広尾ガーデンフォレスト　その3

立地の良さと価格に惹かれて４０才で定期借地マンションを購入

↓

１０年後、転勤で売却を検討。

↓

買い手がつかず、やむなく賃貸に出す。

↓

２０年後、定年と共に居住を開始

↓

周りの住戸はしらない人だらけ？

↓

マンションの半数以上に賃貸人が居住。

↓

５０年後、９０才まだまだ元気。
新たな住まいを探す。


ネガでもなんでもなくて、定借ならどのマンションでも普通にありえる話だと思うけど、
購入した人はこのような事を想定しているのでしょうか？

>506
上記のようなモデルが適切かは判りませんが、賃貸住人が増えることや、セカンダリーの住民層との意識差は
容易に想像できそうです。既にこの板見ててもかなりの温度差がありますので。

いやあ
９０歳で家探し！

俺は７０代で夫婦で介護ケア付きの施設にはいって子供に来てもらおうと
思っていたけど９０歳になって家探しする想像力はなかったなぁ・・・

午後はずっーと掲示板なのね

平和だなぁ

昨年、購入しすでに入居しているものです。
現在住んでいる自宅の掲示板で、ある事無い事書かれているのはどんなものかと思い
一言述べさせていただきたいのですが。


私が購入時に説明を受けた中で、定期借地のリスクについては

・期間が満了したら退去しなければならない事。
・地代を支払うこと。また改定する可能性がある事。
・土地についての所有権は持たない事。

主にこれらの点についてネガティブ要因として説明は受けました。
あとは、細かな点についていくつかあったと思いますが。さほど大きな問題ではないと認識しております。

ただ、過去の発言にあるような、資産価値が減少し売却が出来なくなるという事はなく
「ある一定の価格で取引されているし売却が出来なくなる事は無いであろう。」
また、「景気が回復したらある程度の価値がある土地ですから、購入価格を大幅に上回ることは無いにせよ
大きく損する事はない。」

と、口頭でお話しされていたかと記憶しています。

年齢的に次回買い替えという事も想定していなかったので
あまり気にはしなかった。
というよりは、考えもしなかった（将来の価値とかを）のですが。


営業の方も、マイナス要素を上回る立地だから、という説明が多かったように記憶します。


もともと若い頃より青山に住んでいたので、より環境も近いこのマンションを選び
一生住み続けるつもりで購入したもので、気にも留めなかったのですが。


方々のサイトで定期借地について議論なされている事を知りました。

また、中古物件はすでに出回っているものと思っていましたが
まだまだ制度も新しいものだという事も後に知りました。


恥ずかしながら、冷静に考えれば他人の土地に建物を建てているのですから
見た目は他と一緒でも、中身は異質であるという事もわかってきました。


もし、今購入を検討されている方がこの掲示板を見ているのであれば
定期借地とはどういうものか？を、ご納得するまでお調べになる事をお勧めします。
将来お売りになる場合のリスクや他のマンションと比較してどちらがお得なのか。


この掲示板に書き込まれているご意見にもそれぞれ賛否両論あるかと思いますが
中には事実と異なるお話をされている方もいらっしゃいます。
このマンションを擁護されている方にも疑問点があります。

このマンションの大半にはすでに実際住んでいる人たちがいます。
不愉快な発言は控えていただき、私どもの事にご配慮いただけないでしょうか。

>「ある一定の価格で取引されているし売却が出来なくなる事は無いであろう。」 また、「景気が回復したらある程度の価値がある土地ですから、購入価格を大幅に上回ることは無いにせよ大きく損する事はない。」

ここがポイントなんだと思います。あくまで「だろう」との業者側説明のわけですが。

当方のイメージとしては、定借の高額物件は、新築時から築浅を過ぎてボンと下がって
徐々に相場賃料の定数倍に収斂していく、その間相場賃料も当然低減していく。

そして、一定の時期を過ぎると売買取引が殆ど不可能となってくる。ゼロ評価に近づく。
といったところだと思います。銀行評価上も一定年数経つとローンが使えなくなるはず。

