オープンレジデンス白金台ってどうですか？

確かに、間取りよくないね
２F、３Fのメゾネットだと、玄関が１Fになるから
狭小の３階建て戸建てみたいですね。
価格に見合った住人しか住まないでしょうね。

この界隈でちゃんと資金がある人が買う物件ではないね。でもデベの狙いもそういう人達じゃないからね。

個人的には100平米ぐらいないとメゾネットはキツイ

確かにこのシリーズのコンセプトからすると、この立地は合わないかもね。でもこれでも売れたら大したものだな。

この程度の戸数なら売れるでしょ。憧れの住宅街に住みたい人は居るから。

オープンレジデンス島津山の建設予定地見てきた。
あそこの場所はすごい本物の島津山。お隣の島津山テラスは最低１億だった。
なんでこの土地取得できたのか不思議。北側もすごいお屋敷だし街のグレード
下げないといいけど。

そういう高級な場所で、湿気まみれの地下で寝る人や２階に玄関がある人が混じって暮らすのは、辛くないかい？
なんというか、集合住宅にミニ戸の悪いところを取り入れて、ぎりぎりまで安くしてる感じだけど、
そういう人って便利な街にあこがれはあっても高級住宅地にあこがれるんかな？

高級住宅地にあこがれる人は住まいのグレードも求めそうな気がしますよね。
趣向のベクトルが利便性じゃないんだもの。

お金持ち自身が住むためには買わないと思う。
でも相続対策で子供とかに買うご近所さんとかいるんじゃないかな？

69
相続税対策って贈与の1500万のこと？
その場合、子供はそこに住まなきゃいけないよ。
こんな情けなくなる部屋住ませるかな？

この場所は崖上にあって眺めも良く、東京湾花火大会の花火も見られる土地です。
目黒駅、白金台駅までフラットな道で行けるし、大通りより１本内側で静かな場所で、個人的に非常に気になっていた場所なのですが・・・
この場所に、すてきなマンションが出来たら真っ先に押さえたいと思っていました。
三井でいえば、パークマンションか、最低パークコートのグレードが建てられると考えていたので、とても残念です。
狭小メゾネットマンションにしてしまうなんて、もったいない気がしますね。

14戸の登録抽選から中一日で早速「先着」4戸出ましたので、
これまでの同シリーズと比べるとやや苦戦の模様ですね。

島津山も一旦引っ込めて白金台のみに注力するようですが、
ここより仕様も眺望も上なのに割安の超近隣物件が出てくるのは
想定外だったのでしょう（管理＋修積は2倍以上しそうですが）。

「周辺相場より2割安く見せて早期完売する」ビジネスモデルは、
今回ばかりは簡単には通用しないのでは？

割安の超近隣物件ってどこですか？

モリモトでしょ

モリモトのモデルルーム行ったけど、やっぱりあれで安いんだ。
恐るべし白金。。

それにしてもよくこのデベがこんな良い土地仕入れられたね。

なんでモリモトあんなに安いの？
本当に何か理由あるのでしょうか？
城南駅遠低地マンションを坪単価４００で買った人たちの目が飛び出るレベル。

高速が目の前だからでしょ。

＞＞７７さん
この物件近辺で探しているのですが、モリモトは平均坪単価は３２０万円ぐらいだと思います。
不動産屋の話では目黒駅から徒歩圏内の中古は坪単価は３００万円前後が多いと聞いたのですが、モリモトはそんなに割安なのでしょうか？この近辺に住んでいないので、詳しくないため教えて下さい。

>>78
そういうことですね。
とはいえ、三茶あたりの２４６沿いでももっと高かったような気もします。
賃貸需要は十分にありそうですが、他に何かありそうですかね？

>>79
目黒近辺は高いよ。というより、なかなか出ないんだよ。
駅までフラットに行ける良い場所＝高台の丘の上は本当に希少。
検索して物件サイトみても大体の価格帯は分かるとおもうけど近辺のマンション高いでしょ。
で、そういう高いマンションの場所はというと、駅まで行くのに過酷な坂を登らないといけないような場所（＝低地）だったり、すごく離れてたりする場所だったりするわけです。
このマンションを高級住宅地のマンションと考えると住む人のイメージがわかないが、便利な目黒駅にフラットで行ける割安マンションと考えて住む人はいそう。デベも売り方を考えたほうがいい。

