改造できる、賃貸マーケットにはない家に住める等）をプレミアムとして乗せます。

ちなみにここで時々話に出てくる「銀行融資が中古ではつきにくいので流動性が少ない」というお話は、先のCAPMの計算を構成するベータ値にリスクとして反映されます。なので、ネガティブプレミアムとして、さらに実数値を引く考えは誤りです。

賃料現在価値総和とプレミアムの合計値を算出し、それと不動産購入価格と資金調達コスト（金利）の現在価値総和を足したものを比較します。前者よりも後者が上であれば購入の意味あり（割安）、下であれば購入すべきでないといえます。

簡便な計算をすると一般的にどの定期借地権も所有権と比して、現在価値に対する新築価格のディスカウント率は高くなります。つまり賃貸物件としてみなした際には、お買い得感が生まれるのです。これは土地を所有しないことによる、擬似レバレッジ効果が生まれるからです。

投資家さんは話を混合されており、個人で所有したときにエグジットしにくい故に「無価値である」と主張しています。これはそもそも論点がりんご同士を比較しておらず、りんごとみかんを比較した議論です。自分が住む、或いは賃貸での需要がある限り、無価値になることはありません。銀行の査定システムが評価しにくいのと、価値評価は別問題です。

＞担保評価が無いという事＝融資が困難

ここでずっと出てきてるのは、「今現在の価値」を話してるんだろ。誰も残存期間5年の定期借地権マンションの話なんかしてねーよ、あほ？5年ならほぼ無価値だなんて、あほでもわかるよ。

今「現在」の話をしているってご理解頂ける？

ネガの適当な書き込みに反論してくださる方、
お疲れ様です。ありがとうございます。

800さんのご指摘に近いと思いますが、この掲示板が、
購入検討者の方にとって有益な情報を得られる場ではなくなり
つつあるように思われます。

定借について論じたいなら、別のスレでも作って、そこで論じて貰う
のがよいと思うのですが、いかがでしょうか。

というか、既に、「定期借地権VS所有権「その２」」とかあるんですね。
ネガの方（もポジの方も）↑等でお願いします。

このスレには、どこかに、

「この物件は定借です。定借については、様々なリスクが
あり得る旨の指摘がありますが、詳細は、●●をご参照下さい。」

とでも記載しておけば足りるのではないでしょうか。

＞８０４

ご意見に賛同です。

>>771
だからさあ、証拠みせろっていってんじゃん？
媒介とか契約書とかアップすれば？

おまえも同じだろ

融資拒否する銀行がいくつもあるのは、資産価値、担保価値がゼロではないにしろ、極端に低いからだよ。

>>789　>>793
無駄な発言はいらないから。
それから意味不明なへ理屈もいらない。
ポジの印象悪くするからやめてもらいたい

莫迦が、ＣＡＰＭとか持ち出してきたよ。
不動産でＤＣＦなんて使ってるのなんて外資の中でもトーシロぐらい。
通常現場は皆会話でもダイレクトＣＡＰ使ってる。

そもそも新築時ないし築浅プレミアムのあるような段階で、収益評価が
馴染む術もないのは当然のこと。それが別嬪でない不細工物件の定借は
たまたま経年すると、収益評価ぐらいしか見ようが無いって事。だって
積算が出ないんだから。銀行は伝統的に積算しか見ないケース多いのに。

銀行がローンアウト＝ゼロ回答ゼロ評価の物件に資産性なんて見出すのは
ブサ専ぐらい。そりゃ不細工チャンでも貰い手ある時はあるかもしれんが
それをさも不細工ならではのモテ方みたいに勘違いで強弁されても閉口。

定借なんて要らん、ローンも使えんのにって客が激減する市場性減価でも
加味した日には、定借なんかにマトモに値がつくかよ。実際成約ベースで
つかんだろ。逆の立場で今、買うか？市況でうっかり買っちゃった君だろ。
素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

皆、あーあーって思ってんだから。皆わかってるの。やっちゃったねって。

>定借はたまたま経年すると、収益評価ぐらいしか見ようが無いって事。だって
積算が出ないんだから。銀行は伝統的に積算しか見ないケース多いのに。

同感。

銀行はそもそも住宅ローンなどで収益評価なんて一切見ないよ。CAPMとか何寝言言ってんの？

定借云々の話しは、以下のスレ等でお願いします。

「定期借地権VS所有権「その２」」

このマンション語る上で大事なことかと思うけど・・・　銀行融資

又追い詰めると融資はいらない関係ないとか言い出すから・・・資産性も市場性も理解できやしない。いやきっと理解できないわけではない、単に理解しようとしない、聞きたくない、結局子供のそれだよ。高いオモチャ代だな。

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

同感。

>>801
なにかのコピペですか？
それとも不動産知らない人？

確かに外資のペーペーアナリストクン丸出しって感じのカキコミですね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

なーんか変なのにはりつかれてるなー
まあ、スレッドも上がって面白いから一定の存在価値は認められるが
でもオレ不動産ファンドの人間嫌いだから、書き込み見てると生理的に気持ち悪くなるな…

しかし確かになかなか売れ残りがはけないね
住民としては某麻布タワーみたいに売れ残りをマンションの窓から広告されない限り別にいいけど

>>820

自分でも言ってる意味わからないと思うよ。
何かの受け売り？
少なくとも不動産さわってる人間のコメントではない。

>銀行の査定システムが評価しにくいのと、価値評価は別問題

意味不明。

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

この点につきますね。

↑

何で？

この場所と、このマンションのクオリティーが純粋に好きで、買って安全、快適に住んでいる人は現実にいっぱいいますよ。
親からの資産などもあって、割と余裕のある方が中心と思いますけど。

