ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

某大手マスコミ会社勤続９年目３１歳
年収８５０万　
ワンルームマンション２件所有（民間銀行で２件合わせて３６００万の借り入れあり）
月々８０００円のプラス収支。
毎年確定申告で２００万のマイナスを計上してます。

今度結婚を期に７０００万の物件をフラット３５Ｓで購入予定なんですが、
フラット３５Ｓで組んだ場合いくらまで借り入れできますでしょうか。
噂で確定申告でマイナスを出している場合はその分年収から引かれて見られると耳にしまして・・・
アドバイス宜しくお願い致します。

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>201
確定申告書の丸9番の欄の額はいくらでしょう？ −200万してるとおそらく400万前後になってませんか?
そうすると、借入限度は3000万前後ぐらいじゃないかな。

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>201
確定申告書の9番の欄の額で限度額を計算されます。

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つまり、9番を基準に限度額算出(9番×0.35)の後、残債額(3600万)を差し引いた分が、借入可能額では？

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あ、9番×0.35は年間支払可能額です。残債の年間支払い額を差し引いて計算と言うことです

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201さんの場合、ワンルームは二件とも賃貸で回してるから、無いものと見てくれるでしょ。つもり残債があろうがなかろうが借り入れ限度額には関係ないってこと！確定申告９番が年収として見られるってのはよくわからないけど。

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その賃貸で毎年200万の赤字を申告してても？

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大丈夫だよ。マイナス出す前の収入で見てくれるよ。課税証明と確定申告の提出が必要だけどね。まっこれからは審査厳しくなってくみたいだけどね。

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>208
そうね、見るのは見るけど、限度額の算出は9番なのは変わらないから。

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あれっ東芝だと賃貸として回ってれば９番じゃなく元の年収で限度額見てくれるみたいよ。９番って自営業とかの人の場合じゃなくて？どなたか詳しい方教えて～

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大手都銀フラットで通って２月実行予定すが、今から最低金利のフラットに審査出し直すには何か問題かありますか？

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問題ありません。

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審査が通って「買取仮承認通知書」が届いたのだが、「買取仮承認通知書」に利率が書いてある。
ローンの金利はこの書面に記載されている金利ではなく、ローン実行月の金利だよね？

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今月申込み、１月実行、２月入居予定です。事情があり、同居家族（妻と子３人）の入居が１年遅れてしまうのですが、審査に影響ありますか？詳しい方教えて下さい。
申込本人のみ２月に入居します。

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>>215

問題ないです

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素朴な疑問なのですが、フラットの金利は銀行ごとにかなり違いますよね。
楽天や、SBIなどの最低金利の銀行以外から借りることを選択される方は、どういった理由なんでしょうか？
ゼネコンやハウスメーカーで使える銀行が指定されてた、とかでしょうかね？
皆さんよろしくお願いいたします。

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フラット35Ｓを最近申し込んだんだが、3週間近くなんの連絡もない。
不動産屋は機構に渡ってますって言うんだが、ダメそうだから審査が
長いのだろうか？ダメな場合はすぐ連絡きますとか言ってたが、売主
にも迷惑掛けられないから心配。

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個人事業主でフラット申し込んだ方いらっしゃいます？
審査は厳しかったですか？

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No.221さん

個人事業主です。
安い物件を選んだにも関わらずうちは全滅でした。
給料が多くても、結局経営状態も判断材料。
特に中古物件は厳しい。新築ならすんなり行けてたのかなと思う。

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>>222
本人評価も会社が赤字だからといって一律にはじかれるのか、
赤字でも内部留保あったら見てくれるのかとかわからないです。
否決のはっかりした理由は教えてくれるのでしょうか。

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返済比率さえ越えてなけりゃほとんど通るのでは？ 返済比率には団信も入ります。その他の借入れと。 私の場合個人事業主ですが返済比率ギリギリで通りました。

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222です。

返済比率に余裕があったにも関わらずです。

銀行の担当者は、機構側の問題だと言ってましたが、
否決のはっきりした理由は教えてもらえませんでした。

以前経営状態がまだ良い時に、
多少高額な新築物件で審査した時は通りました。

今回は経営状態が悪い中、価格を落とした中古物件での審査でしたが、
はねられました。

新築は通りやすいと聞きますし、そのせいなのか、
はたまた経営状態のせいなのか謎です。
それに以前より審査が厳しくなったという情報もありますが、真偽はわかりません。。

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>>226
確かに不思議ですね。もしかして物件のせいなのかもしれませんが。
>>225
なるほど、団信も入るんですね。

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フラットは年収以上に資産価値が審査基準になっていると銀行で聞きました。
もともと長期優良住宅を支援するという理念(？）があるので圧倒的に新築有利だそうです。
属性が悪くても物件さえよければフラットなら通ると噂されるのもそのせいらしいです。

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私も個人事業主です。事業の売上げは右肩上がりでのびていますが、
住まいを買う予定がなかったので税金対策で所得はギリギリまで落として前年は３００万程で申告してます。
妻が家を買いたいと急にいいだした為、だめもとでローンの審査をしてもらいました。
当然私一人の所得では審査が通る訳がないので妻の所得が２００万あったので合算で５００万で
３０００万円のローンを申し込み無事通りました。
その際に事業用の借り入れがまだ７００万程残ってたのですが、フラットは事業用の借り入れは
返済比率に含めないということで、けっこうすんなり通りました。
あと金融機関とのやりとりに、税理士と直接やりとりしてもらって
そちらもうまく説明してもらって、問題なくいけました
ちなみに新築物件です

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>>228
なるほど新築が有利なんですね。
>>229
右肩上がりだと担当者の印象はよさそうですね。
赤字や右肩下がりだとどうなのでしょうか。

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借入額２０００万

変動で１０年返済か
フラットで１５年返済か
で迷ってます。

フラットにして、毎年年始にどんどん繰り上げ返済して、
１０年後あたりに完済すれば、
住宅ローン控除の戻りを考慮すると、
フラットの方が有利かなと。

厳密に計算したわけではないし、
どこか勘違いしてるところがあるかも知れませんが。

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ちなみにハイパーインフレになればフラットも金利あがりますか？

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フラットは固定金利でございます。

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昨日のことです。
寝苦しい夜でした。夢の中で20年前にタイムスリップしたのです。
そこは昔の自宅で、たまたま親父がマンションを契約するところでした。
営業マンが、｢それでは融資の方は変動金利で8.5％ですね」と言っています。
えっ、今は１％切ってるのに？？1990年ではこれが普通なのか？？

気が付くと今度は20年後に来ているようです。
そこは明日契約する予定の、オレのタワーマンションのリビングです。
20年も経つと古さが出てる気がします。ふと机の上を見ると、そこには銀行の支払い予定表が。
｢何！！変動金利6.5％？？」
そうです。日本は驚異的な底力で景気浮揚をし、すさまじい経済成長率を成し遂げつつあったのです。
そして脇を見るとオレの源泉徴収表が。
｢550万・・・か・・」
そうです。20年経っても給与はそのままでした。

｢そうだ、変動がこんなだったら未来のフラットはどうなってるんだ｣
私は20年落ちの自宅のリビングにある、何やらＰＣらしき何かを触った。
Windows2030は技術の進歩か2秒ぐらいで立ち上がる。
｢り○な三○住○ホールディングス　フラット35Ｓ適用金利　当初10年間7.6？？」
そりゃそうだろう、まるでどっかの無担保ローンのようだ。
あぁ、あの時フラットＳにしておけばよかった。これが夢でありますように・・・・

気が付くと今だった。目の前に営業担当がいる。机の上には融資の申込書だろうか。
｢フラットＳ対応ですが、本当に変動でよろしいでしょうか」彼は言う。
｢いや、ちょっと・・それは・・・」と私が切り出すと、隣の妻は

