ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

半分フラット35S+半分は変動で借りるのが一番賢いですかね？

>>339
新築と中古だと必要とされる等級が違ってるので中古のほうが基準は易しい。
フラットはもとも優良住宅に融資しましょうっていう方針があるので
建築技術は進化してるわけだから新築のほうがより厳しい基準を求められる。
中古は建築当時の水準でそれなりのレベルで建てられてるから
他物件よりも優良だねって意味でフラット35Ｓ適用になるんだと自分は解釈してる。

フラットS適用物件だと売れやすいってのは確かだね。
だけど別にフラット適用でなくても割高戸建ては多いし、
マンションと違って同じ地域でもけっこう値段にばらつきがあるから
別にフラットＳ適用だから割高でも売れるわけではないと思う。

単純にその立地と内容で割高感ある物件は買わなきゃいいよ。

341
抵当権の問題があるし手数料も倍かかる。
借りる額にもよるけど別に賢くはないよ。

342さん

339です。回答ありがとうございました。実はマンションを検討していて、
新築（フラット）と中古（フラットS:築２年）で、立地・間取り・価格も
ほぼ同じで、建築条件等も同等だったため、この場合は、今年購入なら
中古（フラットS)の方がはるかにお買い得かな？と思ったのがきっかけです。

ただ、来年フラットSが無くなると、支払条件が同じなら、新築の方が
いいかなと思うでしょうから、中古は必然的に価格が下がるのでは
ないか？つまり物件の実質価値は、フラットSだろうと、来年度以降
に購入しようと変わらないのではないかと思い、お聞きしたということです。

いずれにしても、もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

イマイチよく分かんないんだけど
フラットS適用の中古は現在市場に出ていて、S非適用の新築は来年竣工ということなのか？

そして来年まで中古が残っていた場合、S適用が無くなる分中古が値下げされるかもってこと？
もしくは来年まで中古が残っていたとして、値下げされなかったら中古の方が割高だよねってこと？

前者の場合、今年中古を買っても来年中古を買っても理論上はプラマイゼロ
（金利差に因る総支払額差相当の値引きなら）
値引きが金利差よりも少ないなら今年買った方がお得
どっちにしろその時点で新築との単純な総支払額比較なら中古の方が低い

後者の場合、今すぐ買うなら中古の方が総支払額は低いが、来年買うなら新築と同じ支払額

悩んでる間に中古の方がサッサと売れるかもしれないし、そうなれば新築買えばいいんじゃない

確認なのですが、来年2月から入居開始の物件を買った場合、やっぱりフラット35Sの適用は間に合わないのでしょうか？

>>346
仮に今年でＳが終了しても、申し込みが年内に受理されれば来年入居でも適用。
補助金が底を付いたら早まる可能性も示唆してはいたが。

基本的に年内入居が条件では？

>>348
申し込みが年内
入居は先でもOK

但し、補助金なくなり次第終了予定。
あと、来年7月以降の実行物件は不可能かな？

契約日よりも実行月が大事な気がするなぁ
来年二月はだめじゃないか？

【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）については、平成22年２月15日より資金をお受け取りになる方から、平成23年12月30日にお申し込みされる方まで、金利の引下げ幅を拡大中です。
※ 【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度)には、募集金額があり、募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。
住宅支援機構より
なので申し込みでｏｋですが
募集金額に達した場合ＮＧです

とにかくフラットSを検討してるなら
物件契約したらすぐにフラットSを申し込んで審査通してキープしておけばいいんだよ

>>352
その通り。
フラットは募集金額に達しそうになると1ヶ月前とかにリリースするとのこと。

キープ期間は最大６ヵ月？

うちはフラットSの申し込み期限がまだ去年末までだった時期に
そこから半年以上先にあたる今年入居の物件のローンの申し込みをして普通に通った
６か月ルールなんて聞いたことない

私も355さんと同じ。
デベ営業がとりあえずフラット35Sの枠だけとって、あとは年明けゆっくり決めましょうという事で半年以上前にフラットと提携銀行両方申し込んだ。

土地から購入し注文で建てる場合、フラット35Sって自己資金0円でも借りれるのでしょうか？
貯金はあるのですが、現金0円で全てローンで建てたいのですが、方法はありますか？

>>357

私も貯蓄を使わず土地建物をフラット３５Ｓで検討中ですが、住宅を建てる会社に相談するのが一番いいですね。

私の場合は必要経費から土地代金まで建設会社が立て替えて、引渡し時に一括融資でいきましょうと提案してくれましたよ。

どこのHM?