そもそもそういう人のほとんどはCAPレートやらなんたらは詳しく知らないし、あまり細かく計算もしていないし、このスレッドも全く見たことがないと思いますけど。

マンション投資家さんのご批判、ご教授はもう十分わかりました。ありがとう。

>この場所とこのマンションのクオリティ〜

誰一人否定はしてませんよ？
ネガの言ってる事、耳に入れたくないんだね。

実際何も知らずに買った人は多いと思うし、ずっと知らずに住んでる人も多いんじゃないか？
でも、いざ売らなきゃってなった時に
なにそれ？聞いてないよ？
って事になるんだろうな。
そうでなくとも、１０年もすりゃ問題が顕在化するだろうけど。。。

安物(ではないが)買いの銭失い。の典型。

中古になった定期借地のローンがそんなに厳しいなんて知らなかった。。。目が点です。

>>820
某麻布タワーってシティタワーとかパークコートのこと？
両方とも所有権ですが？
比較もくそもない。

それとも地所の賃貸マンションと比較してるとか。。。

自作自演なのは、ポジの方でしょ。
ちなみにネガは一人じゃないんだよ、残念ながら。。
スカスカになったのは、ぐうの音がでないからじゃありませんか？

管理人氏も間違えたことを書いてるわけでもないのにいくつか消してるな。

購入者への配慮なんやろうが、ここに出てきてるような連中に配慮いらんよ。

意固地に強弁ばかりで聞く耳持たず、結局玉砕されてるようなレベルなのに。

もう何言っても虚しくなるだけだからやめたほうがいいよ

「定期借地 融資厳しい」で検索してみ？
あなたの知らなかった事実は実は前から言われてたってことがわかるよ。

>809
>素直に認めろよ。否満足してるんだ！とか、そういうの本当に要らないよ。

何度も記載されているとおり、これにつきるんだよね。ネガさんの希望は。

ここに住んでいる人の笑顔なんてみたくないんだよね。ネガさんは。
認めてほしいんだって。ここに住んでいる人は悪い買い物をしたって。

又頓珍漢なこと言ってるな。

住み心地の満足感みたいな主観めいたことは誰も聞いてもないし別に興味もないわけ。

あんたら聞いてもないのに環境は素晴らしいとか。知らんがな。

もっと客観的議論っていうもの理解したほうがいいよ。ガキのおもちゃ自慢レベルや。

>住み心地の満足感みたいな主観めいたことは誰も聞いてもないし別に興味もないわけ。
>あんたら聞いてもないのに環境は素晴らしいとか。知らんがな。

興味あると思いますよ。
それに、仮に興味がないとして、書き込んではいけないのですか？

あのね、定借はどうなのって話をしてるときに、住環境のハナシしても議論かみ合わないでしょ。

定借の言い訳に住環境を使うなよ。広尾がいい迷惑だ。

そもそも、住居というのは、客観的な指標だけで語れるものなのでしょうか。

マンション投資家さんは、自分が住む住戸を選ぶとき、資産価値？といった客観的
な指標のみで決めるのですか？

どこに住まわれているか知りませんが、どうやって家をお選びになったのですか？

＞定借はどうなのって話をしてるときに

では、私は、住環境どうなのって話しをしたいと思います。
マンション投資家さんや、定借に興味がある方は、
別に読み飛ばしていただいて結構です。

この物件の住環境について話したいと思います。
（ちなみに住環境の話しなので、しょせん定借のくせに！
といった批判は、話しがかみ合わなくなりますので、ご遠慮下さい。
また、住環境に興味のない方は、読み飛ばしてください。）

私は、以下のような点で、ここの環境が非常に気に入っています。

・豊かな緑
手入れの行き届いた中庭の美しい緑
物件周囲に配置された外に対して魅せる緑
GHや広尾の街にある周囲の豊かな緑

・点在する公園
上記とかぶりますが、徒歩圈に、公園等の憩いの場が
たくさんありますね。
広尾北公園、有栖川公園、青山公園、氷川神社、自然教育園…。

・雰囲気
国際性豊かで開放的な雰囲気、住宅街としての落ち着いた雰囲気、
広尾商店街の雰囲気など、好きです。

・近隣の魅力的な街の存在
西麻布、南麻布、青山、表参道、六本木等々、近隣の魅力的な
街も生活圏です。

・職住近接
六本木や赤坂周辺勤務の方には、ほどよい近さですね。

・子育てにも適した環境
車が通らず安心な中庭。豊かな緑。落ち着いた環境。
名門学校へのアクセスもよいですね。

・交通
バス便がかなり発達しているので、思ったより交通環境は良いです。

・その他、建物のクオリティー、サービス等々色々とあると思いますが、
ひとまずこの辺りで。

過去スレみるともっと色々と書いてあると思いますので、住環境が
気になる方がいましたら、ぜひどうぞ！

ここは、広尾ガーデンフォレストの検討スレで、定期借地権について議論する場ではないんだよ。
定借スレで好きなだけやっていいから、二度と来るなよな

後からみた方のための備忘です。

ところどころスレが削除されていますが（番号が飛んでいますね）、
単に誹謗中傷するような書き込みがされていました。

８２６です。

今朝の8時頃みたらマンション投資家さんは朝の5時過ぎから、私のすぐ後に、すごく低俗ですごむような言葉で批判の言葉を連続して書いておられましたが、さすがに良識を逸しているというご判断か、きれいに消えていますね。