当方イメージ・・・
もういいんじゃないの

それぞれ根拠のない思い込みでしょ

鳥居坂とか銀座の住民の話なら参考になるけど

自分には甘いんですね。随分。

色々とリスクを指摘頂き、大変参考になります。
購入を見合わせようかと真剣に考えております。

欲をいえば、バラバラと書かれていてわかりにくいので、
これを見れば一発でこのマンションの危うさがわかる！
というようなものをご作成頂けないでしょうか。
できるだけ詳細かつ大部の内容を希望です。

何も知らずにこのマンションを購入してしまう犠牲者を
これ以上ださないために、ぜひお願い申し上げます！

定期借地権のメリットと懸念点

○メリット
-物件価格が安い、つまりローンを組む額が小額で済み利息支払いも減らせる
-（HGFを含め最近の定期借地権付きマンションだと）一般的には用地確保が難しい場所に住める
-地代を税務上損金算入でき、節税できる。加えて、相続税が安く済む

○懸念点
-中古市場での取引実績が少ないため、値段の動きが読みにくい。購入者にローンがつかない可能性があるので、購入対象者が限定的になる可能性
-期間満了に近くなるとメンテナンスをするインセンティブが無くなるので、老朽化が激しくなる可能性（あくまで可能性です）
-土地を持つ精神的な満足度がない


要は一番の不確定要素は将来売却したい時に希望額で幅広い層を対象として売れるか否かという点に懸念点はつきると思います。

ただ、個人的には銀座タワーの中古市場の取引価格を見ていると、「定期借地権だから一気に値下がりする」とか「理論上の価格（中古価格＝新築価格 - 新築価格/設定年数x経過年数）で取引される」といったことはないと思います。

HGFの場合は未だ読めませんが、銀座タワーの場合は賃貸需要も旺盛な為、取引される際には利回りの最低要求水準以上で取引されており、つまり、ものによっては新築価格を上回って未だ取引されています。

銀座タワーの中古流通数や約定の状況をトラックしていくと、「銀行がローンを出さない」ということも残り２０年とかをきらない限りは御座いません。どなたかが何度も指摘されていましたが、新築（５３年）ではローンがおりるのに、中古（例えば残り４０年）ではローンがおりないということも実際のところは少ない様です。（但し、残存年数を上回るローンは組めません）

個人的には定期借地権の懸念点は「過去実績が少ないため読みにくい」ということ以外には、思いのほか少ないと考えています。

514です

＞これを見れば一発でこのマンションの危うさがわかる！というようなものをご作成頂けないでしょうか。できるだけ詳細かつ大部の内容を希望です。

リスクのみに焦点を当てたいのであれば、あなたが購入しなければ良いだけです。ローンを組む以上住宅購入はFX取引とやっていることは変わりません。自分が納得出来れば買えば良いし、納得できなければ購入を見合わせれば良いだけではないですか。

ここでそのネガティブキャンペーンをする意味がわかりません。

渋谷オンブズマンですよ

お金を稼ぎたいんでしょう

銀座タワーって築何年ですか？

築浅同士で馴れ合いで大甘に論じてて何か意味ありますか？

＞築浅同士で馴れ合いで大甘に論じてて何か意味ありますか？

定期借地権の歴史知ってますか？笑

ですから、歴史が無いからこそ言ってるんですが。大丈夫ですか？
そんなコンプ役に立つとでも真剣にお思いですか？甘過ぎません？

＞５１９

それでは、あなたはコンプが非常に限られた中であなたはなぜ「甘すぎる」と思ったのですか？事例がほとんどないのにその根拠は？ロジカルに説明してください、それができるのであれば。

まあ、せいぜいネガをする目的のネガですよね　笑

うーん
この自称投資家ずっといるけど
そもそも、投資家が買うような部屋、新築でも中古でも
残ってないじゃん
なにがしたいの

散々説明しましたが。。もう一回やりますか？

522さん。

ぜひお願いします！

ローン商品が通常と異なる。
⇒本来レンダー評価は伝統的にゼロ
⇒仮に現金購入で保有しても資産性を金融機関から得られない

その他
ローン対象期間が通常より短い
ローン金利優遇が通常より受けられない
⇒EXITが少ないだけでなく、価格が下がることを意味する

積算評価による資産性が認められない
⇒収益評価に収斂せざるを得ない。
⇒賃料水準が高額賃貸は大幅低下、実需大幅減
⇒築浅プレミアムの化けが剥がれた際のスタビライズの相場賃料ダウン
⇒通常の所有権物件と比較し、賃貸相場と価値が直結し易い
⇒新築から一定期間を過ぎると価値が大幅にダウンする
　無論キャピタルゲインは望むべくもない
　そもそもコンプもろくになく、築浅であろうと換金性自体が乏しい
⇒残存期間が短くなればなるほどEXITが乏しくなる
　最終的に一定期間を過ぎると実質EXITゼロになる