>>359

あまり参考にならないですが、北海道の工務店です。

みずはほと横浜銀行なら、どっちがお得ですか⁇

フラットＳと変動の比較。
あくまでこんなのもあるよ程度だけど。

http://blog.livedoor.jp/sekiyama_post-hori/archives/1231856.html

>>362のリンク先流し読みしかしてないけど
変動が今後35年間変動しないと考えての総支払額とか…

フラットは上がるいっぽうだな…。

>>363
後半バブル再来をシミュレートしてますよ。

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

この金利上昇の結果、３５年間の総合収支が＜シミュレーション０３＞のＦ３５Ｓ２０と同じになるように、１５年目のピーク時の金利を設定してみると、
１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％となりました。

結論は、

フラット３５Ｓの総支払い額は、今から加速度的に金利上昇し、7.558まであがった異常自体の金利を
想定した場合の変動金利の総支払い額よりも多いという結論に達しました。

そんな異常事態、今後革命的金融商品がでない限りありえませんね。
ということで、フラット３５Ｓは必ず損でした！残念！！！！

だから？

変動有利を前提にシミュレーションしてるような。
変動の金利推移なんてそもそもどうなるか読めるわけがなく、変動オンリーでのシミュレーション自体が何ら参考にならない。

銀行が今しきりに変動を勧めていることを知らないのかな？

このシミュレーションをした方が最後に固定を進める銀行は・・・という記述ありますが、最近は銀行は変動を勧めています。（メガバンクでは90％以上が変動というのは皆さん知っていると思いますが）

銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの。
銀行が勧める＝銀行が儲かる（損をしない）

そうですね。慈善事業じゃないからね。利用者側が冷静に比較しないとね。

>>367

銀行が儲かるのは固定ですよ？なんで今変動勧めるか知ってますか？

>銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの

知ったようなことを。銀行に限らず、営利企業は全部そうですよ。
なにをいまさら。

稚拙すぎてわらっちゃいます。さすがフラット輩。

世間知らずの坊ちゃんですね。まずは銀行で金かりて商売始めてから
くだまいてくださいね。

>>396先生
わかりません。なぜ銀行は固定よりも割に合わない変動を進めているのでしょうか。

今の低金利で固定で貸すと、金利上昇リスクを背負うのは銀行。(儲からない)
変動で貸せば銀行に金利上昇リスクはなく、背負うのは借りた人。
と金融業者が言ってました。

やはり超低金利で変動で借りて金利上昇前に繰り上げ返済という事ですね。

単純に貸出残高を増やしたいからでしょ
吹けば飛ぶような中小企業に貸すより、低利だけど不動産担保の住宅ローンの方が手っ取り早いからでしよ

教えてください！

先日マンションの売買契約をしまして来年1月に入居です。
フラット35sの予定ですが通常入居のどれぐらい前に申し込むものでしょうか？
募集金額があるので早めが良いと思っていますが、その時点で金融機関も決めることになるのですか？
勉強不足ですみませんm(__)m

367と369の意見。

367に分があり。

369は、
>>まずは銀行で金かりて商売始めてから
>>くだまいてくださいね。
が、稚拙。笑えないけど。

今ならフラット35Sで、20年以下にしておけば正解。

民間銀行は、固定では、フラット35Sにかなわない。
だから、民間銀行集団は、国に要望を出している。

フラット35Ｓ以外の民間金融機関の住宅ローン商品についても、優良住宅の取得を目的とするものを対象として、フラット35Ｓの金利引下げと同等の税額控除制度を措置すること。

だと。

自ら負けを認めている時点で、フラット35Sの勝ち。

何の勝ち負けか？

それも分からないとは。。。

つい最近、１ヶ月前、固定勧められましたけど。。。

銀行が固定を勧めるってフラットじゃないでしょ。
銀行が一番嫌いなのがフラットなので。
実際に銀行の方が「フラットは民業圧迫ですわ」って言ってた。
試しに銀行にフラットの話を聞きに行ってください。
フラットの説明は簡単にやって自行のプランを長々を説明しだすから。
挙句に「フラットのことはよくわからないんですよね」って平気で言うから。
それを聞いて私は逆にフラット35Sで行くと決心した。

そうだよね。
銀行の看板恥ずかしくないのかね。
知らないなら看板おろせ。

結局，フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしたんだと思います。
３６９さんは，その上で変動を選択したので特に批判はありません。

しかし，変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに「銀行に薦められたから」，「HMの営業に薦められたから」という理由で選択しているのだと思います。

