Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その6

マンション回復の兆し　５千万円超が続々即日完売　都心限定で短命？
4月19日20時44分配信 産経新聞

　一昨年秋の「リーマン・ショック」以降、冷え込んでいたマンション市場に回復の兆しが広がってきた。３月の首都圏の発売戸数は９年３カ月ぶりに５０％超の高い伸びを記録。利便性の高い都心部を中心に５千万円超の高額物件で即日完売が相次いでいる。売れ残りの在庫処理が終わり、“目玉物件”が売り出されたことが、購入意欲を刺激した。ただ、所得や雇用への不安が強く、本格的な回復に向かうかは不透明だ。

　建設中の「東京スカイツリー」を北にのぞむ東京都墨田区の一角。今月３日、野村不動産と伊藤忠都市開発が共同開発する分譲マンション「オアシティ錦糸町」のモデルルームは朝から人でごった返した。

　すでに第１期の１次分（１１０戸）は完売し、この日が締め切りとなった２次分（２５戸）の申し込みに客が殺到したためだ。ＪＲ錦糸町駅から徒歩６分、全戸南向きという優良物件。最多価格帯は１、２次とも５千万円を超えるが、２次分も最高倍率６倍という人気を集め即日完売した。

　野村不動産の山本成幸執行役員は「駅から近い立地などが評価されたが、ここまでの反響は想像していなかった」と、驚きを隠さない。

　不動産経済研究所によると、３月の首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）のマンション発売戸数は前年同月比５４・２％増と、平成１２年１２月（５９・５％増）以来の高い伸びを記録。契約率は８２・８％と３年ぶりに８０％を超え、１戸あたりの平均価格も５０７０万円と１６カ月ぶりに５千万円台に乗せた。即日完売は、２９物件８９６戸に上る。

　リーマン・ショックによる不動産市況の冷え込みで、不動産会社はこれまで供給を絞り込んできたが、在庫調整が一巡。魅力的な物件が売り出され、「実際住むためのマンション購入を検討していた人の動きが活発になった」（大手不動産会社）という。

　ただ、活況なのは都心部だけ。２１年度の発売戸数は東京２３区が１５・８％増と伸びたのに対し、都下は３・５％減。神奈川県は２９・７％減、千葉県も３０・９％減と軒並み大幅なマイナス。近畿圏も１２・４％減と２年連続で２けたのマイナスとなった。

　同研究所の福田秋生企画調査部長は「首都圏だけで８万～９万戸も売れる時代には戻らない。５万～６万戸が妥当で、そこまで回復するにもまだ数年かかる」と、回復は道半ばと分析する。

　２１年の首都圏の１戸あたりの平均価格は４５３５万円で、１４年に比べると１３％も高い水準に高止まりしており、賃金や雇用への不安を抱える多くの世帯には、まだまだ手が出ない。

　みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「景気回復の先行きは不透明で、市場の回復が短命に終わる可能性もある」と指摘している。

初めて「浜川崎」へ電車で行った。「浜川崎」を見るとなんとなく有明の将来像が見えた感じがした。高速道路、工業地域、マンション群、マンション側には海がないが、かなりイメージできた。

今検討できる物件だと、ここぐらいしかコレってのが無いですよね。

新豊洲や晴海はまだ先だし…。
タイミング的な問題ですけど、南東買えそうなんで満足してます！

ここの南角の部屋ってすごく良いですね。値段的に手は出ませんが、何となく他の部屋に比べて割安な感じがします。

>>444さん
一期＆会員一次で出てた南角部屋は完売してましたね。

残りは23F以上だけかな？

>>445さん、
ありがとうございます。やはり相対的に割安感あったんですね。両側にバルコニーって良いですもんね～。低層階は特に人気があったんでしょうね。

今のところ、今年一番のお買い得物件ですよね。

物件価格は激安なんだけどね。

確かに割安。
ここ見たら、豊洲なんかアホらしくて検討にも入りませんでした。

どうしても今買いたいっていう人たちにとっては選択肢が少なすぎますよね。

浜川崎、ググってみたけどイメージできなかった。
ローカル線の駅の風景しか出て来ず・・・

>411
駐輪場、私も気になってます。
お気に入りの自転車なので手放したくないし。
何とか当たることを祈りましょう。

>450
ここの場合はCTAという選択肢もありますね。
自分はBASのプールやシャンデリアは要らないのでCTAも検討しましたが、あまりにお見合いな感じ、すぐそばが学校というのがちょっと。
修繕一時金もなく、積立金も妥当な金額なのは魅力でしたが。
BASは管理費が高過ぎる印象です。
プールがあることを考えても高いんですよねー。