そういえばこのデベ、ちょっと前に西方も売り出して即完売してた。
西片なんてマンションが絶対に建たない感じなのによく建てたし、
また値段も激安だったよ。
なんでお屋敷街の土地をゲットできるんだ？

西片はフラットがあったのに最近メゾネットばかりですね。

島津山にはフラットっぽいのが1部屋だけどあったよ。

白金台→島津山→高輪台、赤坂、代々木上原の路線は、
社内はブランド立ちあげ期で盛り上がっているんだろうけど、
地に足の着いた立地選びをしてほしいかな。

モリモトのメールを見たら、
白金台は大崎や豊洲まで広範囲に検討しているDINKSが
モデルルームに大挙押しかけている模様。
そういう場所で特徴を出すのは大変でしょ。

土地勘がある者の地元需要で売り切れるだけの魅力はあるのだから、
4000～6000万円で品揃えできるそこそこのエリアで、
手堅く商売した方がいいんじゃないかな。おせっかいだけど。

約90平米 5280万円 が出てますね。桜新町アベニューの地下メゾで。
「なんか見栄えのいい立地だし、価格と管理費安いからこの際広い部屋買っちゃおう！」
ってノリで一次取得者に売れていくのがこのシリーズのイメージだね。

このシリーズ広い部屋ってあまりない気も。

島津山は109平米や112平米のプランがありました。
でも、過去の物件は80平米以下が基本のようですね。

地下部屋って湿気らないの？

その辺の心配ごとは、今週末に建設中の三軒茶屋で現地説明するそうですよ。

そうなの？行きたい。でも旅行だ。。

地下部屋はともかく、メゾネットで80平米は、かなり狭いよ。

いい企画だけど、地下部屋体験のために現地見学したら、
狭苦しさを実感して検討やめちゃったりしてね。

アベニューのキャンセル90平米も3LDKのうち2部屋が6畳ない。
しかもデコボコで使いにくいって、ノルウェーの刑務所以下だよ。

広さの感覚や日当たりはつかめるかもしれない。
だけど最大の問題となる地下部屋の湿気やカビとの戦いをどうやって1時間で体験できるんだ？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

相変わらず安い…オープンレジデンス

建築途中の見学だから地下のドライエリアには
エコキュのでっかい室外機とでっかい貯湯タンクも、
エアコンの室外機も置いてないじゃないか？

「えー、思ってたより明るいねー」
「これならカーテン閉めないでいいからむしろ上の階よりいいかもー」
と盛り上がっても、
現実は窓の前は洗濯物とタンクと室外機のむれで埋め尽くされるんだが。

95
なるほど。確かにそうですね。日当たりとバルコニーはだまされますね。
だまされるくらいなら日当たりもバルコニーも無いものと考えて、80平米のメゾネットが実際どれだけ有効スペースあるかとか間取りの感覚とか見る機会ととらえれば良いかもしれません。

現地説明は有効スペースの確認と思うのが有益でしょうね。

三軒茶屋の地下住戸ドライエリアは8.2平米等。
白金台の地下住戸ドライエリアは5.4平米等。

広さが全然違うから、ダマされないようにしないと。

どっちもありえない狭さだな。ただでさえ湿気のつらい地下だから広くとっておけばいいのに。

今日この敷地の前を通りました。池田山から白金台の庭園美術館に続く道沿いに
あります。この道はお屋敷もしくは低層のマンションがつらなっておりなかなか
好印象です。西側が道路で東側にかけて緩やかな斜面になっており坂の下のほうは
庶民的な町並みです。

このマンション隣はセコムのグローリオ白金台、斜め前はトヨタが分譲した白金台
レジデンスです。白金台と名前はついていますが住所が品川区上大崎のせいか、
トヨタは確か坪３４０万～と比較的リーズナブルだったと記憶しています。

斜面とはいえ十分億ションプランが可能な立地だと思いますが安く出すんですね。
駅は白金台、目黒が徒歩範囲で駅近とはいえませんが山手線、メトロ、都営線駅
で都内であれば乗り換えなしでどこでもいけるので許容範囲だと思います。