｢いいわよ、変動で。だってコミュニティサイトの【変動金利は怖くない！！その２３】でも
　フラット35ｓのことみんなボコボコだったわよ。むしろ今こそ変動だって。」　

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↑
頭大丈夫？

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>234
続きが読みたいな

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おもしれ～　続き希望します。

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ハイパーインフレではもちろん固定もフラットも金利はあがります

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ハイパワーインフレでは当然物件価値も何倍にもなります。

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>>234 続き
「いや・・でも・・」オレは妻を遮るように言おうとしたその時、強烈な眠気が・・・

気が付くと今度はは30年後に来てしまったようだ。見渡すとキッチンには洗い物が積み上がっている。
｢もしかして・・あいつ出て行ったのか・・」
そうです。年収据え置きの550万に加え、変動金利6.5％で家計は火の車だったのです。
｢この年収でこの金利じゃぁ、繰上げ返済うまくいかなかったんだな。」

ふとリビングのＰＣらしき何かの脇の写真立てに目をやると、まだ変動金利が2～3％台だった時の
写真だろうか、妻と大きくなった娘とのスリーショットの笑顔が虚しく佇んでいた。
｢変動｣によってささやかな幸せが、悪い方向へ大きく｢変動」していることは明らかだった。

と、その時ＰＣのマウスらしき何かに手が触れ、画面が付いた。そこには、

★変動金利は怖くない！！3590スレ★
24．　年8％繰上げ方式で変動余裕、フラットなんか検討の価値なし。
25．　変動のリスクは銀行が説明済み、日経株価がなんちゃらで変動が10％とかありえない
26．　逆に金利上昇歓迎、資産価値上昇で賃金も上昇。ますます変動有利。

｢まだオレこのスレ見てるのか・・しかしこいつら・・金利が変われど言うことブレないな・・」
ふと、下の方を見るとオレの書きかけのレスが、

｢フラットとかどうせ甘い審査でカツカツなヤツのローンだろ。オレは年収1,800万で余裕だから
毎年300万の繰上げ余裕だし、みんなそれぐらい普通に繰り上げて・・・」

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おもしろい！！

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結構うまくできてると思う、正直。

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>>235　普段から本とかよんでる？　

234はかなり面白いよね。星新一のショートショート読んでるみたいだった。
ひさしぶりに古本屋にでも行って見るか～

うちは悩むことなくフラットＳ３５を利用した。
変動だと下がるメリットより急反発して金利上がるリスクのほうが怖かったから。

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>>243
あなた通だね。
>>234 >>240は流れるよう書き上げて、読み返してみたら
いずれも星新一になってて吹いた。

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マジ面白かった！

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234,240　おもしろかった！
変動信者があーだのこーだの騒ぎそうだがｗ

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フラットＳにしておいて良かったと改めて感じました！

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私も最初は変動とフラットで迷ったけど、変動スレとか読んでいても変動派の方には賛同できずに、ミックスも考えましたが結局フラットS一本に。
確かに最初の5年10年変動金利が低いままなら総支払い額は変動より多くなるかもしれませんが、住宅ローンを損得だけでは考えられないし、最後に変動より総支払い額が多くても、金利が変わらない保険料と思える程度の差額です。
それに、借り換えでは今のフラットSは選択できません。

それに20代で、住宅ローンを完済しても十分な額の残る生命保険に入っているため団信には入りませんでした。病気や事故に備えて所得保障には入りました。

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結局は変動選択者って偉そうなこと言うけど、
結局は低金利につられてギリギリでローン組んでるんだよね。

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>>249
それは一理ある。
3流デベのローコスト物件はフラットＳが非対応であり、変動1択で買う人も低所得が多い。
(銀行の長期固定は高すぎて手が出ず)中収入以上の人と返済比率が同じでも余力資金の額
に大きな開きが出てしまい、結局カツカツ(余力額的には)にならざるをえず、
｢変動｣のリスクを負えない人が｢変動」を選択せざるをえない現状がある。

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変動の人が妙に偉そうで攻撃的なのは、
低金利に釣られてギリギリでローン組んでいて、
金利上がると破産の道になるため何としてでも
金利は上がらないんだと思い込む強い意志があるから
だと思います。
いま偉そうに金利が上がらない説明したって今後どうなるかは
誰にもわからない。

変動の低金利を前面に出され、本来買えない人も変動で
ローン組んでる。この後先考えないやり方を平気で
しているデベもどうかと思うよ。
将来、いまの時期に変動で組んだ人で破産していく人が
多くなるんだろな。

変動ネガのつもりは全くなく、デベに対しての批判ね。

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給与所得多い人ほどフラット利用している割合が多いというデータもあるみたいですからね。
250さんの仰るとおり
変動｣のリスクを負えない人が｢変動」を選択せざるをえない現状があるのも事実。
少し考えれば危険なのはわかるけど、やはり低所得層にとって１％以下の金利で
今の家賃レベルで分譲や戸建てというのは魅力なのでしょうね。

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>>給与所得多い人ほどフラット利用している割合が多いというデータもあるみたいですからね

ソースは？

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>3流デベのローコスト物件はフラットＳが非対応

フラットSなんて風呂に手すりさえつけてもらえばそれでOK

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輸入だろうが何だろうが1円でも安い食材を求めて街を彷徨い、
ＥＳＰすら付いてない薄いボディの軽四に子供を乗せて、
後先考えずに激安な掛け捨て生保かけてる人たちが住宅を買う時だけに、

安全性を重視して｢フラット35Ｓ」を選択するわけがないでしょ。

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>>255続き
だから所得が高ければ高いほど保守的なフラットやフラットＳの割合が高くなるし、
所得が低い人はそもそもフラットＳｎｏ物件なんか買えないでしょ。

だから>>252は正しい。

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>>給与所得多い人ほどフラット利用している割合が多いというデータもあるみたいですからね

このデータはどこにあるのかを聞いています。
分かりにくくてすみません...

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｢変動金利は怖くない」住民の傾向

ああ言えば｢変動｣、こう言えば｢変動｣、攻撃的な言葉と自分達には有利なデータを駆使し、
固定派を撃破する。特に強敵｢フラット35Ｓ｣には苦戦する場面も多いが、その都度容赦ない
常連さんの波状攻撃でスレのスピードが2ch並になることも。それでも収まらない場合は、
｢高所得変動特殊部隊｣が出動し、ありえない｢ハイパー繰上げ返済｣を披露し現場を鎮圧する。

｢フラット35Ｓを検討」住民の傾向

｢1円でも2円でも安く｣ではなく｢大きなリスクを避ける｣のが目的であるＳ住民は基本おだやか。
ブラックユーモア交えながら、Ｓの豊かさをじっくり味わうスレであるが、まれに変動から過激派
が乱入してくる事も。Ｓ対応は基本高額物件であることが多く、そこに住めること自体がすでに
勝ち組とも受け取れるが、変動との差額を気にしてる人もいないわけではない。

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安心を買うと言う意味で、フラットにする。

正直、低所得層でギリギリローンだけど…。
月々の金額は安いに越したことはないし
変動の金利で試算すると、フラット高い…って思ってしまう時もあるけど
まだ20代だもんで、先々の事を考えたら
多少割高だったとしても、月々払う金額がわかってるのって将来設計しやすい。
そういうメリットの方が大きいと思ってフラットＳに。

保守的と言うか安定・安心志向の人はフラット選ぶんだろうね。

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>>259
がんばってね。20代で家とかすごいじゃないか。

