世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

回収でなく改修な。

中越沖でなく中越な　あと十勝沖とかあるけど、建築基準法を大きく買えたのは
宮城沖地震だな。阪神淡路も大きかったけど計算基準は大きくかわらなかった。
それだけ１９８１年の改正は大きな見直しだった。
地震時の横にかかる力を自重と同じくらい大きく見ているんだよ。
保有耐力とかいろいろ新たな概念加えて強化した。
実際に阪神淡路では、１９８１年の改正がいかに適切だったかはからずも
実証する結果になったね。
問題は姉歯ちゃんの大馬鹿者だね。経済テロリストだねあいつは。
とにかく建築家不信と確認申請の遅延で建設業界を不況のどんぞこに追い込んだ
その功績はたいへんなもんだよね。

そんな簡単に改修はすすまないよ。
損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。
首都も移転するし順番待ちの改修も資材も高騰して莫大な費用がかかる。
あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。
しかも3連動地震は約1200年に一回更に巨大地震になることがわかっている。
前回の巨大地震は約1200年前 次回はかなり危険!
地盤の隆起は愛知県から神奈川県にかけて通常の東海大地震で1〜 2メートル
それが1200年に一回の巨大地震では8メートルということが地盤調査で判明している。
一瞬で8メートルも地盤が跳ね上がる。その後に揺れは10分間 それから余震が延々と
マンションは倒れはしなくても住めない状態になるよ。
木造建物の被害は更にひどいけどね。

まるで神のおつげだな。見てきたような口ぶりが笑わせてくれる。


もっと論理的に話せよ、きみ。
学校でてんのか？

一級建築士が全国で３２万人いるが構造技術者はそのうちの７％２万人くらいで構造計算で飯を食えているいるひとは８０００人弱らしい。
要するに建築業界では日陰者的存在だから発言の機会を与えられるとついつい大げさなことを言ってしまう。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/nankai/36/shiryou/shiryou4.pdf
日経アーキ元編集長のＨ氏もあやうくビルの話とマンションの話を混同しているようだ。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100125/206875/
建築物の一次固有周期は、同じ構造形式の場合、建築物の高さにほぼ比例します。ＲＣ造よりＳ造の方が、一次固有周期が大きい。
建築物の地上部分に作用する地震力は、建築物の固有周期が長い場合、一般に、硬い地盤に比べて、軟らかい地盤の方が、地震力が大きくなる。
建物の地震被害というのは建物の固有周期が地震の揺れの周期と共鳴するとき
起こる。

＞あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。

わるいが学生時代、その手の文献はさんざん読まされたよ。君よりはかなり詳しい。

＞895は
ノストラダムス系のキティちゃんだよ。たぶんちょっと前には日本破綻とか
騒いでいて、外れたから今度は三連動大地震ときたか
まぁ、気持ちはわかるが、こういうのと付き合うと金運が落ちそうで怖いな。

＞895さん

教えてください。東海、東南海、南海地震で東京の震度はいくつくらいなんですか。
名古屋や静岡や四国は大被害はわかるけど、東京は長周期地震動でそれ以上に
揺れちゃうわけですか？

地震ってそこまで卓越周期が長時間続くものなんですか？
中層マンションの固有周期って２秒以下なんじゃないですか？
地震も共鳴しない限り揺れは少ないっていうのが常識なんじゃないですかね。

何度もいうようですけど、そこまで危ない地震が確かに起こるならなんで
リニアモーターカー作る計画が進んでいるんですか。
遷都もあるなんてロマンチックでいいですけど復旧するのが精いっぱいで
どこにもそんなカネないでしょうに。

まだ、調べてないでしょ？って何？？

なに言っての、インターネットで調べて裏も取らないなんて子供同然だね。
夏休みの宿題じゃないんだから

災害マニアってのは、廃墟マニア同様にそういうカタストロフィーが好きなんだよ。

でもね、日本の経済はそんな安直なうわさで動かないの

過去の災害記録を研究して防災計画や耐震・耐火・道路の拡幅、インフラの防災性能を高めて
いるわけで災害のたびごとに都市は強化されている。阪神淡路でさえ４５日で主要なインフラは
復興した。倒れた建物はすべて旧耐震設計。
１９８２年以降竣工の建物は小破にとどまったのを知らないのかね。

まぁ、きみにどうこうしろというわけじゃない。無知な人も世の中にいたほうが
楽しいから許すよ。

890と892は同じように改修を間違ってる。
恥ずかしい自演だなw

＞損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。

がはは、ソースは？

自演じゃない。連投と自演は別だろ　ボ　ケ。ここの書きこみ全部オレ。キティちゃんとオレしかいないだろ。

で、ナマズの養殖以外に何投資しているか教えてくださいませんか。
お願いいたします。
嘘なら教えなくていいですよ。

阪神程度の地震と巨大地震の規模の違いも知らないようだな。
今の建築物は巨大地震になんて対応してないよ。
1200年周期の巨大地震がありしかも前回が1200年前だったのが判明したのはここ数年だからね。
リニアがどうとか馬鹿すぎるよ。
政府が全能で全て調査して対策とってるとでも思ってるのかねぇ
とんだあまちゃんだ

あ、さっきの人・・・ってところにひっかかっちゃったのね。
すまん、自分の投資をあんたみたいな馬鹿に説明する自分が間抜けに
みえたので、さっきの人って書いたが要するに「俺」だ。

これでいいのか？

＞305
だから、それが初耳だから、ソースを教えてください。
お願いしますよ。この通りだ。

ソースはこれか？
http://desktop2ch.net/eq/1284437265/?f&fromheader

ばかったれが、時間のムダだったよ。

あきれたな。

前回の超巨大地震は
887年の仁和地震
その他にも歴史には残っていないが過去5000年でさらに三回起こったことが
地質調査で判明している。
あまちゃんはそんなことも知らなかったの?
それに同じ間違いしたからかくしきれなく白状したが恥ずかしい自演してるし

