オークプレイス世田谷船橋ってどうですか？

273さんに賛成。

近くの土地（あくまでも、この物件の土地じゃないですし。）の鉛の件は、最近わかったことで、別に隠して契約させられたわけではないので、気になったら自分で問い合わせます。

ごちゃごちゃ書いている方（もしかして１人？）、どういうお立場の人がこんなにこだわるのかわかりませんが、これも273さんのおっしゃる通りかも・・・

不毛な議論が続いていたようです。見解を求められてるようでもあるので
今回だけレスします。以後はスルーします。私はここのデベとは無関係です。

宅地建物取引業法は、その名の通り取引する宅地建物に関する法律です。
近隣にいわゆる嫌悪施設や騒音悪臭を発生する施設がある場合、
取引対象の宅地建物に直接影響があるとして重要説明事項に通常記載しますが
本物件にとっての公的事実は以下なので、契約締結に当たって重要な判断を及ぼすとは一般には考えにくいです。
・摂取経路がなく健康被害のおそれもない
・隣地でない
・該当区域は、元経堂ハイツ敷地の東中央部で最短でも100ｍ程度離隔
・騒音や臭気を発生する類のものでない

もちろん重要事項説明の作成時点で判明していれば、こういう時代なので補足事項として加えていたかもしれません。

今回は既に最終期販売段階にあり、都公報が9/1ですので重要事項説明作成時点では知りえないことです。
既に9割ほどが契約済みの状況でしょうから、今から敢えてこの事実を重要事項説明に取り上げることが適当とは思いません。

そもそも重要事項でもないのに告げることが誠意なのか疑問です。
別に知らなくても何ら不利益はないと思いますし、本事実をもって一方的な契約解除などできません。

事実を知って聞いてきた人に対しては丁寧に説明する程度がデベとしての一般的な対応ではないでしょうか。
どうしても嫌なら自己都合での解除はできますけど、そんな人いないでしょう。

当たり前ですけど、どのデベも商売として事業をやってますからね。
実際に悪影響はないのに、負のイメージしか生まないことをことさら強調しないのではないでしょうか。
これを誠意がないとは言えないと思います。

今検討中のあなたが、非常に嫌なことだと判断されるようなら、
契約前にこの掲示板のおかげで分かってよかったと思って、購入を見送ればいいだけだと考えます。

↑ちょっと心配になっていたので、とても分かり易く納得できました。ありがとうございます。

>>282
当マンションのデベさんではないのに、随分情報を持ってますね。
公報には、住居表示もでてないし、縮尺もないのに。

さて、混ぜっ返すのはここまで。


まずは、論旨明快で、かつ長文のご返答を頂けたこと感謝の意を表します。

以下コメントしますが、単なる見解の相違なのか、明らかな誤りなのかは意識して書きたいと思います。

まず、本マンションの敷地が、土壌汚染対策法に該当しない＝重要事項説明書の法定記載事項に該当しない。この点は正しいです。

しかしながら、法定記載事項に該当しない→記載せずとも良いと主張されていますが、この点は明確な誤りです。

宅地建物取引業法では、最低限の記載事項とされているだけで、これ以外は不要とはなっていません。

３５条
宅地建物取引業者は、…売買の相手方に対して、…取引主任者をして…少なくとも次に掲げる事項について、…説明をさせなければならない。

『少なくとも』を見落としています。

>>282
282さんが展開されている論理は売主の論理であって、デベロッパーの論理ではないです。

>本物件にとっての公的事実は以下なので、契約締結に当たって重要な判断を及ぼすとは一般には考えにくいです
とか
>知らなくても何ら不利益はない
と言ってますが、この点は簡単に反証できます。

本当に、重要な判断を及ぼす事項でなく、知らなくても不利益はないのであれば、
この事実を知っても、知らない時と同じ価格で、この土地をマンション用地として仕入れることができますね？
でも、282さんは知ったら絶対同じ価格では仕入れないでしょう。
恐らくは価格を下げますといわれても購入を断念するのではないでしょうか。