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ここに書き込んでる人って、既に長期固定でローン組んでしまったけど、変動がいつまでも上がらないんで『あれっ、もしかして俺失敗したかも』って思っている人なんでしょうね。そして、常に変動の人が不幸になることと、自分達と同じ長期固定の仲間が増えるのを望んでいるんでしょ。 考え方は人それぞれ。固定でも変動でもいいじゃないですか。自分と違う考え方を否定するのはやめましょうよ。 みんないい大人なんだからさ。

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>２６１

そう。いつの時代も固定の方が変動よりも高い金利に決まってるんだから。
固定の人は『変動が上がって自分の金利を追い抜くこと』が大前提ですからね。
借りたときに返済まで上がらない、もしくは上がったとしても自分の金利を追い抜くことはない
と思ってたら変動を選んでたでしょうから。

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変動の人って、どうして固定の人は変動金利が上がる事を願ってると考えるんでしょう？そうしないと総返済額が変動より多くなってしまうからですか？今のフラットSの金利なら保険料と割り切ってる人も沢山いるし、もしもフラットSを選択した人で変動が羨ましいなら借り換えればいいだけだし。

私は変動スレも通勤時間帯なんかに見てますが、あちらでは『フラットSがいいならフラットスレへどうぞ』とか『フラット(固定)は変動スレに来るな』等のやり取りも沢山されているのに、結局変動さんはフラットスレにも登場するんですね。
住宅ローンは他人との勝ち負けじゃないし、損得でもなく、無理なく無事に払い終われるならOK。変動で総支払い額を少なくする事にチャレンジしたいなら個人の責任で勝手にすればいいです。

私は、30年という年月の間には何があるか分からないし、景気にあまり連動しない職種なのでフラットS＋繰上げが今の自分には一番と判断しました。借り換える予定もありませんし、自分の総支払い額を少なくするのは繰上げでチャレンジします。変動と比較するつもりもありません。
もちろん、選択時に比較対象が変動か固定3％かしかなかったのならまた違ったと思いますが、フラットSの－1％優遇がありましたから。

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261は頭悪すぎる(笑)

変動で金利が上がらないことを必死に願い続ける変動信者が迷い混んで来ましたね(笑)

低金利に釣られてギリギリのローンを組んでしまったのかな？

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257
住宅支援機構
平成22年度 民間住宅ローン利用者の実態調査参照

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>>265
おっ、興味深いモノ見つけてこられたね。
サンプル調査でフラットと民間ローンのローン種類別を合わせてみると、

全期間変動金利　　　21％　

固定期間選択金利　　31％
(短期固定)

全期間固定金利　　　48％
(フラット含む)
(フラットは全体の13％)

誰だよ、変動が9割占めてるとか言ったヤツは。
そもそも全期間固定が全体の半分もあるじゃないか！！

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｢フラット35Ｓを検討」住民数分析
ディフェンシブ銘柄らしく、スレの伸びも穏やかで住民も少なめ。
そもそもＳ対応の高性能物件は多くない。そしてその融資の性質上、実行後は興味を失い
スレを去る者が多く、ローン検討者と一部の有志のみで構成され、レスするのはせいぜい
数十名、常時閲覧者は数千名程度と見られている。

｢変動金利は怖くない｣住民数分析
変動するという融資の性質上実行後も居つき、毎年住民は右肩上がりに膨れ上がっている。
景気動向にピリピリとしながら後にも引けないために先物取引のようだともっぱらだが、
多少の攻撃性があるのはやむをえない。
レスする者は千名以上、常時閲覧者も数万から数十万規模と見られる。
変動歴10年選手15年選手も多く、放たれる変動理論も揉み込まれながら若干の進化を
見せている。

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すばらしい考察。
その通りだと思う。
私は2月実行。
実行までは動向が気になるが、実行してしまえば何も考える必要なし。
心の余裕ってこういうことだよね。

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>>265
貴重な情報ありがとう

ttp://www.jhf.go.jp/files/100050373.pdf

こちらにある世帯年収を見ると～599万円が61.7%
後、総返済負担率見ると25%以上の構成比が高まっているという結果からすると
「給与所得多い人ほどフラット利用している割合が多い」
とは一概に言えないかもですね

しかし男性一人世帯が多いのには驚きました...

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そうそう、私も変動が9割という事自体信じられませんでした。
同じ時期に買った友人や知り合いと話した中でも、固定と変動の割合は半々くらいでした。
中には、フラットS対応物件なら固定にしたのに…とハッキリ残念がる人もいましたよ。
3％位の固定のまま借り換えてない人もいました。その人は、無理なく払えるからもう今の金利とか気にしてないみたいでしたが、もし固定志向で3％位で借りてる人が借り換えるなら、2010年の夏～秋は大チャンスでしたね。

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この板で変動に攻撃的な人はどうして変動の人かギリ変でローン組んで毎日ビクビクしてると思うのでしょうか？既に固定でローン組んでるんだからこんな掲示板見ても何も変わらないのにわざわざやって来てカキコミしてる方のほうが何か余裕が無いように見えますが。自分の選択に自信が無いんですか？ 私はまだ購入前なので固定でも変動でもありません。

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あなた・・起きて・・・ガイドさんそろそろ来るわよ・・・

私はハッと目が覚めた。どれぐらい眠っていただろうか。
ここはどこかの山の麓のパーキングエリアらしい。隣に妻、後部座席に娘が乗っているようだ。
向こうから山岳ガイドが来ているようだがどっかで見た顔だ。
｢営業担当・・にえらく似ているな・・」

ウインドウを開け、お互い軽く会釈する。
｢こんにちは。お疲れ様です。今日から最長35年間山頂めがけて車で走ってもらいますが、
【フラットＳルート】も選べますが、こちらの【変動ルート】でよろしいですか？」
彼が指差した｢変動ルート｣と書かれた看板の先には山頂まで続くらしい道が続いていたが、
コースの大半は深い霧で包まれ、鬱蒼として何がなんだかわからない。

｢ちょっと、先が見えないんですけど・・大丈夫ですかね・・」と私。
｢確かにコースは半年ごとに変わります。現在は、あくまでも想像ですがこちらが一番早い
ルートと言われてますし、誰も通ったことがない道とはいえ、株価の関係からも大丈夫だと
太鼓判を押されています。ちなみにニュースソースは｢変動金利は怖くない！！その23」ですが。」

回りを見渡すと、変動ルートの道を隔てた向かい側には｢フラットＳルート」が見える。
確かに変動に比べれば遠回りに見えなくもないが、視界が良好で山頂まで続く道が確実に目視できる。
｢当初10年間は特に走りやすいですけどね。」とガイド。

バックミラー越しに娘の笑顔がチラッと視界に入り緊張が走る。
｢・・失敗できないな・・・」

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結局｢変動ロード」を10年ぐらい進んだだろうか。当初は支払いが安いわね、だの喜んでいた妻だが、
最近天候がずっと悪いなと思っていた矢先、ついに猛吹雪が車を激しく叩き始めたのです。
激しい雪と風で車が前に進まず、車はフワフワとしているようです。
おそらく一馬力の収入だからだろうか、前輪駆動だろうか、暴風で後輪が遊んでいる。
｢４輪駆動だと違ったのかもしれないな・・」今更主婦の妻を恨んでも仕方ない。
オレの収入が上がらないのがいけないのだ。

｢あなたメーター見て！｣妻が叫んだ。
｢家計余力計｣と書かれたメーターが限りなくＥに近づいていた。
｢ちょっとラジオの交通情報聞いてよ｣妻がまくし立てる。

――ネクスコ住宅ローン協会が交通情報をお送りします。ただいま変動ロードを山頂方面にお進みの皆様は
インフレにより暴風・波浪・大雪警報が発令されています・・余力が少ない方は破綻にご注意下さい――