でも、物件価格と相殺して考えてみても割安じゃないですか？

将来の管理修繕費を考えると割高になっちゃうんですよねー

BASのシャンデリアは私もいらないなーと思ったんですが、
CTAの場合は駅が全部遠すぎるのと生活に必須のスーパーが遠いのが
一番のネックになってこっちにしました。

去年ぐらいにCTAのMR行きましたが、その時にリビングが広めのプランが無かった…
ってのもポイントですね。

あとはお台場への徒歩で行ける距離感でしょうか。

価格面だとCTAの方が安かったんですけど、せっかく眺望のいい湾岸ならバーとか
広めのゲストルームもあった方が良かったので管理費は納得してます。

ここはバーからも虹橋が見られなくなるのは残念ですね。

なんで見れなくなるんですか？

新タワーで遮られてしまうからです。

トウタテは自主ローンでもローン特約付きます？
ご存知の方いたら教えて下さい。
物件は気に入ったけど営業さんが頼りなくて疲れます。

管理については入居当初はもめる可能性はあるが、BMAみたいに徐々に改善して行けばいい。
組合と住民に強い意志があれば問題ない。

BASのマンション内に真の住民用掲示板を作ればよいですよ。
偽住人さんに荒らされないようにするには、それくらい必要かも。
BMAでは、今後そのような動きになるようですよ。

それにしても、BAS安いですよね。
BMAで有明は割高だと思ってたが、BAS見るとやっぱり有明はお買い得だなと思ってきました。
今年一番のお買い得物件じゃない？

なにやかにやいってＣＴＡも夜かなり電気着いてるので結構入居しているぽいね

ということは、虹橋が見える有明のマンションは、オリゾンとガレリアだけになる？
オリゾン、ガレリアからの虹橋は小さくしか見えないんでしょうか？

虹橋眺望確保したければ、新タワー待ちしかない？

CTAは眺望命のタワマンでしょ。
俺は興味ないけど、世の中には眺望好きの人も多いってことのようです。
いずれなくなるかもしれない眺望、何がいいんでしょうね。

所詮掲示板みているのは一部の湾岸オタクか周辺の競合物件関係者くらいだからね。

オリゾンが一番無難なのかなぁ。でも、中古だよね。びみょー。

安いって何を持って安いなんだろう？
この住環境では決して安いとは思えない
ただ他の湾岸の中では一番安い
湾岸希望で予算がない人にとってはこの上ないマンションだと思う
ここを検討している人って他の湾岸マンションと比較するから環境がひどいとかになるけど同じ値段で他のマンションと比較したら悪くないと思うな

環境は特にひどいとは思わないけどね。緑も多いし、これから、整備も進むしね。
山手線南西部へのアクセスは豊洲よりもぜんぜんいいとおもう。
東京にかぎっていえは、多少豊洲の方が便利だが。

ここを選ぶ人は、眺望もそうだが、緑化率、水辺の公園、プロムナードなどそういう環境が気に入っているんだと思う。

東京の他の地域と比較して安いという事じゃないでしょうか？
このレベルのマンション自体がそもそも東京都内に少ないですし、こんな値段で出てる仕様のよいマンションは無いですよ。

普通に考えて安いと思います。でも、共有施設が要らない人には合わないでしょうね。
もっとシンプルでもっと安いマンションが有明にできたらいいのかもしれないですけど、それだったら別の地域で安いマンション探してもいいですよね。

それと将来性ね？
他の地域で、もっと安く、もっと便利に、だけなら探すことはできる。
でも、都内でこれだけ将来性がある地域は少ないのでは？
居住するだけの「屋根・風呂・寝床」とともに、人生において将来に楽しみがもてるというのが価格にできない価値だと思う。

それらに値段をどうつけるかは、人それぞれ（お財布の中身しだいか）。

確かに安いですよね。
有明のマンションは大規模で分かりやすくて、結構好き。

>474
「徐々に」って書いてあるだろ。
ぜんぜん改善されてないって、
BMAの内情知らないのによく言えたもんだ。
そっちが勉強すべきでは？

>474
>ＢＭＡはぜんぜん改善されてないのでが・・・・
>だから入居者版で東建の管理は悪いといってるのですけど・・・・
>あちこちで、このデベはもめているのですよ。
>良く勉強してください。

