オープンレジデンス白金台ってどうですか？

全戸メゾネットですね
メゾネットって、戸建てとマンションの両方の欠点を兼ね備えている気がするけどなあ

三茶や桜新町に比べて、随分値段を上げてきましたなぁ。このシリーズは仕様チープ＆階段＆安い方は地下が半分。立地がいいだけに、ミスマッチを感じます。安ければ売れるんだろうが、この値段だと庶民には高く、金持ちは他に流れて、結構苦戦するんじゃない？

メゾネットでも、吹き抜けによる開放感はないですからね。
特に2-3階住戸は、1階が入り口で階段スペースも無駄なだけです。
無理したメゾネットの間取りも目立ち、ロストスペースが大きめです。

仕様も建材は悪くないのですが、設計や構造は安普請だと感じます。
広さだけではなく、天井高もチェックしましょう。
2100や2300が大半を占めていたりするので、窮屈な空間は覚悟です。

バルコニーが狭いのにオール電化でエコキュートのタンクまで
バルコニーに置いているので、眺望さえ遮っていますし、
古いマルチエアコンしか設置できなくなっています。

資産価値重視の「坪単価」「利回り買い」の流れでは売れる気もします。
売主の開拓精神や営業の熱心さを重視し、住空間として見ると、
昭和の躯体をリフォームしたのと大差ないか、むしろ劣るのは目を瞑って。

個人的には「そこそこの場所で安く」では納得できる価格も、
この立地でこの仕様でこの価格では少々安くてもミスマッチですが。
三菱地所が競り勝ってパークハウス建ててくれていればなあ、です。

3層建てメゾネットマンションなんて初めて見たんですが、、、
何のメリットがあるんですか？
ミニ戸よりひどくない？

地下半分のメゾネットで坪305万、地上で坪320万か。

共有部は駐車場やエントランスはもちろんエレベータ部や廊下もゼロ。
駐輪場とゴミ置き場とポスト類だけで、
ギリギリまで住戸のみに使っている。
結果的に容積率の緩和も受けていないので、
この土地にこの企画は、むしろ無駄が多いようにも思う。
細かい話だが、他物件では標準で物件価格に含まれる設備も、
エアコンや水回り、収納などは高額なオプションとしてまるっと外出し。
全体として見ると、決して割安には感じないかな。

間取りは言うまでもなく無理が多い。設計変更で有償対応？
・洗面台が狭くて窮屈
・収納は標準では僅かで基本的にLDにはない
・WICがあっても洋服が重なる名ばかりWIC（これは本当に酷い）
・下足入れの小ささはDINKSでもきつい
・トイレがLDに接する間取りが多い
・エコキュート室外機が寝室に接する間取り

バルコニーも他物件ではありないくらい幅も狭いんだから、
オール電化にこだわってタンクと大きな室外機で占めるのではなく、
小さい給湯器だけで済むガスでも良かったんじゃない？

立地は、結婚式場が気になるが、良い。

チラシが入ってた。安いね。ユニクロマンションってヤツ？

マンションじゃなくてアパートですよね。
この場所でアパート暮らしは恥ずかしくない？

3階建てだしマンションでしょ
どっちにしろマンションマンションした所に住みたい人向けではないね

まあ、アパートかマンションかと言われれば、確かにマンションでしょう。

でもいまどきオートロックも無しかあ。
賃貸マンションでもついてるのに。
新聞とかの勧誘がうざそうだ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

オートロックはもちろんついてますよ。

わざわざ白金台に住むのに安マンションじゃちょっと肩身が狭くない？

５の分析鋭いね

駐車場なしというのはどうかと思うが、こういうのもありかな。

良い立地に普通の人が買えるマンションってコンセプトなんだろうね。
コーポラティブハウスみたいなもんだと思えば設備も納得か。
価格帯をみる限り早めに完売しそうだね。