そういう地震の歴史は建築学科の授業で聞きましたし単位も取得しました。
だから２チャンネルネタに付き合う気はないですから、検討スレで活躍してくださいね。

よいお年を

政府は建設するときは
最大でM8.3までしか想定してないし対策もとっていない。
だけど次にくる可能性の高い超巨大地震はM9クラス。
あまちゃんに残るのは住めなくなったマンションと
ローン。

マグニチュードは地震のエネルギーの対数と線形関係にあり、マグニチュードが2増えるとエネルギーは1000倍になる。
わかって書いてるの？マグニチュード９ってｗｗｗ　あほか　全員即死だぞ

1200年周期は最近わかったことだからまだ学生の時には聞いてないだろ。
建築学科だから凝り固まった発想しかできないんだね。
俺は弁護士だよ。
建築の細かい話はしらんガマンション投資が危険なのはわかる。
もっとリスクが少なくて収益あがる投資すればいいのに。俺は批判するために書き込んだ訳ではない地震リスクを伝えたかっただけ。自己破産するときは相談に乗るよ。

五時半には出かけるからね。
よいお年を!

だからね
1200年周期で
マグニチュード9クラスが起こってきたことやっぱり知らなかったんでしょ？
その書き込みからして知らなかったっぽいね。
だからマンション投資しちゃったんだね
無知は怖い。

起きたかどうかって地質調査の「推定」で事実じゃないよ。
断層が変化していて、放射性同位元素の年代推定で１２００年前とか推定しただけで
事実は不確か。
過去のことでさえ曖昧なんだから、未来なんて誰にもわからない。

よくＢＣＰとかのテクニカルレポート読まされたけど、推定の数値の積み上げの
代物だよ。不動産はマスで評価するものでなく個々の物件の特異性をみるべき。

単体の防災性能は個別に調べなくちゃ評価できないよ。

確かに、地震リスクが極めて高い東京で不動産投資しているのは中国人と日本人しか
いないだろうけど、投資した時点ではハワイのコンドミニアムとか欲しくても買えなかったよ。
いまようやく２ベッドルームで７０００万くらいの中古でてきたけどね。

未来のリスクを確立でなく確実というような奴は信用できないな。
東京湾北部直下型は、確実に小泉政権と三■総研のでっちあげだったと思うけどね。
ＢＣＰ屋がネタを変えて飯食いはじめただけでしょ。西日本は結構本気でカネだしてるけどね。

あこぎな商売だと思うよ。人の不安に漬け込むのは。

オカルト的な言い方で返すなら、未来はひとつじゃないんだよ。過去もいくらでも
新たな歴史的事実を発掘して覆せる。

将来マグニチュード９（やめてくれ、笑っちゃう）の地震が東京を襲う未来を生きるのも
選択、なんにも来なくて平和な未来を選択するのも自由

そういうことを道元禅師がそれこそ８００年前に書いていたらしいよ。

ただ、おもしろいのは不確実であるはずの未来を確実だといいつのることで不動産が
暴落して次に別の事実をアナウンスして暴落したものを買うというビジネスが
ある人種のなかではあたりまえに行われるようだね。

風説の流布というのだそうだが、不動産では違法ではない。おやりになったらいいだろう。

ハワイの物件を購入したほうがいいね。
もっとも東京のマンションが地震リスクを認識する人が増えて暴落し
地震リスクを考慮しても旨みがある程度にまでなったら東京でもいいかもね。
あ あなたはその前に購入しちゃったんだ 可哀想に。
今売れば間に合うよ。
それでハワイのコンドミニアムかったらどうよ。

きみもほんとは少し不安になってきたのでないかい?
超巨大地震で検索してごらんよ。
過去の大震災で各地域でどんな現象が起こったか調べてみるといいよ。
俺はいろんな文献で調べてみたから。

人のカネを預かる立場（サラリーマンも含め）は大変だな。
大地震はこないと言い切れるか・・・なんて問われたら、くるかもしれません
確率ゼロじぁありません・・・そう答えたんでは仕事にならないから
着たら責任とれません。来ることに備えるべきです。くらいは言うでしょう。
そういう学説（周期ってのが全く科学的根拠がない。マグマが同じリズムで
動いているのか、地球温暖化や太陽磁気の影響なのか、惑星直列の影響かｗ）
があるみたいだ・・・って人のせいにしちゃう。
地震学ってそれほど確かなものじゃない。だいたい理学部地学科は落ちこぼれの
集まりだといってもいいくらいだから。
産総研でもろくな情報持ってない。
だって地震を防ぐのは学者の役目でなく土木・建築の役目だから。

その点、個人は楽だ。自分のカネが３０００万あったら、不動産に１０００万
株に１０００万、残りは住宅ローンの返済と国債に・・・みたいに自分で
決められる。
大地震なんかこない。きても俺んちだけは壊れない。そう納得しているわけで
平気だよね。

だいたい９０００万ぽっちのミニ不動産３つの改修費用なんて知れてる。
不動産関連の弁護士で五十嵐敬喜さんという人がいたが、あのひとのおかげで
区分所有法という不完全な法律がずいぶん補強されたよね。
建築基準法についてはさすがお手上げみたいですが
http://www.youtube.com/watch?v=-5beNzNsTPA

とにかく大地震はさておき、危ない建築を見極められる人がいないのが
大問題だって五十嵐先生も言ってる。
デューデリが自分でできない人は、不動産は買うべきではないと思うよ。

ゴムに詳しい人はゴムに投資、日本のマンションに詳しい人はマンションに投資
１２００年周期の地震に詳しい人はそれをレポートして海外投資をシンガポールなり
インドなり上海なりに誘導したらいいんですよ。