BMAの住人さんはここで何がしたいの？
トウタテや管理会社に不満があるのはわかったけど、
その怒りに同調しないからって勝手にフラストレーション溜めて八つ当たりはみっともないですよ。
トウタテや管理会社がイケてないのはBAS購入者や購入検討者のせいじゃないでしょ。
何を期待してるの？

「そうなんですか？やっぱり申し込むの辞めます。教えてくれてありがとうございます。」
とか言ってもらいたかった？

＞459
ローン特約つかないよ。

まぁ、安く買いたいという理由でネガってるだけでしょう。
どうせ買えない人なので、気にする必要ないと思いますよ。

楽しくやりましょう。

まぁ、十分安いわけだが。これで買えないなら千葉方面に行くしかないと思う。
都内でもっとタワマンが安く買えるところってあるか？

管理言ってる人は単なる煽りなんであんまり反応しない方が…。

管理費高いんで、レベル高い管理は望みますが、それは管理組合がしっかりして
取り組むべき話なんで今からとやかく言う話では無いかと。

タワマンで管理組合がしっかりしてって可能なの？
どこのタワマンも理事の立候補はほとんどないらしいよ
しっかりというあなたも立候補しないでしょう？
理事じゃない人のしっかりは理事会に意見書を出したりここで投稿したりぐらいでしょ？

将来性の価格はそれまでの期間我慢する購入者が取るべきであって将来性の価値を売主に支払うのはどうなんでしょうね？
マンション販売戸数は年々減っていくし供給は出てくるから待つ人ほど有利になる
有明は＠200に近づいていくそうな将来性の方があるような気がするが今買わないといけない人もいるからそれはそれでしかたないこと

>>484
立候補出来るなら立候補するつもりですが。
ただ立候補制だと特定の人が大挙して立候補して都合がいい管理をしちゃう可能性も
ありますから、大規模タワマンで立候補制の所は少ないんじゃないかと。

管理費高い…と書きましたが、自分がそう思ってるわけではなく、
文句言う人はそういう高いと感じてる人なんだろうなーと思ってます。

まぁ、疑問系でいろいろ書かれて最後が「待った方がいい」って書き方なんで
煽ってるだけだと思いますが。

江東区ごときでこの管理費だから高いので、港区の海っぺりを考えなければ普通の値段かと。

管理費はプールがあるから仕方ないとしても修繕積立金がどんどん高くなっていきますね。
タワマンだから仕方ないけど高いっすね。
それでもタワマンの修繕費は不足するって言われているから一時金徴収はいつかは必要になりそうですね。
色々修繕することはいつかは必ず必要なんだから仕方ないんだけど、、、

なんつうか、それどこのマンション買ってもおんなじですから。
むしろ、このマンション買う層なら、安心できそうな気がするよ。

BASはBMAより駐車場代を高く設定する代わりに管理費を安くしてるんですよね？
将来車離れが進んだらどうなってしまうんでしょうか？
駐車場代の収入の内訳はどうなってるんでしょうね（管理費、修繕積立金にまわすそれぞれの割合）

駐車場設備を減らして、修繕費用を抑える工夫が必要になるかと。

以前もかかれてましたが、かなり割安な価格で売り出しされているのですね。
これはお買い得だわ。
交通の便さえ我慢できる程度であれば、いい選択肢かも。

豊洲も見習って安く出して欲しいよ。

>>491
タワー型の機械式駐車場ですが、駐車設備を減らして修繕費用を抑えることってできるんでしょうかね？！
駐車場代を高くした代わりに管理費が安くなっているので将来はBMAより運営がややこしいことになりそうですよね。

>487
>それでもタワマンの修繕費は不足するって言われているから一時金徴収はいつかは必要になりそうですね。
一時金徴収は既にに計画に含まれてますよ。
初回は12年目だかに50万という数字が出てますよね。
ああいうのはもっと大々的に書かないと知らないまま購入する人がいそうだ。

>>493
誤解があるようです。
駐車場は、例年近隣の駐車場代が上がっているので、BMA当時より高くなっているんだと思います。
管理費が、BMAと比較して安いのは、単純にBMAの管理スタッフより人数が少なくて済むからだと思います。

駐車場のみで予想をするなら、
・相当先には付近の駐車場は28000～30000円まで上がりますので、差が大きくなったら物件内駐車代も値上げが可能でしょう。
・ＥＶなどのエコカーがもっと普及した時点で、現在の駐車場設備を改造する補助金支給が予想できるので、その際に定期補修を一緒に行うといいかもです。

遠い将来のマイカー保有率についてはなんともいえませんけど、物件の駐車場率を考えれば台数を減らすとかスカスカになることは考えにくいです。
なぜかCTAは駐車場がスカスカらしいけど、その理由は不明（知りたいです。）