まあでも私はやっぱりグランドメゾン白金台みたいなマンションに住みたい（笑）

もうちょっと素敵な名前は付けられなかったのかしら？
オーブンレンジ白金台と読んじゃったのはオレだけ？

すごい叩かれようだな

オープンハウスの建物じゃしゃあないな

ここで建てるモンじゃねえ

まぁまた即完売だろうけど。この立地は大手デペなら2000万は上積みだろ。

単なるタウンハウスでしょ。
売却しにくい戸建、という印象しかないな。

一次取得者をターゲットにした「周辺より割安でしょ」作戦は、
新築では非常に有効だから即完売はすると思う。

問題は売却だよね。中古市場の方が検討者は見る目厳しいし、
マンションを名乗ってもタウンハウスにしか見えない。

気になる点のまとめを続けてみる。

・雨では住戸前まで傘
・雨では傘がいる雨ざらしのポストや宅配ボックス
・雨では濡れ放題のバルコニー（洗濯物は？）
・駐車場は外部に借りる
・1戸1台だけで最小限過ぎる駐輪場設置率
・最小限過ぎる敷地内植裁率
・バギーやベビーカー利用が面倒なメゾネット
・妊娠や子育て中はきつい3層メゾネット
・日照が期待できない住戸間数メートルの狭小住戸の密集
・角部屋でも外壁は採光部にならず壁
・最小限過ぎる収納（あっても階段に接し容積半分とか）
・生活視点の欠けた間取り
・バルコニーは幅1メートルでエコキュート室外機とタンクで一杯
・食器棚はどこに置くの？
・マルチエアコンしかつけられない
・ディスポーザーなし
・網入りガラスは豊富（サッシも目立つんだよねー）
・高価な外出しオプションは豊富（売却は物件価格が基準なのできつい）
・柱と梁と下り天井も豊富ででこぼこした室内空間
・管理費は安いがマンション扱いなので固定資産税がいつまでも高い

安さにこれらを覆す魅力があるか？

近隣ではモリモトも出ているんだ。

・建物の形状が異様
・空地は多いがほぼ駐車場専用で植裁なし
・その駐車場も雨ざらし？
　（用途まぜて容積を全部建物に？）
・幹線道路沿い

どっちもどっちだなー。

正直白金台はちょっとニーズと仕様がはなれちゃってるかな。
中野とかは悪くなかった気がするけど。

中古で売れなければ賃貸で。元手が掛かってないからいいんじゃない。

賃貸のニーズにもあってないと思うよ。
白金台に住みたいと思う人は豪華さを求めるからね。この仕様で満足する人は白金台に住みたいと思わないな。確かに中野みたいに利便性を求める街にはあってたと思うけど。

マンションは分譲時にあれこれ理由や相場を説明されて
割安と言われても、賃貸出や売却で初めて判断できる思う。

この梅ヶ丘のオープンレジデンスも割安と言われ即日完売したが、
築一年で新築躯体価格4300万円＋割高オプションが売出価格4180万円に。
http://www.nomu.com/mansion/515449/

当然成約価格は売出価格よりもっと下がり、仲介手数料3%等も必要。
検討者は検索していると思うが、
以前は4480万円で出てずっと晒されていた物件。
売主はこのマンションには最低でもその価値があると信じていたのだろうね。

これが「割安を売りにする」シリーズの資産価値の現実なわけだが、
中古で売れないマンションを買うのは、これから本当にキツイと思う。

梅ヶ丘の物件と他のｼﾘｰｽﾞを一緒にすること自体無理がある。
現在の状況から考えると、この物件の躯体価格『4300万』は決して割安ではない。
当該物件の引き渡しが2009年2月、販売開始は2008年初旬から遅くとも中旬頃か。ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題は2007年後半からだが、経済が本当に深刻な状況になったのは2008年後半のﾘｰﾏﾝｼｮｯｸあたりから。
つまり当該物件における『即日完売』と他物件のそれとは比較できない。この売出物件は小田急梅ヶ丘駅まで12分、周辺はｺﾝﾋﾞﾆもなさそう、西向き、間取りが使いづらい、初期のｼﾘｰｽﾞでﾌﾛｰﾘﾝｸﾞその他の建材の質が悪い、その後ｼﾘｰｽﾞの施工会社からはずされた朋友建設が施工を担当。これらを勘案し、三軒茶屋や中野の物件価格と並べてみても、梅ヶ丘の物件は正直かなり『割高』。ゆえに中古に出しても売れないのは明白。
ﾀｳﾝﾊｳｽ型がどうこうという問題ではない。