どうしてそこまでこのマンションを恨んだり妬んだりされるのか、どうして他の定期借地物件には何も書きこまずに、このマンションにだけ執拗に書かれるのか、あまりにも不思議ですが、その言動パターンから見て定期借地だけの理由からとは到底考えられず、定期借地を表上の理由にしてこのマンションにネガティブキャンペーンを展開したいのでしょうね。

まあ他の方もおっしゃっておられる通り、定期借地物件への批判は、その専用スレッドでやって下さい。より多くの方が読まれると思います。


でも、本当にここを買った方の多くは、この値段で54年間もの間、この素晴らしい環境の、このすばらしいクオリティーのマンションに住めるのでれば、所有権に比べて70%が妥当なのか80%が妥当なのかとか、収益還元で賃料を現在価値に換算すると今いくらになるとか、そんな面倒くさいことをあまり考えずに、この条件、クオリティーでこの価格ならば納得と考えて買った人が本当に多いですよ。私もそうです。

だから気にいって住めばいいので、別に何も後悔などしていませんけど。私にとっては、気にいった間取りは現在残っているもののなかには既にないので、早く押さえてよかったと今でも思っています。

本当に余裕のないギリギリの人はここを買っていないと思うし、またもしギリギリで買ってしまった人のなかには、失礼ですが結果として手付金を放棄してキャンセルされた方も出たのでしょうね。

現在このマンションが売れ残っているのは、残念ながらそういう金銭的にも精神的にも余裕のある人がリーマンショックで減ったことかなと思います。

まあ、景気も徐々に回復してきているし、香港、シンガポール、台湾や中国本土などからも日本の不動産に興味を持つ方が確実に増えてきているようだし、いずれ売れるんではないですか。

◇ガーデンフォレストを検討されている方のためのまとめ◇

ネガもポジもそれぞれ言い分があると思いますが、いつまでもいがみ合ってても見にくいだけだと思いますが。
ここは今まで皆さんからのコメントを客観的に、良い部分も悪いところもまとめて書いて見ようかと思います。


・緑豊かな素晴らしい環境。育児に適し、国際性豊かな住環境。広尾や六本木、表参道、恵比寿まで徒歩圏の利便性の良さ。

・周辺でもピカ一な建物、設備のクオリティの高さ。
・銀行の担保評価はゼロであるが新築時は提携ローン等による特別扱いがある。しかし、中古になると銀行融資が厳しくなり、都市銀行の一部とフラット、地銀の一部などに限定される。
・現在のところ、オーナーチェンジでの融資の取り扱いは厳しく、都市銀行では基本NGとなっているため、売却査定も低くなる。定かな情報ではないが販売当初から大きくても２割〜３割減。



その他詳細については以前のスレを見てください。

>いつまでもいがみ合ってても見にくいだけだと思いますが。

同感です。
ポジになりすますネガさんもいるので（逆もいるでしょうが）、
話しがややこしいですね。いずれにしても、品位のある書き込みが望まれますね。

まとめの内容は、全面賛成というわけではないですが、資産価値等について
私自身、詳しい情報や知見があるわけではないので、追加コメントは差し控えます。

＞定かな情報ではないが販売当初から大きくても２割〜３割減

これは過去にそのような取引事例がないために、「定かな情報ではない」との注意書きがつけられていても、100歩譲っても記すべき内容ではないと個人的には思います。

不動産市場が販売後冷え込んだのは確かですし、竣工後1年経っておりますのでその分償却する考えはわかりますが、これまでの取引実績を見てもそのような値下がりは一切見受けられません。

ちなみにこの点につき気が狂ったように執着して「強弁」されていて、自作自演で削除されまくった某不動産投資家は、一切事例を出せていないし、根拠を示していません。彼の勝手な自作自演によるネガティブキャンペーンにすぎないと思います。

＞銀行の担保評価はゼロ

ちなみにこれも間違いです。

残り５３年残っている現在、担保評価がゼロなわけありません。新築時には担保評価がつくのに、1年後にゼロになりますか？

もしそうであれば住宅ローンを借りている方は、消費者金融のような無担保ローンで借りていることになります。

「法的整備の遅れや、銀行の対応も含め市場整備がまだなされていないため、中古市場での融資が現状ではつきにくく、所有権に比して流動性が低いのは事実で、不透明感への懸念もある」というところだと思います。

これまでさまざまなマンションを転々としてきましたが、正直なところガーデンフォレストが一番満足しています。

（あまりこのような書き方は宜しくないのは重々承知していますが）非常にいろいろな意味で余裕のある方が多いからか、住んでいる方々の雰囲気が非常に落ち着いていて、変なケバケバしさもなく、住民間の挨拶も含め非常に丁寧です。ここまで住民同士がきちんと挨拶するマンションは初めてでした。加えて、コンシェルジュや警備員、清掃の方々なども、愛想が良く、驚きました。ホテルのようにプロのサービス業でやっているというプライドが感じられる方々です。

ハード面もさることながらソフト面も居住者・勤務されている方々相互に、より上のレベルに持ってきている印象を受けています。高い買い物だったのかどうかなんて議論はどうでもよくなるほど住み心地は良く、1年ほど住んでみて「ずっとここにいたい」という確信にかわりました。オーナーだからいいことばっかり言うんだろうと見られてもこういう掲示板の性格上仕方ありませんが、これまで私や殆どの人が経験したことのない水準のクオリティがあると考えており、是非その点は検討者の方々にお伝えしたいと思い書き込ませて頂きました。