もし、282さんがデベロッパーの仕入担当者だとして、
282「公的事実は以下なので・・・」
上司「そんなリスクあるもの仕入られる訳ないだろ。ばか。」
と一喝されるだけですね。

そう、282さんは売主として売り切りたいだけの一心で論理展開しているだけなのです。
従って、契約にあたってデベロッパーにとっても買う側の立場であれば、極めて重要な事実と
言い出すに決まっているのです。

>>285ではデベロッパーとして考えてみました。

では次にマンション購入者に立って考えてみましょう。
土壌汚染について興味深い調査をまずは引用しましょう。

http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0302s.htm

隣地が土壌汚染していた場合にどのような行動を起こすかという問いに対し、
３／４が何らかの対応（調査や転居など）をするという結果が出ています。

なお、282さんは100m程度離れているので影響ないと言っていますが、
距離感についても、1km以内では大して軽減されず、1kmを超えるにしたがって
心理的嫌悪感が薄れていく調査結果が得られています。

http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0403s.htm

これでも不利益がないと言えますか？

まあ、心理的な嫌悪感を感じるか否かは個々人の感性によるところだけに
全く意に介さない人も勿論いるでしょう。
しかし、一般論としては大きな影響を与えるといわざるを得ません。

既に契約した方でも、解約による損失を誰が負担するかは別にしても
兎に角解約したいという方も居てもなんら不思議では
ないと考えるのが常識的な判断というものでしょう。

反論があるのであれば、このような調査結果でお願いいたします。

>>286
で一つ書き忘れました。嫌悪感を感じるか否かについては、
282さんが誤っているというのではなく、見解の相違で、
あくまで私の方が一般的な考え方ではないかと言いたいだけです。

もう一点明らかな誤り（＝論理のすり替えが適切か）の点を指摘します。

>今回は既に最終期販売段階にあり、都公報が9/1ですので重要事項説明作成時点では知りえないことです。
>既に9割ほどが契約済みの状況でしょうから、今から敢えてこの事実を重要事項説明に取り上げることが適当とは思いません。

確かに重要事項説明書（宅建業法35条）は契約前までにしなければいけないことです。
しかしながら、宅建業者に対し不実告知及び故意の不告知の禁止（同法47条）は
契約後も守るべきものです。

この時間軸の観点について、分かり易く図示したHPを引用しましょう。

http://atplain.com/cgi-bin/atplain/siteup.cgi?category=3&page=5&am...

このHPは千葉県宅地建物取引業協会の研修会テキストから抜粋したもののようですので、
信頼度は高いのではないでしょうか。

私が主張しているとおり、これから契約する客にも、これまでに契約した客にも説明義務はあるのですよ。
誠実な対応をされることを見守っています。

特に、この３連休はMRにも多数来客があるでしょうし、また、2010年10月10日の10の３並びの大安吉日に
契約もあるかもしれません。よくよくご誠意のある対応を。

隣地に土壌汚染の指定地ができてしまったのはデベの責任ではなくお気の毒としかいいようがないですが、
説明責任を果たさないとすれば、それはデベの責任です。

うーむ。そっかあ。

どうする、大和ハウスさん。

なんか、こうすべきとかしないとかむずかしい話ばかりですね。

まだ買ってない人は、そこを含めて考えればいいし。

買った人はそこを含めて売主に話聞いてどうするか決めればいい。
気にいらなければ弁護士とか相談するとか、、、


この掲示板で法律を持ち出してああだこうだ言うのは？？？
書いてる人のマスターベーションにすぎない。

もうお腹一杯です。

何が本当か判断するのは難しいですね。
真実がどうであれ、これだけ書かれれば、ここを買うのは多少躊躇します。
レジデンスの関係者が書いているとは思いたくないのですが、もしそうなら一言申し上げます。

