プラウド茨木東宮町

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「この度事業コストの精査が終了し、よりお求め安い（易い）販売予定価格を今週末発表させていただきます」

以上、ＤＭのまま転載。

なんか、インチキ会社と感じるのは私だけ？

No.82 です。
No.84 の方がおっしゃっているニュアンスもありますが、
書き方が如何にも「うそ丸見え」と思うのです。このタイミングで「この度事業コストの精査が終了」って誰が本気にするでしょうか？文章からして稚拙で、うそですと言ってるようなものです。こんな文章なら裏ビデオ販売や援助交際のチラシ広告と変わりません。
不動産屋ってこんなレベルなんですね。

私が気になるのはパンフレットの地図から故意に火葬場を隠して販売し問題にならないかということです。ちょっとヤバイんじゃないでしょうか。

すなわち、事業コストの精査すら終了してないのに、初期価格提示をしたわけですな
もしそうだとすると、まったく計画性のない会社です、もはやデベロッパーではない

そんなわけない

「このたび、世間の反応を把握し、あまりにも我々の相場の読みが間違っていましたので」って素直に言えばいいのに・・・

このところ、しょっちゅう新聞折込チラシが入っているから、相当手応えが悪いなとは思っていたが

>85さん
パンフレットの地図には、嫌悪施設を載せなくても問題にはならないと思います。
が、契約会の重要事項説明では法的に必要なので書類に明記されると共に必ず説明されると思います。
そこで、「なんだ今まで隠してたのかよ」と思ってもそこはもう契約をする当日であり
「もう契約寸前の段階まできたし今さらやめられない」という消費者の後戻りしにくい心理を読んだ作戦です。
良心的なデベは、申し出れば検討段階から重要事項説明書を見せてくれたり、場合によっては貸してくれます。
一般的に、まだ決めかねてる段階で「重要事項説明の書類を見せほしい」と言ってみて、セールスの反応が悪い場合は要注意です。

84です。
「世間の反応を把握」というのも、「事業コストの精査」の一部だった、ということかしら？

買う予定の人は、現地にも何度か見学にいらっしゃるだろうし、案内図以外の地図もご覧になるだろうから、知らずに購入にこぎつけるということは、実際には少ないかも知れませんね。
参列者向けの、案内看板がいくつもたっていますし。

それにしても、火葬場がなぜあんな市街地にあるのか、不思議です。
私も、今まで行ったところは、人里はなれたところばかりです。

>87さん
>「世間の反応を把握」というのも、「事業コストの精査」の一部だった、ということかしら？

86です。確かにそう考えるとＤＭの内容も理解できるような気がしますね
でも、普通「コスト」という言葉は、出て行くお金のことを指すものですよね？
入ってくるお金（＝予定価格）を考慮してコストを精査というのは、順序が逆のような気がします

それか、世間の反応の悪さを感じて当初見込んでいた販売期間では売り切れないと
考えて期間延長による販売経費を上乗せさせないといけなくなった・・・とか、
チラシやテレビＣＭをさらにたくさん打って宣伝費を上乗せしないと売れないと予測した・・・
とかなら一応コストの話になりますね

または、当初の建築設計計画に相応の初期提示価格に対して世間の反応があまりにも悪いので、
建物のグレードを大幅に落としてコストをダウン、→販売価格を抑える　　　かな？

ここって、かなり注目度低いですよね、少なくともこの掲示板では
間もなく売り出し価格の発表だというのにこの静けさ。。。

野村スレ名物の悪口書き込みさえも、あまり無い(TT)