そして、ふと道路上の電光掲示板らしき何かを見ると
｢危険！この先変動金利6.8％以上！｣と切ない文字の点滅が見える。
｢あぁ、あの時フラットＳにすべきだった。【フラット35Ｓを検討】を読み込んでいたのに・・」

――尚、フラット道路を山頂方面にお進みの皆様は警報・事故ともにございません。視界も良好で
引き続き山頂まで2.4％固定で安全にお進みいただけます。以上、交通情報でした。――

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希望的観測の長文ご苦労様です

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>>272
>>273 続き

悲壮感漂う我々家族をよそに、ついに｢余力計｣が完全にＥを指し、程なくエアコン・ラジオ
が切れ、そして完全に車は停止した。そばでは泣き崩れる家族、私は無念さを隠しきれない。
そして全員そこで息絶えた。人生のゲームオーバーだった。


｢パパやめてよ～。怖いじゃない。このゲーム」娘がはしゃぐ。
｢悪い、悪い、このゲーム無料だったからさ、大人のモ○ゲーで」と私。

ダイニングの方から妻が何か言っている。
｢パパ～、早く用意してよ。今日フラット35Ｓ申し込むんでしょ。」
そうだった、こんなことしてる場合じゃない、早く用意しないと。(完)

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…ラジオドラマみてーだ…
脚本家さんか…？

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>275
素晴らしい
また続編があったらお願いします。
楽しみにしてます

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>272
>273
>275

現実の世界では、勝てそうにないので、固定の人は架空の世界に逃避したようです。
頭をお大事にお過ごしください。

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なんの勝ち負けなんだ？

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フラットか変動かまだ検討中の者です。

フラットの人って実行後もここに張り付いてますよね。
余裕ではなく必死に見えます。

決まったあとも次の月の人の金利がそんなにになるんでしょうか？
確かにその月の金利が35年かかってくるんだから変動よりギャンブルな面もありますもんね。

でも近い将来でなく20年30年後の金利が恐ろしく上昇する可能性を考えると…

本当に悩みます。

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>>280
２０年３０年後には残債も少なくなってるので、恐ろしく金利が上昇しても今心配することではないと思いますが？
まずはその恐ろしく上昇した金利でシミュレーションしてみてください

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>>280
随分捻くれてらっしゃいますね。喋り方がどうみても｢変動金利は怖くない！！」
スレ向きです。｢変動ロード｣の方が向いてるんじゃないでしょうか。

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>>272
>>273
>>275
映画化決定

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フラット選択者は上がると読んで選んだのだから、上がれ～。
変動は上がらないことを予測して選んだのだから、そのまま～、もしくはもっと下がれ～。
お互い丸っきり逆を望んでいるんでから意見が合う訳ないよね。。

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>>272
>>273
>>275
です。今回は｢世にも奇妙な・・」風になってしまいました。
誤字・脱字が多くてすいませんでした。

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｢フラット金利はどうなる？｣からの転載だが、なるほどこれは知らなかった。


あまり知られていませんが、フラットには変動や期間固定には無いメリットがあります。

変動や期間固定の場合、繰上げ返済によって返済期間短縮型を選択した際は
返済額は据え置きとなり、返済期間が短縮されることになります。
そして、１度短縮された返済期間は、その後再び元通りに戻す事はできません。
しかしフラット３５は返済期間を元に戻すことができます。
たとえば３５年返済でスタートし、途中で一部繰上げ返済を行なって
返済期間を５年間短縮したとします。
もしその後、生活の変化等によって返済が厳しくなってきたとき等に、
短縮した５年分を再び伸ばすことができます
当初借入日から３５年間は”権利”として確保されてるので、
この期間内なら、１度縮めても元に戻すことができます。

また、元金返済から元利返済の変更が自由にできます
最初は元利均等返済でスタートしたものの、教育費もあまりかからなくなり、
家計に余裕がでてきたので一部繰上げ返済をして、ついでに元金均等返済に移行する・・・
などの手続きができるのです。

これは変動や他の固定には無い大きなメリットになります。
http://yaplog.jp/miya-semina/archive/111

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スーパーバブルがやって来る。ヤァーヤァーヤァー。来ます、来てますよ！ スーパーバブルが。マンション、不動産（優良）今が買いどきだよ。国際金融財閥が日本の有力株や資産、不動産を買い漁ってるというのに、当の日本人はびびらされて金縛り状態。完全に奴らの策略にはまっている。怖がらないでフラット３５Ｓを駆使して欲しいものを買うべき。バフェットも言っているではないか！皆が不安を覚えてたじろいでいる時が一番の買いどきだと！

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フラットの申し込みについて質問です。

ある銀行で既に団信も含め審査が通っているのですが、融資手数料が更にお得な
銀行を見つけたので、そちらで改めて申し込みをしてみようと考えています。

この場合、団信も改めて再申し込みが必要になるのでしょうか？最初の申請時に
過去にやった病気の件で診断書を提出したのですが、そのときに病院側とちょっと
トラブルになったため、できればもう病院には足を運びたくないのですが・・・。

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＞289

フラットの場合、一度審査が通った場合には、それを取り下げて再審査という形になります。団信もです。

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相談させてください。

夫年収700万
物件　3500万
頭金　1000万
借り入れ　約2500万

で新築物件購入を考えておりました。
去年から色々MRを回ってみて、気に入った物件が今年に入って見つかったのですが、
借り入れ予定の話しになって、急に問題が浮上しました。

夫が2010年4月（去年）に転職していることで、ローンの変動型は難しいと通告されたのです。
キャリアアップのための転職でしたし、給料も上がっているので問題ないと思っていましたが、
一つの会社で3年以上勤務でないと難しいとマンションの営業さんに言われました。

フラット35sならたぶん大丈夫です。ということで、仮審査を受ける事になりましたが、
変動か固定かを選べない立場って、どうなのでしょうか？
やっぱり、3年まって、どちらか選べる立場になって、しっかり選んで購入すべきでしょうか？

両親などに相談しても、時代が違うのでわからないようです。
よろしかったらアドバイスいただけたらと思います。

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291さん
3年後にローンが組める年齢なんであれば、今はフラットを利用しておいて、3年後に変動に借り換えを検討してみたらいかがでしょうか？

今、フラット借りて、3年後、金利が上がってたら、据え置きにすればいいし、下がってたら変動にする手もあるし。

ただ、文面からは、まだ購入の希望がそんなに強くないのかなぁって感じもする。フラット35sで今、当初10年1.41だったと思うけど、それでも買うのをためらうくらいだから。ほんとに欲しかったら、フラットでも後悔しないだろうし。

うちは、年収500強で3200ちょっと、借りたよ。フラットで。

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292さん　お返事有難う御座います。
夫は37歳なので3年後、まだ平気かもしれません。フラットは途中で辞める事もできるんですね。

購入したい気はあるのですが、初めての大きな買い物。夫婦共々臆病だから、、怖くなってしまって。
先日、マンション営業さんに出していただいた概算、よく見てみたら
前半１．４　後半２．４になってました。　２．４の方だけ見てました。←無知ですみません。

ローン等について勉強不足なのに、マンション営業さんの進め方が早いので、怖くなっちゃったんです。

相談してみてよかったです。本当に有難う御座いました。

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>>291
変動ローンが希望というなら3年待つか、会社の取引銀行に相談するしかないでしょう。
リストラによる転職か引き抜きによる転職かは銀行は判断できませんからね。
フラットＳは物件の性能重視なので高性能物件で返済能力が現時点である、と判断されれば
融資は通り易いでしょう。逆に低性能物件でしたら100％フラットＳは使えません。

年収的にも35年返すことは無さそうですから、>>292さんが言われるようにフラットＳで
組んでおいて残債と残年数と相談しながら変動に借換えるメリットがあるのもフラットの
特徴です。