>>25
なるほどー！と思って調べたら、
梅丘は建築確認が2008/7で販売開始は2008/11だね。

おや、前提が崩れてしまうようだけど？

オープンレジデンスの三軒茶屋や中野ってまだ入居も開始していないよね。
梅丘だけは別物で割高だから売れないとして、
これらは売却も期待どおりに行く資産価値の高い物件になるといいね。

個人的には、中古が売れない理由は、
内覧して実感する梁が目立つとかサッシが低いとかの全体的な安っぽさや、
玄関の狭さや暗さ、昇り降りしてわかる3層の不便さであって、
想像が付く建材の品質や間取り、方角ではないと思うんだけどな。
中古検討者って新築検討者と見る点が違うし。

26さん
これはこれは失礼致しました。当方当該物件HPの物件概要しか参照しておらず、ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｽさんは入居開始1年前くらいから販売開始するのが常なのかと思っていました。
ところで、販売開始日はどちらでお調べになったんですか？

>>27
断定口調の書き込みって、大抵根拠がない思い込みや推測に基づく割に、
流されやすい人が参考にしがちだから、ちょっと調べて訂正してあげただけ。

どの道、割高割安については反論したいのだろうから、
貴方は、梅丘だけはリーマンショック以前の販売で、駅から遠く、
周囲に何もなく、仕様が低く、建設会社もダメだから、
かなり『割高』で資産価値がない、と信じていればいいと思うよ。

28さん
まぁそう熱くならないで下さい。あなたは誤った情報に流されやすい方々のために、私の情報を訂正して下さったのですから。ありがとうございました。
まぁ考え方は人それぞれですからね。これ以上つまらない書き込みはやめにします。
何はともあれ、ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ白金台もうまくいくといいですね。

ロジカルな思考ができない人って、
軸がないから態度もコロコロ変えて、
形勢が不利になると甘えてごまかしつつ逃げるんだよね。

躯体仕様が30年前と変わらないことも、
中古築浅でも評価が低い原因では？

そもそも、
人気エリアに少しでも安くマンションを所有したい、
そのために共用部その他の仕様が質素でもその分購入金額が安くなるならそれでよい、
と言うニーズに応えるための物件シリーズですから。

中堅・大手デベとはターゲット層が違うのですよ。

32みたいなニーズの人が白金台に住みたいと思うか？白金台に住みたいと思う人が32みたいなことを考えるのかが疑問。
32みたいなことを考える人にとっては白金台は人気エリアじゃなく高くて不便なところと思うのでは。

金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。

普通人間には憧れってあるでしょ？場所に対する憧れもまたしかり。休日いつも白金台にお茶しに行って、「あぁこんなとこ住んでみたいなぁ、でもお金ないしなぁ」って人が住むんじゃないの？別にいいじゃん、それで。(笑)俺は32さんの意見は正しいと思いまーす。

>>34
銭失いになるかどうかは最初の買い手が付けばOKのデベにはしったこっちゃないですからね・・・

>>35
同感です。
好むかどうかは別としてマーケットニーズをうまく捉えた商法と思います。

島津山にもできるみたい。形はクリソツ、ユニクロマンションってやつ？

島津山とはまたブランド志向な土地ですな…
なんだか迷走始めちゃってる感じがするのは俺だけかな。

しかも場所は本物の島津山だよ。この場所に億ション作らないのが不思議

街にそぐわない安っぽさに反対運動あるんじゃない。
街のイメージを揺るがすレベル。

マンションデフレの始まり。何気に歓迎してる人も多そう。

島津山は眺望なくて、位置や敷地形状は微妙なものの、
白金台より安くて、入居も早くて、間取りも使えるように見えるが。
http://www.shinchiku-athome.jp/project_107266/plan/layout_10075427/

・玄関扉を開けてもアルコーブからはみ出ない
・地上住戸は貯湯タンクを室内に置く
・リビングとトイレを離す
・バルコニー幅1.5～2m以上
・洗面台は狭小ではない
・WICで洋服が重ならない