今日正式価格発表でしたよね。
どなたか見ましたか？
もしよければどうだったか教えてください

販売価格を当初のもくろみ？よりも下げて売り出すのはここだけではないと
思います。私は、野村のアンチでもファンでもありませんが、物件の価格は
かなり関心を持ってウォッチしています。
世間では「地価が上昇し始めた」、「今後マンション価格は上がる」、
「今買っておかなければ・・・」といった言葉が踊っているようですが、
それが本当に当てはまるのは「超一等地」と言える希少な立地の物件
だけで、ちょっと条件の悪いところでは、強気の価格設定をした物件が
何期にも分けて「完売」（笑）しなくてはならないのが実情です。
強気の野村サンも、現実はちゃんと把握していると言ったところでしょう。
実際、ブランドに劣るデベロッパーは、茨木の中心部でも２千万円台で
３ＬＤＫ出してきますから、地元の人間の誰もが「今ひとつ」と思う立地で
強気の価格を出しても、販売期間とコストがかかるばかりで、総合的には
利益につながらないわけです。
デベロッパーは、与えられた条件の下でより大きな利益を上げることが
目的なのであって、地価や物件価格を引き上げることが目的ではないと
いうことを正しく認識できれば、当然の行動ではあります。

>91
でも価格が単なる「強気」からくる高価格でなく、昨今のデベ乱立による土地の奪い合いから
くる土地の高値仕入れが原因での高価格なら、「与えられた条件の下での大きな利益」を
確保するためには、今時の相場上昇気配がチャンス、でこの価格にせざるを得ないと判断した
んはないでしょうか。

ところで、茨木の"中心部"での2000万円台とは具体的にどれでしょうか？
あんまり記憶がないのですが。
それとも"中心部"の範囲の認識が違うのかな？
私はＪＲ茨木又は阪急茨木市から徒歩１０分以内という感覚です。
東太田、宇野辺、天王、南春日丘等を中心部と捉えるなら対象物件がありますが・・・
まあ、上記の場所も彩都や山手台から見れば十分中心ですが(^^;

91です。
私にとってはモノレール沿線も十分中心部なのです。

で
誰か正式価格見に行った人いる？

>>92
土地の高値仕入れは与件ではなく、その価格で入札したデベが自ら作り出した条件でしょう。
その土地で、その価格で、標準的なり周りが確保できるビジネスになるのかということを
判断して入札しているはずですよね。
しかしながら、世の中そんなに景気の良い国民ばかりじゃなかったというのが現実でしょう。
一部の「勝ち組」の皆さんが、超一等地の物件を競い合って手に入れた後に残るのは、
「景気回復」をほとんど実感できない一般大衆の買い手なんですから。
彼らは（私も？）決して「＊＊＊」ではなく、長期の信用にも耐える勤労者層ですが、
一般に言われる「年収の５倍程度」という基準を当てはめれば、最近の物件価格は、
無理なく支払ってゆける限界を超えつつあるのではないでしょうか。

これは一般論になってしまいましたが、この物件の正式価格が当初より低めになった
というのが本当であれば、野村サンの慧眼というべきでしょう。

私は見に行ってきましたよ。４Ｌで４４百万円くらいでした。実際、場所はいいかなと思うけど、この価格では堂かなと思います。南側の社宅もマンションがたつのではないかと心配です。

＞96の方へ
＞４Ｌで４４百万円くらい・・・

それは低層階ですか？

３階です。少し上は５０万円くらいの開きがあったような。まちがっていたらすみません。

３階の４LDK・・・
価格からいけばGタイプのやつかな。
確か予定では4590万だった気がするんだが
そうすると150万くらい下がったってことか・・・・

物件の近くに斎場があることを知り　購入を断念しました。
業者から貰った地図には斎場の部分に斎場とは関係のない写真が印刷されていました。
購入に向けてかなり話が進んでいた時でした。　地図を細部まで見ていたときに　その写真の下から
何か大きな建物の一部分が見えるのに気付き担当者に尋ねたところ　斎場である事が分かりました。
「何故今まで黙っていたのか？」という問に対し、業者の回答はこうでした。
「地図上の写真は意図的に斎場を隠した訳ではありません。
斎場と言う言葉を出すと　その事だけが一人歩きをします。周りに住んでいらっしゃる人に配慮し
お客様から聞かれるまでは、あえてお話はしませんでした。茨木は歴史のある街で市役所があり保健所があり斎場があるのは当然な事です。斎場を気にするかは人それぞれで、重要事項説明の際　書類に斎場の事はきさいされています。それ程気にされる事ではありません。」
購入者より　その土地に住んでいる人に配慮したと言う勝手な業者の言い分に　呆れてものも言えませんでした。大手の業者という事ですっかり信用していたので　何だか騙されていた様で　悔しかったです。
また物件選びの際は　物件の周りをくまなく歩き自分の目で確かめる事の大切さを改めて痛感し反省しました。　物件を気に入っていただけに凄く残念ですが、　いい勉強をしたと思います。