決めつけ良くない。

確かに変動＝銀行やＨＭの言われたままというのは言い過ぎと思います。
それを言えば昨年9月や10月には住宅メーカーはフラット35Sの金利1％引きを見せてましたから。

確かに変動の0.775％で35年シミュレーションして月の支払い額を見せられ間抜けな施主なら「この額なら払える」と半ば騙されたような方も少なからず居るのは確かでしょう。

特にフラットは取り扱う銀行もあまり勧めて来ないので、施主自身がある程度内容を理解している方が多いですが、変動や銀行の一定期間固定などのように銀行が一生懸命プッシュしてくるプランに関しては、ローンの知識のある方と全く知識が無くて安いからという理由の二極化になっているのかと思います。

>>381
シュミレーションせずに変動選ぶ奴が大半だなんてよくそんなでまかせ言えるな。
そう思った根拠は？

>>375はいったい何の勝ち負けの話をしているんだ？？
一人話が逸れてるぞ？

>>384
私は販売関係してたけど、半数以上はローンのことをよくわかっておらず、
支払額ばかり気にしているのが現状だったよ。

だから民間は変動が9割なんでしょ？みんな精査して変動を選択してると思う根拠
を逆に聞きたい。先の金利が素人に予測できませんね。
ギリギリな人もすくなからずいますよ。

どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

銀行がフラットを勧めないのは単純にフラットは自社商品ではなく儲けが少ないため、
でしょ。

>>386
＞だから民間は変動が9割なんでしょ？
支払額を気にする、だから変動を選ぶ、という論拠は全く意味がわかりません。



変動を選ぶ人の大半は精査していないと言ったのはあなたであり、
私は変動を選ぶ人が精査しているなんて言っていませんよ。

結局変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに決めているという発言に根拠は無いわけですね？



変動スレだろうがフラットスレだろうが、
どちらかが一方的に優れているかのような誤情報の書き込みは慎むべきと思います。

フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしており、
変動を選択している人の大半は，何の検討もしていない
というのは言いすぎでしょう。

にゃかよくしまひょ

>>386ですが、私は>>383ではありません。

私は変動でもフラットＳでも良いと思いますが、
実感としての感想を言ったまでです。

よいしょ

>>390
別人でしたか。

500人以上にとったアンケート結果によると、
担当者に薦められたからという理由で変動を選んだ人はわずか18％だそうです。
固定よりは若干多いでしょうか。
どっちにしろ変動＝担当者のいいなり
というのは間違いだったようですね。

>>392
390ですが、そうでしょうか。
私は住宅販売もしましたし、個人的にはいくつか物件持ってますが、
フラットＳに対応してない物件は変動を勧めるのがデフォですね。
しかもフラットは審査が長い上に書類も多く、営業の負担も大きい
のも影響しています。物件を早く捌きたいのに長い審査で否決とか
ダメージ大きいですかね。

しかも業者は銀行と提携してますからそちらを勧めるのが普通です。(大人の事情)
本人が最終的には自分で決めたという認識かもしれませんけど、担当者や
銀行の説明が影響してないとは言い切れませんね。

いいなりではありませんが、フラットを選ぶべき人も変動を多く選んでますし、
フラットだと支払いが多くて無理な人が変動で実行してる人も少なくないのが実感です。

ただ、変動が危険というわけではではありませんのであしからず。

アンケート結果は事実ですが、
あなたの書き込みはすべてあなたの想像ですね

>>394
同意

フラットで支払いが多くて無理な人はそもそも変動で審査通らないわ
嘘はいくない

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、
２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％で。

９０年代初頭のバブル絶頂期、「ジュリアナ東京」が開店した平成３年ごろの金利が７％程度でした。
その頃と同じほどの金利上昇になったら、フラット３５Ｓ２０の支払いと総額が同額になる
というわけですし、それ以上の金利上昇があったとすると、変動を選んだ人のほうが損をする
・・・という勘定

～　５年 　９６，７７４円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -4,657円）
～１０年 １００，４９５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -936円）
～１５年 １１１，０８０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +895円）
～２０年 １３８，８５０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +28,655円）
２１年～ １１７，１１５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +4,511円）

ちょうど金利がピークを迎えた１５年～２０年の間、返済金額が約１３．９万円と大きくなっていますが、その５年間以外の時期は、意外と思ったよりも大きくないと思いませんか？