買い物は白金台の東急もしくはポロロッカ、毎日の買い物にはちと高いザ・ガーデン
があるほか坂下には八百屋や魚屋もありますな。

立地は買い。あと建物が気に入るかどうかだね。

こことピアースで悩んでます。どちらの方が資産価値高いですか？

>>100
自分が住むなら、どっちに住みたいですか？
資産価値もそういうもんだと思いますよ。
自分で住むことも考えてもね。

個人的意見を言わせてもらうなら、ピアースです。メゾネットとか、地下とか、玄関が2階とか、論外。

立地ならこっちがいいと思うがデザイン性はモリモトのほうがいいかな。
ただモリモトはだいぶ仕様をけちっている。ディスポーザもないしＩＣカード入館
システムもない。７－８年前の仕様って感じ。

>>102
こっちはもっとひどいじゃんｗ

ピアースは高速沿いじゃなければいいけどね。どっちもどっちだな。

>>103

モリモトにしてはってこと。
もっともピアースシリーズはそんなもんかな。
うちはディアナシリーズだからも７年前だけどもちっと仕様は高かったです。

こことピアースで比較しよう。
高速沿いが致命的なのか、メゾネットが致命的なのか、その人次第ですね。

この場所にまともなマンションを建ててほしかった。残念。

メゾネットにした一番大きな理由はエレベーターを設置しなくて
住むこと。初期コストも当然安くなるしランニング費用も有利。
エレベーターの保守費ってばかにならないからね。

費用面で有利なのは分かる。
それに惹かれる人がいるのも分かる。

自分はエレベーターのある普通のマンションが、その分高くても良かったけどね。高い土地代払うならね。ある程度低仕様でも構わないから。

ここの地下部屋はないな。地下部屋なら高速沿いの方がいいや。仕様もまだましだし。デベもよくわからんし。

どっちも止めといた方がいい、というのが正しい判断だな。

これ以上安くて仕様がいいのはなかなか出ないと思う。財閥や高仕様は値段が上がるだけ。

少々高くても資産価値が維持され値落ち少なく売れればいいだけの話。

白金台近辺で中古を探した時に、
何の配慮もなくずらりと並んだ玄関扉を空け、
暗くて狭くて収納が皆無の玄関に足を踏み入れ、
すぐに続く急な傾斜で狭い階段、
その先にある天井高が最高2450で梁と下り天井だらけに安いサッシ、
窮屈な空間でエアコンが壁にかかっちゃってるLDや、
タンクと室外機で埋まった狭小バルコニーを気に入るかどうかって話。

中古ではキッチンやトイレやバスのささやかな仕様なんて見ない。
それを一番に気にするならそもそも新築を狙う。

で、もちろん地下は論外。

中古市場でも周囲と比べたら仕様は確かにガタ落ちですよね。
でもそれを補うだけの価格差があれば買う人はいるでしょう。
この物件が今そこそこ売れてるのが何よりの証明では？

以前までの物件は、土地価格が下がる傾向の時期に供給され
「取得時期が他物件より遅い」メリットを最大限に享受できましたが、
ここは土地価格が下げ止まってからの取得ゆえ、差別化が難しいのでしょう。

さらに今後、土地価格が上昇傾向に転じたとすると、
「取得時期が遅いと他物件より高く売ることになる」ため、
このシリーズのビジネスモデルは実に簡単に崩壊します。
加えて、建材価格が上昇傾向になり建築コストも上がってくると、
直前ではなく、随分と前に仕入れを確定する、
従来型のマンションの方が結局は安く作れることになります。

面白いものの、中小も大手も用地取得を一斉に手控え、
土地価格も下がり続け、大したノウハウがなくても安く仕入れができた、
2008年から2009年終わりまでの一時期のみに通用した、
一過性のビジネスモデルのような気もします。