仮にここが売れなくなっても、だからレジデンスが売れる、ということは絶対にありません。
それは、妄想です。

他に物件はいくらでもありますから。

284～288にまたたくさん書いて下さった方は、知識がおありなのはわかりましたけど、是非、ご自分のお立場もはっきり書いてください。
契約者で、この件について説明連絡がないことに怒っている？
関係ない立場だけど、私たちのために怒ってくれてる？
それとも、ホントに他社の営業さん？

レジデンスは土壌が何もなくても、私は排ガスでダメです。

駐車場確保できますか？

275で、自分で営業さんにきいてみます、と書いた者です。

法律用語など使える人間ではないので、稚拙な文章ですみませんが、私が理解した内容を。

向かい側の賃貸マンション予定地は、3,000㎡以上の開発で義務付けられている土壌の調査を行ったところ、鉛が出た部分があった。（程度は、No.254さんが転記してくださった内容）
オークの土地に関しては、3,000㎡未満の2,182㎡なので義務ではなかったが調査済みで、何も問題がなかったことを、契約者にお渡しした重要事項説明の冊子の22ページに書いてあります、
とうことでした。

それでも、気になる人は気になるんでしょうが、多くの方もそうでしょうけど、私は別に、特には・・・

デベロッパーのカテゴリーにあるイニシアのスレみると凄過ぎ！

従業員の2/3をクビ、また、問題ある施工物件についてイニシアが管理組合に対し裁判を起こしただと。

ここは、307さんみたいに汚染を気にならない人ばかりだといいですね。

↑次から次ぎに足を引っ張ろうと大変ですね。この物件は良いから売れてるんです。現にあと数戸で完売ですよ。時間のもんだいです。いくらがんばってもレジデンスは売れません。

土壌汚染っていろいろネットで調べてもよくわからない。

工場跡地のような人工的なものと、自然に堆積しているものとがあるらしい。
この物件の隣地はどっちなの？

近所の者ですが、オークプレイスの対面の旧富士銀と旧一勧の社宅の解体工事は本年３月くらいからスタートしてますが、そのご近所説明用の資料には、アスベストのことやら、鉛のことは確か記載はありましたよ。そもそも、もともとこの辺りはずっと昔に化学工場があったところなので、別に不思議じゃないです。つまり、売主は９月一日に関係なく、知らないはずはないことです。しかし、重要事項に取り立ててあげるレベルじゃないだけです。
「土壌汚染」とは大袈裟な。。。（笑）まあ、気になる人には気になるでしょうから、ご自身で納得できるかどうかは重要なことでしょうね。
高級感。これも、主観的な部分が半分でしょう。但し、残り半分の客観的な部分に関しても、マンションのコンセプトとして、もともと、スタンダード路線という触れ込みのようなので、看板に偽り無しなのでは？内装や概観も、高級品ではない、標準クラス。値段との折り合いもありますよね。その割には、ペアガラスや二重床や壁の作りは、合格ライン。この辺りが、人気の秘密でしょう。駅から１０分あるいは経堂からであれば１０分超えを遠いとするかどうかも、人それぞれでしょうね。確かに、リセールバリューには影響するポイントの一つでしょうが。
レジデンスは高級？。。。う～ん、さすがに、ちょっと、苦しいですかね。。。立地もバリバリ環八と水道道路の中洲ですからね。
ずっとフォローして新聞チラシをみていると、販売側の苦悩・悶絶が手に取るように伝わってきます。
どう幕引きするつもりなのか、近所の者として見届けたいですな。

誰もレジデンスのことなんか聞いていないんですが。
参考になりました。化学工場があったんですね。知りませんでした。。。。

315さまの意見、大変参考になりました。
取るに足らない事象とはいえ、引き渡し後に知るのと今知るのとでは少し気分が違います。
道路向かいの土地内部に鉛があったり建物にアスベストが使われていることは、（私の）契約時点では公的発表もない個人情報の為、重説にて説明すべき事項とも思えませんし、ましてや清掃工場のような公共稼働施設と同一視することじたい視点がずれています。