しかもそのプラスの増額分は、それまでマイナス差額を貯蓄していた貯金でまかなえてしまっています。最後にまだ２０万ほど残っている計算です。


最後に、このシミュレーションは、３５００万借り入れ、
フラット３５Ｓが優遇後の1.16（去年最安金利をつけた9月のもの）と優遇後変動0.875を
比較したものです。現在の急上昇中のフラット金利はみなさんご存知のとおり。


変動で借りた人にとって最凶最悪の金利上昇をシミュレートしました。１００人の経済学者に
聞けば、１００人ありえない金利上昇だと答えるでしょうが。

これでもフラット選びますか？

また馬鹿がわいたよ。To397

>>397
1年後に銀行各社が変動の優遇金利引き下げを廃止して店頭金利（2.5％）になるっていうシミュレーションはどう？
可能性はお前の金利シミュレーションよりも現実的と思うぞ。

>>399

つりですか？ほとんどどこでも誰でも
変動優遇▲1.5は全期間というお約束で契約するのをご存知ない？
借り入れてる銀行がつぶれれば優遇はなくなりますけどね。

最新号の週刊ダイヤモンド見てたら、金利上昇リスクがかつてないほど高まってると。
日本国債暴落の危機で長期金利が上昇し、その影響は短期金利にも影響すると。
債権の価格は金利と逆方向に動くために廻りまわって変動金利への影響は必至だと。

そこのシミュレーションでは毎年1％ずつ上がって5％で推移した場合が載ってるのだが、
3000万・30年ローンで当初10万弱だった支払いが10年後には15万、20年後には25万弱、
最終年には125％ルールの未収分含んで75万近くにと。

>>386
＞どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
＞というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

変動組んでから異常に詳しくなる人が多いってそもそもどうやって知りえるんだ？？？
多い、と表現するからには数十人数百人クラスのローン実行者に聞いて回ったのか？
①最初からローンに詳しかった人。
②最初は無知だったが詳しくなった人。
③最初から最後まで無知な人。
といるわけだがどういう経緯で②が多いと把握することができたんだ？？？


>>390
>>393
結局、検討せずに変動選ぶ奴が大半である根拠無いんだろ？

変動住民の主張
フラット派は無駄な利息を払っているバカ扱い

フラット住民の主張
変動派は業者のいいなりになってるバカ扱い



仲良くできないもんかねぇ

このご時世検討・検証せずに変動選ぶヤツなんていないって。
銀行だってそんなヤツには貸さない。
銀行の審査はフラットみたいに甘くない。

403さんがいいこと言った。

結局5年後10年後一喜一憂するかは自分が選んだ返済方法に寄るだけで、比較はあくまで自分自身のローンとその時出てるローンを比べて有益な方を選んで行くだけ。

自分と他人とを比較しても全くもって不毛だし。

>397
>変動で借りた人にとって最凶最悪の金利上昇をシミュレートしました。
とあるが、それ以上の悪いシナリオだって無くはないと思うぞ。
何十年も先の金利など専門家でも予想できない。相場ってそんなもん。
過去の最高金利以上の金利上昇は100％絶対に無いとどうやって証明できる？

有るか無いかどっちの確率の方が高いかと聞かれれば当然ない方が高いだろうが、実際に起こりうる可能性だってゼロではない。
保険の考え方と同じようなもので、基本的には損する確率の方が高い。
自動車保険でも、何千万円もの賠償金が発生する確率は相当低い。が、ゼロではない以上保険に入る人が多い。
単純に期待値だけで考えてよいなら皆変動を選ぶし、保険など一切入らないさ。

＞３９２
18％って少ないんですか。
5人に1人ですよね。

フラットも同じようなものなんですかね。

>>400
銀行の住宅ローンの説明をよく読みましたか？
変動だけでは無いですが、銀行の住宅ローンの優遇引下げ幅を全期間確約なんてしていませんよ。

みずほ銀行
※金利情勢等により、本金利プランの内容を見直す場合や、お取り扱いを中止する場合がございます。


三菱東京UFJ
※適用金利および店頭表示金利からの引下幅は金利動向によっては月中に変わることがあります。

などね。

フラットは１２％でやや少ない。


１８％ってことは、変動の大半が検討もしないで業者のいいなりで決めた、
というのは間違いであることがわかるだろ？

>>408
それは契約前の話であって、契約後に優遇幅変更するという話ではないのでは？

上記の文は別にしても、たしかに優遇取り消しになる場合もある。
ただその時はフラットも固定金利ではなくなっているからどちらにせよ条件は同じだよね。

>>409
あなた何が言いたいのかわかんないけど、
自分は｢自分自身で決めた」んだろうからそれでいいのでは？
変動を組んだ他の人がどんな経緯で決めようがあなたに何の関係があるの？