画一的に日本の不動産とか東京の不動産とかいっちゃうところが素人なんだよね。

さて、行ってらっしゃい。年明けは弁護士先生インドあたりかな。いますごいよね。

>>913
M9クラスだと何故皆さん即死なんでしょうか？
まぁ、マグニチュードとはなんたるかを理解したつもりで知ったかぶりをしちゃったんでしょうが、あまりにも恥ずかしすぎです


>>916
推定の積み重ねが何故悪いのですか？
そもそもそれを言い出しちゃったらリスク分析は無意味になりますが？
あなたはリスク分析やBCPがなんたるかの基本的な理解が全くできていない人であることがばればれですよ


>>917
せめて確率という漢字を覚えてから書き込んで欲しいな


なんか、年末なのに痛々しい書き込みが多いですね

マグニチュードと震度というのを素人さんは誤解している。
それとモーメントマグニチュードと表面派マグニチュード
の違いもわかってない人が多い。

そもそもマグニチュードは地震のエネルギーの強さを表す
数字。実際の影響は到達した時点の震度（揺れの強さ）で
表す。計測震度計で観測する。

確かに東海・東南海のプレートテクトニクスによる大地震
の規模がＭ９だとしても、名古屋の震度が７なら横浜は
６．５、東京はせいぜい６くらいじゃないのかな。

歴史的に記録にないというのは影響の範囲が局地的か震度が
小さかったのかもしれない。
震源地のエネルギーは大きくても伝わり方は異なる。
チリ地震のときの津波は有名だが揺れも我が国で記録されている。
地盤を通じて伝わる波動は減衰する。震源地の深さなどで震度の
分布は相当に違ってくる。

長周期地震波というのは、比較的やわらかい沖積層のなかで
増幅されて波長が伸びる、つまりゆるやかな振動が伝わる。
７秒周期の振動というのは相当にゆっくりした動き。これに
共鳴する固有周期の建造物だけが揺れ、そうでないものは
揺れない。

国の施設がマグニチュード８．７対応だとか駄法螺こいてた人が
いたが、そんなの意味ない。
その場の震度のいくつまでに対応できるかが重要。
耐震設計とは、震度を基準に設計するものだ。
震度７で倒壊しないとかそういうレベル
震度７というのはどういう揺れかというと
家屋の30%以上が倒れ、山崩れや地割れができる。
というレベル。

東京湾北部直下型でも想定震度は６だったよ確か。

>623
ケータイからカキコ乙！

でもちょっと早すぎたなｗ

これは、どこまで行っても平行線ですねぇ。
宮古島に住むやつは台風が怖くないのか、長崎県のやつは水害の学習効果がないのかというのと同じ。

断層から推定するのはモーメントマグ二チュードといいます。その場で起きた地震のエネルギーの大きさを推定します。一方表面のエネルギーを表面マグニチュードと呼びます。Ｍ９のエネルギーまともに受けたら転倒して即死ですよ。
エネルギーが伝搬することで地盤の隆起が起こるわけでなく地盤の隆起や沈下そのものが地震の一部なわけです。
プレートテクトニクスというのは学説です。何か起きたらその理由を説明するのに大変都合がいい。しかしそれを未来予測に使ってるいるのは詐欺師だけ。

震源地でＭ９のエネルギーが地殻を伝搬して減衰しながら地上へ到達する。
固い物質は地震のエネルギーを伝搬しづらいから距離の二乗に反比例して振幅つまり地震のエネルギーは減衰するのです。
直下型ってのは怖いわけです。活断層とかのマップが産総研から出ていますから見てみるといいですよ。断層がそのまま震源となる場合も結構多いです。

リスクマネジメントって掛け算だからねぇ

誤差ってどんどん広がっていく。

また一個でも不確かな情報が入ったら全部ウソってはなしでしょ。

当該地区で今後３０年間に震度６以上の地震が起きる確率　７０％（科学的根拠不明）
その建物が震度６で受けるであろう被害　　　　　　　　　簿価の１０％程度
その改修までの空室時間　　　　　　　　　　　　　　　　６か月
家賃の低下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５％
不動産時価の低下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０％

こりゃ誰でもやめたくなりますわなｗ

何のための計算かといえばファンドが日本の起業買収するときの保有夫不動産
を過小評価するための道具立てだわさ。　　　　　　　　　　　　　　　

人からもらった情報でデューデリしているようなお気楽な人にはリスクマネジメントの
本質はわからないだろう。
リスクマネジメントとはどこまでその対象に詳しくなれるかだよ。

ところで世帯年収1000万から2000万の方、いくらの家を買いますか？

その点でいえば、立地といい災害後の対応といいワンルームは確かにやばい。しかし立地を考えると災害復旧の再開発では地権者になってぼろもうけできそうな気もするよ。
ローンに関しては災害復旧無利子融資とか出てきそう。復旧住宅確保特別措置法とかでるぞきっと。被災住宅固定資産税免除とかあるだろ。
資材なんて韓国中国台湾からいくらでも来るよ。地方のあぶれゼネコンが大挙して東京にくる。日比谷公園は労働者のテント村になるね。東大阪の労働者も全部東京で復旧工事だ。
赤字国債増発する名目ができて政府は喜ぶな。国債発行残高はかるく１千兆円超すなぁ。

>>925
意味不明・・・
もう少し一般人でもわかるように書いていただけないでしょうか？

>>926
平行線というよりも、あなたと私は根本的な軸が違うので平行かそうじゃないかを論じること自体に意味がありません
そもそもあなたの軸は地震の振幅でゆれゆれのようですが


で、プレートテクトニクスを未来予測に使っているのが詐欺しということですが
少なくとも地殻の移動については理論通りになっています
地殻の未来予測には十分使えるかとおもいますが、それを覆すような理論をお持ちならば即刻発表するべきだと思います