検討している人に、客観的なメリット・デメリットを伝えたほうが良いと思ったからですよ。
深い意味はございません。

広尾ガーデンフォレストは、住環境や住みやすさは確かに筆舌尽くしがたい物件であることは事実だと思いますし、
反面、定借ならではのリスクやデメリットも理解しなければならないことです。


住人のどなたかも言っているとおり、

「環境や住み心地も大切な要素」だと思います。大いに賛成です。

でも、それだけを求めている方ならまだしも、

”検討”されている方

であれば
「安いなりの理由」だったり「売れ残っている理由」を知りたいのではありませんか？
立地や環境が素晴らしい事は一度内覧すれば十分わかる事でしょう。


買った後で「失敗した」とか「買わなきゃよかった」なんて思ってほしくないですから。



私は、ネガティブな意見の方も、ポジティブな意見の方も、住民と仰る方の発言も
匿名性に強い掲示板で発言する以上はどれも「主観」的な意見だと思います。


それぞれの立場や考えがあってこのガーデンフォレストについて語っているのですから。


むしろ、ネガティブな意見はすべてＮＧという考え方こそ
偏りすぎてしまって危ないのではないでしょうか？



こういう書き方をすると「お前は住人なのか？」とか仰る方も出てくるかと思います。

言うまでもありませんが、掲示板上ではどなたも「自称」に過ぎないのです。
（何棟・何号室の・○○です。なんていう方が出てこない限り）

本当にこのマンションをお勧めされるのであれば、良い部分だけではなくて、悪い部分も同時に伝える事も重要です。
また、ネガの方も仰る事には同意する部分もございますが
言い方を気をつけないと、ただの雑音と取られてしまう事にもなります。
折角、問題点を突くのですからもう少し大人の対応のほうがよろしいかと思います。


こういう私の意見も、ただの主観でしかございません。
なので、批判があるならば十二分に反論していただいて結構です。

私も住人ですよ。
（売却中ではありません）

そんなことしても一円だって価値上がらないぞ。

あとね、銀行評価は借地権は伝統的にゼロだよ。
ゼロ回答。定借だから、おこぼれで別枠商品が
一部にあるってだけ。

中古になれば付かない事が多いのも指摘の通り。
必死に擁護してもこの事実は変わらないし改善の
方向も全くない。

しかしサブイなアンタラ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

ポジは一人かな。。。
「中古で売り出してる方」
もしくは、「販売関係の営業マン」

ローンの知識が乏しいってとこからみると
前者の可能性が高いが。


どっちにしても必死なのには同情します。

全く関係の無いマンションに対して、これだけ必死にネガティブキャンペーン張る大阪弁のマンション投資家さんの人生の寂しさに深く哀悼の意を申し上げます。

よっぽど人生寂しいの？皆にかまってほしくて？

ポジが反応すればする程嬉しいんでしょ？昨日一時的にポジ系のレスがストップしたの見て寂しかった？

多分、日赤病院精神科の先生が今後はきみの相手してくれるよ。よかったね。

>>859
>>860

事実と異なる情報ならば、事実はどうなの？

>これまでの取引実績をみてもそのような値下がりは一切見受けられません。

販売価格ではなく取引事例価格があればその「取引実績」を教えていただきたい。



>残り５３年残っている現在、担保評価がゼロなわけありません。新築時には担保評価がつくのに、1年後にゼロになりますか？もしそうであれば住宅ローンを借りている方は、消費者金融のような無担保ローンで借りていることになります。

残念ながら金融機関での評価は、＜再建不可＞などの物件同様、担保価値が出せない特殊な物件なんです。
デベとの取引関係上(もしくは資本提携棟諸条件の理由に付き）＜特例として＞新築のみ取り扱えるんです。


これらをクリアできない限り堂々巡りだよ。
負けを認めろよってまた言われちゃいますよ。

＞ネガティブな意見はすべてＮＧという考え方こそ

多分どなたも「全てNG」とはいってないと思います。単純に事実の確認出来ない定量情報、すなわち「○割の価格下落」とかについて「事実無根な定量情報は出すな」と言っているんだと思います。

実際にこのような情報に対して、一切事例はないし、証明出来るデータを提示されていません。

ポジ／ネガ関係なく、定期借地権一般に関する話は、その専用スレッドでやってもらえませんか？日本全国から定期借地権に感心を寄せる人たちが集っているので、もっと話が盛り上がるはずですよ。

おい８６７よ

>＞販売価格ではなく取引事例価格があればその「取引実績」を教えていただきたい

こうゆう無知な書き込みマンコミュ全体に多いんだが、中古の指値なんて取引事例が活発にあるマンションではほとんどないぞ。レインズでもカンテイのデータでも見てこいよ
そもそも、3割下がっているって根拠なく数字を出しているのはお前らなんだから、取引事例を出すのはお前らなんだよ
分譲時価格→中古価格　その部屋が3割下がって取引されている事実を出せば終わる話。
これも何度も言われてるよなぁ
早くしろよ

レインズやカンテイのデータに無い場合は
査定価格ってだせないんですか？？？

>>871

わかるんなら教えてくれよ

それから

>>871

つねに
マンコミュ全体を見てるんですか？

何度もすいません。
質問間違えたもので。

>>871

事例がない物件の査定っていうのは
想定ではいけないんですか？

築浅物件とか新築も同時に販売している物件によくある事かと思うんですけど？？


うざかったらスルーで結構ですよ。。。

だからだいぶ前に書いたやん。結局住むか貸すかしかないって。
高額賃貸は特にキツイけど、売るより貸すほうがましちゃうの。

あと別に立地、環境、建物が最高って言ってるわけではないよ。
なんかその辺を織り込み済みと勘違いしてそうな人がいるけど。

少なくとも個人的には外装タイルあたりは全く好みではないし、
（※ちなみにウチのマンションはイタリア製の特注四丁掛け）
逆に奥まった三井やセコムの既分譲のあたりの方が立地も好み。