白金台だけがひどいのか。

島津山は低層マンションと一戸建ては競合する。池田山もそうだけど
マンションかと思うようなでかい一戸建てもあるし、逆に集合住宅
にはみえないマンションもある。

メゾネットはマンションとしては使い勝手はどうかと思うけど
本来戸建て（ミニ戸）を考えている人にとっては候補になるのかも。
エレベータがないから管理費、修繕費なんかも安く付きそうだし。
玄関入るといきなりリビングというのも外国人仕様で面白い。

無名デベだけに間取りの工夫や価格の低さで工夫をしているのは
なかなか好感がもてる。自分住みたいかどうかは別だけど。

＞43
それは単に玄関の面積をけちっているだけで外国人仕様とは言わないだろう、、、

ミニ戸と競合するのも悲しいだろうが（笑）、
オープンレジデンスもミニ戸も中古で買い叩かれる運命は同じか。

共有施設も植裁もサービスもないゆえ管理費や修繕費は抑えられても、
ＲＣのマンションはミニ戸と違っていつまでも固定資産税は高いね。

ループの話題になるが、坪２５０－３００万が相場の地域にはいいけど、
それ以上の地域では需要のミスマッチを生むコンセプトだと思う。
続く赤坂もこの路線で行くの？
＋５００万円でも、躯体仕様を上げる方がいいと思うんだが。

それをしてしまうと、出来の悪い中堅デベ物件のように扱われるのでやらないでしょうね。
イメージは銀座に進出するユニクロですから。

>>45
間取りは好き好きあるだろうけど、白金台も島津山も仕様は少しは上げてきてるかな。
御影石やグローエ使ってる辺りが。
一応は周辺環境を意識してんのか。。

オートロックとかないの？

白金台も島津山も設備/仕様のページがまったく同じだね。
しかし、安いな。

素朴な疑問として、ここをカツカツで買うような人は子供が学校で肩身の狭い思いをしてしまわないか？

地元二代目、三代目が多くて、そういう人たちは結構普通、あと地銀の社宅なんかも結構あるよ。すごい金持ちもいるが接点がないw

へ～。そんなもんですか。

>>48
あるみたいです。
多分ゲートのところに郵便や新聞や宅配ボックスがあるってことじゃないでしょうか？
自宅玄関から遠く屋根もないところを歩かないといけないのが気になりますが、このご時世オートロックが無いと新聞やＮＨＫ等の勧誘がうっとうしいですから、無いよりマシでしょうね。

梅が丘の売り物件、正直間取りがかなりイマイチですね。
http://www.yuraku.jp/search/detail/index.asp?sch_bkn_no=MHA59411

これでは興味持つ人は相当限られるような気がします。
安売りせざるを得ないのは間取りが主因では？

安売りせざるを得ないのではなく、意図的に安くしてるのですよ。
コンセプトからして高級路線とは一線を画しており、購入者の優先度も高級感ではありません。
人気のあるエリアにできるだけ安く住みたい人を狙った物件です。

53さんは、梅ヶ丘の中古について、
「オープンレジデンスの物件が問題だから安いというわけでは無く、
この中古物件の間取りがイマイチだから安い」
と言っているのでは？

54さんは論点がずれている気が。

返しとしてはずれてるけど言ってることは正しいかもね。

キャナリーゼ以下の予算でシロガネーゼになれますね

住所が上大崎でもシロカネーゼを名乗ってよいですか？

本人が気にしないならよし。

意図的に安くしている≠お買い得・割安

これを認識していれば良いと思う。

確かに、間取りよくないね
２F、３Fのメゾネットだと、玄関が１Fになるから
狭小の３階建て戸建てみたいですね。
価格に見合った住人しか住まないでしょうね。

この界隈でちゃんと資金がある人が買う物件ではないね。でもデベの狙いもそういう人達じゃないからね。

個人的には100平米ぐらいないとメゾネットはキツイ

確かにこのシリーズのコンセプトからすると、この立地は合わないかもね。でもこれでも売れたら大したものだな。

この程度の戸数なら売れるでしょ。憧れの住宅街に住みたい人は居るから。

オープンレジデンス島津山の建設予定地見てきた。
あそこの場所はすごい本物の島津山。お隣の島津山テラスは最低１億だった。
なんでこの土地取得できたのか不思議。北側もすごいお屋敷だし街のグレード
下げないといいけど。