また、M9のエネルギーをまともにうけたら『転倒して即死』という珍説をお持ちのようですが、それこそ『まともに』うける状態ならば転倒どころか、加速機の中で再現されるような状態ですよ（笑）

地震の話に戻すと、震源という言葉から地震はある一点でエネルギーが発生して周りに伝わると考えちゃう人がいますが、実際は面にで発生していてそれの総和のエレルギーがマグニチュードとして語られるわけです
だから、M9のエネルギーをまともに受けるような状態は発生しません(笑)

毎年下関・南風泊からふぐを送ってもらっています。

そうなんですか、ふぐにはそういう危険性があったんですね。

教えてくれてありがとう。

あれほど美味いものはないと思っていましたが、そうですか毒がある

とは知りませんでした

もう食べないようにします・・・・てか。

>931
そりゃ確かに、いままで大船にのった気でいたのが、なんか必ず倒壊するみたいに
自信持って言われると揺らぎますわなぁ

そんな状況あるかなともう一度確認してみたわけですよ。

東海・東南海・南海地震で、東京の予想震度に起因する揺れで東京のマンション
ことに杭長２０ｍ以下で高強度コンクリートＰＣ造のタワーマンションが
復旧でもめるほどの被害を受ける確率はきわめて少ないと思いますよ。

問題ありそうなのは中層の隠れた耐震偽装だね。これは五十嵐先生の言うとおり

構造計算書子細に眺めて買ったわけじゃないからちょっと心配ではあるよ。

さて、ワインあけて紅白みますわ。

>>927
確かな情報だけで構成された時点でそれはリスクとは呼びませんが？

普通は発生する可能性がある事象（リスク）を洗い出し、その発生確率と、それが発現した場合に発生するであろう影響から重要度を見極め対策やらを検討していくのが基本かと
で、発生確率がサイコロをふれば決定するほどに洗練される物なんてほとんどありませんし、そういう状態だからこそリスク分析をするのです

ちなみに、地震の発生確率は過去の事例や痕跡に基づいた統計学からきていますから、科学的ですし、どちらかというとリスク分析に使うものとしては洗練された部類でしょう
少なくても陰謀論を唱えて無視するようなものではないと思いますよ。
リスク分析はどちらかというと悲観的なサイドでおこなうのが一般的なものですから

年越し蕎麦食べて帰ってきたよ。
この二時間は俺は書き込みしてないからな。
インドになんていかないよ。
年明けはオーストラリア
日本法人の顧問弁護士してるし投資もしてるから
はっきりいって日本でマンションなんかよりはるかに低リスクで高収益。
日本の不動産には興味ないよ。日本で投資してるのは仕事上の付き合い程度。
俺もワインあけたよ。
紅白は例年興味ない。
格闘技がはじまるまで
たけしの番組みるよ!

フグはいいでしょ
おれもフグは大好き

なんか曲解してるよね。
俺はマンションが確実に倒壊するなんていってない。
地質調査からして次はマグニチュード9クラスの超巨大地震がくる可能性がある。
そのばあいには東京のマンションは倒壊はしなくても損傷する可能性がある。
そういうリスクも考えて投資したほうがいいと言ってるんだよ。
確実に大地震がくるとかマンションが倒壊するとか言ってないからね。
他人の意見は素直に聞いたほうがいいよ。

コブクロの流星　いいなぁ
トイレの神様は貧乏くさいから嫌いだ

さて
自営業がうらやましいですよ
。課税所得額を２００万以下にできるなら私も節税なんかしませんよ。
開業医の知人など最初から収入の６割は課税されませんからすごいですね、自営業

私はずっと給与所得者だから、勤務先は副業禁止でした。
支給額が１０００万超えたあたりから、どうやったら自営業並みの課税になるか
考えながら１０年近く毎年所得税＋住民税で１７０万～２００万払ってましたね。

１０年前から手探りでやりはじめました。株もやってみましたが、
株とか為替とか知識がないとだめですね。権利確定日とかお化粧とか仕手株だとか
ファンドの決算日だとかまるで不勉強でした。

たまたま不動産はにとっては自分の畑みたいなもので、何でも聞いてくれって世界
だったから安心感ありますよ。

今回の議論は、状況変化を見直す上で発想をひろげさせてくれるいい機会でしたよ。
礼をいいます。どうもありがとう。

地震リスクは心配してないけど、考えてみれば給与所得はだんだん減っていくわけで
６０歳以降、給与のあるうちに次の稼ぎを考えるべきかもしれませんね。

というかいろんなオプション持つことはいいことですからね。

ちょっと調べてみたら、東海・南海・東南海連動型地震って、東京はあんまり関係ないね。
M8.6（日本史上最大）だった宝永地震でも、伊豆以東では極端に震度が小さかったんだって。

地震を異常に恐れている弁護士センセイは関西か中京の人かな。

俺は弁護士で自営業だけど自営業がそんなに恵まれてる訳ではない。
たしかに税金は給与所得者と比べて有利な面も多い。やり方次第でかなり稼げしね。だけどいろんな面で給与所得者を羨ましく思うときはある。
この業界いつまでも仕事してる人が多いけど俺はもう疲れてきたよ。50ぐらいでその後の生活のメドついたら引退したい。

本題に戻るけど自宅は土地建物合わせて外構や諸経費まですべて含めて7200万だったよ。
ローンの残りはあと1500万ぐらい。

宝永は最大ではないよ。
この5000年で最大なのが1200年周期の超巨大地震。
前回は887年の仁和地震。
でもね 実は東京のマンション投資には揺れや損壊のほかに危険なリスクが存在しているんだよ。しかもそのリスクはあえて特別法で民法による損害賠償の対象外にされてしまっている。正確には補償額が限定されており意味なくされている。
さらにそのリスクは保険などでもカバーすることはできない。
そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。
どんな工法で建てたとかは一切関係ないし地盤も関係ない全く異なるリスク。
地震のみたいにやってる時間はないから詳細は控えておくよ。