１１日（土）に、ようやく現地確認しに行くことが出来たが、、
正直な感想としては、これぐらいの距離なら気にならないかも？的感想。
しかし、Ｎo.１００さんのコメントは、心理的によく理解できる。

現地と火葬場の距離　　○ｏｒ△

企業としての姿勢　　　？？？？

斎場があっても住むだけなら殆ど関係ない。
でも、将来転売もするかもしれない資産として考えれば
看過できない要素であることは確か。
それにしても、野村の営業手法も下手だなぁ。
最初からオープンに行けば、むしろ「潔い」と信頼も深まるのに。

No.100 の方へ

随分ひどい話ですね。
私はこの掲示板No.49の「施設は無い」との情報を信じたバカです。
その後、「施設は有る」との投稿があり真実に気づきました。
購入する方向で考えていましたので、大変ショックを受けましたが、
今度は、野村不動産がそのような販売をしているとすれば、何を信じてよいのやら。。
生涯かけて支払う高額の買い物をする購入者の気持ちを、不動産会社はもう少し考えて欲しいな。

>>100さんの11行目の
「重要事項説明の際に・・・」が気になりました。

購入検討者に重要事項説明書を見せないのですかね、ここの不動産屋は。
他の普通のデベなら、モデルルーム来訪の検討段階の人にも重要事項説明の資料を
閲覧させてくれますけどねえ。
いよいよ気持ちを固めて契約会の日を向かえて、重要な事項を聞いてびっくり
てなことになるのかな。

マンション購入する際は、検討の段階で「重要事項説明の資料を見せてください」とはっきり申し出た
方がいいですね。
その際に、「まだ案の段階なのでお見せできません」とか言って誤魔化して逃れようとするデベは、
はっきり言って信用度ゼロです。客を舐めてます。
他のデベでは、「もし今回縁が無かった場合は返却して下さいね」という条件で貸してくれた。
パンフレットには載ってない本当に重要なことが書いてあるから検討の参考になりました。

斎場関連の話題しかないね

そうすぐ1期申し込みなのに静かだね

だって、良い悪いは別にしても、どう見ても注目度低そうだし・・・
野村のスレなのに批判書き込みも少ないし
ステイツグラン茨木の申し込み時期のころのこの掲示板は、
購入を前向き考えてる人から価格に納得のいかない人、アンチ野村、
近隣物件の売れ残りの関係者等まで、書き込みのペースがすごかったもんだが

注目度が低いのを証明するかのように、１ヶ月前くらいから毎週毎週、同じ
新聞折込チラシを入れて野村も必死。。。今日も入ってたし
駅前のモデルルームは週末なのにひっそりとした雰囲気だし

斎場の問題もあるかと思いますが、最近、マンションの売れ行きが落ちているのが原因ではないでしょうか。
新聞で、成約率が数ヶ月ぶりに７０％を割ったとの記事がありました。
そろそろマンションバブルの終焉かな。
やっぱり、一戸建てよりも高い価格は異常だと思います。
資産価値がどんどん下がっていくことは皆さんどのように考えているのでしょうか。
現在の相場価格なら将来的に考えれば賃貸（できれば社宅として）の方が断然有利だと思いますが。
ざっとした計算ですが、このマンションなら坪１２０万円程度が購入か賃貸のボーダーラインだと思います。
なお、私は業界関係者ではなく、シミュレーション計算大好きな１個人です。不動産屋さんにいろいろ教えてもらいました。

ボロ屋はいやだ！

???