>>114
なるほどね。そういうからくりだったんだね。納得です。

この立地にこの建物はもったいなかったね。
コンセプトを変えずにできることはあったと思うけど。

・最上階にはトップライト
・玄関に採光
・天カセエアコン
・一部は大判の一枚ガラス
・網入りガラスやめる

品川区はエキュートの容積率緩和もしていないはずだから、
実効面積減らしてまでオール電化にこだわるのは意味不明だった。
それより収納がほしいんじゃない？

あと個人的には地下メゾは値段下げるより、
管理費安いんだから面積広くして、大型犬もOKとかした方が嬉しいな。

ここ安いですね。
これだけ安いと、多少、色々あっても我慢できなくはなさそう…。

そう思って売り出したんだろうけど、販売は長期化しそうだね。
三軒茶屋は9日で35戸、桜新町も1ヶ月で完売だったのに。
ここは賃貸脱出組が勢いだけで買う物件ってイメージがある。
彼らは人気かどうかを異様に気にするから、
一旦先着順なんて出してしまうと、もう熱が冷めて終わり。

やっぱり白金台はこのシリーズのコンセプトに合ってないんだよね

伊勢丹の客にユニクロ勧めるみたいなもの
ユニクロは悪くないけど伊勢丹に来る客はそういうの求めてないでしょみたいな

モリモトがあるのが誤算だった。この立地なら内廊下はマストだから

画像のようにまだロフトやルーフバルコニープランが多かった頃に検討をしていたけど、つまりは、建築確認取得前の顧客案内までして早期完売を目指すのがここの低価格を支える要なんだよね。

土地取得→最短で建築確認を取れる工法で設計→最短で完売→最短で建設→最短で引渡し。これで金利負担を最小にし低価格実現の原資にする。広告費削減も低価格実現の原資と謳うから、客を呼び且つ効率良く完売するには結局低価格の一点に帰結する。よって、実効坪単価の近い物件が近隣に出てくると（モリモトとか）他に勝てる要素がないので、このロジックが簡単に破綻するというのは誰かが書いていた通りだろう。

都心部ではメリットが少ないオール電化なのも、戸建の延長で長屋扱いになり、上階にガス管を配すのが現実的に不可能な場合が多い（建築確認が大変でコストも跳ね上がる）のが理由だろう。オール電化以外にもあると思うが、こうした建築確認最短化絡みの制約や不利益を購入者側がかぶることになる。

原則メゾネットや共有施設最小限、販管費もかけませんというコンセプトは良い。削ることも足すこともできる設計変更は素晴らしいし、駐車場もなくていい。でも、躯体は完全に安普請賃貸仕様でお粗末だよ。金利も低いんだから設計期間をとっても、壁式にして柱や梁のない空間を目指したり、上下階での吹き抜けを作ったり、ドライエリアを大きくとるとか、メゾネットならではのメリットを出してくれないとね。

なんていうか、安い理由を説明されてもねー、と思ったんだよ。それが唯一のこだわりだとすると残念だなと。それに、この立地で機能性と合理性を求める方向に訴求しつつ、建具が高規格とか審美性も盛り込まれると、どっちつかずで中途半端にしか思えない。ゴミみたいな造りのくせに、庶民ウケだけ考えて目に見える所には金を掛ける、ここみたいなハウスメーカーの悪しき習慣と言えばそれまでだけど。

先日、モデルルームに行きましたが、いくらなんでも、、、という作りでした。場所は最高なのに、このメゾネットの作りはもったいない。三軒茶屋の作りも見ましたが、天井高も低いので窮屈な感じが否めませんでした。

この間取りはないよなぁ。いくら安くても

ＡＤとＡＡはリビングにトイレ。
ＡＨは脱衣所を通らないとトイレに行けない。
ＡＪは風呂がリビング。
こういう水回りは廊下とつなげないとね。
どれもひどいね。

エコキュートの室外機が寝室と隣接するバルコニーにあるのもひどい。
静かになったとは言え毎晩深夜に動作するから、窓を開けては寝れない。
ここの売り文句は「静寂邸宅」なのにね。

エコキュートそんなにうるさくないぞ？

でもこの間取りはちょっとね。。
元来このシリーズの主要購買層と思しき人にとっては予算オーバー気味、
かといってもう少し予算がある人にとっては間取りや仕様がチープ傾向？