ちなみに940のリスクは未知のリスクだから 確率はよくわからない。
一部の弁護士仲間では議論されてるけど
その悪法についてね。
そのリスクではマンション価値は最悪0になる。
そのリスクが今後40年で現実に起こる可能性は
20〜40%ぐらいかなと思ってます。
リスクがあることはたしかだけど可能性については
たんにわたしの見解です。

７０９条の特別法って、失火責任法じゃなくて？

で、仮に失火責任法がなかったとして、
所有するマンションが超巨大地震に起因する火災の被害にあったら誰かに求償できるの？

失火責任法のはずないでしょ
そんなのだったらかなりの人が知っている。
失火責任法があろうとなかろうと地震による火災で賠償請求などできないよ。
戦争でもテロでも隕石でもないからね。
ただ詳しい説明は面倒なのとそれ以上に本業にも関わっていて職業教えちゃったしその件の詳細述べると検索で特定されかねないから控えておきます。
最初はこのリスクのことは一切ふれないつもりだったけど罵りあいから脱したので老婆心ながら軽く伝えただけです。
実は体調悪くて蕎麦たべて少しワイン飲んだ以外はベッドにいたからたくさん書き込みしていました。
あけましておめでとうございます。
おやすみなさい。

あけましておめでとうございます。

私の考える最悪のリスクは事故物件になること。自殺や他殺です。
女子大生を入居させるときはかなり意識してます。
本人自殺しなくても襲われて殺されるとかありますから。
親と契約ですから子供とは直接会いませんけど

テナント審査は慎重にやります。住んでるマンション追い出された総会屋まがいの
オッサンが借入申し込んだりとかしてきたので、自宅と会社を見に行きましたよ。
変な旗があるのが窓から見えた。もちろん断りました。
下手に貸すと立ち退かせるのに弁護士さんの費用かかりますから嫌なんです。

一応ここ１０年お世話になってる弁護士先生にはお歳暮贈ってます。

納税証明書とれば暴力団関係者はだいたいわかります。

地震で人が死んだ部屋も事故物件ですね。まぁ１Ｌですから元気のいい人しか
借りませんけど、家具の転倒で圧死はあります。

あと何だろう。考えるのも楽しいですね。

あとは、容積率の下方修正かな。これは国家賠償法の対象にはならない。

なんだろなぁ。

マンション内の感染症発生？細菌テロリスク。街区が封鎖になったら確かに家賃はとれない。
それから、中国人が買っている区分所有建物があるとき突然中国共産党に押収されるとか、
これなんか小説書けそうですね。

筒井康隆が２０年若ければ書いてますね。

宅建レベルの民法ではかなわないですねｗ

このリスクは地震と違い政府により事前に対策することが可能！対策により危険はほとんどなくなる。
まだ話題にあまりなってないし危機感持ってる人も少ないけど一部の政治家 弁護士 学者などはかなり危険だと認識してきてる。
なぜ弁護士や政治家も入ってるかと言えば法律改正や訴訟も必要だから。
マンションに限った問題ではないのだけれどね。木造でも鉄骨でも同じ。
このリスクは可能性が高いわけではないけど実際に起きた場合には大地震よりはるかに甚大な被害になるよ。
事故物件とかいろんなリスクがあるね。
学生の頃に彼女の友達が不動産業者にレイプされて殺されてかわいそうだった。
寝つけないからつい書き込みしてしまった。

あとマンション所有してるなら施設賠償責任も手当てしておいたほうがいい。
もうしてるならいいけどね。賃借人の過失なら賃借人の個人賠償責任保険などで対応できるけど
いつだか相談された案件で賃貸用マンションだが賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。

ああ、現行法じゃないのね。
文句があるなら民主党にどうぞ。

いろいろ調べちゃったよ。
ヒンカク法でもないし、ＰＬ法でもないし、なんだろうって。

継続家賃とインフレ対応ですかね。

今後40年でインフレ（スタグフレーション）が現実に起こる可能性は20〜40%ぐらい
かもしれません。

インフレはローンの負担を小さくしてくれます。
金利もあがりますが５年１２５％ルールで未払い金利が積み上がるだけ。
残債の額がかわらなくてもマネーの価値が減る分だけ小さくなる
。
既存家賃の値上げは相当厄介です。
大家に不利な法律が１９４０年から続いています。戦時下の出征兵士の銃後の憂い
をなくすために、大家がインフレでも家賃をあげないようにした国家の悪法です。

定期借家更新なしという制度もありますが、家賃相場が下がるので大手の賃貸マンション以外
個人の大家ではやりたがりません。

家賃は店子が値上げを了承せず、従来の家賃を振り込んできたら買主が受けとれば、
継続家賃を了承したことになります。
大家が受け取らない場合は（契約時に借家人の口座を聞いてない場合が多いので
内容証明郵便で「受け取らない」旨を添えて口座番号を聞いて返金します。

店子は家賃を供託し訴訟になる。訴訟はもちろん大家が起こす。
訴訟になるとたちのわるい居座り屋とかが出てきて転貸借契約をみせてわしは賃料はろうとるで
とか怒鳴る。

転貸禁止命令を裁判所に出してもらうとか、厄介なんですよ借家法。
不動産関係はあっちの世界の人はプロですからね。
何とか示談になって家賃とれても
消費者物価が上昇しても店子の所得が伸びなくて周辺相場もあがらないと家賃は塩漬け。
老後家賃収入で生活するビジョンも見直さねばなりません。


ただし、インフレですから場所によっては不動産の価格は上昇します。
インフレ時は既存家賃に甘んじ空室率が極端に低下、新築物件の需要は高まる。
定期借家契約で貸せば物価に応じた賃料がとれる場合もあるからです。