願わくば口頭でひとことでも簡単な説明があればもっと容易に受け止められたのでしょうが、私の担当していただいた営業の方は契約を急かすこともなく、良いことも悪いこともご説明していただけていたので、ひょっとしたら現場レベルにその情報が伝わっていなかったのでは？とも思えます。もし仮にそうだとすれば情報提供についての必要・不要の判断はデべではなく受け手の消費者が選択するものですので、今一度その姿勢を改めるべきです。

以前は確かベークライト工場だったね。
子供の頃、そのベークライトの破片でメンコ遊びしてました。
その頃台風が来たとき、この辺りは洪水がおきましたね。
この事は世田谷区の風土記に当時の人のインタビューというかたちで載ってますよ。
経堂図書館にあります。

319さんの言うとおり、デベさんは今一度、姿勢を改める必要がありますね。

土壌汚染は人によって気にする人と気にしない人がいる。ですから、半年も前から知りながら、伝えないという姿勢はアンフェアーだと思います。

不動産は高額なものなのだから、不利な情報を故意に提供はしないという姿勢は重要な問題を含んでいると思います。

ところでベークライトって何ですか。
鉛を使う製品ですか。

荒らしさんも、このくらい盛り上がって、ご満足でしょうか？
この気候の良い季節の３連休、パソコンの前での素敵な過ごし方でしたね。

満足？　故意にネガティブ情報を隠し通そうとする悪徳デベさんであるかぎり満足しませんよ。
３連休の営業日和いかがでしたか？

仮に他社営業さんだとしたら、遅すぎたよね？
ほとんど売れてしまってるんでしょ、ここ？

本当に、荒らそうという意図があれば、荒れるもんなんですね。
まあ、契約済の方は泰然自若とすることが何よりです。

意図は明白ですから。（笑）

荒らしだというなら削除依頼すればいいだけ。

他の物件からの中傷ですり替えようと必死すぎ。

既に契約済みの人にも真実を伝えましょう。不誠実業者を脱皮しましょう。

323ですが、自分が契約した物件の掲示板を荒らされたくないだけの私が、
「悪徳デベさん」と呼ばれてしまうくらいなので、相手もほんとうに一般人なのかも？ですね。
よほどイニシアに恨みがあるか、この程度の物件でも手が届かない人？でしょうか。
自分にとって興味もわかないような物件だったら、固執して批判を繰り返すことは、考えられないです。

イニシアについては、べつに十分満足した上での選択、ではないですよ。
そんなこと、他の契約者の皆さんだってある程度調べて、大和との合同なのでまあ無事に建つだろうな、再建がまわり始めた時期にあえて変なことはしないだろうな、とか考えてのことですよ。
不動産ディベロッパーで、批判したくなる個所が皆無の会社なんて知りませんし。
過去何十年にもわたって、自然環境へわずかでも影響を与えるものが何も無かった場所が良ければ、同じ小田急沿線でも自然いっぱいの多摩丘陵の新規開発地などを選択すれば良いだけで、現にそういう物件もあり、買う人も、いますし。

私も暇なので朝からお相手をしてしまいましたが、以前に何箇所かで書かれたとおり、賢い方たちはスルーしていらっしゃいますね。今後は見習います。

この掲示板の利用規約では、物件検討上のネガティブな意見も良い旨明示されています。

むしろ、ネガティブな意見は歓迎で、不動産業者が、業者であることを自ら開示してコメントすることを推奨しています。

仮に事実だとしても、ここまでやる意図がわかりません。

買いたくて買えなかったので僻んでいるのか、利害関係がないとすればヒロイックな気持ちに浸りたいのか…

いずれにしても気持ち悪いですね。普通の人から見れば。
もし、荒らしたいだけじゃないなら、理由を教えて欲しいですね。あれば、ですけど。

いいんじゃないですか。別に。
何も知らずに残代金支払って引き渡されてから知るよりよっぽどまし。

気にならなきゃ、そのまま引渡を受ければいいだけ。
気にいらなきゃ、売主に文句言うなり、値引き交渉するなり、解約するなり、納得行くまで交渉すればいいだけのこと。
不安なら、売主に説明を求めればいいし、
それでも不安なら、売主以外の識者の見解を聞けばいい。