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>>291
私も転職組で今回勤続2年弱ですが、三井住友、みずほ、フラット35Sと
申込んだすべての銀行ローンに通りましたよ。
ちなみに三井とみずほは変動です。
営業が難しいといっても申し込むのは自由なので挑戦してみてはいかがでしょう？

フラットは去年とおととしの源泉徴収と課税証明書で審査するので、
転職活動期間等の未就業期間があると、希望額を融資してもらえない可能性があります。

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>>291
ご存知とは思いますが、念のため。営業さんが出してるフラットの金利は、最新のものではないので、注意してください。フラットの金利は毎月変わるので。まあそれでも、当初10年は、-1%です。ただし、時限措置なので、平成23年12月30日までに35sの制度はなくなる予定です。

臆病っていう自覚していても変動希望ってことは、預貯金があるか、短期完済の自信があるってことでしょうか？ であれば、フラットだけではなく、他行の変動も審査に出してみるのがいいと思います。そのマンションの提携ローンが難しくても、地銀やネットバンクで、転職者に理解ある銀行はあるし、フラットより変動のほうが、金利は今は低いですから。

営業に任せずに、自分で調べたり審査申し込みすると、納得のいくローンにたどり着くとおもいますよ。

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291です。
皆様、アドバイス、ご意見有難う御座います。
本当に何から比較検討してみたらいいかわからず、
転職したばかりで家を買うなんて無謀すぎるのかなっと
夫婦共々、心配になっていたのです。

とっても気に入っている物件なので、
夫とも相談してもう少ししっかり調べてみます。

２９２，２９４さん具体的なアドバイス有難う御座いました！
２９５さん、我が家は転職一年未満なので厳しいかもしれませんが、変動型も調べてみます。
２９６さん、いえいえ、資金は厳しいのですが、、人任せにせず納得いくように。ごもっともです。

相談してみてよかったです。有難う御座いました。

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臆病な人が短期返済も出来ないのにフラットより変動が怖くないと思う神経がわからん。

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>>291
三井住友とみずほは特に転職に寛容な銀行。
転職の理由と効果を窓口で説明すれば通る可能性はあると思う。

>>298
年収700万で借り入れ2500なら変動でも良いと思うけど？
実際の支払い期間がそんなに長くないのにフラットで借りてもしょうがない。
世界的な景気回復期待＆インフレ懸念で長期金利は上がり始めてるし。

フラットと変動、両方の審査を出してみて、最後に金利見て決めるに越したことはないけど。

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298さんへ
顔も見せずに相談しているので、色々誤解もあると思いますが
変動が怖くないわけじゃありません。（変動を選びたいわけでもありません）
　みなさん、変動も固定（フラットS)と選べる立場でしっかり選んでらっしゃると思うので、　選べない立場ってどうなんでしょう？という相談です。
両方、比べて選べれば一番と思ってます。　
ローンとか今まで調べた事もなかったので、、本当に相談してみてよかったです。

実際、家を購入する時って皆さんどうなんでしょう？
私はここ数日不安で眠れませんよ！　

どの銀行にしたらいいのかとか、まだ分からない部分も沢山ありますが、
今年初めに契約できるなら、フラット35sがせっかく使えるのですから、
しっかり選択肢として考えていきます。

固定、変動を含め銀行選びで参考になるサイトがあれば、、、
ぜひ教えてください。　関西サイトではこんなの見つけたのですが、

http://www.1-douyo.jp/loan/interest_info.php

メインバンク、地方バンク、ネットバンクと色々ありますが、
危険性とかもあるのでしょうか？
皆様どうやってローンバンクを決めるのでしょうか？　スレの主旨から外れるようであればすみません。

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>>300
普通はＨＭやデベの提携銀行で銀行ローンやフラットＳの審査をお願いするのが無難。
大手だったら100％提携があるからまずそこで審査。提携だから優遇とかもあるはず。

あなたは所得の割りに融資が少ない方だから自信を持って挑めばよい。
フラットの金利で計算しても35年返済で返済比率13％弱、オール月々で75,000円、
平均返済率を大きく下回ってるし、繰上げ返済する余力も十分ある。

慎重なあなたならフラットＳが断然お奨めだ。

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３年勤続しないとローンの審査が厳しいというのは
昔から言われていたことで
去年転職して、今年住宅購入というのは
きつい言い方ですが計画性がないように思えます。

変動よりも固定のフラットの方が向いているのでは
ないでしょうか？

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>>302
全く反対の意見だ。
転職もタイミング、住宅購入もタイミング、結婚も出産もタイミングだ。
スケジュールがタイトになったからといって、計画性がないというのは全く間違い。

支払い能力はあるわけだから、全く問題ない。

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>300
変動と固定、どちらにもメリットとデメリットがあって、まずどちらが自分たちの性格とか将来設計に向いているか、考えてみてはいかがでしょうか？
変動スレやフラットスレを読むと、それぞれを検討、選択した人たちの悩みどころが見えてきますよ。

銀行を選ぶのはそのあとでもいいかもしれません。むやみやたらに審査申込すると、個信に記録が残るので、本当に利用したい銀行の審査時に、いちいち説明することにもなりえます。

もちろん、銀行の人の話を聞いてからある程度、内容を勉強する、という方法もあります。その場合は、フラット、フラットとのミックスローン、銀行独自の住宅ローン、すべてを扱っている銀行で話を聞けるといいと思います。

フラットのサイトに、ローンシミュレーションのページがあるので、そこで何パターンでも、シミュレーションして考えましたよ。変動金利も自分の予想金利を入れて考えられます。私の場合、その数値を入れるのにとても悩んで、結局、未来予測できずにビビってしまう自分には変動は向かないって思い、でも金利と支払い総額が低い銀行ということを最優先して、地元の信金のフラットにしました。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

フラットだけなら、機構のサイトに、支払い総額で並べ替えできる銀行検索ページがあります。変動は具体的に検討しなかったので、よくわかりません。

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転職とローン問題をご相談した291です。

皆様のお陰で、大分ローンの仕組みが分かってきました。
今日、物件の営業さんとお話しましたが、購入マンションの提携バンクで、
もし『変動』を選んだとしてもある程度の優遇はしてもらえそうということがわかりました。
↑仮審査前の営業さん同士の打診です。

シュミレーション結果を見ますと、今の『変動』金利に心揺れますが、
ローンを返すのは早くても20年はかかりそうなので
フラット35sにするかもしれません。　もう少し検討してみるつもりです。

厳しいご意見も、具体的なアドバイスも有難う御座いました。
物件購入の心も決まりました。来月早々にも本契約に入るつもりです。

どうも有り難う御座いました！

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今日の長期金利1.269でしたね。
ドンドン上がってる。。。恐ろしい。。。
このままいくと、３月４月はどうなるんだ？？？

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結局ローンは開始日はずれるから、正直今なら変動がいいと思う。
固定はどんどんあがっているのは事実。
あとは短期返済する自信があるなら確実に変動。
もし長丁場で考えるから固定（あくまでフラットＳのみ）がいいと思います。
金利は高いがその分安心が買えます。日本人は無難が好きだからこっちが好きな人は多いです。

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↑同意見。変動にすればよかったです。

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10年後、借換に走るのが固定さん。

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>>310
それで良いと思います。

10年間-1%の恩恵を受けながら様子見て
変動金利が大幅にUPしていなければ借り換えでOKなのでは？

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リスクヘッジとしては正解かもね。
まぁ10年という見通しが暗い日本においては
変動スタートの方が結局得だろうけど。

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－１％でも団信込みで２％でしょ。
果たして10年いないに優遇付きの変動が２％超えるのか。。。