一次購入者と賃貸入居者、二次購入者の意識差の違い
⇒賃貸相場一つとっても棟内競合する為、成約レントも叩き合いになる
⇒価値判断の根拠付けが乏しい定借物件は、不確定要素が多く種々の影響を受け易い。

ありがとうございます。

これで、「定借リスク」はバッチリですね！
あとは、必要に応じ、「>524参照」で済むので、
お手を煩わせなくてよさそうです。

定性的な一般論と本人の勝手な思い込みをこの人ただかいているように見えますね。自作自演なのか知りませんが、これを読んで「これでばっちりですね」と書いている方、もう少し勉強したほうが良いかと思います。

＞ローン対象期間が通常より短い
？？？３５年受けられますよ。当然残存期間が３５年以下でしたら話は別ですが

＞ローン金利優遇が通常より受けられない
受けられますよ。メガバンク全てガーデンフォレストに対して提供しています。

＞仮に現金購入で保有しても資産性を金融機関から得られない
担保価値のことを言いたいのですか？担保価値は当然数値として評価受けられますよ

＞築浅であろうと換金性自体が乏しい
これは大きなうそです。１０年近く経った銀座タワーでもかなりの数の中古が流通しています。

＞賃料水準が高額賃貸は大幅低下、実需大幅減
定借と何か関係のあることですか？所有権でも同じだと思います

＞賃貸相場一つとっても棟内競合する為、成約レントも叩き合いになる
これも定借と何か関係のあることですか？意味不明。どこの物件でも同じでは？

＞無論キャピタルゲインは望むべくもない
それはエントリー時の金額に拠ります。安く買えていれば当然キャピタルゲインが出る可能性はあります

反論せんでも…。
誰もこんな低レベルなネガは信じないので、
恥さらしにしておけばよかったのに…。

＞５２７さん

失礼しました。。。仰るとおりだと思います。。。。

ローン対象期間は新築後２０年あたりが定借ローンで多い。

⇒築２０年経つと、購入検討者はローンが使えず激減する。

１０年がどうしたって？

キャピタルゲインがなんだって？

糞高値掴みがよく言うよ。

528さん

すみません。責めているわけではないのです。
反論したくなる気持ちは大変わかるのですが、
このネガさん（ネガーズ？）、なにせしつこいので。

定期借地物件の購入は賃貸マンションの賃料の一括前払いと考えていた。
上物が所有だから仕様は自由にできるし、グレードもそこそこのものだろうから賃貸物件に住み続けるよりはマシ。
でも、払った金が最終的にはゼロになるという点では（誰がババを引くかという問題はあるが）、賃貸と同じ。
一定期間だけのものと割り切って買えばそれでいいんじゃない？

何十年も住みたくないですよ いずれ寂れてくるのに。
賃貸と割り切るわりには拘束されすぎるわ。

>531
そうですね。それは正しい解釈と思います。

>532
まあ内装仕様はいつでも替えられますので。
ただ、531の方の表現を借りれば、わざわざ
ババ抜きに参戦する必要もないとも言えます。

このスレッドを読んでいておもしろいなと思うのですが、おそらくはポジスレを書いておられる方の多くはこのマンションを買われた方か、関係する販売業者の方が中心かと思います。

一方、ネガスレの方ですが、前から言われているこの土地に関して訴訟を起こしている原告関係の方（訴訟マニアと言われている方？を含めですが）はわかるのですが、これ以外の方は一体どういう方たちなのでしょうか？

このマンションと競合する物件を売っている別の不動産業者の方？

それとも最初の頃にここを買おうとして外れた方？（だったらネガスレしているくらいだから外れてよかったと思うはずだし。）

そもそも定借がいやだったらマンション投資家さんを含めて、無理してここを検討せずにパスすればいいのに、スレッドを見ていて、なんでこんなに昼夜を問わず執拗なまでにネガスレを書き込んで時間を使っておられるのかな？どういう動機の人たちなのかな？と結構不思議に思いました。