そういう高級な場所で、湿気まみれの地下で寝る人や２階に玄関がある人が混じって暮らすのは、辛くないかい？
なんというか、集合住宅にミニ戸の悪いところを取り入れて、ぎりぎりまで安くしてる感じだけど、
そういう人って便利な街にあこがれはあっても高級住宅地にあこがれるんかな？

高級住宅地にあこがれる人は住まいのグレードも求めそうな気がしますよね。
趣向のベクトルが利便性じゃないんだもの。

お金持ち自身が住むためには買わないと思う。
でも相続対策で子供とかに買うご近所さんとかいるんじゃないかな？

69
相続税対策って贈与の1500万のこと？
その場合、子供はそこに住まなきゃいけないよ。
こんな情けなくなる部屋住ませるかな？

この場所は崖上にあって眺めも良く、東京湾花火大会の花火も見られる土地です。
目黒駅、白金台駅までフラットな道で行けるし、大通りより１本内側で静かな場所で、個人的に非常に気になっていた場所なのですが・・・
この場所に、すてきなマンションが出来たら真っ先に押さえたいと思っていました。
三井でいえば、パークマンションか、最低パークコートのグレードが建てられると考えていたので、とても残念です。
狭小メゾネットマンションにしてしまうなんて、もったいない気がしますね。

14戸の登録抽選から中一日で早速「先着」4戸出ましたので、
これまでの同シリーズと比べるとやや苦戦の模様ですね。

島津山も一旦引っ込めて白金台のみに注力するようですが、
ここより仕様も眺望も上なのに割安の超近隣物件が出てくるのは
想定外だったのでしょう（管理＋修積は2倍以上しそうですが）。

「周辺相場より2割安く見せて早期完売する」ビジネスモデルは、
今回ばかりは簡単には通用しないのでは？

割安の超近隣物件ってどこですか？

モリモトでしょ

モリモトのモデルルーム行ったけど、やっぱりあれで安いんだ。
恐るべし白金。。

それにしてもよくこのデベがこんな良い土地仕入れられたね。

なんでモリモトあんなに安いの？
本当に何か理由あるのでしょうか？
城南駅遠低地マンションを坪単価４００で買った人たちの目が飛び出るレベル。

高速が目の前だからでしょ。

＞＞７７さん
この物件近辺で探しているのですが、モリモトは平均坪単価は３２０万円ぐらいだと思います。
不動産屋の話では目黒駅から徒歩圏内の中古は坪単価は３００万円前後が多いと聞いたのですが、モリモトはそんなに割安なのでしょうか？この近辺に住んでいないので、詳しくないため教えて下さい。

>>78
そういうことですね。
とはいえ、三茶あたりの２４６沿いでももっと高かったような気もします。
賃貸需要は十分にありそうですが、他に何かありそうですかね？

>>79
目黒近辺は高いよ。というより、なかなか出ないんだよ。
駅までフラットに行ける良い場所＝高台の丘の上は本当に希少。
検索して物件サイトみても大体の価格帯は分かるとおもうけど近辺のマンション高いでしょ。
で、そういう高いマンションの場所はというと、駅まで行くのに過酷な坂を登らないといけないような場所（＝低地）だったり、すごく離れてたりする場所だったりするわけです。
このマンションを高級住宅地のマンションと考えると住む人のイメージがわかないが、便利な目黒駅にフラットで行ける割安マンションと考えて住む人はいそう。デベも売り方を考えたほうがいい。

そういえばこのデベ、ちょっと前に西方も売り出して即完売してた。
西片なんてマンションが絶対に建たない感じなのによく建てたし、
また値段も激安だったよ。
なんでお屋敷街の土地をゲットできるんだ？