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>>313
10年後以降に現実的に借換えれるのは　フラットＳ⇒変動　のパターンのみ。
変動金利が上がってたらそのままスルーで。
変動組んでて10年後以降に変動金利払ってて、　あっ！　と思っても10年前のフラットＳ
の水準の固定はもう選べない。

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そうなんですよね。

フラットSを選んで後悔したらいつでも変動に借り換えできますが、変動から今のフラットSに借り換えはできないからなぁ。

しかも団信込みって、団信じゃなく生保で半額位の支払いの人も沢山いるわけですから。

変動より損とか得とかじゃなくて、やっぱり安心できるし必要なら見直してもいいし。
短期返済で総返済額を少なくする事にチャレンジしたい人は変動なんだろうけど、ウチは子供が成人するまでの最初の15年位は固定にしたいな。
子供が小さい間はフラットでも繰り上げできるので、10年後も最初の返済額とほぼ変わらなくできると思いますし、その後中学～大学とお金のかかる時期に返済額が動く心配をしなくて良いのは有り難い。

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>>315
その通り。
要は、ここ5年、10年よりも子供の高・大の時期の支払いを安定させたいってこと。
変動の人は、それをさておき変動の方が安いうんぬん言うから会話がかみ合わない。
つまり変動とフラットＳではベクトルが異なるということですわ。

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当初10年1.5%で借りられたとして、10年経った時に団信含めて数百万は変動に遅れをとってるかも、と思うと踏み切れないや。

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変動組んでも大して上がらないとは思うんだけど、
普通じゃない今の経済状況考えるとどう転ぶかよめない不安が･･･。
日銀とか政府の動向見ながら繰上返済ガッツリしてくより、家賃払う感覚で固定された支払いは気が楽。
毎月の額としては安いからこの安心感を買うための必要経費と思って割り切るよ。

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損とか得とか考えてしまう人は、フラットは向いてないでしょう。
別に変動と総支払額を争うものではないと思います。

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得られるサービスが変わらないのに、保険料が徐々に値上がりしていたら、
「保険は加入せず、何かあったら手元資金で賄うか」となる人がいるのは当然。

借入額、借り入れ期間にもよるけど、数百万～千万以上の差が出るのに、猪突猛進で良いのかね？
どこかに損益分岐点は置かないといけないんじゃない？

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変動の人は｢余力あって変動」も多いかもしれないが、
｢フラットＳの返済すらキツイから変動」ってのも多いからなぁ。

フラットＳに向いてる人は得とか損とかそういうベクトルとは違う。
支払額を確定させて｢安全・安心」で人生設計したい人向け。

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確かに支払額を確定させて安心したいって人はフラットが良いでしょうね。
ただ、景気などで多少の動きはあるとしても、変動が今のフラットを超えることって現実あるのかな？？
と思うとね～。
今はいろんなサイトで細かく支払額をシュミレーションできるから、差額を出して
「これくらいの差額ならフラットで安心を！」と考えるか「フラットで借りたと思って差額を繰り上げ！」
と考えるかじゃないですかね。

結局、誰もが思うのは少しでも支払い総額は少しでも少なくしたいって言うのは同じですからね。

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>>323
それはわからないなぁ。バブルだって、あそこまでのバブルが来るなんて
皆が皆知ってたら株・不動産でもっと皆儲かっただろうし、あそこまではじける
なんて知ってたら皆株・不動産で大損こかずに済んだしね。

先はわからないし、得とか損とかじゃなくてフラットＳは昔を思えば空前の低金利
だし、この長期固定でこの支払額なら｢了とする｣って感覚じゃないかな。

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＞３２４
まったく逆だよ。みんなが分かってたらそもそもバブルなんて起こらなかったんじゃない？

ただフラットＳは３２４さんが言うとおり、昔から比べたら夢のような低金利なんだから利用した方が
良いとと思うべき。
なんだけど、３２３さんが言うように変動が今のフラットを越えるってことも考えにくいですよね・笑

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フラットSは金利だけ見てちゃだめだよ。返済期間が長くとれるのが一番のメリットなんだから。クレジットの10回払いと3回払いみたいなもんだよ。クレジットと同じで変動でがっつり繰上返済するより月々の支払いは楽になる。ただ楽になる分手数料はかかる。

10年で返せますって人はフラットSにする必要もないし、30年くらいかけてマイペースに返すって人がフラットS向けなんだよ。

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20年返済計画（年齢的なもので正確には19年）だと中途半端でかえって迷います。
自分でも色々シミュレーションしていますが、一般的に考えてこの場合どちらがおすすめですか？

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>>327
迷ってるなら、
フラットＳでとりあえず組む　
様子見て変動に借換え検討
変動金利上昇してたらでフラットＳ継続

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>>327
そりゃリスク取れないからフラットだろう。

いざとなったら物件を売り飛ばせば良いや、と思えるなら変動。

変動金利が上がりすぎて支払いに困るってことは、不動産は大きく上昇しているんだから。

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安心安全を目指すなら日本で働くことから考え直さないと。

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>328さん、>329さん
レスありがとうございます。327です。
やはりフラット35Sの方が安心ですかね。
60歳迄に完済目指して出来れば15年で返したいと欲張って考えるとどうしても変動で当初5年ガッツリ繰り上げを考えてしまうのですが。
変動だと月5万程度は繰り上げ可能です。
ただ何かあっても変動スレの人が良く言う一括返済は無理なのと、いざとなれば売るというのも無理です。
金利が最も多くかかる借入れ当初に繰り上げ返済（返済額軽減で元本減らしながら繰り上げ継続）した方が効果的かと思う為、せめてフラットもこまめに繰り上げ出来たらと思います。

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>>327

フラット３５の金利は、返済期間～２０年と２１～３５年で金利が違います（２０年以内の方が安い）から、
２０年以内ならフラットが良いと思います。

年齢的にも１９年しかくめないということなら、収入の安定性や継続性から考えても、銀行ローンでの取り組みは
ちょっと厳しいかもしれませんし、支払額を確定できるという点でフラットは安心感があります。

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>332さん
レスありがとうございます。
一応、何かあった時の為に組むのは35年で組むのですが、現実的に考えて支払いは定年の60歳迄に完済したいとなると、今41なので実質19年で支払う事となり、希望は頑張ってそれを15年で払い終えたいと思っております。

そうすると繰り上げ返済必須なので総支払額に目がいってしまい。
フラットだと安心なのですが、100万からでないと繰り上げ返済出来ない所が悩みます。
フラットの20年でもシミュレーションしてみたいと思います。

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>>333
変動は最初の10年で固定3％で返済できるなら完済に20年近くかかっても大丈夫だよ。フラットSとの差額での繰上では足りないけど。
ただ最初は繰上返済頑張ろうって思ってても3％での返済はそれなりにきついので意外に繰上できない人は多い。
だったら最初から強制的に払えるフラット20も選択肢としては悪くないと思う。
その分少し頭金多めに残すとかね。

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フラットＳの物件は割高だから
結局金利分上乗せで払っているようなものだ
業者を儲けさせるだけの話

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>>335
割高じゃなくてコスト高。
フラットSの基準も満たせない物件のほうがどうかと思う。

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省エネルギー性に優れた住宅
耐震性に優れた住宅
バリアフリー性に優れた住宅
耐久性・可変性に優れた住宅
この中の一つが技術基準を満たした物件がS対応となる。

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フラットSの基準満たせないマンションなんて論外だし、
戸建ての場合は基本的に長期優良住宅になるから高く感じるけど変な建売を掴まされるよりは割安だよ。
構造しっかりさせて作るんだから業者は逆に儲からない。安作りの家のほうがよほど儲かる。

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現在、新築か中古かで悩んでいる者ですが、知っている方がおられれば教えて下さい。