１９９０年頃はバブルでしたが、丸の内・大手町の賃料で新規が１０万／月坪　
継続２．５万月／坪（建て替え前の丸ビル）などいうのが実際ありましたね。
店子の居座りはいつの時代もやっかい。

マンション賃貸でもっと大きな話題は、連帯保証人が
とれなくなっていること。
そもそも若年層は親などを連帯保証人してきたけど、
現在の平均年齢は４５．３歳。つまり親は７５歳以上の
年金生活者。
こんなのに保証人になってもらって滞納家賃どうやって
とるんだろう。とれまへんな。

そこでリプラスができたけど不動産投資で倒産しちゃった。
リクルートとか他の保証会社もあるけど、もともと低金利時代で
儲かる商売ではない。

法人契約で入居者本人を保証人にするケースが多い。
その場合会社を調べまくるがこいつもやっかい。

でも店子様あっての賃貸

。どこかに店子神社でもあったら
初詣にいきたいくらい
ありがたい存在です。

特にデフレの現在は長期入居は神様です。

>947
施設賠償責任は保有物件が築１０年以内のものなので漏水はテナントの過失以外
考えにくいです。

給水管の腐食や排水管の詰りの溢水事故は保守会社の責任でもあります。多くは
共用部の損害保険でカバーできたりしますよ。

１０年過ぎるあたりから、管理組合の総会に出るようにしなくてはいけませんね。
長期修繕の第一回目ですから、理事長になって工事見積もり査定するのが楽しみです。

テナント退去のたびに内装工事入れているので、給排水管も調べさせるようにします。
ファイバースコープ調査とか便利なものができましたから。
排水管の水漏れなら、維持管理契約に排水ブロワ―の処理とか入っているはず。
それがあっての事故なら、管理会社にも文句を言えます。

で、３００万の損害賠償？嘘でしょ。住宅で下階の住居に水漏れしても二重天井なら
シミをつくるだけ。たまたま下にパソコンおいてあってデートレができなくなった
とか、高価なリトグラフやタピストリーにシミがついたとかいうのなら別だけど、

５３㎡程度の部屋のクロス張り替えなんて５０万円もかからないでしょ。

設備劣化は２０年を境にひどくなります。２５年過ぎたあたりは、住宅用と用途では
使えなくなるのが普通。当初からオフィス転用可能な立地にしておくことです。
管理規約でオフィス使用禁止とかうたってあっても住居兼事務所は許されているため
長い間にはオフィス貸しが増えていくのが実態。

その先は再開発待ち。いろいろ楽しめますよ。

もとい、２５年は言い過ぎ。３５年ね。

あった、あった。２３㎡の１ｋのクロス張り替えで壁が８万天井が２万で１０万だよ。
高級品のクロスでも１５万あれば足りる。下階の被害がどこまで広かったかしらない
が、休業補償みたいのとられたのかな。工事の手配さえ早くすれば工事費＋精神的損害賠償
で５０万でおつりくるでしょ。
ぼられたもんですな先生。

＞賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。

これ一棟貸しでしょ。下にコンビニでも入れていたのかもね。
それにしてもオレに相談してくれたら被害見積もり算定してやったのに
惜しかったですね。

どこから見積もったんですかね。まず仮に見舞金だすか修繕代理代行させて
もらえばいいんですよ。
あとからわけのわからない業者の請求書つきつけ
られたんじゃないですかねぇ。

下は店舗で休業損害が発生しましたよ。
そういう場合に備えて占有部分の火災保険にも施設賠償を付帯できるようですよ。
専門ではないしはっきり覚えていませんがかなり安いようですよ。

なんだか年末年始は体調悪くなることが多い。
昨日からいまだにほぼ寝たきり状態です。
初詣どころではないな。

下階がデータセンタでなくてよかったですね。

マンションでも下階が店舗なら気の利いた設計なら水回りにピットを
設けて塗膜防水とかしてますね。
私はロンドンの古いホテルの３階に泊まったときに酔っぱらって
バスタブの水溢れさせてロビーの天井に水漏れさせたことがありますよ。
向こうは保険かけてるはずなのに、デポジットで１０００ポンドおいてけ
というからオーバーフローのパイプの詰りだろうと主張して一銭も払わなかった

何日休業したのかな
コンビニの粗利って一日１５万だから７日で１０５万
天井のクロス、照明器具の事故等がなければクロス張り替えで材工２０万
商品損害があっても１５０万で済んだでしょうね。初期動作が悪かったんですか？

南青山あたりのレストランの上階なら話は別ですが、そういう部屋を持つ人は
改装の際に水回りに防水ピットを造ってあげ床にするべきですね。

東海・東南海・南海地震は海洋型プレート境界地震
一定周期があると考えられるのはひずみが蓄えられて放出
するのに一定の時間がかかるという仮説から。歴史的にもなんとなくそれらしい記述や
断層の年代判定でもわかりつつある。
しかしながら
>940
http://www.bo-sai.co.jp/tounankainankai.htm
どこにも東京が震度６以上なんて書いてない。

一方内陸型プレート内地震は活断層のどこにいつ地震が発生するかは全く予測は不能。
一時期大騒ぎした東京湾北部直下型、東京南部直下型はいずれも「３０年以内に７０％」
と言われたが、そもそも海溝型地震と一体になって起こるものなのかプレート内地震なのか
想定すら曖昧できわめて科学的根拠に乏しい。


「首都直下地震は何も分かっていないというのが事実。おぼろげにも見えないものにピントを合わせていくようなもの」。同研究所の酒井慎一准教授（地震学）はこう例える。
東大地震研究所のエースがこういってるわけです。
http://jutaku.homeskun.com/taishin/doko/taishin_XXX/readatcl.php?atcl=...