西片はフラットがあったのに最近メゾネットばかりですね。

島津山にはフラットっぽいのが1部屋だけどあったよ。

白金台→島津山→高輪台、赤坂、代々木上原の路線は、
社内はブランド立ちあげ期で盛り上がっているんだろうけど、
地に足の着いた立地選びをしてほしいかな。

モリモトのメールを見たら、
白金台は大崎や豊洲まで広範囲に検討しているDINKSが
モデルルームに大挙押しかけている模様。
そういう場所で特徴を出すのは大変でしょ。

土地勘がある者の地元需要で売り切れるだけの魅力はあるのだから、
4000～6000万円で品揃えできるそこそこのエリアで、
手堅く商売した方がいいんじゃないかな。おせっかいだけど。

約90平米 5280万円 が出てますね。桜新町アベニューの地下メゾで。
「なんか見栄えのいい立地だし、価格と管理費安いからこの際広い部屋買っちゃおう！」
ってノリで一次取得者に売れていくのがこのシリーズのイメージだね。

このシリーズ広い部屋ってあまりない気も。

島津山は109平米や112平米のプランがありました。
でも、過去の物件は80平米以下が基本のようですね。

地下部屋って湿気らないの？

その辺の心配ごとは、今週末に建設中の三軒茶屋で現地説明するそうですよ。

そうなの？行きたい。でも旅行だ。。

地下部屋はともかく、メゾネットで80平米は、かなり狭いよ。

いい企画だけど、地下部屋体験のために現地見学したら、
狭苦しさを実感して検討やめちゃったりしてね。

アベニューのキャンセル90平米も3LDKのうち2部屋が6畳ない。
しかもデコボコで使いにくいって、ノルウェーの刑務所以下だよ。

広さの感覚や日当たりはつかめるかもしれない。
だけど最大の問題となる地下部屋の湿気やカビとの戦いをどうやって1時間で体験できるんだ？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

相変わらず安い…オープンレジデンス

建築途中の見学だから地下のドライエリアには
エコキュのでっかい室外機とでっかい貯湯タンクも、
エアコンの室外機も置いてないじゃないか？

「えー、思ってたより明るいねー」
「これならカーテン閉めないでいいからむしろ上の階よりいいかもー」
と盛り上がっても、
現実は窓の前は洗濯物とタンクと室外機のむれで埋め尽くされるんだが。

95
なるほど。確かにそうですね。日当たりとバルコニーはだまされますね。
だまされるくらいなら日当たりもバルコニーも無いものと考えて、80平米のメゾネットが実際どれだけ有効スペースあるかとか間取りの感覚とか見る機会ととらえれば良いかもしれません。

現地説明は有効スペースの確認と思うのが有益でしょうね。

三軒茶屋の地下住戸ドライエリアは8.2平米等。
白金台の地下住戸ドライエリアは5.4平米等。

広さが全然違うから、ダマされないようにしないと。

どっちもありえない狭さだな。ただでさえ湿気のつらい地下だから広くとっておけばいいのに。

今日この敷地の前を通りました。池田山から白金台の庭園美術館に続く道沿いに
あります。この道はお屋敷もしくは低層のマンションがつらなっておりなかなか
好印象です。西側が道路で東側にかけて緩やかな斜面になっており坂の下のほうは
庶民的な町並みです。

このマンション隣はセコムのグローリオ白金台、斜め前はトヨタが分譲した白金台
レジデンスです。白金台と名前はついていますが住所が品川区上大崎のせいか、
トヨタは確か坪３４０万～と比較的リーズナブルだったと記憶しています。

斜面とはいえ十分億ションプランが可能な立地だと思いますが安く出すんですね。
駅は白金台、目黒が徒歩範囲で駅近とはいえませんが山手線、メトロ、都営線駅
で都内であれば乗り換えなしでどこでもいけるので許容範囲だと思います。

買い物は白金台の東急もしくはポロロッカ、毎日の買い物にはちと高いザ・ガーデン
があるほか坂下には八百屋や魚屋もありますな。

立地は買い。あと建物が気に入るかどうかだね。

こことピアースで悩んでます。どちらの方が資産価値高いですか？