今日、市役所方面からＪＲ茨木東口に向けて車で走りましたが、駅前のモデルルーム、賑わっていましたね。
実は好評だったりして。。。

不動産会社で声高に言われている「今後、マンション価格が上昇していく」というのは、大きな見込み違いに終わると思います。２００３年からの株高が今年前半に天井を打ちました。最近の成約率の低下は、株式下落が影響しています。バブル崩壊の１９９０年も株式ピークの半年後に不動産が下落を始めています。
このマンションの売り出しは誠にタイミングが悪く、斎場の件もあって、販売に苦労するでしょう。
間違っても今の価格で買ってはいけません。どうしても新居が必要なら一戸建ての方が良いでしょう。
私は昨年末に茨木駅近の６千万弱の新築マンションを買いましたが、今、振り返ると株バブルであった事をつくづく思い知らされています。

身銭を切って失敗した体験談は説得力あるな。

ちなみに身銭ではありません。働いたお金で今の価格のマンション買おうとは思いません。
分譲マンションにずっと社宅扱いで住んでいたのですが、まとまったお金が入ったので
一部を使っただけです。自分のお金なら２０００万くらいで新築北摂ターミナル駅徒歩１０分以内９０㎡なら買おうと思っていましたが、それが５０００万もする価格は異常だと思っていました（土地６０坪の新築戸建てならわかるが）なので、客観的に見ることができるのです。
現在のマンション価格は異常だと思います。バブル部分は必ずはじけるでしょう。
価格動向は不動産屋に聞いてはいけません。上がるので今買わないと、としか言いません。当然ですね、下がると思っても売りたいのだから。サラリーマンの給与を考えて下さい。累進課税で年収１０００万でも苦しいと思いますよ。

北摂ターミナル駅徒歩10分以内、90平米で2000万円台はさすがに無理でしょ。
でも、一戸建てよりも高いマンションっていうのは確かに尋常じゃありませんね。

マンションバブルがはじけると言うよりも、需要はハッキリと二極化してくると思います。
一戸建てよりも高くても買う価値のある（資産としての評価も高い）、超一等地の高級マンションを
勝ち組の人が買うパターンと、
なにがしかマイナス要素（駅から遠い、３流デベロッパーである、近くに嫌悪施設がある、など）
のあるやや割安なマンションを、非勝ち組（＊＊＊ではない）が買うパターンです。

後者の場合は、実需が中心なので、毎日の生活に不自由がなければマイナス要素にあまりこだわりは
ないと思います。私自身、茨木のこの物件が斎場に近いことについて何のマイナスとも思いません。
便利なのに閑静でいい場所だと思います。

でも、しかし！　あの価格じゃその「実需」が出てきようがないと思いますね。
「年収の５倍程度」で逆算すれば、実需の中心である若手〜若中年の社員で、年収1000万円ちかく
ある人は少ないんじゃないでしょうか？
無理して買ったら、子育てや教育にお金がかけられなくなってしまいます。高い家に住むよりも、
子供に良い教育を受けさせてあげる方が大事ですからね。

90平米で2000万円は無いとわかって書いています。
あまりにマンションが高いので本当の価格はこれくらいだろうという意味です。
契約書の土地と建物の内訳をみると、建物が３８００万円ほどでした。
一方、彩都では同じ１００㎡でもマンション価格そのものが３８００万円ほどですよね。
ということは、彩都のマンションの土地はただ（同じ建物のグレードとすると）ということになります。
建物の坪単価は１２０万超ですね。
実際、大した建物ではありませんよ。彩都はインターネットでしか見たことありませんが、大きな差はないと思います。
恐らく建物は原価の２倍程度で販売してるんでしょうね。
だから、今のようにいくら土地を高く取得しても儲かってしょうがないから、更に高く入札して土地を取得する。そのため、デベは来年はもっと高くなると言ってる。これは破綻しますね。

あぶく銭で買った人の意見など、家族４人で、６９㎡、３ＬＤＫ、家賃１１万円の私には、まったく参考になりません。　ありがとう。

毎朝前を通勤で通ってます。
確かに閑静ではあると思うのですが、西側斜め前の材木屋は道に4トントラックを止めて
荷卸を、毎朝しています。
春日方面（阪急）に行く道も材木屋の前の道を行くのであれば
歩道のない細い道を車が走ります。
茨木小学校への通学路も歩道がない道が多いのでは？
毎朝シルバーの方が黄旗を持って立っていらっしゃいます。
小さなお子様をお持ちの方はご一考ください。
斎場は葬式もできて便利ですし、近くに極楽湯もありますので
高齢者には良い物件だと思います（あくまで一個人の意見です）