一方で件の酒井先生が長周期地震動の話をするものだから、３連動大地震で首都圏の
長周期地震動で震度６以上の被害がでるみたいな、とんちんかんな話になっている
みたいですね。

あのさぁ
あんたらいつまでスレ違いの話題を続ければ気が済むんや？
新年になったんだからやめろ
ｽﾚﾀｲもよめんの。
ふさわしいｽﾚにいけ

何話しても自由だろ。こんな閑散スレ

あんた誰？

もしかりに震度６弱の地震がきたら、何が壊れるか。
ワンルームの場合
ドア枠がゆがむ可能性あり。
外壁亀裂、タイル剥落・・・なんともいえない。
給水タンクの基礎損傷、
ポンプモーター損傷給排水配管の一部断裂・・・
くらいで、このあたりはすべて共用部。
大規模修繕前なら修繕積立金＋１００万程度で解決する。

もっとも大家が嫌気がさして売却しはじめたら、
安値で買い取って回収して投資家に売る業者が出てくるでしょうね。
ワンルームってそういうふてぶてしい業界ですよ。
仮にそこまで１年かかるとして２５０万円くらいのロスでしょう？
小型１Ｌのほうは修繕が最大３００万、空室による支出は１８０万／年、
中型１Ｌはスーパーゼネコン施工の物件で戸数が大規模だから、まぁ無傷かなと。
あっても修繕積立金の取り崩しで対応するでしょう。

阪神淡路が神戸三宮地区で震度７、関東大震災が大手町で６強ですよ。
ポートアイランドの高層マンションもホテルもとりたてて改修するほどの
被害なかったことは日本の耐震設計の誇りでもあるわけですよ。
逆に、１９８１年以前の旧耐震の中古買っている人、耐震偽装やってそうな
危ないマンションは怖いです。震度６で柱断裂したらもうおしまいですから。
関東大震災は、昼時で七輪の火を使っていた最中の出来事で木造の家屋が
密集していたから、阪神淡路の永田地区のように火災の被害が大きかった。
当時も公共施設を中心にＲＣ建物はありましたけど、明治・大正初期には
耐震基準などありませんでしたよ。なにしろ計算は計算尺とそろばんの
時代ですから。

>358
年収１０００万から２０００万の人は７２００万の家を買って

せっせと繰り上げる人と

繰り上げないで老後の備えに賃貸マンション買うという、

２タイプ間での討論が続いていたんじゃないの。

横レスはやめれ。

答えわかったよーん。
スタグフレーションが発生すれば家賃滞納がいたるところで発生。裁判所に
持ち込んでも判決がでるまでに時間かかる。立ち退き強制執行までに時間と
費用がかかる。裁判が遅滞化すればマンションはスラム化。最悪資産価値は
ゼロになる。
家賃滞納が裁判所の強制執行の遅れで長期に及んでも損害賠償の対象に
できるのは差し押さえた家財の売却のみ。
http://fukuyama.cup.com/iroiro/shikkou.html

ていうか、弁護士センセイのなぞかけの答えは
ハイパーインフレになっても家賃値上げできない、滞納された日には
訴訟で時間がかかる。追い出しできない・・・以上借家法
http://news.livedoor.com/article/detail/5220165/
きわめて不動産賃貸の基礎の基礎

不動産は老後のインフレヘッジに買っているわけですがインフレの
金利変動には
①繰り上げで対応
②店子居座り家賃低迷には強制執行空き家化のあと値上がりした物件
　売却
③売却益で他の繰り上げ

家賃の延滞金利を法定金利の上限に設定しておけば
店子に債務は残るが物価が３倍になっていたら
金利も知れてる。
家賃値上げには既存家賃供託されたら争えない
やはり定期借家契約しかないかな。

まだ体調悪い。
最悪だ

色々考えてくれているが
かえって離れていってるような。
でも色々考えるのはいいことだね。

これから親戚とあわなければならない(＞＜)

まぁ、本当に困ったらこういう賃貸不動産専門弁護士に相談することだね。
http://www.emg-law-office.jp/soshou.html#saikensashiosae
http://www.your-realestate-lawyer.com/
なかなか面白そうなセミナーやってるようだ。
弁護士さんは、広告禁止がとけてＷｅｂで宣伝してるけど
本来匿名性がきわめて重要な世界だと思うけどどうなんだろう。

＞東京のマンション投資に存在する危険なリスク
＞特別法で民法による損害賠償の対象外、正確には補償額が限定されており意味なくされている。
＞そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。

1954(S29)年　利息制限法
1921(T10)年　借地法、借家法
1947(S22)年　国家賠償法
1961(S36)年　原子力損害の賠償に関する法律
1978(S53)年　仮登記担保契約に関する法律

　前条第一項の場合において、第七条の二第二項に規定する損害賠償措置を講じて本邦の水域に外国原子力船を立ち入らせる原子力事業者が損害を賠償する責めに任ずべき額は、同項に規定する額までとする。
原発だろう。
センセイ原発の事故調査やってますでしょ。

初めて投稿します。
まだ不動産は初心者のため初歩的な質問ですが、ご教示よろしくお願いいたします。

現在４２歳、給与所得者で年収１５００万円です。
３年前に初めて新築分譲マンション３２００万円を２５年フルローンで購入しましたが、来年度末（２０１２年３月末）で転勤することが内定しています。
新しい勤務地は現在の住居からは通勤困難な場所のため転居する予定ですが、そこで定年（６５歳）まで勤務することになりそうですので、新しい勤務地でもマンションを購入して生活したいと考えています。

現在のマンションについてはJRと私鉄の２駅いずれも徒歩５分以内と利便性の高い場所にあり、賃貸に出すことが可能と思われますので、売却はせず賃貸物件として保有継続したいと考えています。
ここで転居先で新たにマンションを購入する場合（具体的物件はまだ決まっていません）、ローンはどのような形で組めば良いのでしょうか。