>>494
既に計画されてる一時金はもちろん知ってますよ。
でもそれだけではきっと将来は足りないだろうから更なる一時金が発生するだろうなーと勝手に予想してます。

>>495
営業さんからは「BMAより管理費を安く抑える代わりに、駐車場代は18000円スタートにさせてもらいました」と言われましたよ。
だから誤解ではないと思うのですが。

>>496
PCTなんかは管理費余って余剰金として一時金用にプールしてるみたいですよ。
BMAはどうなんでしょうかね？バーやSpaの利用費も管理費収入になるみたいですし。

BMAは車オーナー多いみたいですし、自分もBASでは駐車場借ります。
ここの立地は車向きだから、スカスカって事はないでしょうね。

CTAの方は管理費の低さで食いついた人が多いからかな？
管理費までケチりたいなら、車なんて維持しないかと。

>>497
管理費、最初は余裕があると思うのですが不安なのは将来なんですよね。
駐車場も最初は利用率高いと思うので問題はないと思いますが、将来は利用率下がってくると思うので。（車離れ＆老齢）

ＢＡＳの駐車場代がどれくらい管理費や修繕費に充てられているか（内訳）がわかればよさそうですね。
もし駐車場代にけっこう頼ってしまっているなら利用率下がってきたときに何か手を打たないといけないですね。（管理費ＵＰとか）

まぁ、どこのマンションにでも言えることなので、気にする必要ないかと。
何年住むのかを想像しておいて、その分の修繕積立金・管理費くらいの余裕をもっておけば大丈夫でしょ。

あんまり長く住まないならそこまで気にしなくてよさそうだけどね。

裕福とは言い切れないけど、長期的なランニングコストも払えそうだし買うことにしました。

東建の管理面など不安もあるけど、個人的に勤務地が恵比寿で楽なのと、有明の解放感(郊外みたいな？)と共用設備(一部自分には不要だけど)、間取りにも満足してるんで。

今後有明にできるマンションを待つ手も考えたけど、駅近じゃなくなってくし、スーパーが一階にあるのも決め手かな。
周りにボコボコとマンションが建っていく光景も面白そうだし。

と、プラス思考でポジってみました。
これからは前に進むだけだ。来年３月入居、先長いな〜

まぁ、今の情勢を見てると、お買い得物件には間違いないしね。
いつか、振り返って「良かった～」と思える日が来るんじゃないかな。
正直、豊洲も考えてたけど、今の値段じゃ買いにくいです。

＞504
＞いつか、振り返って「良かった～」と思える日が来るんじゃないかな

503です。
コメント励みになります。

未来の有明に期待はしてますが
現状の有明にも満足してるんで
＋α部分が今後出てくればなと。

確かに、今後は有明物件も安く買えなくなるかもしれませんね。
最後のお買い得物件になりそうな予感。

今年どうしても買うなら安い物件はここくらいかなと思いますが
急いでいなければ今後出てくる物件は今より安くなるんじゃないかなと思います。

ローン組む方は変動ですか？固定ですか？
変動がいいような。
固定もいいような。
迷います。まあ決めるのはまだまだ先でいいんでしょうが。

公式HPの物件概要が更新されたね。
販売72戸になってるから、累計300戸超えたかな？

1期の契約率が87％だったからまだ300戸は超えてなさそうな。

景気も持ち直しているようだし。もう安く買える事はなさそうに思えますが、、、、、、、

でもこれから安い土地価格で仕入れた物件がでてきますよ

有明の実力は＠２００から＠２３０じゃないかな？
よほど経済がよくならない限り今以上に高いマンションは出て来ないと思う
ただ眺望確保の北西住居専用地域は＠２５０ぐらいになる可能性はある
過去の経済を見ると6割ダウンの6割アップそこがしばらく維持されるとすると40％×160％＝64％の経済がしばらく続くから今の状況がしばらく続くんじゃないかな
土地を安く仕入れたマンションが出てくることもあるから売れる値段で出しやすくなる
待てる人は待った方がいいし今じゃないといけない人は買うしかない

マンションのミニバブルがはじけたけど、まだマンション価格がミニバブル前に戻ってないからね。
今販売中のマンションはまだミニバブル時に土地を仕入れてるから。
来年後半くらい？から安い土地で仕入れたマンションが登場してくるからどんな価格で出て来るのか、今年買う人もそれまで待つ人も気になりますねー。