うちにもあるけど、確かにエコキュートはうるさくない。
ココのマンションは検討はしたけど、さすがに買えないね。
台所の天版なんかを大理石にしました、と言っているけど、マンション全体が安っぽい。
たぶん10年後に見たら、白い外観のタイルも黄ばんでかボロいアパートみたいに見えるのだろう。
せめて普通の作りにして欲しかった。

結局のところ、このマンションは周辺相場より安い価格帯ではあるが、お得なマンションではないってことかな？
先にユニクロの話があったけど、最近のユニクロは安いだけでなく品質も良い。だから売れる。
不動産と一般消費財とは比べちゃいけないけど、このマンションはユニクロとも違うと思うよ。

人気立地に相対的に安く買えるという意味ではお徳なのかな。
物件そのものを考えた時にお徳かというとやはりそれはない気が。
安くなるような仕様にしてるしね。
でも土地の所有権はとりあえず手に入るしね。ミニ戸建てを買ったと思えば。。

エコキュートの室外機がうるさくないと書いてるのは、
ここの地下みたいに、居室に向けて置かれてるのも想定してる？

音は風の方向に伝わるし、
窓を開けてあんな冷気を浴び続けたら、
死ぬんじゃないか？

今のマンションエコキュート使ってるが、音は気にならんが？
むき出しで毎日通るところにある。
でもその冷気がどうとやらはよくわからない。四六時中一緒じゃないから。
そんなにうるさいの？？

立地はいいんだけどね。と過去レスに何度でてきたことやら。

今年の残念なマンション大賞最有力候補だな。
長屋だけど。

先着も晒されたままで、大苦戦のようだね。

周辺相場より大幅に安く見せて売る、
逆に大幅に安くしないと売れない、という企画である以上、
モリモトにあわせてあと2割は安くしないとさばけないのでは？
割高オプションのサービスくらいしかできないだろうけど。

坪単価が安くても、あのメゾネットでは柱やPSの面積は倍あって、
階段のロストを含めると実質有効面積は2割近く減るだろう。
80平米といっても、実際に住むと60平米台にしか感じられない。
地下の採光も悪く、刑務所の方がまだ快適なのでは。

施工は、ただのハウスメーカーがコンパクトマンションを
余興で手がけているようなものだからか、お粗末。
利益と工期を最優先させ、この規模の工程すら管理できる社員がいない。
元気なだけで何も知らず頭の悪い若造の下で、誰がまともな仕事をするかな。

梅ヶ丘の中古も売れ残ったまま。
販売時は低層マンションのように見せているけど、
現実は敷地ぎちぎちで圧迫感のある安アパートと同じだからね。
買った人は本当に良い買い物ができたと満足しているのかな？

それでも私は買います。
買ったらレボするよ

竣工済みや建築中のものをみると参考になるかもね。基本構造が同じだから仕上がりはイメージしやすいはす。

136さん＞＞
先日、建設中のモノを見てきました。
マンションというより、新築アパートといったイメージでした。
それはそうと、低層住宅街だと、地下住戸を作り坪単価を抑える手法は多いと思いますが、
ここまでエントランスや共用部分を簡素化したマンションは珍しいですが、リセールバリューはどうなのでしょうか？
マンションとかだと、わざわざお買得な一番条件の悪い部屋を買い(例えば高層マンションの下層階)差損額を抑える、もしくは効率良く賃貸に回すと思いますが、この物件はどうでしょうか？

賃貸に出してもアパート並の賃料にしかならないんじゃないの。
基本的に賃貸で住んでる人が毎月賃料払うのもったいないなあって発想で買うんだと思います。
私はこの仕様と間取りでは買うにしても賃貸にしても自分で住むのは無理ですけど、我慢できる人が自分で住んで賃貸脱出のために買うって感じじゃないでしょうか。
他人に売ったり貸したりは厳しい気がします。

