ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

半分フラット35S+半分は変動で借りるのが一番賢いですかね？

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>>339
新築と中古だと必要とされる等級が違ってるので中古のほうが基準は易しい。
フラットはもとも優良住宅に融資しましょうっていう方針があるので
建築技術は進化してるわけだから新築のほうがより厳しい基準を求められる。
中古は建築当時の水準でそれなりのレベルで建てられてるから
他物件よりも優良だねって意味でフラット35Ｓ適用になるんだと自分は解釈してる。

フラットS適用物件だと売れやすいってのは確かだね。
だけど別にフラット適用でなくても割高戸建ては多いし、
マンションと違って同じ地域でもけっこう値段にばらつきがあるから
別にフラットＳ適用だから割高でも売れるわけではないと思う。

単純にその立地と内容で割高感ある物件は買わなきゃいいよ。

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341
抵当権の問題があるし手数料も倍かかる。
借りる額にもよるけど別に賢くはないよ。

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342さん

339です。回答ありがとうございました。実はマンションを検討していて、
新築（フラット）と中古（フラットS:築２年）で、立地・間取り・価格も
ほぼ同じで、建築条件等も同等だったため、この場合は、今年購入なら
中古（フラットS)の方がはるかにお買い得かな？と思ったのがきっかけです。

ただ、来年フラットSが無くなると、支払条件が同じなら、新築の方が
いいかなと思うでしょうから、中古は必然的に価格が下がるのでは
ないか？つまり物件の実質価値は、フラットSだろうと、来年度以降
に購入しようと変わらないのではないかと思い、お聞きしたということです。

いずれにしても、もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

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イマイチよく分かんないんだけど
フラットS適用の中古は現在市場に出ていて、S非適用の新築は来年竣工ということなのか？

そして来年まで中古が残っていた場合、S適用が無くなる分中古が値下げされるかもってこと？
もしくは来年まで中古が残っていたとして、値下げされなかったら中古の方が割高だよねってこと？

前者の場合、今年中古を買っても来年中古を買っても理論上はプラマイゼロ
（金利差に因る総支払額差相当の値引きなら）
値引きが金利差よりも少ないなら今年買った方がお得
どっちにしろその時点で新築との単純な総支払額比較なら中古の方が低い

後者の場合、今すぐ買うなら中古の方が総支払額は低いが、来年買うなら新築と同じ支払額

悩んでる間に中古の方がサッサと売れるかもしれないし、そうなれば新築買えばいいんじゃない

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確認なのですが、来年2月から入居開始の物件を買った場合、やっぱりフラット35Sの適用は間に合わないのでしょうか？

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>>346
仮に今年でＳが終了しても、申し込みが年内に受理されれば来年入居でも適用。
補助金が底を付いたら早まる可能性も示唆してはいたが。

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基本的に年内入居が条件では？

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>>348
申し込みが年内
入居は先でもOK

但し、補助金なくなり次第終了予定。
あと、来年7月以降の実行物件は不可能かな？

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契約日よりも実行月が大事な気がするなぁ
来年二月はだめじゃないか？

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【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）については、平成22年２月15日より資金をお受け取りになる方から、平成23年12月30日にお申し込みされる方まで、金利の引下げ幅を拡大中です。
※ 【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度)には、募集金額があり、募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。
住宅支援機構より
なので申し込みでｏｋですが
募集金額に達した場合ＮＧです

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とにかくフラットSを検討してるなら
物件契約したらすぐにフラットSを申し込んで審査通してキープしておけばいいんだよ

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>>352
その通り。
フラットは募集金額に達しそうになると1ヶ月前とかにリリースするとのこと。

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キープ期間は最大６ヵ月？

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うちはフラットSの申し込み期限がまだ去年末までだった時期に
そこから半年以上先にあたる今年入居の物件のローンの申し込みをして普通に通った
６か月ルールなんて聞いたことない

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私も355さんと同じ。
デベ営業がとりあえずフラット35Sの枠だけとって、あとは年明けゆっくり決めましょうという事で半年以上前にフラットと提携銀行両方申し込んだ。

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土地から購入し注文で建てる場合、フラット35Sって自己資金0円でも借りれるのでしょうか？
貯金はあるのですが、現金0円で全てローンで建てたいのですが、方法はありますか？

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>>357

私も貯蓄を使わず土地建物をフラット３５Ｓで検討中ですが、住宅を建てる会社に相談するのが一番いいですね。

私の場合は必要経費から土地代金まで建設会社が立て替えて、引渡し時に一括融資でいきましょうと提案してくれましたよ。

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どこのHM?

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>>359

あまり参考にならないですが、北海道の工務店です。

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みずはほと横浜銀行なら、どっちがお得ですか⁇

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フラットＳと変動の比較。
あくまでこんなのもあるよ程度だけど。

http://blog.livedoor.jp/sekiyama_post-hori/archives/1231856.html

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>>362のリンク先流し読みしかしてないけど
変動が今後35年間変動しないと考えての総支払額とか…

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フラットは上がるいっぽうだな…。

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>>363
後半バブル再来をシミュレートしてますよ。

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

この金利上昇の結果、３５年間の総合収支が＜シミュレーション０３＞のＦ３５Ｓ２０と同じになるように、１５年目のピーク時の金利を設定してみると、
１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％となりました。

結論は、

フラット３５Ｓの総支払い額は、今から加速度的に金利上昇し、7.558まであがった異常自体の金利を
想定した場合の変動金利の総支払い額よりも多いという結論に達しました。