いずれにしても、買う側からしたら、自分が納得するまでやればいい。
自己責任ということはそういうことだから。

自己責任…ね？
自己責任って意味解って使ってる？

しつけく押し付けがましいご立派なご演説は、自己責任から最も遠いと思うけどね。

いやあ、利用規約を守って書き込みしている人を荒らし扱いするしつこさには負けます。ハイ。

私が押し付けているのは、デベロッパーさんに、｢既に契約済みの人を含めて、ネガティブ事項も開示した方がよい。判断材料は出しなさい。｣という点だけ。

買い主には、お好きにどうぞだけですよ。私に意見に乗っかって書き込みしているのもあるようなので紛らわしいかもしれませんが。

荒らし扱いされることに根負けして、他物件の営業ではないことは書きましたが、これ以外は一切書かないので悪しからず。

↑
一切書かないので悪しからず…

いや、別に、全然わるくない。
何か勘違いしているようですが(笑)

331ですが、
生真面目で直情型なので、つい、思ったままに反論してしまいました。
あとから、ページトップの「マナー」のところに気づいて読み、なるほど～、私みたいなのが逆に荒れる原因を作る・・・と、一人で赤面しちゃいました。

他の契約者の皆様にご迷惑かけてしまっていたら、ほんとにすみませんでした。
自分の性格を踏まえて、これからは読むだけにします。

＞331さま

この掲示板に「初心な生真面目さ」は不要かと思いますよ（笑）
小慣れた愉快犯にカモにされるだけですから。

物件に関する不明な点は、率直にコスモスイニシアに問い合わせ、
納得のいくまで話し合えばよいかと思います。
私は納得のいく回答を得ましたので。

来年3月が楽しみです。

339です。340以降の心ないコメントがでています。私と思っている方も居るようですが、このコメントまで私はレスしていません。

土壌汚染の問題はまだまだ確立したものではありません。従って、この問題が薄らいでいくのか、重たいものとなっていくのか私も判りません。

例えて言うなら、携帯やＩＨクッキングヒーターの電磁波問題のように、出始めは声高に問題が叫ばれましたが、今はトーンダウンしています。土壌汚染とて同じかもしれません。

逆に、アスベストのように徐々に問題が大きくなるかもしれません。建物を取り壊すコストはアスベストがあると４倍になるといいます。

どちらになるかは神のみぞ知るといったところでしょう。

この問題について冷静に対応されて、ご納得されている方もいらっしゃるようです。見習いたいものです。

心ないって…

｢お前が言うなよ！｣
って感じ。

コスモスイニシア殿
大和ハウス工業殿

国土交通省のＨＰより、『土地取引における土壌汚染問題への対応のあり方に関する報告書』より引用しますので、よくよく吟味して読んでくださいませ。

第５章 宅地建物取引業者の留意事項
･･･（中略）…
宅地建物取引業者が売主となる場合には、宅建業法上の責任として、媒介の場合と同様、宅地建物取引業法第31 条、35 条及び第47 条に基づく責務が発生。ただし、媒介を行う場合に比べ、売主である場合には所有者として対象地の情報をより多く保有している場合が多いため、宅建業法第31 条で規定する信義誠実義務に由来する業務上の一般的注意義務や、法第47 条第1 号の重要な事項の告知義務は、媒介の場合に比べると広く義務が認められる。


どうでしょう。ちゃんと、媒介よりも売主の方が告知義務があると書いてありますよ。
そろそろ、信義誠実に対応されたらどうですか。
ご近所さんから、３月頃には説明を受けたハズとの投稿もでてますよ。