その後、やっと1戸契約ですか。
もうネガにも見放されたか？

さんざん言われてたけどなんだかんだ最終期なんだね。

さんざん言われてたけどなんだかんだ島津山と代々木上原も販売開始なんだね。

共用施設や豪華エントランスとか要らないからとにかく「予算抑え目で」って需要はあるってことでしょ。
コーポラティブや都心の狭小住宅と感覚は近いんじゃない？

企画としておもしろいと思うよ
弱小デベが他と同じことしても仕方ないし

このシリーズ、いい加減にして欲しい！！

本来なら、パークコートやパークマンションが建つべき抜群な立地に、
わざわざ、嫌がらせみたいなことをしやがって。

希少な土地の無駄使いとしか思えない。

もっと、大衆的な場所で展開しろよ。

元々、仕入れコストが高い上に、戸数も少ないんじゃ、
大して利益も出ないだろうに。

ビジネスモデルとしても、おかしいよ。

>>144

白金台、島津山、赤坂、高輪台、代々木上原といったような
ちょっと住んでみたいなと思わせる場所で新築マンション
相場より坪１００万程度安い価格にするというビジネスモデル
ですね。

安さの秘密はおそらくマンション立地としては使いにくい
袋小路（建設コストがかかる）や非整形地（建物設計に制限
が出る）なので土地の仕入れが意外に安いこと、
（↑たぶんこれが最大のポイントでしょう）
メゾネットタイプとすることでコスト増となるエレベータ
（この立地だと二戸一は必要）や共用部分を極力廃している
こと、低層なのでそれほど特殊な建築技術や巨大重機もいら
ないことで建設コストが安いこと、内装グレードはきゃく
モデルルームを個別に作らず販売コストを低減していること
などがあげられます。

マンション業界の常識に挑むベンチャーはヒューザー以来
すっかり市場の信用をなくしてますが、大手財閥の１人勝ち
ってもの競争原理が働かないので好ましくはないと思います。

ただ立地のネームバリューと価格を見比べるとそれなりに説得
力があるので米国牛食べちゃう人がいるようにそれなりに売れ
るかも。

このシリーズは業界への波及効果も含め注目しています

三軒茶屋の物件に住み始めたものです。
思ったより住みやすいところと住みにくいところがありますが、トータルとしてはまー良い買い物ができたかなと思ってます。ただまだ発展途上でしょうね。ところどころ配慮にかけるところがあり、残念です。

宝くじ当たったら住みたいです。憧れている。

残念なマンション（アパート！？）・・・・オープンレジデンス

まあ、なんのひねりのないお前も残念だけどな

ここもセボンみたいに消えていくのか。。。

三軒茶屋や桜新町、中野なんかはほぼ即売だったしウケるシリーズだと思うけどね。
白金台だの代々木だのは客層（立地と価格のバランスのみ重視）には合わないだろうね。

立地次第だね。

三軒茶屋のような坪単価200万円台前半の立地であれば成功。
パークコートやパークマンションができてもおかしくない立地では失敗。
ここはそろそろ5ヶ月目突入だし、島津山もうまくいっていないはず。

> メゾネット人気　オープンハウス・ディベロップメント
>
> 〝人気住宅街で単価割安のメゾネット〟というビジネスモデルを開発したオープンハウス・ディベロップメントの健闘が光った。2008年から分譲しており､2009年は「オープンレジデンス三軒茶屋」（35戸）「オープンレジデンス桜新町」（36戸）「オープンレジデンス中野桃園町」（20戸）の３物件をことごとく早期完売した。いずれも単価は200万円台の前半だった。
>
> 　今後も準都心部で継続して供給するというが、新たに都心部での供給も開始する。都心部でどのようなメゾネットマンションを展開するのか注目したい。かつて郊外・準都心部で都市型タウンハウスを供給して人気を呼んだセボンが、都心部での展開では失敗しているのは気になる材料だ｡

オートロックあるの？

法的には長屋でしょ。
それによる設計上の制約が結構ある。

立地による利便性一点突破でいいって人には向いてる気がする。
住環境にグレード・ステイタスを求める人には売れないからいわゆる高級住宅地に建てても需要はなさそうだね。
三茶中野で売れてて白金台、島津山でいまいちなのはそういう理由だよね。

オートロックありますよ。自動ドアつきの。

次は北品川に造るみたいですね。
御殿山パークコート•ジエストの向かいの土地で解体工事してます。

黙々と城南五山制覇を成し遂げようとしているわけですね（笑）

その前に赤坂が来るようです。
http://www.ohd.co.jp/akasaka/