>>411
私に関係あろうがなかろうが、変動の大半は検討していないという主張は間違っているのではないかと思ったからレスしたのですよ。
根拠無くただ変動を馬鹿にしたいだけのレスやフラットを馬鹿にしたいだけのレスは慎むべきだと考えています。

まだ叩きたりませんか？

中にはフラット金利は契約したら変わらないと勘違いしているやつもいるからな

追記
勘違いしていますが私は変動ローンを組んでいませんよ

ハイサ

>>412
あなたほんとにローン組む人が、経済・金融に精通して
皆が皆組んでると思ってるの？

そりゃ、ここにいる人は詳しい方だと思うけど素人は
｢よくわかんないんですが、最近どんなローンが多いんですか？」
｢最近は変動が主流ですかねぇ。フラットのＳも出てますけど・・」
みたいなところからスタートするんじゃないの？

すぐデータを出せって言うけど、データが無いと不安ならどれだけ上がるかデータが
ない変動は向かないんじゃないでしょうか。

>>408
そこまで心配性な人は、お金貯めて60～70才に現金で買うことだね。

さあ、貯金、貯金・・・
家賃もちゃんと払ってね。

フラットの団信は金利に置き換えると0.358%。

めちゃくちゃ高い！

なぜ？

それは銀行が貸さない60才台の借入者が多く、完済前に亡くなる可能性が高いから。

若い人にとっては何と不利な条件だこと。

>>418
それは確かだ。40前だと保険で対応した方が安い。
だから20代・30代は保険対応が多いね。

団信は必須ではありませんね？
何らかの保険があれば良いと思っています。

どういう保険？まさか35歳で70歳までの１０年更新型平準定期なんて組んでないよね？
総支払いが一番少なく、残債に応じて保証額が減っていく全期型逓減定期がベストでしょうな。

>>416
私は皆がローンに精通しているなんて一言も言っていませんが？

いいですか？私は、｢フラットを選択している人はよく検討して決めているけど、
変動の大半の人はろくに検討もせずに決めている｣、
という無根拠な誹謗中傷に異を唱えたのですよ？根拠を添えて。

何故私が｢皆ローンに精通している｣と思っていることになっているのですか？



まだ叩き足りませんか？
どちらか一方が優れているということにしなければ気がすみませんか？

なんか長期金利下がってきてるみたいですね。
少し明るい話題なのではないでしょうか。

質問です。フラット35Sはどのような経済状況になっても金利は固定でしょうか？何か特約みたいなものがあり、金利の見直しが行われることがあるのでしょうか？

>>424
フラットに限らず、固定でも金利が上がってしまうことはありますよ。

金利が上がってるよ。

どうするみんな？

>>425

例えばどういうときですか？ハイパーとかは抜きにして。戦後具体的事例はあるのでしょうか？

ハイパーを抜かす理由は？

事例はありませんが、契約書に書いてありますよ？

>>427
どんなときにフラットの金利が保証されなくなるかは
担当者に聞いたほうが確実。

２％台は高いっ！っていう世の中になっちゃうのか？

10年前なら、２％台なら安い方だと思っていたが・・・

基本的な質問ですいません。
来年の3月に完成するマンションを買おうと思っています。
銀行の審査が通ったとして、フラット35の実行月はいつ頃になるのですか？

質問いたします

フラットの金利は 契約期間は 保証と違いますの？

違います

アチャー 知らんかった

フラットは35年間固定の公的ローンです。フラットＳは10年間－1％。
誰かの自作自演に騙されないようにしましょう。

>>431
実行は引き渡し月にします。
代金と引き換えに所有権移転・抵当権設定を同時にします。

436
レス有り難うございます。
来年3月の金利どうなってるのかな。
金利上がらないで欲しい。

>>437
私も来年1月の実行予定ですから今からなんとなく落ち着きません。
来年の3月というと新築マンションでしょうか？
契約から引渡しまでが長いんですよね。

スレ違いですが、437さんは返済比率どれくらいの予定ですか？

438
3500万のマンションを頭金1000万で2500のローンを組もうと思っています。
フラット35sと変動を組み合わせて、何とか金利低くできないか考えています。

>>434
フラットの金利が確約されていないというのは意外と知られてないですよ。
説明書に書いてあるのですが皆読まないのでしょう。