広尾ガーデンフォレスト　その3

木を全部切り、更地にした。

この開発の是非を問う、住民訴訟の裁判が、
6月9日15時30分から、東京地裁522法廷で行われます。
開発前の日赤。

渋谷オンブズマンである訴訟屋さん、朝から暇な荒らしお疲れ！

背景の知識の無い人が見たら勘違い起こすような画像の張り方やめようよ。それ詐欺に近いよ。さすが裁判起こしまくってるだけあるね。意味の無い嫌がらせはお上手。

３１０の画像で「木を全部切り、更地にした」としたらこのマンションのために木を全て伐採したみたいじゃない。そうじゃないでしょ。木を伐採した過程のほとんどはこのマンションとは関係の無い理由でしょ。なんで１９９７年当時の画像をここに載せるの？このマンションと関係ないよ。日赤に直接抗議すればいいだけじゃない？

あと、その言い方だとまるでそれ以降木が植えられていないみたいに聞こえるね。

執念深く３１１の画像を張りたいなら、Before / Afterの形で張らないとだめだよ。緑化率の観点から見ると、Afterの方がBeforeを大きく凌駕しているんだからさ。

ちなみに緑化率の計算は
http://www.city.maebashi.gunma.jp/os/Files/OS/1/191/1/100_gaiyou.pdf

が比較的分かりやすいかもです。


いずれにしても管理人さんには、このプロ市民左翼の荒らしと思われる書き込みは全て削除願いたいです。

>>木を伐採した過程のほとんどはこのマンションとは関係の無い理由でしょ。

はて、どんな理由でしょう？

跡、事実関係を言っておくと。伐採は2005年11月でした。

一部の方が名前を出して、
シャドウボクシングをしています。
渋谷オンブズマンは関係ないのに。

参照　http://shibuyaopen.blog17.fc2.com/

>>316
なんで無関係なのかな。キミが資金集めのために誰にも相手にされていないのに
シャドウボクシングしてるんでしょ。代表さん。
住友・東急に無視されて次はここからカネと考えているの？

日赤高層マンションから環境を守る会 代表
ＴＥＬ０　　　　 Ｅ－Ｍａｉｌ
ホームページ ＵＲＬ
活動資金援助をお願い致します。お預かりした資金は裁判・活動費用に
使わせて頂きます。
銀行原宿支店 普通口座
名義 ： 日赤・高層マンションから環境を守る会日赤高層マンションから環境を守る会 代表

ほんとうにカネ目的の社会のクズだね

訴訟云々の話しは、購入を検討する身としては、特に気にならない、
ぶっちゃけいえば、万が一の事態が生じたとして、三井三菱が購入者に
不利益を及ぼすわけがなく、その間の賃料相当分、むしろ特にすらなる、
と、やましい考えが浮かばないでもないです。

いやなのは、この掲示板が、見にくくなることですね。
変な書き込みを飛ばしとばし読まなければいけないので、
非常に見づらいです。

まぁ、管理人さんとしては、レスが増えてくれるのが、
一番よいのかもしれませんが。

まあ、この訴訟屋は上場会社に寄生しようとする「総会屋」となんら変わらないんだよ。資金を持っていそうな大きな会社等を狙い撃ちして、被害妄想をぶちまける。いろいろと因縁つけてきたんだね。

哀れな人がいるもんだ。

始まりは、グーグルの画像より良くなったというレスからでした。
関係ない渋谷オンブズマンとやらの話は、余計でしたね。
それとも、「渋谷オンブズマンに迷惑がかかる、投稿をやめよう」となることを狙ったのかな。
いずれにしてもかなり悪質な、反住民運動のプロの投稿のようです。