どういう方たちなのか、わかっている方がおられらた教えて下さい。

私はこのマンションを竣工前に手付け解約しました。
現金購入を前提に契約したので当時融資云々がどのような対応だったかは知りません。
その後色々な物件を調べてくうちにある事に気づきました。


訴訟とかよくわかりませんが、私はいわゆるネガと言われる意見は
このマンションにとってマイナスな事を書いているとは思いません。
一般的に考えられる定期借地の特徴を述べているだけだからではないかと思います。


ちなみに中古で出回っている定期借地マンションの現状をご存知ですか？

大崎のある定期借地マンションは、新築からまだ経っていませんが
都市銀行の大半が融資を拒否しています。

また、銀座のある定期借地マンションは、７・８年が経ちましたが
実勢価格は周辺事例比較ではなく、収益還元が価格形成の元になっています。

ポジティブな意見の方は、ご存じないのかどうか知りませんが
立地の良さや設備の充実とは次元が違うのです。

ガーデンフォレストのＨＰを見れば一目瞭然ですが
このような不動産資産としての欠点を一切説明せずに
良い部分を前面に押し出しネガティブな要素を濁している現状が理解できないのです。


私がこのスレニ書きこむ趣旨は、このマンションを検討している人たちに
事実を理解し、冷静に判断していただきたいという事です。


面白おかしく否定する訳ではありません。


購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。

>購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。

なんでそんなこと分かるの？

随分前に手付け放棄してキャンセルした割には、随分と迅速なレスなんですね。既に利害関係が無いにも関わらず昼夜を問わずこちらのスレッドご覧になられているのでしょうか。よっぽどお時間を持て余しているのでしょうね。

アンチポジの話はおかしすぎるよね

そもそも竣工前に解約したならどんだけ無関係の物件に粘着してんだよ。。。

現金でここを購入できて収益目的の人間が、手付を払った後に色々な物件を見て勉強するんだ・・・
定借を知らずにここを買って、システムがわかっていれば「躊躇」したという奇特なお友達までいたり、定借は購入しないのに、わざわざ大崎の物件の融資を調べるくらい不動産マニアなのに、自分ではよくわからないまま契約をしてしまうと。。。

面白おかしナ人

アンチポジさんは私じゃありませんよ。一応お断り。

マンション投資家さんへ

アンチポジさんがアホ過ぎるので、正しい分析をお願いします。
これでは、迷える購入者を救うことができません。

>購入者の方でも最初から知っていれば購入を躊躇されたという方も実際いらっしゃいます。
購入者です。最初から知っていましたが、購入を躊躇しませんでした。
手付け払う前にいろいろ調べておけばよかったですね。

アンチポジさん、（何だかこのお名前卑猥な印象ですが･･･）

「大崎でメガの大半が融資拒否」というのは、定借以外にそれこそネガ要因があったのでしょうか？

金融機関、場合によっては支店や担当銀行員によっても経験スキルの違いから融資に差があるのは

アパートローンや法人融資ならよくありますが。定借ローンもその可能性もあるかもしれませんね。

ただ、メガの大半が融資付けないというのは極端で、何となく引っ掛かります。

アン　チンポジさん
とても参考になります
もっと詳しく教えて下さい。

補足しておきます。

手付け解約に至った理由は、当時の経済状況が主な理由です。
定期借地のデメリットというよりも想定する利回りに至らない可能性があると判断しました。


前述の定期借地についての記述は、解約後に知った情報です。
お恥ずかしながらデメリットを理解せずに購入に至った次第です。


大崎の件については、都市銀行１行のみ審査がOKでした。（赤い銀行です）
別の都市銀行も審査の受付はしてもらったようですが（グリーンの銀行です）が
結果的には取り扱えないという事でした。
どちらも支店ではなく、住宅ローン専用のセンターという事でした。

ちなみに、融資額や自己資金の額は聞いておりませんが、
この方はその後他の物件を購入しました。
グリーンと青の銀行で融資承認を得ています。
銀行担当者から「定期借地でなければOK」とアドバイスをいただいていた様です。
（この件について疑問があれば直接銀行に確認されるといいかと思います。ある程度のお話しはして下さいますよ）