現在の新築基準ではフラットS（新築）を満たしていないような物件でも、中古物件に
なると、フラットS（中古）が適用されているケースが多いのは、何か理由があるので
しょうか？要は、フラットS（中古）の適用基準が甘いのではないかということですが、
中古物件売買活性化なんかが目的でしょうか？

あともう一つですが、フラットSの優遇金利が無くなると、中古物件の価格は下がって
しまう可能性が高いですか？現在はフラットSの金利が適用されるため、物件によっては、
本来の価値以上の価格設定でも売れてしまうケースがあると聞いたことがあるものですから・・

具体的にいうと、

新築３０００万（フラット）
中古３０００万（フラットS)
を比較したとして、中古物件は、新築基準ではフラットSの基準を満たしていないとします。

現在は、フラットS（中古）が適用されてお得なようですが、来年購入した場合は、中古の
価格が下がらないと売れないのではないか（つまり、現在はフラットSの優遇金利分価格
上乗せされているだけではないのか）ということです。

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風呂やトイレに手摺りをつければ
35S程度なら適応されると聞いたけど。

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半分フラット35S+半分は変動で借りるのが一番賢いですかね？

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>>339
新築と中古だと必要とされる等級が違ってるので中古のほうが基準は易しい。
フラットはもとも優良住宅に融資しましょうっていう方針があるので
建築技術は進化してるわけだから新築のほうがより厳しい基準を求められる。
中古は建築当時の水準でそれなりのレベルで建てられてるから
他物件よりも優良だねって意味でフラット35Ｓ適用になるんだと自分は解釈してる。

フラットS適用物件だと売れやすいってのは確かだね。
だけど別にフラット適用でなくても割高戸建ては多いし、
マンションと違って同じ地域でもけっこう値段にばらつきがあるから
別にフラットＳ適用だから割高でも売れるわけではないと思う。

単純にその立地と内容で割高感ある物件は買わなきゃいいよ。

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341
抵当権の問題があるし手数料も倍かかる。
借りる額にもよるけど別に賢くはないよ。

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342さん

339です。回答ありがとうございました。実はマンションを検討していて、
新築（フラット）と中古（フラットS:築２年）で、立地・間取り・価格も
ほぼ同じで、建築条件等も同等だったため、この場合は、今年購入なら
中古（フラットS)の方がはるかにお買い得かな？と思ったのがきっかけです。

ただ、来年フラットSが無くなると、支払条件が同じなら、新築の方が
いいかなと思うでしょうから、中古は必然的に価格が下がるのでは
ないか？つまり物件の実質価値は、フラットSだろうと、来年度以降
に購入しようと変わらないのではないかと思い、お聞きしたということです。

いずれにしても、もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

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イマイチよく分かんないんだけど
フラットS適用の中古は現在市場に出ていて、S非適用の新築は来年竣工ということなのか？

そして来年まで中古が残っていた場合、S適用が無くなる分中古が値下げされるかもってこと？
もしくは来年まで中古が残っていたとして、値下げされなかったら中古の方が割高だよねってこと？

前者の場合、今年中古を買っても来年中古を買っても理論上はプラマイゼロ
（金利差に因る総支払額差相当の値引きなら）
値引きが金利差よりも少ないなら今年買った方がお得
どっちにしろその時点で新築との単純な総支払額比較なら中古の方が低い

後者の場合、今すぐ買うなら中古の方が総支払額は低いが、来年買うなら新築と同じ支払額

悩んでる間に中古の方がサッサと売れるかもしれないし、そうなれば新築買えばいいんじゃない

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確認なのですが、来年2月から入居開始の物件を買った場合、やっぱりフラット35Sの適用は間に合わないのでしょうか？

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>>346
仮に今年でＳが終了しても、申し込みが年内に受理されれば来年入居でも適用。
補助金が底を付いたら早まる可能性も示唆してはいたが。

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基本的に年内入居が条件では？

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>>348
申し込みが年内
入居は先でもOK

但し、補助金なくなり次第終了予定。
あと、来年7月以降の実行物件は不可能かな？

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契約日よりも実行月が大事な気がするなぁ
来年二月はだめじゃないか？

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【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）については、平成22年２月15日より資金をお受け取りになる方から、平成23年12月30日にお申し込みされる方まで、金利の引下げ幅を拡大中です。
※ 【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度)には、募集金額があり、募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。
住宅支援機構より
なので申し込みでｏｋですが
募集金額に達した場合ＮＧです

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とにかくフラットSを検討してるなら
物件契約したらすぐにフラットSを申し込んで審査通してキープしておけばいいんだよ

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>>352
その通り。
フラットは募集金額に達しそうになると1ヶ月前とかにリリースするとのこと。

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キープ期間は最大６ヵ月？

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うちはフラットSの申し込み期限がまだ去年末までだった時期に
そこから半年以上先にあたる今年入居の物件のローンの申し込みをして普通に通った
６か月ルールなんて聞いたことない

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私も355さんと同じ。
デベ営業がとりあえずフラット35Sの枠だけとって、あとは年明けゆっくり決めましょうという事で半年以上前にフラットと提携銀行両方申し込んだ。

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土地から購入し注文で建てる場合、フラット35Sって自己資金0円でも借りれるのでしょうか？
貯金はあるのですが、現金0円で全てローンで建てたいのですが、方法はありますか？

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>>357

私も貯蓄を使わず土地建物をフラット３５Ｓで検討中ですが、住宅を建てる会社に相談するのが一番いいですね。

私の場合は必要経費から土地代金まで建設会社が立て替えて、引渡し時に一括融資でいきましょうと提案してくれましたよ。

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どこのHM?

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>>359

あまり参考にならないですが、北海道の工務店です。

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みずはほと横浜銀行なら、どっちがお得ですか⁇

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フラットＳと変動の比較。
あくまでこんなのもあるよ程度だけど。

http://blog.livedoor.jp/sekiyama_post-hori/archives/1231856.html

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>>362のリンク先流し読みしかしてないけど
変動が今後35年間変動しないと考えての総支払額とか…

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フラットは上がるいっぽうだな…。

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>>363
後半バブル再来をシミュレートしてますよ。

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

この金利上昇の結果、３５年間の総合収支が＜シミュレーション０３＞のＦ３５Ｓ２０と同じになるように、１５年目のピーク時の金利を設定してみると、
１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％となりました。

結論は、

フラット３５Ｓの総支払い額は、今から加速度的に金利上昇し、7.558まであがった異常自体の金利を
想定した場合の変動金利の総支払い額よりも多いという結論に達しました。

そんな異常事態、今後革命的金融商品がでない限りありえませんね。
ということで、フラット３５Ｓは必ず損でした！残念！！！！

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だから？

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変動有利を前提にシミュレーションしてるような。
変動の金利推移なんてそもそもどうなるか読めるわけがなく、変動オンリーでのシミュレーション自体が何ら参考にならない。

銀行が今しきりに変動を勧めていることを知らないのかな？

このシミュレーションをした方が最後に固定を進める銀行は・・・という記述ありますが、最近は銀行は変動を勧めています。（メガバンクでは90％以上が変動というのは皆さん知っていると思いますが）

銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの。
銀行が勧める＝銀行が儲かる（損をしない）

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そうですね。慈善事業じゃないからね。利用者側が冷静に比較しないとね。

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>>367

銀行が儲かるのは固定ですよ？なんで今変動勧めるか知ってますか？

>銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの

知ったようなことを。銀行に限らず、営利企業は全部そうですよ。
なにをいまさら。

稚拙すぎてわらっちゃいます。さすがフラット輩。

世間知らずの坊ちゃんですね。まずは銀行で金かりて商売始めてから
くだまいてくださいね。

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>>396先生
わかりません。なぜ銀行は固定よりも割に合わない変動を進めているのでしょうか。