関係ない？裁判の話をおおかげんやめようと何度も書き込みがあってもしつこく連投してきてるのはなぜ？
この裁判の原告が、住友、東急にも訴訟を起こしている「渋谷オンブズマン」の代表だからでしょ。
ほかにも、自分の活動をアピールするためにこのスレに無関係の羽澤ガーデンの訴訟のについて、
何度注意されても延々と書き込みをしていた。大手企業相手に金銭目的の訴訟を起こす社会の害悪。
迷惑をかけているのはキミだよ。

さいわいにもキミを嫌っている方がここにも多いようだから、早く消えて活動はブログでやってくれたまえよ

>286

ちょっと、無理矢理、検討版らしき話題に戻しますと、
中古がかなりはけてきたのが最近であるのに対し、
これは前からですが、賃貸の需要は、ここは相当根強く、
結構、すぐに消えてしまいますね。

>321

確かにそうですよね。恐らく賃貸に出されている数が僅少との理由もあるかと思いますが、全体に直ぐに埋まってしまっている印象はあります

320さんに賛同。
訴状を見れた一目瞭然だが、訴訟屋のきみ自身またはきみの近くにいる人は渋谷オンブズマンの代表だろ。あときみは本人でなければ関係者だろ。オンブズマンは逆に渋谷区議会議員からは抗議されていたり、法人のみならず個人に対しても大きな迷惑をかけている様子だね。大企業、大組織に因縁を付けることによってのみ生計をたてる社会のシロアリのような存在。

きみがいつ社会に対して「建設的」な提案とかしたことあるの？日赤に赤字を解消すべく何か代替案提案したの？「このような計画のほうがより問題を解決できます」と提案した？？ただ「赤字はいけない」「環境破壊になる」とか幼稚園児以下でもわかりそうな次元の議論を、自分と関係のないものに対して繰り返す低レベルさ。このスレッドでは荒らしとしか判断できない行動を長期間にわたって継続。

二度と羽澤ガーデンとか購入検討に関係のない馬鹿げた訴訟とか関係ない内容書くな！！

（渋谷オンブズマン（＝日赤訴訟事件の原告代表が代表を勤める団体）が名誉毀損で抗議を受けている件）
http://blog.livedoor.jp/kenposzk/archives/51623041.html

渋谷オンブズマン、何の関係があるのですか？
オンブズマンは、渋谷区の区長や、議員や、行政の監視をして、
一定の役割を果たしていると思います。
昼間っから、デマばっかりの、そんなレスを連続して投稿していると、
やはり、三井や三菱の関係者が業務として、やっているのかと思いますよ。

散漫になったのでもう一度まとめておきます。
下の写真は1997年当時のものです。
2005年の秋まではこの状態だったのです。

これより今のほうが、「緑地率」が高いそうです。
また伐採は、ガーデンフォレスト開発のためではないそうです。
開発に反対するのは、渋谷オンブズマンという、社会のダニだそうです。

日赤の再開発に関して東京都を相手取り裁判を起こしているの原告団の代表は、渋谷オンブズマンの代表

なんというか、ここって、三井でいえば、パークマンションクラス
（あるいはそれ以上）の物件だと思うのですが、不況＋定借というハンデ
があるとはいえ、ちょっと、安く売りすぎではないでしょうか。
正直、ここ以上の物件を、未だみたことがありません。
（お隣のガーデンヒルズが建て替えたりしたら、凄いことになるでしょうが。）

高いお金を出せる人がいないからといって、最高品質のものの価格を下げることは、
ちょっと解せないところがあります。

では、個人名は伏せましょう：

①日赤高層マンションから環境を守る会が公開している最新の訴状
http://nisseki.hoon.jp/pdf/midori090129.pdf
＊一番上の代表者を見てください。日本酒の銘柄っぽい姓名の人です

②渋谷オンブズマン代表の挨拶文
http://shibuyaopen.blog17.fc2.com/blog-entry-665.html
＊挨拶の最後部を見てください。やはり同じ名前の日本酒銘柄っぽい姓名の人がいます