で、結局何が言いたいの？

No.250ぐらいから見れば勉強になる。

見る訳ない。見て欲しいなら工夫すること。
１論点をまとめる。
２長すぎない。
３立場を明らかに。ネガと思われるから。

デベは何故隠そうとするのかな。ナゾだ。

大幅値引きに期待！

ま、この論争の答えは残戸数の売れ行きが決めてくれるでしょう。
鉛の件でまったく売れなくて値下げをするか、それとも>361がただのアホであることを証明するのか。

残り５戸ですよ。
年内に完売するでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

デベが鉛を開示しないから、大した値引きをすることなく売り切っちゃうんじゃない。
多分。

それで後から、この掲示板を見るなり、他の契約者から鉛問題を聞き、
売り切った後に問題化すると見た。

まあ、マンコミュの評判をチェックしないデベは皆無だが、
マンコミュの評判をチェックしないで買う消費者は結構いるからね。
そんなに値引きはないかも。

今のところ、土壌汚染はマンコミュだけだし。
というか俺がここにしか書き込みしてないからだが。

＞366

この掲示板、荒らし甲斐ありますか？

正直、このオークプレイス掲示板はずっと平和だったんで
「荒らす価値もない」不人気物件なのかなって
ちょっと寂しかったんですよね。

ようやく最後になって、にぎやかになってきましたね。

まぁ、オークプレイス敷地内の土壌汚染ではないので、
購入に際して別に問題はないし、価格が下がるとも思えませんが
もっと頑張って騒いでくださいね！

デベの真意や対応の是非はどうでもいいけど

殊更にデベ対応を非難する人が
１．他社営業→まあ理解できる。お勤めご苦労様です。
２．純粋にデベの姿勢を正したい人で
（１）近隣住民等の一応の関係がある人→まあ理解できるけどわざわざ近隣住民の恥をさらすことも無かろうに。
（２）全く関係が無い人→気味悪い
３．ただの荒らし→お勤めご苦労様です。

と思う。
自分が上記のどれに当たるかを明記してから書き込んだ方が説得力が増すし面白いのになぁ。

もちろん熱心な擁護派も立場を明記した方が面白いけど，
a.デベ営業→理解できるけど名乗れるわけないか
b.他社営業→いるわけないか
c.契約者→理解できるけど名乗れるわけないか
d.無関係→気味悪い
だからあまり現実的じゃないね。

頑張って非難派が遊び心と僅かな自信（？）を出して実践すれば，完売が近いこのスレも少しは盛り上がるかもよ。

↑
全面的に賛成。
私見では絶対関係者だと思います。
でなければ、マジで気持ち悪い且つ怖いです。

>>368
自分のこといわれているのになんですが、とても良識あるご見解かと思います。

ただ、これ以上自分のことは語りたくはないです。
デベ役職員の大多数は真面目な方なのですが、一部の方は微妙な方もいるのがこの業界。デベを相手に激しくクレームをつけている以上、申し訳ないのですがご容赦を。

契約者で土壌汚染の問題について心の整理が終わった方からすれば、私は目障りな存在かもしれません。しかし、入居すればどこかで皆さん気づく問題です。後から知って、集団で闘おうなんて輩も出て来かねないですから、引渡前に説明しておいた方が、新築ライフが平穏でいいと思うのですが。。。

＞368

全面的に賛成します。

＞370

ここでこれ以上騒ぐ必要はないかと思います。
「土壌汚染」の問題がある、という事実はすでに周知されましたので。
さらに問題は、隣敷地の土壌汚染であり、
オークプレイスの敷地に問題ないことは、重要事項説明で明らかにされております。

それでも気になることがおありなら、
ご自身でデベロッパーに問い合わせ、話し合われてください。
私はそうしましたし、ちゃんと説明をうけましたので。

近隣のものです。
自分の住む周辺物件を貶めるような書き込みに、ひとこと言わせて頂きたく書き込みます。

現在土壌汚染が問題となっている、西経堂ハイツのあった場所は第一種中高層居住専用地域です。
昔ベークライト工場があった、との書き込みがあったのですがそのような事実はありません。