まあ立地グレードの良好さ自体を否定するわけではないけれど。
逆になにやら褒め殺しみたいで必死で痛々しいから程ほどにな。

公式サイトでも定借を都合いいように解釈説明してるだけやし。
中古に提携ローンなんてないし、市場も成熟する気配などない。

>銀行の提携ローンについてもご利用が出来ます。定期借地権付マンションは近年、数多くの物件が市場に供給されています。流通面でも「銀座タワー」（2003年竣工、分譲/三菱地所）や「パークコート麻布鳥居坂」（1999年竣工、分譲/三井不動産他）など、市場での取引実績が見られ、今後物件数が増えるにしたがい、市場も成熟するかと思われます。

ここは中古の取引事例は直近でも多くある、レインズにもカンテイにもデータはある。
それにだ質問とかぬかして、教えてくれよ・・・だと

礼儀知らずのお前は確かにウザいよ

まあ、でも販売サイト見ててもこの辺がユルいよな。

普通は目論見書レベルのディスクレイマーとかなら、

・本物件は所有権物件ではありません。定借物件の取引には固有のリスクが伴います。
・提携ローン以外の金融機関は基本利用できず、中古ではローンが利用できない可能性があります
・定借物件についてはまだ歴史も浅く取引事例も十分でない為、中古市場については現状未成熟です

このように正確に書くべきやな。金融業界と違う、不動産屋ノリの悪い部分。

売り出し中の諸氏も、デベを消費社庁にでも訴えたら！？笑　画期的やで。

査定価格は成約事例がすべてとか思ってる？
あまり不動産の現場知らないのならもっと勉強したほうがいいかもね。


しかも、事例がレインズとカンテイだけ？？？？？？

もしあなたが、仲介会社の営業マンだったとしたら、
お客さんの失望を買うことになるよ？？
もしくは中途半端な知識で売りに出した一般の売主なら
９０％以上の確立で当分売れないよ？

大丈夫かい？
先輩や上司、はたまた担当営業は教えてくれないか？

それとも去年の事例を参考にしてるとか・・・
まさか、そんななわけないよね。。



直近の査定価格ですよ。
社名は申し訳ないけど出さない。
流通市場の本音とでも思ってください。

※某棟ファミリータイプの部屋
Ａ社・・・360万円～370万円
Ｂ社・・・370万円～390万円
Ｃ社・・・400万円～410万円
Ｄ社・・・380万円前後

査定価格／購入価格　＝２２%～１１%

各社ともオーナーチェンジは△７～１０%下げ。


でっち上げだとでも思うのであれば、どうぞどうぞ反論してください。。。

いやいや反論する必要もないし

何一つ事実がないのに
なんについて反論？

意味不明・・・

まあ、サクっと削除だろうけどね

いくら削除依頼しても、マンションの価値が保たれるわけでもないよ。

まだ築浅プレミアムが随分あるんやね。良かったじゃん。本気でそう感じる。
その査定どおりの金額でもし売れるってんなら。

８８１よ

その件、媒介契約書をマスキングして出せって話になっていたけど無視したよなぁ
どのタイプで分譲時の単価がいくらなのか出せよ

俺は直近のデータを見て書き込んでいるぞ

【一部テキストを削除しました。管理人】

ポジの人たちはなぜ自滅するような発言をするんだろうか？

盲目になってしまうくらい必死なんだよ。

しかし、具体的な仲介業者の査定書の件まで否定するのか。。。

見えましぇーん、聞こえましぇーんってか。マンマ子供やな。

ちなみに査定を複数取ってるみたいだから一般媒介前提だと思うけど、

仲介も競合ある状況だと査定高めに出てるんだと思うよ。マジレスな。

＞直近のデータを見て書き込んでいるぞ

あんたこそマスキングしてアップしたら？
テメエで出来ない事を人に言うなよ。。


どうせスルーだろうけどね。

てかさ、マンション投資家関西人は何をこの板で目指しているの？今まで一度もその回答してないよね。利害関係ないのにストーカーのように書き続ける。あなたの生活時間の結構な部分をここでのネガティブキャンペーンに使っているご様子だよね。すごい執念だね。感心。

何がしたいの？で、それを遂行できたら、君関心事にとって何がいいことあるの？それが説明できないのであれば完全な「嫌がらせ」だよ。

「定期借地権のまやかしを知らしめて、被害者を救出したい」とか言うわけ？だったら定期借地権のスレッドで議論してね。日本全国を対象とできるんだから。日本全国津々浦々の方々が君に反応してくれるよ。

新築でどれくらい値引きするんだろ。
中古があれだけ出てるとやり辛いだろうな。

管理人殿

ご覧になっておわかりの通り、このスレッドは異常な状態にまで荒れており、正常な投稿ができない状態になっています。

ポジティブ投稿であれ、ネガティブ投稿であれ、同一人物による複数名を使った煽りと管理人様が判断されるような投稿を繰り返している人がログにより断定できる場合は、毎回削除されるか、何らかのブロックをかけて頂きたくお願い申し上げます。