そうですね、土地は安くなるかもしれませんね

でもBASでスーパーができることや台場の新複合施設ができることとか
将来的に豊洲市場の移転が決まれば、有明も今よりは人気が出てくるで
しょうし、発展次第ではデベも強気の価格設定で来ると思いますけどね。

私は買い時と踏んでますけど、結局は個人の判断かな。

ここは@230前後だから、買ってOK。
新タワーは、強気なデベが絡んでるので、高く出てくる。
@250～@280と予想。

有明以外にもこれからどんどんマンション供給されますよ。楽しみですね。

今ある固定資産税の減税とか、住宅ローン減税についても将来的にどうなるかわからないしね

確かに有明にしても豊洲にしてもスミフは強気だな

今マンション売れてるのは東京２３区内限定で、マンションの供給数も少ない印象ですよね。
これからは湾岸地域だけで今わかってる分だけでも6000戸くらい（もっと？）マンションが供給されるので供給過剰になって値崩れしないかが心配ですね。

新タワーが＠250はないでしょう
新ＣＴＡもあるし
ここの完売までは相当期間があるし
割安に供給されるんじゃないすか
待ちに１票

安く仕入れても、高くうれる状況になるなら高く出してくるのがデベロッパー。
良心的なベンチャー系デベが出てくればいいが、おそらく有明にくるのはがめついデベロッパー。

俺の勘だけど、有明の底値はBASなんじゃないかな。
BAS自体、次の売り出しから値上げしてくる可能性だってある。

あとは消費税値上げが必死ですからねぇ。
住宅ローン減税も今年一杯が500万リミット、来年400万、再来年300万で
100マンずつ減額ですし。

正直、今の有明でこの価格で売れてるなら道路整備すすんで環境整ったら
下がる方向は考えれないと思いますが…。

俺もそう思う。有明が今後安く買える事は無いとは思うんだけど、
どうせなら有明より豊洲が欲しい。

でも、高いんだよね。

有明BASは入居まで11ヶ月もあるが順調に売れている。
豊洲シンボルは入居まで３ヶ月だが、予想以上に高く様子見多し。
竣工後の契約数では明暗分かれたかな。
まぁスミフは竣工後売りが基本なので、ゆっくり売って行くでしょうネ。

新タワー＝新CTAじゃないんですか？

本当、湾岸地域はマンション供給多過になりそうですね。
値付けが楽しみです。

消費税UPがこわいなー

もし今後でてくるマンションがＢＡＳより高くなってるならば金利も上がってる時代になってるでしょうねー。

まぁよっぽどの経済回復がない限りは、オリゾン販売時の価格帯に戻るでしょうね。

↑なんで？

プチバブルがはじけたから、プチバブル前の価格に戻るってこと。

周辺は変わっても有明はそんなには変わってないですからねぇ（商業施設できず）
当時の価格とまでいくかはわからないけど、プチバブル前に近い価格まで下がるのは自然な流れかなと思うのですが・・・。
ちなみにプチバブルまでの価格貼っておきます。みなさんのご参考になれば。
プチバブルで急激に価格が上がった中で、晴海レジデンスはとっても安かったですね。

2004.12 オリゾンマーレ ＠197
2005.1 ダブルコンフォート ＠159
2006.2 ガレリアグランデ プロパスト ＠192
2007.2 ワールドシティタワーズ ＠244～285
2007.4 アップルタワー ＠184
2008.1 THE TOKYO TOWERS ＠205
2008.2 キャナルファースト ＠193
2008.3 パークシティ豊洲 ＠229
2009.2 BEACON ＠260
2009.3 ブリリアマーレ有明 ＠270
2009.5 ザ晴海レジデンス ＠210
2009.6 シテイタワーズ豊洲ザツイン ＠280

晴レジは目の前清掃工場だしなぁ。

全く。晴海レジに関しては特殊要因なのにね。

でも晴レジは運河沿いなのがよかったね。

有明と晴海じゃ比較にならないでしょ

遠すぎるのと交通機関が貧弱すぎ

晴海は中央区だし駅ができる計画あるし

プチバブル弾けたのって、２００８年じゃなかったっけ？
たしか、その後に日経平均株価は６０００円台になった。
今は１１０００円だよね。

今現在はどっちかというと、バブル気味。ちょっと過熱感あるよね。
俺の感覚によると、プチバブル時の９割くらいまでに回復してる。

ネガさんにはプチバブルが弾けてるように見えるんでしょうか。ニュースや新聞見てる？
まさか、２００８年で時間が止まってるわけじゃないよね。