①と②は同じ人ですよね。

あくまで事実を確認できるリンクを貼付けただけであり、渋谷オンブズマンの様に個人を罵詈雑言で冒涜したりしておりませんので、規約には違反しておりません。

掲示板のルールを守れないのは「渋谷オンブズマン」。
以前より雑談スレで話せと何回注意されようと
訴訟、羽澤ガーデンについて自演・なりすましでしつこく連投を続けて迷惑をかける。
お前がいなくなれば検討スレに戻れるから二度と来るなよ。

検討中のものですが、既に購入済みの方に質問です。
定期借地のマンションは築後１０年、２０年で売却する際には融資が難しいので買い手が付かなくなるという話しを聞きました。
また、定期借地は期限満了時には資産価値はゼロになるとも言われました。
担当の仲介業者には、所有権でこの単価はありえない、と契約を迫られてます。

実際、購入したポイントは何でしたか？
また資産価値についてはどのようなシュミレーションをなされましたか？
教えていただけると助かります。

ほとんどの銀行は中古定期借地権物件に対しての「住宅ローン」は提供しません。ですからこの物件を何年後かに
売却する場合は全額自己資金を用意できる購入者でなければならないので狭いマーケットにならざるを得ません。
資産価値としてはそこが一番のネックになりますね。

過去スレに色々と書いてあるので、そちらをご覧になるのが、宜しいかと思います。

個人的には、ここがどのようなカーブを描いて下落していくかは、良く分からないと思っていますが、
仮に、ネガさんが期待するような事態が生じたとしても、それはそれで構わないという感じです。
資産価値云々以前に、住みたいところに住むことが重要との考えです。

ただ、（所有権との比較において）割安で購入できるのであれば（ここが割安かは知りませんが）、
浮いた分を投資に回せるわけですし、経済的には、つじつまがあうハズなのかなと、なんとなく、
考えることはあります。

また、定借の一般論がこの物件に当てはまるのかも、よくわかりませんね。最高の立地に住みたい
という方（で、お金のある方）は、いつの時代も、少なからずいると思われます。

いずれにしても、資産価値を気にされる方は（資産状況等からして、資産価値を気にすべき方は）、
保守的な観点からは、リスクを避けるべく、定借は避けた方が賢明かもしれませんね。

ところで、338さんは、定借であることが気になっているようですが、ここのどこに惹かれています？
（失礼ながら、本当に購入検討者なのかな、とふと疑問に思ってしまいました。）

定借について理解した上で、現地を内覧して迷っているようならば止めた方がいいんじゃないですか、
私はもう生きていないでしょうし、今後も同種同質の競合物件のないこと、所有権ではまずない価格ですから。
地縁もない方のようですし、検討しやすくなっている中古で迷うなら他を探した方がいいとおもいますよ

340です。

ちなみに、私は、30前半ですので、50数年後（53年でしたっけ？）も、
まだ、生きている（つもり）です！（子持ちの）若い夫婦の方も多いですよ。

341ですが
私は40になったばかりなんですが、ここでは若い方だと思うんですけど
ちなみに嫁は30ですが・・・
そんなに若い人って多くいましたっけ？

342です。

341さん。すみません。
割合的に多いかどうかはともかく、若い（とお見受けされる）方も、少なからず
いる、ということをいいたかったのですが、他意はないので、不快な印象を与えて
しまいましたら、申し訳ありません。思ったより、世帯構成は、ばらけている印象です。

いえいえ他意はないんですが・・・
ここのスレにいつも大勢の子供が自転車でセンターフォレストを走り回って危ないとか
意味不明な書き込みが何回かあったのでその流れなのかと思いまして・・・

レスありがとうございます。

現在、恵比寿の賃貸マンションに住んでいます。
家族構成の変化もあり、何度か引っ越しましたが
かれこれ恵比寿-広尾-麻布界隈を転々と住んでから１０年程度でしょうか。