野村の物件は、特別にネームバリューのある土地に豪華な仕様で建てなくても、
会社が驚くほどの人気で、１００戸弱の物件が一期完売になることが時々ある。
地元に住んでいる人間としては、その理由は明白なんだけど、野村自身は、
その「勝利の方程式」みたいなものを十分に理解していないみたいな気がする。
その物件のパンフ、中古でも買いたいと思って、大事に取っているけど、
中古も全然出ない。
やっぱり、ポイントは実需なんだよなぁ。マイナーな土地でも、本当に
暮らしやすい場所に、質実剛健な住まいを良心価格（割安でなくても良い。
ただ、勢いに任せたボッタクリ価格は、地元の人間に簡単に見抜かれる）で
提供したら、その物件の価値のわかる人が食いついて、その人からの口コミで
あっというまに買い手が増えていく。
逆に言えば、地元の人間の口コミ需要に乗らないような物件は、どこかでデベが
思い違いをしているという事じゃないかな。
私は、野村系の会社とは絶対に少額ではない取引をしている身だから、ぜひ
そういう物件を出してほしいと思って期待しているよ。

正式価格送られてきたけど、０〜３００万程度値下げになってますね。
野村不動産物件を買いたいという人以外には完売まで相当苦労しそうですね。
個別の価格交渉のパターンでしょうか。

価格交渉って出来るのですか？　野村で以前価格交渉に持ち込もうとしたら
「売れ行きの悪いマンションだと価格を下げて契約書に他言厳禁などを書き込み値下げするケースがあるが
　野村は正規の価格で購入しているお客様に配慮し公表している価格以下で売る事はしません。
　そうする事で野村は皆様の信用を得ている」　と、自信たっぷりに熱弁していたけどねぇ・・・。
聞いている方は内心「へぇ〜そうなんだ・・」と冷ややかな目で見てたけど。
確かに東宮町の物件は高すぎると思います。周辺環境を考えても　野村はかなり強気だと思います。

竣工前の値引きってあまりないんじゃないの。

まあ竣工前でも家電製品プレゼントとか諸費用分負担します
っていう形の値引き(と言うのかな）を見ることがあるが
野村の物件ではあまり知らないしな〜

今日明日1期申し込みのはずだがまったくスレが伸びることもなく・・・
本当に人気無いようですね。
1期即日完売とはいかないか・・どうだろう・・
1期申し込みを見送った身としては気になっております。

やはり、斎場のことが影響しているのでは？
斎場を地図から消していること、斎場の「施設」についても、
地元の人はよく知っているようです。
地元の人で購入する人は少ないのでは？

様子見が正解でしょう。
今の価格では、半分も売れないのでは？

第１期販売戸数が８０戸中３５戸しかないのも野村の弱気を表してますね。
まあ、第１期はなんとしても完売発表させるでしょう、そのためのこの数字です。

今日は抽選会(←笑)ですね。嘘でもサクラでもなんとしても何軒かは抽選するんでしょう。
第１期抽選なしだったなんて噂がたつと、不人気で苦しいですと証明されるし。
ステイツグラン見て、プラウド見てきた人にとっては、今さらこの場所でこの価格じゃあ
意地でも買えないだろうな。

物件（建物や間取り）が悪いわけでは絶対にない。
斎場だって、このエリアの便利さや教育環境を考えれば、
我慢できない買い手はいない。（浄土真宗なら、「喪中」
という概念すらないくらいだからね。）
原因はただ一つでしょ、
資産性で買う人にとっては斎場が拒絶され、
実需で買う人にとっては高価格が拒絶され、
要するに、買い手として誰をターゲットにしているのか
ぜんぜん明確でないということ。

第１期販売はどうだったのでしょうか。
様子見の私です。

それ私も聞きたい。
同じく様子見の一人

最近、電話もないので一期は売れたんでしょうかね。