これではこのスレッドが全く意味のないものになってしまいます。
よろしくお願い申し上げます。


マンションコミュニティーファンより

いい事も悪い事も語るってのがこの掲示板の良いところじゃん。
たかだか悪口言われたからってギャーギャー言ってたら、どうしようもない。

スルーしとけばいいんだよって最初の方で言ってたじゃん。
少なくとも俺は楽しんでみてるよ

ネガティブ情報だって大事な購入判断になるでしょ。
ここはあんたのスレじゃないし、あんたが全てじゃないんだよって事わかってよ。

情報は上手にフィルタリングして参考にすればいい。
このスレだけ読んで検討する人なんていないから。
情報は他にもいっぱいあるよ。
相場なら地元の不動産屋に聞けばいいし、治安や住み心地なら近くの交番や住人に聞けばいいんだよ。
購入は自己責任なんだから、誰が何と言っても、不審なら自分で調べなきゃだめよ。

>881

「某棟ファミリータイプの部屋」、といわれてもね…。

実際、ネガティブ情報が一番の購入判断の材料になる。

わざわざ悪い部分は当事者は言わないからな。
ホームページにも書いてない。
だからこそ良いも悪いも含めた客観情報が必要となる。

足引っ張るのと、ネガティブな意見を書き込むのは別次元。

なんだか、みんなの発言見てると、良いことだけ伝えて、ネガティブな情報は、さも悪の如く排除しようとしてるよね。

ただの主観的な意見しか述べてない事に気付いてない。
これが一番、たち悪い。

>901

マンション投資家さんが目指しているところは、それなりに
記載されておりまして（例えば、809等が典型だと思いますが）、
私の理解では、

①定借のリスクを知らずに購入する被害者がこれ以上
でないようにすること（その割に、「被害者」である住人には、
非常に汚い言葉を浴びせ、思いやりのかけらもないのですが…。）、

②住人が、「資産価値が低いマンションを買ってしまった！」
と暗い顔をすること、

③このマンションの評価・資産価値を下げること、あるいは、

④「既に低い」ことを世間に知らしめ、また、住人に認めさせること、

等々にあると思われます。
いずれにせよ、検討の一環としてこのマンションのマイナス面を検討している、
というわけではなさそうです。

>914
>悪いことに掲示板管理人氏も住民の削除依頼とか言うと
>（それが成りすましかどうかすら判別付かないのに）
>温情措置で削除優先する傾向がある

マンション投資家さんが、ついに管理人さんをも批判し始めました…。

915です。

マンション投資家さん、早速のご返答ありがとうございます。
ついでにもう少し質問させていただきたいのですが、

＞デベの餌食になる人が減れば良いとは普遍的には考えます。

このマンション以外にも、定借マンションはありますが、
このマンションのスレに非常に強いこだわりがあるのは
なぜなのでしょうか？


＞最大の問題は、ポジが全く聞く耳を持てないことじゃないですか？

「ポジが全く聞く耳を持てない」ことが、どういう点で、あるいは、
なぜ「問題」なのですか？

そうなんですよ。
客観的に議論が出来ないから、つねに平行線。

「広尾ＧＦの良い部分は○○ですね。
でも、悪い点は△△だと思います。」

っていう話は、住宅を語る上で必要な議論だと思うけど。

ここのスレの住人たちは

「広尾ＧＦはとても良いとこばかりのマンションです。
ネガティブな事を言うあの人の意見は間違ってる」

みたいな一方的な事ばっかり。


他人の意見に対して議論が出来ないんだよな。
間違ってると思うんだったら、個人攻撃みたいな事じゃなくて
理路整然と反論してみたらいい。

これじゃあ、検討してる客も引くよ。

挙句の果てには
揚げ足取りみたいな発言ばかり。。。

ネガ・ポジ問わず、総論において異論なさそうなことは、

・冷静で客観的な議論をすること
・根拠の乏しい情報に基づいて、購入検討者に誤解を与えるような書き込みをしないこと
・反論する場合、個人攻撃や揚げ足をとるようなことではなく、理に適った反論をすること

といったところでしょうか。

異存なければ、上記のような冷静・客観的な書き込み・議論をお願いします。

だ・か・ら・・・

そういう一般論の話は定期借地権の専用スレッドでしてくれない？ここはそもそも定期借地権は・・・とかいう話をする場ではないだろ。

>何か高額だから特別なんだとかひょっとして勘違いされてませんか？？

>住環境等で定借のデメリットもカバーされてるとでもお思いですか？


議論が噛み合わない理由として大いにありうると思う。
このマンションは他の定期借地とは違う・・・みたいな。

もしそうならば、根本的な勘違い。

要するに、住むには最高、投資には最悪ってことでしょ、皆さん。それでいい？

ついでに書くと
客観的な議論をする際には
一般論も必要だよ。

一般論と比較して、このマンションはどうなの？
みたいな議論って普通じゃない？

>投資には最悪

もう一度最初からスレ読んでから書き込んでください。

マンション投資家さん

以下、アドバイス頂けますと幸甚です。

・住人に対して
ここを買ってしまった住人としては、どうすればいいでしょうか。
自己責任として、住み続けるか、貸し続けるかすれば、
といったところでしょうか。


・購入検討者に対して
ここを購入してよい場合というのはあるのでしょうか。
それとも、定借物件である以上、購入、との判断はあり得ないでしょうか。

936です。

ご返答ありがとうございます。

ご質問については、簡単にいうと、気に入ったから、
ということなのですが、ちょっと忙しくなってしまったので、
本日中、あるいは、明日中には、もう少し詳細にお答えします。