最高の立地とは思ってはいませんが、私どもの予算である程度の広さ・クオリティを考えると
こちらの物件が候補に挙ってくるので、先月より検討していた次第です。
勿論住み慣れたエリアで、内覧も数度しており、物件の良さは十分理解しているつもりです。

懸念しているポイントとしては、

投資目的であれば、ある一定期間の収益を想定しさえすれば
購入価格次第で買いなのでしょうが
398さんの仰るように、「定期借地物件の中古はローンが付かない」
という事は、現金で購入希望の方以外売却出来ないという事であり、
購入時と売却時の下落率が市況に関係なく購入直後から下落し続けてしまい
１０年後の価値が計り知れないのでは？
と、いう点です。
将来価値が不明という事は、購入時の価格は不動産相場からのものではなく
デベロッパーが提示した一方的な価値でしかないのではないか？
という疑問があります。

多少なりとも金利を負担しこのマンションを購入する事と
賃貸に住み続ける（こちらのマンションの賃貸も含む）事の違いが
解らなくなってしまったのです。

実は先日知人が、大崎の定期借地の中古マンションを購入した際に、
都市銀行では三菱東京ＵＦＪのみ、あとはフラット３５だけが承認がおりたという話を聞いて
申し込み直前に躊躇してしまっている次第です。

ちなみに、現在は三井住友と三菱東京ＵＦＪで事前審査は通っております。

物件としては申し分ないと思っておりますが
購入された方で、同じような疑問をもたれた上で
購入に踏み切った方がいらしたら、是非ご助言をいただけますでしょうか。

定期借地マンションは、旧法借地権や定期借地戸建てと大きく性質が異なります。

１・定期借地マンションは、建て替えが出来ない。
２・定期借地戸建ては、建て替えが出来る物件もある。
３・旧法借地権は、更新や建て替えなど借主の権利が守られている。

つまり、同じ借地借家法の権利の中でも似て非なるものが定期借地権マンションなのです。


一般的な定期借地権のメリットは・・・

貸主側のメリット、一定期間が過ぎれば確実に土地が返還され、長期的に安定した収入が得られる。

借主側のメリット、建物代金のみで購入できる。建物の所有権を取得できる。土地の固定資産税がかからない。


つまり、定期借地は地主にとって大きなメリットがある制度といえます。
旧法借地権と比べて続きが煩雑であり、公正証書を作成するなど地主側の保全をとるための措置がとられる場合がほとんどです。

土地の価値はゼロなので、価格＝建物の価値という事になります。


鉄筋コンクリート造の広尾ガーデンフォレストの建物償却期間が評価上の建物価値（＝資産価値）となります。



大雑把ですが、仮に１２０００万円の定期借地マンションを購入した場合と、そのマンションを借りた場合のシュミレーションです。（５０年間）

・購入資金計画
　物件価格１２０００万円　諸費用５００万円　計１２５００万円
　自己資金ゼロ　１２５００万円借入　金利２％　３５年　月々約４１．４万円（金利は変わらないものとする）

・賃料計算
　不動産価格１２０００万円　利回り５％　年間賃料６００万円　月間賃料５０万円（１０年毎に賃料５％ダウン）
　月々賃料：５０万円（１－１０）４７．５万円（１１－２０）４５万円（２１－３０）４２.７万円（３１－４０）４０．５万円）




これを前提として


・購入の場合、　毎月返済約４１．４万円　管理費修繕積立金約４万円　地代約１万円　建物固定資産税約１万円
　合計：月々４７．４万円（当初～３５年間）　６万円（３６年～５０年間）

　５０年間での総支払い額　１９９０８万円＋１００８万円＝２０９１６万円


・賃貸の場合、毎月賃料５０万円　２年毎更新料１ヶ月（10年毎に賃料５％ダウンとして）
　合計：月々平均　５２万円、４９．４万円、４６．８万円、４４．４万円、４２．１万円
　
　５０年間での総支払い額　（6240万＋5928万+5616万+5328万+5052万）　２８１６４万円