また、ガーデンフォレストを所有している方の話しは、私の知人です。
この手の話しはよくします。
彼も私と同様、投資目的で購入しましたが現在は居住されています。


不動産マニアかどうかはわかりませんが、不動産は投資マンションも含めて複数所有しておりますのでこの掲示板もよく見ています。

ただ、定期借地に対しての認識が薄かったのは事実でした。
初期投資額が新築の他の所有権物件と比べて安く済む程度にしか考えていませんでした。


何度も申し上げますが

「このような不動産資産としての欠点を一切説明せずに
良い部分を前面に押し出しネガティブな要素を濁している現状が理解できない。」

という理由で書き込みをさせて頂いております。

居住者の方に対して嫌がらせをしている訳ではなく、これから検討される方に経験者として知って頂きたいと思ったからです。


私の記事の反応を見て感じましたが
ポジティブな意見をお持ちの方は、過去の記事と同様
資産価値についての具体的な反対意見をお持ちの方はいないようですね。


このマンションを新築価格で購入した場合のメリットとデメリットを具体的に言える方っています？

アン　チンポジさん

マジレスすれば、投資目的で不動産を複数所有していて、不動産投資をしている友人も多く、情報を得る機会が多いとおっしゃる方が、ガーデンフォレストの契約をして竣工前まで定期借地権について知識がなかった。。。
そんな人間が実在するならば、それこそ、ミサワ、積水が定借分譲を開始して15年以上、ハウスメーカーから大東建託、地所、野村、住友と事例には事欠かかないはずのものを、契約後に勉強をはじめるような情報感度の低い能力のない人間と投資について話をする価値はないですよ。少なくともあなたほど間の抜けた人間は聞いたことがありません。知らないことは恥ずかしいことですよ。
自分がバカなことを自慢するなって教わりませんでした？

アンチポジではありませんが。。。
反ポジです。


ポジの方へ・・・

揚げ足取りなら気が済むまで他でやって下さい。

ポジでもネガでもいいけど、
定借についてここが出るまで本当にシステムを理解していなかったの？
新聞読んだりはしないの？
新借地借家法制定当時、メリットデメリットについて一般の新聞記事でも目にしたよね。

揚げ足というより常識のないキミがおかしいんじゃないの
アン　チンポジくん

>>547
文章よく読めよ


むだに煽るから荒れるんだよ。

ここには日赤との医療連携サービスがありますからね。
こんな大きい病院で、初診予約なんて普通出来ませんって。

これに大きな価値を見出せる人はいると思いますよ。
ただの定借マンションではありません。住人の安心感が違います。

＞こんな大きい病院で、初診予約なんて普通出来ませんって。

基本的に紹介状がある場合或は救急車で運ばれて来た場合以外では日赤病院は初診を受け付けませんので、相当特殊な措置ですよね。

この医療提携のメリットは確かに大きいと思います。

このマンションに住んで、日赤広尾に毎年の定期検診の結果も置いて、自分の担当の先生を決めてカルテを置いてもらっておくと、万一どこか具合の悪い場合でも、緊急の住民専用の電話で受け付けてくれて、結構優先的に診てもらえるんですよね。

息苦しいとか、脂汗が出るとか思っても、歩ければ歩くか部屋にあるパニックボタンを押してコンセルジュの方におんぶされてでも、5分もすると病院に届くから、まあ救急車の中で1時間も受け入れ病院を探して転々とされるよりもとっくに早く診てもらえますね。死なずに済むか、後遺症が残らなくて済むケースもあるかと思います。

70歳などを超えると健康管理は特に安心な生活の重要なエレメントになります。

現在は賃貸にしている人なども、20年とか30年貸した後、ご自身が70歳などを超えたら、子供も独立した後、ここに定住して夫婦で安心の老後を暮らす考えの方も案外結構いらっしゃるように思います。

↑

これって賃貸の住人でも同じようにメリットを受けられるのですか？

人間ドッグの予約は一般よりも早い時期に取れますよね

じゃあ、医療提携もこの物件のメリットに入れておこう。

売れなくなっておじいちゃんになって退去期限まで住む事になっても、
優先的に日赤のサービスを受けられるって事を。

老人ホーム的な一面もあるって事だよね！

風邪で死にそうだった時に、初診で診てもらったよ。
機械の使用代とかでえらい金とられるけど。