住宅ローンを重複して契約はできないと思いますので、どちらかを住宅ローン、他方を別のローンとする形になると思いますが、実際に居住する住居に住宅ローンが適用されると考えると、新たに購入するマンションが住宅ローンの対象となるかと思いますが、その場合現在のマンションのローンはどのような形で処理すれば良いのでしょうか。

調べてみるとアパートローンとかセカンドハウスローンとかいろいろな形のローンがあるようですが、どれもしっくりとこない印象があり、正直どのような形のローンにすれば良いのかが分からず困っています。
あと半年もすれば本腰を入れて物件探しも始めなければなりませんが、それまでに資金計画について勉強しておきたいと考えています。ご教示の程よろしくお願いいたします。

現在の住宅ローンを残せば、新たなローンはセカンドハウスローンがいいでしょう。金利は２．４７５％。優遇は物件、属性であるかもしれません。
ローン控除は最初の物件でうけていれば継続ですね。新規ではローン控除ないです。
今の住宅ローンをアパマンローンに借り換えるとローン諸経費がかかり損です。
１５００万の年収があれば、８０００万くらいの融資枠があるから二軒目の方がローン金額が増えるかもしれませんね。メガバンクの変動ならアパマンもセカンドも金利は2.475で同じ。

>968

住宅ローン、平気でダブルで借りられます。
試しに、転居先で何かいい物件見つかった際に、仲介業者に聞いてみればわかります。

９６８です。
９６９さん、９７０さん新年早々の問い合わせにも関わらず、アドバイスをいただきましてありがとうございました。
お二人のご意見を参考にして、とりあえず具体的な物件が見つかるまではセカンドハウスローンやその他のローンについて下調べをしておき、物件が見つかった時点で住宅ローンについて業者に確認してみたいと思います。
大変参考になりました。ありがとうございました。

>>970
いい加減なこと言うな！

http://tukui.blog55.fc2.com/blog-category-7.html
地震関係にくわしい弁護士さんているんですね。

＞968
個人のローンの記録は、全銀協のデータベースでわかる。住宅ローンを申し込んでも
すでに住宅ローンが申し込んであれば他行であれ信金であればれる。

>919
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=0000...
ハワイのコンド安くなったねぇ。借り手があれば賃貸用に買っておくけど
６５歳過ぎてから考えます。シンガポールも好きだし。
ハワイは減価償却でメリットありそうだけど、管理に飛行機代かかる。
自分がすまないと、ちょっと不安です。

今後１０年、最も値上がりするのは、ムンバイ。ニューデリー
いまから見極めて日本の投資のなかでハウジング物件買っておくのも
面白いですよ。

弁護士先生、正解のヒントくらい書いてください。夜も眠れません。
アエラの記者が書いたマンション本も買って読みましたが思い当たるものがありません。
よろしくお願いします。

夫55歳0万、妻56歳400万、子供なし
夫婦合算400万
物件価格7000万
返済期間0年
ローン不可能

マンション
100平米
4ＬＤＫ
ＬＤＫ28畳
洋室6畳、6畳、5畳

公団・ＵＲ賃貸家賃13万円払いながら、妻の年収だけを貯めてきました。
失業を機に我が家を初めて買いました。

また、スレタイ読めない人が現れたぞｗ

現在国会提出中の法案としては、こんなのがあります。

賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案
http://www.mlit.go.jp/common/000109560.pdf

この法律が成立すると、家賃債権の不当な取立て行為
（鍵の交換、動産の持出し・保管、深夜・早朝の督促など）
が禁止されることになりますが、損害賠償の制限は盛り込まれていません。

一方、先月には全国自死遺族連絡会が自殺のあった物件に関する損害賠償のルール化（賠償制限？）
を内容とする法律の制定を求める要望を内閣府に出したそうです。
http://ainokaisendai.web.fc2.com/renrakukai.kizi.html

こちらは、現時点では法案化の動きがあるわけではありませんが、
もしもこうした法律ができたら、損害賠償の制限が特別法で定められることになりますから、
影響は大きいでしょうね。

震災で100分の1位傾いた場合どうするか。明らかに損壊はある。

>972,974

お前らが無知なだけ。

大地震は一回きたらその後５０年以上は来ないらしいよ。だからすこし壊れたくらいなら
そのまま使うらしい。これほんと。

＞また、スレタイ読めない人が現れたぞ

年収１０００万～２０００万で退職直後に買うから世帯年収が４００万円

要するに７０００万円の家を買った！　です

それがどうしたん？

住宅ローンは組むだけでさまざまなメリットがある。
キャッシュが手元にあってローンを組んでもやかったんじゃないの？

住宅ローンは、金利が全然安いからね～
投資や車・セカンドハウス購入用に自己資金は使って、あとはなるべくローンという手もある。

年収１０００万になる１０年前にマンションを購入しました。
ですから、マンション買えません！

世帯年収1800万円、一馬力、現在夫39歳、妻28歳（専業主婦）、子供1人（いま2人目を妊娠中）。
妻は資産家の娘で、いまだに親のクレジットカードの家族会員になっていて好きなものをカードで買っています。

このたび戸建てを新築しました。田園都市線の沿線で駅から徒歩10分程、土地40坪、建物40坪で、総コストが1.3億ほどでした。ローンが払えなくなったら、妻の親にでも肩代わりしてもらおうと密かに考えています。

＞989
住まいはわかったけど、服はどこで買って、レストランはどんなとこに行くの？

んだぁ、嘘かよ。けつ。つまらん。
願望書くなよ。

>>989
関西在住なので、あまり東京の土地勘がないのですが、そんな良さそうな所で、１億３千万で家が建つのですか？結構安いんですね。東京では、中の上くらいの場所なんでしょうか？良く分かりません。