購入した場合のほうが、賃貸で５０年借り続けた場合よりも　７２４８万円お得であるという事になります。
月の支払いに馴らすと約６万円。


ちなみに、３５年間の比較だと

・購入の場合：１９９０８万円
・賃貸の場合：２０４４８万円

購入のほうが５４０万円プラスと僅差になります。
月に均すと１２８５７円です。


また、現金で購入し、２０年間所有した場合

　初期投資額１２５００万円
　年間賃料６２４万円（0-10年）５９２．８万円（10-20年）　総収入１２１６８万円
　年間経費７２万円　総支出１４４０万円
　差額　１０６５６万円
　初期投資額１２５００万円－１０６５６万円＝△１８４４万円

　２０年後に１８４４万円以上で売却出来れば、黒字であるといえます。


これらの計算式は、不動産購入の際みなさん検討されていると思いますが



結論から言うと定期借地マンションの資産価値を考える場合

・ある一定期間以上所有し続ける場合
・投資としての購入で将来の収益が見込める場合
・同規模の賃貸物件を借りた場合よりも出費が少ない場合

の場合に購入判断が出来るといえます。


資産価値は周辺の土地価格ではなく、建物価格（価値）が基準となりますので、賃料を基準とした収益還元やＤＣＦなどから判断する事をおすすめします。

>将来価値が不明という事は、購入時の価格は不動産相場からのものではなく
>デベロッパーが提示した一方的な価値でしかないのではないか？
>という疑問があります。

私は、数学脳ゼロなので、資産価値の算定とか、難しいことは、
一切わかりませんが、「収益還元法」？とやらで、資産価値を算定する
ことはできないのですか？

過去スレをみれば、もっと難しいことが一杯書いてあり、検討し尽くされて
いるようですが、私には、解読不能です。

まぁ、そもそも、定借であろうがなかろうが、マンションの値付けなんて、
デベが適当にしているのかな、と思っていましたが。

>多少なりとも金利を負担しこのマンションを購入する事と
>賃貸に住み続ける（こちらのマンションの賃貸も含む）事の違いが
>解らなくなってしまったのです。

よくわかりませんが、定借でなくとも、同じ問いは妥当するのでは？

いずにれしても、高価な買い物ですし、非常にお詳しいようですから、
あとは、気持ちの問題で、迷うようであれば、定借は避けた方が賢明な気がします。

出口が大変なのは指摘のファイナンスの問題でそのとおりでしょう。

まあ、住むか、貸すかしか基本ないでしょうから。

まあそんなに難しい話でなく、

定借で割安？のつもりが、ミニバブルがはじけて、えらい目に遭った、潜在的に遭ってる

ってことこそが重要では。客観的にですよ。イニシャルの買値がすべてです。

収支のシュミレーションの話題は前スレを見ればたくさん出ています。ただ、当時よりも中古の値ごなれが進んでいるのでシュミレーションは大分かわってくるとはおもいますけど。まあ、どの物件でもそうですが現地の環境を見て、価格その他に疑問があるなら、特に定借自体に大きな不安があるのなら他の物件がいいんじゃないですか。

担当営業は教えてくれたかどうかわかりませんが、
定期借地を購入する際には基本的な事を抑えておかないと、のちのち痛い目を見ます。


定期借地のマンションは「土地値はそもそもゼロ」です。

以前の借地権（旧法）は、借主の意思で借地期間が更新できるので
借地の権利という価値がありました。
しかし、定期借地の場合、借地期間が決まってしまっており、更新が出来ないため
土地を借りる権利、というよりも、一時的に土地を借りるという意味合いが強いです。


デベロッパーが土地を仕入れる際、土地代を地主に払っているわけではないので
建築費の負担だけになります。
保証金とよばれるものも、購入金額に上乗せされるものなので、実質負担はゼロです。