そんな異常事態、今後革命的金融商品がでない限りありえませんね。
ということで、フラット３５Ｓは必ず損でした！残念！！！！

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だから？

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変動有利を前提にシミュレーションしてるような。
変動の金利推移なんてそもそもどうなるか読めるわけがなく、変動オンリーでのシミュレーション自体が何ら参考にならない。

銀行が今しきりに変動を勧めていることを知らないのかな？

このシミュレーションをした方が最後に固定を進める銀行は・・・という記述ありますが、最近は銀行は変動を勧めています。（メガバンクでは90％以上が変動というのは皆さん知っていると思いますが）

銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの。
銀行が勧める＝銀行が儲かる（損をしない）

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そうですね。慈善事業じゃないからね。利用者側が冷静に比較しないとね。

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>>367

銀行が儲かるのは固定ですよ？なんで今変動勧めるか知ってますか？

>銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの

知ったようなことを。銀行に限らず、営利企業は全部そうですよ。
なにをいまさら。

稚拙すぎてわらっちゃいます。さすがフラット輩。

世間知らずの坊ちゃんですね。まずは銀行で金かりて商売始めてから
くだまいてくださいね。

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>>396先生
わかりません。なぜ銀行は固定よりも割に合わない変動を進めているのでしょうか。

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今の低金利で固定で貸すと、金利上昇リスクを背負うのは銀行。(儲からない)
変動で貸せば銀行に金利上昇リスクはなく、背負うのは借りた人。
と金融業者が言ってました。

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やはり超低金利で変動で借りて金利上昇前に繰り上げ返済という事ですね。

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単純に貸出残高を増やしたいからでしょ
吹けば飛ぶような中小企業に貸すより、低利だけど不動産担保の住宅ローンの方が手っ取り早いからでしよ

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教えてください！

先日マンションの売買契約をしまして来年1月に入居です。
フラット35sの予定ですが通常入居のどれぐらい前に申し込むものでしょうか？
募集金額があるので早めが良いと思っていますが、その時点で金融機関も決めることになるのですか？
勉強不足ですみませんm(__)m

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367と369の意見。

367に分があり。

369は、
>>まずは銀行で金かりて商売始めてから
>>くだまいてくださいね。
が、稚拙。笑えないけど。

今ならフラット35Sで、20年以下にしておけば正解。

民間銀行は、固定では、フラット35Sにかなわない。
だから、民間銀行集団は、国に要望を出している。

フラット35Ｓ以外の民間金融機関の住宅ローン商品についても、優良住宅の取得を目的とするものを対象として、フラット35Ｓの金利引下げと同等の税額控除制度を措置すること。

だと。

自ら負けを認めている時点で、フラット35Sの勝ち。

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何の勝ち負けか？

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それも分からないとは。。。

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つい最近、１ヶ月前、固定勧められましたけど。。。

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銀行が固定を勧めるってフラットじゃないでしょ。
銀行が一番嫌いなのがフラットなので。
実際に銀行の方が「フラットは民業圧迫ですわ」って言ってた。
試しに銀行にフラットの話を聞きに行ってください。
フラットの説明は簡単にやって自行のプランを長々を説明しだすから。
挙句に「フラットのことはよくわからないんですよね」って平気で言うから。
それを聞いて私は逆にフラット35Sで行くと決心した。

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そうだよね。
銀行の看板恥ずかしくないのかね。
知らないなら看板おろせ。

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結局，フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしたんだと思います。
３６９さんは，その上で変動を選択したので特に批判はありません。

しかし，変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに「銀行に薦められたから」，「HMの営業に薦められたから」という理由で選択しているのだと思います。

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決めつけ良くない。

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確かに変動＝銀行やＨＭの言われたままというのは言い過ぎと思います。
それを言えば昨年9月や10月には住宅メーカーはフラット35Sの金利1％引きを見せてましたから。

確かに変動の0.775％で35年シミュレーションして月の支払い額を見せられ間抜けな施主なら「この額なら払える」と半ば騙されたような方も少なからず居るのは確かでしょう。

特にフラットは取り扱う銀行もあまり勧めて来ないので、施主自身がある程度内容を理解している方が多いですが、変動や銀行の一定期間固定などのように銀行が一生懸命プッシュしてくるプランに関しては、ローンの知識のある方と全く知識が無くて安いからという理由の二極化になっているのかと思います。

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>>381
シュミレーションせずに変動選ぶ奴が大半だなんてよくそんなでまかせ言えるな。
そう思った根拠は？

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>>375はいったい何の勝ち負けの話をしているんだ？？
一人話が逸れてるぞ？

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>>384
私は販売関係してたけど、半数以上はローンのことをよくわかっておらず、
支払額ばかり気にしているのが現状だったよ。

だから民間は変動が9割なんでしょ？みんな精査して変動を選択してると思う根拠
を逆に聞きたい。先の金利が素人に予測できませんね。
ギリギリな人もすくなからずいますよ。

どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

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銀行がフラットを勧めないのは単純にフラットは自社商品ではなく儲けが少ないため、
でしょ。

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>>386
＞だから民間は変動が9割なんでしょ？
支払額を気にする、だから変動を選ぶ、という論拠は全く意味がわかりません。



変動を選ぶ人の大半は精査していないと言ったのはあなたであり、
私は変動を選ぶ人が精査しているなんて言っていませんよ。

結局変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに決めているという発言に根拠は無いわけですね？



変動スレだろうがフラットスレだろうが、
どちらかが一方的に優れているかのような誤情報の書き込みは慎むべきと思います。

フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしており、
変動を選択している人の大半は，何の検討もしていない
というのは言いすぎでしょう。

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にゃかよくしまひょ

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>>386ですが、私は>>383ではありません。

私は変動でもフラットＳでも良いと思いますが、
実感としての感想を言ったまでです。

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