他の検討者、あるいは住人の方がお答え下さっても構いません。

まあ、どんな理由にせよ揚げ足を取りたいだけだから無視していきましょう。

同じ定期借地マンションでもパークコート神宮前と相当違いますね。

神宮前は、建物の坪単価は300万前後ですが地代が非常に高額です。
広尾は、建物の坪単価は高めですが地代はそんなに高くないです。

どちらがベターなのかはっきり理解できません。
ただ神宮前は相当値引きをしているらしいですがまだ９０戸前後売れ残っているみたいです。
完成して1年半も経っているのに完売するには今以上の値引きが必要では、、、、
神宮前の適正価格は一体いくらぐらいなのでしょうか？

まあ、赤坂、十番、六本木…もっと郊外でも億超えの高額物件はほとんど完売していないからねぇ…
あんまりスレ趣旨と無関係な話しはネガみたいにアクセス禁止になるので止めておきましょうね。

>>942
スレと関係ない話は控えて下さい。

まあまあ、焦るなよ。
もうちょっと待てよな
ネガレスでどうしようもないやつはきれいに消えて、ネガはアクセス禁止になるから

よくよく見ると
ポジ(住人？)のレスもいくつか削除されてるよ。
誹謗中傷や勝手な思い込みは読んでる他のみなさんの迷惑になるからやめてね。

色々議論されてるけど、
今日、大手金融機関の融資担当(ローンセンター担当)に会って、定期借地の融資について聞いてきたよ。
客観的な購入の判断材料になるといいです。

大手メガでは、新築の定期借地の場合は提携ローン(販売会社が窓口となり申込みの代行を行える)の取り扱いが出来ることになってるらしい。

しかし今の広尾GFは中古も混在しているため一概には言えないとの事。
中古の場合は取り扱う仲介の提携によって対応も変わるらしい。すなわち客付けする仲介によっては融資が厳しくなることもあり得る。
新築ならオッケーだけど中古になったらわからないという事だそうです。

また、過去の定期借地物件の事例では、抵当設定や地主への必要書類等で物理的に融資(取り扱い)が出来ないということもあるようです(各銀行ごとに必要書類が異なるらしい)、価値評価の問題も含め所有権や旧借より融資は厳しい傾向にあり、当然築年数が経過すれば難易度は増すというお話しでした。

しかし残りがなかなか売れませんなー
売れちゃえば荒らしもいなくなるんでしょうが…
かといって値下げしてふさわしくない層が住民になられても困りますから悩ましいですね

高級賃貸マーケットが崩壊した今や、結構きつめの割引率になっちゃいますからね
高額物件が全体的に動きが鈍いので、金持ち層は今は様子見で極端に流動性が下がっているんでしょうね

借地が得意のM銀行もなぜか定期借地には消極的ですね。

これから賃貸に出す所有者が増れば
マンション全体の価値にも影響を与えると思う。

しかもオーナーチェンジでは融資が壊滅的だというから
困った。

こんなにいいマンションなんだから金持ち層の人も早く買えばいいのに
それとも買う価値がないってことに気付いたのかな
どっちにしても売れない不動産になったら、ずーっと住むか貸すしかないってことだから、住んでる人が老人ホームに入るころには賃貸だらけになるってことか。
それでも早く買って欲しい！

このマンションは見た目で判断せずに、色々慎重に検討したほうが良さそうですね。他のマンションなら最悪売ればやり直しができそうだけど
ここは気分やノリで買うにはリスクが大きそうです。
って掲示板見て思いました。

マンションの林立は、住宅地としての広尾の価値を下げている。

リーマンショックが誤算だったな。価格下げようにも下げられないでしょ
販売当初から大幅に下げれば訴訟にもなりかねない。

>>945
やはり、都合の悪い意見は削除すべきですよね？
ここの評判が下がらなきゃ本当の事なんてどうでもいいんですから。

474戸のうち、443戸売れて残戸が31戸というのは、これだけの高額物件としてはまあよく売れたということではないですか。

この後の2棟の販売もあるし、デベとしても急いで処分するために大幅な値引きをするわけにもいかないでしょう。

賃貸としてはよくさばけているようなので、必要であればデベは残戸を社内の賃貸事業部門に渡すなどしてでも、残戸処分には気をつけると思いますが。

このスレッドでも実際に値引きとして確認できたのは、かなり早い段階で売り急いでいた様子の個人による70㎡台物件の15%引きと、最近の63㎡物件の7,380万円から6,980万円への5%引き（実際売れたかどうかは知りませんが）の個人による2件だけですね。

デベによる値引きは、あったとしても口外しない約束なのか、はたまた実際には大した値引きでなかったのか、どうも確かなことはわかりませんね。

他に、実際にはどんな値引き事例があったのか、情報をお願いします。

そうそう。良い情報だけ流しておけばそのうちはけるでしょ。

下手に正しい情報流したら叩かれますからね。このスレは。

ローンで買った人はよほどの理由がないかぎり一年そこらで売らないでしょ。
だから事例が少ないのは当たり前、
むしろ新築が残ってるのに中古が出まわり、新築価格より下げてるにもかかわらず売れない。
悪循環でたち悪い。

なんとか売れるようなアイデアは無いものでしょうか？

大阪のおばはんじゃあるまいし、値引き情報なんて言わんがな。

以前のレスにも記載がありましたが、販売価格のうち権利金の値引きは無理ですが
建物価格は相当値引きして販売しています。

それに100万円インテリアもプレゼントして貰えます。

先日来、悪口雑言をいわれている「渋谷オンブズマン」を見てみました。
なんだか、まっとうな市民運動だというかんじですよ。
日赤裁判についてまとめてあり記事がありました。
http://shibuyaopen.blog17.fc2.com/blog-entry-830.html