また、私の住居は西経堂ハイツ跡地と通りを挟んで向き合っていますが、
土壌汚染があった旨、報告は受けておりません。

不安になったので、デベロッパーである中央不動産に問い合わせたのですが
鉛が出たことは事実であり、適切に処理したこと、そのことに関しては
東京都に報告していること、近隣住宅には報告の義務がないこと、について説明を受けました。

ですのでこの物件を担当するコスモスイニシア、大和ハウス工業にも、
中央不動産から鉛が出た事実は報告はされておりません。
コスモスや大和ハウスが、不都合な事実を隠している、という論理は成立しないということです。

これまで書き込みされた方が、どのような事実を元に書き込みをされたのか分かりませんが
あまり近隣を貶めるような書き込みは控えていただきたく、ここに書き込みをさせて頂きます。

>>372
先ずは、ご自宅の場所も限定されそうなぼど、ご近隣なことを開示されての書き込みに敬意を表します。

さて、過去の近隣説明の書き込みは嘘ですか。
実はネットでベークライト工場を調べると、線路の反対側らしい情報はあったので、少し疑問に思っていたのですが。
ちなみに、社宅の前は何だったのでしょうか。ご教示願います。

別に工場があったかなかったかは関係ないでしょ。
重要なのは、この物件の近状が特定有害物質によって汚染
されてるってこと。
ちなみに解除されることもあるよ。土壌汚染対策法　第六条４

気にしなければ買ってもいいんじゃない。安いし。
検討してる人は、ここでウダウダ言ってないで、
台帳見に行けば？
---
　東京都内（八王子市及び町田市を除く）における要措置区域等の台帳の閲覧場所は下記のとおりです。

　〒161-8001
　新宿区西新宿二丁目8番1号　都庁第二本庁舎８階北側
　東京都環境局環境改善部化学物質対策課土壌地下水汚染対策係
　TEL 03-5388-3495（直通）

　〒190-0022
　立川市錦町四丁目6番3号　立川合同庁舎３階
　東京都多摩環境事務所環境改善課土壌地下水対策係
　TEL 042-523-3171（代表）　内5562～5563

失礼：
○近所
×近状

先ずは東京都・環境局のHPのリンクを貼っておきます。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/chem/dojyo/dojyo04.htm

この中の「２．形質変更時要届出区域」の「整-22-7」が本件。
また、このHPからアクセスできるが、東京都公報もリンクを貼ります。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/chem/dojyo/file/shiteikuiki(kouhou)/shiteikuiki/sei22-7.pdf

公報を見ても、いかにもお役所仕事で実に一般人には不親切。
そこで私は２回電話で東京都に確認しています。

ちなみに、確認したことは次のとおり。

Ｑ：公報が登記簿上の地番となっているため、場所が判らない。住居表示を知りたい。
Ａ：経堂３－２０－２２です。

Ｑ：届出者から近隣へ説明が行われたのか？また、法律上の説明義務があるのか？
Ａ：法律上、行政への届出義務はあるが、近隣への説明義務はない。
　　法律上の義務がなくとも近隣へ説明会を開催するところもある。
　　問い合わせの物件について、近隣に説明したか否かは把握していない。

>>372
私は台帳を見ていないので、どれだけの情報があるか知りませんが、自分の目で確認するのもひとつの方法ですね。
ただ、私は閲覧できる平日は仕事で見に行けませんが。
もし、台帳を既に閲覧されて安心材料が載っているようでしたら、372さんが書き込みされてはいかがでしょうか。

続いて、不動産評価額についてコメントします。
土壌汚染場所が当マンションの敷地ではないから、関係ないとの論調も散見されます。
そのように割り切ってしまうのもひとつの考え方かもしれません。

ですが、不動産価格のプロである不動産鑑定の世界では、近隣の土壌汚染も影響があるという考え方が確立されているようです。不動産鑑定士協会等、不動産鑑定関係のＨＰはやや専門用語が多用され、基礎知識がない方には何いっているのかわかりにくいです。