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今の低金利で固定で貸すと、金利上昇リスクを背負うのは銀行。(儲からない)
変動で貸せば銀行に金利上昇リスクはなく、背負うのは借りた人。
と金融業者が言ってました。

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やはり超低金利で変動で借りて金利上昇前に繰り上げ返済という事ですね。

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単純に貸出残高を増やしたいからでしょ
吹けば飛ぶような中小企業に貸すより、低利だけど不動産担保の住宅ローンの方が手っ取り早いからでしよ

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教えてください！

先日マンションの売買契約をしまして来年1月に入居です。
フラット35sの予定ですが通常入居のどれぐらい前に申し込むものでしょうか？
募集金額があるので早めが良いと思っていますが、その時点で金融機関も決めることになるのですか？
勉強不足ですみませんm(__)m

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367と369の意見。

367に分があり。

369は、
>>まずは銀行で金かりて商売始めてから
>>くだまいてくださいね。
が、稚拙。笑えないけど。

今ならフラット35Sで、20年以下にしておけば正解。

民間銀行は、固定では、フラット35Sにかなわない。
だから、民間銀行集団は、国に要望を出している。

フラット35Ｓ以外の民間金融機関の住宅ローン商品についても、優良住宅の取得を目的とするものを対象として、フラット35Ｓの金利引下げと同等の税額控除制度を措置すること。

だと。

自ら負けを認めている時点で、フラット35Sの勝ち。

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何の勝ち負けか？

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それも分からないとは。。。

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つい最近、１ヶ月前、固定勧められましたけど。。。

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銀行が固定を勧めるってフラットじゃないでしょ。
銀行が一番嫌いなのがフラットなので。
実際に銀行の方が「フラットは民業圧迫ですわ」って言ってた。
試しに銀行にフラットの話を聞きに行ってください。
フラットの説明は簡単にやって自行のプランを長々を説明しだすから。
挙句に「フラットのことはよくわからないんですよね」って平気で言うから。
それを聞いて私は逆にフラット35Sで行くと決心した。

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そうだよね。
銀行の看板恥ずかしくないのかね。
知らないなら看板おろせ。

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結局，フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしたんだと思います。
３６９さんは，その上で変動を選択したので特に批判はありません。

しかし，変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに「銀行に薦められたから」，「HMの営業に薦められたから」という理由で選択しているのだと思います。

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決めつけ良くない。

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確かに変動＝銀行やＨＭの言われたままというのは言い過ぎと思います。
それを言えば昨年9月や10月には住宅メーカーはフラット35Sの金利1％引きを見せてましたから。

確かに変動の0.775％で35年シミュレーションして月の支払い額を見せられ間抜けな施主なら「この額なら払える」と半ば騙されたような方も少なからず居るのは確かでしょう。

特にフラットは取り扱う銀行もあまり勧めて来ないので、施主自身がある程度内容を理解している方が多いですが、変動や銀行の一定期間固定などのように銀行が一生懸命プッシュしてくるプランに関しては、ローンの知識のある方と全く知識が無くて安いからという理由の二極化になっているのかと思います。

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>>381
シュミレーションせずに変動選ぶ奴が大半だなんてよくそんなでまかせ言えるな。
そう思った根拠は？

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>>375はいったい何の勝ち負けの話をしているんだ？？
一人話が逸れてるぞ？

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>>384
私は販売関係してたけど、半数以上はローンのことをよくわかっておらず、
支払額ばかり気にしているのが現状だったよ。

だから民間は変動が9割なんでしょ？みんな精査して変動を選択してると思う根拠
を逆に聞きたい。先の金利が素人に予測できませんね。
ギリギリな人もすくなからずいますよ。

どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

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銀行がフラットを勧めないのは単純にフラットは自社商品ではなく儲けが少ないため、
でしょ。

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>>386
＞だから民間は変動が9割なんでしょ？
支払額を気にする、だから変動を選ぶ、という論拠は全く意味がわかりません。



変動を選ぶ人の大半は精査していないと言ったのはあなたであり、
私は変動を選ぶ人が精査しているなんて言っていませんよ。

結局変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに決めているという発言に根拠は無いわけですね？



変動スレだろうがフラットスレだろうが、
どちらかが一方的に優れているかのような誤情報の書き込みは慎むべきと思います。

フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしており、
変動を選択している人の大半は，何の検討もしていない
というのは言いすぎでしょう。

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にゃかよくしまひょ

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>>386ですが、私は>>383ではありません。

私は変動でもフラットＳでも良いと思いますが、
実感としての感想を言ったまでです。

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よいしょ

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>>390
別人でしたか。

500人以上にとったアンケート結果によると、
担当者に薦められたからという理由で変動を選んだ人はわずか18％だそうです。
固定よりは若干多いでしょうか。
どっちにしろ変動＝担当者のいいなり
というのは間違いだったようですね。

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>>392
390ですが、そうでしょうか。
私は住宅販売もしましたし、個人的にはいくつか物件持ってますが、
フラットＳに対応してない物件は変動を勧めるのがデフォですね。
しかもフラットは審査が長い上に書類も多く、営業の負担も大きい
のも影響しています。物件を早く捌きたいのに長い審査で否決とか
ダメージ大きいですかね。

しかも業者は銀行と提携してますからそちらを勧めるのが普通です。(大人の事情)
本人が最終的には自分で決めたという認識かもしれませんけど、担当者や
銀行の説明が影響してないとは言い切れませんね。

いいなりではありませんが、フラットを選ぶべき人も変動を多く選んでますし、
フラットだと支払いが多くて無理な人が変動で実行してる人も少なくないのが実感です。

ただ、変動が危険というわけではではありませんのであしからず。

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アンケート結果は事実ですが、
あなたの書き込みはすべてあなたの想像ですね

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>>394
同意

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フラットで支払いが多くて無理な人はそもそも変動で審査通らないわ
嘘はいくない

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変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、
２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％で。

９０年代初頭のバブル絶頂期、「ジュリアナ東京」が開店した平成３年ごろの金利が７％程度でした。
その頃と同じほどの金利上昇になったら、フラット３５Ｓ２０の支払いと総額が同額になる
というわけですし、それ以上の金利上昇があったとすると、変動を選んだ人のほうが損をする
・・・という勘定

～　５年 　９６，７７４円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -4,657円）
～１０年 １００，４９５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -936円）
～１５年 １１１，０８０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +895円）
～２０年 １３８，８５０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +28,655円）
２１年～ １１７，１１５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +4,511円）

ちょうど金利がピークを迎えた１５年～２０年の間、返済金額が約１３．９万円と大きくなっていますが、その５年間以外の時期は、意外と思ったよりも大きくないと思いませんか？

しかもそのプラスの増額分は、それまでマイナス差額を貯蓄していた貯金でまかなえてしまっています。最後にまだ２０万ほど残っている計算です。


最後に、このシミュレーションは、３５００万借り入れ、
フラット３５Ｓが優遇後の1.16（去年最安金利をつけた9月のもの）と優遇後変動0.875を
比較したものです。現在の急上昇中のフラット金利はみなさんご存知のとおり。


変動で借りた人にとって最凶最悪の金利上昇をシミュレートしました。１００人の経済学者に
聞けば、１００人ありえない金利上昇だと答えるでしょうが。

これでもフラット選びますか？

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また馬鹿がわいたよ。To397

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>>397
1年後に銀行各社が変動の優遇金利引き下げを廃止して店頭金利（2.5％）になるっていうシミュレーションはどう？
可能性はお前の金利シミュレーションよりも現実的と思うぞ。

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>>399

つりですか？ほとんどどこでも誰でも
変動優遇▲1.5は全期間というお約束で契約するのをご存知ない？
借り入れてる銀行がつぶれれば優遇はなくなりますけどね。

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