つまり、実際にかかった建築費+経費のみが売主の負担となるので
土地相場は一切関係ありません。

極端な話、規模・用途地域が同等の敷地が南青山と北海道にあり、定期借地のマンションを建設した場合、デベロッパーが負担する原価は大して変わらないのです。


マンションの販売をやっている人間は、誰もが認識している事だと思いますが、
定期借地の担当者の中には、良心が傷むという人も少なくないのでは？

>住むか、貸すかしか基本ないでしょうから。

346さんが自白されているように（また、一般論としても）、中古売買の実績はあるようですし、三菱東京UFJやフラット35といったローンもおりるようなので、売買ができないというわけでもなさそうですね～。


>デベロッパーが土地を仕入れる際、土地代を地主に払っているわけではないので
>建築費の負担だけになります。
>保証金とよばれるものも、購入金額に上乗せされるものなので、実質負担はゼロです。
>
>つまり、実際にかかった建築費+経費のみが売主の負担となるので
>土地相場は一切関係ありません。

「購入金額に上乗せされるものなので、実質負担はゼロ」ってあるけど、デベが土地を「購入」したって、購入金額に上乗せするはずなので、その理論でいえば、「実質負担はゼロ」では？


それにしても、定借ネガは久しぶりにでてきましたね。

定期借地は土地仕入れゼロで販売価格が丸々建物代ブラス利益って事くらい常識じゃない？

戸建ての定期借地みれば分かりやすいでしょ。


それを知らずに買う側と伝えずに売る側がいる。

それで成り立ってるって事でしょ。


周辺地価の高いエリアほどデベロッパーは儲かる仕組み。

>定期借地は土地仕入れゼロで販売価格が丸々建物代ブラス利益って事くらい常識じゃない？

なにがいいたいのか、全くわかりません。

ちなみに、嘘かホントかしりませんが、過去スレをあさると、土地代（定借の権利の購入対価）
として、デベがいくら払ったか、でてきますよ。

まー、ざっくり貸して７％の利回り、所有権物件相場の６割ぐらいの価格で買えば、致命的な失敗にはならんでしょー。

↑
このところのネガにすらなっていないネガというのも、哀れですね。
反論するのも面倒だな～。

>>354

定期借地の販売会社に質問するとちゃんと教えてもらえますよ。



土地のプレミアムが無いのが、所有権物件やその他の借地権マンションと定期借地権つきマンションの最大の違いなのですよ。

３５４さんのおっしゃる通りと思います。

３５３さんの奇想天外なウソもすごいですね。思わず笑ってしまいました。


このマンションは、日赤広尾が病院の近代化をするのにお金がなくて、これを捻出するために、もともとの病院の敷地約1万坪を54年間の定期借地に出して、これに応札したデベが数百億円の借地代を日赤に対して一括で払って、日赤はこのお金を使って病院の近代化を現在行っているのでしょう。


デベの「土地仕入れ代がゼロ」だったら、日赤はどうやってお金をもらって病院の建て替えをやるの？

あまりに明白なウソを書くのはまずいし、こういう何の根拠もないウソのネガスレを書く人の気がしれません。

>土地のプレミアムが無いのが

「土地のプレミアム」ってなんですか？
値あがったり（値下がったり）するということ？

>所有権物件やその他の借地権マンションと定期借地権つきマンションの最大の違い

その違い（仮にあるのであれば）は、それほど大きいのですか？
所有権で購入すれば例えば1億円の物件を、定借（例えば、7000万円）で購入した場合、
差額3000万円が運用に回せる（3000万円が不動産に固定されない）わけですが、
そのことを考慮しても、なお、大きな違いなのでしょうか？

ちなみに私は数学はダメなので、文系的な解説をしていただけると有り難いです。
（端的にいうと、353さんのいうところは、間違っていると思っています。）