そこで、まだ比較的判りやすかった環境省のＨＰの文書（Ｈ19年3月）を引用します。
http://www.env.go.jp/houdou/gazou/8300/9506/2641.pdf

『６.１　不動産鑑定評価における土壌汚染の取扱い

土壌汚染は不動産鑑定評価の場面で考慮されるようになっている。
不動産鑑定評価における土壌汚染地の価値は、下記により求められた価格であるとされる。

「土壌汚染地の価値＝Ａ-Ｂ-Ｃ」
Ａ：土壌汚染がないものとした価値
Ｂ：措置費用
Ｃ：スティグマ（＝心理的嫌悪感のこと。）（見込む必要がある場合）

（但し、スティグマによる減価率については、査定に必要な客観的なデータがほとんど存在していないため、不動産鑑定士が嫌悪施設への接近性等で経験的に採用している数値等を参考に総合的に判断している。減価率は土地の利用方法や地域性など変化する。商業用や事業用等に利用されている都心部の土地についてはスティグマによる減価は殆ど考慮されていない。）』

さて、『　』内の文書について個人的な見解を述べると、本マンションについて当てはめれば、

○Ｂ：措置費用　⇒　土壌汚染がないとの調査結果が出ているため不要。
○Ｃ：スティグマ⇒　商業・事業用利用でないため減価を考慮した方がよい。
　　　　　　　　　　地域性についても、閑静な住宅街という良環境という認識が強いエリアのため、
　　　　　　　　　　心理的嫌悪感は比較的強いものと考えられる。
なお、「嫌悪施設（斎場、清掃工場etc）への接近性等で経験的に採用している数値」なるものをいろいろ探しているのですが、ここに記載できるほど中立的なデータは持っていません。

親族・知人に不動産鑑定士がいる方は是非聞いてみてください。

デベやポジ派に対してはともかく、
一般のご近所さんである372さんの苦情に対して、
謝るどころか、皮肉、そして都庁まで行け、か。

売主の説明を受けることも大切ですが、
それでも気になる方は、専門家の話を聞きたいところですね。
考えられるところでは、

①不動産鑑定士
②土壌汚染の調査会社・または土壌汚染の除去工事の専門会社
③不動産仲介業者

といったところでしょうか。
もちろん、人体への影響について鑑定士や仲介業者に聞いてもお門違いでしょうけど。

このうち、③の不動産仲介業者について聞いてみることは、とても参考になります。
私も地元（＝世田谷区）ではありませんが、複数の仲介業者にいろいろ質問してみました。
（ここの書き込みが私だとばれないように、敢えて世田谷外とした）

質問した内容は、次の４点。
１．本マンションを中古売却する場合、本件の隣地土壌汚染が価格に影響がでるか？
２．本マンションを中古売却する場合、本件の隣地土壌汚染が成約期間に影響がでるか？
３．本マンションを中古売却する場合、本件の隣地土壌汚染を重要事項説明書の特記事項として記載するか？
４．誇示的な見解で良いが、将来、土壌汚染問題は土地取引の価格等への影響は縮小するか、拡大するか？
　　その理由は何か？

たかだか数人の意見を私が書いてしまうと予断を生じるので、
是非、気になった方は地元仲介業者にお聞きください。
将来の売却の予備軍として、とても親切に対応してもらえると思いますよ。

既に、本土壌汚染に心の整理がついた方も、医療の世界で言うところのセカンドオピニオンにもなりますので、
売主（デベ）の説明・論理展開と比較してみてください。

一致すれば本当に心底安心できるでしょうし、不一致ならば、どちらの論理が自分なりにしっくりくるか
考える材料になります。
不動産は、人生最大の購入であり、また、次世代へ残す最大の資産でしょうから、セカンドオピニオンを取る
ぐらいの慎重さはあって良いのではないでしょうか。

文章を短く、ポイントをはっきりととお叱りを受けながら、またまた長く連投になりすみません。
それではまた明日。