こういう憧れの対象となる物件は、どこも不必要に叩かれますね。
まぁ、仕方ないのかもしれませんが…。

定期借地だから安いというイメージはこのスレを読んで変わりました。
権利の違いだけで安く買えるって思ってましたが根本的に異質のものなんですね。
外観や環境に左右されずに、安いなりの理由をもう少し考えてみたいと思います。

>>969
そうなんですよね。
お隣のヒルズは誰もが羨むヴィンテージになったくらいの立地ですから。
ここも普通なら億ションなのに、権利が違うだけで、貧乏人の私達にもじゅうぶん手が届きますからね。
憧れなんでしょうね。

定期借地か所有権かの議論は専門の別スレッドでやったほうがいいとは思いますが、ここのマンションについてということで許して頂くとして、、、。

確かにここを買うと、例えば80㎡ちょっとの物件でも1億2000万円前後の値段で買えますし、今ならひょっとしてもう少し安く買えるかもしれません。

でもこの広さと、ここ並みのグレードを新築の所有権物件で求めたら、近くのプラウド元麻布でも（駅は麻布十番なのでここより少し落ちるかもしれませんが）ある程度の広さのあるものだと今でも坪680万円とかしているので、80㎡台（25坪とか）だと1億7000万円は覚悟しないといけなくなりますよね。

確かに所有権物件だと、80㎡台物件でも理屈上10坪程度相当の土地の権利が付いてくるけど、どうせ50数年もすると建物自体は建て替えが必要になるだろうし、その土地10坪を所有するために今あと5000万円（坪500万円）も払うことになります。

これが現在の土地相場並みだとしても、50数年後の日本の土地がどれだけの価値になっているのかなんて全く予想もできないし、そもそも子供たちにのためにそこまで資産を残してあげる必要もないようにも思うし、、、なんて考えると、経済成長の鈍化している日本で、そんな将来、自分の生きていない可能性の高い時の土地相場に現在の資金を5000万円も余計にかけるよりは、ここに50数年暮らして、セーブした5000万円を老後などの豊かな暮らしに使ったほうが、よっぽど幸せかなと、私は考えます。

まあ、マンション投資家さんをはじめとして、土地の持ち分は持っていないと、全く意味がないという将来の日本の土地の価値に強い信念をお持ちの方だと所有権物件に限ることになると思いますが、ここのような物件を買って住むのもひとつのライフスタイルかなと思います。

そうですね。５０年後のことなど誰にもわかりません。
ここら辺が、魅力ある土地であるか否か。
税制がどうなるか？とくに相続税。
今後住宅需要はどうなるか。
１０年後のことも分かりません。
現金が最も安全なのではないかとも思います。
まあ、とはいえ、住むところは、必要ですよね。

それと気になるのは、日本の都市の場合、高度利用が進む上海やシンガポールなどと違って、都市計画上の高さ制限が各地でどんどん厳しくなってきていることです。

新宿などに続き、渋谷区でもほとんどの地域を20メートルから30メートルまでの高さに制限する方向です。

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodo_kettei.pdf

一応特例があるので、同じような建物を建てる場合は、1回に限って建て替えを特例として認めてもらえる可能性はありますが、多くの建物が既存不適格状態になってしまうようで、今後原則として高さ制限までの建て替えしかできなくなります。

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/koudo_keikaku.html

このエリアも30メートル高さ制限地域になっており、これだと6階程度の建物までにしか建て替えられません。

渋谷区の規制の実際の施行細目はよくわからないですが、建ぺい率を上げて建物を敷地にギュギュウ詰めに建てれば別ですが（それでは中庭などもなくなり魅力が減りますが）、このような高さ制限がどんどん進むと、50年、60年後のマンション建て替えの際に、所有権による持ち分の土地1坪の持つ価値は、さらに下がってしまうのではないかと懸念します。

↑
すみません、オフィスビルならともかく、マンションだったら30メートルあればきっと7、8階は建ちますね。
今より低くなるところが多いことは事実ですが、6階程度まではおおげさでした。失礼しました。

そうですね、仰る通り定期借地でこその価格設定だと思います。
所有権物件と比べると何割か安いのと言われてますが、この割合には基準みたいなものがあるのでしょうか。

確かに、相続には有利かもしれませんね、このマンションは。
所有権と比較して、購入価格と評価額の割合が極端に大きくなる(評価が低くなる)ことも一因としてありますからね。
今の税制では５０００万(ブラス相続人1人に対して１０００万)から控除されますから、２０年後にそこまでの評価が出ない定期借地物件であるならば有利になるといえます。(当然その他の資産にもよりますが)
一方、所有権は建て替えの可能性がありますが、前の方の方が述べた通り、法律が厳しくなったにせよ共有持ち分は変わりませんから、５０年でも１００年経ってもその当時の評価はゼロにならないので、残期間が減少するにつれ価値が下がると言われる定期借地物件と比較すると、所有権物件は永遠に相続税が課税されるリスクがあるといえますね。

つまり皆さんの仰りたい事は、低層で所有権つきの物件はますます人気が上がるって事ですね。
長期的にみれば、ちょっと古いが、ここと同じくらいの単価でててるの広尾ガーデンヒルズも比較したほうが良いって事。

次スレッド
広尾ガーデンフォレスト　その４　です
よろしくお願いしますね


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/